Inversión inmobiliaria: ventajas fiscales? ¿Casa de reposo? – Preguntas y respuestas

Muchos asuntos de bienes raíces son complejos. En particular, temas como la inversión de capital son a menudo incomprensibles para los laicos. Por lo tanto, es aún más agradable cuando alguien que está familiarizado con este tema lo explica con palabras sencillas. La FIV ha realizado una entrevista con un experto para usted. En esta entrevista aprenderá todo sobre la inversión de capital.

Entrevista con el experto inmobiliario Jan Rickel de IHV – Die Immobilien Makler.

Bienes inmuebles de inversión de capital – Debe tener en cuenta esto

 

FIV: Invertir dinero es complejo. Especialmente cuando se trata de bienes raíces. Condominio, casa unifamiliar, terreno o un edificio de apartamentos completo. ¿Cómo describiría su enfoque de las inversiones en unas pocas frases para nuestros lectores? ¿Qué necesito saber si quiero invertir dinero en bienes raíces?

Desde el principio trabajo bajo el lema «sólo aquellos que conocen su objetivo pueden lograrlo»! Suena banal, y en realidad lo es. Debo tener una idea clara de lo que quiero lograr cuando se trata de inversión, como lo hago en la vida. Una vez que he definido el objetivo, se trata de la estrategia para lograrlo.

FIV: ¡Está bien! Me gustaría ser millonario. Es un objetivo claro, ¿no? ¿Con qué sistema puedo conseguirlo de la mejor manera y de la forma más segura?

Dado que mi negocio es el sector inmobiliario, en última instancia, sólo puedo hablar en nombre de esta área. Pero esto es seguro: cuando se trata de perspectivas a largo plazo para la acumulación de capital, éstas pueden planificarse muy bien y de forma fiable con los bienes inmuebles. Las inversiones de la empresa, ya sea como fondos o inversiones en una sola empresa, están sujetas a fuertes fluctuaciones en su rendimiento. Aunque también pueden compensarse a lo largo de un período de inversión más largo, el riesgo residual sigue siendo mayor que en el caso de los bienes inmuebles. Además, hay otro aspecto muy importante con los bienes raíces: Bajo ciertas circunstancias, puedo lograr un rendimiento significativamente más alto con mi capital propio existente que con cualquier otra inversión. Esto se debe al llamado efecto palanca. Esto siempre ocurre cuando yo mismo no uso la propiedad comprada, es decir, cuando la alquilo. El alquiler es mi ingreso con esta forma de inversión. Si comparo este rendimiento exclusivamente con mi capital invertido, entonces se generan rendimientos en el sólido rango de dos dígitos.

¿Debería tomar riesgos?

FIV: Pero estos son trucos, ¿no? Tengo que pedir dinero prestado al banco para comprar una propiedad. Eso también cuesta dinero en forma de intereses y redención.

No tengo que pedir dinero prestado, pero debería hacerlo. Y esto no tiene nada que ver con los tipos de interés, que siguen siendo favorables en la actualidad.
Suponiendo que tuviera suficiente capital para financiar la propiedad que quería sin un préstamo. Entonces me ahorro el interés y el reembolso, pero tengo un rendimiento mucho peor, porque uso mucho dinero para ganar el alquiler. Si, por otro lado, tomo prestado el dinero del banco, entonces sólo tengo que deducir los intereses de los ingresos del alquiler – si me lo tomo en serio. El reembolso del crédito es mi sobre los años de reembolso estirado fondos de capital propio adicionales, que pongo en la «alcancía» de bienes raíces. En sentido estricto, no depende de la rentabilidad de los fondos propios. Por el contrario, si he hecho la elección correcta al elegir un piso o un edificio de apartamentos, el piso seguirá ganando valor en los próximos años. Si el período de especulación de diez años y mejor aún el período de financiación ha expirado, puedo vender el apartamento de nuevo y cobrar el aumento de valor como un rendimiento adicional de mi capital de redención.

¿Qué tengo que tener en cuenta?

FIV: Suena muy simple. Pero, ¿cuál es el truco?

Sólo en dos lugares hay que tener cuidado! Ya había mencionado un lugar con la ubicación correcta de la propiedad. Si quieres invertir tu dinero en un apartamento alquilado, tienes que prestar atención a la ubicación. Aunque no sea la mejor ubicación en el momento de la compra, debe haber una mejora notable a la vista dentro del período de inversión previsto, es decir, mientras se desee conservar el apartamento. De lo contrario, el aumento de valor no funcionará.

Por otro lado, este efecto de apalancamiento sólo funciona si el interés de financiación de mi capital prestado no es superior al rendimiento total del capital de la propiedad. Con la situación actual de intereses, sin embargo, esto no es un problema para la compra de un apartamento decente hoy en día.

Recomiendo aquí visitar simplemente uno u otro banco. Allí normalmente se obtienen estados de cuenta claros sobre el marco de financiación que el banco está dispuesto a cubrir. Por el contrario, entonces sé cuánto dinero propio necesito como inversión o en qué liga puedo permitirme un objeto de inversión.

FIV: ¿Qué es mejor entonces? ¿Comprar un apartamento o una casa para ti, o alquilarla?

Cuando se trata puramente de inversión de capital y rendimientos, una propiedad en alquiler es la mejor opción. Si quiero ocupar la inversión de capital para «hoy» y la propiedad en sí para el futuro, debo asegurarme, al elegir la propiedad, de que el mobiliario y la ubicación de la propiedad satisfacen mis propias necesidades de vivienda.

FIV: ¿Cómo se camina con confianza por el mercado de capitales, especialmente si el futuro siempre es incierto? ¿Hay alguna recomendación concreta de su parte como experto para nuestros lectores?

Por supuesto que sólo podré y estaré dispuesto a hablar sobre el mercado inmobiliario. Cualquiera que haya invertido en el negocio inmobiliario durante mucho tiempo ya sabe cómo presentarse en este segmento de mercado. Pero todos los demás pueden aprender eso bien! Para los principiantes en el negocio de las inversiones, recomiendo empezar con poco. Un pequeño apartamento de dos habitaciones en una ciudad o región cuya población ha crecido constantemente en los últimos años es un buen lugar para empezar a invertir con seguridad en bienes raíces. Por ejemplo, la certeza de si también se producirá un traslado en los próximos años o décadas y, por lo tanto, la necesidad de un espacio vital, puede obtenerse de las respectivas administraciones municipales. A menudo la página de inicio de la ciudad o región ya tiene alguna información sobre el desarrollo urbano.

Ponerse al día con el asesoramiento de expertos

Con respecto a la propiedad en sí, el estado general de la construcción y el equipamiento es, por supuesto, importante. En caso de duda se puede consultar a un arquitecto, a un artesano amigable o a otras personas con la experiencia inmobiliaria adecuada. ¿Qué renovaciones se han hecho? ¿Qué hay en la agenda? ¿Cómo es la estructura general de propiedad de la casa? ¿Qué tan alta es la fluctuación entre los inquilinos de los otros apartamentos? ¿Hay alguna información sobre el apartamento que voy a comprar? Por supuesto, esto sólo es posible con las propiedades existentes. En el caso de edificios nuevos, se echa un vistazo a las casas que el promotor ya ha construido en otros lugares y, si es necesario, se habla con los residentes que ya han comprado a este promotor.

El precio de compra «correcto» sigue siendo…… El Banco es objeto de una demanda en este ámbito, como ya he explicado anteriormente en relación con el efecto de apalancamiento. Asegúrese de que varios bancos calculen por usted cómo se relacionarán los ingresos por alquiler, los gastos de funcionamiento (reservas, etc.) con las condiciones del préstamo y el capital propio para usted. En lenguaje sencillo: También recibirás diferentes ofertas de diferentes bancos. Esto puede valer la pena para ti.

FIV: Y ahora la pregunta de cuán seguro de mí mismo debería aparecer en la conversación:

La confianza en mí mismo no significa que esté actuando con los proverbiales brazos grandes. Al contrario: el vendedor de bienes raíces y el banquero se darán cuenta rápidamente de su experiencia en materia de inversión de capital. Es mejor ser un principiante! Después de todo, los banqueros son ahora también muy responsables si dan un consejo equivocado.

¿Merece la pena la inversión?

FIV: Actualmente oímos mucho acerca de los retornos de bienes raíces de 4.5 por ciento, a veces 6 por ciento. En el contexto de la actual evolución de los tipos de interés de los saldos de ahorro, esto parece una inversión sensata. ¿Estarías de acuerdo conmigo? ¿Cuánto pagan actualmente los bienes raíces como inversión de capital?

Estos datos de rendimiento son realmente serios y están cubiertos por mis experiencias. En lo que respecta a la rentabilidad pura de los fondos propios, a menudo incluso se ve mucho mejor, como hemos oído anteriormente. Sólo puedo repetir aquí que los bienes inmuebles son una inversión buena y segura en términos de rendimiento como inversión de capital – el llamado «oro concreto». Prerrequisito: la ubicación de la propiedad es tal que genere ingresos continuos por alquiler al nivel normal del mercado. Si se temen períodos más largos de pérdida de alquiler, por ejemplo porque la zona residencial o la casa tiene una alta fluctuación de inquilinos, entonces la inversión no da sus frutos.

Varios tipos de inmuebles – Oportunidades de inversión

FIV: ¿Qué tipo de propiedad me resultaría rentable? ¿Mejor el pequeño apartamento individual, el gran condominio para familias o mejor una casa unifamiliar?

Si usted es un principiante en el negocio de bienes raíces, entonces comience con el pequeño apartamento individual. La casa unifamiliar es algo problemático como inversión de capital para alquilar. Si usted es entonces tiempos correctamente en él y también tiene el capital necesario, es con los bienes inmuebles como con las acciones: la mezcla macht´s! Los apartamentos individuales en las regiones correspondientes (por ejemplo, ciudades estudiantiles) combinados con grandes unidades de vivienda tienen sentido. En concreto, las casas con apartamentos de entre 50 y 110 m2 son ideales, ya que los apartamentos de más de 110 m2 suelen ser más difíciles de alquilar.

FIV: Muchas preguntas, ¿cuándo vale la pena invertir? 10.000 euros, 20.000 euros. ¿Son adecuadas las oportunidades de inversión que se acaban de discutir sólo después de un determinado marco financiero o existen quizás también nuevas alternativas y posibilidades, por ejemplo en forma de tramos regulares?

También en este caso queremos señalar una vez más que un buen inmueble se puede financiar incluso con pequeñas cantidades de inversión. El requisito previo es que el banco también reconozca que la propiedad es una inversión segura. Estado de la construcción, ubicación, importe del alquiler, etc. – todo esto debe ser correcto para que usted obtenga el crédito por el precio de compra exigido. En última instancia, la renta neta anual es el proverbial quid de la cuestión. Por supuesto, todo depende también de que tenga un ingreso regular.

FIV: Para todos aquellos que están pensando en vender o comprar. ¿Qué región y ubicación considera que tiene el mayor potencial en Alemania?

Oh, querida…. Hay tantas regiones. Yo mismo vivo en la zona del Rin-Meno. En cualquier caso, esta es una buena región para comprar. Y no me refiero sólo a las grandes ciudades de Fráncfort, Wiesbaden y Maguncia. Los pueblos pequeños de esta región también están bien en el sector inmobiliario. Hamburgo, la línea Bonn-Colonia-Düsseldorf, el área de Munich, Berlín y Stuttgart son otros ejemplos.

Inversiones en asilos o residencias de ancianos

FIV: Por último, la pregunta: ¿Qué opina de las inversiones en residencias de ancianos o asilos de ancianos?

Muy poco! – es mi respuesta corta. Esto está relacionado con el muy alto riesgo que esta forma de vivienda tiene como inversión. Estamos hablando de los llamados bienes raíces sociales. Teniendo en cuenta el envejecimiento de la población y el consiguiente aumento de la demanda de residencias de ancianos y residencias de ancianos, se sugiere que se trata de una inversión segura. Sin embargo, estas propiedades como propiedades de gestión – como los hoteles, por ejemplo – tienen una seria desventaja: si la compañía operadora trabaja mal, tal propiedad se convierte rápidamente en un pozo sin fondo. Mientras tanto, hay numerosos ejemplos de residencias de ancianos que no estaban acostumbradas a la capacidad o que carecían de las inversiones necesarias para garantizar un alto nivel de atención. Por otra parte, los residentes están ausentes, lo que a su vez lleva a una falta de inversión por parte de los operadores. ¡Un círculo vicioso! No sólo no hay ingresos por alquiler, sino que también hay que inyectar mucho capital para poner la casa en forma o para mantenerla así.

Los clientes privados ya están siendo aprovechados cuando se trata de los precios de compra de las propiedades de los asilos para ancianos! Por lo general, los asilos para ancianos son adquiridos por los llamados compradores institucionales. Como una compañía hospitalaria o algo así. Sin embargo, sólo están dispuestos a invertir un máximo de 14 veces las rentas netas anuales previstas. Por esta razón, los promotores de estas instalaciones han optado en el pasado por acercarse a los clientes privados, con las correspondientes promesas de rentabilidad. A menudo se cobra 20 veces el alquiler neto anual como precio de compra, porque se supone que es una gran inversión segura. No estoy diciendo «no me toques», pero se necesita mucha experiencia y consejos para entrar en este negocio.

Muchas gracias por la entrevista!

Entrevista con el experto inmobiliario Jan Rickel de IHV – Die Immobilien Makler.