Alquilar, comprar, vivir en Braunschweig

Nuestro socio entrevistador está especializado en la intermediación, venta y alquiler de inmuebles en Braunschweig. Hablamos con el equipo de agentes inmobiliarios de Braunschweig en una entrevista sobre los distritos atractivos, las opciones de financiación y el mercado inmobiliario de Braunschweig. Aquí puede encontrar todo lo relacionado con la compra de su primera vivienda, los diferentes tipos de casas y los tipos de pisos.

Brunswick de un vistazo:

Braunschweig de cerca:

Alquileres: Barrios familiares

¿Ha decidido alquilar una casa o un piso? Entonces debería saber más sobre el mobiliario de los dormitorios y los hermosos diseños de las terrazas. El hogar es donde uno se siente cómodo.

Comprar: Inversión y capital de inversión

Encuentre su nueva vivienda en atractivos barrios de Braunschweig como Bebelhof, Elmaussicht o Gliesmarode y evite graves errores en la compra. Descubra aquí qué preguntas debe hacerse antes de comprar su vivienda. ¿También le interesan otras ciudades? Hemos seleccionado otras inmobiliarias interesantes en ciudades como Düsseldorf, Aquisgrán y Duisburgo.

Entrevista: Inmuebles en Braunschweig

En una entrevista, conocimos mejor a una empresa inmobiliaria de Braunschweig y le preguntamos todo sobre el tema de los inmuebles, el alquiler, la compra y la inversión de capital. En este artículo también aprenderá qué preguntas debe responder antes de comprar una propiedad.

Agente inmobiliario Adner & Partner: Entrevista a un socio

FIV: Antes de hablar de Braunschweig y su mercado inmobiliario y de sus recomendaciones para inquilinos y compradores, nos gustaría saber un poco más sobre su agencia Adner & Partner Immobilien. ¿Podría resumir brevemente para nuestros lectores a qué se dedica su agencia y en qué está especializada?

Adner & Partner: Nos centramos en la venta y el alquiler de inmuebles residenciales. Estamos especializados en condominios y casas unifamiliares. Además, intermediamos propiedades de inversión, como edificios de apartamentos o condominios alquilados. Además, lanzamos regularmente nuevos proyectos de construcción que se realizan con un arquitecto y un promotor inmobiliario amigos.

Hasta ahora se han construido 5 edificios de apartamentos en Braunschweig y Wolfenbüttel, que han sido vendidos por Adner & Partner Immobilien. El próximo proyecto de construcción en Braunschweig está a punto de empezar a comercializarse. Buscamos constantemente terrenos y/o casas en ruinas para nuestros nuevos proyectos de construcción.

Pequeños pisos en el centro de Braunschweig:

FIV: Como agente inmobiliario en Braunschweig, ¿qué inmuebles prefiere intermediar personalmente?

Adner & Partner: Básicamente, para mí no existe una «propiedad favorita». Sin embargo, lo que siempre es agradable es cuando las personas entran en nuevas etapas de la vida en su nuevo hogar. La pareja joven que se muda a su primer piso juntos o los señores mayores que se instalan cerca de sus hijos y nietos irradian regularmente felicidad y satisfacción. Eso siempre es hermoso de presenciar. Nos hace felices a mí y a mi pequeño equipo, y también un poco orgullosos, porque se nos permite acompañar a la gente en este proceso.

Distritos que tienen futuro: Stöckheim, Melverode, Ringgebiet

FIV: Barrios para solteros, familias y compañía – Para los que aún no viven en Braunschweig y quieren mudarse a esta ciudad, ¿qué barrios tienen futuro? ¿A qué lugar de Braunschweig deberías mudarte si quieres vivir bien?

Bonitos rincones para familias con niños

Adner & Partner: Braunschweig tiene muchos rincones hermosos que ofrecer. Hay para todos los gustos. Los barrios verdes de las afueras de la ciudad, como Stöckheim, Melverode, Mascherode o Südstadt, son ideales para las familias con niños. Igualmente adecuadas son Lehndorf o Kanzlerfeld en el oeste de la ciudad. Los que aprecian vivir en la ciudad están en el lugar correcto en el Westliches Ringgebiet y el centro de la ciudad. El Östliche Ringgebiet es tradicionalmente muy popular y este prestigio probablemente nunca se acabará.

La proximidad al centro de la ciudad y a la universidad, las buenas instalaciones comerciales, los numerosos jardines de infancia, las escuelas y el ambiente de barrio son lo que hacen que el este sea tan deseable. Aún más codiciados son los Walllagen a lo largo del río Oker, que se encuentra en el borde del centro de la ciudad. Aquí viven todos aquellos que valoran vivir en el centro de la ciudad y pueden permitirse comprar una propiedad aquí. En nuestra página web hemos recopilado un resumen de los distritos seleccionados, que ofrece información sobre los precios de los inmuebles y las infraestructuras.

Melverode: barrio popular de Braunschweig

Evolución del precio de la vivienda: Precios de compra y alquiler

FIV: Los alquileres son un gran problema, en toda Alemania. ¿Cómo ha evolucionado el mercado inmobiliario y los alquileres en Braunschweig en los últimos años y cómo lo hará en el futuro?

Adner & Partner: En general, el mercado actual se caracteriza por una gran demanda y una escasez de oferta. Esto volvió a provocar una fuerte evolución de los precios de los condominios y las casas en 2021. Por término medio, los pisos existentes en Braunschweig aumentaron de precio en torno al 13,5%. Los precios de las viviendas unifamiliares aumentaron alrededor de un 16%. En el periodo en cuestión, los alquileres de los pisos existentes en Braunschweig aumentaron alrededor de un 4%. El freno a los alquileres, el tope rebajado del 15% y el índice de alquileres tuvieron un efecto regulador en este caso. Actualmente, me resulta difícil observar la evolución futura de los precios.

¿Seguirán subiendo los precios de la vivienda en Braunschweig?

Si me hubieran preguntado antes de la guerra de Ucrania, habría predicho un aumento de precios del 4% para los pisos y del 7% para las casas. Yo habría puesto los aumentos de los alquileres entre el 3% y el 4%. Hoy estimo que los alquileres en Braunschweig seguirán subiendo alrededor de un 4% al año. Los inmuebles existentes, especialmente los pisos, son una forma de inversión a prueba de crisis y sus precios seguirán subiendo con toda seguridad. Es de suponer que las tasas de crecimiento de dos dígitos volverán a establecerse en el mercado.

Mientras el panorama de los tipos de interés no cambie significativamente, el desarrollo de la población en Braunschweig y sus alrededores siga creciendo y la insuficiente actividad de construcción no aumente su ritmo, no cabe esperar un movimiento a la baja por el momento. A pesar de la bienvenida a la ofensiva constructora de la ciudad de Braunschweig, la demanda de viviendas no se verá satisfecha. La esperada oleada de refugiados procedentes de Ucrania subraya aún más mi suposición. Además, el sólido panorama económico y universitario garantiza que el mercado inmobiliario de Braunschweig seguirá caracterizándose por una fuerte demanda.

Sala de estar en un piso de 2 habitaciones:

¿Debe alquilar o comprar en este momento?

FIV: En Alemania, la gente alquila más que compra. ¿Qué le recomendarías a una pareja joven o incluso a una persona soltera, que alquile o compre en Braunschweig?

Adner & Partner: Esta pregunta no es tan fácil de responder, ya que la elección depende en gran medida de los planes individuales, la personalidad y diversos factores. Por lo tanto, no se puede hacer una declaración general. Siempre hay que tener en cuenta algunos puntos antes de tomar esta decisión trascendental. Tanto la pareja joven como la persona soltera deben tener claro si la familia va a crecer y cuándo, o si la situación professional puede cambiar. Porque con la propiedad, el movimiento espontáneo ya es algo limitado.

Comprar una propiedad: seguridad básica

Una vez encontrada la propiedad adecuada, el tipo de interés debe fijarse a largo plazo para no correr el riesgo de verse sobrecargado con el reembolso cuando los tipos de interés suban.
En principio, sin embargo, soy de la opinión de que la compra de una propiedad es la mejor opción, porque ofrece cierta seguridad contra el aumento de los alquileres o la terminación del contrato de arrendamiento, por ejemplo. Durante nuestras visitas, escuchamos con relativa frecuencia la necesidad personal como motivo de la próxima mudanza. Además, un propietario paga su propia propiedad y no la de su arrendador. Por lo tanto, ser propietario de un inmueble representa una sólida inversión para la jubilación.

Propiedad de la vivienda y condominio: comprar en la ciudad

FIV: Las personas que alquilan en Braunschweig son relativamente flexibles y pueden mudarse si es necesario. Si compras una propiedad, no importa si es tu propia casa o un condominio, estás atado a la propiedad a largo plazo, al menos a través del préstamo o la financiación. Según su experiencia como agente inmobiliario, ¿cuáles son los errores típicos del primer comprador y cómo pueden evitarse?

Adner & Partner: En general, si compra bienes inmuebles en contadas ocasiones, es mejor que le acompañe un professional, que puede evitarle grandes pérdidas. Rápidamente notarás un sótano húmedo. El professional inmobiliario reconocerá una conversión de ático no autorizada si trabaja a conciencia. El profano no lo sabe. Por ello, recomendamos a todos los posibles compradores que organicen una cita con un experto para una segunda visita y que no se asusten por los costes que ello conlleva.

Aquí puede ver un ejemplo de piso de un edificio antiguo en Braunschweig:

Declaración de división para los propietarios: ¡Lea atentamente!

Una compra sin comprobar los documentos de la propiedad del expediente del edificio también supone un gran riesgo. Los documentos que un comprador debe leer con atención son la declaración de partición, incluidas todas las modificaciones, y la asignación de cualquier derecho especial de uso de las zonas ajardinadas o las plazas de aparcamiento. Un extracto actual del registro de la propiedad, la recopilación de las resoluciones de los últimos 5 años y el expediente de construcción ya mencionado ayudan a obtener una buena visión general y a decidir si la propiedad se puede comprar o no.

Además, no se debe comprar ninguna propiedad sin una visita o sin presión de tiempo. Nunca se debe presionar a los compradores para que realicen una compra rápida o precipitada. Para hacerse una idea del precio adecuado o de la superficie habitable que realmente se necesita, es aconsejable ver varias propiedades que se acerquen a la deseada.

Costes incidentales e impuestos: ¡Deberías saber esto!

FIV: El precio de compra de un inmueble es una cosa, pero ¿qué gastos secundarios e impuestos deben esperar los compradores de Braunschweig?

Adner & Partner: Los denominados costes de compra auxiliares para una propiedad existente ascienden a aproximadamente el 11 % del precio de la propiedad. Consisten en: El impuesto de transmisiones patrimoniales en la Baja Sajonia (5%), los honorarios del corredor (normalmente el 3,57%, impuestos incluidos), así como los gastos de notaría y registro de la propiedad (aproximadamente el 2%). Para la modernización o renovación, dependiendo del estado de la propiedad, debe tenerse en cuenta una cantidad adicional. Para una renovación fundamental, se gastan aproximadamente entre 500 y 700 euros por metro cuadrado. Si sólo hay que llevar a cabo medidas individuales, los costes serán menores.

Lo más importante de un vistazo:

• 11% Costes incidentales del precio de la propiedad
• Impuesto de transmisiones patrimoniales: 5%.
• Comisión de intermediación: 3,57%.
• Gastos de notario-registro de la propiedad: 2%.
• Edificios nuevos: Costes adicionales del 10%.

Edificios nuevos: Prevea un 10% más de gastos auxiliares

En el caso de los edificios nuevos que se ofrecen como «llave en mano», siempre recomendamos a nuestros compradores que añadan un 10% más del precio de compra a los costes de adquisición auxiliares mencionados. De este modo, se pueden pagar los trabajos de pintura, los revestimientos del suelo o los accesorios adicionales (mayor número de enchufes e interruptores o, por ejemplo, accesorios de baño de mayor calidad). Es probable que también se pueda pagar la cocina amueblada que queda por instalar. Cuando vendemos nuestros pisos nuevos, siempre comprobamos que los propietarios que los ocupan mejoran el equipamiento y los que quieren alquilarlos tienden a conformarse con el equipamiento estándar. Los futuros propietarios probablemente podrán arreglárselas con menos del 10%.

Aquí tenemos una cocina recién construida de un piso en Braunschweig:

La propiedad inmobiliaria como seguridad financiera

FIV: Distritos de Braunschweig para la inversión inmobiliaria – Hablemos de los inmuebles como inversión en Braunschweig, para los que quieren comprar y alquilar. Si nuestro lector decide comprar con posterioridad al alquiler: ¿Qué 2 distritos o satélites alrededor de Braunschweig recomendaría a un comprador para su inversión en Braunschweig? En su opinión, como experto, ¿dónde están las mayores oportunidades de futuro?

Adner & Partner: En principio, los barrios que bordean el centro de la ciudad son sin duda una buena recomendación. Por ejemplo, las zonas del anillo occidental y oriental. Los precios de compra en el Westl. Ringgebiet son inferiores a los del Östl. Ringgebiet. Además, actualmente hay más pisos en venta en la zona del Anillo Oeste que en la del Anillo Este. Quien compra y alquila aquí no se equivoca.

Los participantes en el mercado deben ser flexibles hoy en día

Sin embargo, la escasez de propiedades en venta requiere cierta flexibilidad por parte de los participantes en el mercado. La voluntad de comprar y alquilar en otras partes de la ciudad no puede perjudicar. Un ejemplo para ilustrar esto: Por cada propiedad en oferta en la zona del anillo oriental, hay alrededor de 108 personas que buscan comprar (con 17 ofertas). En la parte occidental del distrito, 79 personas buscan una vivienda (con 22 ofertas). Así que si sólo quiere comprar en la parte oriental, es posible que tenga que cambiar a la parte occidental. La comparación entre Nordstadt y el Westl. Ringgebiet, por ejemplo, lo deja aún más claro.

En marzo de 2022, el Nordstadt tiene 43 ofertas de venta en Immobilienscout. En cambio, hay 1644 solicitantes. Esto significa que sólo hay unos 38 compradores potenciales por cada oferta. Por lo tanto, la posibilidad de compra es mucho mayor aquí y el alquiler no es menos factible en Nordstadt que en otros distritos.
En el caso de los inversores o propietarios, se aplica lo siguiente: el perfil de búsqueda no debe ser demasiado estrecho y debe estar abierto a varias ubicaciones.

Potencial de desarrollo: caída de los precios entre los distritos de la ciudad

Las oportunidades futuras o el potencial de desarrollo siempre existen cuando hay una diferencia de precios entre los distritos. Sin embargo, en los últimos 5 años se ha ido reduciendo e incluso en los distritos tradicionalmente impopulares, como el Weststadt de Braunschweig, los precios de los inmuebles han subido mucho. En este contexto, hay que decir que el Weststadt tiene una infraestructura absolutamente intacta y el distrito es mucho mejor que su imagen. Por cierto, en nuestra página web hemos publicado un informe de distritos con los 13 distritos actuales, incluido el informe de mercado de Braunschweig.

Distritos con potencial de desarrollo:

• Veltenhof
• Vuelve
• Watenbüttel

Los inversores podrían examinar de cerca estos distritos.

Invertir en diferentes tipos de bienes inmuebles: ¿qué vale la pena?

FIV: En su opinión, ¿qué tipo de inmuebles tienen futuro en Braunschweig, en qué se debería invertir? ¿Pequeño, grande, existente, de nueva construcción?

Adner & Partner: Según nuestro estudio de mercado actual, los pisos de 3-4 habitaciones son los más buscados en Braunschweig. Los pisos con 2-2,5 habitaciones le siguen de cerca.
Los pisos de entre 76 y 95 m² están muy solicitados. Les siguen los pisos de entre 56 y 75 m², que se buscan casi con la misma frecuencia que los pisos de entre 96 y 110 m². En resumen, se puede deducir que el piso de 3-4 habitaciones con una superficie habitable de entre 76 y 95 m² es la propiedad de alquiler ideal.

Se busca con frecuencia en Braunschweig:

• Piso de 2 a 2,5 habitaciones
• Piso de 76-95 m²
• Piso de 96- 110 m²

Sin embargo, la evaluación también muestra que, desde el punto de vista del inversor, puede tener sentido utilizar pisos de 2,5 habitaciones. Es importante que haya espacio para una pequeña oficina en casa. Además, según nuestra experiencia, un piso que se vaya a alquilar rápido y bien debería tener un balcón. Será perfecto si el baño tiene una ventana. El hecho de que se trate de un edificio nuevo o de uno ya existente lo decide la cartera del inversor. Mi preferencia personal es el piso de nueva construcción.

Errores típicos al comprar un inmueble: lista de comprobación

FIV: Por último, una pregunta más: ha mencionado los errores típicos en la compra de una propiedad. Muchos compran, pero algunos también quieren vender. Como agente inmobiliario con experiencia en Braunschweig, ¿qué consejos puede dar a quienes venden un inmueble por primera vez? ¿Cuáles son los primeros pasos y cómo se vende con éxito un inmueble en Braunschweig?

Adner & Partner: La venta de un inmueble es un proceso complejo en el que hay que tomar muchas decisiones y planificar y procesar cuidadosamente todos los pasos individuales uno tras otro. Una preparación y una planificación minuciosas son los secretos más importantes para el éxito de la venta de un inmueble. Esto se aplica tanto a los vendedores que quieren vender sin agente inmobiliario como a los agentes inmobiliarios. El éxito de una transacción inmobiliaria radica en la preparación. Esto incluye también la selección del agente inmobiliario.

Mi recomendación es elegir un corredor de la región.

Aquí es donde el agente inmobiliario regional juega sus ventajas, ya que conoce su zona de actividad. Un agente inmobiliario de la región sabe por su trabajo diario cómo funciona el mercado inmobiliario local y qué características especiales prevalecen. Por lo general, los llamados corredores híbridos que todos conocemos por los anuncios de televisión no pueden competir con ellos.

Aquí está de nuevo la oficina de la agencia Adner & Partner:

Las preguntas esenciales que debe responder un vendedor:

• ¿Cuándo debe venderse la propiedad?
• ¿Cuándo debemos mudarnos los inquilinos o yo mismo?
• ¿Qué estrategia de venta quiero utilizar?
• ¿Qué precio quiero conseguir y es realista?
• ¿Qué medios publicitarios (periódico, Internet) deben utilizarse?
• ¿Cuánto hay que invertir durante el proceso de venta?
• ¿Cómo puedo garantizar mi accesibilidad?
• ¿Qué información debo dar por teléfono?
• ¿Cómo me aseguro de que el comprador es solvente?
• Una vez aclaradas estas cuestiones, nada se interpone en el camino hacia el éxito de la venta de la propiedad.

Alquilar, comprar, vivir en Braunschweig

El mercado inmobiliario en Braunschweig es amplio, por lo que es importante encontrar el mejor agente inmobiliario para usted. En nuestro resumen encontrará los 10 mejores agentes inmobiliarios de Braunschweig, que pueden hacer posible su sueño de tener una propiedad.

• Agente de bolsa Brunswick

¿Primer piso? Paso a paso hacia la inversión de capital

Comprar tu propio piso – En cuanto te mudas a tu primer piso propio, para la mayoría de la gente es alquiler, alquiler, alquiler. Todos los meses vas a trabajar muchas horas para gastar la mayor parte en el próximo alquiler que vence a principios de mes. No es de extrañar que muchos jóvenes empiecen a pensar en comprar un condominio lo antes posible.

• Comprar el primer piso

Casa, condominio & Co: Venta de inmuebles

El procedimiento para vender una propiedad depende en gran medida del tipo de propiedad. Son necesarios diferentes pasos y documentos en función del tipo de propiedad. En general, a la hora de vender una propiedad, debe considerar primero si quiere o no contratar a un agente inmobiliario. También debe vigilar los factores de aumento y disminución del valor.

Compra y venta (externa y gratuita)

Aprende de los expertos. En Lukinski puede encontrar muchos, muchos más artículos de guía de forma gratuita. Aquí puede aprender todo lo que necesita saber sobre la compra de bienes inmuebles de forma gratuita. Comience con la compra de bienes inmuebles en general, y luego pase a su tipo específico de bienes inmuebles, desde un piso hasta una casa, un edificio de apartamentos o la compra de un terreno. También es importante todo lo relacionado con el contrato de compraventa (¿quién paga los gastos?), los gastos accesorios de la compra y el ahorro de impuestos con los inmuebles. a través de formas jurídicas como una sociedad anónima inmobiliaria o una fundación familiar.

Pero los agentes inmobiliarios de lujo también escriben cada semana nuevos artículos sobre el tema de la venta de inmuebles. Con páginas de asesoramiento más específicas sobre la venta de una casa, la venta de un piso y la venta de varias viviendas y terrenos.

Valoración, declaración de división y documentos importantes

Los pisos son especialmente populares entre las personas que empiezan su carrera y las parejas jóvenes. Son económicos, permiten vivir en el centro de la ciudad y a menudo constituyen la base perfecta para la primera vivienda propia. Pero no todos los pisos son iguales. Mientras que en grandes ciudades como Berlín y Hamburgo se demandan sobre todo pisos de una sola planta, los amantes del aire libre suelen preferir un piso con terraza. Los almacenes altos y los espacios industriales del pasado se están convirtiendo cada vez más en loft de la era moderna y gozan de una gran demanda debido a sus altos muros y a sus amplias plantas.

El piso dúplex de dos plantas y el exclusivo ático de la última planta representan la clase superior de pisos aquí.

Valoración de una vivienda: factores de gradación y depreciación

Una de las preguntas más importantes a las que tiene que enfrentarse como vendedor es: ¿Cuánto vale realmente mi piso? Hay varios factores que, en última instancia, influyen en el valor de su propiedad. Para obtener un valor de venta aproximado, primero vale la pena echar un vistazo:

• Ubicación del piso
• Infraestructura
• Equipo

La ubicación geográfica del piso, es decir, la zona residencial inmediata, puede suponer un aumento de valor para usted en este punto y, por experiencia, siempre resulta ser un buen argumento de venta. Cuanto mejor sea la ubicación del piso, más caro será su valor. Lo mismo ocurre con la conexión al transporte público y la proximidad a hospitales, lugares culturales y similares.

Cuanto más cerca de la vida pública, más valor añaden estos factores.

Además de estos factores blandos y duros que influyen en el valor, también es importante el índice de criminalidad del barrio. También aquí se aplica el principio. Cuanto más seguro, mejor. Sin embargo, el índice de criminalidad no es sólo un número, sino también la sensación de seguridad. Así, este factor puede definirse como un «factor mixto» en la valoración de la vivienda.

Por encima de todo, las renovaciones y modernizaciones aumentan el valor:

Calcula el precio de compra: Criterios para determinar el valor

Ahora que ya sabe a grandes rasgos qué factores influyen en la valoración de la vivienda, entremos en un poco más de detalle. En el segundo paso, ahora hay que mirar los otros criterios para determinar el valor de su propiedad:

1. Año de fabricación
2. Planta baja
3. Número y tamaño de las habitaciones
4. Balcones, terrazas y cenadores
5. Bienes comunitarios

Debido a la inferioridad del tejido constructivo de la época, los propietarios de pisos de los años 60 y 70 tienen que contar, lamentablemente, con un descuento en el precio actual. Sin embargo, los propietarios de un piso reformado en un edificio antiguo (construido antes de 1945) o de un piso moderno en un edificio nuevo pueden esperar un aumento del valor del inmueble.

Los lofts y los áticos también se venden más rápidamente que los pisos de planta baja debido a su popularidad. Estos suelen tener una reducción del valor de las ventas de hasta el 30%. También se considera que los áticos convertidos y los ascensores hasta el último piso aumentan el valor.

-30% para los pisos de la planta baja

Además del tamaño y el número de habitaciones, los extras como los balcones, las terrazas y los invernaderos también son decisivos para determinar el valor. Dependiendo del diseño y del número de metros cuadrados, estos pueden ser considerados como espacio habitable adicional. Los bienes comunes en forma de instalaciones exteriores bien mantenidas, escaleras y ascensores también pueden tener un efecto positivo en el valor de venta como parte de una comunidad de propietarios.

• Lea más: Vender un piso

Las ciudades más caras para los condominios en Alemania – ranking

Tanto si vende su piso como si busca un condominio como comprador. Siempre es bueno conocer el mercado inmobiliario actual en toda Alemania. Este gráfico le ofrece una visión general de las ciudades de Alemania con las viviendas más caras.

Documentos para la valoración de la vivienda

Los siguientes documentos son importantes para determinar el valor exacto de su piso:

1. Extracto del registro de la propiedad
2. Declaración de división
3. Plano de la planta
4. Acta de la reunión de propietarios
5. Declaración de subsidio de vivienda de los últimos tres años
6. Resumen de la reserva de mantenimiento
7. Prueba de seguro
8. Certificado energético
9. En su caso, una copia del contrato de arrendamiento si su piso es de alquiler.

Los formularios de casas y pisos de un vistazo: Lista

En el mercado inmobiliario, hay una gran variedad de tipos de construcción. Tanto en el ámbito de los pisos como en el de las casas, hay muchas formas y tipos según los cuales se diseña una propiedad. Estos se dividen en diferentes formatos. Aquí hemos enumerado algunos de los tipos de casas y pisos más comunes. Puede encontrar más información sobre el tipo de propiedad respectivo en el artículo correspondiente haciendo clic en el enlace correspondiente.

Tipos de casas de un vistazo: Del bungalow a la casa prefabricada

Aquí encontrará una lista con un resumen de todas las formas de casa más comunes. El artículo enlazado le proporciona más información sobre la forma de casa respectiva, le presenta las características y definiciones, y también aprende qué tipo de casa es adecuada para quién y por qué. Además, presentamos las ventajas e inconvenientes de cada tipo de casa en los artículos correspondientes.

• Bungalow
• Casa adosada
• Casa unifamiliar
• Casa con entramado de madera
• Casa de vacaciones / casa de fin de semana
• Casa de la playa
• Casa prefabricada
• Casa de campo
• Casa masiva
• Casa adosada
• Villa
• Casa de bajo consumo
• Casa de energía cero
• Casa pasiva

Resumen de los tipos de pisos: Edificio antiguo plano a sótano

El mercado de la vivienda es muy competitivo y hay muchos tipos de vivienda que tienen ciertas características. En los artículos correspondientes, encontrará definiciones e información sobre el tipo de piso respectivo, así como una lista de posibles ventajas y desventajas del mismo.

• Piso del edificio antiguo
• Plano
• Ático
• Piso de la abuela
• Plano
• Loft
• Piso dúplex
• Ático
• Piso en el sótano
• Piso con terraza

Vender una casa: impuestos, costes y proceso de venta

Las viviendas unifamiliares se encuentran entre las propiedades preferidas de los alemanes en casi todos los estados federados. Como su nombre indica, están ocupados por una familia, una pareja o una sola persona. Hay casas unifamiliares de todas las formas, colores y tipos: desde el moderno chalet urbano hasta la romántica casa maciza con jardín, pasando por la casa eficiente respetuosa con el medio ambiente.

Off Market Deals: Venta de inmuebles de lujo gracias a la adquisición independiente

Si su propiedad se encuentra en los rangos de precios superiores, entonces vale la pena considerar su venta fuera del mercado. Fuera del mercado significa que la venta no tiene lugar públicamente, sino que se vende internamente. Especialmente los personajes públicos, como las celebridades, los políticos y algunos miembros de la nobleza, prefieren este tipo de adquisición. Depende de usted si quiere vender su casa con o sin agente inmobiliario. Lo único importante aquí es una buena red. Lo ideal es recurrir a un agente inmobiliario que también esté especializado en propiedades fuera de mercado y que, por tanto, disponga de una amplia red de posibles compradores.

Vender una casa sin agente inmobiliario: lista de comprobación definitiva

Al principio, muchas personas piensan que tienen que confiar en un agente inmobiliario para la venta de su casa. Sin embargo, no siempre es así. También es posible vender su casa con éxito por su cuenta y también hay una serie de ventajas. Sin embargo, para que pueda estimar lo que tendrá que pagar por una adquisición sin intermediario, aquí le ofrecemos un resumen:

1. Determinación del precio de venta mediante valoración
2. Exposición – o creación de anuncios
3. Recopilación de los documentos necesarios
4. Desarrollo de una estrategia de ventas
5. Contacto con las partes interesadas
6. Organización y ejecución de las citas de visualización
7. Elaboración de un contrato de venta
8. Percepción del nombramiento de notario

Valoración de la vivienda: valor de mercado, valor liquidativo & Co.

La valoración de la vivienda sirve en última instancia para calcular el precio de compra. Por supuesto, antes de dar los siguientes pasos para vender su propiedad, tiene que fijar el precio. Hay varios factores que desempeñan un papel importante en la valoración de su propiedad. Entre ellos se encuentran, por ejemplo, las micro y macroinstalaciones, el ruido de fondo, la ubicación y las perspectivas.

En este contexto, también se habla de un valor de mercado y de un valor patrimonial neto de su casa, que se incluye en la valoración de la misma. El primero es el precio que se calcula en varios momentos utilizando diversos criterios, mientras que en el valor neto de los activos influyen los costes de producción de la propiedad y el valor estándar del terreno.

Vigile los costes de las compras auxiliares: Impuesto de sucesiones y gastos notariales

A menudo, al vender una casa también se producen gastos secundarios. Estos suelen correr a cargo del comprador. Mientras que la transferencia en el registro de la propiedad y los gastos notariales son pagados por ambas partes, el impuesto de sucesiones también se debe en el caso de una herencia. Esto depende, entre otras cosas, de la cuantía individual exenta de impuestos. No olvide que esta normativa difiere de un estado a otro.

Mientras que en Schleswig-Holstein estos costes adicionales pueden suponer hasta el 15% del precio de venta, en Baviera sólo suponen alrededor del 10%.

Otro consejo: si hay un préstamo impagado sobre la casa, merece la pena negociar con el comprador la asunción del préstamo. Merece la pena conocer la opinión de un experto en la materia.

Tenga también en cuenta que para los inmuebles ocupados por el propietario hay un periodo de dos años durante el cual no tiene que pagar impuestos por el beneficio de la venta. Esto significa que deben transcurrir al menos dos años entre las fechas de escrituración de la compra y la venta.

Los documentos y contratos más importantes de un vistazo

La decisión de vender su casa está tomada. La lista de comprobación para comprar una casa está lista y ya ha decidido el precio de venta. Ahora sólo tienes que reunir todos los documentos importantes.

1. Planos de planta
2. Plano del sitio
3. Extracto del registro de la propiedad
4. Certificado de seguro contra incendios
5. Resumen de los costes auxiliares
6. Listado de todos los trabajos de renovación
7. Fotos
8. Certificado energético actual
9. La indicación del espacio vital
10. Cualquier contrato de arrendamiento existente
11. En el caso de varios propietarios, la indicación de la estructura de propiedad
12. Una descripción detallada del objeto

Atención a los contratos de alquiler existentes

Si su casa, o al menos una parte de ella, está alquilada, debe tenerlo en cuenta a la hora de vender. Todavía puede vender su propiedad, pero debe poder justificarlo. Incluso si las obras de renovación o demolición son el motivo de la venta de la casa, hay que explicárselo al inquilino.

• Puede obtener más información en Vender una casa

Comparación de precios definitiva: esto es lo que cuesta una casa en las ciudades alemanas – Estadísticas

Los precios de los pisos, casas y demás varían considerablemente en la República Federal de Alemania. He aquí algunas estadísticas generales sobre los precios de compra de las viviendas unifamiliares. Los precios de compra en Bremen, Rostock, Erfurt y Leipzig suelen ser más bajos. Ciudades como Colonia, Berlín y Hamburgo se sitúan en la zona media en cuanto a precios. A la cabeza de los precios de compra más caros se encuentra la capital bávara, Múnich.

Edificio de apartamentos: contratos de alquiler, precio de venta & Co.

Dado que la venta de un edificio de apartamentos no deja de ser una venta de vivienda, el proceso es similar en este caso. Sin embargo, como hay varias partes implicadas, hay algunos pasos adicionales. Por supuesto, hay que tenerlos en cuenta a la hora de planificar el proceso de venta. Como siempre, lo ideal es que ya tenga en mente una propiedad de seguimiento y que ya haya pensado en el precio de venta de su edificio de apartamentos.

Preguntas que debe hacerse: inquilino, penalización por reembolso anticipado y derecho de tanteo

He aquí un resumen de los aspectos más importantes en los que debe pensar de antemano para evitar sorpresas desagradables a la hora de vender.

1. ¿Tiene una propiedad de seguimiento a la vista?
2. ¿Es necesario renovar o reformar la casa?
3. ¿Tiene todos los documentos necesarios, como la declaración de división, el seguro del edificio, el acta de la junta de propietarios, las facturas de los servicios públicos, la lista de alquileres, etc.?
4. ¿Hay que pagar penalizaciones por reembolso anticipado?
5. ¿Tiene una visión general de los costes de mantenimiento?
6. ¿Piensa vender también las existencias?
7. ¿Existe el derecho de tanteo?
8. ¿Qué opina de la valoración de la vivienda?

Valoración de un edificio de apartamentos: procedimiento y costes

La cuestión es compleja. Los factores micro y macro desempeñan naturalmente un papel importante en la determinación del precio de venta. Por supuesto, esto también incluye la ubicación, las propiedades comparables, la estructura del edificio, etc. El método utilizado para determinar el valor depende del tipo de propiedad. Sin embargo, en general se aplica la siguiente regla: el precio de compra debe estar siempre bien fundamentado, orientado al mercado y ser realista. Hay un total de cinco procedimientos para ello:

1. Método del valor comparativo
2. Método de las ganancias capitalizadas
3. Método del valor real
4. Procedimiento residual
5. Determinación del valor del préstamo hipotecario

Por supuesto, el precio no se calcula hasta el último céntimo. El precio final de compra se determinará más adelante y se basa principalmente en el valor estimado de su casa. En principio, sin embargo, puede recordar que la valoración de un inmueble inferior a 150.000 euros costará unos 1.500 euros. Si su propiedad está valorada en más de 1 millón de euros, al final le costará 3.000 euros.

Para el cálculo, se realiza primero una valoración aproximada. Por lo tanto, el precio de la tasación final se basa, en la mayoría de los casos, en el valor estimado del inmueble a valorar.

El valor material y el valor de mercado influyen en el precio de venta

La valoración y el precio de venta final pueden diferir, como ya se ha explicado. Para la determinación del precio final, no sólo es decisivo el valor del activo, sino también el valor de mercado. El valor del activo le indica el valor objetivo de su casa en términos de año de construcción, mobiliario, tejido del edificio, etc. El valor de mercado (a menudo llamado valor de mercado) es el valor de la propiedad. El valor de mercado (a menudo también llamado valor justo de mercado) es aquel con el que se relaciona el precio de venta. Aquí se relacionan los factores relevantes para el entorno y los factores específicos del mercado. Si la demanda es alta y las ofertas son bajas, el valor de mercado suele ser ahora superior al valor del activo.

Consejo: Las renovaciones y modernizaciones aumentan el valor

Especialmente cuando se vende un edificio de apartamentos, también vale la pena considerar las renovaciones y modernizaciones. Estos siempre aumentan el valor de la propiedad. Por ejemplo, las manchas de humedad en las paredes y el moho deben eliminarse ahora. El parqué dañado y los marcos de las ventanas viejos también marcan la diferencia. Asegúrese siempre de que se reparen todos los daños. De lo contrario, en el peor de los casos, también se puede anular una venta por encubrimiento.

Si además quiere vender sus muebles de interior y exterior, este es también un factor que aumenta el valor:

Documentos para la determinación del valor de mercado

Para que sepa qué documentos son importantes a la hora de determinar el valor de mercado, le ofrecemos aquí un resumen:

• Extracto del registro de la propiedad
• Planos del edificio, planos de planta, secciones
• Descripción del edificio
• Plano del terreno y mapa catastral
• Cálculo de la superficie habitable
• Certificado energético

En el caso de la propiedad del condominio, también necesita los siguientes documentos:

• Actas de las tres últimas juntas de propietarios
• Plan de negocio
• Declaración de división (registro de la propiedad)
• Declaración del subsidio de vivienda

En el caso de las propiedades de renta, también puede necesitar:

• Costes de explotación
• Listas de alquiler
• Contratos de alquiler

Se pueden ver los derechos y gravámenes:

• Documentos notariales
• Entradas especiales (derechos de paso, derechos residenciales, etc.)

Precios de la vivienda en las ciudades más populares de Alemania

Elegir libremente el lugar de residencia, eso es lo que desean muchas personas. Pero la pregunta es ¿hacia dónde? Cada uno de los estados federados y ciudades de la República Federal de Alemania tiene su propio encanto y ventajas. Lo ideal es que puedas encontrar un trabajo rápidamente, que tu propiedad se ajuste a tu presupuesto y que una infraestructura estable sea también muy importante para la mayoría de la gente. Para ayudarte a decidir tu próxima vivienda, tenemos para ti los planos de la ciudad y los precios por metro cuadrado de Berlín, Hamburgo y Múnich.

Berlín: la capital alemana es muy popular entre los inversores

Como capital de la República Federal de Alemania, es el centro de la política europea. Aquí se encuentra la sede del gobierno, así como una multitud de monumentos históricos. El mercado de trabajo también se mantiene estable desde hace años: casi ninguna otra ciudad europea cuenta regularmente con tantas empresas de nueva creación como Berlín. Aquí confluyen diferentes culturas, religiones e influencias que conforman el ambiente berlinés. Otra ventaja:

Berlín goza de una popularidad cada vez mayor entre los inversores inmobiliarios

Mapa de la ciudad: Pankow, Lichtenberg, Marzahn & Co.

La capital alemana, Berlín, está formada por 12 distritos y 96 barrios. Además, la ciudad ofrece mucha variedad debido a su rica historia y a su papel como capital de la República Federal de Alemania y es popular no sólo entre los turistas no europeos, sino también entre las generaciones más jóvenes.

Precios por metro cuadrado: De Hellersdorf a Berlín Mitte

En el barrio berlinés de Hellersdorf se puede pagar algo menos de 2.100 euros por metro cuadrado. Las zonas más caras, en cambio, se encuentran en Berlín Mitte y Dahlem. Este es el resumen:

• Hellersdorf: 2.100 euros por metro cuadrado
• Hohenschönhausen, Reinickendorf, Spandau, Tempelhof y Marzahn: 2.500 – 3.000 euros por metro cuadrado
• Berlín Mitte y Dahlem: 6.000 euros por metro cuadrado

Aquí puede ver la evolución de los precios de la vivienda en Berlín desde 2005 hasta 2020.

Hamburgo: la ciudad hanseática atrae sobre todo a los jóvenes

Mientras que Berlín es un centro político, Hamburgo ocupa una posición económica importante para Alemania. La Speicherstadt está bien conectada con otros países europeos, lo que también se refleja en la amplia oferta gastronómica. Eta 110.000 nuevos ciudadanos han llamado a la metrópoli del Elba su nuevo hogar desde el año pasado. La situación económica de la ciudad hanseática y sus exclusivas zonas residenciales atraen regularmente a personas con altos ingresos e inversores.

Mapa de la ciudad: Altona, Bergedorf, Wandsbek & Co.

Hamburgo consta de siete distritos o barrios:

• Altona
• Bergedorf
• Medio
• Harburg
• Eimsbüttel
• Norte
• Wandsbek

Desde románticas villas a orillas del Elba hasta modernos pisos en el centro de la ciudad, Hamburgo no deja nada que desear y ofrece algo para todos. Por eso no es de extrañar que la ciudad hanseática sea cada vez más popular, sobre todo entre estudiantes y jóvenes professionales. Aquí puede ver una visión general de la ciudad:

Precios por metro cuadrado: Los condominios del Alster se revalorizan

Al sur del Elba encontrará precios bastante razonables (unos 2.500 euros por metro cuadrado), mientras que los precios más altos, a partir de 7.500 euros por metro cuadrado, se encuentran principalmente en el Alster y en las zonas de lujo del Elba.

Aquí puede ver la evolución de los precios de la vivienda en Hamburgo desde 2008 hasta 2020.

En Múnich: La mayor densidad de multimillonarios en la República Federal de Alemania

La calidad de vida en la capital bávara también sitúa a Múnich en la lista de las mejores ciudades de Alemania. La arquitectura tradicional, combinada con el estilo metropolitano y la comodidad típica de Baviera, es especialmente popular entre los multimillonarios y empresarios de todo el mundo.

Mapa de la ciudad: Distritos pequeños con una alta calidad de vida

Múnich consta de 29 distritos y 25 barrios. Los tres distritos más populares de la capital bávara se caracterizan sobre todo por su alta calidad de vida y, por tanto, son los más populares entre los cazadores de pisos:

• Neuhausen-Nymphenburg
• Trudering-Riem
• Schwabing Oeste

Aquí está el mapa de nuevo:

Precios por metro cuadrado: Múnich es la ciudad más cara de Alemania

Múnich es conocida por albergar el mayor número de multimillonarios de la República Federal. Por eso no es de extrañar que el precio de compra de un condominio en Múnich sea el doble de caro que en cualquier otro lugar.

Aquí puede ver los precios de la vivienda en Múnich en comparación con los precios de la vivienda en toda Alemania.

Estructuración fiscal en la venta de inmuebles: ocupación por el propietario y subvenciones estatales

¿Cómo ahorrar impuestos al vender un inmueble? El problema: muchos propietarios caen aquí en la trampa fiscal y pagan dinero innecesariamente. La solución: la estructuración fiscal. El inversor inmobiliario y asesor fiscal Alex Fischer da regularmente consejos para los vendedores en YouTube y en su blog.

Consejo: Deducción fiscal de los gastos del agente inmobiliario

Esto también es posible por partes. Quien adquiera una nueva propiedad después de venderla puede ahora deducir los gastos de intermediación a efectos fiscales. Pero sólo si la casa o el piso se alquila posteriormente. Lamentablemente, la deducción lineal de las tasas no es posible para los propietarios.

También son deducibles los gastos de intermediación en la búsqueda de un inquilino.