Vendiendo la propiedad: Piso y casa – Consejos para la valoración, el proceso de venta y el arreglo fiscal

Vender un inmueble – Ya sea una casa, un piso o incluso una vivienda multifamiliar: hay muchas cosas que hay que tener en cuenta a la hora de vender un inmueble. Ya sea a través de un corredor o fuera del mercado, privado o comercial, solo o como parte de una comunidad de propietarios. Como vendedor, los temas de los impuestos, los contratos, el notario y el agente inmobiliario se convierten rápidamente en algo demasiado difícil de soportar. Por eso, hemos reunido aquí el resumen definitivo para usted. Desde la primera lista de comprobación, pasando por los documentos importantes, hasta el acuerdo final. También encontrarás las ciudades más populares y sus precios por metro cuadrado al final. Bienvenido al mundo de los bienes raíces.

Casa, condominio & Co: Venta de inmuebles

El procedimiento para vender una propiedad depende en gran medida del tipo de propiedad. Son necesarios diferentes pasos y documentos en función del tipo de propiedad. En general, a la hora de vender una propiedad, debe considerar primero si quiere o no contratar a un agente inmobiliario. También debe vigilar los factores de aumento y disminución del valor.

Compra y venta (externa y gratuita)

Aprende de los expertos. En Lukinski puede encontrar muchos, muchos más artículos de guía de forma gratuita. Aquí puede aprender todo lo que necesita saber sobre la compra de bienes inmuebles de forma gratuita. Comience con la compra de bienes inmuebles en general, y luego pase a su tipo específico de bienes inmuebles, desde un piso hasta una casa, un edificio de apartamentos o la compra de un terreno. También es importante todo lo relacionado con el contrato de compraventa (¿quién paga los gastos?), los gastos accesorios de la compra y el ahorro de impuestos con los inmuebles. a través de formas jurídicas como una sociedad anónima inmobiliaria o una fundación familiar.

Pero los agentes inmobiliarios de lujo también escriben cada semana nuevos artículos sobre el tema de la venta de inmuebles. Con páginas de asesoramiento más específicas sobre la venta de una casa, la venta de un piso y la venta de varias viviendas y terrenos.

Valoración, declaración de división y documentos importantes

Los pisos son especialmente populares entre las personas que empiezan su carrera y las parejas jóvenes. Son económicos, permiten vivir en el centro de la ciudad y a menudo constituyen la base perfecta para la primera vivienda propia. Pero no todos los pisos son iguales. Mientras que en grandes ciudades como Berlín y Hamburgo se demandan sobre todo pisos de una sola planta, los amantes del aire libre suelen preferir un piso con terraza. Los almacenes altos y los espacios industriales del pasado se están convirtiendo cada vez más en loft de la era moderna y gozan de una gran demanda debido a sus altos muros y a sus amplias plantas.

El piso dúplex de dos plantas y el exclusivo ático de la última planta representan la clase superior de pisos aquí.

Valoración de una vivienda: factores de gradación y depreciación

Una de las preguntas más importantes a las que tiene que enfrentarse como vendedor es: ¿Cuánto vale realmente mi piso? Hay varios factores que, en última instancia, influyen en el valor de su propiedad. Para obtener un valor de venta aproximado, primero vale la pena echar un vistazo:

• Ubicación del piso
• Infraestructura
• Equipo

La ubicación geográfica del piso, es decir, la zona residencial inmediata, puede suponer un aumento de valor para usted en este punto y, por experiencia, siempre resulta ser un buen argumento de venta. Cuanto mejor sea la ubicación del piso, más caro será su valor. Lo mismo ocurre con la conexión al transporte público y la proximidad a hospitales, lugares culturales y similares.

Cuanto más cerca de la vida pública, más valor añaden estos factores.

Además de estos factores blandos y duros que influyen en el valor, también es importante el índice de criminalidad del barrio. También aquí se aplica el principio. Cuanto más seguro, mejor. Sin embargo, el índice de criminalidad no es sólo un número, sino también la sensación de seguridad. Así, este factor puede definirse como un «factor mixto» en la valoración de la vivienda.

Por encima de todo, las renovaciones y modernizaciones aumentan el valor:

Calcula el precio de compra: Criterios para determinar el valor

Ahora que ya sabe a grandes rasgos qué factores influyen en la valoración de la vivienda, entremos en un poco más de detalle. En el segundo paso, ahora hay que mirar los otros criterios para determinar el valor de su propiedad:

1. Año de fabricación
2. Planta baja
3. Número y tamaño de las habitaciones
4. Balcones, terrazas y cenadores
5. Bienes comunitarios

Debido a la inferioridad del tejido constructivo de la época, los propietarios de pisos de los años 60 y 70 tienen que contar, lamentablemente, con un descuento en el precio actual. Sin embargo, los propietarios de un piso reformado en un edificio antiguo (construido antes de 1945) o de un piso moderno en un edificio nuevo pueden esperar un aumento del valor del inmueble.

Los lofts y los áticos también se venden más rápidamente que los pisos de planta baja debido a su popularidad. Estos suelen tener una reducción del valor de las ventas de hasta el 30%. También se considera que los áticos convertidos y los ascensores hasta el último piso aumentan el valor.

-30% para los pisos de la planta baja

Además del tamaño y el número de habitaciones, los extras como los balcones, las terrazas y los invernaderos también son decisivos para determinar el valor. Dependiendo del diseño y del número de metros cuadrados, estos pueden ser considerados como espacio habitable adicional. Los bienes comunes en forma de instalaciones exteriores bien mantenidas, escaleras y ascensores también pueden tener un efecto positivo en el valor de venta como parte de una comunidad de propietarios.

• Lea más: Vender un piso

Las ciudades más caras para los condominios en Alemania – ranking

Tanto si vende su piso como si busca un condominio como comprador. Siempre es bueno conocer el mercado inmobiliario actual en toda Alemania. Este gráfico le ofrece una visión general de las ciudades de Alemania con las viviendas más caras.

Documentos para la valoración de la vivienda

Los siguientes documentos son importantes para determinar el valor exacto de su piso:

1. Extracto del registro de la propiedad
2. Declaración de división
3. Plano de la planta
4. Acta de la reunión de propietarios
5. Declaración de subsidio de vivienda de los últimos tres años
6. Resumen de la reserva de mantenimiento
7. Prueba de seguro
8. Certificado energético
9. En su caso, una copia del contrato de arrendamiento si su piso es de alquiler.

Los formularios de casas y pisos de un vistazo: Lista

En el mercado inmobiliario, hay una gran variedad de tipos de construcción. Tanto en el ámbito de los pisos como en el de las casas, hay muchas formas y tipos según los cuales se diseña una propiedad. Estos se dividen en diferentes formatos. Aquí hemos enumerado algunos de los tipos de casas y pisos más comunes. Puede encontrar más información sobre el tipo de propiedad respectivo en el artículo correspondiente haciendo clic en el enlace correspondiente.

Tipos de casas de un vistazo: Del bungalow a la casa prefabricada

Aquí encontrará una lista con un resumen de todas las formas de casa más comunes. El artículo enlazado le proporciona más información sobre la forma de casa respectiva, le presenta las características y definiciones, y también aprende qué tipo de casa es adecuada para quién y por qué. Además, presentamos las ventajas e inconvenientes de cada tipo de casa en los artículos correspondientes.

• Bungalow
• Casa adosada
• Casa unifamiliar
• Casa con entramado de madera
• Casa de vacaciones / casa de fin de semana
• Casa de la playa
• Casa prefabricada
• Casa de campo
• Casa masiva
• Casa adosada
• Villa
• Casa de bajo consumo
• Casa de energía cero
• Casa pasiva

Resumen de los tipos de pisos: Edificio antiguo plano a sótano

El mercado de la vivienda es muy competitivo y hay muchos tipos de vivienda que tienen ciertas características. En los artículos correspondientes, encontrará definiciones e información sobre el tipo de piso respectivo, así como una lista de posibles ventajas y desventajas del mismo.

• Piso del edificio antiguo
• Plano
• Ático
• Piso de la abuela
• Plano
• Loft
• Piso dúplex
• Ático
• Piso en el sótano
• Piso con terraza

Vender una casa: impuestos, costes y proceso de venta

Las viviendas unifamiliares se encuentran entre las propiedades preferidas de los alemanes en casi todos los estados federados. Como su nombre indica, están ocupados por una familia, una pareja o una sola persona. Hay casas unifamiliares de todas las formas, colores y tipos: desde el moderno chalet urbano hasta la romántica casa maciza con jardín, pasando por la casa eficiente respetuosa con el medio ambiente.

Off Market Deals: Venta de inmuebles de lujo gracias a la adquisición independiente

Si su propiedad se encuentra en los rangos de precios superiores, entonces vale la pena considerar su venta fuera del mercado. Fuera del mercado significa que la venta no tiene lugar públicamente, sino que se vende internamente. Especialmente los personajes públicos, como las celebridades, los políticos y algunos miembros de la nobleza, prefieren este tipo de adquisición. Depende de usted si quiere vender su casa con o sin agente inmobiliario. Lo único importante aquí es una buena red. Lo ideal es recurrir a un agente inmobiliario que también esté especializado en propiedades fuera de mercado y que, por tanto, disponga de una amplia red de posibles compradores.

Vender una casa sin agente inmobiliario: lista de comprobación definitiva

Al principio, muchas personas piensan que tienen que confiar en un agente inmobiliario para la venta de su casa. Sin embargo, no siempre es así. También es posible vender su casa con éxito por su cuenta y también hay una serie de ventajas. Sin embargo, para que pueda estimar lo que tendrá que pagar por una adquisición sin intermediario, aquí le ofrecemos un resumen:

1. Determinación del precio de venta mediante valoración
2. Exposición – o creación de anuncios
3. Recopilación de los documentos necesarios
4. Desarrollo de una estrategia de ventas
5. Contacto con las partes interesadas
6. Organización y ejecución de las citas de visualización
7. Elaboración de un contrato de venta
8. Percepción del nombramiento de notario

Valoración de la vivienda: valor de mercado, valor liquidativo & Co.

La valoración de la vivienda sirve en última instancia para calcular el precio de compra. Por supuesto, antes de dar los siguientes pasos para vender su propiedad, tiene que fijar el precio. Hay varios factores que desempeñan un papel importante en la valoración de su propiedad. Entre ellos se encuentran, por ejemplo, las micro y macroinstalaciones, el ruido de fondo, la ubicación y las perspectivas.

En este contexto, también se habla de un valor de mercado y de un valor patrimonial neto de su casa, que se incluye en la valoración de la misma. El primero es el precio que se calcula en varios momentos utilizando diversos criterios, mientras que en el valor neto de los activos influyen los costes de producción de la propiedad y el valor estándar del terreno.

Vigile los costes de las compras auxiliares: Impuesto de sucesiones y gastos notariales

A menudo, al vender una casa también se producen gastos secundarios. Estos suelen correr a cargo del comprador. Mientras que la transferencia en el registro de la propiedad y los gastos notariales son pagados por ambas partes, el impuesto de sucesiones también se debe en el caso de una herencia. Esto depende, entre otras cosas, de la cuantía individual exenta de impuestos. No olvide que esta normativa difiere de un estado a otro.

Mientras que en Schleswig-Holstein estos costes adicionales pueden suponer hasta el 15% del precio de venta, en Baviera sólo suponen alrededor del 10%.

Otro consejo: si hay un préstamo impagado sobre la casa, merece la pena negociar con el comprador la asunción del préstamo. Merece la pena conocer la opinión de un experto en la materia.

Tenga también en cuenta que para los inmuebles ocupados por el propietario hay un periodo de dos años durante el cual no tiene que pagar impuestos por el beneficio de la venta. Esto significa que deben transcurrir al menos dos años entre las fechas de escrituración de la compra y la venta.

Los documentos y contratos más importantes de un vistazo

La decisión de vender su casa está tomada. La lista de comprobación para comprar una casa está lista y ya ha decidido el precio de venta. Ahora sólo tienes que reunir todos los documentos importantes.

1. Planos de planta
2. Plano del sitio
3. Extracto del registro de la propiedad
4. Certificado de seguro contra incendios
5. Resumen de los costes auxiliares
6. Listado de todos los trabajos de renovación
7. Fotos
8. Certificado energético actual
9. La indicación del espacio vital
10. Cualquier contrato de arrendamiento existente
11. En el caso de varios propietarios, la indicación de la estructura de propiedad
12. Una descripción detallada del objeto

Atención a los contratos de alquiler existentes

Si su casa, o al menos una parte de ella, está alquilada, debe tenerlo en cuenta a la hora de vender. Todavía puede vender su propiedad, pero debe poder justificarlo. Incluso si las obras de renovación o demolición son el motivo de la venta de la casa, hay que explicárselo al inquilino.

• Puede obtener más información en Vender una casa

Comparación de precios definitiva: esto es lo que cuesta una casa en las ciudades alemanas – Estadísticas

Los precios de los pisos, casas y demás varían considerablemente en la República Federal de Alemania. He aquí algunas estadísticas generales sobre los precios de compra de las viviendas unifamiliares. Los precios de compra en Bremen, Rostock, Erfurt y Leipzig suelen ser más bajos. Ciudades como Colonia, Berlín y Hamburgo se sitúan en la zona media en cuanto a precios. A la cabeza de los precios de compra más caros se encuentra la capital bávara, Múnich.

Edificio de apartamentos: contratos de alquiler, precio de venta & Co.

Dado que la venta de un edificio de apartamentos no deja de ser una venta de vivienda, el proceso es similar en este caso. Sin embargo, como hay varias partes implicadas, hay algunos pasos adicionales. Por supuesto, hay que tenerlos en cuenta a la hora de planificar el proceso de venta. Como siempre, lo ideal es que ya tenga en mente una propiedad de seguimiento y que ya haya pensado en el precio de venta de su edificio de apartamentos.

Preguntas que debe hacerse: inquilino, penalización por reembolso anticipado y derecho de tanteo

He aquí un resumen de los aspectos más importantes en los que debe pensar de antemano para evitar sorpresas desagradables a la hora de vender.

1. ¿Tiene una propiedad de seguimiento a la vista?
2. ¿Es necesario renovar o reformar la casa?
3. ¿Tiene todos los documentos necesarios, como la declaración de división, el seguro del edificio, el acta de la junta de propietarios, las facturas de los servicios públicos, la lista de alquileres, etc.?
4. ¿Hay que pagar penalizaciones por reembolso anticipado?
5. ¿Tiene una visión general de los costes de mantenimiento?
6. ¿Piensa vender también las existencias?
7. ¿Existe el derecho de tanteo?
8. ¿Qué opina de la valoración de la vivienda?

Valoración de un edificio de apartamentos: procedimiento y costes

La cuestión es compleja. Los factores micro y macro desempeñan naturalmente un papel importante en la determinación del precio de venta. Por supuesto, esto también incluye la ubicación, las propiedades comparables, la estructura del edificio, etc. El método utilizado para determinar el valor depende del tipo de propiedad. Sin embargo, en general se aplica la siguiente regla: el precio de compra debe estar siempre bien fundamentado, orientado al mercado y ser realista. Hay un total de cinco procedimientos para ello:

1. Método del valor comparativo
2. Método de las ganancias capitalizadas
3. Método del valor real
4. Procedimiento residual
5. Determinación del valor del préstamo hipotecario

Por supuesto, el precio no se calcula hasta el último céntimo. El precio final de compra se determinará más adelante y se basa principalmente en el valor estimado de su casa. En principio, sin embargo, puede recordar que la valoración de un inmueble inferior a 150.000 euros costará unos 1.500 euros. Si su propiedad está valorada en más de 1 millón de euros, al final le costará 3.000 euros.

Para el cálculo, se realiza primero una valoración aproximada. Por lo tanto, el precio de la tasación final se basa, en la mayoría de los casos, en el valor estimado del inmueble a valorar.

El valor material y el valor de mercado influyen en el precio de venta

La valoración y el precio de venta final pueden diferir, como ya se ha explicado. Para la determinación del precio final, no sólo es decisivo el valor del activo, sino también el valor de mercado. El valor del activo le indica el valor objetivo de su casa en términos de año de construcción, mobiliario, tejido del edificio, etc. El valor de mercado (a menudo llamado valor de mercado) es el valor de la propiedad. El valor de mercado (a menudo también llamado valor justo de mercado) es aquel con el que se relaciona el precio de venta. Aquí se relacionan los factores relevantes para el entorno y los factores específicos del mercado. Si la demanda es alta y las ofertas son bajas, el valor de mercado suele ser ahora superior al valor del activo.

Consejo: Las renovaciones y modernizaciones aumentan el valor

Especialmente cuando se vende un edificio de apartamentos, también vale la pena considerar las renovaciones y modernizaciones. Estos siempre aumentan el valor de la propiedad. Por ejemplo, las manchas de humedad en las paredes y el moho deben eliminarse ahora. El parqué dañado y los marcos de las ventanas viejos también marcan la diferencia. Asegúrese siempre de que se reparen todos los daños. De lo contrario, en el peor de los casos, también se puede anular una venta por encubrimiento.

Si además quiere vender sus muebles de interior y exterior, este es también un factor que aumenta el valor:

Documentos para la determinación del valor de mercado

Para que sepa qué documentos son importantes a la hora de determinar el valor de mercado, le ofrecemos aquí un resumen:

• Extracto del registro de la propiedad
• Planos del edificio, planos de planta, secciones
• Descripción del edificio
• Plano del terreno y mapa catastral
• Cálculo de la superficie habitable
• Certificado energético

En el caso de la propiedad del condominio, también necesita los siguientes documentos:

• Actas de las tres últimas juntas de propietarios
• Plan de negocio
• Declaración de división (registro de la propiedad)
• Declaración del subsidio de vivienda

En el caso de las propiedades de renta, también puede necesitar:

• Costes de explotación
• Listas de alquiler
• Contratos de alquiler

Se pueden ver los derechos y gravámenes:

• Documentos notariales
• Entradas especiales (derechos de paso, derechos residenciales, etc.)

Precios de la vivienda en las ciudades más populares de Alemania

Elegir libremente el lugar de residencia, eso es lo que desean muchas personas. Pero la pregunta es ¿hacia dónde? Cada uno de los estados federados y ciudades de la República Federal de Alemania tiene su propio encanto y ventajas. Lo ideal es que puedas encontrar un trabajo rápidamente, que tu propiedad se ajuste a tu presupuesto y que una infraestructura estable sea también muy importante para la mayoría de la gente. Para ayudarte a decidir tu próxima vivienda, tenemos para ti los planos de la ciudad y los precios por metro cuadrado de Berlín, Hamburgo y Múnich.

Berlín: la capital alemana es muy popular entre los inversores

Como capital de la República Federal de Alemania, es el centro de la política europea. Aquí se encuentra la sede del gobierno, así como una multitud de monumentos históricos. El mercado de trabajo también se mantiene estable desde hace años: casi ninguna otra ciudad europea cuenta regularmente con tantas empresas de nueva creación como Berlín. Aquí confluyen diferentes culturas, religiones e influencias que conforman el ambiente berlinés. Otra ventaja:

Berlín goza de una popularidad cada vez mayor entre los inversores inmobiliarios

Mapa de la ciudad: Pankow, Lichtenberg, Marzahn & Co.

La capital alemana, Berlín, está formada por 12 distritos y 96 barrios. Además, la ciudad ofrece mucha variedad debido a su rica historia y a su papel como capital de la República Federal de Alemania y es popular no sólo entre los turistas no europeos, sino también entre las generaciones más jóvenes.

Precios por metro cuadrado: De Hellersdorf a Berlín Mitte

En el barrio berlinés de Hellersdorf se puede pagar algo menos de 2.100 euros por metro cuadrado. Las zonas más caras, en cambio, se encuentran en Berlín Mitte y Dahlem. Este es el resumen:

• Hellersdorf: 2.100 euros por metro cuadrado
• Hohenschönhausen, Reinickendorf, Spandau, Tempelhof y Marzahn: 2.500 – 3.000 euros por metro cuadrado
• Berlín Mitte y Dahlem: 6.000 euros por metro cuadrado

Aquí puede ver la evolución de los precios de la vivienda en Berlín desde 2005 hasta 2020.

Hamburgo: la ciudad hanseática atrae sobre todo a los jóvenes

Mientras que Berlín es un centro político, Hamburgo ocupa una posición económica importante para Alemania. La Speicherstadt está bien conectada con otros países europeos, lo que también se refleja en la amplia oferta gastronómica. Eta 110.000 nuevos ciudadanos han llamado a la metrópoli del Elba su nuevo hogar desde el año pasado. La situación económica de la ciudad hanseática y sus exclusivas zonas residenciales atraen regularmente a personas con altos ingresos e inversores.

Mapa de la ciudad: Altona, Bergedorf, Wandsbek & Co.

Hamburgo consta de siete distritos o barrios:

• Altona
• Bergedorf
• Medio
• Harburg
• Eimsbüttel
• Norte
• Wandsbek

Desde románticas villas a orillas del Elba hasta modernos pisos en el centro de la ciudad, Hamburgo no deja nada que desear y ofrece algo para todos. Por eso no es de extrañar que la ciudad hanseática sea cada vez más popular, sobre todo entre estudiantes y jóvenes profesionales. Aquí puede ver una visión general de la ciudad:

Precios por metro cuadrado: Los condominios del Alster se revalorizan

Al sur del Elba encontrará precios bastante razonables (unos 2.500 euros por metro cuadrado), mientras que los precios más altos, a partir de 7.500 euros por metro cuadrado, se encuentran principalmente en el Alster y en las zonas de lujo del Elba.

Aquí puede ver la evolución de los precios de la vivienda en Hamburgo desde 2008 hasta 2020.

En Múnich: La mayor densidad de multimillonarios en la República Federal de Alemania

La calidad de vida en la capital bávara también sitúa a Múnich en la lista de las mejores ciudades de Alemania. La arquitectura tradicional, combinada con el estilo metropolitano y la comodidad típica de Baviera, es especialmente popular entre los multimillonarios y empresarios de todo el mundo.

Mapa de la ciudad: Distritos pequeños con una alta calidad de vida

Múnich consta de 29 distritos y 25 barrios. Los tres distritos más populares de la capital bávara se caracterizan sobre todo por su alta calidad de vida y, por tanto, son los más populares entre los cazadores de pisos:

• Neuhausen-Nymphenburg
• Trudering-Riem
• Schwabing Oeste

Aquí está el mapa de nuevo:

Precios por metro cuadrado: Múnich es la ciudad más cara de Alemania

Múnich es conocida por albergar el mayor número de multimillonarios de la República Federal. Por eso no es de extrañar que el precio de compra de un condominio en Múnich sea el doble de caro que en cualquier otro lugar.

Aquí puede ver los precios de la vivienda en Múnich en comparación con los precios de la vivienda en toda Alemania.

Estructuración fiscal en la venta de inmuebles: ocupación por el propietario y subvenciones estatales

¿Cómo ahorrar impuestos al vender un inmueble? El problema: muchos propietarios caen aquí en la trampa fiscal y pagan dinero innecesariamente. La solución: la estructuración fiscal. El inversor inmobiliario y asesor fiscal Alex Fischer da regularmente consejos para los vendedores en YouTube y en su blog.

Consejo: Deducción fiscal de los gastos del agente inmobiliario

Esto también es posible por partes. Quien adquiera una nueva propiedad después de venderla puede ahora deducir los gastos de intermediación a efectos fiscales. Pero sólo si la casa o el piso se alquila posteriormente. Lamentablemente, la deducción lineal de las tasas no es posible para los propietarios.

También son deducibles los gastos de intermediación en la búsqueda de un inquilino.