Comprar su primer condominio – criterios, precio de compra e inversión de capital – lista de control de 11 puntos
Comprar su primer condominio – La propiedad para los que compran por primera vez. ¿Quiere comprar un condominio como primera propiedad, pero no sabe por dónde empezar? Aquí hemos creado una lista de comprobación de 11 puntos para que determine los fundamentos y criterios de su búsqueda de propiedades. No importa si quiere determinar el precio máximo de compra, si quiere comprar para su propio uso o como
Lista de control: Objetivos y criterios del primer condominio
A la hora de comprar su primera propiedad, debe tomar una decisión bien meditada. Debe fijarse un objetivo en cuanto a los criterios que desempeñan el mayor papel para usted en una propiedad y de ninguna manera comprar por razones emocionales. Tome su decisión basándose en hechos y cifras económicas que puedan compararse fácilmente.
En el siguiente artículo, hemos desglosado los puntos para establecer objetivos a la hora de comprar una propiedad. He aquí nuestros once puntos resumidos en breves preguntas:
- ¿Interés propio o inversión de capital?
- ¿Cuál es el precio máximo de compra?
- ¿Cuál es el rendimiento bruto máximo del alquiler?
- ¿Debo comprar alquilado o no alquilado?
- ¿Qué ciudades son elegibles?
- ¿Cuál es la ubicación perfecta?
- ¿Invertir en edificios existentes o nuevos?
- ¿Qué antigüedad puede tener un inmueble?
- ¿Qué tamaño debe tener un inmueble?
- ¿Arrendamiento?
- ¿Vinculación social o posvulneración?
Paso 1 – ¿Interés propio o más bien inversión de capital?
Como ya explicamos en nuestro artículo sobre el tema de la ocupación por el propietario frente a la inversión de capital, siempre es mejor utilizar la primera propiedad como inversión de capital. Porque en el caso de la vivienda en propiedad, siempre se paga el 100% de los gastos de funcionamiento. Los inversores de capital, por el contrario, dejan principalmente que el inquilino y la Agencia Tributaria paguen.
- Aquí encontrará todo sobre el tema del interés propio frente a la inversión de capital.
He aquí, en resumen, lo que significan el interés propio y la inversión de capital:
- Interés propio: 100% responsable de los costes
- Inversión de capital: El inquilino y la agencia tributaria pagan
Paso 2 – ¿Cuál debe ser el precio máximo de compra?
Esta cuestión depende de muchos factores. Sin embargo, el criterio más importante es probablemente la solvencia en términos de activos, así como el balance mensual de los activos y el patrimonio. Todos estos son factores decisivos para su banco a la hora de decidir la financiación.
- Lea más sobre el precio máximo de compra aquí.
He aquí un breve resumen de los factores más importantes:
- Calificación crediticia
- Balance mensual
- Equidad
Paso 3 – ¿Cuál puede ser el rendimiento bruto mínimo del alquiler?
Quieres obtener el mayor beneficio posible de tu piso. ¿Cómo de alto tiene que ser el rendimiento del alquiler para que el inquilino pague idealmente la propiedad y usted no tenga que pagar la amortización y los intereses?
- Lea más sobre el rendimiento bruto mínimo del alquiler aquí.
He aquí, en resumen, la fórmula para calcular el rendimiento bruto del alquiler:
Fórmula: Alquiler anual / precio de compra x 100 = Rendimiento bruto del alquiler
Este objetivo también se denomina acumulación eficiente de la riqueza. En consecuencia, el rendimiento bruto de los alquileres de un inmueble rentable también debería ser alto.
Paso 4 – ¿Comprar una propiedad alquilada o no alquilada?
Si se compra un piso para uso propio, siempre es aconsejable comprarlo sin alquilar. La excepción es cuando se rescinde el contrato de arrendamiento para uso propio. Sin embargo, para los inversores, una propiedad no alquilada supondría mucho más tiempo, ya que hay que buscar nuevos inquilinos.
- Lea todo sobre la compra alquilada o no alquilada aquí.
Comprar sin alquilar como inversión:
Aquí, en resumen, las ventajas y desventajas.
Ventajas:
- Trabajos de renovación: Inmediatamente factible y deducible
- Uso del alquiler propio
- Precio de alquiler en el mercado
Desventajas:
- Vacío al principio: pérdida de renta
- Gastos de renovación
Comprar alquilado como inversión:
Ventajas:
- No hay que dedicar tiempo a los nuevos alquileres
- Se conoce el comportamiento de pago y la conducta de los actuales inquilinos
- Bajo riesgo de vacante
Desventajas:
- Alquileres en su mayoría por debajo del valor actual del mercado
- Los contratos de alquiler existentes deben ser asumidos
Paso 5 – ¿Qué ciudades son elegibles?
Ubicación A, B o C, ¿cuál es el mejor lugar para comprar mi propiedad? La cuestión central aquí es si elijo una propiedad de inversión o una propiedad de renta.
- Lea más sobre los tipos de ubicación aquí.
Posición A, B o C
A continuación se presenta un breve resumen de cómo se define cada uno de los tres tipos de situación:
- Ubicación A (simplemente: metrópolis)
- Ubicación B (simple: gran ciudad / ciudad con desarrollo positivo)
- Ubicación C (simple: ciudad pequeña / campo estancado)
¿Dónde compro qué propiedad?
Los diferentes tipos de ubicación comparan las áreas. Los mayores rendimientos van acompañados de una menor revalorización. Por lo tanto, dependiendo de la ubicación, se elige entre el rendimiento o la inversión inmobiliaria.
- Inmuebles de inversión: sólo se encuentran en ubicaciones A
- Rendimiento de la propiedad: Buena ubicación B o también C
Macro, meso, micro localización
Tras la comparación de la ubicación A, B o C, ahora se comparan los distritos de la ciudad y el barrio concreto.
- Lea todo sobre la ubicación macro-meso-micro aquí.
He aquí un breve resumen:
- Macro localización (localización A, B y C, es decir, en qué lugar del país / qué ciudad)
- Ubicación del meso (en qué parte de la ciudad)
- Microlocalización (ubicación exacta)
Paso 6 – ¿Cuál es la ubicación perfecta?
¿Dónde debería comprar exactamente mi primera propiedad? Para los propietarios e inversores de capital, así como para las propiedades de rendimiento o los inversores con el objetivo de revalorización, la decisión de la ubicación perfecta es correspondientemente diferente. Aquí volvemos a hacer el análisis para que te resulte más fácil encontrar la mejor ubicación para tus objetivos.
Paso 7 – ¿Invertir en edificios existentes o nuevos?
A la hora de comprar un piso, además de la cuestión de la ocupación por el propietario o la inversión de
- Lea todo sobre la construcción existente o nueva aquí.
Ventajas de la nueva construcción
- Estado actual de la técnica
- Bajo riesgo para el mantenimiento y las reparaciones
- La codeterminación en el diseño de interiores
Desventajas de la nueva construcción
- Mayor precio de compra y costes secundarios de compra
- Menor rendimiento del alquiler
- Pérdida de gran valor al principio
- Otros costes de desarrollo público
Paso 8 – ¿Qué antigüedad puede tener un inmueble?
¿Quiere invertir en un edificio antiguo? Entonces hay que tener en cuenta algunas cosas antes de comprar. Las propiedades antiguas tienen algunas ventajas, pero también desventajas. Hemos recopilado un breve resumen de todos los datos sobre los diferentes años de construcción en comparación.
La antigüedad de un inmueble es un factor decisivo a la hora de comprarlo. Pero, ¿cuáles son las diferencias y los defectos según la antigüedad y el año de construcción de un inmueble? ¿Merece la pena invertir en una casa o un piso envejecido?
Paso 9 – ¿Qué tamaño debe tener la vivienda?
¿Qué tamaño debe tener mi primera propiedad? ¿Microapartamento, 2, 3 o más habitaciones? Esta pregunta se responde aquí comparando el espacio vital para la ocupación por el propietario y la inversión. En general, el número de metros cuadrados y la distribución de las habitaciones son especialmente importantes.
- Lea todo sobre el tamaño máximo de una propiedad aquí.
He aquí un breve resumen de los criterios para los propietarios:
- El bienestar tiene prioridad
- Planificar un espacio vital suficiente para el futuro, por ejemplo, la planificación familiar
- Superficie no demasiado grande > Precio de compra, costes accesorios
- El equipo puede mejorarse posteriormente
He aquí un resumen de los tres objetivos de los inversores de capital:
- Alto rendimiento de los alquileres
- Buena rentabilidad
- Pocas vacantes
Paso 10 – ¿Es necesario un contrato de arrendamiento?
Cuando se aborda por primera vez el tema del arrendamiento de terrenos, surgen muchas preguntas. ¿Qué es un contrato de arrendamiento de suelo y tiene sentido? Además, ¿quieres saber si puedes deducir de tus impuestos los costes del alquiler del suelo? Aquí se responderán todas sus preguntas.
- Lea más sobre los arrendamientos de terrenos aquí.
He aquí un breve resumen del alquiler de terrenos:
- La propiedad y los derechos de uso están permanentemente separados
- 2 partes: el otorgante y el beneficiario del contrato de arrendamiento
- El otorgante de un derecho de construcción hereditario transfiere un terreno para su desarrollo.
- El propietario del inmueble recibe una renta del suelo por él
Antes de empezar a buscar un piso, debes saber todo lo relacionado con el compromiso social en materia de vivienda. Aquí conocerá todas las ventajas e inconvenientes y lo que necesita saber sobre todo, desde los préstamos a bajo interés de las autoridades públicas para viviendas sociales, hasta las obligaciones, pasando por el periodo posterior al compromiso.
- Aquí encontrará todo lo relativo a la encuadernación social y a la encuadernación posterior.
El vínculo social en pocas palabras:
- Viviendas asequibles gracias a la financiación pública
- Muy buenas condiciones para los préstamos o subvenciones
- Alquiler para personas con un certificado de derecho a la vivienda
El reencuadre en pocas palabras:
- Compromiso de vivienda social hasta la devolución del préstamo