Alquilar un piso en Stuttgart: Casa, piso e inversión – Entrevista a un agente inmobiliario

Alquilar o comprar en Stuttgart. Hermosos edificios de época, casas unifamiliares y villas. Stuttgart le ofrece todo. El agente inmobiliario Michael Maile te cuenta todo lo que necesitas saber sobre Stuttgart en su entrevista con la revista FIV. ¿Prefiere comprar y alquilar? ¿Cuál es la rentabilidad de Stuttgart y sus alrededores? ¿Y qué barrios son los más bonitos de Stuttgart para vivir? Puede descubrir todo esto y más en este artículo. Más recomendaciones de agentes inmobiliarios para Stuttgart. También en Alemania en nuestro artículo: Agentes inmobiliarios Alemania.

Alquilar, comprar, vivir en Stuttgart

Un buen comienzo en el mundo inmobiliario es siempre la compra del primer piso. En su entrevista con la revista FIV, Michael Maile explica sus experiencias con propiedades en una buena ubicación A. El rendimiento aquí depende del tipo de casa o piso. Por ejemplo, los microapartamentos tienen diferentes posibilidades de explotación que las casas unifamiliares. La ubicación del meso también es decisiva para los precios, ya sea en Bad Canstatt, Feuerbach y otros distritos como Sillenbuch o Vaihingen.

Esto es Stuttgart, en Alemania:

Stuttgart de cerca:

Alquilar: Contrato y liquidación

Después de la compra exitosa de la propiedad y la finalización del contrato de compra, naturalmente quiere amueblar su propiedad recién adquirida de acuerdo con sus necesidades individuales. Desde el mobiliario del salón hasta el diseño del jardín, nada se interpone en el camino de su imaginación creativa.

Comprar: Rendimiento a través de los bienes inmuebles

En nuestra entrevista lo aprenderá todo sobre los inmuebles y las rentabilidades en Stuttgart. ¿Debería comprar una propiedad en Stuttgart o merece más la pena comprar cerca, por ejemplo en Esslingen o Ludwigsburg?

Entrevista a un agente inmobiliario sobre el sector inmobiliario en Stuttgart

¿Su primer condominio o inmueble como inversión? En esta entrevista aprenderás los consejos y trucos más importantes. Comprar, alquilar, vivir en Stuttgart, pero también consejos para las inversiones de capital. Nosotros hacemos las preguntas y él da las respuestas.

Maile Immobilien: Socio de la entrevista

FIV: Antes de hablar de Stuttgart y su mercado inmobiliario y de sus recomendaciones para inquilinos y compradores, nos gustaría saber un poco más sobre su agencia Maile Immobilien. ¿Podría resumir brevemente para nuestros lectores a qué se dedica su agencia y en qué está especializada?

Michael Maile: Somos una verdadera empresa familiar y yo soy la cuarta generación. Garantizar un servicio con su nombre durante tantas décadas no es algo evidente y, por supuesto, condiciona totalmente las acciones y el trato diario con nuestros clientes.

Algunas de nuestras relaciones con los clientes se remontan incluso al año de fundación, 1925.
Desde hace casi 100 años estamos situados en un lugar muy céntrico en la calle Königstraße de Stuttgart y desde aquí servimos a toda la zona de Stuttgart como contacto fiable para valoraciones, ventas y alquileres.

Entrevistado por Michael Maile:

¿Casa unifamiliar o casa adosada? Propiedades favoritas

FIV: Como agente inmobiliario en Stuttgart, ¿qué propiedades prefiere intermediar personalmente?

Michael Maile: La mayoría de la gente probablemente cree que los agentes inmobiliarios siempre sueñan con las grandes villas de lujo que sin duda existen en Stuttgart. Sin embargo, personalmente siempre he tenido las mejores experiencias con propiedades algo más pequeñas, como pequeños chalets, casas adosadas o casas de campo. Estas son básicamente mis propiedades favoritas, también porque a menudo tienes que tratar con clientes muy agradables tanto del lado del vendedor como del comprador.

Alquileres en Stuttgart: barrios con futuro

FIV: Distritos para solteros, familias y compañía – Para los que aún no viven en Stuttgart y quieren mudarse a la ciudad, ¿qué distritos tienen futuro? ¿A qué lugar de Stuttgart deberías mudarte si quieres vivir bien?

Michael Maile: Stuttgart tiene una topografía muy singular con el conocido Kessel de Stuttgart. Esto, a su vez, significa que el centro de la ciudad está relativamente limitado. Así pues, si quiere vivir de forma muy urbana con distancias cortas o con conexiones locales perfectas, aquí hay algo para todos. Yo no haría grandes distinciones entre los distritos.

Como antes, el oeste y el sur son sin duda los más populares.

Las familias, en cambio, tienen otras prioridades con una ubicación algo más tranquila, segura y verde. También hay muchos en los alrededores de Stuttgart. Personalmente, me inclino por los distritos del sur, como Sillenbuch, Degerloch y Möhringen, por sus muy buenas infraestructuras y las cortas distancias no sólo al centro de la ciudad, sino también al aeropuerto o a la autopista.

Evolución del mercado inmobiliario: estancamiento de los alquileres

FIV: Los alquileres son un gran tema, en toda Alemania. ¿Cómo ha evolucionado el mercado inmobiliario y los alquileres en Stuttgart en los últimos años y cómo lo hará en el futuro?

Michael Maile: Aunque se oigan cosas diferentes en los medios de comunicación. Estamos notando un claro estancamiento de los alquileres en todas las zonas. Los tiempos de las subidas constantes parecen haber terminado por el momento. Sin embargo, debido a la limitación natural de la caldera de Stuttgart, el suministro sigue siendo básicamente muy manejable. Incluso la redensificación o las ampliaciones son sólo marginalmente viables. En este sentido, la demanda sigue siendo significativamente mayor que la oferta.

Sin embargo, a través de Corona, ya hay razones sostenibles aquí, como la oficina en casa, que tienden a proporcionar un poco de relajación en la zona del centro de la ciudad. Por otro lado, los lugares periféricos verdes se han vuelto más codiciados. El futuro siempre supone mirar en una bola de cristal, pero sigo considerando que Stuttgart es un lugar muy estable, aunque parece que se está asentando en un nivel bastante alto.

Pisos modernos en Stuttgart-Vaihingen:

Recomendaciones para principiantes: ¿alquiler o compra?

FIV: En Alemania, la gente alquila más que compra. ¿Qué le recomendarías a una pareja joven o incluso a una persona soltera que alquila o compra en Stuttgart?

Michael Maile: Como es sabido, aquí hay diferentes filosofías. Y aquí simplemente no hay afirmaciones globales. Yo mismo soy un gran partidario de la propiedad en propiedad porque simplemente significa mucha libertad en la vida cotidiana y, en caso de duda, también una buena previsión para la jubilación.

Sin embargo, esto debe ir precedido de un compromiso claro con el lugar y una financiación sólida que deje suficiente margen para las vacaciones, los hijos, etc. A menudo son obstáculos bastante grandes. Por un lado, la flexibilidad en el trabajo suele ser mayor hoy en día y, por otro, el precio de compra es tan elevado que la financiación sólo es posible con considerables restricciones.

En estos casos, aconsejo alquilar en lugar de comprar cuando se vaya a fundar una familia. Y luego, en caso de duda, bien fuera de la ciudad a precios asequibles y con otras prioridades como distancias cortas al colegio o un gran jardín.

Comprar el primer condominio en la ciudad

FIV: Las personas que alquilan en Stuttgart son relativamente flexibles y pueden mudarse si es necesario. Cualquiera que compre una propiedad, independientemente de si es su propia casa o un condominio, está al menos atado a la propiedad a largo plazo a través del préstamo o la financiación. Según su experiencia como agente inmobiliario, ¿cuáles son los errores típicos del primer comprador y cómo se pueden evitar?

Michael Maile: Hay muchos errores que acechan en el proceso de venta y compra. Por ejemplo, los compradores tienden a subestimar las necesidades de capital, a fijarse demasiado en la propiedad y no lo suficiente en la ubicación, o a inspeccionar sólo superficialmente sin experiencia. Para mí, sin embargo, uno de los más graves es la falta de voluntad de sacrificio.

La propiedad perfecta simplemente no existe.

Y cuanto antes lo reconozcas y establezcas conscientemente las prioridades, antes encontrarás algo. En muchos casos, la gente lleva muchos años buscando. Y mientras los inmuebles se encarecían cada vez más, en algunos momentos no era posible conformarse con menos. Al final, a menudo escucho «si hubiéramos tenido…».

Por lo tanto: haz una lista clara de prioridades con ponderaciones y luego no dudes mucho cuando aparezca un buen objeto. No encontrará el objeto perfecto.

Impuesto sobre transmisiones patrimoniales y gastos accesorios de compra

FIV: El precio de compra de un inmueble es una cosa, pero ¿qué gastos secundarios e impuestos deben esperar los compradores de Stuttgart?

Michael Maile: El impuesto de transferencia de tierras en Baden-Württemberg es actualmente el 5% del precio de compra. Para el notario y el registro de la propiedad, debe calcular el 1,5%. Si interviene un agente inmobiliario, este porcentaje oscila entre el 0% y el 3,5%. En algunos casos, el vendedor paga solo al agente inmobiliario. En total, se trata de un 6,5-10% del precio de compra.

Stuttgart de un vistazo:

• Impuesto de transmisiones patrimoniales: 5%.
• Gastos de notaría: 1,5%.
• Costes de intermediación: 0-3,5%.
• Suma: 6,5 – 10%

Los inmuebles como inversión: la proximidad de la ciudad y los edificios antiguos

FIV: Distritos de Stuttgart para la inversión inmobiliaria – Pasemos a los inmuebles como inversión en Stuttgart, para los que quieren comprar y alquilar. Si nuestro lector decide comprar con posterioridad al alquiler: ¿Qué 2 distritos o satélites alrededor de Stuttgart recomendaría a un comprador para su inversión en Stuttgart? En su opinión, como experto, ¿dónde están las mayores oportunidades de futuro?

Las ubicaciones cercanas al centro de la ciudad siguen siendo interesantes para los inversores.

Michael Maile: En este caso, prefiero apostar por edificios antiguos con encanto que por edificios nuevos que puedan ser sustituidos. Especialmente con el desarrollo del Barrio Rosenstein, se construirán muchos pisos en el centro de la ciudad a medio plazo. Así que también debería ser capaz de ofrecer algo único aquí a largo plazo.
Sin embargo, los mejores rendimientos se encuentran sin duda fuera de los confines. Considero que Möhringen y Vaihingen, por ejemplo, son localidades muy interesantes con muy buenas infraestructuras y grandes empresarios.

Tipos de inmuebles con futuro: apariencia y eficiencia

FIV: En su opinión, ¿qué tipo de inmuebles tienen futuro en Stuttgart, en qué se debería invertir? ¿Pequeño, grande, existente, de nueva construcción?

Michael Maile: Como ya he mencionado, soy bastante amigo de este encantador edificio antiguo. Sin duda, la eficiencia energética desempeñará un papel aún más importante en el futuro, pero la hermosa fachada art nouveau de piedra arenisca seguramente no estará aislada. Este tipo de edificios siempre serán buscados y demandados. Personalmente, no soy partidario de la arquitectura de nueva construcción, a menudo muy monótona, con los mismos silos residenciales dispuestos alrededor de un triste patio de recreo, en el que se construye hasta el último metro cuadrado de la parcela.

No obstante, también hay que destacar que, por ejemplo, la accesibilidad será una cuestión más importante, que es más probable que se encuentre en los edificios más nuevos. Cada uno tiene que sopesar esto por sí mismo. Y, por supuesto, es mejor tener tres pisos pequeños que uno grande, también desde el punto de vista de la diversificación del riesgo.

Habitación del ático de una casa familiar:

Vender una propiedad – control de calidad

FIV: Por último, una pregunta más: ha mencionado los errores típicos en la compra de una propiedad. Muchos compran, pero algunos también quieren vender. Como agente inmobiliario con experiencia en Stuttgart, ¿qué consejos puede dar a quienes venden una propiedad por primera vez? ¿Cuáles son los primeros pasos y cómo se puede vender con éxito un inmueble en Stuttgart?

Michael Maile: En primer lugar: en principio, puedes hacer tú mismo la mayoría de las cosas del mundo. La cuestión es siempre cuánto tiempo tienes disponible para ello y en qué calidad puedes hacerlo de forma sostenible. Por eso siempre aconsejo encarecidamente a un vendedor de propiedades sin experiencia que contrate a un agente inmobiliario con experiencia. Sencillamente porque vender un inmueble al mejor precio posible implica mucho más esfuerzo del que se suele imaginar. Debería preguntar entre amigos y conocidos, comprobar las referencias y obtener una impresión no vinculante de la empresa inmobiliaria.

La renovación y la modernización siempre merecen la pena.

Por lo demás, es importante poner guapa a la novia antes de la boda. Las pequeñas renovaciones e incluso la «puesta en escena» deliberada de la propiedad prácticamente siempre merecen la pena desde el punto de vista financiero. No sólo debe tener todos los documentos que son relevantes para los bancos en cuestión, sino también entenderlos y conocer, por ejemplo, las condiciones del registro de la propiedad o las normas de la declaración de partición y ser capaz de comunicarlas en consecuencia.

Las deficiencias deben ser conocidas y comunicadas con habilidad. Lo que es fatal aquí, por supuesto, es la ocultación intencionada de tal defecto.
En el lugar, es importante despertar las emociones del comprador. Es importante entender las prioridades del comprador y los detalles que pueden despertar su interés final. La negociación del precio también suele ser una línea muy fina en la que los vendedores inexpertos suelen tener grandes dificultades.

Conclusión: los vendedores inexpertos deberían buscar primero el asesoramiento de un experto fiable y de confianza. Los vendedores con experiencia suelen saber que un buen agente inmobiliario no cuesta dinero, sino que aporta dinero gracias a sus conocimientos, contactos y el enorme ahorro de tiempo.

FIV: ¡Gracias a Maile Immobilien por la entrevista!

Comprar su primer piso: Ocupación por el propietario o inversión de capital

¿Quiere hacer realidad su sueño de tener su primera propiedad, pero no sabe por dónde empezar? Conozca todo sobre su primera vivienda y los pasos más importantes en nuestro artículo.

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