Lista de control: Objetivos y criterios del primer condominio

A la hora de comprar su primera propiedad, debe tomar una decisión bien meditada. Debe fijarse un objetivo en cuanto a los criterios que desempeñan el mayor papel para usted en una propiedad y de ninguna manera comprar por razones emocionales. Tome su decisión basándose en hechos y cifras económicas que puedan compararse fácilmente.

En el siguiente artículo, hemos desglosado los puntos para establecer objetivos a la hora de comprar una propiedad. He aquí nuestros once puntos resumidos en breves preguntas:

1. ¿Interés propio o inversión de capital?
2. ¿Cuál es el precio máximo de compra?
3. ¿Cuál es el rendimiento bruto máximo del alquiler?
4. ¿Debo comprar alquilado o no alquilado?
5. ¿Qué ciudades son elegibles?
6. ¿Cuál es la ubicación perfecta?
7. ¿Invertir en edificios existentes o nuevos?
8. ¿Qué antigüedad puede tener un inmueble?
9. ¿Qué tamaño debe tener un inmueble?
10. ¿Arrendamiento?
11. ¿Vinculación social o posvulneración?

Paso 1 – ¿Interés propio o más bien inversión de capital?

Como ya explicamos en nuestro artículo sobre el tema de la ocupación por el propietario frente a la inversión de capital, siempre es mejor utilizar la primera propiedad como inversión de capital. Porque en el caso de la vivienda en propiedad, siempre se paga el 100% de los gastos de funcionamiento. Los inversores de capital, por el contrario, dejan principalmente que el inquilino y la Agencia Tributaria paguen.

• Aquí encontrará todo sobre el tema del interés propio frente a la inversión de capital.

He aquí, en resumen, lo que significan el interés propio y la inversión de capital:

• Interés propio: 100% responsable de los costes
• Inversión de capital: El inquilino y la agencia tributaria pagan

Paso 2 – ¿Cuál debe ser el precio máximo de compra?

Esta cuestión depende de muchos factores. Sin embargo, el criterio más importante es probablemente la solvencia en términos de activos, así como el balance mensual de los activos y el patrimonio. Todos estos son factores decisivos para su banco a la hora de decidir la financiación.

• Lea más sobre el precio máximo de compra aquí.

He aquí un breve resumen de los factores más importantes:

• Calificación crediticia
• Balance mensual
• Equidad

Paso 3 – ¿Cuál puede ser el rendimiento bruto mínimo del alquiler?

Quieres obtener el mayor beneficio posible de tu piso. ¿Cómo de alto tiene que ser el rendimiento del alquiler para que el inquilino pague idealmente la propiedad y usted no tenga que pagar la amortización y los intereses?

• Lea más sobre el rendimiento bruto mínimo del alquiler aquí.

He aquí, en resumen, la fórmula para calcular el rendimiento bruto del alquiler:

Fórmula: Alquiler anual / precio de compra x 100 = Rendimiento bruto del alquiler

Este objetivo también se denomina acumulación eficiente de la riqueza. En consecuencia, el rendimiento bruto de los alquileres de un inmueble rentable también debería ser alto.

Paso 4 – ¿Comprar una propiedad alquilada o no alquilada?

Si se compra un piso para uso propio, siempre es aconsejable comprarlo sin alquilar. La excepción es cuando se rescinde el contrato de arrendamiento para uso propio. Sin embargo, para los inversores, una propiedad no alquilada supondría mucho más tiempo, ya que hay que buscar nuevos inquilinos.

• Lea todo sobre la compra alquilada o no alquilada aquí.

Comprar sin alquilar como inversión:

Aquí, en resumen, las ventajas y desventajas.

Ventajas:

• Trabajos de renovación: Inmediatamente factible y deducible
• Uso del alquiler propio
• Precio de alquiler en el mercado

Desventajas:

• Vacío al principio: pérdida de renta
• Gastos de renovación

Comprar alquilado como inversión:

Ventajas:

• No hay que dedicar tiempo a los nuevos alquileres
• Se conoce el comportamiento de pago y la conducta de los actuales inquilinos
• Bajo riesgo de vacante

Desventajas:

• Alquileres en su mayoría por debajo del valor actual del mercado
• Los contratos de alquiler existentes deben ser asumidos

Paso 5 – ¿Qué ciudades son elegibles?

Ubicación A, B o C, ¿cuál es el mejor lugar para comprar mi propiedad? La cuestión central aquí es si elijo una propiedad de inversión o una propiedad de renta.

• Lea más sobre los tipos de ubicación aquí.

Posición A, B o C

A continuación se presenta un breve resumen de cómo se define cada uno de los tres tipos de situación:

• Ubicación A (simplemente: metrópolis)
• Ubicación B (simple: gran ciudad / ciudad con desarrollo positivo)
• Ubicación C (simple: ciudad pequeña / campo estancado)

¿Dónde compro qué propiedad?

Los diferentes tipos de ubicación comparan las áreas. Los mayores rendimientos van acompañados de una menor revalorización. Por lo tanto, dependiendo de la ubicación, se elige entre el rendimiento o la inversión inmobiliaria.

• Inmuebles de inversión: sólo se encuentran en ubicaciones A
• Rendimiento de la propiedad: Buena ubicación B o también C

Macro, meso, micro localización

Tras la comparación de la ubicación A, B o C, ahora se comparan los distritos de la ciudad y el barrio concreto.

• Lea todo sobre la ubicación macro-meso-micro aquí.

He aquí un breve resumen:

• Macro localización (localización A, B y C, es decir, en qué lugar del país / qué ciudad)
• Ubicación del meso (en qué parte de la ciudad)
• Microlocalización (ubicación exacta)

Paso 6 – ¿Cuál es la ubicación perfecta?

¿Dónde debería comprar exactamente mi primera propiedad? Para los propietarios e inversores de capital, así como para las propiedades de rendimiento o los inversores con el objetivo de revalorización, la decisión de la ubicación perfecta es correspondientemente diferente. Aquí volvemos a hacer el análisis para que te resulte más fácil encontrar la mejor ubicación para tus objetivos.

• La ubicación perfecta

Paso 7 – ¿Invertir en edificios existentes o nuevos?

A la hora de comprar un piso, además de la cuestión de la ocupación por el propietario o la inversión de capital y la rentabilidad o la inversión inmobiliaria, uno se pregunta si debe invertir en una construcción existente o nueva. Ambas formas tienen sus ventajas e inconvenientes. En este artículo descubrirá cuáles son.

• Lea todo sobre la construcción existente o nueva aquí.

Ventajas de la nueva construcción

• Estado actual de la técnica
• Bajo riesgo para el mantenimiento y las reparaciones
• La codeterminación en el diseño de interiores

Desventajas de la nueva construcción

• Mayor precio de compra y costes secundarios de compra
• Menor rendimiento del alquiler
• Pérdida de gran valor al principio
• Otros costes de desarrollo público

Paso 8 – ¿Qué antigüedad puede tener un inmueble?

¿Quiere invertir en un edificio antiguo? Entonces hay que tener en cuenta algunas cosas antes de comprar. Las propiedades antiguas tienen algunas ventajas, pero también desventajas. Hemos recopilado un breve resumen de todos los datos sobre los diferentes años de construcción en comparación.

La antigüedad de un inmueble es un factor decisivo a la hora de comprarlo. Pero, ¿cuáles son las diferencias y los defectos según la antigüedad y el año de construcción de un inmueble? ¿Merece la pena invertir en una casa o un piso envejecido?

• Año de fabricación y estado

Paso 9 – ¿Qué tamaño debe tener la vivienda?

¿Qué tamaño debe tener mi primera propiedad? ¿Microapartamento, 2, 3 o más habitaciones? Esta pregunta se responde aquí comparando el espacio vital para la ocupación por el propietario y la inversión. En general, el número de metros cuadrados y la distribución de las habitaciones son especialmente importantes.

• Lea todo sobre el tamaño máximo de una propiedad aquí.

He aquí un breve resumen de los criterios para los propietarios:

• El bienestar tiene prioridad
• Planificar un espacio vital suficiente para el futuro, por ejemplo, la planificación familiar
• Superficie no demasiado grande > Precio de compra, costes accesorios
• El equipo puede mejorarse posteriormente

He aquí un resumen de los tres objetivos de los inversores de capital:

1. Alto rendimiento de los alquileres
2. Buena rentabilidad
3. Pocas vacantes

Paso 10 – ¿Es necesario un contrato de arrendamiento?

Cuando se aborda por primera vez el tema del arrendamiento de terrenos, surgen muchas preguntas. ¿Qué es un contrato de arrendamiento de suelo y tiene sentido? Además, ¿quieres saber si puedes deducir de tus impuestos los costes del alquiler del suelo? Aquí se responderán todas sus preguntas.

• Lea más sobre los arrendamientos de terrenos aquí.

He aquí un breve resumen del alquiler de terrenos:

• La propiedad y los derechos de uso están permanentemente separados
• 2 partes: el otorgante y el beneficiario del contrato de arrendamiento
• El otorgante de un derecho de construcción hereditario transfiere un terreno para su desarrollo.
• El propietario del inmueble recibe una renta del suelo por él

Paso 11 – ¿Enlace social y postenlace?

Antes de empezar a buscar un piso, debes saber todo lo relacionado con el compromiso social en materia de vivienda. Aquí conocerá todas las ventajas e inconvenientes y lo que necesita saber sobre todo, desde los préstamos a bajo interés de las autoridades públicas para viviendas sociales, hasta las obligaciones, pasando por el periodo posterior al compromiso.

• Aquí encontrará todo lo relativo a la encuadernación social y a la encuadernación posterior.

El vínculo social en pocas palabras:

• Viviendas asequibles gracias a la financiación pública
• Muy buenas condiciones para los préstamos o subvenciones
• Alquiler para personas con un certificado de derecho a la vivienda

El reencuadre en pocas palabras:

• Compromiso de vivienda social hasta la devolución del préstamo

Pérdida de renta: efecto rendimiento

Vacantes, alquileres atrasados o incluso nuevos alquileres y selección de inquilinos. Hay una serie de aspectos que debe tener en cuenta a la hora de comprar un inmueble. Incluso si ha encontrado una propiedad rentable en el proceso de adquisición con un buen rendimiento inmobiliario, 2 ó 3 meses de vacantes al año pueden significar que su inversión deje de ser rentable de repente. ¿Por qué y para qué es tan importante la elección de la ubicación / el tipo de propiedad? Puede obtener más información aquí, en la guía Comprar un inmueble de riesgo.

Por lo tanto, esta guía pretende concienciar sobre el tema de la selección de la ubicación y el tipo de propiedad. Al comprar un inmueble, en la mayoría de los casos se está sustituyendo al inquilino actual. Por lo tanto, es importante comprobar siempre el historial de inquilinos del vendedor.

Pérdida de alquiler = usted paga los costes en lugar de su inquilino

Empecemos por el tema de las vacantes.

Motivos de las desocupaciones y pérdidas de alquileres

Los inquilinos que no quieren pagar rápidamente hacen que su inversión no sea rentable. Pero no siempre tiene por qué ser el peor de los casos -los nómadas del alquiler son raros-, los impagos de alquiler también pueden producirse porque su inquilino tenga dificultades financieras y ya no pueda pagar el alquiler a tiempo. O un cambio de inquilino cuando usted se muda y su nuevo inquilino «ideal» sólo se instala uno o dos meses después.

Además, se producen cambios estructurales, desocupaciones de larga duración, cuando la ubicación deja de ser atractiva para los inquilinos.

Por lo tanto, hay muchas razones para las pérdidas de alquiler:

• No se paga el alquiler: el inquilino tiene problemas económicos
• Vacante, por ejemplo, para nuevos inquilinos – el inquilino «deseado» llega más tarde
• Vacantes debidas a cambios estructurales – en 5, 10, 15 años

Ubicación + propiedad + selección de inquilinos

Además de la elección de la ubicación y el tipo de propiedad, usted, como futuro arrendador de una inversión de capital, también debe seleccionar a los inquilinos.

Pongamos como ejemplo el peor de los casos. Su inquilino se niega a pagar el alquiler, independientemente de que sea por motivos personales o económicos, y pasan 9 meses hasta que se interpone una demanda de desahucio. Si el propio inquilino no es suficientemente solvente, usted nunca volverá a ver su dinero (costes de la acción de desahucio).

Central, piensa:

• Elección del emplazamiento: ¿vacío estructural? Menos viviendas en el futuro
• Tipo de vivienda – ¿Cómo vive? Microapartamento en lugar de loft
• Selección de inquilinos – ¿Quién es inquilino? Solvencia (y confianza)

Cuanto mejor se prepare para ello al comprar su primera vivienda, mejor.

• Elección de ubicación: Ubicación A, B y C
• Tipo de propiedad: Casas o pisos

Vacante o no: hay que pagar la cuota del préstamo

La inmensa mayoría de la gente financia su vivienda. Esto significa que usted aporta alrededor del 15% del capital y un banco le da el resto (85%) en forma de préstamo. Usted devuelve el préstamo. La cuota mensual de amortización e intereses se denomina cuota del préstamo. Al banco no le importa si el inquilino tiene problemas. Tú tienes que pagar la cuota mensual.

Pase lo que pase:

¡Todos los costes siguen corriendo!

Vacantes: influencia en el rendimiento inmobiliario

Cuando se compra un inmueble como inversión de capital, lo más importante es el rendimiento. En pocas palabras, el rendimiento del alquiler indica cuántos ingresos por alquiler se consiguen en relación con la inversión (precio de compra del inmueble, costes accesorios, mantenimiento). El resultado es un porcentaje. Cuanto más alto, mejor.

Ejemplo (sencillo):

• Inversión inmobiliaria: 100.000 euros
• Ingresos por alquiler / año: 3.000 euros
• Rendimiento = 3%.

Un 3% sería relativamente bajo, ya que hay que contar con alrededor de un 6% para intereses / amortización y mantenimiento (actualmente). Esto significa que su propiedad debe rendir al menos un 6% para cubrir los costes.

Tan pronto como caes por debajo de ~ 6% de rendimiento, pagas más

Suponiendo que haya calculado de forma extremadamente ajustada a la hora de comprar un inmueble. De modo que sólo consigue un rendimiento del 6%, que cubre la cuota de gestión / préstamo (intereses y amortización). Ahora sólo tiene 2 meses de pérdida de alquiler: el cálculo ya no es correcto y el rendimiento baja al 5%. Al 5%, el porcentaje «que falta» tiene que pagarlo de su propio bolsillo.

• Calcular el rendimiento inmobiliario

Cálculo: efecto retorno 2 meses impago

Calculemos ahora con la propiedad de rendimiento extremadamente ajustado del 6%. El gran objetivo en todas nuestras guías:

Su inquilino paga por su propiedad = buena rentabilidad

Ejemplo: 6% de rendimiento con el pago total del alquiler:

• Inversión inmobiliaria: 100.000 euros
• Ingresos por alquiler / mes: 500 euros x 12
• Ingresos por alquiler / año: 6.000 euros
• Rendimiento = 6%.

Ejemplo efecto pérdida de alquiler (2 meses):

• Inversión inmobiliaria: 100.000 euros
• Ingresos por alquiler / mes: 500 euros x 10
• Ingresos por alquiler / año: 5.000 euros
• Rendimiento = 5%.

Eso significa 1.000 euros de tu propio bolsillo este año.

– 1.000 euros en lugar de «El inquilino paga por su propiedad»

¿Libertad financiera? Por eso es tan importante prepararse.

Por lo tanto, siempre hay que vigilar de cerca a los inquilinos. Hay que hacer una comprobación realmente exhaustiva.

• Auto divulgación
• Hablan los anteriores propietarios
• Información sobre Schufa
• …

Alquileres atrasados y reservas

No siempre tiene por qué ser una pérdida total del alquiler. En la práctica, hay muchas razones, por ejemplo, su inquilino puede no aceptar un ajuste del alquiler tras las medidas de modern ización. En otras palabras, usted moderniza y ajusta el alquiler y su inquilino se niega a aceptar el aumento.

También en este caso se encuentra con el problema de que ha hecho sus inversiones y, de repente, el inquilino se niega. Una disputa de este tipo puede durar mucho tiempo y, en el peor de los casos, pueden pasar entre 6 y 12 meses antes de que se interponga una demanda de desahucio.

Para que puedas entrar en tu primera propiedad sin preocupaciones, recuerda esto:

¡Aumenta las reservas!

¿Qué significa eso?

Constituir reservas: seguridad para la primera propiedad

Lo ideal es protegerse financieramente frente a dos posibilidades:

1. Reserva para mantenimiento
2. Reserva para pérdidas de alquileres
3. Reserva para cualquier eventualidad

No es necesario constituir reservas. Sin embargo, le protegen de gastos que quizá no sepa cómo cubrir espontáneamente. Porque, como ya ha aprendido, da igual que se trate de impagos, pérdidas de alquileres o vacantes:

Todos sus gastos siguen corriendo

Reserva para mantenimiento

Un factor de coste que siempre tendrás que asumir es el mantenimiento. Más o menos, por supuesto, según el año de construcción y el estado del inmueble. En general, sin embargo, en el primer cálculo del rendimiento ya calculas un 2% de reservas para mantenimiento.

Parte del cálculo del rendimiento, 2% de reserva de mantenimiento:

2% de reserva para mantenimiento

Propiedad por 100.000 euros (inversión) = 2.000 euros de reserva / año

Reserva para pérdidas de alquileres

Además, se recomienda una reserva de alquiler del 6% para posibles pérdidas de alquiler:

+ 6% de reserva para pérdidas de alquileres

Propiedad por 100.000 euros = 6.000 euros de reserva

El 6% correspondería también a un rendimiento del 6% = 1 renta anual.

Reserva: Extra, para cualquier eventualidad

Especialmente para la primera propiedad, sin grandes activos propios (por regla general), debería pensar en una reserva adicional. ¿Por qué? Para que nunca te quedes sin dinero y dejes de pagar una cuota al banco.

Idealmente para la primera propiedad, no es una necesidad, pero la seguridad:

+ 10% reserva extra

Propiedad por 100.000 euros = 10.000 euros de reserva

Financiación complementaria: riesgos y evolución de los tipos de interés

Las desocupaciones no sólo tienen un efecto negativo en los rendimientos. La mayoría de los préstamos inmobiliarios tienen un tipo de interés fijo con un plazo fijo. Al final del plazo se renegocian las condiciones, lo que se conoce como financiación de seguimiento.

Aquí es donde vuelven a entrar en juego los 2 aspectos centrales:

• Elección del emplazamiento: ¿vacío estructural? Menos viviendas en el futuro
• Tipo de vivienda – ¿Cómo vive? Microapartamento en lugar de loft

Préstamos: factores

El banco también sigue una vía clara para el seguimiento de la financiación. Supongamos que fijas el tipo de interés durante 10 años en tu primer préstamo inmobiliario. Al cabo de 10 años, con 25 amortizaciones normales, la deuda restante ronda el 76%. Ahora hay que financiarla.

Para la financiación de seguimiento, vuelve a tu banco o a otro. Si le ofrecen mejores condiciones, merece la pena obtener ofertas alternativas para la financiación de seguimiento. Los bancos A y B, pero también el C, volverán a fijarse en tu propiedad y en ti:

• Inmobiliario
• Solvencia

Cambio estructural: Menor valoración de la propiedad

Factor 1: Cambio estructural – Porque todo se reevalúa para el seguimiento de la financiación. Supongamos que tu tipo de interés fijo vence al cabo de 10 años y el banco dice que la propiedad vale ahora un 20% menos, por ejemplo porque mucha gente se ha ido de la región en la última década, los precios inmobiliarios están bajando, etc.

Los bancos quieren seguridad, si la propiedad vale menos, el banco habrá perdido dinero en el peor de los casos (impago de las cuotas del préstamo, venta forzosa/subasta). Así que el tipo de interés sube.

Evolución de los tipos de interés en 10, 15, 20 años

Factor 2: Evolución de los tipos de interés – Los tipos de interés son actualmente más favorables que nunca. Es imposible hacer una previsión seria de lo que serán los tipos de interés dentro de 10, 15 o incluso 20 años. Sin embargo, una mirada retrospectiva muestra que los tipos de interés en este país todavía estaban por encima del 8% hasta 1990, del 4-6% hasta 2000 y actualmente estamos a sólo el 1-2% de interés para los préstamos inmobiliarios. Si los tipos de interés bajan, es estupendo para la financiación de su seguimiento. Sin embargo, si los tipos de interés suben, es malo, porque entonces pagas más y el cálculo de rentabilidad ya no funciona.

¿Qué hacer? Consejos para obtener buenos rendimientos

En primer lugar: ¡mantenga los ojos bien abiertos cuando compre una propiedad!

No te compres problemas.

No se compre problemas, aprenda aquí con nosotros paso a paso cómo comprar su primera propiedad, desde la preparación, pasando por la adquisición (búsqueda de propiedades rentables), hasta el contrato de compraventa. Cuando haya leído nuestra guía para comprar su primera propiedad, sabrá lo importante que es encontrar propiedades rentables en el proceso de adquisición de una propiedad.

Vuelva a leer aquí:

• Elección del emplazamiento: ¿Comprar una ubicación A, B o C?
• Tipo de propiedad: ¿Casas o pisos?

3 consejos: Tipos de interés bajos

Ahora ya sabes que es muy desfavorable que de repente la propiedad cueste dinero en lugar de aportar dinero. ¿Qué puede hacer? Aquí tienes 3 sencillos consejos:

Consejo 1: Compre barato – Parece sencillo, pero «el beneficio está en la compra». Una máxima empresarial que también se aplica a la compra de inmuebles. Comprar barato significa encontrar una propiedad que se venda por debajo del valor de mercado, o que usted, como comprador, compre por debajo del valor de mercado. Tenemos más información sobre este tema aquí: Comprar una propiedad.

Consejo 2: Tipo de interés fijo – Si fijas el tipo de interés durante 10 años, tendrás que ocuparte del seguimiento de la financiación en 10 años. Cuanto más largo sea el tipo de interés fijo, menos tendrás que preocuparte por las variaciones de los tipos de interés. Para mantener los bajos tipos de interés actuales, puedes acordar un tipo de interés fijo más largo, por ejemplo 15 años o 20 años. En caso de duda, hasta el final del préstamo.

Consejo 3: cuotas de amortización más altas – Si los tipos de interés explotan y arruinan muchos cálculos de rentabilidad, una opción para reducir los tipos de interés son las cuotas de amortización más altas. Los intereses se calculan siempre sobre la base de la deuda o, a partir del primer pago, sobre la base de la deuda restante. Cuanto menor sea la deuda restante, menor será el interés. Sin embargo, con los bajos tipos de interés actuales, merece la pena financiar la propiedad durante un largo periodo de tiempo, ya que la inflación garantiza que la cuota del préstamo siempre será «menor» en términos de poder adquisitivo.

También puedes empezar a financiar con más capital desde el principio. Esto significa que el importe del préstamo es menor y también lo es la amortización. Esto significa que el préstamo se devuelve más rápidamente y que las variaciones de los tipos de interés a largo plazo ya no afectan a tu financiación.

Resumamos una vez más los 3 consejos:

1. Precio de compra – Comprar a un precio favorable (por debajo del valor de mercado)
2. Tipo de interés fijo: acuerde tipos de interés fijos más largos (15 años, 20 años).
3. Cuota de amortización: reembolsar más o empezar con un capital más alto

He aquí 2 consejos prácticos para encontrar propiedades «sin problemas»:

2 consejos: Visita al inmueble

He aquí 2 consejos prácticos para su búsqueda de vivienda.

Consejo 1: Preste atención a la empresa de gestión inmobiliaria – ¿Desde su punto de vista, la empresa de gestión inmobiliaria está haciendo un buen trabajo? En otras palabras, ¿tiene la sensación de que la empresa de gestión inmobiliaria sabe lo que hace?

Consejo 2: Propietarios-ocupantes en la propiedad – Cuando vea propiedades, asegúrese de que unos cuantos propietarios-ocupantes viven en la propiedad. De este modo, se asegurará de que el inmueble está «bien cuidado» en cuanto a su estado y a los inquilinos.

Para resumirlo brevemente, presta atención a:

1. Gestión de la propiedad y fideicomiso
2. Propietario ocupante de la vivienda

Citas casuales: tiempo sin complicaciones para dos

No todo el mundo busca el gran amor e incluso si lo hace, el tiempo que transcurre hasta encontrarlo se puede salvar perfectamente con las llamadas citas casuales. Citas sin complicaciones en las que todo es posible, pero nada es imprescindible. En un mundo con aplicaciones de citas, portales online y similares, salir sin compromisos se ha vuelto más fácil que nunca.

Te ofrece la oportunidad de conocer a mucha gente diferente y, sobre todo, de conocerte mejor a ti mismo. Así que las citas casuales también son una buena manera de probar quién o qué te gusta. Al fin y al cabo, no tenéis que volver a veros si no queréis. Pero, ¿cómo preparar una cita si ya está prevista para una noche caliente o si quiere mantener todas las opciones abiertas?

¿Qué significan las citas casuales?

• Todo es posible, pero no es imprescindible
• Probando
• Opciones abiertas

Consejo 1: Comunicación

No importa si has conocido a tu cita por Internet o en persona, o si es una cita a ciegas: Un poco de comunicación de antemano es importante para saber quién o qué va a venir. Además, en las aplicaciones de citas y similares es todo menos inusual hablar de las respectivas expectativas de la cita por adelantado. Desgraciadamente, no todo el mundo es honesto al respecto, pero muchas personas son abiertas al hecho de que sólo están interesadas en algo firme o en algo casual, por ejemplo. Por eso, si no estás seguro de que ambos os acercáis a la cita con los mismos objetivos, vale la pena preguntar. Como todos sabemos, ¡no cuesta nada preguntar!

¿Cómo se debe comunicar?

• Antes de la fecha
• Hablemos de las expectativas
• Pregunta sobre el objetivo de la cita

Sugerencia 2: Ubicación

Lo que sigue ahora es la planificación concreta, es decir, la cuestión de cuándo y dónde tendrá lugar la reunión. Según el tipo de cita, la cita puede tener lugar directamente en casa para no perder el tiempo, por así decirlo; entonces la confianza mutua es lo más importante. Por lo tanto, las mujeres, en particular, no deben ir simplemente a la casa de un desconocido. Por lo tanto, es mejor empezar la cita en público y decidir espontáneamente cómo proceder. Si, por el contrario, buscas una relación permanente y quieres conocer primero a la otra persona, los lugares románticos son una opción perfecta: un restaurante elegante, el jardín botánico, la orilla de un lago o de un río, un autocine… no hay límites para tu creatividad.

¿Dónde está la ubicación?

• En casa cuando hay confianza
• Público en la incertidumbre

Consejo 3: Cuidado del cuerpo

Incluso si no planeas acercarte físicamente, cada cita puede resultar inesperada. Por lo tanto, merece la pena que cuides tu cuerpo de antemano: aféitate, lávate el pelo, aplícate loción, píntate las uñas… prepárate para sentirte completamente cómodo en caso de que la cita resulte más calurosa de lo esperado. Así no te pones límites innecesarios e irradias confianza en ti misma, lo que a su vez te hace más atractiva. Un «día de belleza» antes de la cita es una buena idea en cualquier caso y puede diseñarse según tus ideas individuales.

¿Cómo debe cuidarse?

• Sentirse bien en todo momento
• Preparar correctamente
• Estar limpio

Sugerencia 4: Equipamiento

Queda la cuestión del traje perfecto y éste debe ser también desde la capa superior hasta la inferior. Por supuesto, la ropa que lleves debe ir en consonancia con el tipo y el lugar de la cita. Tu atuendo puede ir desde unos vaqueros informales hasta un elegante traje de noche y debe reflejar tu personalidad. El principio más importante a este respecto es vestirse con lo que uno se siente cómodo. Esto también se aplica a tu ropa interior: debes sentirte sexy con ella si la cita desemboca en una noche caliente. A las mujeres les gusta elegir ropa interior de encaje, aunque no sea fácil de cuidar, porque simplemente les da una sensación de seducción única. Los hombres tienen menos opciones en este sentido y tienden a optar por clásicos como los calzoncillos, que muestran sus activos de la mejor manera posible.

¿Qué ropa debo elegir?

• Coincidir con la ubicación
• Reflejar la personalidad
• Prestar atención a la ropa interior

Sugerencia 5: Charla informal

El mayor miedo que tiene la mayoría de la gente en una cita es el silencio embarazoso. Por ello, conviene pensar de antemano en los posibles temas de conversación. La mayoría de las citas comienzan con la clásica charla trivial: sobre el tiempo, sobre las aficiones, sobre el trabajo… a medida que surgen los temas. Así que, en caso de un silencio repentino, puedes preparar algunas preguntas, porque no deberías empezar a hablar de ti todo el tiempo. Si, por el contrario, quieres que la cita sea más impersonal o insólita, se pueden plantear temas de conversación más creativos: por ejemplo, plantear situaciones como «¿qué harías si te tocara la lotería hoy?» o mostrar humor con historias como la de tu experiencia más embarazosa. Una vez más, no hay límites para tu creatividad. Después de todo, se supone que la cita es divertida.

¿De qué debemos hablar?

• Charla sobre el tiempo y compañía.
• Preparar las preguntas
• No hables sólo de ti mismo

Consejo 6: Acercamiento

Si la química es la adecuada, tarde o temprano suele haber un intento de acercamiento físico. Esto puede venir tanto del hombre como de la mujer. Por lo tanto, el lema es ser valiente. Sin embargo, es importante leer las señales para saber si él o ella quiere esto, y aceptar un «no». También tienes que poner límites tú mismo si algo te incomoda. Por ejemplo, la cita puede terminar antes del primer beso o en la cama, dependiendo de lo que ambos decidan de mutuo acuerdo. También está bien probar cosas sexualmente, pero por supuesto sólo si él o ella quiere. Una vez más, la comunicación es la clave de una cita exitosa.

¿Cómo hay que abordarlo?

• Toma mucho valor
• «Ser capaz de aceptar el «no
• Decidir juntos

Consejo 7: Honestidad

Esto también se aplica al último consejo, el de la honestidad. Esto es importante incluso en las citas casuales. Significa discutir honestamente tus expectativas sobre la cita o el tiempo posterior. Significa ser honesto si algo va demasiado rápido o demasiado lejos para ti. Y también significa explicar honestamente si rompes el contacto después de la cita. Métodos como el ghosting, que desgraciadamente están en auge en el mundo de las citas desde hace varios años (y no sólo), causan una frustración innecesaria y posiblemente incluso dolor. Por lo tanto, también debes ser honesto desde el principio cuando se trata de la cuestión de lo que buscas, si te gustaría volver a encontrarte, si puedes imaginar más con él o ella… y así sucesivamente. A primera vista, esto puede parecer molesto, incluso agotador. Pero en un segundo momento te ahorrará muchos dramas si juegas bien tus cartas desde el principio. Sin embargo, no puede esperar que su contraparte haga lo mismo. Una vez más, vale la pena dejar que una cita (casual) te llegue de forma relajada y simplemente esperar a ver a dónde te lleva.

Valor de la honestidad:

• Discutir honestamente las expectativas y el futuro
• Sé sincero para evitar el ghosting

Conclusión: El autodescubrimiento en las citas

En última instancia, tú mismo puedes definir lo que constituye una cita caliente y hasta dónde quieres llegar. Con la preparación adecuada y los consejos mencionados anteriormente, vivirás exactamente el día, la tarde o la noche que habías imaginado de antemano. Al mismo tiempo, la cita sólo será realmente excitante si te dejas llevar y estás abierto a lo inesperado, respetando por supuesto tus límites. Porque incluso las citas casuales tienen reglas no escritas: Discreción, nada de celos ni violencia, y la mencionada honestidad. Entonces pueden ocurrir todas las eventualidades, desde una cita única hasta una gran aventura amorosa. Diviértete.

Documentos del contrato de compraventa: ¿Qué necesito?

Aquí hemos resumido paso a paso la estructura de un contrato de venta de una propiedad horizontal.

Parte 1: Datos maestros del comprador y del vendedor

En primer lugar, los datos maestros del comprador y del vendedor, que deben figurar en primer lugar en cada contrato. En cualquier caso, debe anotarse el nombre completo, la dirección y la fecha de nacimiento de ambas partes.

• Datos maestros del comprador y del vendedor

Parte 2: Datos maestros de la propiedad

El piso que se compra también debe describirse detalladamente en el contrato de compra. Los datos del piso, como la dirección y el número de la vivienda, incluyen también el número de hoja del registro de la propiedad o el extracto del registro de la propiedad.

• Datos maestros de la propiedad
• Extracto del registro de la propiedad

Parte 3: Precio de compra del inmueble

A continuación, debe figurar el precio de compra de su piso, incluidos todos los gastos adicionales, así como la fecha en la que debe recibirse el pago a más tardar, es decir, el plazo de pago.

• Precio de compra y plazo de pago

Parte 4: Datos del inquilino

Si compra su piso como inversión, debe añadir los contratos de arrendamiento de los futuros inquilinos tanto en los documentos para el banco como en la página siguiente del contrato de arrendamiento.

Qué más se realiza:

• Datos del inquilino / Lista de inquilinos (como anexo)
• Situación actual de los arrendamientos
• Depósitos de los inquilinos pagados
• Confirmación: No hay retrasos en el pago del alquiler

Parte 5: Promesas del vendedor

Es importante que usted, como comprador, haga constar en el contrato de arrendamiento todos los compromisos acordados verbalmente por el vendedor. Esto incluye, por ejemplo, trabajos de renovación en el piso o similares.

Debería estar en la lista:

• Declaraciones del vendedor

Parte 6: Contabilidad y costes

Por fin te has decidido a alquilar tu piso. Para ello, también necesita los extractos de cuenta de los inquilinos, así como las declaraciones de gastos de las contribuciones de los residentes.

Liquidación

Si la transmisión económica se produce antes de la mitad del año, la liquidación debe ser asumida por el vendedor. Si tiene lugar después de la mitad del año, usted, como comprador, debe encargarse de la liquidación.

• Antes de mediados de año: Vendedores
• Después de mediados de año: Compradores

Costes

También hay que tener en cuenta y enumerar los costes de los propietarios colindantes. La separación se produce desde el momento de la transmisión de la vivienda. Los gastos que se producen antes de la transferencia corren a cargo del vendedor. Todos los gastos posteriores correrán a cargo del comprador.

• Separación a partir de la fecha de transición
• Antes de la transición: Vendedor
• Después de la transición: Comprador

¿Qué más se puede hacer?

Si ya has profundizado un poco en el tema, debes saber que debes separar los elementos de un piso. Se separan cosas como las instalaciones exteriores, los garajes, las cocinas equipadas, pero también los muebles que se han tomado, lo que reduce el impuesto de transmisiones patrimoniales. Además, debe hacerse una cesión de créditos contra los comerciantes. Si ya ha recibido los documentos de su banco antes de la cita con el notario, también debería tener listos los documentos de carga de la tierra.

¿Qué más debe incluir el contrato de alquiler?

• Elementos separados
• Cesión de créditos a los artesanos
• Documentos de la tasa de propiedad

El primer paso: tipos de bienes inmuebles

Su primera propiedad propia, pero ¿cuál es el mejor tipo de propiedad para invertir? Esta es una pregunta que se hacen a menudo los jóvenes inversores, y aquí es precisamente donde tenemos las respuestas para ti. Ya sea una casa, un edificio de apartamentos, un condominio, un inmueble especial o un inmueble comercial, hemos reunido aquí una comparación de todos los tipos de inmuebles para usted. Esta guía es la forma más fácil de iniciarse en el mundo inmobiliario. Además de los aspectos rentables, el sector inmobiliario también entraña algunos riesgos para usted. Para que sean los menos posibles, hemos elaborado una guía para la compra de su primera vivienda.

Cartera de su financiación: Carpeta para el banco

Los bancos reciben todos los días solicitudes de financiación para inmuebles. Para asegurarse de que su solicitud se tramita de la forma más rápida y fluida posible, debe mantener sus documentos en orden. Para ello, es aconsejable tener dos carpetas que pueda entregar al banco.

Carpeta para el Bak:

1. Carpeta: Calificación crediticia
2. Carpeta: Objeto

Carpeta de objetos: Resumen de los datos

Hemos enumerado todo lo que necesita para su carpeta de objetos para que tenga la garantía de no olvidar nada.

Datos generales: Exposición y fotos de su propiedad

En primer lugar, debe haber una exposición o una hoja informativa en su carpeta, en la que se anoten todos los datos básicos de la propiedad. Además, el banco debe obtener una impresión visual de su edificio o piso, por lo que la presentación de fotos es muy importante.

Lo que necesitas primero:

• Exposición inmobiliaria/ Hoja informativa
• Fotos del apartamento/edificio

Más detalles específicos: Mapa de la parcela, planos y seguros

Además de los datos generales sobre la propiedad de sus sueños, debe tener listos el plano del terreno, el plano de la planta y el mapa catastral. El mapa catastral muestra los ratios oficiales que se inscriben en un registro de acceso limitado (catastro inmobiliario). También necesitará un extracto del registro de la propiedad, en el que se especifique la propiedad y las condiciones de vida respectivas. Otros documentos importantes son el seguro del edificio y el certificado energético. Si está comprando su propiedad como inversión, es esencial que incluya el contrato de arrendamiento.

Otros documentos que necesitará son:

• Mapa de la parcela y plano del terreno
• Planos de planta
• Cálculo de la superficie habitable
• Extracto del registro de la propiedad
• Seguro del edificio
• Certificado energético
• Contrato de alquiler

Caso de condominio: detalles de toda la propiedad

Cuando usted compra un condominio, automáticamente forma parte de una comunidad de propietarios y, por lo tanto, debe adjuntar más planes a toda la propiedad. Esto incluye la declaración de división, que contiene los acuerdos entre todos los propietarios, así como otros planos del edificio. Además, las actas de las últimas juntas de propietarios son una parte importante.

Documentos en el caso de un condominio:

• Declaración de división – con certificado de reclusión
• Recogida de resoluciones – últimas 3 juntas de propietarios
• Contrato de gestión de WEG
• Declaración de gastos de servicio de la casa
• Aviso de impuesto sobre la propiedad

Último documento: El proyecto de contrato de compraventa

Por último, pero no por ello menos importante, el banco se alegrará si ya tiene un borrador de contrato de compraventa. Si existe, se añade como último documento de la cartera inmobiliaria.

• Borrador del contrato de compraventa

El siguiente paso: contrato de compraventa de su piso

¡La propiedad de sus sueños ha sido encontrada! Tras una evaluación detallada del lugar, una comprobación comercial y una comprobación técnica, ya puede redactar el proyecto de contrato de compraventa para la cita con el notario y para completar sus documentos bancarios. Pero, ¿en qué consiste realmente un contrato de compraventa de este tipo? Aquí puede aprender todo lo que necesita saber para redactar el contrato de compraventa de su primer piso en propiedad.

¿Cuánto se paga por un agente inmobiliario?

Un agente inmobiliario puede facilitarle la búsqueda de una vivienda. En el caso de las compras privadas, el comprador y el vendedor comparten la comisión del agente, es decir, 50:50. Si se trata de la compra de un inmueble comercial, el comprador y el vendedor pueden decidir por sí mismos cómo repartir la comisión del agente.

Eso significa en pocas palabras:

• Compras privadas: reparto comprador:vendedor = 50:50
• Compra comercial: división de libre elección

Comisión de intermediación: porcentajes de los estados federados

El porcentaje respectivo de la comisión del agente depende siempre del estado federado en el que compre su primer piso. Puede ver la distribución de los porcentajes en los estados federales aquí:

Comisión por estado:

• Baden-Württemberg 3,57%.
• Baviera 3,57 %
• Berlín 7,14 %
• Brandeburgo 7,14 %
• Bremen 5,95 %
• Hamburgo 6,25 %
• Hesse 5,95 %
• Mecklemburgo-Pomerania Occidental 3,57%.
• Baja Sajonia 3,57%.
• Renania del Norte-Westfalia 3,57%.
• Renania-Palatinado 3,57
• Sarre 3,57 %
• Sajonia 3,57%.
• Sajonia-Anhalt 3,57%.
• Schleswig-Holstein 3,57%.
• Turingia 3,57%.

El siguiente paso: el impuesto sobre la propiedad de un inmueble

Si tiene una propiedad o un piso, tiene que pagar el impuesto sobre bienes inmuebles. Dependiendo de dónde haya comprado su primer piso o propiedad, el impuesto sobre bienes inmuebles difiere según el estado federado o el municipio. Pero, al final, ¿cuál es el impuesto sobre la propiedad que tengo que pagar? Conozca aquí todo lo relacionado con los costes del impuesto sobre bienes inmuebles.

Impuesto sobre transmisiones patrimoniales: gastos accesorios del primer piso

¿Su agente inmobiliario ha encontrado el piso de sus sueños a un precio de ensueño? Bien, pero el precio de compra sigue estando acompañado de costes accesorios, entre los que se encuentra el impuesto de transmisiones patrimoniales. Pero, ¿a cuánto asciende el impuesto sobre bienes inmuebles que tengo que pagar adicionalmente, una vez cuando compre mi primer piso? Dependiendo del estado federado en el que compre, el impuesto de transmisiones patrimoniales tiene un porcentaje diferente. Aquí puedes saber cómo calcularlo fácilmente.

• Impuesto sobre transmisiones patrimoniales

8 errores al comprar un inmueble: ubicación, uso personal y valor de reventa

Siempre es probable que se cometan errores en el proceso de compra de una propiedad. Ya sea por una mala ubicación de la propiedad, por razones contrarias al interés propio o por una compra por emoción, los errores cuestan mucho dinero. Para evitarlo, hemos elaborado una guía que le garantizará no volver a cometer un error en la compra de su próximo inmueble.

• Errores al comprar un inmueble

¿Cuándo un edificio es demasiado viejo?

La auditoría comercial y la auditoría técnica van seguidas de la valoración por año de construcción. Entonces, ¿cuándo un edificio tiene demasiados años a sus espaldas? Para usted, como comprador de una propiedad, el año de construcción es un factor central en el precio final de compra. Cuanto más antigua y deteriorada sea una propiedad, menor será el precio, pero hay que contar con los elevados costes de renovación y mantenimiento. Cuanto más nuevo y moderno, más alto. Los edificios bajo protección de monumentos son una excepción.

En la compra de bienes inmuebles se aplica:

• El año de construcción y la antigüedad de los edificios son siempre un factor de valor clave para los compradores de inmuebles.

Si quiere saber más sobre el año de construcción de un inmueble, lea nuestro artículo sobre inmuebles por año de construcción aquí.

¿Ventajas y desventajas de las propiedades antiguas?

Ventaja de las propiedades antiguas:

• Menor precio de compra

Desventaja de las propiedades antiguas:

• Elevados costes de mantenimiento

¿Importa la edad de una propiedad?

El mantenimiento, la renovación y la modernización desempeñan un papel importante en el sector inmobiliario. Si eres el propietario de un edificio o un piso, debes cuidarlo con regularidad, para que las propiedades duren muchos años. Hoy en día, la tendencia es hacia los pisos en edificios antiguos; mucha gente se siente atraída por los pisos con encanto, de techos altos y estucados. Un edificio tan antiguo casi siempre está en una buena ubicación, es decir, en el centro de la ciudad, y por eso cuesta mucho dinero. Por lo tanto, siempre hay que tener en cuenta si se está comprando un edificio nuevo o antiguo y en qué lugar se encuentra esta propiedad.

• Edificio antiguo en el centro de la ciudad muy caro
• Mediante el mantenimiento, la renovación y la modernización, los inmuebles duran más
• Tendencia: pisos en edificios antiguos

El siguiente paso: los gastos de compra incidentales

Comprar una propiedad no siempre es barato. Pero para que no te precipites a ciegas en la financiación, el precio final de compra se puede calcular con bastante facilidad. Descubra cómo hacerlo aquí. En este caso, son importantes los costes secundarios de la compra, que incluyen el impuesto de transmisiones patrimoniales y la comisión del agente inmobiliario. Aquí puede averiguar cómo contribuyen estos costes al precio final de compra de su primera vivienda. De esta manera, nada puede salir mal en su primera compra de propiedad.

Año de construcción y estado de los inmuebles: defectos, daños & Co.

Ahora sabemos que hay que pensar bien en la edad de un inmueble. ¿Quiere invertir en un edificio antiguo? Entonces hay que tener en cuenta algunas cosas antes de comprar. Las propiedades antiguas tienen algunas ventajas, pero también desventajas. ¿Qué defectos tienen los edificios de una determinada época? Hemos recopilado un breve resumen de todos los datos sobre los diferentes años de construcción.

• Año de construcción y estado del inmueble

¿Por qué tengo que pagar el impuesto sobre bienes inmuebles?

El impuesto sobre la propiedad generalmente grava la propiedad. A diferencia del impuesto sobre transmisiones patrimoniales, que sólo se cobra una vez al comprar un piso, el impuesto sobre bienes inmuebles se cobra hasta cuatro veces al año. Para los inquilinos, el impuesto sobre bienes inmuebles no supone ningún coste adicional, ya que forma parte de los gastos de funcionamiento que pueden repercutirse en el inquilino. El impuesto sobre bienes inmuebles se calcula en función de la superficie o el valor y los tipos de gravamen individuales de los municipios. También hay dos tipos de impuestos sobre la propiedad.

Dos tipos de impuestos sobre la propiedad:

• Impuesto sobre bienes inmuebles «A»: Terrenos de uso agrícola y forestal
• Impuesto sobre bienes inmuebles «B»: Otras propiedades desarrolladas y urbanizables

Impuesto sobre bienes inmuebles B: Factores

Los bienes inmuebles, como su primer piso, que compró como inversión, siempre están sujetos al impuesto sobre bienes inmuebles B. Sin embargo, el impuesto sobre bienes inmuebles no tiene un valor específico, sino que hay muchos factores que influyen en el impuesto sobre bienes inmuebles B, como el tipo de tasación de los distintos municipios, el Estado federal o el tipo de bien inmueble.

Los factores que influyen en el impuesto sobre la propiedad son:

• Encuesta según el valor de la propiedad (valor estándar = valor de la propiedad)
• Tasa de evaluación individual del municipio
• Estado
• Tipo de inmueble

¿Cómo se calcula el impuesto sobre bienes inmuebles B?

Afortunadamente, el impuesto sobre la propiedad es fácil de calcular. La cifra del valor unitario debe tener siempre en cuenta el valor de la propiedad, que baja o disminuye en función de si está edificada o no. El valor estándar calculado se multiplica primero por el factor uniforme, el tipo del impuesto sobre bienes inmuebles, que a su vez se multiplica por el tipo de gravamen municipal.

He aquí la fórmula de cálculo en resumen:

Valor unitario x tasa de impuesto sobre la propiedad x tasa de evaluación municipal = tasa de impuesto sobre la propiedad

Excursus sobre la tasa de evaluación: ¿Qué es?

El tipo de gravamen para el cálculo del impuesto sobre bienes inmuebles lo fija cada municipio y, por tanto, varía en todo el país. Va del 0% al 1.050%.

Tipo de impuesto sobre la propiedad: ¿Qué es?

La tasa del impuesto sobre bienes inmuebles se aplica a toda Alemania, pero se distingue entre los antiguos y los nuevos estados federados. A menudo, la cifra no se indica en %, sino en por mil, es decir, ‰.

Antiguos estados federales

He aquí, en resumen, cómo se mide el tipo del impuesto sobre bienes inmuebles en los antiguos estados federales:

• Viviendas unifamiliares hasta ~ 38.347 euros: 0,26%.
• Viviendas unifamiliares superiores: 0,35
• Casa adosada: 0,31%.
• Otros inmuebles residenciales: 0,35%.

Nuevos estados federales

Aquí están las medidas de los nuevos estados federales:

El siguiente paso: documentos para el banco

¿Has encontrado el piso perfecto? Estupendo, ahora hay que ir al grano: la financiación, con la autodeclaración y todos los documentos para el banco. La exhaustividad, la pulcritud y la seriedad son especialmente importantes en este caso. Descubra qué más necesita para su financiación y en qué debe fijarse aquí.

¿Por qué tengo que pagar el impuesto de transmisiones patrimoniales?

Todos los que compran una propiedad tienen que pagar el impuesto de transmisiones patrimoniales. Lo bueno es que sólo hay que pagarlo una vez en el momento de la compra, y no anualmente como el impuesto sobre bienes inmuebles. Dado que el impuesto sobre transmisiones patrimoniales depende más o menos del estado federado, hay que informarse sobre los porcentajes antes de comprar a ciegas un piso por motivos emocionales, porque el precio siempre influye. Por lo general, el impuesto de transferencia de tierras se fija entre el 3,5% y el 6,5%.

Cálculo del impuesto sobre transmisiones patrimoniales

El impuesto sobre transmisiones patrimoniales puede calcularse de forma muy sencilla:

Precio de compra x tipo impositivo por estado federado = impuesto sobre transmisiones patrimoniales

Resumen: Tipo de impuesto sobre el patrimonio de los estados federados

A continuación se ofrece un breve resumen de los 16 estados federados y de los tipos impositivos individuales sobre las transmisiones inmobiliarias:

El siguiente paso: los costes de intermediación al buscar un piso

¿Quiere comprar su primera propiedad, por ejemplo un condominio, y quiere contratar a un agente inmobiliario? Buena idea, pero antes debe saber que un agente inmobiliario cuesta bastante dinero, por lo que se distingue entre ventas privadas y comerciales. Puede consultar el importe, en forma de porcentaje del precio de compra, aquí.

Comprar un inmueble: ¿Qué gastos voy a tener?

Al comprar una propiedad, siempre hay que contar con los costes compuestos. Por un lado está el precio de compra, o el precio por el que se anuncia el inmueble, y por otro lado están los gastos accesorios de compra.

Gastos de compra incidentales: ¿qué son?

Los costes de compra auxiliares no son siempre los mismos, sino que difieren según el estado federal. Por lo tanto, infórmese siempre de antemano sobre el impuesto de transmisiones patrimoniales y los honorarios del agente inmobiliario del estado federado en el que desea comprar. En cambio, los gastos notariales y de inscripción en el registro de la propiedad se mantienen siempre igual en términos porcentuales.

Los costes incidentales de compra se derivan de:

• Impuesto sobre transmisiones patrimoniales (3,5-6,5%); varía según el estado federal
• Gastos de notario (1,5%)
• Inscripción en el registro de la propiedad (0,5%)
• Comisión del agente (3,57-7,14%; 50:50 para la compra privada); varía según el estado federal

¿Cómo puedo calcular el coste total de la propiedad de mis sueños?

El cálculo de los costes auxiliares y de los consiguientes costes totales de una propiedad es, en realidad, bastante sencillo. Para que lo entiendas directamente, aquí tienes un ejemplo de cálculo. Supongamos que compra una vivienda en Renania del Norte-Westfalia con un precio de compra de 200.000 euros. El precio final se compone de seis pasos.

Los seis pasos para el precio final:

1. Precio de compra
2. Impuesto sobre transmisiones patrimoniales
3. Gastos de notario
4. Inscripción en el registro de la propiedad
5. Costes de intermediación
6. Gastos de compra incidentales

Paso 1: ¿Precio de compra del inmueble?

Empecemos por el precio de compra. En este ejemplo, se trata de 200.000 euros para un condominio en NRW.

• Precio de compra: 200.000 euros

Paso 2: ¿Importe del impuesto sobre transmisiones patrimoniales?

En Renania del Norte-Westfalia, el impuesto de transferencia de tierras por cada propiedad es del 6,5%. Para nuestro piso, esto supone un recargo de 13.000 euros

• Impuesto de transmisiones patrimoniales: 13.000 euros

Paso 3: ¿Importe de los gastos notariales?

Los aranceles notariales son los mismos en todos los estados federados. Ascienden al 1,5% del precio de compra, que corresponde a 3.000 euros.

• Gastos de notaría: 3.000 euros

Paso 4: ¿Costes de la inscripción en el registro de la propiedad?

Los costes de la inscripción en el registro de la propiedad también son los mismos en todos los estados federados, es decir, siempre el 0,5%. Así que se añaden otros 1.000 euros al precio de compra.

• Inscripción en el registro de la propiedad: 1.000 euros

Paso 5: ¿Cálculo de los costes de intermediación?

Cuando se contrata a un agente inmobiliario, siempre se pagan unos honorarios determinados, además de los gastos del agente. Estos costes varían en función del Estado federal. En Renania del Norte-Westfalia ascienden al 3,57%. ¿Lo positivo de esto? Los gastos de intermediación se dividen a partes iguales entre el comprador y el vendedor, es decir, 50:50%.

• Comisión del agente: (3,57% [7.140 / 2]): 3.570 euros

Paso 6: El resultado de los costes totales

Una vez que haya calculado los costes accesorios en relación con el precio de compra, podrá determinar lo que finalmente tendrá que pagar.

• Precio de compra: 200.000 euros
• Impuesto sobre transmisiones patrimoniales (6,5% en NRW: 13.000 euros)
• Gastos de notaría (1,5%): 3.000 euros
• Inscripción en el registro de la propiedad (0,5%): 1.000 euros
• Comisión del agente: (3,57% [7.140 / 2]): 3.570 euros

Cantidad total:

• Total de gastos accesorios: 20.570 euros
• Precio total de compra: 220.570 euros

El siguiente paso: el impuesto de transmisiones patrimoniales

¿Ha encontrado el piso de sus sueños a un precio de ensueño? Bien, pero el precio de compra sigue estando acompañado de costes accesorios, entre los que se encuentra el impuesto de transmisiones patrimoniales. Pero, ¿a cuánto asciende el impuesto de transmisiones patrimoniales que tengo que pagar adicionalmente, una vez al comprar mi primer piso propio? Dependiendo del estado federado en el que compre, el impuesto de transmisiones patrimoniales tiene un porcentaje diferente. Aquí puedes saber cómo calcularlo fácilmente.

Determine el precio máximo de compra: Solvencia, capital & Co.

¿Cuánto puedo pagar por una propiedad? Esta pregunta se hace al principio del proceso de compra de la que puede ser su primera vivienda y depende de muchos factores. Entre ellos se encuentran su solvencia y autodeclaración de bienes, el saldo mensual de bienes (reembolso), el capital propio y el valor de préstamo hipotecario del inmueble a financiar. Aquí aprenderá todo lo que necesita saber para determinar el precio máximo de compra.

• Precio máximo de compra