Ventajas y desventajas de los corredores: Comprar y vender – La entrevista

Algún día lo será. Si usted no trabaja actualmente en el sector inmobiliario y se encuentra en una situación que tiene que ver con el sector inmobiliario, tarde o temprano se preguntará: «¿No tendría más sentido contratar a un agente inmobiliario? Por un lado está el argumento del coste y por otro lado todo debe hacerse sin complicaciones, problemas y estrés. Tenemos la solución adecuada para usted. Realizamos una entrevista con un experto en bienes raíces.

Entrevista con el experto inmobiliario Jan Rickel de IHV – Die Immobilien Makler.

Contratar a un broker – costs & expiry

FIV: Para muchos de nuestros lectores que nunca han usado un corredor antes, la primera pregunta que surge es: ¿Quién paga realmente al corredor? Para los corredores se aplica a partir de ahora el llamado principio del ordenamiento. Recientemente, como he entendido, el cliente tiene que pagar el honorario o la comisión de corretaje para el corretaje de bienes raíces. En unas pocas frases, ¿quién paga al corredor?

Hay un dicho que dice que «quien pide la música tiene que pagar por ella». Desde 2015, el principio del comprador se aplica en todos los casos al alquiler de apartamentos, casas, etc. En un lenguaje sencillo: Ya sea propietario o inquilino – quienquiera que comisione al corredor también paga los honorarios. Como regla general, por supuesto, este es el propietario, pero cada vez más inquilinos están utilizando un agente de bienes raíces para encontrar un apartamento adecuado en el a veces escaso mercado.

Así que si quiere comprar una propiedad con el objetivo de alquilarla, tiene que contar con otros gastos tan pronto como llame a un agente de bienes raíces. Esto hace que todo sea más agradable si el promotor inmobiliario al que usted le compra su (nuevo) apartamento ya tiene contactos con los inquilinos. Esto ahorra tiempo, dinero y a veces incluso problemas. Primer consejo: pregunte al propietario de la propiedad que desea comprar si ya tiene contactos con el inquilino. Esto es muy simple, por supuesto, si usted compra una propiedad existente que ya está alquilada….

FIV: ¿Y cómo es la compra o venta de una propiedad?

Hasta ahora, no existe un principio de orden uniforme regulado por el gobierno federal! Una propuesta correspondiente del partido «Los Verdes» todavía no ha sido discutida o ni siquiera decidida. Los compradores y vendedores a menudo comparten la comisión del corredor, también conocida como comisión del corredor. Sólo en los estados federados de Bremen, Berlín, Brandeburgo, Hesse y Hamburgo se aplica la norma de que el comprador paga la comisión.

Comisión – ¿Cómo se calcula?

FIV: ¿Y cómo sieht´s con el importe de las tasas o comisiones de? ¿Puede cualquier agente de bienes raíces hacer lo que quiera cuando vende bienes raíces?

Estrictamente hablando, ¡sí! No existen regulaciones legales para el monto de los honorarios. En la práctica, sin embargo, los compradores y vendedores o corredores se orientan por las tarifas habituales en el estado federal respectivo. Estos oscilan entre el 3,57% y el 7,14% del precio de compra. Así que no necesariamente siempre un poco de algo. Sin embargo, dependiendo del estado federal – como he dicho – los compradores y vendedores comparten estos costos.

Por el dinero, un buen corredor también hace mucho! Después de todo, por ejemplo, prepara una exposición significativa de la propiedad, organiza y coordina visitas al apartamento, participa activamente en la redacción de contratos y negociaciones, etc. Además de la experiencia, también se necesitan muchos conocimientos sobre la formación adecuada o incluso los estudios.

Competencias de un buen broker

FIV: ¿Cuáles son los errores? ¿Cómo reconozco a un corredor de buena reputación? ¿Un título de doctor?

¡Por el amor de Dios, no! Nadie necesita un doctorado o similar para convertirse en un corredor o para ser reconocido como un buen corredor! Hasta hoy es incluso así que uno puede llamarse a sí mismo «agente de bienes raíces», sin haber hecho una formación especial para ello. Esto tampoco existe al final. Con las profesiones de formación «especialista en bienes raíces» y «agente de bienes raíces» hay, sin embargo, formas reconocidas de poder tratar de manera experta con los bienes raíces.
Básicamente se necesita comprensión numérica, el conocimiento comercial o la experiencia son ventajosos. El único requisito legal es tener una licencia comercial o una licencia de corredor.

Pero un buen agente inmobiliario necesita mucho más. Esto comienza con un alto nivel de competencia social. Es decir, la capacidad de adaptarse a una gran variedad de personas y a sus necesidades. Un agente de bienes raíces no debe ser tímido de contacto en absoluto. Pero, sobre todo, debe estar muy familiarizado con el mercado en el que quiere comprar o vender su propiedad.

Y como cliente, usted se da cuenta rápidamente: ¿conoce muy bien las ciudades, las ubicaciones y los tipos de propiedades y sus características especiales? ¿Puede referirse a referencias en el medio ambiente? También puede hablar con los «vecinos» que han comprado al mismo corredor. Un buen agente de bienes raíces también tiene listos todos los documentos de la propiedad para ser vendida. Lo mejor en una exposición significativa y bien diseñada. Además, también debería estar en condiciones de asesorarle y acompañarle en cuestiones de derecho contractual y negociaciones notariales.

En última instancia, es también el tan citado «instinto» hacia el corredor lo que da una indicación de «bueno» o «malo». Por ejemplo, si el corredor ejerce demasiada presión sobre la decisión, siempre habla en superlativos, esto no significa necesariamente que sea un buen corredor. Por ejemplo, también debe hablar abiertamente sobre las posibles desventajas de la propiedad.

Tareas de un broker

FIV: Mucha gente piensa al principio sólo en la fecha de visualización, ¿qué hace exactamente un corredor por el cliente?

Es bueno que vayamos a entrar en eso de nuevo. Ya arriba con los honorarios ya he mencionado lo que el cliente recibe por su dinero. La fecha de inspección es sólo una parte de los muchos logros de un agente inmobiliario, ¡aunque sea uno muy importante!

Antes de la inspección, la primera inspección del inmueble, una evaluación profesional y la determinación del precio de venta correcto se mantienen sin embargo. Esto requiere una gran sensibilidad por parte del corredor. Porque el vendedor suele tener ideas completamente diferentes sobre el valor de su propiedad de lo que el mercado permite. Por supuesto, el corredor está ante todo del lado del cliente, pero eso también significa que le informa justamente sobre cuáles son realmente los precios de mercado actuales y futuros.

Entonces la exposición llega a la propiedad. Esto no es sólo un folleto brillante para mejorar las ventas. El objetivo es resaltar las características de la propiedad de una manera atractiva, para poner cada detalle en la luz correcta. Las fotos y los textos deben reflejar la realidad, pero al mismo tiempo crear un incentivo para comprar. Toda la información relativa al consumo de energía, los costes accesorios, etc. también debe ser enumerada y adquirida de antemano.

La coordinación de las citas con el vendedor y el comprador es a menudo un asunto exigente. Todas las partes deben acordar una cita. Además, ambas partes tienen una visión diferente del proceso de venta. El vendedor quiere alcanzar el precio más alto posible, el comprador exactamente lo contrario. También en este caso se necesita la competencia social del buen corredor. Debe tener un ojo en ambos lados y ser capaz de comunicarse en consecuencia.

Después de todo, el corredor también acompaña el proceso de venta real. Ya sea llevando a cabo las negociaciones completamente solo, si el vendedor no quiere ver a los compradores individuales en absoluto, o viceversa.

Compra inmobiliaria – Estos tres puntos son importantes

FIV: ¿Cuáles son los 3 puntos más importantes que debo tener en cuenta al comprar una propiedad?

Lo primero y más importante es el estado de construcción de la propiedad! Pero, por favor, eche siempre una mirada profunda entre bastidores! El techo, las paredes, las ventanas, el jardín, el sótano, etc. no deben ser renovados o se deducirán del precio de compra.

En segundo lugar está la respuesta a la pregunta de si quiero usar la propiedad yo mismo o comprarla como una inversión de capital. El tercer punto que depende de esto es lo buena que es la ubicación residencial para el tema de alquiler. Un mal ambiente de vida – dejémoslo abierto por el momento, lo que puede ser – generalmente significa un alto riesgo de pérdida de alquiler y, por lo tanto, problemas de financiación. Si quiero vivir en la propiedad yo mismo, debo tener en cuenta los costes adicionales (calculadora de costes adicionales), para no despertarme mal más tarde.

FIV: ¿Recomendaría la compra a los precios actuales?

Los precios actuales también pueden disuadirle de comprar. Después de todo, también se ven impulsadas por el aumento de la demanda, al menos en las aglomeraciones urbanas. Pero también del todavía sensacionalmente bajo nivel de la tasa de interés! Hay suficientes vendedores que quieren añadir más o menos «grasa» al precio de venta real.

Pero debido a que las tasas de interés siguen siendo bajas, ¡comprar tiene mucho sentido! Recomiendo kann´s, pero también le aconsejo que considere la duración de la financiación! Después de la expiración del período de crédito – y la mayoría de los compradores necesitan financiación bancaria – ya se ha pagado tanta deuda que un cambio en el panorama de los intereses no puede poner en peligro todo el proyecto. Por lo tanto: o bien se acuerda un reembolso elevado a los tipos de interés favorables, o bien se acuerda un plazo lo más largo posible del préstamo con tipos de interés favorables y un reembolso estándar (2%).

Invertir en un condominio – ¿Cuándo es el momento adecuado?

FIV: ¿Cuándo debo invertir en un condominio y cuándo debo pensar en comprar una casa?

Eso es básicamente muy simple: En primer lugar geht´s sobre lo que puedo permitirme con mis posibilidades en absoluto. Una casa suele ser más cara que un apartamento.

Pero la respuesta también depende del propósito que persigo con la propiedad. Como inversión de capital u objeto de rendimiento con efecto inmediato, el apartamento suele ser el mejor modelo. El apartamento es o será alquilado y me trae ingresos inmediatos. Por supuesto, sólo puedo «llevarme» conmigo el aumento de valor cuando vendo el apartamento de nuevo y el entorno del mercado me ha llevado a un aumento de valor.

Comprar una casa de apartamentos es sólo para profesionales de bienes raíces! Comprar y alquilar una casa unifamiliar como propiedad de rendimiento también es un asunto complejo. Por regla general, los inquilinos de casas unifamiliares son muy atractivos en términos de reparaciones y mantenimiento de la casa. Porque entonces prefieren pensar en su propia casa para su propio uso y considerarla como una inversión «para después».

FIV: ¡Quiero vender! En su opinión, ¿cuáles son los 3 temas centrales en la venta de bienes raíces?

Voy a intentarlo:

1. Pregunte si quiere controlar la venta usted mismo, o si prefiere contratar a un agente de bienes raíces para que le sirva a los compradores correctos.
2. Mantener que las partes elementales de la propiedad están en buenas condiciones.
3. Pregunta si sus ideas sobre el precio de venta dependen de cosas personales y emocionales.

Gracias por la entrevista.

Entrevista con el experto inmobiliario Jan Rickel de IHV – Die Immobilien Makler.