Fix & Flip en Alemania – Si hablas de inversiones o de ganar dinero con tus amigos o en grupo, la palabra inmobiliaria siempre saldrá a relucir en algún momento. Invertir en bienes inmuebles parece sencillo y el principio se entiende rápidamente. Se invierte dinero en una propiedad y ésta aumenta de valor. Sin embargo, se trata de un proceso a largo plazo. Ya hemos hablado de una forma de aplicar este principio a corto plazo en nuestra Guía Fix & Flip. Para revisarlo y aclarar más detalles, hemos preguntado a un experto en una entrevista exclusiva. Siga leyendo y descubra cómo usted también puede aumentar su patrimonio de forma rápida y sencilla con Fix & Flip.
Para completar con éxito un proyecto Fix & Flip, el objetivo final es obtener beneficios. La idea básica de Fix & Flip es aumentar el valor de una propiedad. Usted compra una propiedad barata pero lucrativa, le añade valor usted mismo y la vende con beneficio. Esto significa que tienes que trabajar de forma rentable para mantener tus gastos bajos y aumentar así tus beneficios.
Realizamos la entrevista con Immobilien-Erfahrung.de (en conversación «IE»). En la entrevista hablamos de:
Comprar y encontrar propiedades lucrativas
Ahorro de costes de modernización y renovación
La venta rentable de la propiedad
Temas adicionales como impuestos, formas jurídicas y financiación
¿Qué es Fix & Flip?
FIV: Empecemos por lo básico. Puede empezar explicando qué es Fix & Flip y cómo funciona?
IE: ¡Por supuesto! Fix & Flip es una estrategia o método del mundo inmobiliario que se centra específicamente en el comercio de bienes inmuebles. Esto significa que, a diferencia de las estrategias inmobiliarias convencionales, en las que las propiedades se mantienen con el fin de generar beneficios a largo plazo, Fix & Flip comercia activamente con bienes inmuebles. El aspecto fundamental es aumentar el valor de los inmuebles para generar beneficios al comerciar con ellos. El aumento de valor se consigue mediante mejoras y renovaciones rentables.
Por tanto, la estrategia consta de tres pasos básicos: comprar, mejorar y vender.
Fix & Flip Buscar y comprar propiedades
FIV: Ya hablamos del Fix & Flip en uno de nuestros artículos y arrojamos algo de luz sobre los tres pasos. Por supuesto, no pudimos aclarar todo lo que un experto con experiencia puede decirnos. Repasemos de nuevo los tres pasos y veamos qué puede decirnos. Empecemos por el primer paso: la compra.
IE: Sí, con mucho gusto. Empezar es la mayor dificultad. Para empezar a operar con bienes inmuebles, se necesitan bienes inmuebles. Así que el primer paso es la adquisición de bienes inmuebles. Esta es también una de las partes más complicadas de Fix & Flip. En primer lugar, hay que elaborar una lista de criterios para la búsqueda de la propiedad perfecta.
Criterios para la selección de propiedades Fix & Flip
IE: La lista de comprobación para la búsqueda de propiedades debe contener datos clave importantes para usted como flipper. Básicamente, la ubicación y el estado son la base de la decisión.
El inmueble debe estar en una ubicación ventajosa para usted. Ventajosa en el sentido de que es una zona atractiva para los futuros compradores -por lo que se puede vender rápidamente- y sigue estando en una ubicación asequible para usted. Las ubicaciones A no son ventajosas, ya que los centros urbanos, por ejemplo, no merecen la pena en términos de precio. Las ubicaciones B o las C en desarrollo son mucho más adecuadas.
Además, hay que tener en cuenta el estado del inmueble. Dado que la atención se centra en las propiedades «baratas», éstas también suelen albergar problemas. Por supuesto, esto está bien hasta cierto punto, ya que la estrategia incluye «arreglar», pero no debe sobrestimarse.
Con Fix & Flip, es importante evitar las reformas.
Son demasiado costosas y requieren mucho tiempo. Por lo tanto, la estructura del edificio debe estar en buen estado.
FIV: Teniendo en cuenta los criterios básicos, ¿cuál es el mejor lugar para buscar bienes inmuebles?
Buscar y comprar objetos: ¿Cómo proceder?
IE: Los portales en línea proporcionan una base sólida para la búsqueda. Aquí puede encontrar ofertas en el lugar correspondiente y compararlas entre sí. Esto te da una imagen aproximada y una idea del precio. Sin embargo, yo preferiría utilizar los portales en línea para la investigación y no para la compra.
Las mejores opciones de compra se obtienen de forma privada a través de propiedades fuera de mercado. Lo ideal es que ya disponga de una red de personas que se pongan en contacto con usted en cuanto se enteren de una venta. Si no la tiene, tiene que buscar usted mismo el contacto personal. O bien se deja ver, por ejemplo a través del marketing, y deja que los clientes vengan a usted, o bien toma usted la iniciativa y se acerca personalmente a los clientes.
Pero explicar esto ahora iría más allá del alcance de este artículo.
FIV: Muy bien. Volvamos a resumir el primer paso:
Lista de control con criterios para la propiedad
La ubicación y el estado del inmueble son importantes
Evitar objetos que necesiten renovación
Utilizar portales en línea para investigar
Inmuebles fuera del mercado a partir de contactos privados
¿Qué vendría después? ¿La actualización?
IE: Primero hablaría brevemente de las opciones de financiación de la compra.
Financiación Fix & Flip: ¿Qué préstamo conviene?
Hace poco hablé con uno de nuestros socios sobre un tema interesante: Fix & Flip sin capital propio. Para llevar a cabo Fix & Flip sin capital propio, se necesita capital ajeno. El capital ajeno se obtiene a través de préstamos y créditos. Durante la discusión sobre qué tipo de préstamo es el mejor, me di cuenta de lo importante que es la cuestión de la financiación.
Por eso quería volver a enumerar brevemente los puntos más importantes.
La financiación puede dividirse en dos ámbitos
La financiación de la propiedad en sí y la financiación del proceso de renovación. Ambas áreas pueden financiarse por separado, pero también de forma combinada. Usted decide esto según sus propias ideas. Existen diferentes tipos de préstamos para ambas opciones.
Resumen de los tipos de crédito
En principio, todos los préstamos convencionales pueden utilizarse para financiar la totalidad del proyecto. Los préstamos de capital riesgo son especialmente adecuados para la compra de la propiedad. Se basan únicamente en el valor de la propiedad, no en el patrimonio neto.
Hay varias buenas opciones de financiación para modernizarse. Los pequeños préstamos son las soluciones más sencillas. Pero las líneas de crédito son más interesantes. En principio, le proporcionan un presupuesto del que puede tomar lo que necesite. En consecuencia, sólo paga intereses y reembolsa lo que utiliza.
FIV: Estoy aguantando otra vez:
Financiación de la compra
Financiación de la renovación
Por separado o combinados
Préstamos ordinarios
Préstamo de capital riesgo
Microcréditos
Líneas de crédito
Con la financiación fuera del camino, no hay mucho que se interponga en el proceso de mejora, ¿verdad?
Modernización inmobiliaria: ahorro de costes y aumento del valor
IE: Sí, así es. Como el proceso de actualización es muy detallado, intentaré ser breve y mencionar sólo lo más importante. También tenemos explicaciones y contribuciones completas en nuestro sitio.
En pocas palabras, este paso consiste en la creación real de valor y, por tanto, en la generación de beneficios. Aquí, la propiedad, que es poco atractiva para los usuarios finales, se hace atractiva. Esto se consigue mediante medidas de renovación rentables.
Rentabilidad es lo que se dice aquí.
Hay que prestar atención a aumentar efectivamente el valor sin grandes gastos. Como ya se ha dicho, las reformas de gran envergadura no son ventajosas.
La mejor forma de aumentar el valor de la vivienda es cambiar el suelo, renovar la cocina y los sanitarios, instalar ventanas y puertas nuevas y realizar tareas de mantenimiento en el jardín y la terraza.
Los que no sepan hacer manualidades encontrarán aquí la mejor ayuda y asesoramiento de los artesanos.
FIV: Así pues, los ámbitos en los que la renovación puede ser eficaz son:
Suelos
Mal
Cocina
Windows
Puertas
Jardín
Terraza
¿Está el inmueble listo para la venta tras la mejora?
Fix & Flip Sale: Exposición, ofertas y Home Staging
IE: En principio, sí. Un tasador puede empezar a valorar el inmueble ya durante el proceso de revalorización. Esto le da una idea aproximada del precio de venta en una fase temprana. Además, la preparación de la exposición puede comenzar rápidamente y el anuncio puede publicarse a continuación.
Hay otro truco crucial para la creación: ¡el home staging!
FIV: ¿Qué es exactamente?
Home staging para preparar el anuncio
El home staging es un truco sencillo para presentar el espacio vital de forma más atractiva para las fotos de la exposición. En el proceso, se da vida a las habitaciones. Para ello, no se utilizan muebles reales, sino muebles de cartón fabricados especialmente. Así se ahorra energía y costes de «mudanza».
En cuanto la exposición salga al mercado, ¡espera!
Y cuando hayas recibido suficientes ofertas, compáralas y negocia si es necesario para conseguir un precio aún mejor.
Tras la selección del comprador, lo único que sigue es la cita con el notario y la transferencia de la propiedad.
Por último, se puede calcular el beneficio. Para visualizarlo, en nuestro sitio web encontrará la calculadora Fix & Flip.
FIV: El proceso de venta ha terminado. ¿Qué ocurre con los beneficios? ¿Seguro que tiene que tributar?
Impuestos de Fix & Flip: ¿Cuánto me queda de beneficio?
IE: Toda la razón. Por supuesto, hay que pagar impuestos sobre el beneficio del Fix & Flip, como sobre todo lo demás. Qué impuestos y, sobre todo, de qué cuantía depende de la forma jurídica en la que se haya operado.
Como particular o empresario individual, debe pagar el impuesto sobre la renta. Dependiendo de lo elevados que hayan sido sus beneficios al final, se le asigna un tipo impositivo determinado.
Estos tipos impositivos se registran en la progresión fiscal.
Si piensas dirigir Fix & Flip durante más tiempo, merece la pena fundar una sociedad de responsabilidad limitada. Aunque esto requiere un capital social de 25.000 euros, ahorra muchos impuestos. Además, ya no respondes por tu propio capital, sino sólo por el de la empresa, limitado al capital desembolsado.
Como GmbH, sólo paga un impuesto de sociedades de alrededor del 15% y un impuesto sobre actividades económicas del 3,5%.
Ahora sólo he dado algunos datos clave aproximados sobre la fiscalidad. Por supuesto, se puede profundizar más en el tema.
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