Alquilar, comprar, vivir en Frankfurt

Un buen comienzo en el mundo inmobiliario es siempre la compra del primer piso. En su entrevista con nosotros, Rainer Ballwanz explica sus experiencias con las propiedades en una buena ubicación A. El rendimiento aquí depende del tipo de casa o piso. Por ejemplo, los microapartamentos tienen diferentes posibilidades de explotación que las casas unifamiliares. La ubicación del meso también es decisiva para los precios, ya sea en Hausen, Bockenheim y otros distritos como el Gutleutviertel o Eschersheim.

Esto es Frankfurt en Alemania:

Frankfurt de cerca:

Alquilar: Contrato y liquidación

Después de la compra exitosa de la propiedad y la finalización del contrato de compra, naturalmente quiere amueblar su propiedad recién adquirida de acuerdo con sus necesidades individuales. Desde el mobiliario del salón hasta el diseño del jardín, nada se interpone en el camino de su imaginación creativa.

Comprar: Rendimiento a través de los bienes inmuebles

En nuestra entrevista lo aprenderá todo sobre los inmuebles y las rentabilidades en Fráncfort. ¿Debería comprar una propiedad en Fráncfort o merece más la pena comprar cerca, por ejemplo en Offenbach o Wiesbaden?

Entrevista a un agente inmobiliario sobre el sector inmobiliario en Fráncfort

¿Su primer condominio o inmueble como inversión? En esta entrevista aprenderás los consejos y trucos más importantes. Comprar, alquilar, vivir en Fráncfort, pero también consejos para las inversiones de capital. Nosotros hacemos las preguntas y él da las respuestas.

El equipo inmobiliario de Frankfurt: Ballwanz Immobilien

FIV: Antes de hablar de Fráncfort y de su mercado inmobiliario y de sus recomendaciones para inquilinos y compradores, nos gustaría saber un poco más sobre su agencia Ballwanz Immobilien. ¿Podría resumir brevemente para nuestros lectores a qué se dedica su agencia y en qué está especializada?

Rainer M. Ballwanz: Ballwanz Immobilien se ha especializado desde hace 30 años en tareas y retos residenciales en Fráncfort del Meno. Con un equipo altamente especializado, asesoramos a ciudades y municipios sobre conceptos para áreas de construcción planificadas, así como a promotores inmobiliarios y promotores de proyectos sobre conceptos de productos para nuevos proyectos de construcción. Por supuesto, también nos ocupamos de la comercialización de estos nuevos proyectos de construcción sobre la base de estrategias de marketing y comunicación desarrolladas internamente.

Estamos igualmente dispuestos a asesorar a los vendedores privados y a los propietarios de inmuebles residenciales y a intermediar en los contratos de compra y alquiler. En todas nuestras actividades, la atención se centra en el individuo. Nuestro objetivo es satisfacer sus deseos y necesidades.

Rainer M. Ballwanz y su equipo inmobiliario de Frankfurt en la reunión:

Inmuebles con potencial en Fráncfort

FIV: Como agente inmobiliario en Fráncfort, ¿qué propiedades prefiere intermediar personalmente?

Rainer M. Ballwanz: Preferimos intermediar en inmuebles cuya relación precio/rendimiento sea correcta desde el punto de vista de la demanda. En el caso de los proyectos de nueva construcción, también existe la exigencia de que los edificios se integren orgánicamente en el desarrollo urbano a través de su arquitectura y calidad y cumplan con su responsabilidad en el espacio público.

Barrios populares con futuro: Alquileres en Fráncfort

FIV: Distritos para solteros, familias y compañía – Para los que aún no viven en Fráncfort y quieren mudarse a esta ciudad, ¿qué distritos tienen futuro? ¿A qué lugar de Fráncfort hay que mudarse si se quiere vivir bien?

Rainer M. Ballwanz: Fráncfort es bastante pequeña geográficamente en comparación con otras grandes ciudades alemanas, por lo que en realidad todos los distritos cuentan con una muy buena infraestructura y buenas conexiones con el núcleo de la ciudad.

¿Propiedad en Sachsenhausen, Bockenheim o el Ostende de Frankfurt?

Están las zonas residenciales establecidas, como Westend, Nordend o Sachsenhausen, donde puede ser un poco más caro, pero es un gran lugar para vivir. Si prefiere más urbanidad, debería buscar en Bornheim o Bockenheim, por ejemplo. Además de los barrios de Gallus y Gutleut, el Ostend de Fráncfort es uno de los distritos con más futuro en los últimos años. Si se muda a Fráncfort con una familia, debería echar un vistazo a las nuevas promociones de viviendas en Rebstock, Riedberg o el Barrio Lyoner.

Alquilar: ¿Merece la pena? Alquileres en Frankfurt

FIV: Los alquileres son un gran tema, en toda Alemania. ¿Cómo ha evolucionado el mercado inmobiliario y los alquileres en Fráncfort en los últimos años y cómo lo hará en el futuro?

Rainer M. Ballwanz: La oferta y la demanda también regulan naturalmente los alquileres en la ciudad de Fráncfort, que lleva años creciendo demográficamente en unos 5.000 a 10.000 habitantes. Los alquileres de las viviendas aumentan de forma sostenida y se sitúan ya en un nivel elevado en comparación con la media nacional. En el caso de los pisos existentes, cabe esperar un alquiler medio de 11 a 13 euros por metro cuadrado, pero en el caso de los edificios nuevos, dependiendo de la ubicación y la calidad, los alquileres oscilan entre 16 y 20 euros por metro cuadrado. Si quieres vivir en uno de los modernos y expuestos rascacielos en un lugar céntrico, tienes que calcular un poco más.

Los precios de los alquileres en Fráncfort de un vistazo:

En resumen, en Fráncfort y sus alrededores se pueden esperar los siguientes alquileres medios:

• Pisos existentes: Alquiler medio de 11,- a 13,- €/m2
• Edificios nuevos: Alquiler medio de 16,- a 20,- €/m2
• Edificios de gran altura en lugares céntricos: alquiler medio superior a 20 euros/m².

Aumento de los precios de los pisos de alquiler de nueva construcción: ¿Alternativas?

Rainer M. Ballwanz: Debido a que las reservas de espacio para nuevos edificios en el área urbana de Fráncfort son muy limitadas, cabe suponer que seguirá habiendo una oferta insuficiente en el mercado y que, por tanto, los precios de los pisos de alquiler seguirán subiendo.

Deberíamos aprender que Fráncfort no consiste sólo en el área de la ciudad propiamente dicha, sino que hay un gran número de comunidades urbanas y circundantes, excelentemente conectadas, que «se sienten» como si pertenecieran a la ciudad de Fráncfort. Estas localidades de Fráncfort del Meno, como Bad Vilbel, Neu-Isenburg u Offenbach, son sin duda una buena alternativa para quienes buscan un lugar para vivir. Y normalmente a un nivel de precios más favorable.

Riesgo manejable para los inversores de capital en Fráncfort

FIV: En Alemania, la gente alquila más que compra. ¿Qué le recomendaría a una pareja joven o incluso a una persona soltera, que alquila o compra en Fráncfort?

Rainer M. Ballwanz: Eso depende de las circunstancias personales y de la viabilidad financiera. La respuesta a esta pregunta requiere siempre una consideración individual. Aquellos que básicamente quieren invertir en bienes inmuebles, ya sea para su propio uso o como inversión de capital, pueden sin duda hacerlo con la propiedad adecuada en Frankfurt con un riesgo muy manejable.

La probabilidad de perder dinero en una propiedad residencial con un periodo de inversión de más de 10 años es bastante irreal. Si viene a Fráncfort por trabajo y sabe que probablemente sólo se quedará en la ciudad de uno a tres años, debería buscar más bien una propiedad de alquiler que se adapte a esta etapa actual de su vida.

Comedor y sala de estar en un ático:

Foto: XOXO Studios

Comprar una casa y un condominio: cómo evitar los errores de compra

FIV: Las personas que alquilan en Fráncfort son relativamente flexibles y pueden mudarse si es necesario. Cualquiera que compre una propiedad, independientemente de si es su propia casa o un condominio, está al menos atado a la propiedad a largo plazo a través del préstamo o la financiación. Según su experiencia como agente inmobiliario, ¿cuáles son los errores típicos del primer comprador y cómo se pueden evitar?

Rainer M. Ballwanz: El mayor error es creer que los precios de los inmuebles en la región del Rin-Meno volverán a bajar a largo plazo. Suponiendo que el mundo siga más o menos igual que lo conocemos, los precios se moverán lateralmente como mucho debido a influencias externas temporales. Es poco probable que sea más barato.

¡Tip! Evaluar correctamente el riesgo de inversión

En contra de la práctica habitual, recomendamos no valorar únicamente el precio de compra actual, que a menudo se percibe como demasiado elevado, a la hora de realizar una inversión. En nuestra opinión, es más importante evaluar el precio que puede alcanzar la propiedad en una reventa posterior y con qué probabilidad. Sólo así el comprador puede evaluar el riesgo o el posible éxito de su inversión.

Atención: adopte una visión a largo plazo de los tipos de interés de los edificios

Los tipos de interés de la construcción se encuentran desde hace tiempo en un nivel históricamente bajo, aunque actualmente están empezando a subir lentamente. Esto a veces tienta a los compradores potenciales a subestimar la carga posiblemente considerablemente más alta cuando el primer tipo de interés fijo expira. La financiación también debe ajustarse a las circunstancias individuales de los compradores y a sus planes de vida a largo plazo. Le recomendamos que busque a tiempo el asesoramiento de expertos financieros independientes.

Piso de alquiler en la Torre Omni:

No lo haga sin el conocimiento de los expertos

Un gran error es creer que, al comprar una propiedad residencial, es mejor hacerlo todo uno mismo, sin la experiencia de un abogado, un agente financiero o un agente inmobiliario, y así ahorrar dinero. Se supone que la digitalización ha hecho que los mercados sean más transparentes, al menos por el lado de la oferta. No lo creemos y aconsejamos, sobre todo a los que compran por primera vez, que busquen asesores de confianza que les guíen en el complejo proceso de compra. La decisión de comprar una propiedad suele estar impulsada por las emociones. Evaluar la evolución del valor esperado, establecer una financiación individual o evaluar los contratos de compra son, sin duda, tareas para expertos.

En resumen, lo que debe tener en cuenta

Todos los consejos sobre el tema de la propiedad de la vivienda y los condominios de los expertos de un vistazo:

• Los precios de los inmuebles en la región del Rin-Meno no volverán a bajar de forma sostenida
• Evaluar el riesgo de inversión a largo plazo
• Los tipos de interés de los edificios empiezan a subir lentamente
• La financiación debe considerarse a largo plazo
• No renuncie a los conocimientos de los expertos

Comprar en Fráncfort: tener en cuenta los costes accesorios

FIV: El precio de compra de un inmueble es una cosa, pero ¿qué gastos secundarios e impuestos deben tener en cuenta los compradores de Fráncfort?

Rainer M. Ballwanz: En Hesse, la compra de un inmueble conlleva un 6 % de impuesto sobre transmisiones patrimoniales, gastos notariales por la protocolización del contrato de compraventa y, en su caso, la creación de una carga inmobiliaria, así como los gastos del registro de la propiedad. Si a esto se le suman los gastos de intermediación, que pueden llegar a ser el 3,57% del precio de compra, de los que el comprador tiene que pagar la mitad, en el caso de los inmuebles existentes, pueden surgir unos costes de compra auxiliares del 10-12%.

Sin embargo, también hay que tener en cuenta la evolución de los precios de los inmuebles residenciales en Fráncfort, que han aumentado una media de aproximadamente el 8% para los pisos existentes y de aproximadamente el 9,5% para los pisos nuevos en los últimos 10 años. Esto significa que, con una previsión de evolución de precios similar para los próximos años, los costes accesorios relativamente elevados de la compra se compensarían con relativa rapidez.

Resumen de los costes de la compra de bienes inmuebles

Resumen de los costes de compra incidental en Fráncfort y sus alrededores:

• Impuesto sobre transmisiones patrimoniales –> 6 %.
• Costes de intermediación –> hasta el 3,57%.
• Gastos de notario

Total de costes de compra auxiliares = 10 – 12 %.

Habitación en el piso de alquiler Omniturm:

Comprar y alquilar en Fráncfort: consejos

FIV: Distritos de Fráncfort para la inversión inmobiliaria – Pasemos a los bienes inmuebles como inversión en Fráncfort, para los que quieren comprar y alquilar. Si nuestro lector decide comprar con posterioridad al alquiler: ¿Qué 2 distritos o incluso satélites alrededor de Frankfurt recomendaría a un comprador para su inversión de capital en Frankfurt? En su opinión, como experto, ¿dónde están las mayores oportunidades de futuro?

Tenga claros sus objetivos como inversor – Consejo 1

Respuesta: Al igual que en el mercado de valores, depende en gran medida del perfil del inversor. ¿Qué quiere conseguir? ¿Está dispuesto a asumir un cierto riesgo especulativo con una subida de valor quizás mayor o prefiere «dormir tranquilo» y apostar por una subida de valor menor con la mayor estabilidad de valor posible al mismo tiempo? ¿Qué horizonte temporal tiene previsto el comprador para su inversión?

Seguridad prioritaria: invertir en Westend y Nordend – Consejo 2

Una gran ciudad o metrópolis como Fráncfort siempre se desarrolla desde dentro hacia fuera. Aquellos que tienden a buscar la seguridad están excelentemente invertidos en las ubicaciones establecidas cerca del centro de la ciudad, como el Westend o el Nordend. El centro de Fráncfort y Ostende han evolucionado de forma excepcionalmente positiva en los últimos años y tienen el potencial de seguir siendo muy interesantes para los inversores de capital en el futuro.

Distrito de Fráncfort con potencial: Offenbach – Consejo 3

Si es usted un poco más visionario y le sobra tiempo, debería visitar Offenbach, que sólo está separada de Fráncfort por el río Meno. Suponemos que Offenbach podría ser uno de los mayores ganadores de la región del Rin-Meno en las próximas décadas.

Todos los consejos de un vistazo:

• Tener objetivos claros como inversor
• Sobre la seguridad prioritaria: invertir en Westend y Nordend
• Distrito de Fráncfort con potencial de futuro: Offenbach

Estos tipos de inmuebles tienen futuro: Construcción nueva y pisos

FIV: En su opinión, ¿qué tipo de inmuebles tienen futuro en Fráncfort, en qué se debería invertir? ¿Pequeño, grande, existente, de nueva construcción?

Tendencia inmobiliaria: microapartamentos, habitaciones para estudiantes y apartamentos de un dormitorio

Respuesta: En general, invertir en inmuebles residenciales será una buena decisión en Fráncfort en un futuro próximo. Aquellos que quieran diversificar su riesgo y no busquen el interés propio quizás deban comprar dos pisos pequeños en lugar de uno grande.

¿Construcción nueva, condominio o propiedad existente?

La construcción nueva tiene la ventaja de que los edificios se construyen según el estado actual de la técnica y la normativa de construcción y no hay que esperar ninguna inversión posterior en los primeros años. Si la ubicación del inmueble es más importante para usted, encontrará una oferta más amplia en los pisos existentes. Sin embargo, cuando se invierte en propiedades existentes, recomendamos comprobar de antemano si los requisitos legales que se esperan a medio plazo con respecto a la mejora de la eficiencia energética serán, en principio, factibles.

Por último, pero no por ello menos importante: los precios de las viviendas en edificios exclusivos de gran altura se han desarrollado de forma desproporcionada en Fráncfort y también representan un interesante subsegmento del mercado de inversión para el futuro.

Vender propiedades inmobiliarias: Asesor de ayuda

Por último, una pregunta más: ha mencionado los errores típicos en la compra de una propiedad. Muchos compran, pero algunos también quieren vender. Como agente inmobiliario con experiencia en Fráncfort, ¿qué consejos puede dar a quienes venden una propiedad por primera vez? ¿Cuáles son los primeros pasos y cómo se puede vender con éxito un inmueble en Fráncfort?

Respuesta: Recomendamos que los vendedores particulares de inmuebles consulten a un asesor experto que conozca los mecanismos de mercado/precio de forma analítica y sepa evaluar el valor del inmueble de forma fundamentada. Sólo así se puede conseguir el mejor precio posible en el plazo en el que el vendedor desea disponer del producto.

Muchas gracias a Rainer M. Ballwanz por la entrevista.

Alquilar, comprar, vivir en Gelsenkirchen

El mercado inmobiliario de Fráncfort es amplio, por lo que es importante encontrar el mejor agente inmobiliario para usted. En nuestro resumen, encontrará los 10 mejores agentes inmobiliarios de Fráncfort, que pueden hacer posible su sueño de tener una propiedad.

• Agente de bolsa de Fráncfort

¿Primer piso? Paso a paso hacia la inversión de capital

En cuanto te mudas a tu primer piso propio, para la mayoría de la gente es alquiler, alquiler, alquiler. Todos los meses vas a trabajar muchas horas para gastar la mayor parte en el próximo alquiler que vence a principios de mes. No es de extrañar que muchos jóvenes empiecen a pensar en comprar un condominio lo antes posible.

• Comprar el primer piso

Rendimiento del alquiler: ¿Qué es en realidad?

Si financia su propiedad comprada y la alquila, genera ingresos de los inquilinos. El rendimiento del alquiler pone su inversión en relación con los posibles ingresos por alquiler.

Esta sencilla fórmula facilita el cálculo del rendimiento del alquiler:

• Alquiler anual /inversión x 100 = rendimiento del alquiler

El factor de rendimiento de los alquileres puede utilizarse para determinar si los ingresos por alquileres cubren los intereses, el reembolso y los gastos de funcionamiento corrientes y si al final queda un excedente para acumular activos. Además, es la mejor manera de comparar las propiedades de rendimiento que se ofrecen.

Rendimiento y ubicación: factores dependientes

La ubicación es especialmente importante para el rendimiento de una propiedad. Además, depende del objetivo como inversor si uno quiere invertir en una propiedad de inversión o de renta.

¿De qué depende?

• Ubicación de la propiedad
• Estrategia de inversión/rendimiento o propiedad de inversión

Excursus: A – B- C- ubicación y sus rendimientos

Aquí hemos resumido brevemente los posibles rendimientos de los tres tipos de localización:

A- Ubicación:

• Baja rentabilidad
• Aumento del valor a largo plazo

Ubicación B-:

• Buen retorno
• Aumenta su valor de forma moderada pero constante

Ubicación C:

• Muy buen rendimiento
• Sin aumento de valor (+ mayor riesgo de desocupación)

Rendimiento del alquiler: ¿cuándo merece la pena?

Básicamente, cuanto más alto sea el rendimiento, menos tengo que pagar y más me pagan. En el mejor de los casos, incluso hay un excedente mensual que puede utilizarse para acumular activos directos.

He aquí algunos ejemplos de posibles rendimientos:

Capas A:

• Ubicación de primera A como Múnich Ø Rendimiento ~ 3%
• Las ubicaciones A, como Fráncfort Ø, rinden ~ 4 %.

Capas B:

• Una buena ubicación B como Dresde Ø rendimiento ~ 5 %
• Ubicación B como Nuremberg Ø rendimiento ~ 6 %

Capas C:

• Buena ubicación C como Wuppertal Ø Rendimiento ~ 7%.
• Ubicación C como Chemnitz Ø rendimiento ~ 8 %
• Ubicación C pobre como Krefeld Ø Rendimiento ~10%

El siguiente paso: edificio existente o nuevo

A la hora de comprar un piso, además de la cuestión de la ocupación por el propietario o la inversión de capital y la rentabilidad o la inversión inmobiliaria, uno se pregunta si debe invertir en una construcción existente o nueva. Ambas formas tienen sus ventajas e inconvenientes. En este artículo descubrirá cuáles son.

La ubicación correcta: ¿propietario o inversión de capital?

¿Dónde debería comprar exactamente mi primera propiedad? Para los propietarios e inversores de capital, así como para las propiedades de rendimiento o los inversores con el objetivo de revalorización, la decisión de la ubicación perfecta es correspondientemente diferente. Aquí volvemos a hacer el análisis para que te resulte más fácil encontrar la mejor ubicación para tus objetivos.

• La ubicación correcta

A- B- C- Ubicación: (Básica) Ubicaciones

La clasificación en ubicaciones A, B y C es una gran ayuda para identificar las ciudades y regiones donde se ofrecen propiedades en venta. Así, los distintos tipos de localización comparan zonas. Los mayores rendimientos van acompañados de una menor revalorización. Por lo tanto, dependiendo de la ubicación, se elige entre el rendimiento o la inversión inmobiliaria.

Aquí en resumen:

• Ubicación A (simplemente: metrópolis)
• Ubicación B (simple: gran ciudad / ciudad con desarrollo positivo)
• Ubicación C (simple: ciudad pequeña / campo estancado)

A- Ubicación: las metrópolis alemanas

Propiedades en ubicaciones metropolitanas codiciadas, con precios de compra elevados y rendimientos bajos, en definitiva, aquí es donde se encuentran las propiedades de inversión.

Inversión inmobiliaria: altos costes, bajos rendimientos

Si quiere comprar una propiedad en una ubicación A, necesita tener un buen capital inicial, porque las propiedades en ubicaciones A son caras. Las propiedades de inversión no aportan ningún o casi ningún flujo de caja a través de los ingresos por alquiler, ya que los precios por metro cuadrado son enormemente altos. Aunque el valor de la propiedad aumentará a largo plazo, el incremento del valor de la propiedad sólo puede asumirse mediante la especulación.

He aquí un breve resumen de las ventajas y desventajas de una propiedad en una ubicación A:

• Muy caro
• Los elevados precios del metro cuadrado, así como los costes de explotación, no pueden cubrirse con los ingresos por alquiler
• No hay flujo de caja inmediato a través de los ingresos por alquiler
• Apreciación del valor muy especulativa
• Pero: el valor de la propiedad aumenta a largo plazo, ya que las ubicaciones A son codiciadas.

Ubicaciones A en Alemania

¿Qué ciudades cuentan generalmente como localidades A? Aquí según la población:

• Berlín
• Hamburgo
• Múnich
• Colonia
• Fráncfort del Meno
• Stuttgart
• Düsseldorf

Aquí puede encontrar más información sobre Lagearten/ Immobilien-Erfahrung.de

Ubicación B-: las mejores piezas de Alemania

Las propiedades en ubicaciones B son propiedades en ciudades que están cerca de ubicaciones metropolitanas y/o ciudades de importancia regional, con precios de compra moderados y buenos rendimientos, en resumen, aquí es donde encontrará propiedades de rendimiento.

Rendimiento inmobiliario: flujo de caja constante, precios moderados

Se trata de ciudades cercanas a las áreas metropolitanas (localidades A), como Bonn en el caso de Colonia o Essen en el de Düsseldorf, así como de ciudades de importancia regional. Aquí se pueden encontrar precios de compra moderados y buenos rendimientos de alquiler. Esto significa que puede cubrir fácilmente todos sus gastos, ya sean reembolsos, gastos de funcionamiento o reservas, con los alquileres. De nuevo, los inquilinos y la Agencia Tributaria pagan la propiedad casi sin que usted tenga que hacer nada.

He aquí una breve descripción de las propiedades en las localidades B:

• Precios de compra moderados
• Los ingresos por alquileres cubren los costes, idealmente con un excedente
• Menor apreciación del valor que las propiedades en las ubicaciones A
• Flujo de caja directo a través de los ingresos por alquiler

Ubicación B en Alemania

Las ubicaciones B son, entre otras, las siguientes

• Leipzig
• Dortmund
• Alimentos
• Bremen
• Hannover
• Nuremberg
• Wuppertal
• …

C- Ubicación: Pequeña pero bien – Se está volviendo rural

Las propiedades de ubicación C describen propiedades en ciudades, cerca de lugares metropolitanos, con un precio de compra moderado y un buen rendimiento, lo que significa propiedades de rendimiento con mayor riesgo.

Rentabilidad de los inmuebles: mayor riesgo por la desocupación

Las localidades C son ciudades con una estructura débil y/o ciudades y municipios en zonas rurales. Hoy en día, mucha gente se traslada a las grandes ciudades, por lo que el riesgo de desocupación es significativamente mayor para una propiedad en una ubicación C. El aumento del valor de la propiedad también es más difícil de calcular a largo plazo.

He aquí un breve resumen de las propiedades en la ubicación C:

• Bajo precio de compra
• Los ingresos por alquileres cubren todos los gastos
• Riesgo de desocupación y dilapidación
• «Buenas ofertas»

A- B- C- posición en la comparación: ¿Cuánto hay para mí?

En esta infografía puede ver fácilmente un resumen de los tres tipos de localización. Los inmuebles de la categoría A ofrecen la menor rentabilidad, pero tienen el menor riesgo y la mayor revalorización. Los inmuebles de ubicación B se encuentran en un punto intermedio, con una rentabilidad aceptable, un riesgo bajo y una revalorización media. Los inmuebles con ubicación C, por el contrario, son los que pagan la mayor rentabilidad, pero tienen un riesgo muy alto y una gran pérdida de valor.

Más información sobre A- B- C – Location/ Immobilien-Erfahrung.de

Al final, usted decide por sí mismo cuál es la ubicación más rentable para la compra de su propiedad.

Siguiente paso: Macro- Meso- Micro- Localización

¿Ya está metido de lleno en el tema de la compra del primer piso propio? Genial, porque una vez que se ha hecho una elección aproximada entre una ubicación A, B o C, ahora se pasa al análisis de la ubicación. Se trata de comparar los distritos de la ciudad y el barrio real. ¿Quieres saber cómo funciona esto? Entonces ha llegado al lugar adecuado.

Rendimiento frente a la inversión inmobiliaria

Rendimiento frente a inversión inmobiliaria: ¿qué es? ¿Cuál es la diferencia fundamental entre estas dos formas de inversión? ¿Y qué es exactamente una ubicación A, B o C? Lo más importante es que ambos tipos de inversión le reporten beneficios. Puede leer sobre la forma de beneficio aquí. Aquí podrá encontrar todo lo que necesita saber sobre la rentabilidad y la inversión inmobiliaria.

• Rendimiento frente a la inversión inmobiliaria

Alquilar, comprar, vivir en Frankfurt

Un buen comienzo en el mundo inmobiliario es siempre la compra del primer piso. En su entrevista con nosotros, Lydia Ishikawa explica sus experiencias con las propiedades en una buena ubicación A. El rendimiento aquí depende del tipo de casa o piso. Por ejemplo, los microapartamentos tienen diferentes posibilidades de explotación que las viviendas unifamiliares. La ubicación del meso también es decisiva para los precios, ya sea en Hausen, Bockenheim y otros distritos como el Gutleutviertel o Eschersheim.

Esto es Frankfurt en Alemania:

Frankfurt de cerca:

Alquilar: Contrato y liquidación

Después de la compra exitosa de la propiedad y la finalización del contrato de compra, naturalmente quiere amueblar su propiedad recién adquirida de acuerdo con sus necesidades individuales. Desde el mobiliario del salón hasta el diseño del jardín, nada se interpone en el camino de su imaginación creativa.

Comprar: Rendimiento a través de los bienes inmuebles

En nuestra entrevista lo aprenderá todo sobre los inmuebles y las rentabilidades en Fráncfort. ¿Debería comprar una propiedad en Fráncfort o merece más la pena comprar cerca, por ejemplo en Offenbach o Wiesbaden?

Entrevista a un agente inmobiliario sobre el sector inmobiliario en Fráncfort

¿Su primer condominio o inmueble como inversión? En esta entrevista aprenderás los consejos y trucos más importantes. Comprar, alquilar, vivir en Fráncfort, pero también consejos para las inversiones de capital. Nosotros hacemos las preguntas y ella da las respuestas.

Lydia Ishikawa Real Estate: Socio de la entrevista

FIV: Antes de hablar de Fráncfort y de su mercado inmobiliario y de sus recomendaciones para inquilinos y compradores, nos gustaría saber un poco más sobre su agencia Lydia Ishikawa Immobilien. ¿Podría resumir brevemente para nuestros lectores a qué se dedica su agencia y en qué está especializada?

Lydia Ishikawa: Como empresa gestionada por sus propietarios, llevamos 30 años trabajando en el mercado inmobiliario de Fráncfort. Nos centramos en la comercialización de propiedades residenciales y comerciales de alta calidad, tanto en alquiler como en venta. Nuestro equipo internacional, bien formado y con mucha experiencia, está a disposición de nuestros clientes con plena dedicación.

Propiedades favoritas: edificio antiguo o nuevo

FIV: Como agente inmobiliario en Fráncfort, ¿qué propiedades prefiere intermediar personalmente?

Lydia Ishikawa: En realidad, intermediamos en todos los inmuebles, pero tenemos la suerte de poder elegir al personal adecuado en función del tipo de inmueble. Así que entre nosotros hay amantes de los edificios antiguos, amantes de la Bauhaus, amantes de los edificios nuevos. Personalmente, me encantan los edificios de los años 50 y 60.

El equipo inmobiliario de Lydia Ishikawa:

Distritos con futuro: Lerchesberg y Nordend

FIV: Distritos para solteros, familias y compañía: Para los que aún no viven en Fráncfort y quieren mudarse a esta ciudad, ¿qué distritos tienen futuro? ¿A qué lugar de Fráncfort hay que mudarse si se quiere vivir bien?

Lydia Ishikawa: Mi distrito favorito es Sachsenhausen. Sentarse al atardecer en la Schweizer Straße en uno de los muchos restaurantes es como un día de vacaciones. Sachsenhausen-Nord cuenta con hermosos edificios antiguos, Sachsenhausen-Süd es conocido por sus casas unifamiliares y Lerchesberg por sus villas.

Para los jóvenes, el Nordend es una buena dirección

Aquí, a poca distancia del centro de la ciudad, no sólo hay numerosos pisos bien mantenidos en edificios antiguos, sino también muchos restaurantes y oportunidades de compra. Si quieres vivir un poco más lejos, el Riedberg es un buen lugar. Muchas familias se han instalado aquí.

Desarrollo del mercado inmobiliario: políticas y ayudas

FIV: Los alquileres son un gran tema, en toda Alemania. ¿Cómo han evolucionado el mercado inmobiliario y los alquileres en Fráncfort en los últimos años, y cómo lo harán en el futuro?

Lydia Ishikawa: En Fráncfort faltan viviendas para personas con bajos ingresos. La política de privatización de la vivienda social sigue haciéndose sentir aquí. Los alquileres de los pisos nuevos muestran una tendencia al alza, ya que aquí no se aplica el índice de alquileres.

FIV: En Alemania, la gente alquila más que compra. ¿Qué le recomendaría a una pareja joven, o incluso a una persona soltera, que alquilara o comprara en Fráncfort?

Lydia Ishikawa: Con los tipos de interés todavía bajos, yo recomendaría a los jóvenes que compraran. Aquí también me gustaría que el Estado ayudara más a las familias jóvenes.

Primera vivienda mediante crédito y financiación

FIV: Las personas que alquilan en Fráncfort son relativamente flexibles y pueden mudarse si es necesario. Cualquiera que compre una propiedad, independientemente de que sea su propia casa o un condominio, está ligado a la propiedad a largo plazo al menos por el préstamo o la financiación. Según su experiencia como agente inmobiliario, ¿cuáles son los errores típicos del primer comprador y cómo pueden evitarse?

Lydia Ishikawa: A menudo, la cuota del préstamo es inferior a la del alquiler, dependiendo del capital que se tenga. En este caso, puedes invertir en inmuebles con tranquilidad, porque si cambias de ubicación, podrías alquilar ese piso y utilizar los ingresos para pagar el préstamo. Sin embargo, a la hora de comprar, hay que asegurarse de que el piso sea también alquilable. Por ejemplo, un piso de dos habitaciones de 100 metros cuadrados que era ideal para ser ocupado por el propietario será mucho más difícil de alquilar que uno de sólo 60 metros cuadrados.

Un piso en el centro de Frankfurt:

Gastos accesorios de compra e impuesto sobre transmisiones patrimoniales

FIV: El precio de compra de un inmueble es una cosa, pero ¿qué gastos secundarios e impuestos deben tener en cuenta los compradores de Fráncfort?

Lydia Ishikawa: Los costes auxiliares en Fráncfort, y en realidad en Alemania en general, son muy elevados. La partida más importante es el impuesto de transmisiones patrimoniales, del 6% en Hesse, seguido de los gastos de intermediación, del 3,57%, y los gastos de notaría y transcripción, del 1,5%.

• Impuesto sobre transmisiones patrimoniales: 6%.
• Costes de intermediación: 3,57%.
• Gastos de notaría y transcripción: 1,5%.

El sector inmobiliario como inversión: ¿qué tiene futuro?

FIV: Los distritos de Fráncfort para la inversión inmobiliaria – Pasemos a hablar de los inmuebles como inversión en Fráncfort, para los que quieren comprar y alquilar. Si nuestro lector decide comprar y luego alquilar: ¿Qué dos distritos o satélites de los alrededores de Fráncfort recomendaría a un comprador para su inversión en Fráncfort? En su opinión, como experto, ¿dónde están las mayores oportunidades de futuro?

Lydia Ishikawa: Yo recomendaría Sachsenhausen, Nordend, Westend, Riedberg y el Europaviertel.

FIV: En su opinión, ¿qué tipo de inmuebles tienen futuro en Fráncfort, en qué se debería invertir? ¿Pequeño, grande, existente, de nueva construcción?

Lydia Ishikawa: Con la propiedad existente, sé lo que estoy recibiendo, y las numerosas deficiencias que hay que solucionar en los edificios nuevos ya se han solucionado. Además, los precios de los pisos nuevos son ya muy elevados en estos momentos. Aquí son interesantes los pisos de dos y tres habitaciones para solteros y dinks, es decir, parejas con «doble ingreso, sin hijos», pero también las casas unifamiliares para familias jóvenes.

Los mejores distritos para las inversiones de capital:

• Sachsenhausen
• Extremo Norte
• Westend
• Riedberg
• Barrio Europeo

Experiencia con la venta en Frankfurt

FIV: Por último, una pregunta más: ha mencionado los errores típicos al comprar una propiedad. Muchos compran, pero algunos también quieren vender. Como agente inmobiliario con experiencia en Fráncfort, ¿qué consejos puede dar a quienes venden una propiedad por primera vez? ¿Cuáles son los primeros pasos y cómo se puede vender con éxito un inmueble en Fráncfort?

Lydia Ishikawa: El primer paso es fijar un precio realista. Debe confiar en el criterio y la experiencia de los expertos. Están cerca del mercado y pueden juzgarlo mejor. Al vender una propiedad, también recomiendo elegir un agente inmobiliario experimentado y de confianza, especializado en el tipo de propiedad que se vende, y mantener un estrecho contacto con este experto.

FIV: ¡Gracias a Lydia Ishikawa Real Estate por la entrevista!

Comprar su primer piso: Ocupación por el propietario o inversión de capital

¿Quiere hacer realidad su sueño de tener su primera propiedad, pero no sabe por dónde empezar? Conozca todo sobre su primera vivienda y los pasos más importantes en nuestro artículo.

• Comprar el primer piso

Alquilar, comprar, vivir en Fráncfort

Para hacer realidad su sueño de tener su primera vivienda, ya sea de alquiler o de compra, y cómo obtener la máxima rentabilidad en Fráncfort, lea nuestro artículo sobre agentes inmobiliarios en Fráncfort.

• Agente inmobiliario en Frankfurt

Hotel Ruby Ella: Llegada y ubicación

Todos conocemos la sensación: el día en la oficina ha sido largo, el viaje de una hora en tren agotador y la maleta pesada. El Ruby Ella no sólo está situado en el centro. También era fácil llegar, tanto en coche como en transporte público.

Dirección: Hohenzollernring 79, 50672 Colonia

El hotel está algo escondido en el patio del antiguo Capitolio. No muy lejos: el centro de la ciudad y el popular barrio belga. Una ventaja absoluta: la tranquilidad nocturna a pesar de la proximidad de los bares, discotecas y demás: ¡el sueño reparador está garantizado aquí!

Nuestra experiencia en Ruby Ella: ¡Llegada, estancia y compañía!

Incluso la primera vista de la propiedad es convincente. El edificio fue diseñado por el arquitecto Christoph Ingenhoven. Lo que más llama la atención aquí son los casi 100 árboles y arbustos que están plantados en filas escalonadas en la fachada del hotel y en el tejado, un concepto del paisajista Enzo Enea.

Diseño sorprendente: la sostenibilidad se une al entretenimiento

Nada más llegar al vestíbulo de recepción, se verá inmerso en el mundo del ocio nocturno: cafetería de moda, bar acogedor y moderno autocheck-in incluido. Mientras que los carteles de neón y los acogedores muebles de época recuerdan el encanto nostálgico de los espectáculos nocturnos de los años 90, los altos techos y las paredes de hormigón confieren al hotel un encanto urbano de categoría propia.

Atravesé la zona de entrada y ya estaba en la recepción o en el bar:

Autofacturación: cómo funciona

Me impresionó especialmente el auto check-in. Después de que me saludaran amablemente, sólo tuve que dejar mis datos de contacto (con la pantalla táctil más moderna, por supuesto). Como no utilicé el servicio diario de limpieza de habitaciones, me dieron un vale para una bebida gratis en el bar y me imprimieron la tarjeta de la habitación. Y todo eso en sólo 2 minutos. Si tenía alguna pregunta, las jóvenes damas y caballeros del personal del hotel estaban siempre a mano con consejos y una sonrisa en la cara.

Compruebe usted mismo lo rápido y fácil que es el autocheck-in en el Hotel Ruby:

Por cierto, mi salida fue igual de poco problemática. Sólo tienes que depositar la tarjeta en la caja de la recepción y estarás listo para volver a casa.

Habitaciones amplias y luminosas con estilo urbano

Una vez registrado, fui directamente a la cuarta planta. Los que se sientan atraídos por el colorido mundo de «Ruby goes Late Night» pueden elegir entre cinco categorías de habitaciones.

• Habitación NEST (17 m2)
• Habitación COSY (18 metros cuadrados)
• Habitación LOVELY (19sqm)
• Habitación WOW (28 m2)
• Habitación LOFT (32 m2)

Las habitaciones también tienen un gran factor de bienestar, ya que están amuebladas con el típico estilo de Ruby Ella: acogedoras, urbanas y, sin embargo, con un toque vintage. Las ventanas son grandes y permiten despertarse con el sol por la mañana. Las paredes están pintadas en blanco brillante y el suelo es de roble macizo. Lo que más llama la atención aquí no son sólo los respectivos elementos de diseño sobre la cama, sino también la ducha de cristal en el centro de la habitación.

El mobiliario es de alta calidad, cada habitación está decorada con cariño y el diseño interior es impecable.

Delicioso desayuno por la mañana

Para empezar bien el día, el Hotel Ruby Ella ofrece un desayuno equilibrado con buffet, zumo de naranja recién exprimido y una variedad de especialidades de café. Ya sea un capuchino caliente, un pequeño espresso o un latte macchiato con leche de avena, ¡hay para todos los gustos! En un ambiente relajado, podrá empezar la mañana con comodidad y planificar su día.

Conclusión: ¡Punto para el Ruby Ella!

El Ruby Ella en Colonia – ¡Un hotel con clase propia! La céntrica ubicación permite estar cerca de cafeterías, bares, discotecas y tiendas, y el personal es amable y siempre vela por el bienestar de los huéspedes. Mientras los madrugadores pueden disfrutar de un aromático café y un colorido desayuno buffet, el bar hace las delicias por la tarde y la noche con una variedad de deliciosos cócteles y tragos largos.

He aquí un resumen de nuestra experiencia:

• Ubicación central
• Descanso nocturno a pesar de la proximidad al centro de la ciudad
• Personal amable
• Mobiliario acogedor y de calidad
• Muy buen menú de desayuno
• Variedad de cócteles
• Un plus: un diseño interior impresionante

El Ruby Ella demuestra que la funcionalidad también puede combinarse con un diseño inteligente y una gran comodidad, haciendo las delicias no sólo de los viajeros de negocios y los desplazamientos, sino también de las familias y los turistas.

Nuestra valoración: ¡5 / 5 estrellas!

Londres, Múnich, Viena y compañía: los hoteles Ruby

Con un total de 11 hoteles, el Grupo Ruby, con sede en Múnich, está posicionado en toda Europa. Ya sea Düsseldorf, Londres, Múnich o Viena, cada hotel refleja el carácter de cada ciudad a su manera. En cada ocasión, la atención se centra en la innovadora filosofía Lean Luxury de la cadena hotelera. El espacio y los costes se ahorran tanto para los huéspedes como para las empresas gracias al uso de las últimas tecnologías, la digitalización y la optimización inteligente del espacio.

Aquí encontrará los hoteles de Rubí:

• Düsseldorf
• Frankfurt
• Hamburgo
• Colonia
• Múnich
• Viena
• Londres

Espacio de trabajo, bar, azotea y compañía: nunca hay un momento aburrido en Ruby Hotels:

Colección de verano de Anja Gockel: La playa está debajo del asfalto

Con su lema, la diseñadora de Maguncia recoge el dualismo entre la libertad y el control, en el que las apretadas estructuras de la sociedad parecen chocar con el amor a la libertad de los individuos. «Sobre todo en los últimos meses, hemos conocido como nunca antes la lucha entre la autodeterminación y las restricciones», dice Anja Gockel. Y son precisamente estos contrastes los que se encuentran en su colección. Los tejidos son vaporosos y ligeros y, en el estilo típico de Gockel, abrazan con elegancia el cuerpo de quien los lleva. Al mismo tiempo, aquí predominan los cortes geométricos rígidos y los colores cálidos y vivos.

Foto: Paul-Henri Pesquet

Foto: Paul-Henri Pesquet

En la Ehrenhofterrasse del Hotel Steigenberger Frankfurter Hof, en el centro de la ciudad, Anja Gockel había elegido un lugar elegante pero tranquilo. También aquí el lema siguió siendo el centro de atención. En lugar de una extravagante pasarela, el asfalto del propio patio servía aquí.

Foto: Paul-Henri Pesquet

Un desfile único en su género: modelos que bailan y cortes voluminosos

En la Semana de la Moda de Fráncfort, la metrópoli financiera alemana no sólo fue un punto de encuentro para la alta costura nacional y el prêt-à-porter, sino que también tuvo mucho que ofrecer en términos de música y danza. Con la coreografía de Lia Kemendi, las modelos bailaron sobre el frío asfalto hasta la cálida luz del final de la pasarela. En otras palabras: sal de las rígidas estructuras de la vida cotidiana y dirígete a la playa, donde te espera la libertad, una metáfora gockeliana de la alegría de vivir y la libertad.

«Por qué no buscar la libertad en nosotros mismos, en nuestra propia vida, sin centrarnos en lo que no funciona, sino únicamente en lo que sí». – Anja Gockel

Foto: Paul-Henri Pesquet

Foto: Paul-Henri Pesquet

Foto: Paul-Henri Pesquet

El desfile completo en vídeo

Además de la sostenibilidad, la Semana de la Moda de Fráncfort se centró este año en la digitalización. Anja Gockel ha organizado una retransmisión en directo. Vea el desfile de moda completo y sus mejores momentos aquí.

Alquilar, comprar, vivir en Fráncfort

Un buen comienzo en el mundo inmobiliario es siempre la compra del primer piso. En su entrevista con nosotros, Lydia Ishikawa explica sus experiencias con las propiedades en una buena ubicación A. El rendimiento aquí depende del tipo de casa o piso. Por ejemplo, los microapartamentos tienen diferentes posibilidades de explotación que las viviendas unifamiliares. La ubicación del meso también es decisiva para los precios, ya sea en Hausen, Bockenheim y otros distritos como el Gutleutviertel o Eschersheim.

Esto es Frankfurt en Alemania:

Frankfurt de cerca:

Alquilar: Contrato y liquidación

Después de la compra exitosa de la propiedad y la finalización del contrato de compra, naturalmente quiere amueblar su propiedad recién adquirida de acuerdo con sus necesidades individuales. Desde el mobiliario del salón hasta el diseño del jardín, nada se interpone en el camino de su imaginación creativa.

Comprar: Retorno de la inversión a través de los bienes inmuebles

En nuestra entrevista lo aprenderá todo sobre los inmuebles y las rentabilidades en Fráncfort. ¿Debería comprar una propiedad en Fráncfort o merece más la pena comprar cerca, por ejemplo en Offenbach o Wiesbaden?

Entrevista a un agente inmobiliario sobre el sector inmobiliario en Fráncfort

¿Su primer condominio o inmueble como inversión? En esta entrevista aprenderás los consejos y trucos más importantes. Comprar, alquilar, vivir en Fráncfort, pero también consejos para las inversiones de capital. Nosotros hacemos las preguntas y él da las respuestas.

UK Immobilien: Agente inmobiliario en Frankfurt

FIV: Antes de hablar de Fráncfort y de su mercado inmobiliario y de sus recomendaciones para inquilinos y compradores, nos gustaría saber un poco más sobre su agencia UK Immobilien. ¿Podría resumir brevemente para nuestros lectores a qué se dedica su agencia y en qué está especializada?

Uwe Kirsten: UK Immobilien lleva en activo desde 2004 y es uno de los mayores agentes de alquiler de propiedades residenciales en el área de Fráncfort. Un empleado permanente se ocupa de los posibles inquilinos junto con nuestro servicio de inspección. Debido al número de nuevas propiedades cada semana, también empleamos a nuestro propio fotógrafo.
El segundo enfoque es la venta inmobiliaria de propiedades nuevas y existentes (pisos, casas).

Desde 2021, UK Immobilien, como una de las principales empresas inmobiliarias de Fráncfort, es director regional de la Asociación Federal del Sector Inmobiliario y su propietario, Uwe Kirsten, ha sido nombrado delegado del Congreso Federal del Sector Inmobiliario.
Estamos encantados de hacer un esfuerzo adicional por nuestros clientes, sea cual sea. La confianza es una piedra angular importante y, por tanto, está anclada en el logotipo de la empresa.

Propiedades favoritas en Frankfurt – Rascacielos

FIV: Como agente inmobiliario en Fráncfort, ¿qué propiedades prefiere intermediar personalmente?

Respuesta: Los nuevos pisos de los rascacielos, como la Grand Tower o el Solid, con sus impresionantes vistas, son por supuesto geniales. La Gran Torre, en particular, ha generado una gran atención mediática, para la que hemos producido tres vídeos en Youtube que han generado más de 60.000 visitas y más de 100 comentarios. Como estos edificios no están abiertos al público, es emocionante poder mirar entre bastidores casi desde el primer día y moverse por el edificio con bastante libertad.

El equipo inmobiliario del Reino Unido:

Distritos urbanos y desarrollo del mercado: el futuro de Fráncfort

FIV: Distritos para solteros, familias y compañía – Para los que aún no viven en Fráncfort y quieren mudarse a esta ciudad, ¿qué distritos tienen futuro? ¿A qué lugar de Fráncfort hay que mudarse si se quiere vivir bien?

Uwe Kirsten: Los barrios más populares de Fráncfort siempre han sido el Westend, el Nordend, Bornheim y Sachsenhausen. Se trata de barrios muy consolidados, con buenas infraestructuras y muchas posibilidades de ocio. Las familias también han descubierto Riedberg, que lleva años en auge en el norte de Fráncfort y se está desarrollando con un impulso sin precedentes. Los solteros/parejas prefieren vivir en la ciudad, por lo que «vivir junto al agua» es un tema popular, por lo que el Westhafen y el Osthafen están predestinados a ello.

Desarrollo del mercado inmobiliario en Fráncfort

FIV: Los alquileres son un gran tema, en toda Alemania. ¿Cómo ha evolucionado el mercado inmobiliario y los alquileres en Fráncfort en los últimos años y cómo lo hará en el futuro?

Uwe Kirsten: El interés general de la población se ha dirigido fuertemente hacia el mercado inmobiliario, porque políticamente se cometieron algunos errores flagrantes y ahora, durante años, la gente ha tratado de combatir los efectos en lugar de las causas. Un ejemplo de ello es el freno al alquiler.
Todavía se necesitan urgentemente pisos en el segmento de precios bajos. Sin embargo, con un precio actual de unos 10.000 euros por metro cuadrado, los nuevos edificios tienen un precio tan elevado que los alquileres tienen que ser correspondientemente altos y sólo son asequibles para las personas con mayores ingresos.

Efectos de la pandemia en el mercado inmobiliario

Uwe Kirsten: Debido a la pandemia, desde hace dos años hay menos personas que buscan vivienda. Por otro lado, cada vez hay más edificios nuevos en el mercado. El otro día vi que se ofrecen los primeros edificios nuevos listos para ser ocupados. Eso era impensable antes de la pandemia. Por lo demás, los proyectos de nueva construcción se agotan prácticamente siempre en cuanto se inician las obras.
Por cierto, elaboramos nuestros propios podcasts sobre la evolución de los alquileres y los precios de compra en Fráncfort, en los que profundizamos en las cifras y la evolución. Puede escucharlos en www.immofunk.de o en todas las plataformas de podcast habituales.

¿Comprar o alquilar? Recomendaciones para el sector inmobiliario

FIV: En Alemania, la gente alquila más que compra. ¿Qué le recomendaría a una pareja joven, o incluso a una persona soltera, que alquilara o comprara en Fráncfort?

Uwe Kirsten: En realidad, la persona más inteligente es la que posee una propiedad y la alquila a otra persona, pero vive en una vivienda alquilada. ¿Por qué? Porque las reparaciones, el mantenimiento, la depreciación, los gastos de intereses de los préstamos, etc. en los inmuebles ocupados por el propietario no pueden deducirse de los impuestos. Se trata de una gran ventaja que sólo unos pocos conocen o se dan cuenta.

El centro de Fráncfort:

Primera vivienda en Fráncfort

FIV: Si alquilas en Fráncfort, eres relativamente flexible y puedes mudarte si es necesario. Cualquiera que compre una propiedad, independientemente de si es su propia casa o un condominio, está al menos atado a la propiedad a largo plazo a través del préstamo o la financiación. Según su experiencia como agente inmobiliario, ¿cuáles son los errores típicos del primer comprador y cómo se pueden evitar?

Uwe Kirsten: Un error típico de un comprador primerizo es empezar por donde no te lo esperas, aunque en realidad aún no hayas empezado, y eso es: «¿Dónde puedo encontrar una propiedad adecuada?
No hay que fiarse de una sola fuente de información, sino buscar u observar el mercado de la forma más exhaustiva posible, ya que los precios pueden variar según la fuente.

Como esto lleva mucho tiempo, hemos creado un llamado radar de mercado como servicio al cliente en https://www.uk-immobilien.com/wohnraum-monitor/, que muestra todas las fuentes independientemente de los proveedores y los portales. Con este valor añadido, usted tiene todo el mercado en un solo lugar y puede enviar su consulta directamente al respectivo participante en el mercado si es necesario.

Dificultades con la valoración de la propiedad

Lo más difícil para los profanos es probablemente la evaluación del estado técnico, y esto se aplica tanto a los edificios nuevos como a los existentes. En este caso, es un dinero bien gastado para inspeccionar la propiedad en el momento adecuado con una persona independiente de confianza y comprobarlo en consecuencia.

Pero hay que tener en cuenta incluso cuestiones aparentemente sencillas, como el tamaño razonable de los metros cuadrados del piso, la distribución/el corte, las buenas opciones de colocación/amueblamiento, el mobiliario, las vistas desde el balcón, las infraestructuras, como las conexiones con los supermercados y el transporte público, así como las emisiones de ruido u olores, como el ruido de la calle o de un restaurante situado en el edificio. Esto no se puede resumir en unas pocas frases, y no en vano hay series enteras de guías y libros sobre el tema. La mayoría de los que compran por primera vez prestan poca atención a los gastos de funcionamiento, incluidos los de mantenimiento o los especiales. Esto puede acumularse rápidamente y no debe llevar a un despertar brusco.

Gastos accesorios de compra e impuesto sobre transmisiones patrimoniales en Fráncfort

FIV: El precio de compra de un inmueble es una cosa, pero ¿qué gastos secundarios e impuestos deben tener en cuenta los compradores de Fráncfort?

Uwe Kirsten: En la compra de la propiedad en Hesse, se debe pagar actualmente el 6% del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y aproximadamente el 2% para los gastos de notario y del juzgado de distrito, así como la tasa de intermediación (de cero a 3,57%), si procede.

Los costes de funcionamiento de una propiedad rara vez se tienen en cuenta. Si un inmueble está desocupado, se seguirán produciendo gastos recurrentes, como el seguro, la recogida de basuras, los peajes, la administración, el conserje, la limpieza/mantenimiento, etc. Las reservas de mantenimiento o un prorrateo especial deben comprobarse de antemano para no tener que hacer frente a costes imprevisibles.

Resumen de los costes:

• Impuesto de transmisiones patrimoniales: 6%.
• Gastos de notaría: 2%.
• Comisión de intermediación (si procede): hasta 3,57

Moderna sala de estar en el centro de Fráncfort:

Inversión de capital a través de bienes inmuebles: consejos de los corredores

FIV: Distritos de Fráncfort para la inversión inmobiliaria – Pasemos a los bienes inmuebles como inversión en Fráncfort, para los que quieren comprar y alquilar. Si nuestro lector decide comprar con posterioridad al alquiler: ¿Qué 2 distritos o satélites alrededor de Frankfurt recomendaría a un comprador para su inversión en Frankfurt? En su opinión, como experto, ¿dónde están las mayores oportunidades de futuro?

Uwe Kirsten: Más importante que un distrito concreto es la infraestructura. Debe haber una estación de metro o de S-Bahn en un radio de 10 minutos a pie, así como un supermercado. El ascensor es obligatorio a partir de la primera planta, así como una cocina equipada y un balcón. Llevamos casi 20 años observando cómo cambia el mercado y las demandas de la gente. Si sigue estos consejos, encontrará a su inquilino en todos los distritos de Fráncfort, si se lo ofrecen a un precio justo.

Tipos de inmuebles con futuro: inversiones y riesgos

FIV: En su opinión, ¿qué tipo de inmuebles tienen futuro en Fráncfort, en qué se debería invertir? ¿Pequeño, grande, existente, de nueva construcción?

Uwe Kirsten: Por desgracia, no hay una respuesta general a eso… Los pisos de una o dos habitaciones son siempre una buena inversión, ya que Fráncfort es una ciudad para solteros y viajeros. Es importante que el piso no sea demasiado grande. Un piso de 1 habitación con 50 m2 no es lo que se necesita y no debería ser mucho más grande que 30 m2. 70 o 90 metros cuadrados es demasiado para pisos de 2 habitaciones y es más adecuado para pisos de 3 habitaciones. Los pisos de 2 habitaciones deberían tener unos 50 metros cuadrados para una relación precio/rendimiento razonable. Por encima de los 60 metros cuadrados, la proporción desciende rápidamente. También aconsejaría dos pisos de dos habitaciones en lugar de uno de cuatro para reducir el riesgo de que se queden vacíos.

Muchos inversores prefieren los edificios nuevos porque en los primeros 10 años pueden esperar muchas menos reparaciones que con una propiedad existente. Sin embargo, a fin de cuentas, tiene que ser rentable, y una propiedad que tal vez se encuentre en un lugar destacado y solicitado puede sumar puntos con muchos otros factores.

No hay que subestimar el corte del piso.

Las habitaciones cuadradas son mucho más populares entre los buscadores que las triangulares o de corte cónico. Muchos inversores se dirigen a nosotros en la fase previa a la compra y nos envían su selección de planos, a partir de los cuales les gustaría comprar una propiedad. Hasta ahora, a todo el mundo le ha ido bien con esta evaluación gratuita en combinación con un análisis del valor del alquiler realizado por nosotros, aunque a veces hayamos tenido que desaconsejar la compra.

Rendimiento mediante la venta de inmuebles en Fráncfort

FIV: Por último, una pregunta más: ha mencionado los errores típicos en la compra de una propiedad. Muchos compran, pero algunos también quieren vender. Como agente inmobiliario con experiencia en Fráncfort, ¿qué consejos puede dar a quienes venden una propiedad por primera vez? ¿Cuáles son los primeros pasos y cómo se puede vender con éxito un inmueble en Fráncfort?

Uwe Kirsten: La mayoría de los vendedores de inmuebles también tienen en mente la siguiente pregunta: ¿Con o sin agente inmobiliario? Hasta hace unos años, la comercialización por cuenta propia podía estar exenta de riesgos. Sin embargo, entretanto se han producido tantos aprietos legales con cambios y regulaciones permanentes que las consecuencias no se entienden del todo y la mayoría de los propietarios están simplemente abrumados. Un vendedor privado ya no puede hacerlo con seguridad jurídica, y todo lo que se haga por primera vez es probable que salga a la perfección en los casos más raros.

Riesgos en la venta de inmuebles: evaluaciones y peritajes

Además, existe el riesgo de fijar el precio demasiado alto o demasiado bajo, y ni siquiera estamos hablando de la condición técnica o de las obligaciones legales de proporcionar información, para no arriesgarse a una reducción del precio de compra o incluso a una anulación de la transacción más adelante… Al igual que un abogado no se representa a sí mismo en los tribunales o un médico no opera a sus familiares, recomendamos poner la venta en manos de professionales. A muchos les gusta utilizar herramientas de valoración en línea para obtener una primera indicación. Sin embargo, hay que tener en cuenta que la mayoría de las plataformas venden los datos personales introducidos a terceros.

Puede ser más selectivo pedir a 2 o 3 agentes inmobiliarios de confianza que vayan a su casa y preguntarles por sus valoraciones y experiencia. Para ello, primero hay que fijarse en la presencia online de la inmobiliaria: ¿cómo es la presentación, hay información para los propietarios y puedo ver al personal?

En todo esto, es importante recordar que los bienes inmuebles son probablemente el mayor activo o transacción en la vida de un propietario. ¿De verdad quieres dejar eso para tu primer intento? Es mucho más importante que uno se sienta bien atendido y ampliamente informado sobre sus cuestiones professionales, legales, contractuales o financieras a la hora de tomar una decisión tan importante.

FIV: ¡Gracias a UK Real Estate por la entrevista!

Comprar su primer piso: Ocupación por el propietario o inversión de capital

¿Quiere hacer realidad su sueño de tener su primera propiedad, pero no sabe por dónde empezar? Conozca todo sobre su primera vivienda y los pasos más importantes en nuestro artículo.

• Comprar el primer piso

Alquilar, comprar, vivir en Frankfurt

Para hacer realidad su sueño de tener su primera vivienda, ya sea de alquiler o de compra, y cómo obtener la máxima rentabilidad en Fráncfort, lea nuestro artículo sobre agentes inmobiliarios en Fráncfort.

• Agente inmobiliario en Frankfurt