8 errores al comprar un inmueble: ubicación, uso personal y valor de reventa: nuestros consejos

Errores en la compra de inmuebles – Comprar su propia casa por primera vez puede ser abrumador. Los errores siempre tienden a colarse en el proceso de compra de una propiedad. Ya sea por una mala ubicación de la propiedad, por razones contrarias al interés propio o por una compra por emoción, los errores cuestan mucho dinero. Para asegurarnos de que atraviesa el proceso de compra de su primera propiedad con seguridad y para evitar todos los errores, hemos elaborado una guía que le garantizará no volver a cometer un error al comprar su próxima propiedad.

Error 1 – La ubicación es decisiva

Una propiedad en una mala ubicación sin una gran demanda se convierte rápidamente en un problema. Por lo tanto, siempre hay que comprar en una ubicación atractiva.

Propiedad en una mala ubicación:

• Baja demanda
• Alquilar será difícil
• Resultado: Vacante

Por eso nuestro consejo: ¡presta atención a las capas A, B y C!

Inmuebles en una buena ubicación:

• Comprar en grandes ciudades (no en metrópolis en lugares de categoría A), por ejemplo Bonn o Leipzig
• Conurbaciones, el famoso Speckgürtel, con buenas ubicaciones B como todo lo que rodea a Múnich, Darmstadt cerca de Frankfurt
• Ciudades con demanda de localización B, como Kassel, Braunschweig o Heidelberg

Error 2 – Una propiedad demasiado específica

Las propiedades especiales requieren un grupo especial de compradores, y este grupo no es fácil de encontrar. Por eso, siempre hay que apostar por inmuebles cuya utilidad y uso responden a las necesidades de la gran masa. En nuestro artículo sobre los tipos de inmuebles puede aprender todo sobre pisos, casas y similares. ¿Qué busca en el mercado inmobiliario?

Entonces, ¿qué hay que mantener las manos fuera?

• Loft/ Villa/ Apartamento, todo lo que excede al consumidor normal
• Este tipo de propiedad debe estar en una ubicación top A para poder venderla/alquilarla.

Nuestro consejo: Piso de 1-2 habitaciones

Se pueden encontrar pisos de 1-2 habitaciones en todas las localidades, ya sean A, B o incluso C, y la demanda aumenta constantemente. Dado que cada vez hay más personas que viven solas, merece la pena echar un vistazo a los pisos de solteros.

Un ejemplo de propiedad especial en una ubicación C: difícil de vender.

Error 3 – Interés propio en lugar de inversión

Puede leer mucho sobre la vivienda en propiedad en nuestro artículo sobre el tema. Aquí aprenderá de nuevo, en pocas palabras, por qué no es aconsejable utilizar su primera propiedad para su propio uso. Por lo tanto, nuestro consejo: no compre una propiedad ocupada por el propietario sin inversión de capital, porque usted es responsable del 100% de los gastos de funcionamiento, ni los inquilinos ni la oficina de impuestos le ayudarán financieramente.

Razones contra el interés propio

• El interés propio es la forma más cara de vivir
• Nunca estarás completamente libre de alquileres debido a los costes de funcionamiento
• Usted mismo paga la propiedad
• El interés propio reduce la solvencia
• La propiedad no es apropiada para la edad después

Error 4 – Una casa como primera propiedad

Si eliges una casa como primera propiedad, también debes ser consciente de que esto supone asumir el 100% de los costes para ti. Por lo tanto, nuestro consejo: compre un condominio como su primera propiedad.

Condominio: la imputación de costes es fácil

En cuanto se adquiere la propiedad de un piso en un bloque de viviendas, se pasa a formar parte de una comunidad de propietarios. De este modo, todos los gastos de funcionamiento derivados de la reparación, el mantenimiento y la modernización se reparten entre todas las partes de la casa.

He aquí un pequeño ejemplo:

• Propietario (100%): 12.000 euros
• Casa para 4 personas (25%): 3.000 euros (-9.000 euros)
• Casa de 8 apartamentos (12,5%): 1.500 euros (-10.500 euros)

Error 5 – Dejar fluir las emociones

El sector inmobiliario debe considerarse siempre de forma racional y no emocional. Por lo tanto, nuestro consejo: nunca compre una propiedad por emoción. Aunque la propiedad le parezca increíblemente bonita a primera vista, piénselo bien. A menudo, estos edificios están deteriorados o necesitan ser modernizados debido a su año de construcción y a su estado, lo que significa que al final incurrirá en muchos más gastos de los que realmente obtendrá.

Entonces, ¿qué hay que hacer?

• Evite las compras impulsivas.
• Auditoría a nivel comercial y técnico
• Examen del rendimiento, del valor de compra y de reventa

Una propiedad típica que se compra por emoción: Mucho encanto, poco beneficio.

Error 6 – No prestar atención al valor de reventa

¡Un precio de compra realmente bueno! – ¿Y ahora? ¿Cuánto se gana al final? Mucha gente no presta atención al precio de reventa cuando compra una propiedad, pero definitivamente debería hacerlo.

Los factores decisivos para el valor de reventa son:

• Tipo de propiedad
• Ubicación de la propiedad (ver retorno o inversión)

Comparación: ubicación y valoración

Comparemos los 3 tipos de ubicación y el aumento de valor:

• Ubicación A: Incremento de valor del 4-6% anual
• Ubicación B-: Apreciación del valor al 1-2% anual
• Ubicación C: no hay aumento de valor

Como principiante, optan por un condominio en una buena ubicación C o B.

Error 7 – Equipo superior – propiedad mala

Gran cocina, gran mobiliario, ¿sólo compraste la propiedad por su gran mobiliario? Eso es malo para ti, porque tendrás menos beneficios. Lo que buscas son propiedades que necesiten ser renovadas, porque puedes renovarlas tú mismo y luego venderlas para obtener un beneficio.

Error 8 – Pagar en grandes plazos

¿Quiere pagar su préstamo lo antes posible y cree que las grandes sumas le ayudarán? Desgraciadamente, eso es un error. Nuestro consejo: es mejor acordar con el banco pequeños plazos de amortización.

• El inquilino paga la propiedad, todos los excedentes son acumulación directa de activos
• La inflación reduce el préstamo a largo plazo
• Cuanto más alto sea el reembolso, menos queda a final de mes.
• Cuanto más rápido genere un inmueble un flujo de caja, mayor será el excedente

Siguiente paso: Criterios para el condominio

La propiedad para los que compran por primera vez. ¿Quiere comprar un condominio como primera propiedad, pero no sabe por dónde empezar? Aquí hemos creado una lista de comprobación con 11 puntos para que determine los fundamentos y criterios de su búsqueda de propiedades. No importa si quiere determinar el precio máximo de compra, si quiere comprar para su propio uso o como inversión, si quiere rentabilizar su inversión o si quiere comprar una propiedad existente o una nueva: aquí encontrará todas las respuestas a sus preguntas.

Ocupación en propiedad vs. propiedad como inversión: ventajas y desventajas de tener una casa en propiedad

El sueño de tener una casa propia es un objetivo que muchas personas tienen en mente. Pero, ¿tiene sentido elegir una casa para ser ocupada por el propietario como primer tipo de propiedad? ¿O no es quizás más sensato utilizar la primera propiedad como inversión? Vivir sin pagar alquileres en la vejez nunca se hará realidad, ni siquiera con una vivienda propia, porque siempre serás responsable al 100% de todos los gastos de funcionamiento. Por lo tanto, en este artículo encontrará una comparación entre la ocupación por el propietario y una propiedad como inversión, que debería facilitarle la decisión de utilizar su primera propiedad.

• Uso personal frente a bienes inmuebles como inversión