Experto: ¿Comprar una propiedad o no? Berlín, Hamburgo, Colonia, Düsseldorf y Munich

Mucha gente juega con la idea de comprar una propiedad en una de las ciudades populares. Estas ciudades incluyen Berlín, Hamburgo, Colonia, Düsseldorf y Munich. Pero encontrar el inmueble adecuado no es tan fácil y como lego a menudo es difícil evaluar si vale la pena invertir en un apartamento o en una casa como inversión. Hicimos una entrevista con un experto para ti.

Entrevista con el experto inmobiliario Jan Rickel de IHV – Die Immobilien Makler.

Inversión de capital – ¿Vale la pena?

FIV: Nos reunimos el mes pasado para discutir la venta de casas en general y el futuro de la vida. Hoy queríamos saber más sobre los hotspots de Alemania. Todos conocemos la noticia del aumento de los precios inmobiliarios en Berlín, Hamburgo, Colonia y, sobre todo, en Múnich. Los alquileres, pero también los precios de la tierra y de la compra están explotando aquí. Mucha gente está pensando en invertir en bienes raíces – tarde o temprano. Pero, ¿es la propiedad inmobiliaria una inversión de capital que vale la pena?

Eso depende. Depende de cuánto tiempo quiera mantener esta inversión. A largo plazo, al menos un bien inmueble es una muy buena inversión. Les contaré una historia personal: Cuando quise comprar un apartamento de 2 habitaciones en Frankfurt hace más de 20 años, gab´s tuvo muchas discusiones con mis padres y amigos. Pensaron que estaba loco por los rendimientos que de otro modo se podrían obtener en el mercado (depósitos a plazo, oro, acciones, etc.). Con un rendimiento de alquiler del 5% en ese momento, uno se veía bastante viejo en ese momento junto con las formas habituales de inversión de capital.

FIV: Y entonces, ¿por qué todavía te dedicaste a los bienes raíces?

Porque el valor de este apartamento ha aumentado drásticamente en los años siguientes. Y eso ya era evidente en ese momento! En realidad, muchas personas, entre las que me incluyo, inicialmente creíamos que el aumento de precios en el mercado de la vivienda estaba llegando a su fin de forma tan lenta pero segura. Pero lo cierto es lo contrario. Aparte de una u otra abolladura o dos, el desarrollo del valor de los bienes inmuebles ha aumentado constantemente. Así que podría vender este apartamento hoy por un múltiplo del precio original. Pagué el préstamo a partir de entonces a través del alquiler y, al mismo tiempo, mi pequeño capital invertido en ese momento creció sin mi participación. Y esto es mucho más alto que con la gran mayoría de los paquetes de acciones u otras inversiones convencionales.

FIV: ¿Y eso funciona en todas partes?

Eso sería demasiado bueno para ser verdad! Aquí la ubicación del apartamento o casa es muy importante. Si hubiera comprado una casa grande en algún lugar del campo, lejos de todo el ajetreo, entonces las cosas habrían sido muy diferentes. Esto no significa que una casa en el campo sea básicamente una mala inversión. En el llamado «cinturón de grasa» de las aglomeraciones urbanas, por ejemplo, los precios de la propiedad también se han desarrollado rápidamente. Si la ubicación de la propiedad adquirida se considera muy deseable para vivir, entonces no hay mucho que pueda salir mal a largo plazo y se debe absorber la una u otra «abolladura» en el desarrollo del valor. Por cierto: es bien sabido que los paquetes o fondos de acciones también tienen una u otra curva en su rendimiento. El factor decisivo es el llamado horizonte de inversión, es decir, el tiempo que dedico a mi inversión de capital para desarrollar su valor. No se puede hacer dinero rápido en el negocio de bienes raíces. Sin embargo, a largo plazo, se trata de una inversión muy sólida y segura.

¿Hay un final a la vista?

FIV: ¿Pero el boom no está llegando a su fin lentamente?

Por supuesto, no puedo predecir eso con seguridad. Como dije: incluso hace 20 años, muchos expertos en bienes raíces creían que la tendencia de los precios de compra y alquiler había llegado a su fin. Eso no era cierto, como hemos visto hasta hoy. La evolución de los precios de compra de bienes inmuebles – y por cierto también de los precios de alquiler – depende sobre todo de la cantidad de espacio habitable que se demandará en el futuro y de los nuevos espacios habitacionales que se puedan crear. En cualquier caso, no veo ninguna saturación del mercado inmobiliario a largo plazo.
La pregunta sigue siendo: ¿cómo se está desarrollando el nivel de los tipos de interés? Si se vuelve más caro pedir dinero prestado para comprar bienes raíces, entonces el mercado de bienes raíces se enfría de nuevo. Y entonces nos encontramos de nuevo en las «abolladuras» mencionadas anteriormente. El inversor tiene que soportarlos.

FIV: ¿Debo comprar una propiedad ahora o debo esperar a que bajen los precios?

Si supiera si los precios caerán y cuándo, probablemente le aconsejaría que esperara y lo viera. Especialmente si la reducción del precio de la propiedad no se vería mermada por unos tipos de interés significativamente más altos en la financiación. Pero como ninguno de nosotros tiene la proverbial bola de vidrio, le aconsejo: calcule exactamente lo que puedo permitirme y luego busque y compre el objeto correspondiente en un lugar muy solicitado.

Mercado inmobiliario en las grandes ciudades

FIV: Esto nos lleva a las zonas de Alemania en las que el valor de los bienes inmuebles ha aumentado durante mucho tiempo. Veamos las cuatro regiones principales: Berlín, Munich, Colonia y Düsseldorf. Empecemos por Berlín. ¿Cómo valora el mercado inmobiliario en la capital?

Es increíble cómo ha evolucionado Berlín en los últimos años. Las casas de apartamentos fueron vendidas por un botón y un clicker porque nadie las quería y ahora los inversionistas nacionales y extranjeros se están estafando a sí mismos por bienes raíces en nuestra capital. Berlín está de moda y también «el lugar donde estar». Para muchos jóvenes es la ciudad más cool del mundo, incluso gente de otros países europeos y no europeos se siente atraída por Berlín.
Qué barrio está actualmente «en» cambia en Berlín casi tan rápido como en cualquier otra gran ciudad alemana. Mientras tanto, el auge también ha afectado a los suburbios. Reinickendorf, por ejemplo, incrementó los precios de los bienes raíces en alrededor de un cuarto el año pasado. ¡Esto es una locura! Incluso en distritos poco atractivos como Marzahn-Hellersorf o Spandau se han producido aumentos significativos en los precios de compra y alquiler. Esto, a su vez, significa que los municipios de las inmediaciones de Berlín tienen una tasa de crecimiento demográfico mucho más alta que la propia Berlín. Potsdam, Teltow, Bernau o Falkensee están en alza. Queda por ver si los precios se desarrollarán de manera tan dramática.

Incrementar los precios de las propiedades – ¿comprar o esperar?

FIV: ¿Cómo valora el aumento de los precios en Berlín y sus alrededores? ¿Deberíamos comprar una propiedad o esperar a ver qué pasa?

Creo que pasará mucho tiempo antes de que el mercado de Berlín y sus alrededores se calme. Así que ahora es sin duda un buen momento para comprar, porque a largo plazo los precios siguen subiendo y ahora el nivel de los tipos de interés sigue siendo bajo.

Vayamos al sur, a Munich. Múnich está considerada como el punto caliente de la subida de precios, independientemente de si se trata de un condominio o de una casa unifamiliar en las afueras. El Handelsblatt informa de una evolución de los precios de +47 por ciento. ¿Qué hace especial a la metrópoli bávara y cómo se está desarrollando el mercado aquí?

Mientras el crecimiento de los sectores económicos correspondientes en Baviera no se ralentice, se buscarán expertos y ellos, a su vez, buscarán viviendas. Especialmente cuando los especialistas de las respectivas industrias, y éste sigue siendo el entorno de TI y otras empresas de servicios de Munich, no encuentran trabajo en otros lugares. Los expertos estiman que para el año 2035 habrá alrededor de 350.000 nuevos inmigrantes en el área metropolitana de Múnich. Municipios como Dachau, Fürstenfeldbruck o incluso Landsberg am Lech ya son atractivos como lugares para vivir para las personas que viajan diariamente a Munich.
La presión sobre los precios de las propiedades y los alquileres también se ve incrementada por el todavía alto valor recreativo de la región. Para muchas personas, la proximidad a las montañas y al mar Mediterráneo es mucho más atractiva que, por ejemplo, el mar del Norte o Holanda. En última instancia, esto significa que en el área de Munich, los salarios suelen ser más altos que en cualquier otro lugar de Alemania. Sin embargo, los precios de compra o alquiler de apartamentos suelen comerse este «excedente». Especialmente para las familias esto es un problema real….

Compra de inmuebles en Munich

FIV: En este contexto, ¿qué opina de la compra de inmuebles en Múnich?

Cualquiera que consiga uno y pueda pagarlo debe comprar con seguridad desde el punto de vista de las perspectivas. En términos relativos, sin embargo, el rendimiento y el rendimiento del alquiler en otras zonas seleccionadas de Alemania no es en absoluto peor que en Múnich. Pienso en Berlín, en la región del Rin-Meno o en el eje Colonia-Düsseldorf.

FIV: No mencionaste Hamburgo ahora. ¿Hay alguna razón para eso? Lejos de la publicidad, ¿objetos como la Filarmónica de Hamburgo generalmente realzan la ciudad o sólo una parte de ella?

Claro. Hamburgo también ha experimentado un fuerte desarrollo. Hace unos años, la imagen de la ciudad seguía siendo bastante sucia, pero allí han ocurrido muchas cosas, especialmente con la ciudad de Hafen y muchos otros proyectos de desarrollo urbano. Hamburgo en su conjunto está muy alejada de la evolución de los precios como Múnich.
Por supuesto, los proyectos de construcción, como la Sala Filarmónica del Elba, realzan la ciudad en su conjunto. Pero no solo. En general, las instituciones culturales, pero también otros grandes «proyectos faro», promueven la imagen de una ciudad. Sin embargo, me gustaría ver el dinero más a menudo en muchos desarrollos más pequeños. En todos los grandes proyectos, por ejemplo, no debemos olvidarnos de cada uno de los barrios. Por supuesto, es agradable ver este edificio desde el Elba. Sin embargo, la renovación y el mantenimiento de los parques, la mejora de los patios de recreo y la subvención de los jardines de infancia en los distintos distritos harán que toda la ciudad desarrolle un atractivo mayor para la gente que ahora vive allí y para los recién llegados. Esto significa crecimiento en el número de habitantes, ingresos fiscales, etc. Por eso, volviendo a la pregunta, soy bastante escéptico en cuanto a invertir en un gran proyecto de esta envergadura.

Hamburgo desde arriba – La Ciudad Hanseática

Compra de inmuebles en la Ciudad Hanseática de Hamburgo

FIV: Hamburgo no está tan lejos del mar. El Mar del Norte y el Mar Báltico son regiones vacacionales muy populares. Así que si compro una propiedad en el norte, ¿prefiero comprarla en el campo que en una casa de vacaciones o en la ciudad misma?

Lo mismo se aplica a Hamburgo que a Berlín y Munich. A menudo, incluso los precios por metro cuadrado y los alquileres previstos son directamente comparables. Usar un apartamento en la ciudad como casa de vacaciones puede ser problemático. Muchas ciudades han puesto fin al alquiler de casas de vacaciones (Airbnb, etc.). El riesgo de perder el alquiler sería demasiado alto para mí. La casa de vacaciones en el campo sólo tiene sentido allí donde hay muy buenas tasas de ocupación – y lo mejor de todo a lo largo del año. En el «Alte Land» o en el «Vierlanden» – por nombrar sólo algunas áreas en las cercanías de Hamburgo – este no es ciertamente el caso. Por otra parte, uno debe ser un poco más versado en el negocio de alquiler de turismo si uno no quiere sufrir un naufragio con su inversión en una propiedad de vacaciones junto al mar. Por lo tanto, aconsejo a la mayoría de la gente que no haga algo así.

FIV: Todavía tenemos la región de Colonia / Düsseldorf. Actualmente viven allí cerca de dos millones de personas. ¿Comprar o alquilar mejor? ¿Cuáles son sus consejos para Colonia y Düsseldorf?

Quién puede, debería comprar! Especialmente Düsseldorf y sus alrededores no están muy por detrás de la evolución de los precios en comparación con Berlín y Hamburgo. Sin embargo, lo siguiente se aplica a ambas ciudades: observe de cerca el distrito en el que se encuentra la propiedad. En Colonia y Düsseldorf, todavía no se ha notado que los antiguos «distritos en la sombra» se están convirtiendo de la noche a la mañana en los distritos absolutamente urbanos. En Düsseldorf, Oberkassel sigue en la lista como una de las «direcciones principales», mientras que Eller y Flingern están bastante infravaloradas. En Colonia, los barrios más solicitados se llaman «Rodenkirchen» y «Bickendorf» desde hace muchos años. «Chorweiler» o «Nippes» son algo para los conocedores de las escenas….

FIV: ¿Cuál es la diferencia entre el atractivo de las dos ciudades?

Estoy seguro de que no esperas que responda eso seriamente. Todavía no hay una respuesta vinculante a esta cuestión fundamental de la existencia renana. Tal vez tanto: en ambas ciudades hay deliciosas cervezas y bonitos pubs.

Muchas gracias por la entrevista.

Entrevista con el experto inmobiliario Jan Rickel de IHV – Die Immobilien Makler.