Comprar + Vender en Oldenburg: Casa, Piso y Apartamentos – Entrevista a un Agente Inmobiliario

Seguro que encuentra el lugar adecuado para comprar una propiedad en Oldenburg. Ya sea en el antiguo puerto de la ciudad, en el «barrio en una ubicación privilegiada frente al mar», o en las afueras de la ciudad con las familias, Oldenburg tiene algo para todos. ¿Prefiere comprar y alquilar? ¿Cuál es la rentabilidad de Oldenburg y sus alrededores? ¿Y qué barrios son los más bonitos de Oldenburgo para vivir? Puede descubrir todo esto y más en este artículo. Más recomendaciones de agentes inmobiliarios para Oldenburg. También en Alemania en nuestro artículo: Agentes inmobiliarios Alemania.

Alquilar, comprar, vivir en Oldenburg

Un buen comienzo en el mundo inmobiliario es siempre la compra del primer piso. Ingo Eden, de Eden-Ehbrecht Immobilien, explica en su entrevista con la revista FIV sus experiencias con inmuebles en una buena ubicación D. La rentabilidad de la inversión depende del tipo de casa o piso. Por ejemplo, los microapartamentos tienen diferentes posibilidades de explotación que las viviendas unifamiliares. La ubicación del meso también es decisiva para la fijación de precios, ya sea en Eversten, Thomasburg y otros distritos como Haarentor y Wechloy.

Esto es Oldenburg en Alemania:

Oldenburg de nuevo de cerca:

Alquilar: Contrato y liquidación

Después de la compra exitosa de la propiedad y la finalización del contrato de compra, naturalmente quiere amueblar su propiedad recién adquirida de acuerdo con sus necesidades individuales. Desde el mobiliario del salón hasta el diseño del jardín, nada se interpone en el camino de su imaginación creativa.

Comprar: Retorno de la inversión a través de los bienes inmuebles

En nuestra entrevista lo aprenderá todo sobre los bienes inmuebles y los rendimientos en Friburgo. ¿Debería comprar una propiedad en Oldenburg o merece más la pena comprar cerca, por ejemplo en Rastede o Wardenburg? O puede encontrar una propiedad en otra ciudad de la Baja Sajonia.

Entrevista a un agente inmobiliario sobre la propiedad inmobiliaria en Oldenburg

¿Su primer condominio o inmueble como inversión? En esta entrevista aprenderás los consejos y trucos más importantes. Comprar, alquilar, vivir en Oldenburg pero también consejos para inversiones de capital. Nosotros hacemos las preguntas y él da las respuestas.

Eden-Ehbrecht Immobilien: Entrevista a un socio

FIV: Antes de hablar de Oldenburg y su mercado inmobiliario y de sus recomendaciones para inquilinos y compradores, nos gustaría saber un poco más sobre su agencia Eden-Ehbrecht Immobilien. ¿Podría resumir brevemente para nuestros lectores a qué se dedica su agencia y en qué está especializada?

Ingo Eden: Cuando fundamos nuestra agencia inmobiliaria en 1999, empezamos con el eslogan «La nueva primera dirección inmobiliaria de Oldenburg». Desde hace casi 23 años, somos sinónimo de un servicio fiable y de confianza en todos los aspectos de la venta y el alquiler de inmuebles residenciales y comerciales de alta calidad en Oldenburg y sus alrededores.

Nuestros clientes y socios nos confían grandes activos. Naturalmente, un alto nivel de servicio es especialmente importante para nosotros. Por ello, la confidencialidad, la fiabilidad y la comunicación intensa y personal son la base de una cooperación duradera y exitosa.

Estamos contentos de que nos midan con esta máxima cada día.

Nuestra afirmación se ve reforzada por los numerosos premios y evaluaciones de clientes que hemos recibido a lo largo de los años. Recientemente, Eden-Ehbrecht Immobilien recibió por segunda vez el Premio IDA 2022. El premio a los proveedores de servicios inmobiliarios es concedido anualmente como premio del sector por un jurado de expertos de BVFI, la Asociación Federal de la Industria Inmobiliaria, junto con la Feria Inmobiliaria Alemana.

Se presta especial atención a la fiabilidad, el servicio, la oferta atractiva y variada, la fiabilidad, la accesibilidad, la comunicación y la transparencia de los procesos. ¡Ya recibimos el codiciado premio en 2017 e incluso fuimos nombrados uno de los 50 mejores agentes inmobiliarios de Alemania en este contexto!

Además de los premios del sector, también estamos especialmente orgullosos de las 500 valoraciones de nuestros clientes, con una media de 4,6 sobre 5 estrellas, que nos confirman y motivan cada día en nuestro trabajo.

Las mejores propiedades en Oldenburg

FIV: Como agente inmobiliario en Oldenburg, ¿qué propiedades prefiere intermediar personalmente?

Ingo Eden: Por supuesto, es un honor y un placer especial para nosotros cuando se nos confían los llamados proyectos faro o proyectos que dan forma a los barrios para su comercialización. Este tipo de propiedades son siempre un reto apasionante, ya que suelen tener una estructura compleja y una comercialización a muy largo plazo. Se necesita mucho conocimiento, experiencia y resistencia, cosas que hemos demostrado tener después de todo este tiempo.

Los DREI HÖFE, por ejemplo, son uno de estos proyectos especiales que establecen nuevos estándares y desarrollarán su atractivo mucho más allá de los límites de la ciudad de Oldenburg. Las Drei Höfe están siendo realizadas por cuatro empresas de renombre que ya han sido responsables de un gran número de proyectos en Oldenburg y sus alrededores.

El concepto de uso mixto, que marca tendencia, combina la hostelería, la gastronomía, el comercio minorista, la vida urbana y el trabajo en un total de 9.500 m² repartidos en cinco plantas y un nivel alto.

Eden-Ehbrecht Immobilien ha comercializado con éxito un gran número de proyectos de este tipo en el pasado. Esto nos demuestra una y otra vez que siempre podemos imponernos a otros participantes en el mercado con personalidad, conocimientos, fiabilidad y muchos años de experiencia.

El equipo inmobiliario Eden-Ehbrecht:

Barrios con futuro: ocio y familias

FIV: Distritos de la ciudad para solteros, familias y compañía – Para aquellos que aún no viven en Oldenburgo y quieren mudarse a la ciudad, ¿qué distritos tienen futuro? ¿A qué lugar de Oldenburgo debería mudarse si quiere vivir bien?

Ingo Eden: Qué distrito es el adecuado es, por supuesto, una decisión muy individual. Para los solteros y las parejas, la zona del puerto de la Ciudad Vieja podría ser interesante. En los últimos años se ha desarrollado allí un atractivo barrio cercano al centro de la ciudad en una ubicación privilegiada frente al mar. Una arquitectura moderna, una buena infraestructura y la proximidad a varios restaurantes, cines, teatros, museos y las ofertas del centro de la ciudad son sin duda muy interesantes para los nuevos residentes jóvenes de Oldenburg.

Las familias que buscan una casa con jardín tienen, naturalmente, otros requisitos. La proximidad a la naturaleza, las escuelas y demás son más importantes aquí. Suelen optar por las afueras de la ciudad. El área de desarrollo en el sitio de la antigua base aérea es una posibilidad aquí si usted todavía está buscando un terreno para un nuevo edificio.

A la gente le gusta vivir más cerca del centro de la ciudad en Bloherfelde o Eversten.

Sin embargo, en la actualidad es más probable que se construyan edificios de apartamentos densificando la estructura más antigua. Es difícil o caro hacerse con una parcela para una nueva vivienda unifamiliar. Si busca la típica perrera de Oldenburgo, por supuesto que le gustará buscar oportunidades en el Dobbenviertel o en el Gerichtsviertel.

En general, sin embargo, la demanda en Oldenburg es tan alta en todos los ámbitos desde hace años que hay que tener bastante paciencia para encontrar o construir la casa de sus sueños.

Evolución del mercado: aumento de los alquileres

FIV: Los alquileres son un gran problema, en toda Alemania. ¿Cómo ha evolucionado el mercado inmobiliario y los alquileres en Oldenburg en los últimos años y cómo lo hará en el futuro?

Ingo Eden: La demanda de pisos de alquiler en Oldenburg lleva años por encima de la media. Oldenburg es una de las pocas ciudades de su tamaño que ha crecido de forma continuada y seguirá haciéndolo en los próximos años. A pesar de la gran actividad de construcción, especialmente en el segmento residencial más pequeño, la oferta es más baja de lo que ha sido durante mucho tiempo. Es probable que esto siga siendo así durante algunos años.

Sin duda, los efectos de la pandemia han aliviado un poco la situación. No obstante, hay que empezar a buscar con suficiente antelación para encontrar algo adecuado.

En cuanto a los precios, la evolución hace que los alquileres aumenten constantemente, tanto en los edificios existentes como en los nuevos. Sobre todo en las ubicaciones preferentes y en el segmento de obra nueva, hemos alcanzado definitivamente el nivel de gran ciudad en Oldenburg.

Recomendaciones en Oldenburg: orientación a largo plazo

FIV: En Alemania, hay más gente que alquila que compra. ¿Qué le recomendarías a una pareja joven o incluso a una persona soltera, que alquile o compre en Oldenburg?

Respuesta: Dado que la situación en Oldenburg, como se ha descrito anteriormente, no es del todo fácil en estos momentos y los precios son relativamente altos, se trata sin duda de una cuestión de orientación a largo plazo. Si piensa encontrar su nueva casa en Oldenburg, comprar puede tener sentido, por supuesto. Alquilar ciertamente tiene sentido por un tiempo limitado. Si eres nuevo en Oldenburg y aún no te conoces, te aconsejamos que primero busques un piso de alquiler, conozcas Oldenburg y los distintos barrios y te hagas una idea sobre el terreno.

Esto también facilita la búsqueda, ya que así se puede reaccionar a las ofertas con poca antelación. Las propiedades de ensueño a precios razonables son escasas y, en consecuencia, se acaban rápidamente.

La primera vivienda propia: errores en la compra

FIV: Las personas que alquilan en Oldenburg son relativamente flexibles y pueden mudarse si es necesario. Si compras una propiedad, no importa si es tu propia casa o un condominio, estás atado a la propiedad a largo plazo, al menos a través del préstamo o la financiación. Según su experiencia como agente inmobiliario, ¿cuáles son los errores típicos del primer comprador y cómo pueden evitarse?

Ingo Eden: Un error típico de un comprador primerizo sería, por supuesto, comprar una propiedad sin el apoyo de un profesional, como un agente inmobiliario con experiencia. La evaluación de una propiedad, ya sea nueva o existente, es relativamente extensa y compleja. Si no sabes exactamente en qué fijarte, es fácil que tomes decisiones de las que luego te arrepientas o las pagues muy caras. Especialmente en un mercado tan ajustado como el de Oldenburg, en el que la rapidez en la toma de decisiones es a menudo la clave para poder comprar una propiedad.

Como dice el refrán, el que se compromete para siempre se pone a prueba.

Debes consultar a un especialista y no dejar que el vendedor te presione. Sólo cuando esté seguro de que la ubicación, el estado y el precio se ajustan a sus expectativas, deberá tomar una decisión. Si algo de esto todavía no está claro, puede que no haya sido la propiedad adecuada.

Gastos accesorios de compra e impuesto sobre transmisiones patrimoniales

FIV: El precio de compra de un inmueble es una cosa, pero ¿qué gastos secundarios e impuestos deben esperar los compradores de Oldenburg?

Ingo Eden: Los elementos estándar aquí son, en primer lugar, por supuesto, el impuesto de transferencia de tierras, actualmente el 5% del precio de compra en la Baja Sajonia. Luego hay que añadir entre un 1,5 y un 2% para el notario y todos los trámites necesarios. Dependiendo de si compra la propiedad a través de un agente inmobiliario, suele tener que calcular hasta un 5,95% de comisión. Según la nueva legislación, el vendedor y el comprador de un inmueble ocupado por el propietario comparten la comisión a partes iguales.

Una visión general de los costes de compra auxiliares:

• Impuesto de transmisiones patrimoniales: 5%.
• Gastos de notaría y registro de la propiedad: 1,5-2%.
• Comisión de intermediación 50/50: 5,95%.

Oldenburg a vista de pájaro:

Inmuebles en Oldenburg como inversión

FIV: Barrios de Oldenburgo para la inversión inmobiliaria – Pasemos a los bienes inmuebles como inversión en Oldenburgo, para los que quieren comprar y alquilar. Si nuestro lector decide comprar con posterioridad al alquiler: ¿Qué 2 distritos o satélites alrededor de Oldenburg recomendaría a un comprador para su inversión en Oldenburg? En su opinión, como experto, ¿dónde están las mayores oportunidades de futuro?

Ingo Eden: En primer lugar, habría que hablar de si debe ser una propiedad residencial, comercial o mixta para la inversión. Dado que Eden-Ehbrecht Immobilien es actualmente uno de los mayores agentes inmobiliarios comerciales de Oldenburg, si no el mayor, existe un gran potencial para los inversores experimentados.

La elevadísima demanda de inmuebles de todo tipo no facilita, desde luego, la entrada de nuevos inversores en Oldenburg en estos momentos. Los promotores de proyectos están dispuestos a pagar precios por metro cuadrado superiores a la media. Hay mucha competencia con otros inversores. La experiencia, la rapidez y la liquidez suelen ser los factores decisivos.

Lugares interesantes para invertir: seguridad y sostenibilidad

En principio, se puede decir que cualquier opción dentro del anillo de autopistas es muy interesante y, sin duda, sostenible a largo plazo. Pero, desde luego, no puedes equivocarte en ninguna zona urbana con una buena infraestructura establecida. En la actualidad, los edificios nuevos con comodidades razonables y acordes con los precios del mercado no están vacíos durante mucho tiempo en ninguna zona urbana.

Satélites interesantes han sido siempre Bad Zwischenahn y Rastede. Pero las zonas entre los satélites y la zona urbana también se han vuelto muy interesantes entretanto.

Lo que sí es importante a largo plazo es sobre todo una financiación sensata, el control de los costes de construcción y las expectativas de precio en la comercialización. Si un propietario depende de tener que alquilar su propiedad a precios muy altos por metro cuadrado durante más de 30 años, esto puede llegar a ser problemático en algún momento con el cambio demográfico y la caída de la demanda.

Los mejores tipos de inmuebles de la ciudad

FIV: En su opinión, ¿qué tipo de inmuebles tienen futuro en Oldenburg, en qué se debería invertir? ¿Pequeño, grande, existente, de nueva construcción?

Ingo Eden: La forma de inversión más popular en este momento es, sin duda, la nueva vivienda multifamiliar. 4-familias, 6-familias, 8-familias, 12-familias, dependiendo de lo que la propiedad y la liquidez disponible permitan. Especialmente las propiedades de alta densidad en zonas urbanas populares son ciertamente atractivas a largo plazo. Si existe la posibilidad de estar cerca de una universidad, de una academia de policía o incluso de clínicas, las unidades residenciales más pequeñas son probablemente la elección correcta.

En las zonas estructuralmente mixtas, una mezcla razonable de unidades pequeñas, medianas y grandes garantizará la rentabilidad a largo plazo. Si tiene suerte, seguro que puede comprar una propiedad con varias partes en zonas cercanas al centro de la ciudad, como el Dobbenviertel o el Gerichtsviertel. Sin embargo, en los últimos tiempos suelen ser casos afortunados.

El mercado de los inmuebles comerciales es, sin duda, aún más especializado. Las oportunidades de invertir aquí son aprovechadas principalmente por empresas en expansión o fuertes promotores de proyectos.

Salón de un piso en Oldenburg:

Consejos para la venta de inmuebles: conocimientos y experiencia

FIV: Por último, una pregunta más: ha mencionado los errores típicos en la compra de una propiedad. Muchos compran, pero algunos también quieren vender. Como agente inmobiliario con experiencia en Oldenburg, ¿qué consejos puede dar a quienes venden una propiedad por primera vez? ¿Cuáles son los primeros pasos y cómo se vende con éxito un inmueble en Oldenburg?

Ingo Eden: El primer y mejor paso sería, por supuesto, llamar o enviar un correo electrónico a Eden-Ehbrecht Immobilien. Contamos con los conocimientos y la experiencia necesarios para acompañar todo el proceso desde el primer hasta el último paso y conducirlo juntos al éxito. Como vendedor, seguro que no hace nada mal, sino todo bien.

Pero en serio. Si quiere vender una propiedad en Oldenburg, le recomendamos que lo haga junto con un «profesional» como un agente inmobiliario como nosotros. Evaluar el estado, el valor de mercado y las posibilidades de venta son un ramillete de retos que no necesariamente se acierta a la primera. Aquí es donde la experiencia contribuirá significativamente al éxito.

Muchos propietarios piensan que si «sólo» realizan una valoración gratuita de la propiedad en Internet en uno de los portales más populares, ya están en una buena posición. En este caso, a menudo sólo se solicitan los datos para venderlos después a una agencia inmobiliaria. Estas empresas actúan primero en su propio interés.

Con un agente inmobiliario para una venta exitosa

Así que la recomendación sería averiguar quiénes son los mejores agentes inmobiliarios locales que pueden ayudarle a vender. Porque siguen siendo los que mejor conocen el mercado. Busque las opiniones de los clientes, la experiencia, las referencias y la rapidez de la comunicación una vez que se haya puesto en contacto con ellos. Invite a una selección de 1, 2 o máximo tres agentes para que se reúnan con ellos en persona y les presenten el inmueble.

A continuación, suele recibir las correspondientes tasaciones y valoraciones para la venta del inmueble. A la hora de hacer la comparación, es especialmente importante no guiarse por quién les da el mayor precio de venta. Eso sería demasiado fácil.

En un mercado tan disputado como el de Oldenburg, a algunos vendedores les gusta utilizar este método para conseguir pedidos rápidamente. Porque los propietarios naturalmente quieren vender al mejor precio posible. Pero si el precio de venta declarado está entre un 20% y un 30% por encima del valor de mercado, la decepción no tarda en llegar, acompañada de una reducción del precio de venta.

Cooperación en la venta: documentos importantes

Por encima de todo, los vendedores deben hacer caso a su intuición sobre con quién podrían imaginarse trabajando, independientemente del precio final. La venta requiere una asistencia intensiva en términos de documentos, citas, etc. Sobre todo, la «química» debe ser la adecuada.

Algunos vendedores utilizan la información proporcionada por los agentes inmobiliarios para vender ellos mismos el inmueble, quizá porque temen pagar la mitad de la comisión. Cada uno tiene que saberlo por sí mismo.

Como uno de los agentes inmobiliarios más y mejor valorados de Oldenburg, con más de 20 años de experiencia e innumerables referencias en todas las áreas, estamos naturalmente convencidos de que definitivamente tiene sentido vender una propiedad con un profesional a su lado. El resultado suele ser siempre mejor que intentarlo solo.

Gracias a Eden-Ehbrecht Immobilien por la entrevista.

Comprar su primer piso: Ocupación por el propietario o inversión de capital

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