Corredores – Venta de casas como patrimonio y futura vivienda

En nuestro departamento editorial esta semana tuvimos el caso de que un lector había heredado una casa y en realidad no sabía qué hacer con su herencia. Por eso hemos investigado un poco y ahora nos reunimos con el experto en bienes raíces Jan Rickel de Bingen. Nos explicó en una conversación qué posibilidades hay para los herederos de bienes raíces si no quieren vivir en la casa ellos mismos. Queremos hablar sobre el tema «vender una casa», pero también sobre el futuro de la vida en general. ¿Cómo puede ser una vivienda en diez o incluso veinte años? Nuestro experto en bienes raíces nos da respuestas a estas preguntas hoy!

Entrevista con el experto inmobiliario Jan Rickel de IHV – Die Immobilien Makler.

Posibilidades para herederos inmobiliarios

FIV: Empecemos con el emocionante caso «Yo heredo una casa o un apartamento y no quiero vivir en él yo mismo». Alquilar, vender – ¿qué es lo mejor de todo esto?

Para esta decisión muchas cosas juegan un papel muy importante en cuanto a la situación privada del heredero y en cuanto a la condición, ubicación y tamaño de la propiedad. Un simple «bien o mal» gibt´s con esta cosa, por desgracia, no.

Antes de eso, sin embargo, una acción es muy importante para el heredero: El heredero debe estar inscrito en el Registro de la Propiedad como nuevo propietario en el marco de una «corrección del Registro de la Propiedad». Por cierto, el simple testamento escrito a mano del heredero no es suficiente para esto! Usted necesita un certificado de herencia del tribunal testamentario o un testamento del testador redactado por un notario. Las personas que solicitan la transferencia dentro de los dos años siguientes al fallecimiento del propietario anterior no pagan ninguna tasa por la inscripción en el Registro de la Propiedad ni ningún impuesto sobre transmisiones patrimoniales.

Y algo más es muy importante en el caso de la herencia! ¿Es la propiedad de valor o está sobreendeudada? ¿La casa necesita ser renovada o ya se han registrado altas tasas de ocupación de suelo? Después de todo, también puedo rechazar la herencia si los costos o deudas de la casa son más altos que su valor de mercado actual. Pero al final sólo un experto en bienes raíces puede determinar eso.

FIV: ¿Qué quiere decir con situación privada del heredero?

Por ejemplo, quien se encuentre en graves dificultades financieras como heredero, y que posiblemente haya asumido deudas del testador, pensará inmediatamente en vender la propiedad. Un pensamiento comprensible, pero no necesariamente el mejor. Por último, también existe la posibilidad de pedir un préstamo sobre la propiedad como garantía de un préstamo. Con este crédito usted puede pagar sus deudas, por ejemplo. Luego pago el préstamo con los ingresos del alquiler. Esta variante tiene sentido si tengo lazos muy personales con la casa como heredera y no quiero venderla sin más. Tal vez pueda imaginarme como un heredero viviendo en esta casa más tarde. En la discusión con los bancos, se puede aclarar si el préstamo puede ser arreglado de tal manera que la casa esté disponible para mí de nuevo libre de deudas en el momento deseado.

Broker, Certificado de Rendimiento Energético y Aspectos Fiscales

FIV: ¿Pero qué tan bien tengo que saber sobre bienes raíces en tales acciones?

El agente de bienes raíces o un experto en bienes raíces también pueden ayudar con estas preguntas. Por ejemplo, hay una gran diferencia entre alquilar una casa unifamiliar en el campo y heredar un gran edificio de apartamentos en una gran ciudad con, digamos, una docena de apartamentos. La cuestión de si la casa ya tiene un certificado de energía o no es también importante.

FIV: ¿Qué muestra un certificado de energía y cómo lo obtengo para mi casa heredada?

Desde 2010, la presentación de un certificado energético o pasaporte a petición del comprador o inquilino es obligatoria. Se aplican directrices especiales a las propiedades comerciales o a las casas con una parte comercial. Básicamente, este pasaporte me muestra cuán alto es el consumo de energía de este objeto en relación con un objeto medio comparable. Para ello, los valores de consumo para la generación de calor en diferentes años se promedian y se introducen en una escala de varios niveles. Para una mejor comprensión, hay una clasificación en niveles de color además de las clases de eficiencia energética con letras de la A a la E o similares. El verde es el mejor color. Cuando está rojo, mucha energía se va por la ventana.
Un método alternativo es calcular la demanda de energía de una propiedad. Se tiene en cuenta el grado de aislamiento, el diseño y la antigüedad del objeto.
El pasaporte energético es expedido por empresas o personas, los especialistas de la construcción – ingenieros, maestros artesanos, etc. – son. No cuesta mucho, por cierto.

Alquilar un chalet es un negocio muy exigente. Por regla general, los propios inquilinos son muy exigentes en cuanto a la calidad de la propiedad. El propietario siempre está obligado a mantener una condición óptima del edificio. Esto cuesta dinero – y a veces hasta nervios si el inquilino llega regularmente con sus deseos.
Económicamente – es decir, en términos de ingresos de alquiler – alquilar una casa unifamiliar significa que tengo que tener en cuenta la pérdida de ingresos de alquiler. Al menos si la casa está en una zona menos solicitada. El primer problema para el heredero es encontrar inquilinos. Cuando se mudan de nuevo – porque están construyendo o comprando su propia casa – se hace difícil encontrar nuevos inquilinos. En las áreas metropolitanas, por supuesto, esto es menos problemático….
Mi consejo: Si la casa está al alcance de empresas más grandes que regularmente tienen que acomodar a empleados del extranjero, el alquiler de casas unifamiliares va muy bien. En la mayoría de los casos, los contratos de arrendamiento son celebrados por la empresa por un período de dos a tres años. Esto le da flexibilidad como propietario. Además, las empresas suelen pagar muy por encima de la media, ya que conceden importancia a la rápida disponibilidad de la propiedad. Por supuesto, la casa debe estar en perfecto orden para algo así.

Aspectos fiscales

FIV: ¿Hay algún aspecto fiscal en la herencia de una casa?

Oh, si! El uso propio de una propiedad puede ser ventajoso desde el punto de vista fiscal. Si el heredero es el cónyuge del fallecido, por ejemplo, no tiene que pagar el impuesto de sucesiones sobre la propiedad si permanece en ella durante al menos diez años. Esto también se aplica a los hijos del testador si la superficie habitable no supera los 200 metros cuadrados.

Si, por el contrario, el inmueble está arrendado o es arrendado, el 90% de su valor está sujeto al impuesto de sucesiones. Por cierto, el ingreso por alquiler también está sujeto a impuestos. Por otro lado, usted puede, por supuesto, acreditar ciertos gastos para propósitos de impuestos, pero estas son cosas que usted debe discutir con su asesor de impuestos.

FIV: ¿Tengo que renovar una propiedad heredada?

En un caso como éste, nadie tiene que «tener» que hacerlo. Si quiero vender el objeto, el precio depende también de forma crucial de las condiciones de construcción de la casa. La condición de la propiedad como tal también es importante para un buen precio de venta. La Ley Fundamental establece que la propiedad obliga al propietario. Por lo tanto, también está obligado a mantener la propiedad en buenas condiciones. Depende realmente de cada caso si la renovación es necesaria o no.

Apalancamiento y todo sobre edificios de apartamentos

FIV: Volvamos al tema de la deuda. ¿Cómo puedo saber si mi propiedad heredada está en deuda?

El conocimiento del registro de la propiedad es indispensable! Incluso aquellos que creen saber si y qué deudas están gravando la propiedad heredada deben pedir un extracto del registro de la propiedad. También puede haber gravámenes desconocidos, tales como derechos de paso a propiedades vecinas, derechos residenciales de terceros, avisos de reurbanización, etc. Puesto que el heredero entra en la herencia con todos los derechos y deberes, uno también puede experimentar sorpresas desagradables.

Y finalmente puede ser también que los bienes inmuebles heredados aún no hayan sido pagados con el banco. Si desea vender apresuradamente, es posible que tenga que incluir los cargos por el rescate anticipado del préstamo en su factura cuando lo redima. Por lo tanto, puede ser más barato ingresar el crédito y esperar el plazo restante hasta que usted venda. Estos son sólo algunos de los aspectos que hay que tener en cuenta. Pero bastante serio…

FIV: ¿Y qué hay de un edificio de apartamentos? Empecemos por alquilar un edificio de apartamentos.

Estrictamente hablando, alquilar un edificio de apartamentos es algo para profesionales. Pero también puede convertirse en un profesional con el tiempo. También aquí recomiendo – por lo menos en el tiempo de comienzo – cooperar con un corredor con el alquiler. Por ejemplo, si hay vacantes en la casa o si hay que buscar nuevos inquilinos.
La manera más fácil es, por supuesto, si la casa está bien alquilada y los inquilinos no causan ningún problema. Si no desea tratar con los inquilinos usted mismo con respecto a las facturas de servicios públicos, trabajos de renovación, etc., puede recurrir a la gestión de la propiedad.

FIV: ¿Seguro que vender un edificio de apartamentos no es fácil?

No necesariamente quiero llamarlo la «disciplina suprema», pero se necesita mucha experiencia para hacer algo así. Esto comienza con la evaluación profesional y orientada al mercado de la casa, la valoración de las condiciones del edificio y continúa con la preparación de la exposición, la coordinación y ejecución de las citas de visita, así como con el acompañamiento del proceso de venta en el notario. También a los propietarios de bienes raíces con mucha experiencia les gusta utilizar la ayuda de los agentes de bienes raíces en este punto.

Todas las demás cosas de las que hemos hablado se aplican también a la venta o alquiler de un edificio de apartamentos o de un piso heredado.

Buscar ayuda y uso

Pero me gustaría subrayar que nadie debe tener miedo de todas estas cosas. Además de los agentes inmobiliarios y expertos en bienes raíces, hay especialistas en impuestos y abogados que responden a las preguntas del heredero. Los primeros auxilios también se pueden obtener en los sitios web apropiados. Sin embargo, la tasación individual de la propiedad heredada siempre debe ser llevada a cabo personalmente por un experto.

FIV: ¡Eso es realmente alentador! ¿Qué es – para concluir el tema – si hay varios herederos para la propiedad?

Básicamente simple, pero a veces complicado en sus efectos: El coheredero individual no puede en ningún caso disponer de la propiedad por sí solo. Es mejor si la comunidad de herederos llega a un acuerdo y la propiedad puede ser vendida por contrato privado, es decir, en el curso normal de los negocios. Sin embargo, a menudo he experimentado que los herederos no pueden ponerse de acuerdo sobre la venta. Si eso degenera en una larga disputa, entonces la propiedad pierde valor día a día….

FIV: Hablemos de su trabajo y de su vida en general. Ser un agente de bienes raíces significa estar disponible en todo momento. Los compradores y vendedores a menudo quieren un servicio inmediato, ya sea por la mañana o -exagero algo- por la noche. Con todas las preguntas, cálculos y valoraciones: ¿Qué es lo que más le gusta del negocio inmobiliario?

No es tan exagerado con el servicio, incluso por la noche – se añaden las 22 horas a la hora de la noche… Es realmente raro, pero también hay clientes que todavía tienen preguntas urgentes a estas horas. En cualquier caso, los fines de semana son suficientes para hacer negocios con visitas, consultas sobre valoraciones y exposiciones, etc.
Mis padres ya pusieron la ocupación con la construcción de casas, el comercio con bienes raíces en mi cuna. Pero eso no significa que nunca quise o pude haber hecho otra cosa! Realmente disfruto tener un producto realmente tangible y casi vivo en mis manos con la propiedad. Un apartamento o una casa no es un simple espacio cerrado. Incluso si no hay personas viviendo en la propiedad, la propiedad ha cambiado mucho con el paso de los años. Con eso no me refiero a las condiciones del edificio, sino al valor. Cambia con el valor de la ciudad, del barrio, de la calle.

Pero lo principal son las personas que viven, trabajan y envejecen en la propiedad. Le dan a cada casa, a cada apartamento su carácter individual. Encuentro absolutamente emocionante pensar en cada propiedad que construyo, vendo o alquilo: ¿Cómo viviría y trabajaría aquí yo mismo? ¿Las habitaciones están bien organizadas? ¿Hay suficiente luz en las horas adecuadas del día? ¿Para qué tipo de persona es la propiedad más adecuada?

Filosofía del agente inmobiliario

Todas estas son las preguntas y consideraciones que ayudan a conectar al hombre con la propiedad. Es un verdadero sentimiento de felicidad para mí cuando me doy cuenta de que los clientes que he buscado y encontrado para la propiedad son tan entusiastas con la propiedad como yo. Por supuesto, esto no siempre tiene éxito. Pero a lo largo de los años no sólo crece la cartera de clientes, sino también mi experiencia. El vendedor y el comprador de una propiedad también se benefician de ello.

FIV: ¿Qué filosofía sigue en sus consejos a la hora de ayudar a sus clientes a vender su propiedad? ¿Existe algún tipo de filosofía que se sigue como corredor o se calculan los precios sobrios y los metros cuadrados?

La sobriedad con respecto a la valoración de un objeto es absolutamente parte del negocio. Es ella quien le da al agente de bienes raíces la oportunidad de evaluar una casa, un apartamento, etc. sin tener una historia personal con el objeto. Pero para mí, los bienes raíces no son sólo el proverbial oro de concreto. Los bienes raíces son un entorno de vida y de trabajo que debe adaptarse a sus habitantes. Cuando ahora digo que estoy reuniendo a ambos -propietario y dueño- como un corredor matrimonial, suena extraño, pero es una buena comparación.

FIV: Si busco un agente de bienes raíces ahora, ¿a qué debo prestar atención? ¿Qué hace que un corredor sea realmente honesto y bueno?

Hasta hoy, el corredor de títulos profesional no está protegido. Aunque hay especialistas en bienes raíces entrenados y estudiados en parte, al final cada agente de bienes raíces que quiera puede llamarse a sí mismo un agente de bienes raíces. Además, la pertenencia a una de las muchas asociaciones profesionales de corredores no es necesariamente un criterio de calidad para un buen corredor.

Todo comienza con un buen presentimiento hacia el corredor. Si me llevo bien con su naturaleza individual, esta es la base para una cooperación confiada. El agente inmobiliario debe ser capaz de proporcionar información comprensible sobre la situación actual del mercado para la compra, la venta o el arrendamiento. También puede preguntar a otros compradores en las cercanías del corredor – por ejemplo – cómo fue la cooperación. Por supuesto, las referencias también están disponibles a granel a través de los portales correspondientes en Internet.

Muchas gracias por la entrevista.

Entrevista con el experto inmobiliario Jan Rickel de IHV – Die Immobilien Makler.

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