La comunidad de propietarios de un vistazo: Organización, derechos y deberes de la WEG

Comunidad de propietarios – Si es propietario de una comunidad de propietarios o está pensando en comprar una, tarde o temprano entrará en contacto con el concepto de comunidad de propietarios. Pero, ¿qué significa exactamente y qué derechos y obligaciones tiene usted como propietario? En este artículo le daremos toda la información importante sobre las comunidades de propietarios en Alemania. Desde los derechos de uso del piso hasta la organización de una junta de propietarios: aquí aprenderá todo lo que necesita saber para formar parte con éxito de una comunidad de propietarios.

La comunidad de propietarios de un vistazo

Una comunidad de propietarios (WEG) es una asociación de propietarios de pisos en un edificio común.

La comunidad de propietarios puede describirse así:

Comunidad de todos los propietarios de un inmueble.

Como propietario de su piso, usted es miembro de la WEG y, junto con los demás propietarios, es responsable de la gestión de los bienes comunes, por ejemplo, la escalera, el tejado, la fachada y las líneas de suministro comunes.

También decidís conjuntamente sobre el mantenimiento y las reparaciones y sobre la financiación de estas medidas. Es importante tener en cuenta que todas las decisiones del COA se toman conjuntamente y que tú, como miembro del COA, también estás obligado a participar en las decisiones y a correr con los gastos.

Los WEG de un vistazo:

• Cada propietario puede representar su derecho de voto en la junta de propietarios
• Cada propietario tiene una determinada cuota de copropiedad en los bienes comunes
• Cada miembro de un WEG debe correr con los gastos de los bienes comunes
• Cada propietario es responsable de su propiedad.
• Cada propietario tiene ciertos derechos y obligaciones que cumplir
• Cada WEG debe contar con ciertos documentos que establezcan normas y límites

La base jurídica de la WEG es la Ley de Propiedad Horizontal. En ella se proporcionan a los propietarios directrices y reglamentos para la correcta administración de la WEG. Veamos con más detalle la Ley de Propiedad Horizontal (WEG para abreviar).

Ley de Propiedad Horizontal (WEG)

La Ley de Propiedad Horizon tal es de gran importancia para todos los propietarios de viviendas en Alemania, ya que establece las bases jurídicas para la organización y administración de las comunidades de propietarios.

La WEG regula, entre otras cosas, el reparto de derechos y deberes entre los propietarios individuales y la comunidad, así como la administración y el mantenimiento de los bienes comunes.

Existen especificaciones claras sobre el desarrollo de las juntas de propietarios, la adopción de acuerdos y la administración de fondos. El establecimiento y las tareas del consejo asesor de gestión y del administrador también están regulados en la WEG.

La WEG regula:

• Reparto de derechos y deberes
• La gestión y el mantenimiento de los bienes comunes
• Desarrollo de la reunión de propietarios
• La toma de decisiones
• La gestión de los fondos

La reunión de propietarios se rige por las leyes de los WEG:

En un WEG, todos los miembros están implicados y deben cumplir ciertos derechos y obligaciones. En la siguiente sección te explicamos lo que tienes que hacer como propietario.

Derechos y deberes de los propietarios

Como propietario de una comunidad de propietarios, tiene ciertos derechos y obligaciones. Tiene derecho a utilizar y gestionar su piso, pero también debe tener en cuenta los intereses comunes. Esto significa que tienes que cumplir las normas y reglamentos que se han acordado entre todos y que se aplican al edificio y a sus residentes.

Además, como propietario en la comunidad de propietarios, está obligado a participar en la gestión y el mantenimiento de las zonas e instalaciones comunes.

Derechos de uso de la vivienda propia

Como propietario de su piso en una comunidad de propietarios, tiene derecho a utilizar y gestionar su piso. Usted decide si vive en él o lo alquila. Puede, por ejemplo, reformar su piso o comprar muebles nuevos, siempre que no interfiera con otros propietarios.

El piso propio puede ser gestionado y diseñado por uno mismo siempre que no afecte a los bienes comunes.

Sin embargo, también debe tener en cuenta los intereses de los demás propietarios y de la comunidad cuando utilice su piso. Por ejemplo, no puede hacer cambios estructurales en su piso que puedan afectar al aspecto del edificio o causar problemas con otros pisos.

Derechos de uso de los bienes comunes

Como propietario de una comunidad de propietarios, usted es responsable de la gestión y el mantenimiento de las zonas e instalaciones comunes junto con los demás propietarios. Esto incluye, por ejemplo, la escalera, el ascensor, el tejado, la fachada, las instalaciones exteriores y, si es necesario, el sistema de calefacción.

Estos derechos y obligaciones se aplican a los propietarios de bienes comunes:

• Gestión y mantenimiento de las zonas comunes

En la siguiente sección se explica cómo se financian y distribuyen estos costes.

Financiación de los gastos comunes

Como propietario de una comunidad de propietarios, está obligado a contribuir a los gastos comunes de la comunidad. Esto incluye, por ejemplo, los gastos de administración y mantenimiento de las zonas e instalaciones comunes, pero también los gastos de funcionamiento del ascensor, la eliminación de residuos o el suministro de agua.

Los gastos suelen calcularse en función de su participación en los bienes comunes. Para ello, la declaración de división especifica qué parte le corresponde a usted en la comunidad de propietarios. Este reparto de gastos también se denomina clave de reparto de gastos.

Además de los costes de funcionamiento, también pueden ser necesarias medidas de mantenimiento o renovación de mayor envergadura, que conllevan un mayor desembolso económico. Para ello, se suele constituir una reserva, que los propietarios reponen periódicamente con una cantidad determinada. Esta reserva se utiliza para financiar grandes reparaciones y medidas de mantenimiento sin que los propietarios tengan que recaudar fondos adicionales.

Estos costes se producen en un WEG:

• Gastos de gestión y mantenimiento de las zonas comunes
• Costes de funcionamiento del ascensor, eliminación de residuos o suministro de agua
• Reservas de mantenimiento

Los costes incurridos se debaten en la junta de propietarios:

Organización de una comunidad de propietarios

La organización de una comunidad de propietarios es una parte importante de la convivencia. Existen diversos órganos y organismos que se encargan de la administración de la comunidad.

El órgano más importante es la junta de propietarios. Todos los propietarios se reúnen aquí una vez al año para tomar decisiones importantes y debatir las preocupaciones de la comunidad.

Otro órgano importante es el consejo asesor de la administración. Éste es elegido por la junta de propietarios y apoya al administrador en la administración de la comunidad.

El administrador es el órgano ejecutivo de la comunidad de propietarios. Se ocupa de la administración de la comunidad y vela por que se lleven a cabo todas las obras necesarias.

Las instancias más importantes de los WEG de un vistazo:

• Administrador de WEG
• Consejo Consultivo de Gestión
• Reunión de propietarios

Veamos ahora más de cerca cada uno de los casos.

Administrador del WEG

El administrador es el órgano ejecutivo de una comunidad de propietarios y se encarga de la administración de la misma. Esto incluye, entre otras cosas, organizar y supervisar las medidas de mantenimiento, preparar las cuentas y comunicarse con los propietarios y los distintos comités de la comunidad.

Las funciones del administrador incluirán:

• Organización y seguimiento de las medidas de mantenimiento
• Preparación de las cuentas
• Comunicación con los propietarios y los distintos comités

Por tanto, la elección de un administrador adecuado es de gran importancia. Por regla general, se encarga a una empresa de administración profesional que cuente con los conocimientos y la experiencia necesarios. No obstante, también es posible la administración voluntaria por parte de un propietario.

Consejo Consultivo de Gestión

Además del administrador, existe un consejo asesor de gestión. El consejo asesor de gestión está formado por al menos tres propietarios. Este órgano es elegido por la junta de propietarios y tiene la misión de apoyar y supervisar al administrador. Sin embargo, el consejo asesor de gestión no tiene poder de decisión y sólo puede hacer recomendaciones.

El Consejo Asesor de Dirección de un vistazo:

• Compuesto por al menos tres propietarios
• Elegidos por la junta de propietarios
• Apoya y controla al administrador

Reunión de propietarios

La junta de propietarios es el máximo órgano de decisión y se reúne al menos una vez al año. Su cometido es debatir y decidir sobre asuntos importantes de la comunidad.

La junta de propietarios es convocada por el administrador o por un propietario. Deben respetarse determinados plazos y requisitos formales. Por regla general, las invitaciones deben enviarse por escrito al menos dos semanas antes de la reunión. La invitación debe indicar los puntos del orden del día, así como el lugar, la fecha y la hora de la reunión.

Los temas típicos de una junta de propietarios incluyen la adopción del plan de negocio, la elección del administrador, la votación de medidas de mantenimiento o la definición de las normas de la casa. En la junta de propietarios también se decide el importe de las cuotas mensuales de la casa.

La comunidad de propietarios de un vistazo:

• Se reúne al menos una vez al año
• Asesora sobre asuntos importantes de la comunidad
• La convocatoria se realiza a través del administrador