El condominio como inversión de capital: Invertir con sensatez

A muchas personas se les ocurre la idea de invertir en un condominio en el curso de sus vidas. Especialmente como laico, las preguntas surgen una y otra vez. Hemos entrevistado a un experto en este campo para usted. Aquí puede encontrar todo lo que necesita saber sobre los condominios como inversión de capital.

Entrevista con el experto inmobiliario Jan Rickel de IHV – Die Immobilien Makler.

Piso en condominio como inversión

FIV: Usted ha sido un exitoso agente de bienes raíces en la región del Rin-Meno y más allá durante más de 15 años. ¿Cuáles son las cinco cualidades más importantes que usted piensa que un agente de bienes raíces debe tener cuando se trata de vender una propiedad?

Básicamente lo mismo se aplica aquí que para el agente de bienes raíces que se va a convertir en activo con la compra de un bien inmueble. Empezaré por decirlo en pocas palabras:

1. Un buen corredor tiene experiencia comprobada.
2. Un buen agente de bienes raíces conoce el mercado local de bienes raíces.
3. El buen conocimiento en la industria de la construcción distingue al buen corredor.
4. Ha proporcionado todos los documentos relevantes sin que se le haya preguntado o los ha compilado correctamente.
5. Un buen corredor acompaña el proceso de venta por lo menos hasta la conclusión del contrato notarial y acompaña la fecha del contrato.

FIV: ¿Pero cómo puede saber eso cualquiera que vende un apartamento o una casa por primera vez?

Puede que te parezca un poco extraño, pero aquí también -como en la vida en general- la primera impresión es muy importante. Ya nadie se deja cegar por los coches grandes, los trajes y las corbatas. Un buen agente de bienes raíces primero observa de cerca la propiedad y habla con el vendedor acerca de sus deseos y metas. Escuchar y observar: este es el comienzo de una relación comercial exitosa con el corredor.

Evaluación para portales inmobiliarios

FIV: ¿Qué opina de las valoraciones en los diferentes portales de Internet?

Esta es realmente una muy buena primera oportunidad para conocer la calidad de un corredor. Sin embargo, no sólo se debe confiar superficialmente en las estrellas de calificación, sino también leer las reseñas individuales. Por lo menos los más actuales, porque le dan una buena visión general de la calidad del trabajo del corredor y su efecto en el cliente. El número de evaluaciones recibidas también desempeña un papel importante. Aquí se aplica el lema «mucho ayuda mucho», con el fin de obtener una impresión realmente representativa de la calidad del corredor.

También es fácil comprobar si el agente inmobiliario conoce el mercado inmobiliario en el que se va a vender la propiedad. Debería saber qué precios se pagan actualmente por viviendas de diferentes niveles de calidad; debería ser capaz de asignar las llamadas «microlocalizaciones» por medio de nombres de barrios o calles, preferiblemente incluso sin que se le pida que lo haga.

También recomiendo que el vendedor, antes de elegir un agente de bienes raíces, pregunte en la ciudad o región cuál es la reputación de la agencia de bienes raíces. Especialmente si usted está trabajando con un corredor por primera vez, obtendrá una gran cantidad de información útil e impresiones iniciales.

FIV: ¿Qué debo tener en cuenta en una consulta inicial para distinguir a los corredores serios de los dudosos? ¿Hay tres consejos concretos que debería tener en cuenta durante la conversación o incluso durante la primera conversación telefónica?

Durante la primera llamada telefónica, no suele ocurrir nada más que intercambiar información sobre las modalidades de cooperación y, si es necesario, concertar una cita para ver el programa in situ.
Durante la primera consulta es importante que el agente de bienes raíces le explique qué información necesita sobre su propiedad y cómo va a comercializarla. También el precio de venta se discute en la primera cita. Por el contrario, el vendedor debe mencionar sus propios deseos y metas en el proceso de venta.

De lo contrario, deje que el agente de bienes raíces mire en cada esquina en su primera cita para ver la propiedad. Cuando visita los «puntos débiles» tradicionales de la propiedad inmobiliaria por iniciativa propia, usted sabe: el hombre es del sector (de la construcción). Porque incluso si usted como vendedor quiere esconder u ocultar posibles áreas problemáticas de la propiedad: el comprador experimentado las descubrirá y, en el peor de los casos, se abstendrá de comprarlas.

El buen agente examina el sótano, bajo el techo, evalúa el estado de la mampostería, las ventanas, la calefacción, etc. y le da recomendaciones sobre si y en qué medida deben repararse los daños antes de la venta. Este es a menudo un tema delicado. Muy pocos vendedores están interesados en invertir en la propiedad a vender. Sin embargo, le recomendamos que al menos invierta en mantenimiento básico para evitar posibles daños a la propiedad. Por lo tanto, el techo debe estar muy apretado para que no se produzcan daños graves por humedad.

La planificación de un broker

FIV: ¿Hay algo así como una lista de control que puedo esperar de los agentes de bienes raíces?

No, no trabajamos con una lista para marcar. Un agente de bienes raíces experimentado sabe por sus calificaciones profesionales lo que es necesario e importante para la venta exitosa de bienes raíces. Le preguntará al vendedor sobre la base de la venta en una consulta. Estos incluyen planos, detalles de la superficie habitable, año de construcción, fechas de las obras de renovación y mucho más.

Finalmente, un buen agente de bienes raíces le mostrará todos los pasos que son necesarios e importantes desde la valoración hasta la coordinación y ejecución de las citas para ver la cita con el notario. También le mostrará qué servicios proporciona como parte de este proceso.

FIV: Eso ya es un esfuerzo considerable hasta aquí. ¿El vendedor tiene que pagar por este consejo? ¿Qué tiene que hacer exactamente el agente inmobiliario después y cuánto tiempo tarda en completarse la venta?

De hecho, al agente de bienes raíces no se le paga hasta que se vende la propiedad. Ofrecerá todos los servicios prestados hasta ese momento como prestación anticipada. Veremos cuánto trabajo se hace después.
En este punto, permítanme decir algo sobre la palabra clave «mandato único». Si desea vender su propiedad con éxito en un futuro previsible, debería darle al agente inmobiliario este contrato exclusivo, idealmente por un período de medio año. Esta «exclusividad» es importante, aunque sólo sea porque el corredor también inicia el proceso de venta con la intensidad necesaria. Cuando sé que muchos «cocineros» mezclan las gachas de avena, entonces se hace necesario y posible un compromiso mucho menor del individuo. La puesta en servicio de varios corredores también es problemática en otras áreas. Varios corredores a menudo conducen a diferentes precios de venta. Si todos ellos aparecen en el mercado al mismo tiempo, esto arroja una luz dudosa sobre el vendedor y su propiedad.

Sin embargo, el proceso de venta no se acelera con la contratación de varios corredores. La venta de una casa a menudo toma hasta medio año o más. Muy rara vez se tarda sólo unas pocas semanas.

Y eso no siempre tiene que ver con la calidad de la propiedad! Sólo la preparación de la exposición por parte del agente de bienes raíces, la colocación de la propiedad con el grupo de clientes apropiado, en los portales correspondientes toma algún tiempo. Sin embargo, por encima de todo, el trabajo de mediación del corredor entra en juego aquí. Su trabajo es mediar entre el vendedor y el comprador. Por ejemplo, con respecto al precio de venta, la fecha de traspaso planificada, etc.

Por parte del vendedor, el período depende, por ejemplo, de si todos los documentos importantes ya están disponibles o deben obtenerse primero. La ubicación de la casa también es muy importante. En las zonas residenciales más solicitadas, a menudo es mucho más rápido vender una casa. Incluso si no está en las mejores condiciones.

Desarrollo de los precios de venta

FIV: Unas pocas palabras al precio de venta. ¿Los corredores fastidian artificialmente los precios de venta junto con los vendedores? ¿El corredor de la comisión, el vendedor de las ganancias?

No creo que sea así. Además de la situación general del mercado de la oferta y la demanda, el precio de una propiedad está determinado principalmente por factores tangibles. Esto incluye la ubicación, el estado de la construcción, la antigüedad de la casa y, en casos individuales, las circunstancias del vendedor, es decir, si tiene que vender la casa por si acaso.

De lo contrario, es una señal de que un corredor de calidad no está simplemente ganando el precio más alto y entrando en el mercado. De hecho, hay corredores que tratan de asegurar el único contrato para la propiedad con altos precios de entrada. De acuerdo con el lema: bajar con el precio que todavía puedo más tarde. El precio de venta como herramienta táctica del broker…. Eso es claramente una desventaja para el vendedor! Nosotros, por otro lado, determinamos un precio óptimo para su propiedad que tiene en cuenta los aspectos mencionados anteriormente. Por cierto, esto también crea confianza por parte del comprador! La mayoría de los compradores están bien informados sobre los precios de la propiedad y exponen las ofertas tácticas de precios altos.

FIV: ¿Qué influencia tiene la cuestión de la «financiación de la compra de bienes inmuebles» en la duración del proceso de venta?

Eso nos pone de nuevo del lado del comprador. De hecho, la financiación del precio de compra por parte del interesado es a menudo un freno al proceso de venta. Siempre hay compradores que no entran en la discusión bancaria hasta que han visitado la propiedad. En el peor de los casos, se dan cuenta muy tarde de que su propio margen financiero no es suficiente para adquirir la propiedad ofrecida. Por lo tanto, desde el punto de vista del vendedor es importante trabajar con varias partes interesadas. Atraer a estas partes interesadas e inspirarlas en la cita de visita es entonces también una de las importantes y laboriosas tareas adicionales del corredor.

Tareas de un broker

FIV: Esta es una buena introducción a la siguiente pregunta: ¿Qué hace además de recibir a las partes interesadas en la cita para ver la película?

Un agente inmobiliario no sólo recibe a los clientes potenciales en la fecha de la inspección simplemente! Incluso las citas cuestan – como ya se ha dicho – mucho tiempo…. Una cita para ver es un asunto difícil. ¡Esto no es sólo un recorrido por la casa! Se trata de sentir cómo son los posibles compradores. ¿Qué valoran de la casa? ¿Dónde podría ser necesario mediar entre el vendedor y el comprador? ¿Qué me dicen las partes interesadas entre líneas con respecto a sus necesidades de vivir y vivir? También tratamos de determinar si la solidez financiera del comprador es suficiente para el proyecto en la fecha de inspección. Después de todo, somos ante todo el representante del vendedor y queremos protegerlo de sorpresas desagradables. Nada es peor que cuando la venta estalla poco antes de la cita acordada con el notario, porque no hay dinero en la oficina del comprador….

Ya hemos mencionado la creación de una exposición significativa más arriba. Normalmente no sólo hacemos textos atractivos, sino también las fotos para la exposición. Esto también lleva tiempo y requiere mucha experiencia. La exposición suele ser también la base para la financiación del comprador. Por lo tanto, debe ser lo más significativo posible.

El proceso de venta no termina hasta que todas las partes están contentas. Hasta entonces, como corredores también acompañamos la preparación de los contratos de compraventa, las citas con el notario y contactamos con los compradores y vendedores. Dependiendo del tamaño de la propiedad, las personalidades de los vendedores y compradores, o incluso preguntas detalladas sobre el pago del precio de compra, la fecha de mudanza, etc., se trata de un tedioso y largo trabajo de corretaje del corredor. Y no se le paga hasta que se firma el contrato de venta. Mucho trabajo por adelantado, entonces.

Costos alrededor de los bienes inmuebles

FIV: ¿En qué tipo de propiedad pasa usted más tiempo cuando se trata de mediación?

Si se cumplen todos los requisitos, no importa si vendo una casa unifamiliar o un edificio de apartamentos. Sin embargo, las casas multifamiliares no siempre tienden a venderse rápidamente. Pero eso no se debe a que no haya demanda de tales objetos. Al contrario: el edificio de apartamentos suele ser un proyecto de inversión de capital para el comprador. Es por eso que el comprador pone su inversión a prueba, y viceversa, el corredor debe tener toda la información necesaria a mano.
En el caso de una casa unifamiliar, una expectativa de precio demasiado alta por parte del vendedor es a menudo el obstáculo para un rápido éxito de ventas. Aquí un corredor debe proceder con mucha cautela para crear una visión realista del vendedor.

FIV: Si quiero comprar una propiedad, ya sea un condominio, una casa unifamiliar o un edificio de apartamentos, ¿qué tengo que hacer o qué puedo hacer para tener una ventaja sobre otras partes interesadas? Entonces, ¿cómo podemos anotar con el propietario o el corredor?

Muy simple: Sea honesto con usted mismo y con el vendedor o su representante, el corredor. No se engañe con falsas verdades sobre sus posibilidades financieras. Porque eso pasa más a menudo de lo que crees. Muchos compradores creen que sólo tienen que engordar lo suficiente en términos de sus medios financieros para ganar. Sin embargo, el corredor experimentado sabe cómo descubrir esta máscara con preguntas específicas.

Como comprador potencial, averigüe lo que su banco le dará antes de la fecha de visualización. Si usted entra en una conversación con un compromiso de financiación concreto y actual de un banco, esto subraya tanto su intención seria como su seriedad.

Por último, también es muy importante expresar claramente los propios deseos y disgustos con respecto a la propiedad. Esto ayuda a ambas partes a ahorrar tiempo y garantiza ofertas hechas a medida por el corredor.

Muchas gracias por la entrevista!

Entrevista con el experto inmobiliario Jan Rickel de IHV – Die Immobilien Makler.