Pisos en Fráncfort: alquilar, comprar, vivir – Entrevista a un agente inmobiliario

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Alquilar o comprar en Frankfurt, ya sea en Hausen o en Bockenheim. En Fráncfort seguro que encontrará el inmueble adecuado a sus ideas. El agente inmobiliario Uwe Kirstens le cuenta todo lo que necesita saber sobre Fráncfort en su entrevista con nosotros. ¿Prefiere comprar y alquilar? ¿Cuál es la rentabilidad de Fráncfort y sus alrededores? ¿Y qué barrios son los más bonitos de Fráncfort para vivir? Puede descubrir todo esto y más en este artículo. Más recomendaciones de agentes inmobiliarios para Frankfurt. También en Alemania en nuestro artículo: Agentes inmobiliarios Alemania.

Alquilar, comprar, vivir en Fráncfort

Un buen comienzo en el mundo inmobiliario es siempre la compra del primer piso. En su entrevista con nosotros, Lydia Ishikawa explica sus experiencias con las propiedades en una buena ubicación A. El rendimiento aquí depende del tipo de casa o piso. Por ejemplo, los microapartamentos tienen diferentes posibilidades de explotación que las viviendas unifamiliares. La ubicación del meso también es decisiva para los precios, ya sea en Hausen, Bockenheim y otros distritos como el Gutleutviertel o Eschersheim.

Esto es Frankfurt en Alemania:

Frankfurt de cerca:

Alquilar: Contrato y liquidación

Después de la compra exitosa de la propiedad y la finalización del contrato de compra, naturalmente quiere amueblar su propiedad recién adquirida de acuerdo con sus necesidades individuales. Desde el mobiliario del salón hasta el diseño del jardín, nada se interpone en el camino de su imaginación creativa.

Comprar: Retorno de la inversión a través de los bienes inmuebles

En nuestra entrevista lo aprenderá todo sobre los inmuebles y las rentabilidades en Fráncfort. ¿Debería comprar una propiedad en Fráncfort o merece más la pena comprar cerca, por ejemplo en Offenbach o Wiesbaden?

Entrevista a un agente inmobiliario sobre el sector inmobiliario en Fráncfort

¿Su primer condominio o inmueble como inversión? En esta entrevista aprenderás los consejos y trucos más importantes. Comprar, alquilar, vivir en Fráncfort, pero también consejos para las inversiones de capital. Nosotros hacemos las preguntas y él da las respuestas.

UK Immobilien: Agente inmobiliario en Frankfurt

FIV: Antes de hablar de Fráncfort y de su mercado inmobiliario y de sus recomendaciones para inquilinos y compradores, nos gustaría saber un poco más sobre su agencia UK Immobilien. ¿Podría resumir brevemente para nuestros lectores a qué se dedica su agencia y en qué está especializada?

Uwe Kirsten: UK Immobilien lleva en activo desde 2004 y es uno de los mayores agentes de alquiler de propiedades residenciales en el área de Fráncfort. Un empleado permanente se ocupa de los posibles inquilinos junto con nuestro servicio de inspección. Debido al número de nuevas propiedades cada semana, también empleamos a nuestro propio fotógrafo.
El segundo enfoque es la venta inmobiliaria de propiedades nuevas y existentes (pisos, casas).

Desde 2021, UK Immobilien, como una de las principales empresas inmobiliarias de Fráncfort, es director regional de la Asociación Federal del Sector Inmobiliario y su propietario, Uwe Kirsten, ha sido nombrado delegado del Congreso Federal del Sector Inmobiliario.
Estamos encantados de hacer un esfuerzo adicional por nuestros clientes, sea cual sea. La confianza es una piedra angular importante y, por tanto, está anclada en el logotipo de la empresa.

Propiedades favoritas en Frankfurt – Rascacielos

FIV: Como agente inmobiliario en Fráncfort, ¿qué propiedades prefiere intermediar personalmente?

Respuesta: Los nuevos pisos de los rascacielos, como la Grand Tower o el Solid, con sus impresionantes vistas, son por supuesto geniales. La Gran Torre, en particular, ha generado una gran atención mediática, para la que hemos producido tres vídeos en Youtube que han generado más de 60.000 visitas y más de 100 comentarios. Como estos edificios no están abiertos al público, es emocionante poder mirar entre bastidores casi desde el primer día y moverse por el edificio con bastante libertad.

El equipo inmobiliario del Reino Unido:

Distritos urbanos y desarrollo del mercado: el futuro de Fráncfort

FIV: Distritos para solteros, familias y compañía – Para los que aún no viven en Fráncfort y quieren mudarse a esta ciudad, ¿qué distritos tienen futuro? ¿A qué lugar de Fráncfort hay que mudarse si se quiere vivir bien?

Uwe Kirsten: Los barrios más populares de Fráncfort siempre han sido el Westend, el Nordend, Bornheim y Sachsenhausen. Se trata de barrios muy consolidados, con buenas infraestructuras y muchas posibilidades de ocio. Las familias también han descubierto Riedberg, que lleva años en auge en el norte de Fráncfort y se está desarrollando con un impulso sin precedentes. Los solteros/parejas prefieren vivir en la ciudad, por lo que «vivir junto al agua» es un tema popular, por lo que el Westhafen y el Osthafen están predestinados a ello.

Desarrollo del mercado inmobiliario en Fráncfort

FIV: Los alquileres son un gran tema, en toda Alemania. ¿Cómo ha evolucionado el mercado inmobiliario y los alquileres en Fráncfort en los últimos años y cómo lo hará en el futuro?

Uwe Kirsten: El interés general de la población se ha dirigido fuertemente hacia el mercado inmobiliario, porque políticamente se cometieron algunos errores flagrantes y ahora, durante años, la gente ha tratado de combatir los efectos en lugar de las causas. Un ejemplo de ello es el freno al alquiler.
Todavía se necesitan urgentemente pisos en el segmento de precios bajos. Sin embargo, con un precio actual de unos 10.000 euros por metro cuadrado, los nuevos edificios tienen un precio tan elevado que los alquileres tienen que ser correspondientemente altos y sólo son asequibles para las personas con mayores ingresos.

Efectos de la pandemia en el mercado inmobiliario

Uwe Kirsten: Debido a la pandemia, desde hace dos años hay menos personas que buscan vivienda. Por otro lado, cada vez hay más edificios nuevos en el mercado. El otro día vi que se ofrecen los primeros edificios nuevos listos para ser ocupados. Eso era impensable antes de la pandemia. Por lo demás, los proyectos de nueva construcción se agotan prácticamente siempre en cuanto se inician las obras.
Por cierto, elaboramos nuestros propios podcasts sobre la evolución de los alquileres y los precios de compra en Fráncfort, en los que profundizamos en las cifras y la evolución. Puede escucharlos en www.immofunk.de o en todas las plataformas de podcast habituales.

¿Comprar o alquilar? Recomendaciones para el sector inmobiliario

FIV: En Alemania, la gente alquila más que compra. ¿Qué le recomendaría a una pareja joven, o incluso a una persona soltera, que alquilara o comprara en Fráncfort?

Uwe Kirsten: En realidad, la persona más inteligente es la que posee una propiedad y la alquila a otra persona, pero vive en una vivienda alquilada. ¿Por qué? Porque las reparaciones, el mantenimiento, la depreciación, los gastos de intereses de los préstamos, etc. en los inmuebles ocupados por el propietario no pueden deducirse de los impuestos. Se trata de una gran ventaja que sólo unos pocos conocen o se dan cuenta.

El centro de Fráncfort:

Primera vivienda en Fráncfort

FIV: Si alquilas en Fráncfort, eres relativamente flexible y puedes mudarte si es necesario. Cualquiera que compre una propiedad, independientemente de si es su propia casa o un condominio, está al menos atado a la propiedad a largo plazo a través del préstamo o la financiación. Según su experiencia como agente inmobiliario, ¿cuáles son los errores típicos del primer comprador y cómo se pueden evitar?

Uwe Kirsten: Un error típico de un comprador primerizo es empezar por donde no te lo esperas, aunque en realidad aún no hayas empezado, y eso es: «¿Dónde puedo encontrar una propiedad adecuada?
No hay que fiarse de una sola fuente de información, sino buscar u observar el mercado de la forma más exhaustiva posible, ya que los precios pueden variar según la fuente.

Como esto lleva mucho tiempo, hemos creado un llamado radar de mercado como servicio al cliente en https://www.uk-immobilien.com/wohnraum-monitor/, que muestra todas las fuentes independientemente de los proveedores y los portales. Con este valor añadido, usted tiene todo el mercado en un solo lugar y puede enviar su consulta directamente al respectivo participante en el mercado si es necesario.

Dificultades con la valoración de la propiedad

Lo más difícil para los profanos es probablemente la evaluación del estado técnico, y esto se aplica tanto a los edificios nuevos como a los existentes. En este caso, es un dinero bien gastado para inspeccionar la propiedad en el momento adecuado con una persona independiente de confianza y comprobarlo en consecuencia.

Pero hay que tener en cuenta incluso cuestiones aparentemente sencillas, como el tamaño razonable de los metros cuadrados del piso, la distribución/el corte, las buenas opciones de colocación/amueblamiento, el mobiliario, las vistas desde el balcón, las infraestructuras, como las conexiones con los supermercados y el transporte público, así como las emisiones de ruido u olores, como el ruido de la calle o de un restaurante situado en el edificio. Esto no se puede resumir en unas pocas frases, y no en vano hay series enteras de guías y libros sobre el tema. La mayoría de los que compran por primera vez prestan poca atención a los gastos de funcionamiento, incluidos los de mantenimiento o los especiales. Esto puede acumularse rápidamente y no debe llevar a un despertar brusco.

Gastos accesorios de compra e impuesto sobre transmisiones patrimoniales en Fráncfort

FIV: El precio de compra de un inmueble es una cosa, pero ¿qué gastos secundarios e impuestos deben tener en cuenta los compradores de Fráncfort?

Uwe Kirsten: En la compra de la propiedad en Hesse, se debe pagar actualmente el 6% del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y aproximadamente el 2% para los gastos de notario y del juzgado de distrito, así como la tasa de intermediación (de cero a 3,57%), si procede.

Los costes de funcionamiento de una propiedad rara vez se tienen en cuenta. Si un inmueble está desocupado, se seguirán produciendo gastos recurrentes, como el seguro, la recogida de basuras, los peajes, la administración, el conserje, la limpieza/mantenimiento, etc. Las reservas de mantenimiento o un prorrateo especial deben comprobarse de antemano para no tener que hacer frente a costes imprevisibles.

Resumen de los costes:

  • Impuesto de transmisiones patrimoniales: 6%.
  • Gastos de notaría: 2%.
  • Comisión de intermediación (si procede): hasta 3,57

Moderna sala de estar en el centro de Fráncfort:

Inversión de capital a través de bienes inmuebles: consejos de los corredores

FIV: Distritos de Fráncfort para la inversión inmobiliaria – Pasemos a los bienes inmuebles como inversión en Fráncfort, para los que quieren comprar y alquilar. Si nuestro lector decide comprar con posterioridad al alquiler: ¿Qué 2 distritos o satélites alrededor de Frankfurt recomendaría a un comprador para su inversión en Frankfurt? En su opinión, como experto, ¿dónde están las mayores oportunidades de futuro?

Uwe Kirsten: Más importante que un distrito concreto es la infraestructura. Debe haber una estación de metro o de S-Bahn en un radio de 10 minutos a pie, así como un supermercado. El ascensor es obligatorio a partir de la primera planta, así como una cocina equipada y un balcón. Llevamos casi 20 años observando cómo cambia el mercado y las demandas de la gente. Si sigue estos consejos, encontrará a su inquilino en todos los distritos de Fráncfort, si se lo ofrecen a un precio justo.

Tipos de inmuebles con futuro: inversiones y riesgos

FIV: En su opinión, ¿qué tipo de inmuebles tienen futuro en Fráncfort, en qué se debería invertir? ¿Pequeño, grande, existente, de nueva construcción?

Uwe Kirsten: Por desgracia, no hay una respuesta general a eso… Los pisos de una o dos habitaciones son siempre una buena inversión, ya que Fráncfort es una ciudad para solteros y viajeros. Es importante que el piso no sea demasiado grande. Un piso de 1 habitación con 50 m2 no es lo que se necesita y no debería ser mucho más grande que 30 m2. 70 o 90 metros cuadrados es demasiado para pisos de 2 habitaciones y es más adecuado para pisos de 3 habitaciones. Los pisos de 2 habitaciones deberían tener unos 50 metros cuadrados para una relación precio/rendimiento razonable. Por encima de los 60 metros cuadrados, la proporción desciende rápidamente. También aconsejaría dos pisos de dos habitaciones en lugar de uno de cuatro para reducir el riesgo de que se queden vacíos.

Muchos inversores prefieren los edificios nuevos porque en los primeros 10 años pueden esperar muchas menos reparaciones que con una propiedad existente. Sin embargo, a fin de cuentas, tiene que ser rentable, y una propiedad que tal vez se encuentre en un lugar destacado y solicitado puede sumar puntos con muchos otros factores.

No hay que subestimar el corte del piso.

Las habitaciones cuadradas son mucho más populares entre los buscadores que las triangulares o de corte cónico. Muchos inversores se dirigen a nosotros en la fase previa a la compra y nos envían su selección de planos, a partir de los cuales les gustaría comprar una propiedad. Hasta ahora, a todo el mundo le ha ido bien con esta evaluación gratuita en combinación con un análisis del valor del alquiler realizado por nosotros, aunque a veces hayamos tenido que desaconsejar la compra.

Rendimiento mediante la venta de inmuebles en Fráncfort

FIV: Por último, una pregunta más: ha mencionado los errores típicos en la compra de una propiedad. Muchos compran, pero algunos también quieren vender. Como agente inmobiliario con experiencia en Fráncfort, ¿qué consejos puede dar a quienes venden una propiedad por primera vez? ¿Cuáles son los primeros pasos y cómo se puede vender con éxito un inmueble en Fráncfort?

Uwe Kirsten: La mayoría de los vendedores de inmuebles también tienen en mente la siguiente pregunta: ¿Con o sin agente inmobiliario? Hasta hace unos años, la comercialización por cuenta propia podía estar exenta de riesgos. Sin embargo, entretanto se han producido tantos aprietos legales con cambios y regulaciones permanentes que las consecuencias no se entienden del todo y la mayoría de los propietarios están simplemente abrumados. Un vendedor privado ya no puede hacerlo con seguridad jurídica, y todo lo que se haga por primera vez es probable que salga a la perfección en los casos más raros.

Riesgos en la venta de inmuebles: evaluaciones y peritajes

Además, existe el riesgo de fijar el precio demasiado alto o demasiado bajo, y ni siquiera estamos hablando de la condición técnica o de las obligaciones legales de proporcionar información, para no arriesgarse a una reducción del precio de compra o incluso a una anulación de la transacción más adelante… Al igual que un abogado no se representa a sí mismo en los tribunales o un médico no opera a sus familiares, recomendamos poner la venta en manos de professionales. A muchos les gusta utilizar herramientas de valoración en línea para obtener una primera indicación. Sin embargo, hay que tener en cuenta que la mayoría de las plataformas venden los datos personales introducidos a terceros.

Puede ser más selectivo pedir a 2 o 3 agentes inmobiliarios de confianza que vayan a su casa y preguntarles por sus valoraciones y experiencia. Para ello, primero hay que fijarse en la presencia online de la inmobiliaria: ¿cómo es la presentación, hay información para los propietarios y puedo ver al personal?

En todo esto, es importante recordar que los bienes inmuebles son probablemente el mayor activo o transacción en la vida de un propietario. ¿De verdad quieres dejar eso para tu primer intento? Es mucho más importante que uno se sienta bien atendido y ampliamente informado sobre sus cuestiones professionales, legales, contractuales o financieras a la hora de tomar una decisión tan importante.

FIV: ¡Gracias a UK Real Estate por la entrevista!

Comprar su primer piso: Ocupación por el propietario o inversión de capital

¿Quiere hacer realidad su sueño de tener su primera propiedad, pero no sabe por dónde empezar? Conozca todo sobre su primera vivienda y los pasos más importantes en nuestro artículo.

Alquilar, comprar, vivir en Frankfurt

Para hacer realidad su sueño de tener su primera vivienda, ya sea de alquiler o de compra, y cómo obtener la máxima rentabilidad en Fráncfort, lea nuestro artículo sobre agentes inmobiliarios en Fráncfort.

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