¿Tiene sentido una propiedad como inversión de capital?

La propiedad como inversión de capital – Muchas personas llegan a un punto en algún momento de sus vidas en el que se preguntan si tendría sentido invertir en una propiedad. Como lego, a veces es bastante difícil encontrar su camino alrededor de los temas de bienes raíces. Hemos entrevistado a un experto para que responda a todas sus preguntas abiertas.

Entrevista con el experto inmobiliario Jan Rickel de IHV – Die Immobilien Makler.

¿Es la propiedad inmobiliaria una inversión de capital sensata?

Nadie se sorprenderá de que yo, como corredor, responda a esta pregunta con un claro «sí». Pero depende de la razón! Al comprar bienes inmuebles como inversión de capital – y no importa si se trata de una casa, un terreno o un apartamento – a todo el mundo le gusta hablar de «oro de hormigón». Hay una razón para ello: el valor de los bienes inmuebles ha crecido constantemente en los últimos años y décadas. En general, en todo caso. Al igual que con el oro, usted también tiene que soportar tiempos con un peor rendimiento o incluso una tendencia a la baja en el sector inmobiliario.

FIV: Entonces prefiero invertir en oro de inmediato. Después de todo, ¿nunca tengo que «renovar» el oro o preocuparme por los problemas de los inquilinos?

A primera vista, eso es correcto. Pero en un segundo vistazo rápidamente se hace evidente: si usted hace lo correcto, puede lograr ganancias de valor en períodos y alturas que los inversores de oro sólo sueñan. Me refiero al «efecto palanca» de la compra de bienes raíces. En resumen: El capital utilizado para las experiencias de compra ya después de diez años con las ventas de los bienes inmuebles un aumento de valor en la gama ordenada de dos a tres dígitos. Ningún oro en el mundo puede hacer eso!

Ningún oro en el mundo puede hacer eso!

Sin embargo, con el oro no importa dónde se encuentre – lo principal es una caja fuerte segura en un banco. Con un bien inmueble no es indiferente. Además del estado de la construcción, la ubicación juega un papel decisivo en el desarrollo del valor.

Invertir dinero en Frankfurt y en la región del Rin-Meno

FIV: ¿Cómo se ve eso en el área del Rin-Meno? ¿Qué regiones tienen demanda?

El área de Frankfurt am Main, Wiesbaden y Mainz es conocida por estar en la cima de la escala cuando se trata de la demanda de bienes raíces. Sólo hay que conducir por las autopistas pertinentes una vez por la mañana y después del trabajo para saber que mucha gente trabaja y vive aquí. La aglomeración urbana es interesante para muchas personas para acortar las distancias de trabajo.

Pero, por supuesto, también hay diferencias en la intensidad de la demanda y, por tanto, en la evolución de los precios. Es realmente caro dondequiera que la gente tenga buenas conexiones con autobuses, trenes y carreteras. El ferrocarril del Rin a Bingen, por ejemplo, es por lo tanto muy bueno, o la zona circundante de Frankfurt a Butzbach, Hanau, etc..

Los inmuebles como inversión de capital encajan perfectamente en estos lugares de la región del Rin-Meno!

Sin embargo, las localizaciones en el valle del Rin Medio o en el distrito trasero del Main-Taunus son un poco menos buenas. Allí, los bienes raíces se venden en lugar de comprarse. Básicamente, los precios de compra disminuyen con la distancia a los grandes centros. Esto es interesante para los inversores porque, aunque los precios de compra de bienes inmuebles en la periferia son a menudo más bajos, los ingresos por alquiler que se obtienen no lo son. Esto tiene un efecto notablemente positivo en el rendimiento de la propiedad.

Frankfurt desde arriba: La metrópoli

Rentabilidad y precios inmobiliarios?

FIV: ¿Cree que Brexit juega un papel en los precios de los inmuebles en la zona del Rin-Meno?

¡Sí! ¡Estoy seguro de ello! Desde que se tomó la decisión de dimitir, muchas empresas han trasladado su sede a Europa continental. Frankfurt es una de las primeras direcciones en el mundo para servicios bancarios y financieros, por lo que algunas empresas de este sector ya han llegado a Frankfurt. Otros le seguirán. En comparación con los alquileres y precios de compra en Londres y sus alrededores, nuestros precios parecen bastante moderados para los banqueros.

Sin embargo, no se puede decir con tanta claridad qué zonas de la región del Rin-Meno se benefician de la afluencia de víctimas de Brexit en el exilio. Por ejemplo, se pronosticó una presión aún mayor sobre el mercado de la vivienda en el centro de Frankfurt de lo que ya se ha pronosticado. Sin embargo, esto no ha ocurrido hasta ahora. Muchos clientes potenciales están buscando una casa o apartamento en los alrededores. La aglomeración del Rin-Meno es mucho más manejable en sus dimensiones que el Gran Londres. El viaje en tren o en coche al trabajo en Frankfurt es obviamente aceptable para muchos compradores potenciales. Los compradores de bienes raíces en áreas más distantes también pueden beneficiarse de este desarrollo. Las propiedades y ubicaciones correspondientes sólo tienen que ser comercializadas profesionalmente para el grupo objetivo de las partes interesadas. El área Rin-Meno se está volviendo cada vez más cara, por lo que las localizaciones que ayer se consideraban moderadas son hoy interesantes como inversiones de capital. Esto incluye Rheinhessen, por ejemplo.

3 Consejos para invertir en bienes raíces

FIV: ¿Qué tres consejos le daría a nuestros lectores si quisieran comprar una propiedad como inversión?

  • Consejo 1: Tenga el valor de obtener dinero del banco para comprar una propiedad como una inversión.
  • Consejo 2: Para el comienzo tut´s también no chic 2-Zimmer-Wohnung en la situación deseada, con el fin de entrar en el negocio de la planta con bienes raíces.
  • Consejo 3: Cuando compre, escuche también su «instinto» y no sólo los eslóganes publicitarios del agente inmobiliario.

FIV: ¿Qué tan altos son los precios de los bienes raíces en Frankfurt y sus alrededores? ¿Qué zonas de la ciudad están actualmente especialmente solicitadas por compradores e inversores?

Los precios de los inmuebles se suelen indicar gustosamente por metro cuadrado. En Frankfurt se encuentran entre 3.500 € y alrededor de 8.000 € para las propiedades existentes y entre 5.000 € y más de 11.000 € para los nuevos edificios. Ahora también he mirado juntos apartamentos y casas. Usted puede obtener una buena primera visión general de la página wohnlagenkarte.de.

Precio de metro cuadrado entre 3.500 y 8.000 euros en el inventario

precio por metro cuadrado entre 5.000 y 11.000 euros para nueva construcción

Qué tan alto es entonces el precio realmente, decide no sólo sobre la antigüedad de la propiedad. El estado de la rehabilitación, el equipamiento, la ubicación en relación con las instalaciones públicas y los proveedores locales también juegan un papel decisivo. Como se ha mencionado anteriormente, la accesibilidad del transporte público y de las buenas carreteras también es muy importante en relación con el precio de compra.

Qué distritos -no sólo en Francfort- están especialmente solicitados depende de muchas condiciones locales. Además, la clasificación de «en distritos» es muy variable. ¿Quién iba a pensar en Fráncfort que el Ostende se convertiría algún día en un barrio muy solicitado? Antes de la decisión de reconstruir el BCE (Banco Central Europeo), el Ostende era casi como el basurero de la ciudad. Esto ha cambiado y no se vislumbra el final de la evolución positiva para Ostende.

Claro. Bockenheim, Westend y Sachsenhausen siguen siendo la primera opción para Frankfurt. El distrito de Gallus también ha hecho lo correcto.

Dondequiera que, por ejemplo, las antiguas plantas industriales se conviertan en versátiles complejos de barrios con instalaciones culturales y comerciales, donde se construyan solares industriales con nuevos edificios bien pensados, un distrito se convierte en el lugar preferido para vivir y, por lo tanto, también en un lucrativo lugar de inversión para los compradores de bienes raíces.

Nuevo edificio en buena ubicación – que dices?

FIV: Si ahora invierto en un nuevo edificio en una muy buena ubicación, ¿estoy en el lado seguro?

Allí gibt´s de mí un claro «Jain»! Un sí, porque con un nuevo edificio bien ejecutado, antes que nada hay paz y tranquilidad antes de las obras de renovación. Quizás también porque para el inquilino, a quien quiero ganar como inversionista, un nuevo edificio suele parecer más atractivo que mudarse a una propiedad existente.

El NO, por ejemplo, se aplica al hecho de que la inversión en edificios nuevos suele ser significativamente mayor que en las propiedades existentes. Entonces el alquiler que se debe lograr debe ser tan alto que mi rendimiento de los ingresos de alquiler es tan alto con las propiedades existentes. Los bienes inmuebles como inversión de capital no sólo son interesantes por los ingresos regulares de alquiler. En última instancia, el retorno se logra cuando vendo la propiedad de nuevo en algún momento. En buenas ubicaciones, el valor del objeto continuará aumentando. Sin embargo, cualquier persona que ya haya hecho una entrada de precio muy alta al comprar un edificio nuevo debe experimentar un rendimiento estable y muy pronunciado para que la inversión funcione.

La compra de una propiedad existente – naturalmente también en una buena ubicación – puede funcionar mucho mejor y más seguro como una inversión. Usted tiene que calcular todo esto con su banquero, pero también con un corredor calificado.

¿Debe vender su propiedad ahora?

FIV: Por el contrario, ¿se benefician los vendedores de la tendencia actual?

¡Pero absolutamente! Porque todo lo que dije desde la perspectiva del comprador también se aplica al vendedor. Sobre todo, por supuesto, con respecto al precio de venta que debe alcanzarse. Pero cuidado! Hay señales iniciales de que la espiral de precios al alza se está desacelerando. Algunos ya están advirtiendo de una burbuja inmobiliaria. Porque en los últimos años con las tasas de interés favorables y el fuerte interés en los bienes raíces, también se mostró que para las casas y viviendas en parte los precios de fantasía genuina se llaman. Muchos vendedores piensan que ahora pueden hacer el negocio de su vida.

Pero después de todo: sobre todo si quiere vender su propiedad rápidamente o incluso tiene que hacerlo – por ejemplo, en caso de fallecimiento, insolvencia o algo así, el vendedor hoy en día sigue alcanzando precios significativamente más altos que hace unos años.

Sin embargo, quiero advertirle que no debe suponer que la tendencia al alza de los precios continuará en un futuro lejano. E incluso si los precios de los bienes raíces continúan subiendo, las tasas de interés eventualmente se volverán más caras de nuevo. Entonces muchos se alejarán de la compra de una propiedad y el mercado se enfriará.

Desarrollo de precios para bienes raíces y metros cuadrados

FIV: ¿Qué hay de los precios en el llamado cinturón de tocino de Frankfurt? ¿Cómo han evolucionado la demanda y los precios inmobiliarios?

El llamado «Speckgürtel» se extiende ahora desde Fráncfort hacia el oeste, hacia el Rin, hacia el norte, hasta la zona de Giessen. En el este geht´s a sobre Gelnhausen en el districto de Main-Kinzig y en el sur lejos abajo del Bergstrasse.

El área más cercana alrededor de Frankfurt sigue siendo todo en el frente del Taunus desde Hofheim hasta Bad Homburg. Pero Friedberg también se encuentra entre ellos. Te recomiendo que tomes el billete del S-Bahn con las paradas de la terminal. Esto da un radio razonablemente adecuado para el cinturón de tocino más estrecho alrededor de Frankfurt. Ya que la demanda aquí es correspondientemente alta y las conexiones con el centro son buenas, los precios de los bienes raíces en el área circundante desafortunadamente a menudo juegan en la misma liga que en el centro de la ciudad.

FIV: Si tienes el dinero, ¿deberías comprar en 2019 o no?

Incluso si usted no tiene el dinero, todavía puede pensar en comprar! Nadie espera que el precio de compra se pague completamente con fondos propios y, si es posible, en efectivo. En la mayoría de los casos, un poco de dinero propio en relación con el precio total es suficiente como capital social. Además, los bancos siguen ofreciendo tipos de interés atractivos! Esa es la belleza de la acumulación de capital con bienes raíces: ¡no tienes que traer una fortuna contigo, puedes ganártela con bienes raíces!

Muchas gracias por la entrevista!

Entrevista con el experto inmobiliario Jan Rickel de IHV – Die Immobilien Makler.

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