Comprar una casa: todos los datos importantes, desde el certificado de heredero hasta los gastos accesorios

Comprar una casa: el sueño de tener una casa propia, vivir de forma independiente entre tus propias cuatro paredes, poder diseñarlo todo tú mismo y amueblarlo según tus deseos individuales. Pero estos sueños no son el final de la historia, porque hay mucho más en la compra de una casa. Hay un largo camino por recorrer para alcanzar el objetivo de poder sentarse, relajarse y disfrutar de la vida en su propio jardín. Para que esto sea lo más fácil posible, aquí tienes los mejores consejos y trucos sobre a qué debes prestar atención a la hora de comprar una casa y qué escollos puedes evitar.

Comprar una casa: agente inmobiliario, comisiones y préstamos

Cuando se piensa por primera vez en comprar una propiedad, surgen inmediatamente muchas preguntas. ¿Cuál es la mejor manera de proceder? ¿Necesito un agente inmobiliario o debo buscar por mi cuenta? ¿Qué tamaño debe tener la casa, cuántos metros cuadrados y habitaciones necesita? ¿En qué área busco y, sobre todo, qué presupuesto necesito? A continuación, llegaremos al fondo de todas estas cuestiones.

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Requisitos: el camino hacia la propiedad de sus sueños

En el primer paso en el camino hacia la propiedad de sus sueños, debe considerar primero qué requisitos tiene para su propia casa. ¿Cuántas habitaciones necesita y cuántos metros cuadrados deberían tener idealmente su casa y su propiedad? Por supuesto, también deben tener clara la zona a la que quieren trasladarse y ajustar sus necesidades en función de ello. Una casa en una ciudad será más cara que una casa en un suburbio o en el campo. ¿Necesitas un colegio cerca o un supermercado a poca distancia? ¿Desea un jardín o un entorno adecuado para los niños? Por supuesto, también debe pensar en el exterior de su propiedad. ¿Prefieres un estilo de casa determinado, la casa debe ser más moderna o más de estilo nórdico? Una vez que haya respondido a estas preguntas básicas y sepa cómo quiere que sea la propiedad de sus sueños, puede pasar al paso 2.

Planificación financiera: opciones y requisitos de financiación

La planificación financiera es una parte importante del camino hacia la propiedad de una vivienda, porque la financiación de la construcción y los préstamos son un compromiso importante que puede abarcar varias décadas. Por lo tanto, cualquier persona que esté pensando en comprar una propiedad debe comprobar primero sus propios recursos financieros. Esto incluye, por ejemplo, si ya se dispone de una propiedad o de un contrato de ahorro para la construcción y su cuantía. También hay que comprobar qué fondos se pueden utilizar realmente a corto plazo. Para obtener un préstamo de un banco, se recomienda disponer de al menos un 10-20% de la suma requerida (importe de la compra y costes accesorios de la misma) como capital propio. Cuanto mayor sea el capital, mejor.

Por supuesto, las circunstancias personales también influyen en la resistencia financiera. Entre ellos se encuentran, por ejemplo, la planificación familiar y el deseo de tener hijos, la situación laboral de la pareja y, por supuesto, el estado civil. Es importante tener en cuenta si está prevista una financiación importante en los próximos años y cómo afectará a la situación financiera. También es importante determinar los gastos permanentes para poder incluirlos en la planificación. Entre ellos se encuentran los gastos fijos, como los seguros y los gastos accesorios, pero también las vacaciones, la compra de coches o las provisiones para la seguridad financiera.

El siguiente punto importante es el plazo de amortización, porque hay que pensar en el tiempo que se quiere pagar y, por tanto, en el tiempo que se quiere estar endeudado. Se recomienda planificar la financiación de forma que los deudores no tengan deudas a los 60 años. Sin embargo, esto también depende de lo alto que pueda ser el porcentaje de reembolso. Cuanto más corto sea el periodo de reembolso, mayor será la cuota, pero los periodos de préstamo más cortos también tienen tipos de interés algo más bajos. Como regla general, con una tasa de reembolso del dos por ciento, el periodo de reembolso es de unos treinta años.

Una vez contestadas estas preguntas, es el momento de recopilar los documentos para los bancos, ya que necesitan muchos documentos diferentes para poder solicitar una oferta en primer lugar. Dichos documentos incluyen los ingresos mensuales, acreditados por la liquidación del impuesto sobre la renta, así como una lista de los gastos regulares y los activos corrientes. En esta fase, también debería tener ya un objeto de compra y, en el mejor de los casos, estimaciones de costes, porque cuanto más precisos y completos sean los documentos que presente, más rápido y mejor podrá el banco preparar una oferta. Compare muchas ofertas diferentes de varias entidades de crédito, ya que puede haber muchas diferencias y así podrá encontrar la mejor oferta para su proyecto.

Búsqueda – Corredor, paciencia y anuncios

Hay muchas maneras diferentes de enfocar la búsqueda de vivienda. Por supuesto, un agente inmobiliario tiene muchas ventajas, porque le acompañará desde el principio hasta el final de su búsqueda, conoce consejos de primera mano y puede ayudarle en su decisión. Sin embargo, si prefiere buscar por su cuenta, hay muchos portales en línea, como ‘Immonet’ o ‘Immobilienscout24’, donde puede ver una gran selección de propiedades. Haz saber a tus amigos y conocidos que estás buscando casa, porque a través de los contactos pueden pasar muchas cosas. Al ver una propiedad, hay algunas cosas que debe tener en cuenta para reunir la mayor cantidad de información posible sobre la misma. En primer lugar, sólo debe concertar citas de inspección a la luz del día, para poder ver los defectos y fallos mucho mejor que con luz artificial. Observe cuidadosamente los alrededores y preste atención a posibles ruidos, olores y a la situación del aparcamiento. También hay que estudiar detenidamente las infraestructuras que rodean al inmueble para comparar si se adaptan a sus necesidades. Hablar con los vecinos también puede revelar información útil.

En la propia propiedad, deben prestar atención al estado de la fachada, el tejado y el ático, así como a las habitaciones del sótano y las ventanas. Durante estas observaciones se pueden descubrir manchas de agua en paredes y techos, ventanas anticuadas con un mal aislamiento o un tejado con fugas. Tome fotos de la propiedad y de las zonas defectuosas. Por supuesto, aprenderá mucho sobre la propiedad en la exposición, pero no todas las preguntas serán respondidas aquí. Así que haga una lista de preguntas para poder averiguar lo máximo posible sobre la propiedad durante la visita. Las posibles preguntas podrían ser, por ejemplo, las siguientes:

• ¿Hay que hacer reformas o renovaciones?
• ¿Cuál es el estado del techo y de las ventanas?
• ¿Qué calefacción hay en la vivienda, qué antigüedad tiene y qué aislamiento tiene la casa?
• El certificado energético siempre es útil en este caso, así que pídalo explícitamente.
• El plano de la planta con el dibujo de los muros de carga para poder planificar una posible reconversión.
• El estado de los gastos de funcionamiento
• Comprueba la incidencia de la luz y los puntos cardinales, por ejemplo, para saber cuándo da el sol en el jardín.
• Pregúntales el motivo de la venta y la duración de la vacante
• ¿Las instalaciones, como la cocina, los armarios, etc., permanecerán en la casa y habrá que hacerse cargo de ellas?
• Visite diferentes propiedades para hacer una selección y poder ver diferentes ofertas. Si no está seguro, como en el caso de las paredes húmedas, etc., es mejor consultar a un experto y dejar que lo evalúe todo.

Aspectos jurídicos básicos: contrato de compraventa, inscripción en el registro de la propiedad & Co.

Para comprar una casa hay que seguir los procedimientos legales y observar muchas normas. Para hacerlo correctamente y que la venta de la casa sea legal, hay que seguir una serie de cosas.

Muchos consejos útiles sobre el tema de los fundamentos legales a la hora de vender una casa!

Notarización de un contrato de compraventa: el notario ayuda con el registro de la propiedad y más

El contrato de compraventa cumple la norma de que, según el artículo 311b del BGB, debe haber una certificación notarial si se transmite la propiedad de un inmueble o derechos equivalentes a la propiedad. Sin embargo, la transmisión de la propiedad no es válida tras la firma y la certificación notarial, sino sólo tras la inscripción en el registro de la propiedad.
En primer lugar, un notario redactó un proyecto de contrato de venta que debía convenir a ambas partes. Esto se finaliza un tiempo antes de la firma para que ambas partes puedan comprobarlo. En la reunión de protocolización, el notario vuelve a leer el contrato y ambas partes pueden hacer preguntas. El notario también informa sobre las consecuencias de la venta de la casa y explica los pasos posteriores de la transferencia de la propiedad.

Hasta la inscripción en el registro de la propiedad, el derecho del comprador a la propiedad está garantizado por la inscripción en el registro de la propiedad de la llamada notificación prioritaria de transmisión. Esto garantiza que el traspaso de la propiedad del inmueble pueda realizarse de forma segura. La transferencia de la propiedad en el registro de la propiedad sólo la inicia el notario cuando el precio de compra se ha transferido en su totalidad. La agencia tributaria también debe confirmar con un certificado de liquidación que el comprador ha pagado el impuesto de transmisiones patrimoniales. El momento en que la propiedad se transfiere al comprador, es decir, la «transferencia económica», también se determina en el contrato notarial. A partir de ese momento, el comprador corre con todos los gastos y es responsable de la propiedad. Sin embargo, no es el propietario final hasta que se complete la transferencia de la propiedad y se inscriba su nombre en el registro de la propiedad.

Transferencia de la propiedad: del vendedor al comprador

Al celebrar el contrato de compraventa, no sólo se transfiere la propiedad de un inmueble al comprador, sino que éste también asume todos los riesgos, impuestos y cargas asociados a la propiedad del mismo. Esto permite al nuevo propietario hacer con la propiedad lo que quiera. La transmisión de la posesión está definida con precisión en cuanto a la fecha y es completamente independiente de la inscripción del nuevo propietario en el registro de la propiedad, es decir, de la transmisión de la propiedad.

Dinero y costes de construcción: lo que hay que pagar al comprar una propiedad

Una vez que se ha decidido a comprar la propiedad de sus sueños, se plantea la cuestión de la financiación adecuada. Aquí debes informarte de todas las opciones, porque tendrás que vivir con la decisión sobre la financiación durante los próximos años. Especialmente para las personas sin experiencia, la compra de una propiedad es un gran paso, por lo que debe estar especialmente seguro de encontrar la oferta adecuada.

Aprenda más sobre el tema del dinero de la construcción.

Construir dinero: 6 consejos para una buena financiación

• Consejo 1 – Determine su situación de partida

  Antes de iniciar la búsqueda, debe determinar con detalle su presupuesto y sus necesidades. Esto incluye la superficie habitable, el número de habitaciones, la construcción y el mobiliario, la ubicación, la arquitectura, el transporte local y la distancia a lugares importantes como el lugar de trabajo o las escuelas. Una vez que esté seguro de sus necesidades, aclare su presupuesto. ¿Qué cantidad de capital puede reunir? También es importante determinar los costes mensuales máximos futuros y cuánto puede permitirse realmente. Para ello, compare sus costes y gastos fijos mensuales actuales. Una vez que haya creado una visión general, tendrá una idea aproximada de lo que puede buscar.

• Consejo 2 – Incluir el reembolso del capital

  El alquiler y los intereses son costes reales, pero con un reembolso, el dinero se utiliza como una especie de plan de ahorro a plazos. Esto significa que la deuda de su préstamo disminuye mientras su patrimonio neto aumenta. Por lo tanto, también debes incluir en tus cálculos la cuota que tienes que pagar por el préstamo cada mes. Piensa en cuántos años te gustaría tener la deuda pagada y calcula con este valor. Recuerde que el alquiler que paga cada mes no es una inversión de valor, mientras que el reembolso seguirá aumentando su patrimonio neto cada mes.

• Consejo 3 – Comparar tantas ofertas como sea posible

  Cuantas más ofertas solicite y compare, más opciones tendrá y más probabilidades tendrá de encontrar la propiedad de sus sueños. No tengas miedo de buscar mucho y mirar muchas propiedades. Busca no sólo en los portales inmobiliarios sino también en los listados de los periódicos, pregunta a tus amigos y conocidos y mantén siempre los ojos abiertos. El esfuerzo que pongas en tu búsqueda te compensará definitivamente a largo plazo.

• Consejo 4 – Elija la financiación a largo plazo

  Lo importante de la financiación a largo plazo es que te asegures los bajos tipos de interés durante el mayor tiempo posible. Preferiblemente durante los próximos 15 años o más. Esto le garantiza una tasa de reembolso sólida. En función del precio de compra, utilice un 20% de fondos propios o menos y elija un préstamo de anualidad clásica. La tasa de reembolso de este préstamo debería ser de alrededor del 2%. Si es mayor, su rendimiento también será mayor en caso de inflación. Sin embargo, si es inferior, no cumplirá con la cantidad de reembolso que necesita para no tener dificultades con una financiación posterior. Si también contratas otro préstamo, como un préstamo subvencionado, las condiciones deben coincidir, ya que de lo contrario podrías ser amenazado con penalizaciones por reembolso anticipado en caso de venta.

• Consejo 5 – Obtenga varias ofertas de financiación

  Por supuesto, lo más fácil y sencillo es pedir el préstamo a su banco y gestionar la financiación a través de él. Sin embargo, hay grandes diferencias en las ofertas de financiación de los distintos bancos. Por este motivo, debería obtener al menos dos ofertas diferentes, si no más, para averiguar qué banco le ofrece las condiciones más justas y mejores. No pierdas de vista que el préstamo es a largo plazo, por lo que un ahorro de intereses del 0,2% anual puede suponer una gran diferencia para ti.

• Consejo 6 – No rehúyas las deudas

  Endeudarse es una gran decisión, pero si eliges una «buena deuda», al final ganas dinero. La financiación de la vivienda es una de esas «buenas escuelas», porque se ahorra en gastos de vivienda y se protege bien contra la inflación. Se acaba ganando riqueza real y no se pierde ninguna, como con una inversión en bienes de consumo. Por este motivo, no reembolse demasiado rápido y limítese a un reembolso inicial del 2% y a un plazo de 15 años. De este modo, no tendrá que preocuparse por la subida de los tipos de interés.

Préstamo de seguimiento: reprogramación de la deuda y planificación a largo plazo

A la hora de financiar, es importante que demuestres a tu banco que eres un futuro prestatario. Para los prestatarios que ya han demostrado durante varios años que son capaces de pagar el préstamo según el contrato, los bancos están dispuestos a ofrecer mejores condiciones. Al principio de un préstamo, una gran parte de la cuota mensual suele ser de intereses, y sólo con el paso del tiempo aumenta la parte de reembolso. En el caso de una reprogramación de la deuda, una parte del préstamo suele estar ya reembolsada. Para los bancos, esto significa que la relación préstamo-valor es más baja que en el caso de un préstamo inicial y también la cantidad de asesoramiento requerido es menor, ya que los clientes ya saben cómo funciona la financiación y lo que se espera de ellos. Esto significa que el banco tiene menos trabajo con el cliente, lo que facilita la preparación de la oferta y lleva menos tiempo.

Así que los bancos tienen buenas razones para cortejar a los reestructuradores de deuda, ya que pueden obtener ventajas de ello. Pero la reprogramación también suele ser más favorable para los prestatarios. En función de la situación del mercado financiero, los tipos de interés pueden ser tan favorables que le compense más reprogramar un préstamo antiguo que seguir pagándolo en las antiguas condiciones. Los tipos de interés suelen ser mejores hoy que cuando usted pidió el préstamo. Si espera que los tipos de interés suban en el futuro, es aconsejable elegir un periodo de interés fijo largo y asegurarse unos buenos tipos de interés. De este modo, puede conseguir un rápido ajuste de los tipos de interés si rescinde el antiguo préstamo antes de tiempo.

Si quiere hacerlo todo bien, empiece a pensar hoy mismo en cómo quiere enfocar la reprogramación de su préstamo dentro de unos años para asegurarse una buena financiación de seguimiento. Estos son aún más valiosos si los proveedores se hacen cargo de los costes de la reprogramación de la deuda para el prestatario.

Gastos de servicio: costes ocultos en la compra de inmuebles

Cuando se firma un contrato de compraventa, la financiación ya está asegurada. Sin embargo, a menudo se subestiman los costes adicionales. Las facturas de la agencia inmobiliaria, el notario, el registro de la propiedad y la agencia tributaria llegan en cuanto se fija el préstamo. En consecuencia, el préstamo suele ser demasiado bajo. Al menos el 20 % de los costes de construcción auxiliares deberían incluirse en el préstamo además del precio de compra y son bastante realistas. El resumen muestra los 4 mayores costes adicionales que puede esperar al comprar una casa.

Honorarios – Notarización del contrato de compraventa

Los honorarios de la cita con el notario son probablemente una de las partidas más importantes de los gastos imprevistos de la compra de una vivienda. Aunque los honorarios notariales son fijos y no pueden desviarse de ellos en ningún sentido, también son bastante elevados. Como regla general, alrededor del 1,5% del precio de compra es fijo, y eso sólo por la firma del contrato de compra. Así, si se compra una propiedad con un precio de compra de 100.000 euros, hay unos honorarios para el notario de 1.500 euros, que normalmente tiene que pagar el comprador. Los honorarios exactos de los notarios en Alemania están recogidos en la tabla de honorarios notariales, pero también se pueden calcular en línea.

Impuestos – Impuesto sobre transmisiones patrimoniales para la Agencia Tributaria

Una vez firmado el contrato ante el notario y legalizado el contrato de compraventa, el comprador recibe el correo de la Agencia Tributaria. A continuación, el comprador debe pagar el impuesto de transmisiones patrimoniales. Este impuesto varía un poco. En Alemania, suele ser el 3,5% del precio de compra de la vivienda. Sin embargo, en algunos estados federados, como Hamburgo, Berlín y Sajonia-Anhalt, es del 4,5 % del precio de compra. Por un precio de compra de 100.000 euros, por ejemplo, pagará otros 3.500 / 4.500 euros en concepto de impuesto de transmisiones patrimoniales. Esta deuda debe pagarse de inmediato, ya que sólo cuando la Agencia Tributaria haya recibido el importe emitirá el llamado certificado de liquidación. Esto es absolutamente necesario para transferir el nombre del nuevo propietario al registro de la propiedad. El registro de la propiedad se encarga de ello y, de nuevo, tiene un coste, aunque es relativamente bajo.

Comisión: los corredores calculan su parte

Si compra una propiedad o un terreno a través de un agente inmobiliario, debe incluir, por supuesto, la comisión del agente en el cálculo global. Por regla general, recibirá la factura del agente inmobiliario directamente después de que la escritura se haya registrado en la notaría. El importe de la comisión varía y depende de varios factores, como la región. Suele oscilar entre el cuatro y el seis por ciento del precio de compra del inmueble. Así, por un precio de compra de una propiedad de 100.000 euros, pagará entre 4.000 y 6.000 euros sólo por el agente. Sin embargo, es importante saber que vale la pena negociar la comisión del corredor, porque se sabe que está asociada a un gran margen. Una comisión total recomendada del 3,48%, incluido el IVA, es un valor recomendable y realista.

Ventajas y desventajas de la compra de bienes inmuebles

La compra de bienes inmuebles también ofrece ventajas y desventajas. Dependiendo de la situación vital de cada uno, son más o menos posibles diferentes escenarios. Sin embargo, la compra de una casa es siempre una gran inversión y debe ser siempre bien pensada. Para ayudarle a decidir, enumeramos algunas de las ventajas e inconvenientes de la compra de bienes inmuebles.

Descubra aún más ventajas y desventajas de la compra de bienes inmuebles.

Ventajas: sin alquiler, con seguridad y con tus propias cuatro paredes

Comprar una casa puede ofrecer muchas ventajas. Al comprar una casa, vives en tus propias cuatro paredes, eres el dueño de la casa y puedes diseñarla a tu gusto. Además, no tienes que pagar un alquiler mensual y mientras el préstamo esté pagado, sólo tienes que pagar los servicios públicos mensuales. Una casa también ofrece mucho espacio y, dependiendo de tu situación vital, mucho espacio para la planificación familiar y las aficiones. Además, puede hacer cambios en su propia casa en cualquier momento si lo desea y no tiene que aclararlos previamente con el propietario. Otra ventaja es la seguridad para la vejez, porque aunque la pensión no sea tan grande, puedes seguir viviendo en tu casa y no tienes que mudarte a circunstancias más pequeñas o más baratas. Una casa también forma parte de la herencia para la siguiente generación y representa una inversión de valor, ya que los importes de alquiler gastados se pierden y no pueden transmitirse a los hijos y nietos.

Desventajas: Endeudamiento y responsabilidad personal

Las desventajas de la compra de una vivienda son, por ejemplo, el endeudamiento asociado y la contratación de un préstamo. También eres responsable de la propiedad desde el momento en que la compras y tienes que hacer las reparaciones, cambios, etc. tú mismo. Además, disponen de mucho espacio y superficie que también hay que mantener y así, por ejemplo, hay que trabajar en el jardín o limpiar la casa, lo que consume tiempo. Además, con una casa están atados a un lugar y no pueden trasladarse a otra ciudad o vivir en el extranjero durante un tiempo, ya que adquieren un compromiso con la compra.

Los formularios de la casa de un vistazo: Lista

En el mercado inmobiliario, hay una gran variedad de tipos de construcción. Tanto en el ámbito de los pisos como en el de las casas, hay muchas formas y tipos según los cuales se diseña una propiedad. Estos se dividen en diferentes formatos. Aquí hemos enumerado algunos de los tipos de casas y pisos más comunes. Puede encontrar más información sobre el tipo de propiedad respectivo en el artículo correspondiente haciendo clic en el enlace correspondiente.

Resumen de los tipos de casas: desde el bungalow hasta la casa de campo, pasando por la casa prefabricada

Aquí encontrará una lista con un resumen de todas las formas de casa más comunes. El artículo enlazado le proporciona más información sobre la forma de casa respectiva, le presenta las características y definiciones, y también aprende qué tipo de casa es adecuada para quién y por qué. Además, presentamos las ventajas e inconvenientes de cada tipo de casa en los artículos correspondientes.

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