Comprar + alquilar en Braunschweig: Melverode, Stöckheim – Entrevista con el agente

Entrevista con agentes inmobiliarios en Braunschweig – ¿Quiere comprar o alquilar una casa o un piso en Braunschweig? Pero aún te falta el derecho ¿cómo saber? Precisamente por eso hemos hablado con un agente inmobiliario de Braunschweig que le dará algunos consejos para evitar los típicos errores. En primer lugar, es importante encontrar el tipo de propiedad adecuado, tanto si se trata de un edificio antiguo como de un piso, hay que estar satisfecho a largo plazo. Le esperan temas apasionantes sobre costes adicionales, recomendaciones y barrios populares de Braunschweig. Volver a la vista general: Agentes inmobiliarios de Braunschweig. También en Alemania en nuestro artículo: Agentes inmobiliarios Alemania.

Alquilar, comprar, vivir en Braunschweig

Nuestro socio entrevistador está especializado en la intermediación, venta y alquiler de inmuebles en Braunschweig. Hablamos con el equipo de agentes inmobiliarios de Braunschweig en una entrevista sobre los distritos atractivos, las opciones de financiación y el mercado inmobiliario de Braunschweig. Aquí puede encontrar todo lo relacionado con la compra de su primera vivienda, los diferentes tipos de casas y los tipos de pisos.

Brunswick de un vistazo:

Braunschweig de cerca:

Alquileres: Barrios familiares

¿Ha decidido alquilar una casa o un piso? Entonces debería saber más sobre el mobiliario de los dormitorios y los hermosos diseños de las terrazas. El hogar es donde uno se siente cómodo.

Comprar: Inversión y capital de inversión

Encuentre su nueva vivienda en atractivos barrios de Braunschweig como Bebelhof, Elmaussicht o Gliesmarode y evite graves errores en la compra. Descubra aquí qué preguntas debe hacerse antes de comprar su vivienda. ¿También le interesan otras ciudades? Hemos seleccionado otras inmobiliarias interesantes en ciudades como Düsseldorf, Aquisgrán y Duisburgo.

Entrevista: Inmuebles en Braunschweig

En una entrevista, conocimos mejor a una empresa inmobiliaria de Braunschweig y le preguntamos todo sobre el tema de los inmuebles, el alquiler, la compra y la inversión de capital. En este artículo también aprenderá qué preguntas debe responder antes de comprar una propiedad.

Agente inmobiliario Adner & Partner: Entrevista a un socio

FIV: Antes de hablar de Braunschweig y su mercado inmobiliario y de sus recomendaciones para inquilinos y compradores, nos gustaría saber un poco más sobre su agencia Adner & Partner Immobilien. ¿Podría resumir brevemente para nuestros lectores a qué se dedica su agencia y en qué está especializada?

Adner & Partner: Nos centramos en la venta y el alquiler de inmuebles residenciales. Estamos especializados en condominios y casas unifamiliares. Además, intermediamos propiedades de inversión, como edificios de apartamentos o condominios alquilados. Además, lanzamos regularmente nuevos proyectos de construcción que se realizan con un arquitecto y un promotor inmobiliario amigos.

Hasta ahora se han construido 5 edificios de apartamentos en Braunschweig y Wolfenbüttel, que han sido vendidos por Adner & Partner Immobilien. El próximo proyecto de construcción en Braunschweig está a punto de empezar a comercializarse. Buscamos constantemente terrenos y/o casas en ruinas para nuestros nuevos proyectos de construcción.

Pequeños pisos en el centro de Braunschweig:

FIV: Como agente inmobiliario en Braunschweig, ¿qué inmuebles prefiere intermediar personalmente?

Adner & Partner: Básicamente, para mí no existe una «propiedad favorita». Sin embargo, lo que siempre es agradable es cuando las personas entran en nuevas etapas de la vida en su nuevo hogar. La pareja joven que se muda a su primer piso juntos o los señores mayores que se instalan cerca de sus hijos y nietos irradian regularmente felicidad y satisfacción. Eso siempre es hermoso de presenciar. Nos hace felices a mí y a mi pequeño equipo, y también un poco orgullosos, porque se nos permite acompañar a la gente en este proceso.

Distritos que tienen futuro: Stöckheim, Melverode, Ringgebiet

FIV: Barrios para solteros, familias y compañía – Para los que aún no viven en Braunschweig y quieren mudarse a esta ciudad, ¿qué barrios tienen futuro? ¿A qué lugar de Braunschweig deberías mudarte si quieres vivir bien?

Bonitos rincones para familias con niños

Adner & Partner: Braunschweig tiene muchos rincones hermosos que ofrecer. Hay para todos los gustos. Los barrios verdes de las afueras de la ciudad, como Stöckheim, Melverode, Mascherode o Südstadt, son ideales para las familias con niños. Igualmente adecuadas son Lehndorf o Kanzlerfeld en el oeste de la ciudad. Los que aprecian vivir en la ciudad están en el lugar correcto en el Westliches Ringgebiet y el centro de la ciudad. El Östliche Ringgebiet es tradicionalmente muy popular y este prestigio probablemente nunca se acabará.

La proximidad al centro de la ciudad y a la universidad, las buenas instalaciones comerciales, los numerosos jardines de infancia, las escuelas y el ambiente de barrio son lo que hacen que el este sea tan deseable. Aún más codiciados son los Walllagen a lo largo del río Oker, que se encuentra en el borde del centro de la ciudad. Aquí viven todos aquellos que valoran vivir en el centro de la ciudad y pueden permitirse comprar una propiedad aquí. En nuestra página web hemos recopilado un resumen de los distritos seleccionados, que ofrece información sobre los precios de los inmuebles y las infraestructuras.

Melverode: barrio popular de Braunschweig

Evolución del precio de la vivienda: Precios de compra y alquiler

FIV: Los alquileres son un gran problema, en toda Alemania. ¿Cómo ha evolucionado el mercado inmobiliario y los alquileres en Braunschweig en los últimos años y cómo lo hará en el futuro?

Adner & Partner: En general, el mercado actual se caracteriza por una gran demanda y una escasez de oferta. Esto volvió a provocar una fuerte evolución de los precios de los condominios y las casas en 2021. Por término medio, los pisos existentes en Braunschweig aumentaron de precio en torno al 13,5%. Los precios de las viviendas unifamiliares aumentaron alrededor de un 16%. En el periodo en cuestión, los alquileres de los pisos existentes en Braunschweig aumentaron alrededor de un 4%. El freno a los alquileres, el tope rebajado del 15% y el índice de alquileres tuvieron un efecto regulador en este caso. Actualmente, me resulta difícil observar la evolución futura de los precios.

¿Seguirán subiendo los precios de la vivienda en Braunschweig?

Si me hubieran preguntado antes de la guerra de Ucrania, habría predicho un aumento de precios del 4% para los pisos y del 7% para las casas. Yo habría puesto los aumentos de los alquileres entre el 3% y el 4%. Hoy estimo que los alquileres en Braunschweig seguirán subiendo alrededor de un 4% al año. Los inmuebles existentes, especialmente los pisos, son una forma de inversión a prueba de crisis y sus precios seguirán subiendo con toda seguridad. Es de suponer que las tasas de crecimiento de dos dígitos volverán a establecerse en el mercado.

Mientras el panorama de los tipos de interés no cambie significativamente, el desarrollo de la población en Braunschweig y sus alrededores siga creciendo y la insuficiente actividad de construcción no aumente su ritmo, no cabe esperar un movimiento a la baja por el momento. A pesar de la bienvenida a la ofensiva constructora de la ciudad de Braunschweig, la demanda de viviendas no se verá satisfecha. La esperada oleada de refugiados procedentes de Ucrania subraya aún más mi suposición. Además, el sólido panorama económico y universitario garantiza que el mercado inmobiliario de Braunschweig seguirá caracterizándose por una fuerte demanda.

Sala de estar en un piso de 2 habitaciones:

¿Debe alquilar o comprar en este momento?

FIV: En Alemania, la gente alquila más que compra. ¿Qué le recomendarías a una pareja joven o incluso a una persona soltera, que alquile o compre en Braunschweig?

Adner & Partner: Esta pregunta no es tan fácil de responder, ya que la elección depende en gran medida de los planes individuales, la personalidad y diversos factores. Por lo tanto, no se puede hacer una declaración general. Siempre hay que tener en cuenta algunos puntos antes de tomar esta decisión trascendental. Tanto la pareja joven como la persona soltera deben tener claro si la familia va a crecer y cuándo, o si la situación profesional puede cambiar. Porque con la propiedad, el movimiento espontáneo ya es algo limitado.

Comprar una propiedad: seguridad básica

Una vez encontrada la propiedad adecuada, el tipo de interés debe fijarse a largo plazo para no correr el riesgo de verse sobrecargado con el reembolso cuando los tipos de interés suban.
En principio, sin embargo, soy de la opinión de que la compra de una propiedad es la mejor opción, porque ofrece cierta seguridad contra el aumento de los alquileres o la terminación del contrato de arrendamiento, por ejemplo. Durante nuestras visitas, escuchamos con relativa frecuencia la necesidad personal como motivo de la próxima mudanza. Además, un propietario paga su propia propiedad y no la de su arrendador. Por lo tanto, ser propietario de un inmueble representa una sólida inversión para la jubilación.

Propiedad de la vivienda y condominio: comprar en la ciudad

FIV: Las personas que alquilan en Braunschweig son relativamente flexibles y pueden mudarse si es necesario. Si compras una propiedad, no importa si es tu propia casa o un condominio, estás atado a la propiedad a largo plazo, al menos a través del préstamo o la financiación. Según su experiencia como agente inmobiliario, ¿cuáles son los errores típicos del primer comprador y cómo pueden evitarse?

Adner & Partner: En general, si compra bienes inmuebles en contadas ocasiones, es mejor que le acompañe un profesional, que puede evitarle grandes pérdidas. Rápidamente notarás un sótano húmedo. El profesional inmobiliario reconocerá una conversión de ático no autorizada si trabaja a conciencia. El profano no lo sabe. Por ello, recomendamos a todos los posibles compradores que organicen una cita con un experto para una segunda visita y que no se asusten por los costes que ello conlleva.

Aquí puede ver un ejemplo de piso de un edificio antiguo en Braunschweig:

Declaración de división para los propietarios: ¡Lea atentamente!

Una compra sin comprobar los documentos de la propiedad del expediente del edificio también supone un gran riesgo. Los documentos que un comprador debe leer con atención son la declaración de partición, incluidas todas las modificaciones, y la asignación de cualquier derecho especial de uso de las zonas ajardinadas o las plazas de aparcamiento. Un extracto actual del registro de la propiedad, la recopilación de las resoluciones de los últimos 5 años y el expediente de construcción ya mencionado ayudan a obtener una buena visión general y a decidir si la propiedad se puede comprar o no.

Además, no se debe comprar ninguna propiedad sin una visita o sin presión de tiempo. Nunca se debe presionar a los compradores para que realicen una compra rápida o precipitada. Para hacerse una idea del precio adecuado o de la superficie habitable que realmente se necesita, es aconsejable ver varias propiedades que se acerquen a la deseada.

Costes incidentales e impuestos: ¡Deberías saber esto!

FIV: El precio de compra de un inmueble es una cosa, pero ¿qué gastos secundarios e impuestos deben esperar los compradores de Braunschweig?

Adner & Partner: Los denominados costes de compra auxiliares para una propiedad existente ascienden a aproximadamente el 11 % del precio de la propiedad. Consisten en: El impuesto de transmisiones patrimoniales en la Baja Sajonia (5%), los honorarios del corredor (normalmente el 3,57%, impuestos incluidos), así como los gastos de notaría y registro de la propiedad (aproximadamente el 2%). Para la modernización o renovación, dependiendo del estado de la propiedad, debe tenerse en cuenta una cantidad adicional. Para una renovación fundamental, se gastan aproximadamente entre 500 y 700 euros por metro cuadrado. Si sólo hay que llevar a cabo medidas individuales, los costes serán menores.

Lo más importante de un vistazo:

• 11% Costes incidentales del precio de la propiedad
• Impuesto de transmisiones patrimoniales: 5%.
• Comisión de intermediación: 3,57%.
• Gastos de notario-registro de la propiedad: 2%.
• Edificios nuevos: Costes adicionales del 10%.

Edificios nuevos: Prevea un 10% más de gastos auxiliares

En el caso de los edificios nuevos que se ofrecen como «llave en mano», siempre recomendamos a nuestros compradores que añadan un 10% más del precio de compra a los costes de adquisición auxiliares mencionados. De este modo, se pueden pagar los trabajos de pintura, los revestimientos del suelo o los accesorios adicionales (mayor número de enchufes e interruptores o, por ejemplo, accesorios de baño de mayor calidad). Es probable que también se pueda pagar la cocina amueblada que queda por instalar. Cuando vendemos nuestros pisos nuevos, siempre comprobamos que los propietarios que los ocupan mejoran el equipamiento y los que quieren alquilarlos tienden a conformarse con el equipamiento estándar. Los futuros propietarios probablemente podrán arreglárselas con menos del 10%.

Aquí tenemos una cocina recién construida de un piso en Braunschweig:

La propiedad inmobiliaria como seguridad financiera

FIV: Distritos de Braunschweig para la inversión inmobiliaria – Hablemos de los inmuebles como inversión en Braunschweig, para los que quieren comprar y alquilar. Si nuestro lector decide comprar con posterioridad al alquiler: ¿Qué 2 distritos o satélites alrededor de Braunschweig recomendaría a un comprador para su inversión en Braunschweig? En su opinión, como experto, ¿dónde están las mayores oportunidades de futuro?

Adner & Partner: En principio, los barrios que bordean el centro de la ciudad son sin duda una buena recomendación. Por ejemplo, las zonas del anillo occidental y oriental. Los precios de compra en el Westl. Ringgebiet son inferiores a los del Östl. Ringgebiet. Además, actualmente hay más pisos en venta en la zona del Anillo Oeste que en la del Anillo Este. Quien compra y alquila aquí no se equivoca.

Los participantes en el mercado deben ser flexibles hoy en día

Sin embargo, la escasez de propiedades en venta requiere cierta flexibilidad por parte de los participantes en el mercado. La voluntad de comprar y alquilar en otras partes de la ciudad no puede perjudicar. Un ejemplo para ilustrar esto: Por cada propiedad en oferta en la zona del anillo oriental, hay alrededor de 108 personas que buscan comprar (con 17 ofertas). En la parte occidental del distrito, 79 personas buscan una vivienda (con 22 ofertas). Así que si sólo quiere comprar en la parte oriental, es posible que tenga que cambiar a la parte occidental. La comparación entre Nordstadt y el Westl. Ringgebiet, por ejemplo, lo deja aún más claro.

En marzo de 2022, el Nordstadt tiene 43 ofertas de venta en Immobilienscout. En cambio, hay 1644 solicitantes. Esto significa que sólo hay unos 38 compradores potenciales por cada oferta. Por lo tanto, la posibilidad de compra es mucho mayor aquí y el alquiler no es menos factible en Nordstadt que en otros distritos.
En el caso de los inversores o propietarios, se aplica lo siguiente: el perfil de búsqueda no debe ser demasiado estrecho y debe estar abierto a varias ubicaciones.

Potencial de desarrollo: caída de los precios entre los distritos de la ciudad

Las oportunidades futuras o el potencial de desarrollo siempre existen cuando hay una diferencia de precios entre los distritos. Sin embargo, en los últimos 5 años se ha ido reduciendo e incluso en los distritos tradicionalmente impopulares, como el Weststadt de Braunschweig, los precios de los inmuebles han subido mucho. En este contexto, hay que decir que el Weststadt tiene una infraestructura absolutamente intacta y el distrito es mucho mejor que su imagen. Por cierto, en nuestra página web hemos publicado un informe de distritos con los 13 distritos actuales, incluido el informe de mercado de Braunschweig.

Distritos con potencial de desarrollo:

• Veltenhof
• Vuelve
• Watenbüttel

Los inversores podrían examinar de cerca estos distritos.

Invertir en diferentes tipos de bienes inmuebles: ¿qué vale la pena?

FIV: En su opinión, ¿qué tipo de inmuebles tienen futuro en Braunschweig, en qué se debería invertir? ¿Pequeño, grande, existente, de nueva construcción?

Adner & Partner: Según nuestro estudio de mercado actual, los pisos de 3-4 habitaciones son los más buscados en Braunschweig. Los pisos con 2-2,5 habitaciones le siguen de cerca.
Los pisos de entre 76 y 95 m² están muy solicitados. Les siguen los pisos de entre 56 y 75 m², que se buscan casi con la misma frecuencia que los pisos de entre 96 y 110 m². En resumen, se puede deducir que el piso de 3-4 habitaciones con una superficie habitable de entre 76 y 95 m² es la propiedad de alquiler ideal.

Se busca con frecuencia en Braunschweig:

• Piso de 2 a 2,5 habitaciones
• Piso de 76-95 m²
• Piso de 96- 110 m²

Sin embargo, la evaluación también muestra que, desde el punto de vista del inversor, puede tener sentido utilizar pisos de 2,5 habitaciones. Es importante que haya espacio para una pequeña oficina en casa. Además, según nuestra experiencia, un piso que se vaya a alquilar rápido y bien debería tener un balcón. Será perfecto si el baño tiene una ventana. El hecho de que se trate de un edificio nuevo o de uno ya existente lo decide la cartera del inversor. Mi preferencia personal es el piso de nueva construcción.

Errores típicos al comprar un inmueble: lista de comprobación

FIV: Por último, una pregunta más: ha mencionado los errores típicos en la compra de una propiedad. Muchos compran, pero algunos también quieren vender. Como agente inmobiliario con experiencia en Braunschweig, ¿qué consejos puede dar a quienes venden un inmueble por primera vez? ¿Cuáles son los primeros pasos y cómo se vende con éxito un inmueble en Braunschweig?

Adner & Partner: La venta de un inmueble es un proceso complejo en el que hay que tomar muchas decisiones y planificar y procesar cuidadosamente todos los pasos individuales uno tras otro. Una preparación y una planificación minuciosas son los secretos más importantes para el éxito de la venta de un inmueble. Esto se aplica tanto a los vendedores que quieren vender sin agente inmobiliario como a los agentes inmobiliarios. El éxito de una transacción inmobiliaria radica en la preparación. Esto incluye también la selección del agente inmobiliario.

Mi recomendación es elegir un corredor de la región.

Aquí es donde el agente inmobiliario regional juega sus ventajas, ya que conoce su zona de actividad. Un agente inmobiliario de la región sabe por su trabajo diario cómo funciona el mercado inmobiliario local y qué características especiales prevalecen. Por lo general, los llamados corredores híbridos que todos conocemos por los anuncios de televisión no pueden competir con ellos.

Aquí está de nuevo la oficina de la agencia Adner & Partner:

Las preguntas esenciales que debe responder un vendedor:

• ¿Cuándo debe venderse la propiedad?
• ¿Cuándo debemos mudarnos los inquilinos o yo mismo?
• ¿Qué estrategia de venta quiero utilizar?
• ¿Qué precio quiero conseguir y es realista?
• ¿Qué medios publicitarios (periódico, Internet) deben utilizarse?
• ¿Cuánto hay que invertir durante el proceso de venta?
• ¿Cómo puedo garantizar mi accesibilidad?
• ¿Qué información debo dar por teléfono?
• ¿Cómo me aseguro de que el comprador es solvente?
• Una vez aclaradas estas cuestiones, nada se interpone en el camino hacia el éxito de la venta de la propiedad.

Alquilar, comprar, vivir en Braunschweig

El mercado inmobiliario en Braunschweig es amplio, por lo que es importante encontrar el mejor agente inmobiliario para usted. En nuestro resumen encontrará los 10 mejores agentes inmobiliarios de Braunschweig, que pueden hacer posible su sueño de tener una propiedad.

• Agente de bolsa Brunswick

¿Primer piso? Paso a paso hacia la inversión de capital

Comprar tu propio piso – En cuanto te mudas a tu primer piso propio, para la mayoría de la gente es alquiler, alquiler, alquiler. Todos los meses vas a trabajar muchas horas para gastar la mayor parte en el próximo alquiler que vence a principios de mes. No es de extrañar que muchos jóvenes empiecen a pensar en comprar un condominio lo antes posible.

• Comprar el primer piso