Riesgo en la compra de inmuebles: desocupación, pérdida de alquileres y efecto de rendimiento negativo

Riesgo al comprar un inmueble: ¿50 euros más de cuota de préstamo al mes y las cosas se ponen difíciles? Nunca debería encontrarse con un cuello de botella de liquidez al comprar una propiedad. En nuestra guía sobre el precio máximo de compra ya hemos abordado la pregunta «¿Cuánto me puedo permitir? Hoy nos centraremos en las viviendas vacías. El aumento de los ingresos por alquiler es estupendo para usted como inversor, la caída de los ingresos por alquiler (por ejemplo, debido a la desocupación) es difícil. Problemas con el banco. Costes inesperados. Errores típicos al comprar un inmueble cuando los compradores no están bien preparados: un vistazo al riesgo de desocupación y pérdida de rentas.

Pérdida de renta: efecto rendimiento

Vacantes, alquileres atrasados o incluso nuevos alquileres y selección de inquilinos. Hay una serie de aspectos que debe tener en cuenta a la hora de comprar un inmueble. Incluso si ha encontrado una propiedad rentable en el proceso de adquisición con un buen rendimiento inmobiliario, 2 ó 3 meses de vacantes al año pueden significar que su inversión deje de ser rentable de repente. ¿Por qué y para qué es tan importante la elección de la ubicación / el tipo de propiedad? Puede obtener más información aquí, en la guía Comprar un inmueble de riesgo.

Por lo tanto, esta guía pretende concienciar sobre el tema de la selección de la ubicación y el tipo de propiedad. Al comprar un inmueble, en la mayoría de los casos se está sustituyendo al inquilino actual. Por lo tanto, es importante comprobar siempre el historial de inquilinos del vendedor.

Pérdida de alquiler = usted paga los costes en lugar de su inquilino

Empecemos por el tema de las vacantes.

Motivos de las desocupaciones y pérdidas de alquileres

Los inquilinos que no quieren pagar rápidamente hacen que su inversión no sea rentable. Pero no siempre tiene por qué ser el peor de los casos -los nómadas del alquiler son raros-, los impagos de alquiler también pueden producirse porque su inquilino tenga dificultades financieras y ya no pueda pagar el alquiler a tiempo. O un cambio de inquilino cuando usted se muda y su nuevo inquilino «ideal» sólo se instala uno o dos meses después.

Además, se producen cambios estructurales, desocupaciones de larga duración, cuando la ubicación deja de ser atractiva para los inquilinos.

Por lo tanto, hay muchas razones para las pérdidas de alquiler:

• No se paga el alquiler: el inquilino tiene problemas económicos
• Vacante, por ejemplo, para nuevos inquilinos – el inquilino «deseado» llega más tarde
• Vacantes debidas a cambios estructurales – en 5, 10, 15 años

Ubicación + propiedad + selección de inquilinos

Además de la elección de la ubicación y el tipo de propiedad, usted, como futuro arrendador de una inversión de capital, también debe seleccionar a los inquilinos.

Pongamos como ejemplo el peor de los casos. Su inquilino se niega a pagar el alquiler, independientemente de que sea por motivos personales o económicos, y pasan 9 meses hasta que se interpone una demanda de desahucio. Si el propio inquilino no es suficientemente solvente, usted nunca volverá a ver su dinero (costes de la acción de desahucio).

Central, piensa:

• Elección del emplazamiento: ¿vacío estructural? Menos viviendas en el futuro
• Tipo de vivienda – ¿Cómo vive? Microapartamento en lugar de loft
• Selección de inquilinos – ¿Quién es inquilino? Solvencia (y confianza)

Cuanto mejor se prepare para ello al comprar su primera vivienda, mejor.

• Elección de ubicación: Ubicación A, B y C
• Tipo de propiedad: Casas o pisos

Vacante o no: hay que pagar la cuota del préstamo

La inmensa mayoría de la gente financia su vivienda. Esto significa que usted aporta alrededor del 15% del capital y un banco le da el resto (85%) en forma de préstamo. Usted devuelve el préstamo. La cuota mensual de amortización e intereses se denomina cuota del préstamo. Al banco no le importa si el inquilino tiene problemas. Tú tienes que pagar la cuota mensual.

Pase lo que pase:

¡Todos los costes siguen corriendo!

Vacantes: influencia en el rendimiento inmobiliario

Cuando se compra un inmueble como inversión de capital, lo más importante es el rendimiento. En pocas palabras, el rendimiento del alquiler indica cuántos ingresos por alquiler se consiguen en relación con la inversión (precio de compra del inmueble, costes accesorios, mantenimiento). El resultado es un porcentaje. Cuanto más alto, mejor.

Ejemplo (sencillo):

• Inversión inmobiliaria: 100.000 euros
• Ingresos por alquiler / año: 3.000 euros
• Rendimiento = 3%.

Un 3% sería relativamente bajo, ya que hay que contar con alrededor de un 6% para intereses / amortización y mantenimiento (actualmente). Esto significa que su propiedad debe rendir al menos un 6% para cubrir los costes.

Tan pronto como caes por debajo de ~ 6% de rendimiento, pagas más

Suponiendo que haya calculado de forma extremadamente ajustada a la hora de comprar un inmueble. De modo que sólo consigue un rendimiento del 6%, que cubre la cuota de gestión / préstamo (intereses y amortización). Ahora sólo tiene 2 meses de pérdida de alquiler: el cálculo ya no es correcto y el rendimiento baja al 5%. Al 5%, el porcentaje «que falta» tiene que pagarlo de su propio bolsillo.

• Calcular el rendimiento inmobiliario

Cálculo: efecto retorno 2 meses impago

Calculemos ahora con la propiedad de rendimiento extremadamente ajustado del 6%. El gran objetivo en todas nuestras guías:

Su inquilino paga por su propiedad = buena rentabilidad

Ejemplo: 6% de rendimiento con el pago total del alquiler:

• Inversión inmobiliaria: 100.000 euros
• Ingresos por alquiler / mes: 500 euros x 12
• Ingresos por alquiler / año: 6.000 euros
• Rendimiento = 6%.

Ejemplo efecto pérdida de alquiler (2 meses):

• Inversión inmobiliaria: 100.000 euros
• Ingresos por alquiler / mes: 500 euros x 10
• Ingresos por alquiler / año: 5.000 euros
• Rendimiento = 5%.

Eso significa 1.000 euros de tu propio bolsillo este año.

– 1.000 euros en lugar de «El inquilino paga por su propiedad»

¿Libertad financiera? Por eso es tan importante prepararse.

Por lo tanto, siempre hay que vigilar de cerca a los inquilinos. Hay que hacer una comprobación realmente exhaustiva.

• Auto divulgación
• Hablan los anteriores propietarios
• Información sobre Schufa
• …

Alquileres atrasados y reservas

No siempre tiene por qué ser una pérdida total del alquiler. En la práctica, hay muchas razones, por ejemplo, su inquilino puede no aceptar un ajuste del alquiler tras las medidas de modern ización. En otras palabras, usted moderniza y ajusta el alquiler y su inquilino se niega a aceptar el aumento.

También en este caso se encuentra con el problema de que ha hecho sus inversiones y, de repente, el inquilino se niega. Una disputa de este tipo puede durar mucho tiempo y, en el peor de los casos, pueden pasar entre 6 y 12 meses antes de que se interponga una demanda de desahucio.

Para que puedas entrar en tu primera propiedad sin preocupaciones, recuerda esto:

¡Aumenta las reservas!

¿Qué significa eso?

Constituir reservas: seguridad para la primera propiedad

Lo ideal es protegerse financieramente frente a dos posibilidades:

1. Reserva para mantenimiento
2. Reserva para pérdidas de alquileres
3. Reserva para cualquier eventualidad

No es necesario constituir reservas. Sin embargo, le protegen de gastos que quizá no sepa cómo cubrir espontáneamente. Porque, como ya ha aprendido, da igual que se trate de impagos, pérdidas de alquileres o vacantes:

Todos sus gastos siguen corriendo

Reserva para mantenimiento

Un factor de coste que siempre tendrás que asumir es el mantenimiento. Más o menos, por supuesto, según el año de construcción y el estado del inmueble. En general, sin embargo, en el primer cálculo del rendimiento ya calculas un 2% de reservas para mantenimiento.

Parte del cálculo del rendimiento, 2% de reserva de mantenimiento:

2% de reserva para mantenimiento

Propiedad por 100.000 euros (inversión) = 2.000 euros de reserva / año

Reserva para pérdidas de alquileres

Además, se recomienda una reserva de alquiler del 6% para posibles pérdidas de alquiler:

+ 6% de reserva para pérdidas de alquileres

Propiedad por 100.000 euros = 6.000 euros de reserva

El 6% correspondería también a un rendimiento del 6% = 1 renta anual.

Reserva: Extra, para cualquier eventualidad

Especialmente para la primera propiedad, sin grandes activos propios (por regla general), debería pensar en una reserva adicional. ¿Por qué? Para que nunca te quedes sin dinero y dejes de pagar una cuota al banco.

Idealmente para la primera propiedad, no es una necesidad, pero la seguridad:

+ 10% reserva extra

Propiedad por 100.000 euros = 10.000 euros de reserva

Financiación complementaria: riesgos y evolución de los tipos de interés

Las desocupaciones no sólo tienen un efecto negativo en los rendimientos. La mayoría de los préstamos inmobiliarios tienen un tipo de interés fijo con un plazo fijo. Al final del plazo se renegocian las condiciones, lo que se conoce como financiación de seguimiento.

Aquí es donde vuelven a entrar en juego los 2 aspectos centrales:

• Elección del emplazamiento: ¿vacío estructural? Menos viviendas en el futuro
• Tipo de vivienda – ¿Cómo vive? Microapartamento en lugar de loft

Préstamos: factores

El banco también sigue una vía clara para el seguimiento de la financiación. Supongamos que fijas el tipo de interés durante 10 años en tu primer préstamo inmobiliario. Al cabo de 10 años, con 25 amortizaciones normales, la deuda restante ronda el 76%. Ahora hay que financiarla.

Para la financiación de seguimiento, vuelve a tu banco o a otro. Si le ofrecen mejores condiciones, merece la pena obtener ofertas alternativas para la financiación de seguimiento. Los bancos A y B, pero también el C, volverán a fijarse en tu propiedad y en ti:

• Inmobiliario
• Solvencia

Cambio estructural: Menor valoración de la propiedad

Factor 1: Cambio estructural – Porque todo se reevalúa para el seguimiento de la financiación. Supongamos que tu tipo de interés fijo vence al cabo de 10 años y el banco dice que la propiedad vale ahora un 20% menos, por ejemplo porque mucha gente se ha ido de la región en la última década, los precios inmobiliarios están bajando, etc.

Los bancos quieren seguridad, si la propiedad vale menos, el banco habrá perdido dinero en el peor de los casos (impago de las cuotas del préstamo, venta forzosa/subasta). Así que el tipo de interés sube.

Evolución de los tipos de interés en 10, 15, 20 años

Factor 2: Evolución de los tipos de interés – Los tipos de interés son actualmente más favorables que nunca. Es imposible hacer una previsión seria de lo que serán los tipos de interés dentro de 10, 15 o incluso 20 años. Sin embargo, una mirada retrospectiva muestra que los tipos de interés en este país todavía estaban por encima del 8% hasta 1990, del 4-6% hasta 2000 y actualmente estamos a sólo el 1-2% de interés para los préstamos inmobiliarios. Si los tipos de interés bajan, es estupendo para la financiación de su seguimiento. Sin embargo, si los tipos de interés suben, es malo, porque entonces pagas más y el cálculo de rentabilidad ya no funciona.

¿Qué hacer? Consejos para obtener buenos rendimientos

En primer lugar: ¡mantenga los ojos bien abiertos cuando compre una propiedad!

No te compres problemas.

No se compre problemas, aprenda aquí con nosotros paso a paso cómo comprar su primera propiedad, desde la preparación, pasando por la adquisición (búsqueda de propiedades rentables), hasta el contrato de compraventa. Cuando haya leído nuestra guía para comprar su primera propiedad, sabrá lo importante que es encontrar propiedades rentables en el proceso de adquisición de una propiedad.

Vuelva a leer aquí:

• Elección del emplazamiento: ¿Comprar una ubicación A, B o C?
• Tipo de propiedad: ¿Casas o pisos?

3 consejos: Tipos de interés bajos

Ahora ya sabes que es muy desfavorable que de repente la propiedad cueste dinero en lugar de aportar dinero. ¿Qué puede hacer? Aquí tienes 3 sencillos consejos:

Consejo 1: Compre barato – Parece sencillo, pero «el beneficio está en la compra». Una máxima empresarial que también se aplica a la compra de inmuebles. Comprar barato significa encontrar una propiedad que se venda por debajo del valor de mercado, o que usted, como comprador, compre por debajo del valor de mercado. Tenemos más información sobre este tema aquí: Comprar una propiedad.

Consejo 2: Tipo de interés fijo – Si fijas el tipo de interés durante 10 años, tendrás que ocuparte del seguimiento de la financiación en 10 años. Cuanto más largo sea el tipo de interés fijo, menos tendrás que preocuparte por las variaciones de los tipos de interés. Para mantener los bajos tipos de interés actuales, puedes acordar un tipo de interés fijo más largo, por ejemplo 15 años o 20 años. En caso de duda, hasta el final del préstamo.

Consejo 3: cuotas de amortización más altas – Si los tipos de interés explotan y arruinan muchos cálculos de rentabilidad, una opción para reducir los tipos de interés son las cuotas de amortización más altas. Los intereses se calculan siempre sobre la base de la deuda o, a partir del primer pago, sobre la base de la deuda restante. Cuanto menor sea la deuda restante, menor será el interés. Sin embargo, con los bajos tipos de interés actuales, merece la pena financiar la propiedad durante un largo periodo de tiempo, ya que la inflación garantiza que la cuota del préstamo siempre será «menor» en términos de poder adquisitivo.

También puedes empezar a financiar con más capital desde el principio. Esto significa que el importe del préstamo es menor y también lo es la amortización. Esto significa que el préstamo se devuelve más rápidamente y que las variaciones de los tipos de interés a largo plazo ya no afectan a tu financiación.

Resumamos una vez más los 3 consejos:

1. Precio de compra – Comprar a un precio favorable (por debajo del valor de mercado)
2. Tipo de interés fijo: acuerde tipos de interés fijos más largos (15 años, 20 años).
3. Cuota de amortización: reembolsar más o empezar con un capital más alto

He aquí 2 consejos prácticos para encontrar propiedades «sin problemas»:

2 consejos: Visita al inmueble

He aquí 2 consejos prácticos para su búsqueda de vivienda.

Consejo 1: Preste atención a la empresa de gestión inmobiliaria – ¿Desde su punto de vista, la empresa de gestión inmobiliaria está haciendo un buen trabajo? En otras palabras, ¿tiene la sensación de que la empresa de gestión inmobiliaria sabe lo que hace?

Consejo 2: Propietarios-ocupantes en la propiedad – Cuando vea propiedades, asegúrese de que unos cuantos propietarios-ocupantes viven en la propiedad. De este modo, se asegurará de que el inmueble está «bien cuidado» en cuanto a su estado y a los inquilinos.

Para resumirlo brevemente, presta atención a:

1. Gestión de la propiedad y fideicomiso
2. Propietario ocupante de la vivienda