Impuesto de sucesiones sobre bienes inmuebles: importe libre de impuestos y valor de mercado

Impuesto de sucesiones sobre bienes inmuebles en Alemania – Quien herede o desee heredar bienes inmuebles debe tener en cuenta algunos aspectos, ya que en Alemania también se cobran impuestos sobre las herencias. El importe de la desgravación fiscal depende del grado de parentesco con el testador. Aquí es relevante el tramo impositivo al que pertenece el heredero y el tipo impositivo aplicable a este tramo impositivo. Desde 2009, la práctica habitual es que el impuesto de sucesiones de los bienes inmuebles heredados se determine en función del valor de mercado.

¿Quién pertenece a qué tramo fiscal?

Los cónyuges y las esposas siempre pertenecen a la clase fiscal I y, por tanto, siempre tienen una asignación de hasta 500.000 euros. Los hijos y los hijastros, así como los nietos, los padres y los antepasados también pertenecen a la clase impositiva I. Los hijos disfrutan de una desgravación de 400.000 euros, los nietos tienen una desgravación de 200.000 euros y los padres y antepasados tienen una desgravación de 100.000 euros.

Si no se trata de una herencia consuetudinaria, sino de una donación, los padres y antepasados son asignados a la clase de impuestos II. Esto reduce la cantidad libre de impuestos de 100.000 euros a 20.000 euros. Además, los cónyuges divorciados, los sobrinos, las parejas de hecho y los hermanos también pertenecen a la clase fiscal II. Todas las demás personas son asignadas automáticamente a la clase fiscal III.

Impuesto de sucesiones sobre bienes inmuebles: ¿cuál es su cuantía?

Si quiere calcular el impuesto de sucesiones al heredar un bien inmueble, reste su asignación del valor de mercado del bien inmueble y obtenga la base imponible.

Si el importe es de 75.000 euros, las personas de la clase fiscal I deben pagar el 7% del impuesto de sucesiones. Si el heredero se encuentra en la clase fiscal II, el impuesto de sucesiones aumenta al 15% y en la clase III se debe pagar el 30%.

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Si el importe es de hasta 300.000 euros, se debe pagar el 11% para la clase de impuesto I. Para la clase de impuesto II, el impuesto de sucesiones es ya del 20%. Con la clase de impuesto II, el impuesto de sucesiones ya es del 20%, con la clase de impuesto III es del 30%.

Para un importe de hasta 600.000 euros, el impuesto de sucesiones en la clase I asciende al 15%, el 25% se exige para la clase de impuestos II y el 30% para la clase de impuestos III.

Si el importe alcanza los 6.000.000 de euros, se debe pagar el 19% para las personas de la clase fiscal I, y el 30% para las clases fiscales II y III.

Si hablamos de una cantidad de hasta 13.000.000 de euros, hay que pagar el 23% en el caso de la clase de impuestos I, el 35% en el caso de la clase de impuestos II y el 50% en el caso de la clase III.

Para los importes de hasta 26.000.000 de euros, se debe pagar un 27% de impuestos en la clase fiscal I, un 40% en la clase fiscal II y un 50% en la clase fiscal III.

Para importes aún más elevados, los tipos impositivos son del 30% para la clase I, del 43% para la clase II y del 50% para la clase III.

Impuesto de sucesiones sobre bienes inmuebles: ¿cuándo se debe pagar?

En principio, se debe tributar por todos los bienes heredados. Sin embargo, en el caso de los bienes inmuebles, hay excepciones que benefician al heredero. No se deben pagar impuestos, por ejemplo, si el propio heredero vive en la propiedad heredada durante diez años.

¿Cómo se puede determinar el valor de mercado?

El valor de mercado de una propiedad refleja el valor de venta de la misma. La valoración tiene en cuenta las respectivas condiciones del mercado y se utilizan varios métodos. La determinación del valor de mercado depende de si la propiedad se negocia en un mercado en funcionamiento. Este no es el caso, por ejemplo, en una subasta obligatoria, por lo que a menudo se pueden adquirir propiedades muy por debajo del valor real de mercado. En este caso, el valor de mercado es inferior al valor de mercado real.

Los procedimientos por los que se determina el valor de mercado:

El procedimiento de liquidación

El procedimiento de comparación se basa en el valor de mercado de propiedades similares que se han vendido recientemente en una ubicación similar. La base para ello es la recaudación del precio de compra de un comité de expertos locales de la ciudad. Todos los precios de compra de cualquier propiedad se registran en esta colección. Este procedimiento puede dar muy buenos resultados si se dispone de un número suficiente de valores de referencia.

El método de las ganancias capitalizadas

Este procedimiento suele utilizarse si la propiedad es un inmueble comercial o si la casa está alquilada. En este caso, el valor de mercado se calcula a partir del valor del terreno y del valor de la renta del edificio. El valor de la renta del edificio se compone de los ingresos por alquiler y los gastos de gestión. Si el riesgo de pérdida de renta es muy alto o los costes de mantenimiento son inmensos, el valor de mercado puede ser sorprendentemente bajo.

El método del valor de los activos

Este es el método de valoración más utilizado. En el método del valor del activo, el valor de mercado es la suma del valor del activo del edificio y del valor del terreno. El valor de mercado se calcula sobre la base de los costes de construcción originales, de los que se deducen los valores por signos de desgaste. Este método es el más utilizado por los bancos.

No es raro que los tasadores utilicen dos de los métodos y luego declaren el valor medio de ambos métodos como valor de mercado.

También hay otros factores que influyen en el valor de mercado de una propiedad.

A su vez, el valor de mercado cambia debido a la oferta y la demanda. Cuanto mayor es la demanda de un inmueble, más aumenta su valor de mercado. Si la ubicación de una propiedad está en demanda puede verse en el valor estándar del terreno. Esto se deriva de las ventas de otras propiedades. Si se trata de una vivienda unifamiliar, el año de construcción, la superficie habitable y utilizable, el estado del edificio y diversas características del mismo son importantes, además del valor estándar del terreno.

Si contrata a dos tasadores, observará que el valor de mercado puede diferir de un tasador a otro. Esto demuestra que siempre hay un cierto margen de interpretación cuando se trata del valor de mercado.

¿Cómo puedo saber el valor contractual de mi propiedad?

El primer paso para tener la propiedad es contratar a un tasador en primer lugar. Si el valor de mercado es importante para la venta de un inmueble, una tasación gratuita del mismo puede ser ya suficiente. Si, por el contrario, se trata de un asunto de divorcio o de herencia, suele ser necesario un dictamen escrito sobre el valor de mercado.

El propietario debe tener preparados los siguientes documentos para el asesor:

  • El extracto del registro de la propiedad
  • Los planos de la casa
  • El plano del sitio
  • Un cálculo del espacio vital
  • El certificado energético
  • Una descripción del edificio

Por lo tanto, es aconsejable recurrir a un tasador profesional, ya que es difícil que un particular pueda determinar por sí solo el valor real de mercado. Uno de cada cuatro vendedores tiende a sobrestimar el valor de su propiedad y, por lo tanto, se entromete en su propio camino a la hora de vender su casa. Los compradores, por su parte, están naturalmente muy interesados en mantener el precio de compra bajo y, por tanto, centran su atención en los defectos.

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