Rent + buy in Potsdam: Building & Renovating – Broker Interview

Entrevista a un agente inmobiliario en Potsdam – ¿Quiere comprar o alquilar una casa o un piso en Potsdam? Pero, ¿aún le faltan los conocimientos adecuados? ¿Se pregunta qué costes tendrá que pagar y cuál es el mejor tipo de propiedad para invertir? Entonces ha llegado al lugar adecuado. Hablamos con un agente inmobiliario de Potsdam para que nos cuente todo sobre el mercado inmobiliario actual. En primer lugar, es importante encontrar el tipo de propiedad adecuado, ya sea un piso o un dúplex, hay que estar satisfecho a largo plazo. Le esperan emocionantes temas sobre gastos imprevistos, recomendaciones y barrios populares de Potsdam. Volver al resumen: Immobilienmakler Potsdam. También en Alemania en nuestro artículo: Agentes inmobiliarios Alemania.

Alquilar, comprar, vivir en Potsdam

Nuestro socio entrevistador, está especializado en la intermediación, venta y alquiler de inmuebles en Potsdam y alrededores. En una entrevista, hablamos de distritos atractivos, opciones de financiación y el mercado inmobiliario actual. Aquí podrás informarte de todo lo relacionado con la compra de tu primera vivienda, los diferentes tipos de casas y pisos.

Potsdam en un vistazo:

Potsdam de cerca:

Alquilar: Gastos de servicio

¿Ha decidido alquilar o incluso arrendar una casa o un piso en Potsdam? Entonces debería saber más sobre el mobiliario de los dormitorios y el diseño exclusivo de las terrazas.

Comprar: Inversión

Encuentre su nueva casa en los atractivos distritos de Potsdam y evite graves errores a la hora de comprar. Descubra lo que debe saber antes de comprar en este artículo. ¿También le interesan otras ciudades? Hemos seleccionado otras ciudades interesantes para usted, como Düsseldorf, Aquisgrán y Duisburgo.

Entrevista – Todo sobre el mercado inmobiliario de Potsdam

¿Está buscando una vivienda adecuada en Potsdam? Pero, ¿se pregunta cuáles son los barrios más populares para vivir, si es mejor alquilar o comprar, o cuán elevados son los gastos accesorios y los impuestos en Potsdam? Entonces ha llegado al lugar adecuado. Hemos hablado con un agente inmobiliario que puede responder a todas sus preguntas sobre la propiedad inmobiliaria en Potsdam.

Sebastian Wicke: Entrevista a un agente inmobiliario

FIV: Antes de hablar de Potsdam y su mercado inmobiliario y de sus recomendaciones para inquilinos y compradores, nos gustaría saber un poco más sobre su agencia WS Immoconsult Wicke. ¿Podría resumir brevemente para nuestros lectores a qué se dedica su agencia y en qué está especializada?

Sebastian Wicke: Llevo más de 22 años trabajando en todo el país en temas relacionados con todo tipo de bienes inmuebles, pero empecé en el sector de la construcción y los bienes inmuebles comerciales. Después de pocos años, se añadió el sector inmobiliario residencial y ahora nos vemos no sólo como un agente inmobiliario local para Berlín y Brandenburgo, sino también como un profesional inmobiliario competente con una red nacional para poder ayudar óptimamente a nuestros clientes en cada consulta.

Nuestros clientes aprecian nuestras acciones serviciales y, sobre todo, rápidas y cualificadas. En esencia, vivimos de nuestra buena reputación y de las recomendaciones de clientes satisfechos de Potsdam y también de nuestro negocio de Berlín. Nuestra gama de servicios es amplia y se adapta regularmente a las necesidades actuales; por ejemplo, desde hace años atendemos el mercado, ahora en auge, de las viviendas amuebladas, «temporary living».

Nuestros servicios principales incluyen, naturalmente, los clásicos como:

Venta y alquiler de bienes inmuebles de todo tipo, ya sean residenciales o comerciales, nuevos o existentes, de inversión u ocupados por el propietario.

Por supuesto, también nos ocupamos de ventas discretas a petición del cliente y también llevamos a cabo transacciones más grandes fuera del mercado en la venta de edificios de apartamentos. Estamos satisfechos con nuestra amplia base de clientes con perfiles de búsqueda de todo tipo, que es muy útil y agradable en este sentido. El cliente sigue siendo el rey para nosotros, por lo que nos esforzamos por estar disponibles también los fines de semana o por la noche, cuando simplemente hay más tiempo y tranquilidad, tal y como se necesita.

Por regla general, nuestros clientes están ocupados con sus propios trabajos durante la semana y no tienen ni tiempo ni nervios para concertar citas entre semana o por la noche. Si la propiedad está entonces a oscuras, también es menos divertido conseguir un buen primer vistazo. Además, la pareja o la familia suelen querer echar un vistazo al objeto de deseo para decidir juntos. Por esta razón, a menudo estamos de viaje con nuestro equipo el sábado o el domingo.

Casa unifamiliar en Potsdam:

Propiedades populares en Potsdam

FIV: Como agente inmobiliario en Potsdam, ¿qué propiedades prefiere intermediar personalmente?

Sebastian Wicke: Por supuesto que disfrutamos con cada proyecto, ya que no hay dos inmuebles ni dos clientes iguales y siempre nos esperan tareas individuales y de «acercamiento» entre compradores y vendedores o arrendadores e inquilinos. Nunca dejamos de aprender, lo que lo hace aún más emocionante. Personalmente, los inmuebles residenciales vacíos, ya sean de venta o de alquiler, son siempre un placer especial.

Experimentar la transición entre los anteriores propietarios/arrendadores y su historia sobre la propiedad y ver la alegría de un nuevo comprador/arrendatario es un proceso emocionante e interesante. Nos alegramos cada vez de poder ayudar con el sueño de vivir y acompañar el viaje desde la visualización hasta la entrega e incluso después. Las propiedades de inversión son menos emocionales, aunque por supuesto no menos emocionantes con una intención diferente.

Distritos con futuro: Bornstedt y Krampnitz

FIV: Barrios para solteros, familias y compañía – Para los que aún no viven en Potsdam y quieren mudarse a esta ciudad, ¿qué barrios tienen futuro? ¿A qué lugar de Potsdam debería mudarse si quiere vivir bien?

Sebastian Wicke: Para todos, «vivir bien» es una cuestión individual y una solución que primero tenemos que elaborar junto con nuestros clientes. Una persona lo quiere verde y tranquilo, otra lo quiere urbano y animado a las puertas, la tercera lo quiere familiar y con buenas conexiones con Berlín. Y Potsdam puede hacerlo todo. Aquí hay un lugar para todos.

Ya sea el hermoso e histórico casco antiguo, la cultura, las zonas históricas con un aspecto moderno y cuidadosamente renovado, como en Neuer Markt, o los nuevos desarrollos como Bornstedt, Neu Fahrland o pronto Krampnitz, Potsdam siempre ofrece nuevos barrios o nuevas percepciones de los antiguos, porque toda la ciudad está en movimiento. La microlocalización respectiva es diferente para cada uno. Pero lo más destacado en este momento es Babelsberg, que siempre ha sido buscado y ahora es cada vez más demandado.

Una vista sobre Bornstedt:

Se está desarrollando muy rápidamente y también con valentía, como demuestra la planificación en torno al Filmpark. El diseño de Daniel Libeskind para un nuevo complejo de edificios en forma de torre, publicado recientemente, ha generado ciertamente mucha atención. Pero la zona que rodea a la estación central de Potsdam, con el emplazamiento de RAW y la Speicherstadt, también muestra el desarrollo de la ciudad.

Sala de estar en una casa unifamiliar:

Evolución del precio de los inmuebles actuales

FIV: Los alquileres son un gran problema en toda Alemania. ¿Cómo ha evolucionado el mercado inmobiliario y los alquileres en Potsdam en los últimos años y cómo lo hará en el futuro?

Sebastian Wicke: Como ocurre en general en todo el país, los alquileres en Potsdam también han aumentado rápidamente en los últimos años debido a muchos factores y, en algunos casos, se han duplicado para los nuevos contratos de alquiler en los últimos 10 años. Debido a las elevadas solicitudes de búsqueda diarias, no veo un cambio de rumbo en un futuro próximo. La demanda de viviendas de todo tipo está ahí y aumenta, independientemente de si se trata de un piso de una habitación o de seis.

El aumento de los alquileres se aplica a todas las propiedades, independientemente del rango de precios. Sin embargo, siempre podemos observar un gran número de inquilinos adecuados para cada propiedad, por lo que podríamos alquilar inmediatamente cada casa o piso varias veces, a veces con largas listas de espera. Potsdam no tiene prácticamente ningún lugar realmente malo, todo vale.

Tipos de propiedad: recomendación para parejas jóvenes y solteros

FIV: En Alemania, la gente alquila más que compra. ¿Qué le recomendarías a una pareja joven o incluso a una persona soltera, que alquile o compre en Potsdam?

Sebastian Wicke: La decisión de alquilar o comprar debe considerarse individualmente para cada cliente y depende también de los medios personales y, sobre todo, de la planificación de la vida. Tenemos clientes a los que nunca aconsejaríamos comprar, porque a menudo se mueven profesionalmente y se trasladan a una región completamente diferente después de 1 o 2 años. Sin embargo, también vale la pena que una persona sola piense en la propiedad si el futuro es previsible para los próximos 3-5 años.

Para los que tienen capital de sobra y buscan algo de todos modos, la compra es la mejor opción para invertir el capital de forma segura, ahorrar el alquiler y aprovechar la evolución de los precios de + 6-11 por ciento anual al vender más tarde. Con los actuales tipos de interés históricamente bajos, esto sigue siendo ideal. Siempre y cuando, por supuesto, se compre la propiedad adecuada en las esquinas correctas.

Errores típicos del primer comprador

FIV: Las personas que alquilan en Potsdam son relativamente flexibles y pueden mudarse si es necesario. Cualquiera que compre una propiedad, ya sea una casa o un condominio, está atado a la propiedad a largo plazo, al menos a través del préstamo o la financiación. Según su experiencia como agente inmobiliario, ¿cuáles son los errores típicos del primer comprador y cómo se pueden evitar?

Sebastian Wicke: Básicamente, la flexibilidad no está necesariamente limitada incluso con una compra. Existe la opción de alquilar la vivienda más adelante y, dado el mercado actual de tipos de interés, esto suele cubrir siempre la carga del préstamo y el depósito de la vivienda, y suele quedar un pequeño excedente para ahorrar para los imprevistos. El primer error suele ser ahorrar para que un perito neutral haga una pequeña comprobación antes de la cita con el notario, si nunca ha tratado con inmuebles y no ha desarrollado ya un ojo para ello.

Cocina en una casa unifamiliar en la zona de Potsdam:

Todo vendedor serio lo permite y no es en absoluto algo malo, sino todo lo contrario. En el caso de las buenas propiedades, una tasación neutra subraya más bien la calidad del inmueble. Siempre hay pequeñas cosas, pero se trata de los grandes daños que se pasan por alto y que pueden convertirse en una ruina financiera. En definitiva, representa una inversión realmente manejable de 600,- a 1000,- euros, teniendo en cuenta el tamaño de la inversión, y el cliente puede dormir inmediatamente más tranquilo con una opinión experta cuando luego vaya al notario. El siguiente error del comprador primerizo suele estar en la financiación.

Sólo puedo recomendar el uso de portales financieros y asesores financieros/corredores de préstamos independientes, además de su banco. Esto le permitirá ahorrar sumas de cinco cifras durante el plazo del préstamo y con un buen asesoramiento. No aceptes nunca la primera oferta que se te presente. Otros errores son el exceso de personalización o los gustos muy «especiales» en la primera vivienda: el salpicadero de azulejos de colores, la cocina roja o amarilla o las ventanas de colores de moda durante la construcción. Esto nos pasa factura a todos cuando vendemos: le cuesta dinero al vendedor y nos lleva a condiciones más difíciles cuando vendemos.

Impuestos y gastos accesorios en la zona de Potsdam

FIV: El precio de compra de una propiedad es una cosa, pero ¿qué costes e impuestos adicionales deben esperar los compradores en Potsdam?

Sebastian Wicke: Desgraciadamente, la mayoría de los costes auxiliares están regulados por ley, por lo que no se pueden evitar los siguientes costes que son fijos: Estos son en Brandenburgo 6,5% de impuesto de transferencia de tierras (por cierto la tasa más alta de Alemania, Baviera tiene 3,5%), los honorarios del notario y del registro de la propiedad de aproximadamente 1,5-2% sobre el precio de compra en el contrato notarial, estos honorarios también están regulados por la ley.

Al menos en lo que respecta a los costes de intermediación, se ha hecho algo para aliviar la carga del comprador. Se ha regulado legal y federalmente que desde finales de 2020 el prorrateo de los costes de la comisión entre el vendedor y el comprador debe repartirse a partes iguales, normalmente entre el 3 – 3,57% incl. IVA. (por parte) sobre el precio de compra de viviendas unifamiliares y condominios. Quedan excluidos los solares y los edificios de viviendas. Allí suele ser una comisión del comprador, que, por cierto, a veces es negociable, cosa que mucha gente no sabe. Un buen agente inmobiliario no dejará que un acuerdo se caiga y encontrará una solución equilibrada para todos. Atrévete a hablar de ello.

Los costes incidentales de un vistazo:

• 6,5 % Impuesto sobre transmisiones patrimoniales
• 1,5 – 2 % Registro de la Propiedad + gastos de notaría
• 3 – 3,57 % de comisión

Pisos y casas como inversión: compra y alquiler

FIV: Distritos de Potsdam para la inversión inmobiliaria – Pasemos a los bienes inmuebles como inversión en Potsdam, para los que quieren comprar y alquilar. Si nuestro lector decide comprar con posterioridad al alquiler: ¿Qué 2 distritos o satélites alrededor de Potsdam recomendaría a un comprador para su inversión en Potsdam? En su opinión, como experto, ¿dónde están las mayores oportunidades de futuro?

Sebastian Wicke: La Kaptalanlage de Potsdam es emocionante, porque la zona de Potsdam ya no puede llamarse realmente «barata», pero Múnich nunca lo fue y sólo se ha desarrollado en una dirección en los últimos años. Sigo siendo muy optimista con respecto a la zona de Potsdam y, lamentablemente, tengo que dejar que mis esperanzas de una «burbuja» se rompan. Esto sólo puede observarse con cautela, si es que se observa, en proyectos individuales o en microlocalizaciones y en el segmento superior de precios.

Comedor y sala de estar en uno:

Debido al buen desarrollo económico del área metropolitana de Berlín con su boom de start-ups y las inversiones en los alrededores con Tesla o Microvast y su efecto magnético, que ya estamos sintiendo claramente, así como la gran posición como ubicación científica y universitaria a través de SAP y la Universidad de Potsdam y su crecimiento, Potsdam sigue siendo una inversión emocionante y que merece la pena. Cada año se renueva la lucha por la vivienda y hay escasez de todo, especialmente de pisos asequibles para estudiantes y de viviendas básicas en general, ya que la demanda aumenta constantemente.

Aunque en Potsdam, a diferencia de Berlín, se está construyendo mucho más, no hay sobresaturación a la vista. Después de la inversión, por supuesto, es crucial seleccionar un buen inquilino para que sea divertido. Por cierto, ¡también nos encargamos del alquiler! Desde el comienzo de la pandemia de Corona, también hemos sentido una mayor presión de los berlineses que quieren salir de la «apretada y tensa ciudad» y buscan más espacio para vivir con una oficina en casa y tiempo de ocio con estilo en Potsdam y sus alrededores. Ahora puede ser la habitación más y el jardín o un balcón más grande en el más tranquilo y elegante Potsdam.

Sobre todo porque ahora los desplazamientos son aún menores debido a que hay más oficinas en casa y el trayecto a Berlín para ir a trabajar de repente sólo es 2-3 veces a la semana y ya no es una gran carga. Se pueden encontrar lugares alternativos en los alrededores y siguen siendo asequibles. En Michendorf o en Beelitz hay buenas conexiones por autopista, una mejora de las conexiones ferroviarias en un futuro próximo y muchas oportunidades de naturaleza y ocio para la familia. En los últimos años han ocurrido muchas cosas: se han revitalizado, modernizado y embellecido las ciudades antiguas, se han construido escuelas y guarderías y se han ampliado ampliamente las infraestructuras. Por cierto, el Salón Estatal de Jardinería comenzará en Beelitz el 20 de abril de 2022, así que vale la pena echarle un vistazo dos veces.

Evaluación de los agentes: una inmobiliaria con futuro

FIV: En su opinión, ¿qué tipo de inmuebles tienen futuro en Potsdam, en qué se debería invertir? ¿Pequeño, grande, existente, de nueva construcción?

Sebastian Wicke: Está claro que son los pisos pequeños los que faltan desde hace años. Pisos de entre 1 y 3 habitaciones en casi todas las localidades, preferiblemente edificios antiguos renovados, buenos edificios existentes o modernos edificios nuevos, si no son demasiado caros. El aumento del precio por m² también es el más alto aquí. La proporción de solteros también está aumentando en Potsdam y la presión de la Universidad de Potsdam con sus estudiantes o de las sedes científicas con jóvenes profesionales que se trasladan a Potsdam por diversos proyectos es constante. Los pisos amueblados también siguen siendo un tema y pueden merecer la pena si el alquiler está regulado y el precio de entrada no es demasiado alto.

Habitación en el piso de Potsdam:

Primeros pasos y consejos

FIV: Por último, una pregunta más: ha mencionado los errores típicos al comprar una propiedad. Muchos compran, pero algunos también quieren vender. Como agente inmobiliario con experiencia en Potsdam, ¿qué consejos puede dar a quienes venden una propiedad por primera vez? ¿Cuáles son los primeros pasos y cómo se vende con éxito un inmueble en Potsdam?

Sebastian Wicke: El momento de la venta no podría ser más ideal. Hay presión en el mercado debido al escaso inventario, la afluencia y los bajos tipos de interés. Quien tiene una propiedad en Potsdam o en sus alrededores desde hace algunos años, ha hecho todo bien y es propietario de una pequeña o gran propiedad, pero actualmente sólo sobre el papel. Es importante elegir con cuidado al socio adecuado cuando se planea vender y no «toquetear» uno mismo, según el lema: «Puedo hacer el anuncio yo mismo y luego mi propiedad desaparecerá de todos modos, ¡me ahorraré la inmobiliaria!

El problema no es encontrar un comprador, sino evaluar el valor correctamente, de forma objetiva, neutral, sin influencias emocionales y personales. Por supuesto, cada uno está sesgado por sus cosas y gustos. Pero eso también dificulta la negociación directa con el propietario entre vendedor y comprador. Para eso estamos nosotros, para formar una parte sana y sin valores para ambas partes y para arreglar el punto medio durante las vistas y las negociaciones. Siempre tratamos de nivelar el trato óptimo para ambas partes, también con nuestras propias ideas y experiencia.

Cocina en un piso de Potsdam:

No habríamos vendido muchas propiedades si los propietarios y los compradores se hubiesen reunido desde el principio al vender o comprar su propia casa y los diferentes gustos, emociones o deseos. Otro aspecto importante es que luego también profundizamos en las conversaciones con el posible comprador adecuado y realizamos una comprobación financiera y de solvencia.

Un tema completamente diferente son los requisitos legales y los riesgos en constante aumento en el proceso de venta, desde la obligación legal del certificado energético y la información de la etiqueta energética hasta la DSGVO, los derechos a la imagen o la información y las descripciones incorrectas de la zona en la exposición o los documentos posteriores que faltan para la financiación bancaria del comprador. Mi consejo es que elijas un socio de confianza y un profesional con suficiente experiencia a través de la recomendación o de una pequeña investigación propia, teniendo en cuenta las reseñas en varios portales.

No siempre tiene que ser una cadena conocida o un gran nombre o venir de un anuncio de televisión con palabras bonitas. Mantenga una conversación personal más larga, preferiblemente en la propia propiedad. La química debe ser la adecuada y no hay que subestimar las cualificaciones profesionales ni la historia y experiencia local. Por regla general, no es muy serio dar un precio in situ en la primera cita sin conocer los planos, las zonas exactas y, sobre todo, el estado de mantenimiento.

Y menos aún por correo electrónico o por teléfono, antes de que la propiedad haya sido inspeccionada conjuntamente. Una valoración cualificada requiere una buena documentación y un buen conocimiento del inmueble, y algo así no se puede hacer en 5 minutos, como se suele prometer. Cada objeto es único y no está fuera de serie como un coche usado. Por regla general, es también la mayor inversión o la mayor decisión de capital en la venta que una persona hace en su vida. Eso merece atención y tiempo.

Gracias a Sebastian Wicke por la entrevista.

Alquilar, comprar, vivir en Potsdam

El mercado inmobiliario en Potsdam es grande, por lo que es importante encontrar el mejor agente inmobiliario para usted. En nuestro resumen encontrará los mejores agentes inmobiliarios de Potsdam que pueden hacer posible su sueño de tener una propiedad.

• Agente inmobiliario Potsdam

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