Taxes USA: Compra de bienes inmuebles – Impuestos, impuesto sobre la propiedad, etc. para la casa, el piso y la tierra

EE.UU. – ¿Qué impuestos hay que pagar al comprar una casa en EE.UU.? A continuación encontrará una lista de todos los tipos de impuestos que tiene que pagar, su cuantía, dónde puede leer más sobre ellos y para qué sirven. Todo lo que necesita saber sobre los impuestos relacionados con la compra de una propiedad, ya sea su vivienda o una casa de vacaciones. Respondemos a las preguntas, ¿qué son los «impuestos de transferencia»? ¿A cuánto asciende el impuesto sobre bienes inmuebles cuando se compra una propiedad? Aquí están las respuestas.

¿Qué impuestos hay que pagar al comprar una casa en Estados Unidos?

La compra de una casa es una inversión enorme y la mayoría de la gente se sorprende de los numerosos costes adicionales. Para entender todos los costes adicionales que conlleva la compra de una casa, hay que entender los impuestos. Esto significa que los tres tipos de impuestos que se enumeran a continuación son costes necesarios que hay que pagar al gobierno de la zona donde se encuentra la casa que se va a comprar.

Anticipos de impuestos

Al comprar una casa en Estados Unidos, normalmente hay que pagar por adelantado el impuesto sobre la propiedad correspondiente a 6 meses en el momento de la compra. Eso significa seis meses de impuesto sobre la propiedad, lo que se llama prorrateo. Sin embargo, sólo hay tres impuestos cuando se compra la propiedad. Esto hace que sea bastante fácil de entender. El Impuesto sobre Bienes Inmuebles es el impuesto que un individuo debe pagar anualmente por ser propietario de una vivienda, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales es el impuesto sobre la compra de la vivienda, y el Impuesto de Registro de Hipotecas (cuando existe) es el impuesto sobre el registro de la hipoteca. Muchos de estos impuestos pueden deducirse de su hoja de impuestos federales.

¿Tiene que pagar el impuesto sobre la venta?

No. En la legislación federal, los bienes inmuebles, como casas, propiedades o terrenos, no están sujetos al «impuesto sobre las ventas». Aunque en algunos estados existe un impuesto sobre la venta de artículos que pueden interpretarse como una vivienda (por ejemplo, una casa móvil).

Impuestos que debe conocer

Estos son los impuestos que debe conocer a la hora de pagar su vivienda. La forma de calcular cada uno de estos impuestos depende de la ciudad, el condado y el estado donde se adquiera la propiedad. Los tres impuestos relevantes que se aplican al comprar una vivienda son el impuesto sobre bienes inmuebles, el impuesto sobre transmisiones patrimoniales y el impuesto sobre el registro de la hipoteca. No todas existen en todos los estados, y hay que tener en cuenta muchas sutilezas.

Impuestos inmobiliarios (= Impuestos sobre la propiedad)

Entre los muchos tipos de impuestos que existen en Estados Unidos, el de la propiedad es uno de los más incomprendidos. Es un impuesto que se paga anualmente sobre la propiedad de bienes u otros elementos. Sin embargo, es una parte esencial de la factura de impuestos y entender cómo funciona es una necesidad para cualquier propietario o cualquier persona interesada en comprar una propiedad. Así que aquí respondemos a las preguntas: ¿qué son los impuestos sobre la propiedad? ¿Cuáles son los elementos que se gravan en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles? ¿En qué estado paga usted muchos impuestos sobre la propiedad?

Los impuestos sobre la propiedad son impuestos ad valorem que se pagan por tener una propiedad. Por lo general, esta propiedad consiste en el terreno y en todo lo que esté permanentemente unido, como los bienes inmuebles, pero también las carreteras, los muelles, las piscinas, etc. En algunos estados, el impuesto sobre la propiedad incluye incluso elementos como las embarcaciones. Cuando se compra una casa, hay que pagarlos por adelantado y luego recuperarlos del vendedor. El impuesto sobre bienes inmuebles suele ser una tasa multiplicada por el valor de tasación de la propiedad. Este valor es estimado por un tasador y tiene en cuenta la ubicación, la antigüedad, etc.

Impuesto medio sobre la propiedad en Estados Unidos: 1,11%.

Los impuestos sobre la propiedad, al igual que otros impuestos, se recaudan una vez al año para los ciudadanos estadounidenses el 15 de abril.

¿Qué propiedades se gravan en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles?

A menudo se confunde el Impuesto sobre Bienes Inmuebles con un impuesto sobre la propiedad inmobiliaria. Sin embargo, esto es un error. La mayor parte de los impuestos sobre la propiedad se aplican a los bienes inmuebles porque son los más caros que posee la mayoría de la gente. Sin embargo, los impuestos sobre la propiedad también pueden recaer sobre aviones, ordenadores, muebles, etc. Además, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles no sólo se refiere a la casa o el edificio en sí, sino también al terreno y a cualquier otro bien que esté unido de forma permanente. Esto significa que los muelles, por ejemplo, también están gravados en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles.

¿A cuánto asciende el impuesto sobre bienes inmuebles?

Los impuestos sobre la propiedad se consideran impuestos ad valorem, lo que significa que se basan en el valor monetario que se estima que tiene un artículo, terreno, propiedad, etc. La base del cálculo es el tasador de la propiedad. Se basa en la estimación de lo que costaría adquirir ese artículo en ese año, que se basa en el valor de mercado, la ubicación, el estado, la zona, etc.

Por lo general, existe un tipo impositivo para el lugar concreto, en el que influyen las leyes locales, estatales y federales. Este tipo impositivo se multiplica por el coste o valor estimado de la propiedad. Por ejemplo, en California, donde el tipo del impuesto sobre bienes inmuebles es del 0,77%, si usted paga por una propiedad valorada en 100.000 dólares, pagará 770 dólares a la autoridad fiscal.

Impuestos de Transferencia (=Impuestos de Transferencia)

Los impuestos de transferencia son impuestos de transferencia de propiedad. Es decir, un impuesto que se paga al transferir el título de propiedad del vendedor al comprador. Entra en la categoría de impuestos ad valorem. Los impuestos de transferencia de tierras suelen basarse en el coste de la propiedad cuando se vende. En otras palabras, son un impuesto sobre la venta de la vivienda. Algunos estados los describen como una tasa por el trabajo necesario para completar la documentación de la nueva propiedad.

Impuesto medio de transferencia en Estados Unidos: 0,6%.

A menudo se perciben como uno de los impuestos más complicados porque el tipo impositivo varía no sólo de un estado a otro, sino también de un condado a otro y de una ciudad a otra. Por ejemplo, en Nueva York hay impuestos de transferencia del Estado de Nueva York (0,4%), de la ciudad de Nueva York (1,4%) y de la mansión (1%, sólo si se compra una casa de más de un millón de dólares). Esto significa que si se compra una casa por 1 millón de dólares, hay un total de 28.250 dólares.

En resumen, estos impuestos obligan a los compradores de viviendas estadounidenses a pagar una determinada cantidad a Hacienda cuando compran una propiedad o un terreno. Hay muchos detalles, ya que cada estado tiene estructuras fiscales únicas, algunos no tienen impuestos de transferencia, etc. A continuación le ofrecemos un breve resumen de todo lo que debe saber sobre los impuestos de transferencia de tierras.

Su ciudad, condado o estado puede imponer un impuesto de transferencia, que es una tasa de transacción sobre la venta de cualquier propiedad. Dependiendo del lugar, el vendedor o el comprador pueden ser responsables de este pago. La tarifa varía según el lugar. En Estados Unidos, esta variación se produce entre estados, entre tipos de propiedad y a través de los límites de los condados y municipios.

Los impuestos sobre las transferencias son controvertidos, aunque muchos los apoyan como una forma eficaz de aumentar los ingresos del gobierno en cantidades poco frecuentes y comparativamente pequeñas. Se les critica por ser regresivos (es decir, que gravan de forma desproporcionada a los hogares con menos ingresos), por ser imprevisibles y difíciles de entender, entre otras razones. La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios se ha posicionado oficialmente en contra de este impuesto.

¿Quién paga el impuesto de transmisiones patrimoniales en Estados Unidos?

En la mayoría de los casos, es habitual que el vendedor pague el impuesto de transmisiones patrimoniales. Sin embargo, esta figura suele formar parte del proceso de negociación. Además, como no hay ninguna ley que establezca que el vendedor deba pagar el impuesto, esta cifra es variable. Si el vendedor está exento de pagar el impuesto de transmisiones patrimoniales, el comprador está obligado a pagarlo. A veces, como en Washington DC, el impuesto se divide al 50% entre el vendedor y el comprador.

¿Cuándo no hay que pagar el impuesto de transmisiones?

No tiene que pagar el impuesto de transmisiones si…

• Transferencias a hijos y nietos
• Transferencias en base a un divorcio legal
• Transferencia a copropietarios tras el fallecimiento de una de las partes
• Transferencias de parcelas del cementerio

Impuesto de matriculación de hipotecas (= impuestos hipotecarios)

Hay algunos impuestos importantes que hay que tener en cuenta antes de comprar una casa. Este impuesto, también conocido como impuesto de registro de hipotecas, impuesto de registro de hipotecas o impuesto de timbre de documentos, es una de esas tasas furtivas. Un agente inmobiliario suele encargarse de tener en cuenta estos impuestos, pero es importante que cualquier comprador de una vivienda sea consciente de los impuestos que conlleva la compra de una casa. Tenga en cuenta que el impuesto sobre las hipotecas suele estar incluido en la misma categoría que el impuesto sobre transmisiones patrimoniales, pero no es idéntico a él.

Este impuesto se basa en el importe de la deuda garantizada por la obtención de bienes inmuebles. Se trata de un impuesto tasado por el Estado que se paga en los lugares donde se documenta y registra la hipoteca. Si el comprador quiere una hipoteca, paga los gastos de registro de la hipoteca. En Minnesota, puede haber un impuesto adicional como el «Environmental Response Fund Tax». Los 7 estados que exigen un impuesto hipotecario son Alabama, Florida, Kansas, Minnesota, Nueva York, Oklahoma y Tennessee.

Impuesto medio de registro de hipotecas en EE.UU.: 0,2%-.4%.

¿Cómo se calcula el impuesto sobre las hipotecas?

Todos los estados tienen un impuesto hipotecario. El tipo de interés de la hipoteca se calcula fácilmente multiplicando el tipo de interés de la localidad en la que se encuentra el inmueble (¡asegúrese de respetar la normativa estatal y del condado!) por el importe incluido en la hipoteca. Asegúrese también de que los impuestos de la hipoteca están redondeados.

En el Estado de Nueva York, por ejemplo, existe un impuesto hipotecario del 1,05%. Esto significa que contratar una hipoteca en Nueva York con un tipo de interés del 1,05% y una hipoteca de 500.000 dólares cuesta 7.500 dólares.

Impuesto de la Hipoteca = Tipo del Impuesto de la Hipoteca x Importe Total de la Hipoteca

Es posible reducir el impuesto de las hipotecas mediante la «cesión». En resumen, el prestatario transfiere la cesión de la hipoteca a una nueva empresa, con lo que el impuesto original se transfiere y, por lo tanto, no hay que pagarlo.

Nueva York – Impuesto sobre las hipotecas

• Nombre: Impuesto sobre las hipotecas
• Tasa: 1,05%
• Exención: posibilidad de 30 dólares si la «propiedad en cuestión es o será mejorada por una vivienda unifamiliar o bifamiliar».

¿Gastos adicionales al comprar una casa?

Todo el mundo sabe que cuando se compra una casa, se paga dinero a otro propietario como parte de los intereses de la hipoteca durante mucho tiempo. Probablemente también sepa que hay algunos honorarios que tiene que pagar a un agente inmobiliario si lo ha contratado. Sin embargo, hay muchas tasas adicionales que puede esperar pagar además de eso. En general, se puede estimar que estos costes suelen oscilar entre el 3% y el 6% del precio total de compra de la vivienda.

A la gente le gusta referirse a todos estos costes como costes de cierre, pero estrictamente hablando, los costes de cierre son todos los costes incurridos en el punto de venta de una propiedad que no forman parte del valor básico de la misma. Sin embargo, esto no incluye, por ejemplo, el mobiliario o el seguro hipotecario. Esto incluye todos los gastos de cierre adicionales, así como las tasas adicionales que pueda tener al comprar una propiedad.

Todas las tasas – Lista

A continuación destacamos qué tasas debe pagar un comprador, quién las paga y por qué se pagan. Aquí enumeramos los más importantes:

Dinero en serio

El primer gasto en el que se incurre al comprar una vivienda se denomina «depósito de garantía». Se trata de una forma de pago inicial, un depósito realizado por un posible comprador que demuestra la seriedad de sus intenciones de compra. Normalmente se paga a un corredor o agente y se mantiene en depósito hasta que se completa la compra. Más tarde, se utiliza para pagar la cuota inicial o los gastos de cierre.

Esto es, a menos que el acuerdo fracase y se determine que es su fracaso. Si no es así, y la operación fracasa por razones ajenas al comprador, se le devuelve el dinero. Las fianzas típicas en Estados Unidos oscilan entre los 500 y los 2.000 dólares.

Entre 500 y 2.000 dólares

Depósito

Todo el mundo ha oído hablar de los anticipos y es importante entenderlos. El pago inicial es una parte del precio total de la vivienda que se paga en el momento de la venta. Dado que la mayoría de las personas no pueden pagar el importe total de la propiedad en el momento de la venta. Normalmente funciona así: Un particular paga una fianza al vendedor de un inmueble. Una institución financiera, como un banco, paga al vendedor el saldo y recibe los pagos programados del comprador. Estos pagos programados son parte de una hipoteca, más sobre esto en nuestro artículo

¿A cuánto asciende la fianza?

En EE.UU., las tasas varían, pero la tasa típica es del 20%, siendo el 5% o menos algo raro pero posible. Cuanto más alto sea el porcentaje, menos pedirá prestado el individuo al banco y, por tanto, menor será el interés del dinero necesario para devolverlo. Además, cuanto más se pague, menor será el importe sobre el que se carguen los intereses. Por ejemplo, si el tipo de interés es del 20%, pagará menos si es el 20% de 200.000 dólares que si es el 20% de 800.000 dólares.

Seguro hipotecario

El seguro hipotecario, que no debe confundirse con el impuesto sobre las hipotecas, es un seguro para poder pagar la hipoteca. Por lo general, sólo se exige si se realiza un pago inicial inferior al 20% del precio de compra original. También se llama seguro hipotecario privado o prima de seguro hipotecario (lo mismo, pero si se obtiene una hipoteca a través de la Agencia Federal de la Vivienda). Además, quienes obtienen un préstamo a través del Departamento de Asuntos de los Veteranos no tienen que pagar ningún seguro hipotecario.

¿A cuánto asciende el seguro hipotecario?

Las tasas del seguro hipotecario suelen oscilar entre el 0,55% y el 2,25%. Este porcentaje se calcula como una proporción de su préstamo. Por ejemplo, un préstamo de 2 millones con un tipo de seguro hipotecario del 2% es de 40.000 dólares. Además, suelen pagarse anualmente.

Mobiliario: infravalorado críticamente

De hecho, la colocación de los muebles es una parte a menudo subestimada de la compra de una nueva casa. Aunque esto es irrelevante para quienes sólo quieren repartir las inversiones, puede ser una cantidad importante de dinero para los propietarios de viviendas. El coste de la mudanza a una nueva vivienda puede alcanzar una media de 35.000 dólares. Los gastos de mudanza oscilan entre 1.100 y 5.630 dólares para el propietario medio de una vivienda, y en el caso de quienes compran propiedades millonarias, esta suma es mucho mayor. Esto incluye una limpieza profesional a fondo de la nueva casa, la contratación de personal de mudanza, que puede costar hasta 50 dólares por hora, lo que suma miles. A continuación, el traslado de suministros como mantas o pintura para pintar las paredes, y la contratación de pintores. La lista continúa.

En el caso de los inversores inmobiliarios que quieren alquilar su propiedad, cabe esperar incluso unos costes mucho más elevados. Con sumas de 10.000 dólares previstas para una vivienda sin amueblar, los compradores no suelen tener en cuenta este aspecto en sus gastos previstos.

Puntos de descuento

Los puntos de descuento también se denominan puntos hipotecarios, puntos por adelantado o simplemente puntos. No son obligatorias pero, si se pagan, ofrecen importantes beneficios, ya que no hay un tipo de interés bajo en el préstamo. El comprador paga una determinada cantidad al vendedor, lo que le permite reducir el tipo de interés de su hipoteca. Pueden utilizarse de forma similar a los préstamos convencionales o gubernamentales. Si invierte en un punto de descuento, puede reducir su tipo de interés en un 1%.

1 punto de descuento = 1% menos de interés

Cuándo puede comprar puntos de descuento

Es ventajoso para un comprador invertir en puntos de descuento si se dan dos factores:

El comprador tiene la intención de poseer la propiedad durante mucho tiempo, lo que significa que los intereses se pagan durante mucho tiempo. Un punto de descuento significaría entonces que se pagan dólares de leasing cada mes, y a lo largo de muchos años esto valdría la pena.
Si tiene la intención de pagar su Mortgaeg en el plazo previsto o más. Para las personas que tienen la intención de pagar una hipoteca de 10 años en 5 años, por ejemplo, un punto de descuento valdría la pena.

Tasa de depósito

Se trata de una tarifa que se paga a la empresa de títulos, a la empresa de depósitos en garantía, al abogado, etc. que ayudó al comprador a cerrar la venta. Como la mayoría de los gastos de cierre, se trata de un porcentaje del precio de venta. A menudo el valor de esto se divide entre el comprador y el vendedor.

Esta tarifa se destina al agente de custodia que le ayuda a cerrar. Puede variar en función del precio de compra de la vivienda, pero se paga a la parte que se encarga del cierre: la empresa de títulos, la empresa de depósitos en garantía o un abogado, en función de la legislación estatal.

Tasa de búsqueda de títulos

La tasa de búsqueda de títulos es otro coste de cierre. Paga el trabajo que realiza la compañía de títulos (una organización que suele contratar el comprador) para asegurarse de que no hay problemas de propiedad o disputas en el pasado. Este es un aspecto de los costes de cierre en el que es bastante fácil reducir los costes invirtiendo tiempo en identificar empresas de alta calidad y bajo coste.

Honorarios por estudios/peritajes

Necesitará una encuesta oficial y registrada y una valoración de la propiedad para el prestamista. Si no se puede obtener un estudio de la propiedad que desea comprar, será necesario realizar un nuevo estudio para determinar los límites exactos de la propiedad. Esto suele costar unos 500 dólares. Para la tasación, usted paga a un tasador certificado para que determine el valor de la casa. La mayoría de los prestamistas lo exigen, esto suele costar entre 300 y 400 dólares.

Impuesto sobre bienes inmuebles

Los impuestos sobre la propiedad deben pagarse a prorrata en el punto de venta. Esto significa que están incluidos en los costes de cierre. Para obtener una visión completa de estos y otros impuestos, como el impuesto de certificación (también llamado tasa de certificación), consulte el artículo completo

Comisión de apertura/préstamo Comisión de apertura

Esta comisión forma parte de los gastos de cierre de la hipoteca y cubre los costes administrativos de la tramitación de un préstamo y suele ser el 1% del importe del mismo. Algunos prestamistas no cobran esta comisión, sino que tienen un tipo de interés más alto. Es importante saber que estas tasas suelen estar desglosadas en su declaración final.

Seguro de hogar

Al igual que ocurre con los impuestos sobre la propiedad, al comprar una vivienda hay que pagar una parte proporcional del seguro del propietario. Esto significa que tiene que pagar por un periodo determinado por adelantado. Este periodo suele ser de un año. Al pagar la prima del seguro, el coste depende del seguro de la casa

Honorarios de los abogados

No serán necesarios en todas partes ni para todas las compras. Algunos estados exigen que un abogado supervise la compra de la casa, y en algunas situaciones el comprador puede querer un abogado por otras razones. Estos abogados, por supuesto, se harán cargo de los honorarios, y si usted está comprando una propiedad, tendrá que pagarles.

Seguro de título

El seguro de título está diseñado para proteger tanto al prestamista como al comprador de las reclamaciones. Estas reclamaciones pueden ser contra la casa en el caso del prestamista y contra los contratistas anteriores que hagan reclamaciones en el caso del comprador.

Seguro de título del prestamista

El seguro de título del prestamista es una tarifa única que se paga en el momento del cierre. Se paga a la compañía de títulos para protegerla en caso de disputa sobre el título, por ejemplo, si surge un gravamen que no se identificó durante la búsqueda del título. Esta comisión suele oscilar entre el 0,5 y el 1% del importe del préstamo.

Garantía de título

Se trata de una tasa opcional. Aunque puede arrepentirse mucho si alguien cuestiona la propiedad. Por lo tanto, aunque no es obligatorio, lo hace casi todo el mundo y es muy recomendable en cualquier caso.

Gastos de intermediación

Los honorarios de los agentes de bolsa son probablemente lo primero en lo que piensa la gente cuando piensa en los costes de cierre. También se denominan comisiones de corredor o comisiones inmobiliarias. Suelen ser pagados por el vendedor, pero normalmente también forman parte de la negociación y, por tanto, también son pagados por el comprador de alguna manera. Son los honorarios que se pagan a los agentes de la compra de una propiedad. Estos agentes suelen ser el agente inmobiliario (es decir, el agente del vendedor que ofrece la propiedad) y el agente del comprador (que encuentra, organiza, etc. la propiedad para el comprador). Los honorarios suelen oscilar entre el 5 y el 6% del precio de compra, lo que supone un coste adicional de hasta 60.000 dólares si se trata de una propiedad de un millón de dólares.

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Reducción de impuestos locales

Como se ha mencionado anteriormente, debido a los complicados sistemas fiscales de Estados Unidos, con estructuras fiscales individualizadas para cada estado, condado y municipio, es probable que tenga derecho a muchas más exenciones fiscales. Por ejemplo, en California, se incluyen exenciones del impuesto local sobre la propiedad si se trata de la primera residencia, para veteranos, personas mayores, etc. Otro ejemplo es el beneficio del hogar, en el que algunos estados reducen la parte imponible del valor de su propiedad si es su residencia principal.

Impuestos inmobiliarios – Cómo ahorrar

Como propietario de una vivienda o inversor inmobiliario, ahorrar dinero en la factura de impuestos es la primera forma de reducir costes. Hay menos formas de ganar dinero o reducir costes que simplemente recibirlos de las instituciones a las que se pagan las facturas. Ya sea recibiendo dinero directamente del gobierno o simplemente pagando menos, es una parte importante de ser un inversor y propietario informado.