Lista de control: Objetivos y criterios del primer condominio

A la hora de comprar su primera propiedad, debe tomar una decisión bien meditada. Debe fijarse un objetivo en cuanto a los criterios que desempeñan el mayor papel para usted en una propiedad y de ninguna manera comprar por razones emocionales. Tome su decisión basándose en hechos y cifras económicas que puedan compararse fácilmente.

En el siguiente artículo, hemos desglosado los puntos para establecer objetivos a la hora de comprar una propiedad. He aquí nuestros once puntos resumidos en breves preguntas:

1. ¿Interés propio o inversión de capital?
2. ¿Cuál es el precio máximo de compra?
3. ¿Cuál es el rendimiento bruto máximo del alquiler?
4. ¿Debo comprar alquilado o no alquilado?
5. ¿Qué ciudades son elegibles?
6. ¿Cuál es la ubicación perfecta?
7. ¿Invertir en edificios existentes o nuevos?
8. ¿Qué antigüedad puede tener un inmueble?
9. ¿Qué tamaño debe tener un inmueble?
10. ¿Arrendamiento?
11. ¿Vinculación social o posvulneración?

Paso 1 – ¿Interés propio o más bien inversión de capital?

Como ya explicamos en nuestro artículo sobre el tema de la ocupación por el propietario frente a la inversión de capital, siempre es mejor utilizar la primera propiedad como inversión de capital. Porque en el caso de la vivienda en propiedad, siempre se paga el 100% de los gastos de funcionamiento. Los inversores de capital, por el contrario, dejan principalmente que el inquilino y la Agencia Tributaria paguen.

• Aquí encontrará todo sobre el tema del interés propio frente a la inversión de capital.

He aquí, en resumen, lo que significan el interés propio y la inversión de capital:

• Interés propio: 100% responsable de los costes
• Inversión de capital: El inquilino y la agencia tributaria pagan

Paso 2 – ¿Cuál debe ser el precio máximo de compra?

Esta cuestión depende de muchos factores. Sin embargo, el criterio más importante es probablemente la solvencia en términos de activos, así como el balance mensual de los activos y el patrimonio. Todos estos son factores decisivos para su banco a la hora de decidir la financiación.

• Lea más sobre el precio máximo de compra aquí.

He aquí un breve resumen de los factores más importantes:

• Calificación crediticia
• Balance mensual
• Equidad

Paso 3 – ¿Cuál puede ser el rendimiento bruto mínimo del alquiler?

Quieres obtener el mayor beneficio posible de tu piso. ¿Cómo de alto tiene que ser el rendimiento del alquiler para que el inquilino pague idealmente la propiedad y usted no tenga que pagar la amortización y los intereses?

• Lea más sobre el rendimiento bruto mínimo del alquiler aquí.

He aquí, en resumen, la fórmula para calcular el rendimiento bruto del alquiler:

Fórmula: Alquiler anual / precio de compra x 100 = Rendimiento bruto del alquiler

Este objetivo también se denomina acumulación eficiente de la riqueza. En consecuencia, el rendimiento bruto de los alquileres de un inmueble rentable también debería ser alto.

Paso 4 – ¿Comprar una propiedad alquilada o no alquilada?

Si se compra un piso para uso propio, siempre es aconsejable comprarlo sin alquilar. La excepción es cuando se rescinde el contrato de arrendamiento para uso propio. Sin embargo, para los inversores, una propiedad no alquilada supondría mucho más tiempo, ya que hay que buscar nuevos inquilinos.

• Lea todo sobre la compra alquilada o no alquilada aquí.

Comprar sin alquilar como inversión:

Aquí, en resumen, las ventajas y desventajas.

Ventajas:

• Trabajos de renovación: Inmediatamente factible y deducible
• Uso del alquiler propio
• Precio de alquiler en el mercado

Desventajas:

• Vacío al principio: pérdida de renta
• Gastos de renovación

Comprar alquilado como inversión:

Ventajas:

• No hay que dedicar tiempo a los nuevos alquileres
• Se conoce el comportamiento de pago y la conducta de los actuales inquilinos
• Bajo riesgo de vacante

Desventajas:

• Alquileres en su mayoría por debajo del valor actual del mercado
• Los contratos de alquiler existentes deben ser asumidos

Paso 5 – ¿Qué ciudades son elegibles?

Ubicación A, B o C, ¿cuál es el mejor lugar para comprar mi propiedad? La cuestión central aquí es si elijo una propiedad de inversión o una propiedad de renta.

• Lea más sobre los tipos de ubicación aquí.

Posición A, B o C

A continuación se presenta un breve resumen de cómo se define cada uno de los tres tipos de situación:

• Ubicación A (simplemente: metrópolis)
• Ubicación B (simple: gran ciudad / ciudad con desarrollo positivo)
• Ubicación C (simple: ciudad pequeña / campo estancado)

¿Dónde compro qué propiedad?

Los diferentes tipos de ubicación comparan las áreas. Los mayores rendimientos van acompañados de una menor revalorización. Por lo tanto, dependiendo de la ubicación, se elige entre el rendimiento o la inversión inmobiliaria.

• Inmuebles de inversión: sólo se encuentran en ubicaciones A
• Rendimiento de la propiedad: Buena ubicación B o también C

Macro, meso, micro localización

Tras la comparación de la ubicación A, B o C, ahora se comparan los distritos de la ciudad y el barrio concreto.

• Lea todo sobre la ubicación macro-meso-micro aquí.

He aquí un breve resumen:

• Macro localización (localización A, B y C, es decir, en qué lugar del país / qué ciudad)
• Ubicación del meso (en qué parte de la ciudad)
• Microlocalización (ubicación exacta)

Paso 6 – ¿Cuál es la ubicación perfecta?

¿Dónde debería comprar exactamente mi primera propiedad? Para los propietarios e inversores de capital, así como para las propiedades de rendimiento o los inversores con el objetivo de revalorización, la decisión de la ubicación perfecta es correspondientemente diferente. Aquí volvemos a hacer el análisis para que te resulte más fácil encontrar la mejor ubicación para tus objetivos.

• La ubicación perfecta

Paso 7 – ¿Invertir en edificios existentes o nuevos?

A la hora de comprar un piso, además de la cuestión de la ocupación por el propietario o la inversión de capital y la rentabilidad o la inversión inmobiliaria, uno se pregunta si debe invertir en una construcción existente o nueva. Ambas formas tienen sus ventajas e inconvenientes. En este artículo descubrirá cuáles son.

• Lea todo sobre la construcción existente o nueva aquí.

Ventajas de la nueva construcción

• Estado actual de la técnica
• Bajo riesgo para el mantenimiento y las reparaciones
• La codeterminación en el diseño de interiores

Desventajas de la nueva construcción

• Mayor precio de compra y costes secundarios de compra
• Menor rendimiento del alquiler
• Pérdida de gran valor al principio
• Otros costes de desarrollo público

Paso 8 – ¿Qué antigüedad puede tener un inmueble?

¿Quiere invertir en un edificio antiguo? Entonces hay que tener en cuenta algunas cosas antes de comprar. Las propiedades antiguas tienen algunas ventajas, pero también desventajas. Hemos recopilado un breve resumen de todos los datos sobre los diferentes años de construcción en comparación.

La antigüedad de un inmueble es un factor decisivo a la hora de comprarlo. Pero, ¿cuáles son las diferencias y los defectos según la antigüedad y el año de construcción de un inmueble? ¿Merece la pena invertir en una casa o un piso envejecido?

• Año de fabricación y estado

Paso 9 – ¿Qué tamaño debe tener la vivienda?

¿Qué tamaño debe tener mi primera propiedad? ¿Microapartamento, 2, 3 o más habitaciones? Esta pregunta se responde aquí comparando el espacio vital para la ocupación por el propietario y la inversión. En general, el número de metros cuadrados y la distribución de las habitaciones son especialmente importantes.

• Lea todo sobre el tamaño máximo de una propiedad aquí.

He aquí un breve resumen de los criterios para los propietarios:

• El bienestar tiene prioridad
• Planificar un espacio vital suficiente para el futuro, por ejemplo, la planificación familiar
• Superficie no demasiado grande > Precio de compra, costes accesorios
• El equipo puede mejorarse posteriormente

He aquí un resumen de los tres objetivos de los inversores de capital:

1. Alto rendimiento de los alquileres
2. Buena rentabilidad
3. Pocas vacantes

Paso 10 – ¿Es necesario un contrato de arrendamiento?

Cuando se aborda por primera vez el tema del arrendamiento de terrenos, surgen muchas preguntas. ¿Qué es un contrato de arrendamiento de suelo y tiene sentido? Además, ¿quieres saber si puedes deducir de tus impuestos los costes del alquiler del suelo? Aquí se responderán todas sus preguntas.

• Lea más sobre los arrendamientos de terrenos aquí.

He aquí un breve resumen del alquiler de terrenos:

• La propiedad y los derechos de uso están permanentemente separados
• 2 partes: el otorgante y el beneficiario del contrato de arrendamiento
• El otorgante de un derecho de construcción hereditario transfiere un terreno para su desarrollo.
• El propietario del inmueble recibe una renta del suelo por él

Paso 11 – ¿Enlace social y postenlace?

Antes de empezar a buscar un piso, debes saber todo lo relacionado con el compromiso social en materia de vivienda. Aquí conocerá todas las ventajas e inconvenientes y lo que necesita saber sobre todo, desde los préstamos a bajo interés de las autoridades públicas para viviendas sociales, hasta las obligaciones, pasando por el periodo posterior al compromiso.

• Aquí encontrará todo lo relativo a la encuadernación social y a la encuadernación posterior.

El vínculo social en pocas palabras:

• Viviendas asequibles gracias a la financiación pública
• Muy buenas condiciones para los préstamos o subvenciones
• Alquiler para personas con un certificado de derecho a la vivienda

El reencuadre en pocas palabras:

• Compromiso de vivienda social hasta la devolución del préstamo

Metaverso e inmobiliario

En la entrevista Real Estate & AI con Lukinski, hablamos del futuro con la IA. Tuvimos algunas preguntas de seguimiento sobre los temas emocionantes y lo que podemos esperar en 4 o 5 años. Entre otras cosas, se trataba de:

Metaverso: ¿Y ahora qué?

FIV: ¡Gracias de nuevo por su tiempo! ¿Cómo influirá el metaverso en la visualización, la construcción, etc.?

Lukinski: El metaverso es un término que hace referencia a un mundo virtual en el que las personas pueden interactuar y comunicarse entre sí en tiempo real. Se espera que la tecnología metaversa tenga un impacto significativo en la visualización, la construcción y otros aspectos de la industria inmobiliaria.

Una de las principales ventajas del Metaverso es que puede facilitar la colaboración y la comunicación entre las partes interesadas en un proyecto. Por ejemplo, arquitectos, constructores e ingenieros pueden celebrar reuniones virtuales para revisar diseños y discutir cambios sin tener que estar físicamente presentes. Esto puede acelerar el proceso de planificación y mejorar la colaboración.

Además, el Metaverso puede permitir una visualización 3D inmersiva de los edificios que guíe al espectador por el edificio sin necesidad de estar físicamente presente. Esto puede ayudar a constructores e inversores a hacerse una mejor idea de un edificio y su entorno antes de construirlo.

El metaverso también puede contribuir a que la construcción inmobiliaria sea más rápida y eficiente, ya que permite diseñar, construir y probar edificios virtuales antes de construirlos físicamente. Esto puede ayudar a minimizar errores y optimizar el proceso de construcción.

En general, el metaverso puede contribuir a transformar el sector inmobiliario ofreciendo nuevas formas de colaborar, visualizar y planificar edificios. Sin embargo, la tecnología tardará en madurar y generalizarse para tener un impacto significativo.

Comprar bienes inmuebles en el metaverso

FIV: ¿Ya se pueden comprar bienes inmuebles en el metaverso?

Sí, ya es posible comprar bienes inmuebles en el metaverso. Mundos virtuales como Second Life, Decentraland y Somnium Space ya ofrecen la posibilidad de comprar y poseer terrenos y edificios virtuales.

En estos mundos virtuales, los usuarios pueden comprar su propia propiedad virtual, construir en ella y levantar sus propios edificios. Los edificios virtuales también pueden alquilarse o venderse, como en la vida real.

También existen ya empresas de nueva creación orientadas específicamente al comercio de bienes inmuebles virtuales en el metaverso. Estas empresas ofrecen plataformas donde los usuarios pueden comprar y vender propiedades y edificios virtuales.

Se espera que el comercio de bienes inmuebles virtuales en el metaverso siga creciendo en el futuro a medida que la tecnología y los mundos virtuales sigan mejorando y atrayendo a más usuarios.

Ejemplos inmobiliarios del metaverso

He aquí algunos ejemplos de bienes inmuebles virtuales en el metaverso:

1. Descentralizaday
2. Espacio Somnium
3. El cajón de arena
4. CryptoVoxels

Descentralizaday

En Decentraland, los usuarios pueden comprar y poseer propiedades virtuales en las que pueden crear sus propios edificios y aplicaciones. Ya hay varias empresas que poseen y utilizan propiedades virtuales en Decentralandia, como Atari, que explota sus propios casinos virtuales.

Espacio Somnium

Somnium Space es un mundo virtual donde los usuarios pueden comprar y poseer terrenos y edificios. La plataforma también ofrece la posibilidad de alquilar o vender las propiedades virtuales.

El cajón de arena

El Sandbox es un mundo virtual en el que los usuarios pueden poseer y construir en su propio terreno virtual. La plataforma utiliza tecnología blockchain para gestionar la propiedad de las parcelas y edificios virtuales y permitir comerciar con ellos.

CryptoVoxels

En CryptoVoxels, los usuarios pueden comprar y poseer parcelas virtuales en las que pueden crear sus propios edificios y obras de arte. La plataforma utiliza la blockchain de Ethereum para gestionar la propiedad de los inmuebles virtuales.

Estos mundos virtuales y plataformas son sólo algunos ejemplos del comercio de bienes inmuebles virtuales en el metaverso. Es de esperar que en el futuro surjan más plataformas y mundos virtuales que permitan comerciar con bienes inmuebles virtuales.

¿Quiere más futuro?

Inmobiliario e IA (Inteligencia Artificial) – La entrevista

Hoy y en el futuro – Cómo se crea una villa y cómo se crearía si interviniera la inteligencia artificial. La entrevista con Stephan Czaja, de Lukinski, ofrece una visión general de los pasos que hay que dar para planificar y visualizar villas y su secuencia cronológica. Los arquitectos suelen crear visualizaciones en 3D para dar a sus clientes una mejor idea de su diseño.

La inteligencia artificial (IA) puede mejorar el proceso de visualización 3D en el futuro mediante la automatización, la personalización, las simulaciones, el aumento de la eficacia y las actualizaciones en tiempo real. Otros posibles avances son la automatización de la planificación, el control de la maquinaria de construcción mediante IA, la creación de visualizaciones en 4D y el asesoramiento personalizado mediante herramientas basadas en IA. Una mirada al presente y al futuro de la IA.

• Inmobiliario e IA (inteligencia artificial): la entrevista

¿Por qué tengo que pagar el impuesto de transmisiones patrimoniales?

Todos los que compran una propiedad tienen que pagar el impuesto de transmisiones patrimoniales. Lo bueno es que sólo hay que pagarlo una vez en el momento de la compra, y no anualmente como el impuesto sobre bienes inmuebles. Dado que el impuesto sobre transmisiones patrimoniales depende más o menos del estado federado, hay que informarse sobre los porcentajes antes de comprar a ciegas un piso por motivos emocionales, porque el precio siempre influye. Por lo general, el impuesto de transferencia de tierras se fija entre el 3,5% y el 6,5%.

Cálculo del impuesto sobre transmisiones patrimoniales

El impuesto sobre transmisiones patrimoniales puede calcularse de forma muy sencilla:

Precio de compra x tipo impositivo por estado federado = impuesto sobre transmisiones patrimoniales

Resumen: Tipo de impuesto sobre el patrimonio de los estados federados

A continuación se ofrece un breve resumen de los 16 estados federados y de los tipos impositivos individuales sobre las transmisiones inmobiliarias:

El siguiente paso: los costes de intermediación al buscar un piso

¿Quiere comprar su primera propiedad, por ejemplo un condominio, y quiere contratar a un agente inmobiliario? Buena idea, pero antes debe saber que un agente inmobiliario cuesta bastante dinero, por lo que se distingue entre ventas privadas y comerciales. Puede consultar el importe, en forma de porcentaje del precio de compra, aquí.

Comprar un inmueble: ¿Qué gastos voy a tener?

Al comprar una propiedad, siempre hay que contar con los costes compuestos. Por un lado está el precio de compra, o el precio por el que se anuncia el inmueble, y por otro lado están los gastos accesorios de compra.

Gastos de compra incidentales: ¿qué son?

Los costes de compra auxiliares no son siempre los mismos, sino que difieren según el estado federal. Por lo tanto, infórmese siempre de antemano sobre el impuesto de transmisiones patrimoniales y los honorarios del agente inmobiliario del estado federado en el que desea comprar. En cambio, los gastos notariales y de inscripción en el registro de la propiedad se mantienen siempre igual en términos porcentuales.

Los costes incidentales de compra se derivan de:

• Impuesto sobre transmisiones patrimoniales (3,5-6,5%); varía según el estado federal
• Gastos de notario (1,5%)
• Inscripción en el registro de la propiedad (0,5%)
• Comisión del agente (3,57-7,14%; 50:50 para la compra privada); varía según el estado federal

¿Cómo puedo calcular el coste total de la propiedad de mis sueños?

El cálculo de los costes auxiliares y de los consiguientes costes totales de una propiedad es, en realidad, bastante sencillo. Para que lo entiendas directamente, aquí tienes un ejemplo de cálculo. Supongamos que compra una vivienda en Renania del Norte-Westfalia con un precio de compra de 200.000 euros. El precio final se compone de seis pasos.

Los seis pasos para el precio final:

1. Precio de compra
2. Impuesto sobre transmisiones patrimoniales
3. Gastos de notario
4. Inscripción en el registro de la propiedad
5. Costes de intermediación
6. Gastos de compra incidentales

Paso 1: ¿Precio de compra del inmueble?

Empecemos por el precio de compra. En este ejemplo, se trata de 200.000 euros para un condominio en NRW.

• Precio de compra: 200.000 euros

Paso 2: ¿Importe del impuesto sobre transmisiones patrimoniales?

En Renania del Norte-Westfalia, el impuesto de transferencia de tierras por cada propiedad es del 6,5%. Para nuestro piso, esto supone un recargo de 13.000 euros

• Impuesto de transmisiones patrimoniales: 13.000 euros

Paso 3: ¿Importe de los gastos notariales?

Los aranceles notariales son los mismos en todos los estados federados. Ascienden al 1,5% del precio de compra, que corresponde a 3.000 euros.

• Gastos de notaría: 3.000 euros

Paso 4: ¿Costes de la inscripción en el registro de la propiedad?

Los costes de la inscripción en el registro de la propiedad también son los mismos en todos los estados federados, es decir, siempre el 0,5%. Así que se añaden otros 1.000 euros al precio de compra.

• Inscripción en el registro de la propiedad: 1.000 euros

Paso 5: ¿Cálculo de los costes de intermediación?

Cuando se contrata a un agente inmobiliario, siempre se pagan unos honorarios determinados, además de los gastos del agente. Estos costes varían en función del Estado federal. En Renania del Norte-Westfalia ascienden al 3,57%. ¿Lo positivo de esto? Los gastos de intermediación se dividen a partes iguales entre el comprador y el vendedor, es decir, 50:50%.

• Comisión del agente: (3,57% [7.140 / 2]): 3.570 euros

Paso 6: El resultado de los costes totales

Una vez que haya calculado los costes accesorios en relación con el precio de compra, podrá determinar lo que finalmente tendrá que pagar.

• Precio de compra: 200.000 euros
• Impuesto sobre transmisiones patrimoniales (6,5% en NRW: 13.000 euros)
• Gastos de notaría (1,5%): 3.000 euros
• Inscripción en el registro de la propiedad (0,5%): 1.000 euros
• Comisión del agente: (3,57% [7.140 / 2]): 3.570 euros

Cantidad total:

• Total de gastos accesorios: 20.570 euros
• Precio total de compra: 220.570 euros

El siguiente paso: el impuesto de transmisiones patrimoniales

¿Ha encontrado el piso de sus sueños a un precio de ensueño? Bien, pero el precio de compra sigue estando acompañado de costes accesorios, entre los que se encuentra el impuesto de transmisiones patrimoniales. Pero, ¿a cuánto asciende el impuesto de transmisiones patrimoniales que tengo que pagar adicionalmente, una vez al comprar mi primer piso propio? Dependiendo del estado federado en el que compre, el impuesto de transmisiones patrimoniales tiene un porcentaje diferente. Aquí puedes saber cómo calcularlo fácilmente.

Determine el precio máximo de compra: Solvencia, capital & Co.

¿Cuánto puedo pagar por una propiedad? Esta pregunta se hace al principio del proceso de compra de la que puede ser su primera vivienda y depende de muchos factores. Entre ellos se encuentran su solvencia y autodeclaración de bienes, el saldo mensual de bienes (reembolso), el capital propio y el valor de préstamo hipotecario del inmueble a financiar. Aquí aprenderá todo lo que necesita saber para determinar el precio máximo de compra.

• Precio máximo de compra

Capital social: uso en beneficio propio e inversión de capital

Para financiar una propiedad, el banco exige una determinada cantidad de garantías. Cuanto mejor sea la calificación crediticia, menos capital propio tendrá que aportar. Al comprar su primera propiedad, se aplican dos reglas básicas para el uso personal y la inversión de capital.

• Interés propio = La mayor equidad posible
• Inversión de capital = el menor capital posible

El capital propio restado de la suma total de la inversión da como resultado la suma del préstamo requerido del banco. Este préstamo se reembolsa mediante cuotas mensuales, incluidos los intereses.

¿Qué es importante en el reembolso?

• Inversores de capital: los intereses pueden deducirse a efectos fiscales
• Propietarios: los intereses no pueden deducirse a efectos fiscales
• Reembolso: Reembolso + intereses por el importe del préstamo

Propietarios: Alto nivel de capital

En este tipo de compra de inmuebles, los intereses de la financiación no son deducibles. Para que al final los intereses sean lo más bajos posible, vale la pena aportar el máximo de capital propio. De esta manera, el banco tiene un menor riesgo con su financiación y se calculan los tipos de interés más bajos.

• A mayor equidad, mejores condiciones
• Al menos un 20% de capital propio para los propietarios

Coste por mes para uso propio

En general, para financiar un inmueble, el coste del préstamo no debe superar el 40% de la renta disponible. También es importante tener en cuenta que los costes y los tipos de interés pueden cambiar. Los costes de funcionamiento de la propiedad, como el agua, la electricidad y el gas, pueden cambiar tan rápidamente como el tipo de interés.

• Interés propio < 40% de los ingresos (netos, después de impuestos)
• Los intereses y los costes de gestión pueden cambiar

Inversión de capital: menor capital social

Si compra una propiedad como inversión, puede deducir totalmente de sus impuestos los intereses de la financiación. Si el rendimiento del alquiler es suficiente, incluso el inquilino paga casi por completo por sí mismo. Sin embargo, los excedentes generados por la devolución deben tributar, lo que supone una gran desventaja.

• Los intereses son deducibles
• El inquilino paga los intereses mediante rendimientos suficientes
• Menos del 10 – 15% de fondos propios para la inversión de capital

Fondos propios rodantes

Explicado de forma sencilla, el «rolling equity» significa que usted recibe el pago de su capital tan pronto como el reembolso en el banco es pagado. En resumen, ¿cómo se puede sacar el capital de una inversión inmobiliaria lo antes posible? Hay dos maneras de conseguirlo.

Dos posibilidades:

• Fondos propios comprometidos
• Financiación completa

Fondos propios comprometidos

Con esta opción de inversión de capital, el capital está inmovilizado hasta que se venda la propiedad, lo que significa que no puede acceder al capital durante ese tiempo.

Ejemplo de cálculo:

• Costes de inversión (precio de compra más costes accesorios): 250.000
• Fondos propios después del banco (15%): 37.500
  _____________________
• Importe del préstamo: 212.500
• 32.500 euros comprometidos como capital

Financiación completa

Aquí se acuerda con el banco que el precio de compra, incluidos los costes accesorios, se financiará en su totalidad. El capital propio se invierte en una cuenta o depósito adicional como garantía, que se libera en cuanto el reembolso del préstamo alcanza el nivel del capital propio.

Ejemplo de cálculo:

• Costes de inversión (precio de compra más costes accesorios): 250.000
  _____________________
• Importe del préstamo: 250.000

Adicional:

• Garantía cedida (cuenta o depósito): 37.500

El siguiente paso: el examen comercial

Ha determinado su precio máximo de compra y ahora se enfrenta a la comprobación comercial para asegurarse de que se respeta el presupuesto previamente determinado y fijado. Esta comprobación es especialmente importante para la compra de la primera propiedad, como un piso o una casa, ya que evita costes y errores innecesarios en la compra de inmuebles. Además de los costes, esta inspección también incluye la inspección y los defectos según el año de construcción, así como el mantenimiento de un edificio. Lea aquí todo lo relativo a la auditoría de compra.

Autodeclaración para el banco

Antes de determinar el capital propio necesario, debe proporcionar al banco una autodeclaración sobre su situación financiera. Puede averiguar lo que significa aquí.

¿Quieres comprar tu primer piso o tu primera casa y el banco quiere que te des a conocer? Aprenda aquí qué es una autodeclaración, qué dice y descargue una plantilla gratuita en PDF que puede utilizar para convencer a su banco.

• Autodescubrimiento

Arrendamiento: ¿Qué es en realidad?

El arrendamiento, también llamado derecho de construcción hereditario, significa que el derecho de propiedad y el derecho de uso están permanentemente separados. Cuando se construye en un terreno alquilado, no se compra el terreno, sino que se alquila al propietario por un periodo de tiempo específico y acordado por contrato. Por lo tanto, hay dos partes, el otorgante del contrato de arrendamiento (1ª persona) y el tomador del contrato de arrendamiento (2ª persona).

El otorgante del derecho de construcción hereditario transfiere una parcela al titular del derecho de construcción hereditario para su desarrollo. El primero recibe a cambio una renta del suelo.

He aquí un breve resumen del alquiler de terrenos:

• La propiedad y los derechos de uso están permanentemente separados
• 2 partes: el otorgante y el beneficiario del contrato de arrendamiento
• El otorgante de un derecho de construcción hereditario transfiere un terreno para su desarrollo.
• El propietario del inmueble recibe una renta del suelo por él

Ventajas e inconvenientes del arrendamiento de terrenos: costes y precio de compra

Aquí hemos enumerado todas las ventajas e inconvenientes del arrendamiento de terrenos.

Ventajas del arrendamiento

Un arrendatario sólo construye o compra la propiedad en la parcela arrendada. Esto reduce el precio de compra, ya que no hay que pagar nada por el terreno.

• El arrendamiento reduce el precio de compra

Desventaja del arrendamiento

Como arrendatario, siempre tiene que pagar un alquiler de suelo, lo que supone costes adicionales. Además, el valor del préstamo hipotecario de la propiedad disminuye en el banco, porque el arrendamiento del suelo tiene un efecto negativo en la determinación del valor del préstamo hipotecario debido al bajo valor de la propiedad y al alquiler del suelo.

• Pago permanente de la renta del suelo
• El valor del préstamo hipotecario disminuye en el banco

Consejos para los inversores: Deducciones fiscales

Como inversor, no puede repercutir el alquiler del suelo al inquilino, lo que aumenta los gastos mensuales. Por otro lado, los costes son deducibles de impuestos. Dado que la financiación de los arrendamientos de terrenos es compleja, aquí hemos resumido brevemente a qué debe prestar atención a la hora de comprar:

• Plazo residual de al menos 30 años
• Precio de compra más la cuota imaginaria del terreno al menos un 30% más barato que en el mercado

El siguiente paso: la vinculación social y la posvinculación

Antes de empezar a buscar su primer piso en propiedad, debe saberlo todo sobre las viviendas sociales. Aquí conocerá todas las ventajas e inconvenientes y lo que necesita saber sobre todo, desde los préstamos a bajo interés de las autoridades públicas para viviendas sociales, hasta las obligaciones, pasando por el periodo posterior al compromiso.

Antiguas propiedades: Envejecimiento de las propiedades

La antigüedad de un inmueble es un factor decisivo a la hora de comprarlo. Pero, ¿cuáles son las diferencias y los defectos según la antigüedad y el año de construcción de un inmueble? ¿Merece la pena invertir en una casa o un piso envejecido?

Precio de compra y devolución

Los inmuebles más antiguos suelen tener un precio de compra más bajo y, por tanto, menores costes de adquisición secundarios. Esto significa que el rendimiento de la inversión es significativamente mayor que en el caso de las casas más nuevas con un precio de compra elevado.

Costes de mantenimiento y defectos

Debido a la edad de la propiedad, los costes de funcionamiento son significativamente mayores. Los diferentes años de construcción tienen diferentes defectos, que deben tenerse en cuenta durante la inspección técnica de una propiedad. Cuanto mejor sea la ubicación en la que está comprando, más antigua puede ser la propiedad.

Ventajas y desventajas

He aquí un breve resumen de las ventajas y desventajas de comprar una propiedad antigua.

Ventajas:

• Precio de compra favorable, mejor rendimiento
• Los costes son calculables si se conocen los defectos
• Ubicación en una infraestructura madura

Desventajas:

• Mayores costes de mantenimiento
• Posibles defectos ocultos

Propiedades existentes: defectos típicos

Las desventajas de comprar una propiedad existente incluyen la aparición de posibles defectos. Por lo general, se trata de moho, daños por agua, infestación de bichos o podredumbre seca.

A continuación, un breve resumen de los daños y defectos típicos:

• Tejido del edificio: grietas en el yeso o la mampostería, moho
• Servicios de los edificios: aislamiento de las tuberías de agua, a veces la tubería de plomo sigue en uso
• Electrotecnia: Pocos enchufes en las habitaciones o cables demasiado finos según las normas antiguas.
• Techo: tejas faltantes y desprendidas (penetra la humedad) o infestación de moho.
• Goteras: ventanas, sótano y techo

Lista de comprobación 1900-1999: Defectos, daños & Co.

Aquí puede encontrar una lista de edificios antiguos de 1900 a 1999 y qué defectos y daños típicos tienen.

Propiedades existentes hasta 1900

Los inmuebles construidos antes de 1900 tienen ahora más de 120 años. No debería sorprender que estas propiedades tengan defectos. El tiempo, las condiciones meteorológicas y demás influyen mucho en este aspecto. Pero los sistemas eléctricos y sanitarios también pueden estar anticuados y necesitan ser sustituidos urgentemente. Aquí encontrará un resumen de los posibles defectos:

Fachada, aislamiento, techo y sótano:

• Grietas en el yeso y la mampostería
• Aislamiento térmico inexistente (problema de eficiencia energética)
• Ventanas de un solo cristal
• No hay aislamiento acústico

Fontanería y electricidad:

• Sótanos y áticos húmedos
• Tuberías de plomo como suministro de agua (¡Ya no está permitido!)
• Sistema electrónico obsoleto

Propiedades existentes 1900 – 1939

Las propiedades de estos años también tienen ciertos defectos. He aquí un resumen.

• Falta de subyacentes en el techo
• Humedad en el techo y el sótano
• Infestación de esponjas en las vigas de madera de los techos
• Defectos de las paredes exteriores debido a construcciones demasiado finas
• Problemas de condensación y moho
• Falta de protección contra incendios
• Tuberías de plomo como suministro de agua

Bienes inmuebles existentes 1939 – 1945

Estos años se consideran muy agitados en Alemania. Los cambios políticos y la Segunda Guerra Mundial hicieron mella en el tejido edilicio, por lo que apenas se realizaron nuevas construcciones.

Resumen de las deficiencias debidas a la Segunda Guerra Mundial:

• Grave escasez de materiales de construcción
• Los escombros y otros materiales de construcción se convirtieron en material de construcción
• Infestación de plagas debido a un material de construcción incorrecto
• La construcción rápida también puede causar problemas de estática
• Grietas en el yeso o la mampostería
• Exterior e interior, paredes finas
• Fugas en las tuberías de gas
• Falta de protección contra incendios

Cartera de propiedades 1945 – 1959

Los inmuebles construidos en la posguerra, de 1945 a 1959, también presentan algunos defectos debido a la difícil situación de Alemania.

• Las tuberías de plomo se siguen utilizando (cada vez más las de acero)
• Uso de materiales de construcción cuestionables, como el amianto y la pintura con plomo
• Falta de protección contra incendios (acceso de los bomberos, puertas contra incendios)
• Fugas en las tuberías de gas
• Bichos en los techos de madera
• Mal aislamiento acústico (paredes finas y suelos de madera)
• Aquí también, las grietas en el yeso o la mampostería

Propiedades existentes 1959 – 1969

Mientras que las listas de defectos de las propiedades anteriores a 1960 seguían siendo relativamente largas, los elementos de la lista de comprobación ya son considerablemente más cortos para las construcciones posteriores a 1960. He aquí un breve resumen:

• Acristalamiento simple
• Materiales de construcción preocupantes (adhesivos para parquet que contienen alquitrán)
• Aislamiento perjudicial para la salud (fibras demasiado cortas)
• Cerchas del tejado no aisladas
• Daños en el hormigón de balcones y logias

Cartera de propiedades 1969 – 1979

A partir de 1970, la introducción de especificaciones de insonorización y aislamiento permitió tachar aún más deficiencias de la lista. También hubo una revolución en el ámbito de las tuberías de agua y la eficiencia de los edificios.

He aquí un breve resumen de las deficiencias restantes:

• Hormigón como material de construcción con dificultades en condiciones de frío/humedad
• Ya, a menudo, con necesidad de renovación (balcones, tuberías de agua antiguas, sistemas de calefacción).
• Los adhesivos para parquet que contenían alquitrán seguían utilizándose
• Calefacción central (año de construcción anterior a ’85 debe ser sustituida)

Cartera de propiedades 1979 – 1999

Aquí se suele encontrar un stock muy sólido de materiales de construcción usados que no necesitan ser reemplazados.

Aquí están las pocas deficiencias que todavía están presentes:

• Conexiones y terminaciones para cubiertas planas
• Calefacción central (año de construcción anterior a ’85 debe ser sustituida)
• Próximo mantenimiento a la vista
• Aislamiento débil

Más sobre el tema de los defectos de construcción/ Immobilien-Erfahrung.de

El siguiente paso: tamaño máximo de su propiedad

¿Qué tamaño debe tener mi primer condominio? ¿Microapartamento, 2, 3 o más habitaciones? Esta pregunta se responde aquí comparando el espacio vital para la ocupación por el propietario y la inversión. En general, el número de metros cuadrados y la distribución de las habitaciones son especialmente importantes. Aquí puedes aprender todo lo demás.

Comprando nuevo: ¿Es siempre mejor lo nuevo?

La construcción nueva se refiere exclusivamente a los inmuebles completamente nuevos. Por un lado, no son complicados, ya que todo es de última generación, lo que supone un bajo riesgo de costes de mantenimiento y reparación. Por otro lado, hay que contar con unos costes de inversión considerablemente más elevados, lo que significa que cabe esperar una baja rentabilidad y un mayor pago del precio de compra incidental.

Ventajas de la nueva construcción

• Estado actual de la técnica
• Bajo riesgo para el mantenimiento y las reparaciones
• La codeterminación en el diseño de interiores

Desventajas de la nueva construcción

• Mayor precio de compra y costes secundarios de compra
• Menor rendimiento del alquiler
• Pérdida de gran valor al principio
• Otros costes de desarrollo público

Comprar acciones: Lo antiguo también tiene sus ventajas

Las propiedades existentes tienen muchas ventajas. Además de un precio de compra más bajo, sólo tiene que pagar una cantidad baja de gastos de compra incidentales. Sin embargo, debido a la antigüedad del edificio, hay un mayor riesgo de mantenimiento y reparaciones.

Ventajas de las acciones

• Bajo precio de compra y costes secundarios de compra
• Escasa utilización de capital propio
• Mayor rendimiento de los alquileres
• Sin costes de desarrollo público

Desventajas de las acciones

• Mayor riesgo para el mantenimiento y las reparaciones

Más información sobre edificios existentes o nuevos/ Immobilien-Erfahrung.de

Conclusión: ¿Invertir en edificios nuevos o existentes?

El hecho de que la propiedad sea nueva o existente depende de sus objetivos individuales. Sin embargo, las propiedades existentes con una mayor rentabilidad y un precio de compra y costes accesorios bajos son la inversión más sensata para comprar su primera propiedad.

El siguiente paso: el año de construcción y el estado de un inmueble

¿Quiere invertir en un edificio antiguo? Entonces hay que tener en cuenta algunas cosas antes de comprar. Las propiedades antiguas tienen algunas ventajas, pero también desventajas. Hemos recopilado un breve resumen de todos los datos sobre los diferentes años de construcción en comparación.

Rendimiento del alquiler y factor de precio de compra: cálculos

La rentabilidad de un inmueble puede evaluarse mediante dos factores: el rendimiento del alquiler y el factor del precio de compra. El rendimiento de los alquileres indica el importe de los gastos generados por los ingresos de los alquileres. El factor del precio de compra indica cuántos años habría que pagar por la propiedad que se va a comprar. Estos dos valores pueden utilizarse para decidir qué oferta inmobiliaria aceptar.

Para saber más sobre el cálculo de los rendimientos del alquiler y los factores del precio de compra, consulte aquí/ Immobilien-Erfahrung.de

Rendimiento del alquiler: ¿los ingresos por alquiler cubren mis gastos?

El rendimiento del alquiler es una cantidad que se genera por los ingresos del alquiler de su propiedad. Esto debe comprobarse siempre antes de comprar una propiedad de alquiler. Hay dos factores que determinan si una propiedad cubre sus costes mensuales a través de los ingresos por alquiler. Si es superior al 6%, los costes mensuales se cubren al nivel del tipo de interés actual. Todo lo que esté por encima de eso significa una acumulación de capital adicional para ti.

Un buen rendimiento de alquiler:

A partir del 5% con los tipos de interés actuales

El rendimiento bruto del alquiler puede calcularse con una sencilla fórmula:

Rendimiento anual (alquiler) / inversión x 100 = rendimiento del alquiler

Factor de precio de compra: ¿Cuánto tiempo tengo para pagar?

El factor del precio de compra pone el precio de compra en relación con los ingresos anuales por alquiler. El resultado indica en cuántos años se pagará la propiedad adquirida. De este modo, podrá realizar una comparación entre los inmuebles ofertados, que le mostrará la propiedad más rentable.

La fórmula para calcular el factor del precio de compra es la siguiente:

Inversión/ingreso neto anual = factor de precio de compra

El siguiente paso: el rendimiento mínimo del alquiler

¿Cuál debe ser el rendimiento del alquiler, como mínimo, para que pueda dejar que mi inquilino pague la propiedad adquirida sin preocuparse de tener que pagar los intereses y la amortización? Esta es una pregunta que se hacen sobre todo los inversores de capital cuando quieren invertir en un bien de renta y conseguir así una acumulación de riqueza eficiente. Aquí podrá conocer todo lo relacionado con el importe mínimo del rendimiento bruto del alquiler.

Alquilar, comprar, vivir en Mönchengladbach

Nuestro socio entrevistador está especializado en la intermediación, venta y alquiler de inmuebles en Mönchengladbach, Grevenbroich, Neuss y Erkelenz. Hablamos con el agente inmobiliario de Mönchengladbach en una entrevista sobre los barrios atractivos, las posibilidades de financiación y el mercado inmobiliario de Gladbach. Aquí puede encontrar todo lo relacionado con la compra de su primera vivienda, los diferentes tipos de casas y los tipos de pisos.

Mönchengladbach de un vistazo:

Microlocalización Mönchengladbach:

Alquileres: Barrios adaptados a los niños

¿Ha decidido alquilar una casa o un piso? Entonces debería saber más sobre el mobiliario de los dormitorios y los hermosos diseños de las terrazas. El hogar es donde uno se siente cómodo.

Comprar: Gastos de servicio y crédito

Encuentre su nueva vivienda en atractivos barrios de Mönchengladbach como Rheydt, Odenkirchen o Wickrath y evite cometer graves errores en su compra. Puedes encontrar la guía de 5 pasos en este artículo. ¿También le interesan otras ciudades de Renania del Norte-Westfalia? Hemos seleccionado otras ciudades interesantes para usted, como Düsseldorf, Aquisgrán y Duisburgo.

Entrevista: Inmuebles en Mönchengladbach

Hablamos con un agente inmobiliario de Mönchengladbach sobre el mercado inmobiliario actual, los precios, los impuestos y los pisos como inversión. Este artículo también le ofrece una lista de comprobación que le ayudará a evitar los errores típicos y los costes innecesarios.

Entrevista socio Di Lorenzo: Mercado inmobiliario

FIV: Antes de hablar de Mönchengladbach y su mercado inmobiliario y de sus recomendaciones para inquilinos y compradores, nos gustaría saber un poco más sobre su agencia Di Lorenzo Immobilien. ¿Podría resumir brevemente para nuestros lectores a qué se dedica su agencia y en qué está especializada?

Di Lorenzo: Estimado equipo de FIV, en primer lugar, ¡gracias por habernos seleccionado como uno de los 10 mejores agentes inmobiliarios! Nuestra agencia inmobiliaria está especializada en la venta y el alquiler de propiedades. Vendemos y alquilamos todo tipo de inmuebles. Desde viviendas unifamiliares hasta grandes propiedades comerciales o de inversión. También realizamos peritajes de inmuebles urbanizados y no urbanizados. Estamos especializados en dar una respuesta real al cliente en todas las direcciones.

Planificación arquitectónica, estudios de daños estructurales y construcción inmobiliaria

En Mönchengladbach tenemos un punto de venta único, ya que operamos bajo un mismo techo junto con nuestro estudio de arquitectura y peritaje. Aquí, los clientes reciben planificación arquitectónica, evaluación de los daños del edificio y asesoramiento sobre todos los aspectos de la construcción inmobiliaria. Gracias a nuestros muchos años de experiencia y a nuestra constante formación continua en todas las direcciones del sector inmobiliario, podemos realmente ofrecer a nuestros clientes una gran asistencia.

La proximidad al mercado y el gran número de ventas y alquileres hacen que sigamos aprendiendo, incluso después de tantos años. Intentamos ofrecer a nuestros clientes un verdadero valor añadido y nos consideramos un proveedor de servicios con corazón y mente. Además de todos los conocimientos, también es importante ofrecer a la gente un hombro fuerte, un oído abierto y mucha empatía. Esa es la belleza de nuestra profesión. También podemos ayudar a las personas en fases difíciles de la vida, que a menudo implican la venta de una casa, y facilitarles el camino hacia una nueva fase de sus vidas.

FIV: Como agente inmobiliario en Mönchengladbach, ¿qué propiedades prefiere intermediar personalmente?

Di Lorenzo: Preferimos intermediar en casas unifamiliares, edificios de apartamentos y pisos.

Casa unifamiliar en Mönchengladbach:

Barrios con futuro: Wickrath, Odenkirchen al centro de la ciudad

FIV: Distritos para solteros, familias y compañía – Para los que aún no viven en Mönchengladbach y quieren mudarse a Mönchengladbach, ¿qué distritos tienen futuro? ¿A qué lugar de Mönchengladbach debería mudarse si quiere vivir bien?

Di Lorenzo: Hay muchos barrios bonitos en Mönchengladbach. Todos los distritos de los alrededores, como Giesenkirchen, Odenkirchen, Rheindahlen, Wickrath, Hockstein, Schmölderpark, Pongs, Venn, Hamern, Windberg, ofrecen un espacio de vida muy hermoso y rural en muchos lugares y son muy populares entre las familias. El Bunte Garten, Großheide y también Windberg son algunos de los barrios más caros que son igualmente populares entre las familias y los solteros. Mönchengladbach Oberstadt, parte de Bruckner Allee y también el centro de Mönchengladbach, también en dirección a la universidad de ciencias aplicadas, son más populares entre los jóvenes.

Distritos codiciados:

• Odenkirchen
• Wickrath
• Hockstein
• Giesenkirchen
• Windberg

Barrio popular: Wickrath

Evolución de los precios de los alquileres: Aumento de los alquileres

FIV: Los alquileres son un gran tema, en toda Alemania. ¿Cómo ha evolucionado el mercado inmobiliario y los alquileres en Mönchengladbach en los últimos años y cómo lo hará en el futuro?

Di Lorenzo: El mercado inmobiliario de Mönchengladbach creció más tarde que el de las ciudades vecinas. En los últimos años, sin embargo, Mönchengladbach también ha seguido el mismo camino, pero sigue estando por debajo de la media en comparación con NRW y Alemania. El año pasado, los alquileres en Mönchengladbach también aumentaron considerablemente. Creo que el nivel se consolidará ahora y ya no subirá tan considerablemente.

¿Alquilar o comprar como pareja joven?

FIV: En Alemania, la gente alquila más que compra. ¿Qué le recomendarías a una pareja joven o incluso a una persona soltera, que alquile o compre en Mönchengladbach?

Di Lorenzo: Siempre depende de lo que la gente pueda pagar. Si es factible, aconsejo a todos que compren. Pero también debe ser compatible con los ingresos y el capital. No se debe comprar a cualquier precio. Si puedes permitirte comprar una propiedad cuando eres joven, un pequeño piso es un buen comienzo sobre el que construir más adelante.

A continuación, puede utilizar los ingresos para comprar una propiedad más grande dentro de unos años, ya que puede ahorrar capital a través del piso. Esto es más posible en Mönchengladbach que en las grandes ciudades de los alrededores.

Fachada de un antiguo piso en Mönchengladbach:

Propiedad de la vivienda y condominio: costes de seguimiento

FIV: Las personas que alquilan en Mönchengladbach son relativamente flexibles y pueden mudarse si es necesario. Si compras una propiedad, no importa si es tu propia casa o un condominio, estás atado a la propiedad a largo plazo, al menos a través del préstamo o la financiación. Según su experiencia como agente inmobiliario, ¿cuáles son los errores típicos del primer comprador y cómo pueden evitarse?

Di Lorenzo: Cuando se compra una propiedad, hay que tener en cuenta si se puede alquilar bien en caso de mudanza y si el alquiler cubrirá el préstamo en caso de emergencia. El error que veo que cometen los que compran por primera vez es que ven el tipo bajo al principio porque los tipos de interés de los préstamos eran muy bajos en el pasado. Algunos compradores quieren tener una casa a cualquier precio, pero no piensan en los costes de seguimiento.

Plan financiero: Evite sorpresas inesperadas

Aquí debe tener un buen plan financiero, porque muchas propiedades también pueden traer sorpresas, por ejemplo, prorrateos especiales para condominios, renovaciones, refinanciación del préstamo después del período de interés fijo. Los que compran por primera vez deben pedir consejo a un professional. Los agentes inmobiliarios, en colaboración con un buen asesor financiero, pueden ser de gran ayuda en este caso.

Sala de estar y comedor en un piso de Gladbach:

Gastos de servicio e impuestos: Todo lo que debe saber

FIV: El precio de compra de un inmueble es una cosa, pero ¿qué gastos secundarios e impuestos deben esperar los compradores de Mönchengladbach?

Di Lorenzo: Por un lado, están los típicos costes accesorios de compra que el comprador siempre tiene que pagar cuando realiza una compra. Impuesto de transmisiones patrimoniales 6,5 % del precio de compra, gastos de notaría y registro de la propiedad aprox. 1,8 % del precio de compra y, en su caso, gastos de intermediación 3,57 % del precio de compra. Pero entonces también debería encargar a un professional la estimación de los costes de renovación. La mudanza también genera costes que no deben ser ignorados.

Gastos de compra incidentales:

• Impuesto sobre transmisiones patrimoniales: 6,5%.
• Gastos de notaría/registro de la propiedad: 1,8%.
• Costes de intermediación: 3,57%.

El sector inmobiliario como inversión de capital y oportunidad de futuro

FIV: Barrios de Mönchengladbach para la inversión inmobiliaria – Pasemos a los inmuebles como inversión en Mönchengladbach, para los que quieren comprar y alquilar. Si nuestro lector se decide a comprar, con posterior alquiler: ¿Qué 2 distritos o satélites alrededor de Mönchengladbach recomendaría a un comprador para su inversión de capital en Mönchengladbach? En su opinión, como experto, ¿dónde están las mayores oportunidades de futuro?

Di Lorenzo: Hay muchos distritos que serían adecuados. Sin embargo, cuando comparo los precios de compra y los alquileres, prefiero comprar en buenas localidades de los alrededores de Mönchengladbach. En el Bunten Garten, los alquileres son elevados, pero también los precios de compra han subido tanto que no se obtiene una buena rentabilidad aquí, por lo que preferiría apuntar en dirección a Windberg u otros distritos de los alrededores, como Hockstein.

Foto del equipo Di Lorenzo:

Invertir en diferentes tipos de bienes inmuebles como pisos y terrenos

FIV: En su opinión, ¿qué tipo de inmuebles tienen futuro en Mönchengladbach, en qué se debería invertir? ¿Pequeño, grande, existente, de nueva construcción?

Di Lorenzo: Yo compraría una propiedad existente que tenga unos costes de renovación manejables. Los condominios son siempre una buena inversión para los pequeños inversores y son rentables en el futuro. Un inversor con mucho capital debería ir en varias direcciones (pisos, MFH, terrenos) y repartir su capital para tener menos riesgo. Mönchengladbach es una ciudad con rentas más bien bajas, por lo que es seguro que conseguirá un condominio alquilado.

Consejos y primeros pasos en la compra de inmuebles: cómo evitar errores

FIV: Ha mencionado los errores típicos en la compra de una propiedad. Muchos compran, pero algunos también quieren vender. Como agente inmobiliario con experiencia en Mönchengladbach, ¿qué consejos puede dar a quienes venden un inmueble por primera vez? ¿Cuáles son los primeros pasos y cómo se vende con éxito un inmueble en Mönchengladbach?

Evitar errores desde el principio – Paso 1

Di Lorenzo: Aquí también hay muchas trampas. Pero sólo te das cuenta cuando estás en medio de ello. Vender inmuebles no es sólo hacer fotos, ponerlas en internet y escribir un pequeño texto y ya estoy sentado en la notaría. Muchos de mis clientes han experimentado lo contrario y acuden a nosotros en busca de ayuda professional después de un comienzo infeliz de la venta. Hay que comprobar muchas cosas. En primer lugar, es muy importante el precio de venta correcto, que muchos vendedores calculan inicialmente de forma incorrecta y retrasan así la venta.

Documentos para la venta y base legal – Paso 2

Como vendedor, debe saber qué documentos debe aportar. ¿Cuál es la situación legal de mi propiedad? ¿Hay gravámenes y derechos en el registro de la propiedad, se han aprobado todos los componentes de la casa, qué tengo que decirle al vendedor, qué hay de la responsabilidad en caso de declaraciones falsas, incluso si se producen sin saberlo. Hoy en día, los bancos quieren recibir del arquitecto los planos completos y los cálculos del espacio habitable. ¿Existen gravámenes sobre el edificio, se han liquidado los gastos de los propietarios colindantes, existe un certificado energético, etc.?

Un buen plan es la clave – Paso 3

Puede vender con éxito si tiene un buen plan, fija el precio de venta adecuado y tiene todos los documentos necesarios. Planos de planta, planos del edificio, descripción del edificio, cálculo de la superficie habitable, seguro del edificio, notificación del impuesto sobre bienes inmuebles, certificado de ocupación (con una antigüedad no superior a 3 meses), información sobre las cargas del edificio (con una antigüedad no superior a 3 meses), mapa catastral (con una antigüedad no superior a 3 meses), certificado energético (con una antigüedad no superior a 10 años), extracto del registro de la propiedad (con una antigüedad no superior a 3 meses), en el caso de los pisos ocupados por sus propietarios, la declaración de división y el certificado de aislamiento, el acta de la junta, los extractos de los gastos de servicio, la cuenta de reserva. Si se modifica la declaración de división, se requiere la escritura de modificación y cualquier otro documento inscrito en el registro de la propiedad.

• Planos de planta
• Planos de construcción
• Descripción del edificio
• Espacio vital
• Seguro del edificio
• Aviso de impuesto sobre la propiedad
• Certificado de residencia
• Información sobre los gravámenes del edificio
• Mapa de la parcela
• Certificado energético
• Extracto del registro de la propiedad

Comprobación de la carga de la tierra en el registro de la propiedad – Paso 4

También debe comprobar si una carga inmobiliaria sin certificado o una carga inmobiliaria certificada está inscrita en el registro de la propiedad. Si se trata de una carga inmobiliaria titulada, entonces tiene que encontrar el certificado de carga inmobiliaria en sus documentos, si ya no está en el banco. Una vez que haya comprobado y recopilado todo esto, estará un paso más allá. Si lo sabes todo sobre el estado de tu casa y creas bonitas fotos y escribes un buen texto sobre ella, entonces puedes poner la propiedad online en los portales inmobiliarios habituales. Después de haber recibido unas cuantas consultas, debes comprobar quién va a entrar en tu casa próximamente.

No todos los clientes potenciales deben estar en su casa – Paso 5

No deje entrar a cualquiera en su casa. Las personas deben dar sus datos de contacto completos. Si las citas de visualización son exitosas, entonces puede entregar al cliente todos los documentos para el banco. A continuación, debe esperar a ver si el posible comprador recibe una confirmación de financiación por escrito. No recibirá ninguna información del banco, por lo que tendrá que esperar la respuesta del posible comprador. Compruebe que la confirmación de la financiación es correcta y auténtica. Si todo es correcto, entonces puede entregar todos los detalles de la venta al notario, que el comprador puede elegir. Entonces, espere a que el comprador haya pagado.

Cuando el comprador haya pagado, podrá entregar las llaves. Durante el traspaso, deben entregarse las discrepancias, las lecturas de los contadores, el número de llaves, los documentos y los costes pendientes de liquidar, por ejemplo, el seguro o el impuesto sobre bienes inmuebles.

Déjate asesorar por un professional. Te ahorrarás muchos nervios y también dinero. Un buen agente inmobiliario de confianza le asesorará sin compromiso y de forma gratuita y le aportará sin duda un valor añadido.

Alquilar, comprar, vivir en Mönchengladbach

El mercado inmobiliario en Braunschweig es amplio, por lo que es importante encontrar el mejor agente inmobiliario para usted. En nuestro resumen encontrará los 10 mejores agentes inmobiliarios de Braunschweig, que pueden hacer posible su sueño de tener una propiedad.

• Corredor Mönchengladbach

Gracias a Di Lorenzo Immobilien por la entrevista.

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Comprar tu propio piso – En cuanto te mudas a tu primer piso propio, para la mayoría de la gente es alquiler, alquiler, alquiler. Todos los meses vas a trabajar muchas horas para gastar la mayor parte en el próximo alquiler que vence a principios de mes. No es de extrañar que muchos jóvenes empiecen a pensar en comprar un condominio lo antes posible.

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