Documentos del contrato de compraventa: ¿Qué necesito?

Aquí hemos resumido paso a paso la estructura de un contrato de venta de una propiedad horizontal.

Parte 1: Datos maestros del comprador y del vendedor

En primer lugar, los datos maestros del comprador y del vendedor, que deben figurar en primer lugar en cada contrato. En cualquier caso, debe anotarse el nombre completo, la dirección y la fecha de nacimiento de ambas partes.

• Datos maestros del comprador y del vendedor

Parte 2: Datos maestros de la propiedad

El piso que se compra también debe describirse detalladamente en el contrato de compra. Los datos del piso, como la dirección y el número de la vivienda, incluyen también el número de hoja del registro de la propiedad o el extracto del registro de la propiedad.

• Datos maestros de la propiedad
• Extracto del registro de la propiedad

Parte 3: Precio de compra del inmueble

A continuación, debe figurar el precio de compra de su piso, incluidos todos los gastos adicionales, así como la fecha en la que debe recibirse el pago a más tardar, es decir, el plazo de pago.

• Precio de compra y plazo de pago

Parte 4: Datos del inquilino

Si compra su piso como inversión, debe añadir los contratos de arrendamiento de los futuros inquilinos tanto en los documentos para el banco como en la página siguiente del contrato de arrendamiento.

Qué más se realiza:

• Datos del inquilino / Lista de inquilinos (como anexo)
• Situación actual de los arrendamientos
• Depósitos de los inquilinos pagados
• Confirmación: No hay retrasos en el pago del alquiler

Parte 5: Promesas del vendedor

Es importante que usted, como comprador, haga constar en el contrato de arrendamiento todos los compromisos acordados verbalmente por el vendedor. Esto incluye, por ejemplo, trabajos de renovación en el piso o similares.

Debería estar en la lista:

• Declaraciones del vendedor

Parte 6: Contabilidad y costes

Por fin te has decidido a alquilar tu piso. Para ello, también necesita los extractos de cuenta de los inquilinos, así como las declaraciones de gastos de las contribuciones de los residentes.

Liquidación

Si la transmisión económica se produce antes de la mitad del año, la liquidación debe ser asumida por el vendedor. Si tiene lugar después de la mitad del año, usted, como comprador, debe encargarse de la liquidación.

• Antes de mediados de año: Vendedores
• Después de mediados de año: Compradores

Costes

También hay que tener en cuenta y enumerar los costes de los propietarios colindantes. La separación se produce desde el momento de la transmisión de la vivienda. Los gastos que se producen antes de la transferencia corren a cargo del vendedor. Todos los gastos posteriores correrán a cargo del comprador.

• Separación a partir de la fecha de transición
• Antes de la transición: Vendedor
• Después de la transición: Comprador

¿Qué más se puede hacer?

Si ya has profundizado un poco en el tema, debes saber que debes separar los elementos de un piso. Se separan cosas como las instalaciones exteriores, los garajes, las cocinas equipadas, pero también los muebles que se han tomado, lo que reduce el impuesto de transmisiones patrimoniales. Además, debe hacerse una cesión de créditos contra los comerciantes. Si ya ha recibido los documentos de su banco antes de la cita con el notario, también debería tener listos los documentos de carga de la tierra.

¿Qué más debe incluir el contrato de alquiler?

• Elementos separados
• Cesión de créditos a los artesanos
• Documentos de la tasa de propiedad

El primer paso: tipos de bienes inmuebles

Su primera propiedad propia, pero ¿cuál es el mejor tipo de propiedad para invertir? Esta es una pregunta que se hacen a menudo los jóvenes inversores, y aquí es precisamente donde tenemos las respuestas para ti. Ya sea una casa, un edificio de apartamentos, un condominio, un inmueble especial o un inmueble comercial, hemos reunido aquí una comparación de todos los tipos de inmuebles para usted. Esta guía es la forma más fácil de iniciarse en el mundo inmobiliario. Además de los aspectos rentables, el sector inmobiliario también entraña algunos riesgos para usted. Para que sean los menos posibles, hemos elaborado una guía para la compra de su primera vivienda.

Cartera de su financiación: Carpeta para el banco

Los bancos reciben todos los días solicitudes de financiación para inmuebles. Para asegurarse de que su solicitud se tramita de la forma más rápida y fluida posible, debe mantener sus documentos en orden. Para ello, es aconsejable tener dos carpetas que pueda entregar al banco.

Carpeta para el Bak:

1. Carpeta: Calificación crediticia
2. Carpeta: Objeto

Carpeta de objetos: Resumen de los datos

Hemos enumerado todo lo que necesita para su carpeta de objetos para que tenga la garantía de no olvidar nada.

Datos generales: Exposición y fotos de su propiedad

En primer lugar, debe haber una exposición o una hoja informativa en su carpeta, en la que se anoten todos los datos básicos de la propiedad. Además, el banco debe obtener una impresión visual de su edificio o piso, por lo que la presentación de fotos es muy importante.

Lo que necesitas primero:

• Exposición inmobiliaria/ Hoja informativa
• Fotos del apartamento/edificio

Más detalles específicos: Mapa de la parcela, planos y seguros

Además de los datos generales sobre la propiedad de sus sueños, debe tener listos el plano del terreno, el plano de la planta y el mapa catastral. El mapa catastral muestra los ratios oficiales que se inscriben en un registro de acceso limitado (catastro inmobiliario). También necesitará un extracto del registro de la propiedad, en el que se especifique la propiedad y las condiciones de vida respectivas. Otros documentos importantes son el seguro del edificio y el certificado energético. Si está comprando su propiedad como inversión, es esencial que incluya el contrato de arrendamiento.

Otros documentos que necesitará son:

• Mapa de la parcela y plano del terreno
• Planos de planta
• Cálculo de la superficie habitable
• Extracto del registro de la propiedad
• Seguro del edificio
• Certificado energético
• Contrato de alquiler

Caso de condominio: detalles de toda la propiedad

Cuando usted compra un condominio, automáticamente forma parte de una comunidad de propietarios y, por lo tanto, debe adjuntar más planes a toda la propiedad. Esto incluye la declaración de división, que contiene los acuerdos entre todos los propietarios, así como otros planos del edificio. Además, las actas de las últimas juntas de propietarios son una parte importante.

Documentos en el caso de un condominio:

• Declaración de división – con certificado de reclusión
• Recogida de resoluciones – últimas 3 juntas de propietarios
• Contrato de gestión de WEG
• Declaración de gastos de servicio de la casa
• Aviso de impuesto sobre la propiedad

Último documento: El proyecto de contrato de compraventa

Por último, pero no por ello menos importante, el banco se alegrará si ya tiene un borrador de contrato de compraventa. Si existe, se añade como último documento de la cartera inmobiliaria.

• Borrador del contrato de compraventa

El siguiente paso: contrato de compraventa de su piso

¡La propiedad de sus sueños ha sido encontrada! Tras una evaluación detallada del lugar, una comprobación comercial y una comprobación técnica, ya puede redactar el proyecto de contrato de compraventa para la cita con el notario y para completar sus documentos bancarios. Pero, ¿en qué consiste realmente un contrato de compraventa de este tipo? Aquí puede aprender todo lo que necesita saber para redactar el contrato de compraventa de su primer piso en propiedad.

Venta de inmuebles: 15 errores al vender un condominio y una casa

Esta lista va más allá que todas las demás guías de Internet, que normalmente sólo se ocupan de seis, siete u ocho errores. Aquí profundiza mucho más; también critica las valoraciones demasiado altas de los agentes inmobiliarios.

Ejemplo: No se vende por una valoración demasiado alta

He aquí un pequeño ejemplo del que hablaremos con más detalle más adelante:

Por supuesto, usted es inteligente y pide a varios agentes inmobiliarios una oferta por su condominio o por su casa. En realidad, esto es exactamente lo que hay que hacer. Pero aquí puede haber un error, porque probablemente acabará eligiendo al agente inmobiliario que le dé la valoración más alta. Pero un precio de oferta demasiado alto (no el precio de compra) puede ahuyentar a los interesados y su propiedad, no importa si es un condominio o una casa, se convertirá rápidamente en un vendedor lento y no se venderá, al menos no en el período de tiempo que usted hubiera deseado. Si se va a vender rápidamente, tendrá que aceptar pérdidas considerables en el precio de compra. Después de todo, ¡estás bajo presión! Pero empecemos por los errores típicos.

En primer lugar, un vistazo a la lista de control completa.

Lista de control: Errores al vender un piso o una casa

Estas 15 fuentes típicas de error fueron identificadas por Lukinski (Lista: 15 errores en la venta de inmuebles; externa).

1. ¡Presión de tiempo! Demasiado poco tiempo para la venta
2. ¡Tiempo! Mal momento para vender
3. Descripción inexacta de la propiedad. Exposición escrita de forma poco professional
4. ¡Fotos poco favorecedoras! Los interesados no hacen clic
5. Grupo objetivo equivocado. Diario para estudiantes Apartamento con 50m²
6. Una valoración demasiado alta. Demasiado caro, no hay compradores
7. Faltan documentos y pruebas
8. ¡Visitas no preparadas! No convence a los interesados in situ
9. ¡Esfuerzo subestimado! Volver a la presión del tiempo (Error 1)
10. Negociar es fácil. Pérdidas en el precio de compra con professionales
11. Privado, ¡vende solo! Fase de ventas sin experiencia
12. ¡Tiempo de espera! Los interesados le retrasan demasiado
13. Solvencia. Prueba de financiación (comprador)
14. Contrato de venta! Se pasan por alto los defectos del contrato de compraventa
15. ¡Quema la propiedad! Propiedades grandes o exclusivas en portales masivos

Elcondominio como inversión en el centro de la ciudad: La venta de apartamentos no sólo es interesante para los particulares, los inversores inmobiliarios también echan un vistazo a las codiciadas ubicaciones A. Por eso, los portales inmobiliarios no siempre son la mejor idea, especialmente las propiedades en ubicaciones A suelen venderse a través de agentes de renombre que no sólo están posicionados a nivel regional, sino que tienen una red internacional de compradores.

Loft en 2 plantas, propiedades como esta se venden bien! Incluso si necesitan ser renovados. Tras una remodelación, un loft con una moderna escalera exenta brilla con nuevo esplendor.

Veamos ahora algunos de los riesgos:

¡Presión de tiempo! Demasiado poco tiempo para la venta

Una de las mayores fuentes de error que, en última instancia, puede llevarle a obtener un precio de venta mucho más bajo de lo que le hubiera gustado es la falta de tiempo. Si no ha planificado el tiempo suficiente para la venta de su condominio o casa, pero también de su terreno o edificio de apartamentos, lo más probable es que se encuentre bajo presión. Por supuesto, si estás bajo presión, los operadores inteligentes pueden aprovecharse de ello, ¡y lo harán!

• Presión de tiempo: se subestima el proceso de venta
• Opción A – Aceptar un precio de compra más bajo
• Opción B – Aceptar un mayor tiempo de venta

El problema: la opción B sólo funciona si no necesitas el dinero de la venta del piso o la casa. Por ejemplo, porque ya ha comprado una nueva propiedad.

Se recomienda un tiempo de preparación de al menos 2 meses. Al fin y al cabo, como aprenderá dentro de un momento en las otras fuentes de error, no se trata sólo de hacer un pequeño anuncio, hay que recopilar documentos y registros, hay que recopilar los datos de la propiedad, hacer fotos significativas de la propiedad, aceptar las primeras consultas, mantener conversaciones, concertar visitas, y luego siguen todas las negociaciones, el contrato de compra y la cita con el notario.

Al menos 2 meses de preparación; el tiempo de venta suele ser de hasta 6 meses

Puede ver lo complejo y extenso que es el proceso de venta de inmuebles. Por eso es tan importante que te tomes el tiempo suficiente.

Descripción inexacta del objeto / Escrito de forma poco professional

Lo que desanima a muchos posibles compradores, sobre todo si tiene muchas ofertas en los portales inmobiliarios, es una descripción inexacta del inmueble. Nadie quiere pedir información adicional si el vendedor no la proporciona. ¿Por qué habrían de hacerlo, cuando hay multitud de otras ofertas a unos pocos clics de distancia?

Una descripción precisa de la propiedad incluye muchos factores, en el artículo se da una lista completa(errores en la venta de inmuebles), con información que al menos debe darse en el anuncio inmobiliario.

La descripción de un objeto debe contener al menos esta información:

• Título significativo
• Dirección, o ubicación y distrito
• Espacio vital
• Espacio en el suelo
• Tipo de piso / Tipo de casa
• Disponible a partir de cuando
• Número de habitaciones
• Dormitorio
• Baño
• Garaje / Plaza de aparcamiento
• Internet

Características y extras:

• Tejido del edificio y certificado energético
• Año de fabricación
• Modernización/rehabilitación
• Estado del objeto
• Equipo
• Tipo de calefacción
• Fuente de energía
• Certificado energético

Documentos en el primer paso:

• Plano de la planta

El resultado es un anuncio en línea o un folleto bonito y claro, como se muestra en el ejemplo:

Fotos poco favorecedoras en la exposición – Al igual que la exposición, apenas hay demanda

Las fotos dicen más que 1.000 palabras. Como revista, sabemos muy bien por nuestro trabajo práctico lo importantes que son las fotos. Desde la edición online hasta las revistas impresas, la elección de las fotos es uno de los criterios más importantes para atraer la atención de los posibles compradores. Lo mismo ocurre con la venta de casas y pisos.

Lo principal que hay que tener en cuenta es la calidad de la cámara. Si utilizas un smartphone nuevo o una cámara digital moderna, no tendrás ningún problema. Pero a veces la lente está sucia, a veces el modelo de teléfono ya no es el último. Cuando se acerque la sesión de fotos, comprueba de antemano qué opciones de cámara tienes a tu disposición. Consejo. Los smartphones hacen muy buenas fotos hoy en día, normalmente son suficientes.

Plano: Ejemplo de antes/después

He aquí un ejemplo práctico del antes y el después de las fotos buenas y malas. Un ejemplo sencillo: la luz del día y la configuración de la cámara.

Antes (con mala luz):

Después (con buena luz):

Con unos sencillos consejos para principiantes de la fotografía y los ajustes más importantes de la cámara, podrás conseguir rápidamente muchas cosas, desde exteriores hasta interiores, incluso a contraluz.

Orden, limpieza y luz del día

Lo que la cámara no puede solucionar es el orden y la limpieza en el local y, por supuesto, también en las zonas exteriores. No sólo durante la visita, sino también al tomar fotos de la propiedad, siempre hay que prestar atención al orden y la limpieza. Esto da a las habitaciones un aspecto de alta calidad, lo que significa que más compradores potenciales responderán a su oferta. Un buen consejo es también retirar los objetos. Por ejemplo, si hay demasiados marcos de fotos en el armario, ropa colgada visiblemente en la habitación, etc. Cuanto más ordenadas estén las habitaciones, mayor será la probabilidad de una venta rentable.

Una vez preparadas las habitaciones, es cuestión de elegir el momento adecuado para hacer las fotos. Aquí debes asegurarte de disparar a la luz del día. De este modo, se obtiene una luminosidad óptima y natural en las habitaciones, que es mucho mejor que la luz no natural, como en el ejemplo anterior. Para que los compradores se hagan una buena idea del piso, la casa o el edificio de apartamentos, también hay que fotografiar siempre varias perspectivas. En pocas palabras, no hagas sólo una foto del salón, haz tres.

Comprobación rápida de sus fotos:

1. Calidad de la cámara
2. Orden y limpieza
3. Habitaciones luminosas y con luz natural
4. Múltiples perspectivas

También para ver: Preparación de las salas

Para la visualización se aplican normas similares a las de las fotos de la propiedad, todo debe estar bien preparado, porque la propiedad debe ser convincente. El aire fresco, la luz del día, el orden y la limpieza, así como las bebidas y los aperitivos ya preparados, deberían conducir directamente a las primeras conversaciones en profundidad durante la visita.

La casa y el piso están muy valorados. Nadie escribe

Este error es relativamente fatal:

Si la valoración del inmueble es errónea, por lo general sólo se notará tarde, es decir, exactamente cuando no hay consultas o hay muy pocas.

Precisamente bajo este aspecto del conocimiento tardío del precio de oferta demasiado alto, se vuelve rápidamente al error 1) la presión del tiempo. ¿Porque de repente no hay interesados y quizás ya has confirmado tu nuevo piso? ¿Quizá ya se ha contratado la nueva financiación de la casa? Ahora se convierte en algo crítico. Hay muchas razones por las que la mayoría de la gente quiere vender rápidamente, no después de 1 o 2 años, cuando se ha encontrado el momento ideal + el comprador.

Como se ha descrito en la introducción, muchas personas reciben ofertas comparativas. Al mirar las ofertas comparativas, probablemente dirás «voy a conseguir la mayor puntuación», porque vas a conseguir la mayor cantidad de dinero, ¿verdad?

Los agentes inmobiliarios también compiten entre sí, por lo que, naturalmente, usted sabe que se suele contratar a los agentes inmobiliarios que le dan la mayor valoración. Si dos agentes inmobiliarios recomiendan 800.000 euros por su condominio y otro recomienda 950.000, ¿quién ganará la puja?

1. Corredor valorado en 820.000
2. Corredor valorado en 800.000
3. Agente inmobiliario valorado en 950.000 – consigue el contrato

Esto podría ser un error.

Los corredores quieren el pedido, las valoraciones altas son el medio para los clientes «satisfechos»

Por lo tanto, cuando las evaluaciones sean realizadas por agentes inmobiliarios, asegúrese de que también incluyan puntos críticos en la evaluación y no sólo vean todo desde la perspectiva óptima para la confirmación del pedido. Definitivamente, una valoración inmobiliaria bien fundamentada debe ser realizada siempre por un professional, un agente inmobiliario o incluso directamente por un perito. Debe asegurarse de que su propiedad no sólo está «bien calculada».

Faltan documentos y pruebas – Los documentos no están disponibles

Si quieres vender tu casa, necesitas muchos documentos, si quieres vender tu condominio, muchos documentos y papeles. Desde los planos hasta el certificado energético.

Para que tenga una visión general inmediata, aquí tiene una lista de comprobación con los documentos importantes para todos los tipos de casas y pisos.

Fuente: Lukinski.de

Documentos para la propiedad inmobiliaria

Los documentos generales para la venta de bienes inmuebles:

• Mapa catastral oficial del municipio
• Anotaciones en el registro de la propiedad y documentos relativos a las cargas inmobiliarias registradas
• Planos de la propiedad, descripción del edificio y certificado de permiso de construcción
• Cálculo de la superficie habitable y utilizable
• Plan de diseño de espacios abiertos
• Descripción del edificio
• Licencia de obras y planos de construcción
• Avisos de impuestos sobre la propiedad
• Certificado energético del inmueble

Además, están las fotos de la propiedad, como ya se ha descrito anteriormente.

Documentos para condominios

En el caso de los condominios, es necesario obtener algunos documentos más.

• Declaración de división
• Contrato de cuidador con contrato de cuidador
• Plan de negocio
• Plano de partición (con indicación de los bienes especiales y comunes)
• Normas de la comunidad de propietarios
• Actas de las reuniones de propietarios
• Declaraciones de gastos de servicio
• Importe de la reserva de mantenimiento

La fase de venta se diseña sola: vender de forma privada sin agente inmobiliario y sin experiencia

Si ahora echa un vistazo a toda la lista de posibles errores, se dará cuenta rápidamente de que la venta privada de una propiedad es muy difícil, desde la comprobación del crédito de los interesados (prueba de capital), pasando por todo el proceso de comunicación, las consultas iniciales, las conversaciones posteriores, hasta la primera visita, las visitas posteriores, las negociaciones de venta y, por supuesto, el contrato de compraventa, así como la cita con el notario.

Aquí también en un vistazo:

1. ¡Presión de tiempo! Demasiado poco tiempo para la venta
2. ¡Tiempo! Mal momento para vender
3. Descripción inexacta de la propiedad. Exposición escrita de forma poco professional
4. ¡Fotos poco favorecedoras! Los interesados no hacen clic
5. Grupo objetivo equivocado. Diario para estudiantes Apartamento con 50m²
6. Una valoración demasiado alta. Demasiado caro, no hay compradores
7. Faltan documentos y pruebas
8. ¡Visitas no preparadas! No convence a los interesados in situ
9. ¡Esfuerzo subestimado! Volver a la presión del tiempo (Error 1)
10. Negociar es fácil. Pérdidas en el precio de compra con professionales
11. Privado, ¡vende solo! Fase de ventas sin experiencia
12. ¡Tiempo de espera! Los interesados le retrasan demasiado
13. Solvencia. Prueba de financiación (comprador)
14. Contrato de venta! Se pasan por alto los defectos del contrato de compraventa
15. ¡Quema la propiedad! Propiedades grandes o exclusivas en portales masivos

A la hora de vender un piso y casas, trabajar con un agente inmobiliario professional que tenga los conocimientos y la experiencia adecuados vale mucho.

¿Lo sabías? Dos tercios de todas las propiedades en Alemania se venden a través de agentes inmobiliarios. ¿Por qué? El tiempo que hay que invertir es muy alto, hay que tener los contactos adecuados para que su piso no aparezca en 20 portales inmobiliarios. Necesitas las habilidades de negociación adecuadas y, en última instancia,…

Los formularios de casas y pisos de un vistazo: Lista

En el mercado inmobiliario, hay una gran variedad de tipos de construcción. Tanto en el ámbito de los pisos como en el de las casas, hay muchas formas y tipos según los cuales se diseña una propiedad. Estos se dividen en diferentes formatos. Aquí hemos enumerado algunos de los tipos de casas y pisos más comunes. Puede encontrar más información sobre el tipo de propiedad respectivo en el artículo correspondiente haciendo clic en el enlace correspondiente.

Panorama de los tipos de casa: desde el bungalow hasta la casa prefabricada

Aquí encontrará una lista con un resumen de todas las formas de casa más comunes. El artículo enlazado le proporciona más información sobre la forma de casa respectiva, le presenta las características y definiciones, y también aprende qué tipo de casa es adecuada para quién y por qué. Además, presentamos las ventajas e inconvenientes de cada tipo de casa en los artículos correspondientes.

• Bungalow
• Casa adosada
• Casa unifamiliar
• Casa con entramado de madera
• Casa de vacaciones / casa de fin de semana
• Casa de la playa
• Casa prefabricada
• Casa de campo
• Casa masiva
• Casa adosada
• Villa
• Casa de bajo consumo
• Casa de energía cero
• Casa pasiva

Resumen de los tipos de pisos: Piso del edificio antiguo al sótano

El mercado de la vivienda es muy competitivo y hay muchos tipos de vivienda que tienen ciertas características. En los artículos correspondientes, encontrará definiciones e información sobre el tipo de piso respectivo, así como una lista de posibles ventajas y desventajas del mismo.

• Piso del edificio antiguo
• Plano
• Ático
• Piso de la abuela
• Plano
• Loft
• Piso dúplex
• Ático
• Piso en el sótano
• Piso con terraza

Agente inmobiliario en los alrededores

Sobre todo si ya te has mudado por tu nuevo amor, si estás planeando una mudanza, si vas a cambiar de casa por motivos professionales, etc. Puede encontrar buenos consejos directamente con nosotros:

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