Alquilar, comprar, vivir en Stuttgart

Un buen comienzo en el mundo inmobiliario es siempre la compra del primer piso. En su entrevista con la revista FIV, Michael Maile explica sus experiencias con propiedades en una buena ubicación A. El rendimiento aquí depende del tipo de casa o piso. Por ejemplo, los microapartamentos tienen diferentes posibilidades de explotación que las casas unifamiliares. La ubicación del meso también es decisiva para los precios, ya sea en Bad Canstatt, Feuerbach y otros distritos como Sillenbuch o Vaihingen.

Esto es Stuttgart, en Alemania:

Stuttgart de cerca:

Alquilar: Contrato y liquidación

Después de la compra exitosa de la propiedad y la finalización del contrato de compra, naturalmente quiere amueblar su propiedad recién adquirida de acuerdo con sus necesidades individuales. Desde el mobiliario del salón hasta el diseño del jardín, nada se interpone en el camino de su imaginación creativa.

Comprar: Rendimiento a través de los bienes inmuebles

En nuestra entrevista lo aprenderá todo sobre los inmuebles y las rentabilidades en Stuttgart. ¿Debería comprar una propiedad en Stuttgart o merece más la pena comprar cerca, por ejemplo en Esslingen o Ludwigsburg?

Entrevista a un agente inmobiliario sobre el sector inmobiliario en Stuttgart

¿Su primer condominio o inmueble como inversión? En esta entrevista aprenderás los consejos y trucos más importantes. Comprar, alquilar, vivir en Stuttgart, pero también consejos para las inversiones de capital. Nosotros hacemos las preguntas y él da las respuestas.

Maile Immobilien: Socio de la entrevista

FIV: Antes de hablar de Stuttgart y su mercado inmobiliario y de sus recomendaciones para inquilinos y compradores, nos gustaría saber un poco más sobre su agencia Maile Immobilien. ¿Podría resumir brevemente para nuestros lectores a qué se dedica su agencia y en qué está especializada?

Michael Maile: Somos una verdadera empresa familiar y yo soy la cuarta generación. Garantizar un servicio con su nombre durante tantas décadas no es algo evidente y, por supuesto, condiciona totalmente las acciones y el trato diario con nuestros clientes.

Algunas de nuestras relaciones con los clientes se remontan incluso al año de fundación, 1925.
Desde hace casi 100 años estamos situados en un lugar muy céntrico en la calle Königstraße de Stuttgart y desde aquí servimos a toda la zona de Stuttgart como contacto fiable para valoraciones, ventas y alquileres.

Entrevistado por Michael Maile:

¿Casa unifamiliar o casa adosada? Propiedades favoritas

FIV: Como agente inmobiliario en Stuttgart, ¿qué propiedades prefiere intermediar personalmente?

Michael Maile: La mayoría de la gente probablemente cree que los agentes inmobiliarios siempre sueñan con las grandes villas de lujo que sin duda existen en Stuttgart. Sin embargo, personalmente siempre he tenido las mejores experiencias con propiedades algo más pequeñas, como pequeños chalets, casas adosadas o casas de campo. Estas son básicamente mis propiedades favoritas, también porque a menudo tienes que tratar con clientes muy agradables tanto del lado del vendedor como del comprador.

Alquileres en Stuttgart: barrios con futuro

FIV: Distritos para solteros, familias y compañía – Para los que aún no viven en Stuttgart y quieren mudarse a la ciudad, ¿qué distritos tienen futuro? ¿A qué lugar de Stuttgart deberías mudarte si quieres vivir bien?

Michael Maile: Stuttgart tiene una topografía muy singular con el conocido Kessel de Stuttgart. Esto, a su vez, significa que el centro de la ciudad está relativamente limitado. Así pues, si quiere vivir de forma muy urbana con distancias cortas o con conexiones locales perfectas, aquí hay algo para todos. Yo no haría grandes distinciones entre los distritos.

Como antes, el oeste y el sur son sin duda los más populares.

Las familias, en cambio, tienen otras prioridades con una ubicación algo más tranquila, segura y verde. También hay muchos en los alrededores de Stuttgart. Personalmente, me inclino por los distritos del sur, como Sillenbuch, Degerloch y Möhringen, por sus muy buenas infraestructuras y las cortas distancias no sólo al centro de la ciudad, sino también al aeropuerto o a la autopista.

Evolución del mercado inmobiliario: estancamiento de los alquileres

FIV: Los alquileres son un gran tema, en toda Alemania. ¿Cómo ha evolucionado el mercado inmobiliario y los alquileres en Stuttgart en los últimos años y cómo lo hará en el futuro?

Michael Maile: Aunque se oigan cosas diferentes en los medios de comunicación. Estamos notando un claro estancamiento de los alquileres en todas las zonas. Los tiempos de las subidas constantes parecen haber terminado por el momento. Sin embargo, debido a la limitación natural de la caldera de Stuttgart, el suministro sigue siendo básicamente muy manejable. Incluso la redensificación o las ampliaciones son sólo marginalmente viables. En este sentido, la demanda sigue siendo significativamente mayor que la oferta.

Sin embargo, a través de Corona, ya hay razones sostenibles aquí, como la oficina en casa, que tienden a proporcionar un poco de relajación en la zona del centro de la ciudad. Por otro lado, los lugares periféricos verdes se han vuelto más codiciados. El futuro siempre supone mirar en una bola de cristal, pero sigo considerando que Stuttgart es un lugar muy estable, aunque parece que se está asentando en un nivel bastante alto.

Pisos modernos en Stuttgart-Vaihingen:

Recomendaciones para principiantes: ¿alquiler o compra?

FIV: En Alemania, la gente alquila más que compra. ¿Qué le recomendarías a una pareja joven o incluso a una persona soltera que alquila o compra en Stuttgart?

Michael Maile: Como es sabido, aquí hay diferentes filosofías. Y aquí simplemente no hay afirmaciones globales. Yo mismo soy un gran partidario de la propiedad en propiedad porque simplemente significa mucha libertad en la vida cotidiana y, en caso de duda, también una buena previsión para la jubilación.

Sin embargo, esto debe ir precedido de un compromiso claro con el lugar y una financiación sólida que deje suficiente margen para las vacaciones, los hijos, etc. A menudo son obstáculos bastante grandes. Por un lado, la flexibilidad en el trabajo suele ser mayor hoy en día y, por otro, el precio de compra es tan elevado que la financiación sólo es posible con considerables restricciones.

En estos casos, aconsejo alquilar en lugar de comprar cuando se vaya a fundar una familia. Y luego, en caso de duda, bien fuera de la ciudad a precios asequibles y con otras prioridades como distancias cortas al colegio o un gran jardín.

Comprar el primer condominio en la ciudad

FIV: Las personas que alquilan en Stuttgart son relativamente flexibles y pueden mudarse si es necesario. Cualquiera que compre una propiedad, independientemente de si es su propia casa o un condominio, está al menos atado a la propiedad a largo plazo a través del préstamo o la financiación. Según su experiencia como agente inmobiliario, ¿cuáles son los errores típicos del primer comprador y cómo se pueden evitar?

Michael Maile: Hay muchos errores que acechan en el proceso de venta y compra. Por ejemplo, los compradores tienden a subestimar las necesidades de capital, a fijarse demasiado en la propiedad y no lo suficiente en la ubicación, o a inspeccionar sólo superficialmente sin experiencia. Para mí, sin embargo, uno de los más graves es la falta de voluntad de sacrificio.

La propiedad perfecta simplemente no existe.

Y cuanto antes lo reconozcas y establezcas conscientemente las prioridades, antes encontrarás algo. En muchos casos, la gente lleva muchos años buscando. Y mientras los inmuebles se encarecían cada vez más, en algunos momentos no era posible conformarse con menos. Al final, a menudo escucho «si hubiéramos tenido…».

Por lo tanto: haz una lista clara de prioridades con ponderaciones y luego no dudes mucho cuando aparezca un buen objeto. No encontrará el objeto perfecto.

Impuesto sobre transmisiones patrimoniales y gastos accesorios de compra

FIV: El precio de compra de un inmueble es una cosa, pero ¿qué gastos secundarios e impuestos deben esperar los compradores de Stuttgart?

Michael Maile: El impuesto de transferencia de tierras en Baden-Württemberg es actualmente el 5% del precio de compra. Para el notario y el registro de la propiedad, debe calcular el 1,5%. Si interviene un agente inmobiliario, este porcentaje oscila entre el 0% y el 3,5%. En algunos casos, el vendedor paga solo al agente inmobiliario. En total, se trata de un 6,5-10% del precio de compra.

Stuttgart de un vistazo:

• Impuesto de transmisiones patrimoniales: 5%.
• Gastos de notaría: 1,5%.
• Costes de intermediación: 0-3,5%.
• Suma: 6,5 – 10%

Los inmuebles como inversión: la proximidad de la ciudad y los edificios antiguos

FIV: Distritos de Stuttgart para la inversión inmobiliaria – Pasemos a los inmuebles como inversión en Stuttgart, para los que quieren comprar y alquilar. Si nuestro lector decide comprar con posterioridad al alquiler: ¿Qué 2 distritos o satélites alrededor de Stuttgart recomendaría a un comprador para su inversión en Stuttgart? En su opinión, como experto, ¿dónde están las mayores oportunidades de futuro?

Las ubicaciones cercanas al centro de la ciudad siguen siendo interesantes para los inversores.

Michael Maile: En este caso, prefiero apostar por edificios antiguos con encanto que por edificios nuevos que puedan ser sustituidos. Especialmente con el desarrollo del Barrio Rosenstein, se construirán muchos pisos en el centro de la ciudad a medio plazo. Así que también debería ser capaz de ofrecer algo único aquí a largo plazo.
Sin embargo, los mejores rendimientos se encuentran sin duda fuera de los confines. Considero que Möhringen y Vaihingen, por ejemplo, son localidades muy interesantes con muy buenas infraestructuras y grandes empresarios.

Tipos de inmuebles con futuro: apariencia y eficiencia

FIV: En su opinión, ¿qué tipo de inmuebles tienen futuro en Stuttgart, en qué se debería invertir? ¿Pequeño, grande, existente, de nueva construcción?

Michael Maile: Como ya he mencionado, soy bastante amigo de este encantador edificio antiguo. Sin duda, la eficiencia energética desempeñará un papel aún más importante en el futuro, pero la hermosa fachada art nouveau de piedra arenisca seguramente no estará aislada. Este tipo de edificios siempre serán buscados y demandados. Personalmente, no soy partidario de la arquitectura de nueva construcción, a menudo muy monótona, con los mismos silos residenciales dispuestos alrededor de un triste patio de recreo, en el que se construye hasta el último metro cuadrado de la parcela.

No obstante, también hay que destacar que, por ejemplo, la accesibilidad será una cuestión más importante, que es más probable que se encuentre en los edificios más nuevos. Cada uno tiene que sopesar esto por sí mismo. Y, por supuesto, es mejor tener tres pisos pequeños que uno grande, también desde el punto de vista de la diversificación del riesgo.

Habitación del ático de una casa familiar:

Vender una propiedad – control de calidad

FIV: Por último, una pregunta más: ha mencionado los errores típicos en la compra de una propiedad. Muchos compran, pero algunos también quieren vender. Como agente inmobiliario con experiencia en Stuttgart, ¿qué consejos puede dar a quienes venden una propiedad por primera vez? ¿Cuáles son los primeros pasos y cómo se puede vender con éxito un inmueble en Stuttgart?

Michael Maile: En primer lugar: en principio, puedes hacer tú mismo la mayoría de las cosas del mundo. La cuestión es siempre cuánto tiempo tienes disponible para ello y en qué calidad puedes hacerlo de forma sostenible. Por eso siempre aconsejo encarecidamente a un vendedor de propiedades sin experiencia que contrate a un agente inmobiliario con experiencia. Sencillamente porque vender un inmueble al mejor precio posible implica mucho más esfuerzo del que se suele imaginar. Debería preguntar entre amigos y conocidos, comprobar las referencias y obtener una impresión no vinculante de la empresa inmobiliaria.

La renovación y la modernización siempre merecen la pena.

Por lo demás, es importante poner guapa a la novia antes de la boda. Las pequeñas renovaciones e incluso la «puesta en escena» deliberada de la propiedad prácticamente siempre merecen la pena desde el punto de vista financiero. No sólo debe tener todos los documentos que son relevantes para los bancos en cuestión, sino también entenderlos y conocer, por ejemplo, las condiciones del registro de la propiedad o las normas de la declaración de partición y ser capaz de comunicarlas en consecuencia.

Las deficiencias deben ser conocidas y comunicadas con habilidad. Lo que es fatal aquí, por supuesto, es la ocultación intencionada de tal defecto.
En el lugar, es importante despertar las emociones del comprador. Es importante entender las prioridades del comprador y los detalles que pueden despertar su interés final. La negociación del precio también suele ser una línea muy fina en la que los vendedores inexpertos suelen tener grandes dificultades.

Conclusión: los vendedores inexpertos deberían buscar primero el asesoramiento de un experto fiable y de confianza. Los vendedores con experiencia suelen saber que un buen agente inmobiliario no cuesta dinero, sino que aporta dinero gracias a sus conocimientos, contactos y el enorme ahorro de tiempo.

FIV: ¡Gracias a Maile Immobilien por la entrevista!

Comprar su primer piso: Ocupación por el propietario o inversión de capital

¿Quiere hacer realidad su sueño de tener su primera propiedad, pero no sabe por dónde empezar? Conozca todo sobre su primera vivienda y los pasos más importantes en nuestro artículo.

• Comprar el primer piso

Alquilar, comprar, vivir en Stuttgart

Para hacer realidad su sueño de tener su primera vivienda, ya sea de alquiler o de compra, y cómo obtener la máxima rentabilidad en Stuttgart, lea nuestro artículo sobre agentes inmobiliarios en Stuttgart.

• Agentes inmobiliarios en Stuttgart

Alquilar, comprar, vivir en Wuppertal

Nuestro socio entrevistador está especializado en la intermediación, venta y alquiler de inmuebles en Wuppertal. En una entrevista, habló sobre los distritos atractivos, las opciones de financiación y el mercado inmobiliario actual. Aquí puede encontrar todo lo relacionado con la compra de su primera vivienda, los diferentes tipos de casas y los tipos de pisos.

Wuppertal de un vistazo:

Wuppertal de cerca:

Alquilar: Gastos de servicio

¿Ha decidido alquilar o incluso arrendar una casa o un piso? Entonces debería saber más sobre el mobiliario de los dormitorios y el diseño exclusivo de las terrazas.

Comprar: Nueva construcción en un edificio antiguo

Encuentre su nueva vivienda en los atractivos barrios de Wuppertal y evite graves errores en su compra. Descubra lo que debe saber antes de comprar en este artículo. ¿También le interesan otras ciudades? Hemos seleccionado otras ciudades interesantes para usted, como Düsseldorf, Aquisgrán y Duisburgo.

Entrevista sobre el sector inmobiliario de Wuppertal

¿Está buscando una vivienda adecuada en Wuppertal? Pero, ¿se pregunta cuáles son los barrios más populares para vivir, si actualmente es mejor alquilar o comprar, o cuán elevados son los costes accesorios y los impuestos en Wuppertal? Entonces ha llegado al lugar adecuado. Hemos hablado con un agente inmobiliario que puede responder a todas sus preguntas sobre la propiedad inmobiliaria en la región.

El equipo de Oertel Real Estate sobre el mercado inmobiliario

FIV: Antes de hablar de Wuppertal y su mercado inmobiliario y de sus recomendaciones para inquilinos y compradores, nos gustaría saber un poco más sobre su agencia Oertel Immobilien. ¿Podría resumir brevemente para nuestros lectores a qué se dedica su agencia y en qué está especializada?

Oertel Immobilien: Estamos especializados principalmente en propiedades de inversión, como viviendas multifamiliares y propiedades comerciales. Sin embargo, comenzamos nuestras actividades de intermediación con condominios y casas unifamiliares. Mientras tanto, tenemos un departamento separado para esto y recibe la misma atención por nuestra parte. De vez en cuando recibimos consultas de los propietarios sobre si también podemos utilizar nuestra estrategia de marketing para el alquiler – por supuesto que ayudamos con tal solicitud.

Nuestra estrategia de marketing es moderna y está orientada al proceso. Valoramos la equidad con los vendedores y los compradores y nuestros procesos inteligentemente concebidos hacen que no haya lugar para la intermediación dudosa. En última instancia, vivimos principalmente de las recomendaciones y estamos encantados cuando tanto los compradores como los vendedores están contentos de firmar el contrato.

Baño en un piso de Wuppertal:

Intermediación de terrenos a casas

FIV: Como agente inmobiliario en Wuppertal, ¿qué propiedades prefiere intermediar personalmente?

Oertel Immobilien: Los compradores de inmuebles comerciales y de inversión tienen experiencia en la compra de inmuebles y saben exactamente lo que se necesita para su propia decisión y para el banco financiador. Aquí, los compradores exigen un muy buen servicio y nosotros, naturalmente, cumplimos este requisito. Es divertido ver a los clientes convencidos. Es aún mejor cuando se hacen nuevos contactos en la propia red como resultado. Sin embargo, no podemos limitarnos de ninguna manera, ya que cada propiedad tiene su propio encanto. Creamos un alto nivel de simpatía con cada propiedad.

Distritos de Wuppertal con oportunidades de futuro

FIV: Distritos para solteros, familias y compañía – Para los que aún no viven en Wuppertal y quieren mudarse a ella, ¿qué distritos tienen futuro? ¿A qué lugar de Wuppertal deberías mudarte si quieres vivir bien?

Oertel Immobilien: Uno de mis empleados se trasladó a Wuppertal desde Düsseldorf con su pareja y desde entonces no ha querido volver a Düsseldorf. Siente la diversidad y la cohesión en Wuppertal. Le impresiona la arquitectura de los edificios, así como las instalaciones naturales de ocio. Todos los distritos tienen su propio encanto. En el Briller Viertel o en el Cronenberg se vive exclusivamente, en Barmen los alquileres son relativamente baratos, en la Nordstadt es especialmente comunal, en la Südstadt se llega rápidamente a la universidad y en Beyenburg se vive en el campo. Como puede ver, hay para todos los gustos.

Barrios con encanto:

• El barrio de Brill
• Cronenberg
• Nordstadt
• Südstadt
• Beyenburg

Briller Viertel de un vistazo:

Evolución del precio del alquiler en los últimos años hasta hoy

FIV: Los alquileres son un gran tema, en toda Alemania. ¿Cómo ha evolucionado el mercado inmobiliario y los alquileres en Wuppertal en los últimos años y cómo lo hará en el futuro?

Oertel Immobilien: Wuppertal lleva una década desarrollándose a una velocidad de vértigo y, gracias a sus buenas conexiones de transporte, es cada vez más interesante para los habitantes de las ciudades de los alrededores, como Colonia, Düsseldorf o Dortmund. En comparación con las ciudades mencionadas, el alquiler aquí sigue siendo más bajo, por lo que la gente decide mudarse a Wuppertal. Sin embargo, la demanda de ofertas inmobiliarias también es muy alta aquí y los alquileres hace tiempo que dejaron de ser tan baratos como uno podría recordarlos del pasado.

Es probable que los alquileres sigan subiendo. Las propiedades antiguas se están renovando poco a poco, convirtiéndose en edificios antiguos muy bonitos con techos altos y grandes ventanas, por lo que el precio por metro cuadrado también está subiendo. Los nuevos proyectos de construcción tampoco se están terminando con la suficiente rapidez para poder satisfacer la demanda.

Aquí se ve un armario en un piso de abuelas:

Valoración del agente: alquilar o comprar

FIV: En Alemania, la gente alquila más que compra. ¿Qué le recomendarías a una pareja joven o incluso a una persona soltera, que alquile o compre en Wuppertal?

Oertel Immobilien: Esa es una pregunta muy individual que cada uno debe responder por sí mismo.

Si alguien tiene la oportunidad de comprar una propiedad, debería hacerlo.

Los precios de los inmuebles no bajarán tan fácilmente y, con los préstamos favorables que existen en la actualidad, hace tiempo que no resulta tan atractivo convertirse en propietario de un inmueble. Cuando los solteros o las parejas jóvenes acaban por quedarse pequeños, han hecho una inversión para el futuro a una edad temprana y se beneficiarán cuando quieran comprar una propiedad más grande.

Propiedad de la vivienda y condominio: comprar o alquilar

FIV: Las personas que alquilan en Wuppertal son relativamente flexibles y pueden mudarse si es necesario. Si compras una propiedad, no importa si es tu propia casa o un condominio, estás atado a la propiedad a largo plazo, al menos a través del préstamo o la financiación. Según su experiencia como agente inmobiliario, ¿cuáles son los errores típicos del primer comprador y cómo pueden evitarse?

Oertel Immobilien: Los que compran por primera vez suelen cometer el error de no asesorarse lo suficiente, pero al mismo tiempo una propiedad suele venderse rápidamente, por lo que no se tiene la oportunidad de pensar en una oferta de compra durante mucho tiempo. La ignorancia lo hace muy difícil, por lo que es aconsejable observar el mercado de antemano. Sólo cuando se sienta seguro y sepa exactamente qué tipo de propiedad quiere comprar, debería dar los primeros pasos hacia la compra de una propiedad.

Tiene sentido aclarar la financiación con el banco por adelantado. En caso de preguntas, una comunicación abierta y honesta con el agente inmobiliario es útil, porque así se evitan dudas y decisiones equivocadas.

Zona de salón y comedor en la casa unifamiliar:

Tasas e impuestos en NRW

FIV: El precio de compra de un inmueble es una cosa, pero ¿qué costes e impuestos adicionales deben esperar los compradores de Wuppertal?

Oertel Immobilien: El comprador de un inmueble suele tener en cuenta la comisión de intermediación y los gastos de compra incidentales. Dependiendo del agente inmobiliario, la comisión puede oscilar entre el 0 y el 10 %. El impuesto de transferencia de tierras en Wuppertal es del 6,5% y el notario se lleva alrededor del 2% por la protocolización.

• Comisión del agente: 0 – 10%.
• Impuesto sobre transmisiones patrimoniales: 6,5%.
• Notario: 2%.

Los costes de renovación y traslado suelen subestimarse y no se tienen en cuenta.

Inversión: barrios de Wuppertal con futuro

FIV: Distritos de Wuppertal para la inversión inmobiliaria – Pasemos a los inmuebles como inversión en Wuppertal, para los que quieren comprar y alquilar. Si nuestro lector decide comprar con posterioridad al alquiler: ¿Qué 2 distritos o satélites alrededor de Wuppertal recomendaría a un comprador para su inversión en Wuppertal? En su opinión, como experto, ¿dónde están las mayores oportunidades de futuro?

Oertel Immobilien: Eso varía de un proyecto a otro. Si quiere asumir cierto riesgo e invertir en una propiedad de bajo precio que pueda aumentar su valor en unos años, probablemente le convenga el distrito de Oberbarmen y Heckinghausen. Si quiere seguridad, debería comprar una propiedad de inversión cara en Elberfeld, Barmen o Vohwinkel-Zentrum.

distritos que aumentan el valor de la propiedad:

• Oberbarmen
• Heckinghausen
• Elberfeld
• Vohwinkel

Heckinghausen de un vistazo:

Para quienes tengan tiempo libre y no busquen necesariamente seguridad y una ganancia rápida, Oberbarmen y sus alrededores están probablemente mejor servidos. Pero cuidado, depende de la propiedad si vale la pena la inversión o no. Es importante examinar la propiedad y conocer en cierta medida la historia que hay detrás de la casa. Así se evitan las malas inversiones en lugares supuestamente prometedores. Si no se tiene cuidado, se compra un terreno edificable con una propiedad de demolición a un precio demasiado alto.

Tipos de inmuebles con oportunidades de futuro

FIV: En su opinión, ¿qué tipo de inmuebles tienen futuro en Wuppertal, en qué se debería invertir? ¿Pequeño, grande, existente, de nueva construcción?

Oertel Immobilien: Wuppertal destaca por su encanto de edificio antiguo y los amantes de este tipo de inmuebles lo aprecian. Como aquí todavía hay bastantes edificios antiguos y apenas hay espacio para nuevas construcciones, la gente se ve obligada a invertir en las propiedades existentes. Algunas de ellas necesitan ser renovadas o ya están actualizadas y listas para la primera mudanza. Tanto uno como otro están en un buen terreno.

Ferrocarril colgante: el punto de referencia de Wuppertal

El ferrocarril colgante de Wuppertal es la marca de la ciudad. Tiene un recorrido de 13 kilómetros y se detiene en un total de 16 estaciones. Con 80.000 usuarios diarios, es un medio de transporte cotidiano para los habitantes de la ciudad, pero también es una atracción popular para los turistas.

Mitos típicos de la venta de inmuebles

FIV: Por último, una pregunta más: ha mencionado los errores típicos al comprar una propiedad. Muchos compran, pero algunos también quieren vender. Como agente inmobiliario con experiencia en Wuppertal, ¿qué consejos puede dar a quienes venden una propiedad por primera vez? ¿Cuáles son los primeros pasos y cómo se vende con éxito un inmueble en Wuppertal?

Oertel Immobilien: Existen tres mitos fatales entre muchos vendedores.

Mitos típicos:

1. Mito: «Pongo el precio más alto y siempre puedo bajar».
2. Mito: «Tengo tiempo y no tengo que vender directamente».
3. Mito: «Primero lo probaré yo mismo. Siempre puedo llamar a un agente».

Con cada vendedor, abordamos estos mitos durante una consulta y ayudamos a evitar los peores errores. Aparte de eso, los vendedores por cuenta propia pueden recoger una guía gratuita de nosotros en la que explicamos en siete pasos cómo vender al mejor precio. Pero, para ser sinceros, sólo unos pocos lo consiguen. El mero hecho de que el propietario tenga un trabajo a tiempo completo y no pueda responder al elevado número de consultas con la suficiente rapidez significa que pierde a posibles compradores serios.

Estamos especializados en ello. Nuestro trabajo es vender la propiedad con éxito. Lo hacemos a diario y sabemos qué quieren los compradores, qué medidas son necesarias y a qué hay que prestar especial atención durante la venta.

Gracias a Oertel Immobilien por la entrevista.

Alquilar, comprar, vivir en Wuppertal

El mercado inmobiliario en Wuppertal es amplio, por lo que es importante encontrar el mejor agente inmobiliario para usted. En nuestro resumen, encontrará los mejores agentes inmobiliarios de Wuppertal, que pueden hacer posible su sueño de tener una propiedad.

• Agente inmobiliario Wuppertal

¿Primer piso? Paso a paso hacia la inversión de capital

Comprar tu propio piso – En cuanto te mudas a tu primer piso propio, para la mayoría de la gente es alquiler, alquiler, alquiler. Todos los meses vas a trabajar muchas horas para gastar la mayor parte en el próximo alquiler que vence a principios de mes. No es de extrañar que muchos jóvenes empiecen a pensar en comprar un condominio lo antes posible.

• Comprar el primer piso

¿Cuánto se paga por un agente inmobiliario?

Un agente inmobiliario puede facilitarle la búsqueda de una vivienda. En el caso de las compras privadas, el comprador y el vendedor comparten la comisión del agente, es decir, 50:50. Si se trata de la compra de un inmueble comercial, el comprador y el vendedor pueden decidir por sí mismos cómo repartir la comisión del agente.

Eso significa en pocas palabras:

• Compras privadas: reparto comprador:vendedor = 50:50
• Compra comercial: división de libre elección

Comisión de intermediación: porcentajes de los estados federados

El porcentaje respectivo de la comisión del agente depende siempre del estado federado en el que compre su primer piso. Puede ver la distribución de los porcentajes en los estados federales aquí:

Comisión por estado:

• Baden-Württemberg 3,57%.
• Baviera 3,57 %
• Berlín 7,14 %
• Brandeburgo 7,14 %
• Bremen 5,95 %
• Hamburgo 6,25 %
• Hesse 5,95 %
• Mecklemburgo-Pomerania Occidental 3,57%.
• Baja Sajonia 3,57%.
• Renania del Norte-Westfalia 3,57%.
• Renania-Palatinado 3,57
• Sarre 3,57 %
• Sajonia 3,57%.
• Sajonia-Anhalt 3,57%.
• Schleswig-Holstein 3,57%.
• Turingia 3,57%.

El siguiente paso: el impuesto sobre la propiedad de un inmueble

Si tiene una propiedad o un piso, tiene que pagar el impuesto sobre bienes inmuebles. Dependiendo de dónde haya comprado su primer piso o propiedad, el impuesto sobre bienes inmuebles difiere según el estado federado o el municipio. Pero, al final, ¿cuál es el impuesto sobre la propiedad que tengo que pagar? Conozca aquí todo lo relacionado con los costes del impuesto sobre bienes inmuebles.

Impuesto sobre transmisiones patrimoniales: gastos accesorios del primer piso

¿Su agente inmobiliario ha encontrado el piso de sus sueños a un precio de ensueño? Bien, pero el precio de compra sigue estando acompañado de costes accesorios, entre los que se encuentra el impuesto de transmisiones patrimoniales. Pero, ¿a cuánto asciende el impuesto sobre bienes inmuebles que tengo que pagar adicionalmente, una vez cuando compre mi primer piso? Dependiendo del estado federado en el que compre, el impuesto de transmisiones patrimoniales tiene un porcentaje diferente. Aquí puedes saber cómo calcularlo fácilmente.

• Impuesto sobre transmisiones patrimoniales

8 errores al comprar un inmueble: ubicación, uso personal y valor de reventa

Siempre es probable que se cometan errores en el proceso de compra de una propiedad. Ya sea por una mala ubicación de la propiedad, por razones contrarias al interés propio o por una compra por emoción, los errores cuestan mucho dinero. Para evitarlo, hemos elaborado una guía que le garantizará no volver a cometer un error en la compra de su próximo inmueble.

• Errores al comprar un inmueble

¿Por qué tengo que pagar el impuesto sobre bienes inmuebles?

El impuesto sobre la propiedad generalmente grava la propiedad. A diferencia del impuesto sobre transmisiones patrimoniales, que sólo se cobra una vez al comprar un piso, el impuesto sobre bienes inmuebles se cobra hasta cuatro veces al año. Para los inquilinos, el impuesto sobre bienes inmuebles no supone ningún coste adicional, ya que forma parte de los gastos de funcionamiento que pueden repercutirse en el inquilino. El impuesto sobre bienes inmuebles se calcula en función de la superficie o el valor y los tipos de gravamen individuales de los municipios. También hay dos tipos de impuestos sobre la propiedad.

Dos tipos de impuestos sobre la propiedad:

• Impuesto sobre bienes inmuebles «A»: Terrenos de uso agrícola y forestal
• Impuesto sobre bienes inmuebles «B»: Otras propiedades desarrolladas y urbanizables

Impuesto sobre bienes inmuebles B: Factores

Los bienes inmuebles, como su primer piso, que compró como inversión, siempre están sujetos al impuesto sobre bienes inmuebles B. Sin embargo, el impuesto sobre bienes inmuebles no tiene un valor específico, sino que hay muchos factores que influyen en el impuesto sobre bienes inmuebles B, como el tipo de tasación de los distintos municipios, el Estado federal o el tipo de bien inmueble.

Los factores que influyen en el impuesto sobre la propiedad son:

• Encuesta según el valor de la propiedad (valor estándar = valor de la propiedad)
• Tasa de evaluación individual del municipio
• Estado
• Tipo de inmueble

¿Cómo se calcula el impuesto sobre bienes inmuebles B?

Afortunadamente, el impuesto sobre la propiedad es fácil de calcular. La cifra del valor unitario debe tener siempre en cuenta el valor de la propiedad, que baja o disminuye en función de si está edificada o no. El valor estándar calculado se multiplica primero por el factor uniforme, el tipo del impuesto sobre bienes inmuebles, que a su vez se multiplica por el tipo de gravamen municipal.

He aquí la fórmula de cálculo en resumen:

Valor unitario x tasa de impuesto sobre la propiedad x tasa de evaluación municipal = tasa de impuesto sobre la propiedad

Excursus sobre la tasa de evaluación: ¿Qué es?

El tipo de gravamen para el cálculo del impuesto sobre bienes inmuebles lo fija cada municipio y, por tanto, varía en todo el país. Va del 0% al 1.050%.

Tipo de impuesto sobre la propiedad: ¿Qué es?

La tasa del impuesto sobre bienes inmuebles se aplica a toda Alemania, pero se distingue entre los antiguos y los nuevos estados federados. A menudo, la cifra no se indica en %, sino en por mil, es decir, ‰.

Antiguos estados federales

He aquí, en resumen, cómo se mide el tipo del impuesto sobre bienes inmuebles en los antiguos estados federales:

• Viviendas unifamiliares hasta ~ 38.347 euros: 0,26%.
• Viviendas unifamiliares superiores: 0,35
• Casa adosada: 0,31%.
• Otros inmuebles residenciales: 0,35%.

Nuevos estados federales

Aquí están las medidas de los nuevos estados federales:

El siguiente paso: documentos para el banco

¿Has encontrado el piso perfecto? Estupendo, ahora hay que ir al grano: la financiación, con la autodeclaración y todos los documentos para el banco. La exhaustividad, la pulcritud y la seriedad son especialmente importantes en este caso. Descubra qué más necesita para su financiación y en qué debe fijarse aquí.

¿Por qué tengo que pagar el impuesto de transmisiones patrimoniales?

Todos los que compran una propiedad tienen que pagar el impuesto de transmisiones patrimoniales. Lo bueno es que sólo hay que pagarlo una vez en el momento de la compra, y no anualmente como el impuesto sobre bienes inmuebles. Dado que el impuesto sobre transmisiones patrimoniales depende más o menos del estado federado, hay que informarse sobre los porcentajes antes de comprar a ciegas un piso por motivos emocionales, porque el precio siempre influye. Por lo general, el impuesto de transferencia de tierras se fija entre el 3,5% y el 6,5%.

Cálculo del impuesto sobre transmisiones patrimoniales

El impuesto sobre transmisiones patrimoniales puede calcularse de forma muy sencilla:

Precio de compra x tipo impositivo por estado federado = impuesto sobre transmisiones patrimoniales

Resumen: Tipo de impuesto sobre el patrimonio de los estados federados

A continuación se ofrece un breve resumen de los 16 estados federados y de los tipos impositivos individuales sobre las transmisiones inmobiliarias:

El siguiente paso: los costes de intermediación al buscar un piso

¿Quiere comprar su primera propiedad, por ejemplo un condominio, y quiere contratar a un agente inmobiliario? Buena idea, pero antes debe saber que un agente inmobiliario cuesta bastante dinero, por lo que se distingue entre ventas privadas y comerciales. Puede consultar el importe, en forma de porcentaje del precio de compra, aquí.

Comprar un inmueble: ¿Qué gastos voy a tener?

Al comprar una propiedad, siempre hay que contar con los costes compuestos. Por un lado está el precio de compra, o el precio por el que se anuncia el inmueble, y por otro lado están los gastos accesorios de compra.

Gastos de compra incidentales: ¿qué son?

Los costes de compra auxiliares no son siempre los mismos, sino que difieren según el estado federal. Por lo tanto, infórmese siempre de antemano sobre el impuesto de transmisiones patrimoniales y los honorarios del agente inmobiliario del estado federado en el que desea comprar. En cambio, los gastos notariales y de inscripción en el registro de la propiedad se mantienen siempre igual en términos porcentuales.

Los costes incidentales de compra se derivan de:

• Impuesto sobre transmisiones patrimoniales (3,5-6,5%); varía según el estado federal
• Gastos de notario (1,5%)
• Inscripción en el registro de la propiedad (0,5%)
• Comisión del agente (3,57-7,14%; 50:50 para la compra privada); varía según el estado federal

¿Cómo puedo calcular el coste total de la propiedad de mis sueños?

El cálculo de los costes auxiliares y de los consiguientes costes totales de una propiedad es, en realidad, bastante sencillo. Para que lo entiendas directamente, aquí tienes un ejemplo de cálculo. Supongamos que compra una vivienda en Renania del Norte-Westfalia con un precio de compra de 200.000 euros. El precio final se compone de seis pasos.

Los seis pasos para el precio final:

1. Precio de compra
2. Impuesto sobre transmisiones patrimoniales
3. Gastos de notario
4. Inscripción en el registro de la propiedad
5. Costes de intermediación
6. Gastos de compra incidentales

Paso 1: ¿Precio de compra del inmueble?

Empecemos por el precio de compra. En este ejemplo, se trata de 200.000 euros para un condominio en NRW.

• Precio de compra: 200.000 euros

Paso 2: ¿Importe del impuesto sobre transmisiones patrimoniales?

En Renania del Norte-Westfalia, el impuesto de transferencia de tierras por cada propiedad es del 6,5%. Para nuestro piso, esto supone un recargo de 13.000 euros

• Impuesto de transmisiones patrimoniales: 13.000 euros

Paso 3: ¿Importe de los gastos notariales?

Los aranceles notariales son los mismos en todos los estados federados. Ascienden al 1,5% del precio de compra, que corresponde a 3.000 euros.

• Gastos de notaría: 3.000 euros

Paso 4: ¿Costes de la inscripción en el registro de la propiedad?

Los costes de la inscripción en el registro de la propiedad también son los mismos en todos los estados federados, es decir, siempre el 0,5%. Así que se añaden otros 1.000 euros al precio de compra.

• Inscripción en el registro de la propiedad: 1.000 euros

Paso 5: ¿Cálculo de los costes de intermediación?

Cuando se contrata a un agente inmobiliario, siempre se pagan unos honorarios determinados, además de los gastos del agente. Estos costes varían en función del Estado federal. En Renania del Norte-Westfalia ascienden al 3,57%. ¿Lo positivo de esto? Los gastos de intermediación se dividen a partes iguales entre el comprador y el vendedor, es decir, 50:50%.

• Comisión del agente: (3,57% [7.140 / 2]): 3.570 euros

Paso 6: El resultado de los costes totales

Una vez que haya calculado los costes accesorios en relación con el precio de compra, podrá determinar lo que finalmente tendrá que pagar.

• Precio de compra: 200.000 euros
• Impuesto sobre transmisiones patrimoniales (6,5% en NRW: 13.000 euros)
• Gastos de notaría (1,5%): 3.000 euros
• Inscripción en el registro de la propiedad (0,5%): 1.000 euros
• Comisión del agente: (3,57% [7.140 / 2]): 3.570 euros

Cantidad total:

• Total de gastos accesorios: 20.570 euros
• Precio total de compra: 220.570 euros

El siguiente paso: el impuesto de transmisiones patrimoniales

¿Ha encontrado el piso de sus sueños a un precio de ensueño? Bien, pero el precio de compra sigue estando acompañado de costes accesorios, entre los que se encuentra el impuesto de transmisiones patrimoniales. Pero, ¿a cuánto asciende el impuesto de transmisiones patrimoniales que tengo que pagar adicionalmente, una vez al comprar mi primer piso propio? Dependiendo del estado federado en el que compre, el impuesto de transmisiones patrimoniales tiene un porcentaje diferente. Aquí puedes saber cómo calcularlo fácilmente.

Determine el precio máximo de compra: Solvencia, capital & Co.

¿Cuánto puedo pagar por una propiedad? Esta pregunta se hace al principio del proceso de compra de la que puede ser su primera vivienda y depende de muchos factores. Entre ellos se encuentran su solvencia y autodeclaración de bienes, el saldo mensual de bienes (reembolso), el capital propio y el valor de préstamo hipotecario del inmueble a financiar. Aquí aprenderá todo lo que necesita saber para determinar el precio máximo de compra.

• Precio máximo de compra

Gastos de funcionamiento: Declaración y reparto

Establecer los costes de explotación es fácil si se conoce la legislación pertinente. Los establece el Ministerio Federal de Justicia y Protección del Consumidor. Aquí hemos enumerado todos los costes de funcionamiento.

Estos son en resumen:

• Cargos públicos actuales
• Suministro de agua
• Drenaje
• Sistema de calefacción y combustibles
• Sistema de agua caliente
• Sistemas de calefacción y suministro de agua caliente conectados
• Ascensor de pasajeros o de mercancías
• Limpieza de calles y eliminación de residuos
• Limpieza de edificios y control de plagas
• Mantenimiento de jardines
• Iluminación
• Limpieza de chimeneas
• Seguro de propiedad y responsabilidad civil
• Cuidador
• Sistema de antenas comunitarias y banda ancha
• Funcionamiento de las instalaciones de cuidado de la ropa

1. cargos públicos actuales

Las cargas públicas continuas de una propiedad forman parte de los costes de explotación. Esto incluye también el impuesto de transmisiones patrimoniales, que debe pagarse independientemente de la localidad en la que se compre y que varía en función del estado federal.

Los costes públicos actuales incluyen:

• Impuesto sobre transmisiones patrimoniales

2. suministro de agua

El suministro de agua de un edificio también forma parte de los costes de funcionamiento.

Entre ellas se encuentran:

• Costes de consumo de agua
• Tasas básicas
• Costes de alquiler, calibración y uso de contadores de agua
• Costes de cálculo y prorrateo
• Costes de mantenimiento de los reguladores de cantidad de agua
• Costes de explotación de un sistema de suministro de agua propio
• Costes de explotación de una planta de tratamiento de agua propia

3. drenaje

Los costes de drenaje también desempeñan un papel importante en los costes de explotación.

Entre ellas se encuentran:

• Tasas de saneamiento de viviendas y propiedades
• Costes de explotación de una instalación no pública correspondiente
• Coste de funcionamiento de una bomba de desagüe

4. sistema de calefacción y combustibles

Los costes del sistema de calefacción y de los combustibles también pueden repartirse entre los inquilinos. Hay cuatro tipos diferentes de costes de adquisición de calor que deben considerarse aquí, en primer lugar el funcionamiento del sistema de calefacción central, incluido el sistema de gases de combustión, el funcionamiento del sistema central de suministro de combustible, el suministro comercial independiente de calor, y la limpieza y el mantenimiento de los sistemas de calefacción de pisos y de los sistemas de calefacción de gas de un solo combustible.

Los costes de funcionamiento del sistema de calefacción central, incluido el sistema de gases de combustión;

• Coste de los combustibles consumidos y de su entrega
• Gastos corrientes de funcionamiento
• Costes de funcionamiento, supervisión y mantenimiento del sistema
• Costes de la inspección periódica de la disponibilidad operativa/seguridad operativa, incluido el ajuste por parte de un especialista
• Limpieza de la planta y del quirófano
• Costes de las mediciones en el marco de la Ley Federal de Control de Inmisiones
• Gastos de alquiler
• Costes de utilización de los equipos de medición del consumo (calibración, cálculo y prorrateo)

El coste de funcionamiento del sistema central de suministro de combustible:

• Coste de los combustibles consumidos y de su entrega
• Gastos corrientes de funcionamiento
• Costes de control
• Costes de limpieza de la planta y del quirófano

Los costes del suministro comercial independiente de calor:

• Tasa por el suministro de calor
• Costes de funcionamiento de las instalaciones domésticas asociadas

Los costes de limpieza y mantenimiento de los sistemas de calefacción por suelo radiante y de los fuegos de gas individuales:

• Costes de eliminación de los depósitos de agua y de los residuos de la combustión en la planta
• Costes de la inspección periódica de la disponibilidad operativa y la seguridad operativa
• Coste de la contratación de un especialista
• Costes de las mediciones en el marco de la Ley Federal de Control de Inmisiones

5. sistema de agua caliente

Los costes del sistema de agua caliente incluyen tres grandes áreas, el coste de funcionamiento del sistema central de suministro de agua caliente, el coste del suministro independiente de agua caliente a nivel comercial y el coste de limpieza y mantenimiento de los apparatos de agua caliente.

Los costes de funcionamiento del sistema central de suministro de agua caliente:

• Costes de suministro de agua
• Costes del calentamiento del agua

El coste del suministro comercial independiente de agua caliente:

• Cargo por el suministro de agua caliente
• Costes de funcionamiento de las instalaciones domésticas asociadas

El coste de la limpieza y el mantenimiento de los calentadores de agua:

• Costes de eliminación de los depósitos de agua y de los residuos de la combustión en el interior del apparato
• Costes de la inspección periódica de la disponibilidad operativa y de la seguridad operativa, ajuste realizado por una persona cualificada

6. sistemas de calefacción y suministro de agua caliente conectados

Los costes de explotación también se producen en las instalaciones conectadas. Deben compararse con la sección 4 de sistemas de calefacción y la sección 2 de suministro de agua.

Por lo tanto, se incurre en gastos por:

• Sistemas de calefacción central
• El suministro comercial independiente de calor
• Los sistemas de calefacción por suelo radiante y de suministro de agua caliente conectados

7. ascensor de pasajeros o de mercancías

¿Existe un ascensor de pasajeros en el edificio donde se encuentra su condominio? Genial, porque no sólo te quitan de encima los paseos, sino también los costes.

Los gastos de funcionamiento incluyen:

• Gastos corrientes de funcionamiento
• Costes de supervisión, funcionamiento, control y mantenimiento de la instalación
• Costes de la inspección periódica de la disponibilidad operativa y de la seguridad operativa, ajuste realizado por una persona cualificada
• Costes de limpieza de la planta

8. limpieza de calles y eliminación de residuos

Tampoco hay que olvidar la limpieza delante de la casa, así como la retirada de residuos.

Los costes de la limpieza de las calles incluyen:

• Tasas de limpieza de la vía pública
• Costes de la correspondiente medida no pública

Los costes derivados de la eliminación de residuos incluyen:

• Tasas de recogida de basuras
• Costes de las correspondientes medidas no públicas
• Costes de funcionamiento de los compresores de residuos, tolvas de residuos, sistemas de extracción de residuos, funcionamiento de los sistemas de recogida de residuos
• Costes de cálculo y prorrateo

9. limpieza de edificios y control de plagas

¿La carcoma ha infestado su edificio? No te preocupes, los costes del control de plagas también pueden repercutirse en el inquilino.

Los costes incluyen:

• Gastos de limpieza de las partes del edificio utilizadas conjuntamente por los residentes (entradas, pasillos, escaleras, sótanos, cuartos de planta, lavaderos, ascensor)

10. mantenimiento del jardín

También hay que mantener un jardín. Si no puede hacerlo uno mismo, hay que llamar a un jardinero.

Los costes incluyen:

• Costes de mantenimiento de las zonas ajardinadas hortícolas, incluida la renovación de las plantas y las plantas leñosas.
• Mantenimiento de los parques infantiles, incluida la renovación de la arena y el mantenimiento de las plazas, los accesos y las vías de acceso

11. iluminación

La electricidad de los apparatos eléctricos, especialmente la iluminación, es uno de los costes más elevados de un edificio.

Estos costes incluyen:

• Coste de la electricidad para la iluminación exterior y la iluminación de las partes del edificio compartidas por los residentes

12. limpieza de chimeneas

Los costes de la limpieza de la chimenea incluyen:

• Tasas de barrido según la escala de tasas aplicable

13. seguro de propiedad y responsabilidad civil

Todas las casas deben estar aseguradas, ya que los costes de funcionamiento son elevados.

Estos costes incluyen:

• Costes de asegurar el edificio contra incendios, tormentas, agua y otros riesgos naturales.
• Costes del seguro del vidrio
• Costes del seguro de responsabilidad civil (depósito de aceite, ascensor, edificio)

14. cuidador

Al igual que un conserje, el portero es el responsable de su edificio y una persona de contacto para los inquilinos. Sin embargo, las numerosas tareas de un cuidador deben ser remuneradas.

Los costes incluyen:

• La remuneración, las cotizaciones sociales y todas las prestaciones pecuniarias para el cuidador
• En la medida en que los trabajos sean realizados por el conserje, no se podrán aplicar los costes de los servicios laborales según los números 2 a 10 y 16

15. sistema de antenas comunitarias y banda ancha

Hoy en día, ya no podemos imaginar la vida sin la televisión y el wi-fi. Hay que pagar por un sistema de antenas comunitarias o por la banda ancha.

Estos costes de la instalación de la antena comunitaria incluyen:

• Gastos corrientes de funcionamiento
• Costes de las pruebas periódicas de su capacidad operativa, ajuste por parte de una persona cualificada
• Tasa de uso de un sistema de antena no perteneciente al edificio
• Tasas devengadas por la Ley de Derechos de Autor para la retransmisión por cable

Estos costes incurridos por la red de banda ancha incluyen:

• Costes según el sistema de antenas comunitarias
• Tarifas básicas mensuales en curso para las conexiones de banda ancha

16. funcionamiento de los servicios de lavandería

En muchas casas hay lavaderos o instalaciones de lavado para los residentes en el sótano. Esto genera costes.

Entre ellas se encuentran:

• Gastos corrientes de funcionamiento
• Costes de supervisión, mantenimiento y limpieza de las instalaciones
• Costes de la inspección periódica de su disponibilidad operativa y seguridad de funcionamiento
• Costes de suministro de agua (véase el apartado 2)

El siguiente paso: pruebas técnicas

¿Ha sometido ya su propiedad a una auditoría comercial? Genial, entonces pasemos a la inspección técnica. No se trata del precio, sino del estado de su piso, casa unifamiliar o edificio de apartamentos. Aquí puede encontrar todo lo que necesita saber sobre la inspección de los bienes propios y comunes antes de comprar su primer piso.

Comprando nuevo: ¿Es siempre mejor lo nuevo?

La construcción nueva se refiere exclusivamente a los inmuebles completamente nuevos. Por un lado, no son complicados, ya que todo es de última generación, lo que supone un bajo riesgo de costes de mantenimiento y reparación. Por otro lado, hay que contar con unos costes de inversión considerablemente más elevados, lo que significa que cabe esperar una baja rentabilidad y un mayor pago del precio de compra incidental.

Ventajas de la nueva construcción

• Estado actual de la técnica
• Bajo riesgo para el mantenimiento y las reparaciones
• La codeterminación en el diseño de interiores

Desventajas de la nueva construcción

• Mayor precio de compra y costes secundarios de compra
• Menor rendimiento del alquiler
• Pérdida de gran valor al principio
• Otros costes de desarrollo público

Comprar acciones: Lo antiguo también tiene sus ventajas

Las propiedades existentes tienen muchas ventajas. Además de un precio de compra más bajo, sólo tiene que pagar una cantidad baja de gastos de compra incidentales. Sin embargo, debido a la antigüedad del edificio, hay un mayor riesgo de mantenimiento y reparaciones.

Ventajas de las acciones

• Bajo precio de compra y costes secundarios de compra
• Escasa utilización de capital propio
• Mayor rendimiento de los alquileres
• Sin costes de desarrollo público

Desventajas de las acciones

• Mayor riesgo para el mantenimiento y las reparaciones

Más información sobre edificios existentes o nuevos/ Immobilien-Erfahrung.de

Conclusión: ¿Invertir en edificios nuevos o existentes?

El hecho de que la propiedad sea nueva o existente depende de sus objetivos individuales. Sin embargo, las propiedades existentes con una mayor rentabilidad y un precio de compra y costes accesorios bajos son la inversión más sensata para comprar su primera propiedad.

El siguiente paso: el año de construcción y el estado de un inmueble

¿Quiere invertir en un edificio antiguo? Entonces hay que tener en cuenta algunas cosas antes de comprar. Las propiedades antiguas tienen algunas ventajas, pero también desventajas. Hemos recopilado un breve resumen de todos los datos sobre los diferentes años de construcción en comparación.

Alquilar, comprar, vivir en Braunschweig

Un buen comienzo en el mundo inmobiliario es siempre la compra del primer piso. En su entrevista con la revista FIV, el equipo de Welfen Immobilien explica su experiencia con las propiedades en una buena ubicación C. El rendimiento aquí depende del tipo de casa o piso. Por ejemplo, los microapartamentos tienen diferentes posibilidades de explotación que las viviendas unifamiliares. La ubicación también es un factor decisivo en el precio, ya sea en Elmaussicht, Mascherode y otros distritos como Rühningen o Stöckheim.

Esto es Braunschweig en Alemania:

Braunschweig de cerca:

Alquileres en Braunschweig: orientación de los precios de los distritos

Después de la compra exitosa de la propiedad y la finalización del contrato de compra, naturalmente quiere amueblar su propiedad recién adquirida de acuerdo con sus necesidades individuales. Desde el mobiliario del salón hasta el diseño del jardín, nada se interpone en el camino de su imaginación creativa.

Comprar en Braunschweig: rendimiento y costes adicionales

En nuestra entrevista podrá descubrir todo lo relacionado con los inmuebles y las rentabilidades en Braunschweig. ¿Debería comprar una propiedad en Braunschweig o merece más la pena comprar cerca, por ejemplo en Wolfenbüttel o Salzgitter?

Entrevista sobre el sector inmobiliario en Braunschweig

¿Su primer condominio o inmueble como inversión? En esta entrevista aprenderás los consejos y trucos más importantes. Comprar, alquilar, vivir en Braunschweig, pero también consejos para las inversiones de capital. Nosotros hacemos las preguntas y él da las respuestas.

Welfen ImmoService: Entrevista con un agente inmobiliario

FIV: Antes de hablar de Braunschweig y de su mercado inmobiliario y de sus recomendaciones para inquilinos y compradores, nos gustaría saber un poco más sobre su agencia Welfen ImmoService. ¿Podría resumir brevemente para nuestros lectores a qué se dedica su agencia y en qué está especializada?

Respuesta: Alquilamos y vendemos inmuebles en Braunschweig, Wolfenbüttel y alrededores. Desde el piso de 1 habitación hasta el edificio de apartamentos, todo es posible con nosotros.

Propiedades favoritas: casas de arquitectos y franquicias

FIV: Como agente inmobiliario en Braunschweig, ¿qué inmuebles prefiere intermediar personalmente?

Respuesta: Nos preocupamos por todos los clientes, tanto si se trata de un pequeño piso en alquiler como de una casa de arquitecto, todos los clientes reciben la misma atención. También tenemos una fuerte presencia en el arrendamiento comercial y atendemos a muchos clientes con empresas de nueva creación o franquicias que buscan nuevas ubicaciones.

Edificio nuevo con viviendas tipo loft en Rühningen:

Barrios con futuro: Ostring y parques

FIV: Barrios para solteros, familias y compañía – Para los que aún no viven en Braunschweig y quieren mudarse a esta ciudad, ¿qué barrios tienen futuro? ¿A qué lugar de Braunschweig deberías mudarte si quieres vivir bien?

Respuesta: La circunvalación oriental, con sus grandes parques, es muy popular en Braunschweig, pero desgraciadamente hay grandes problemas de aparcamiento. Desde hace algunos años, la parte occidental de Braunschweig está de moda, con muchos pisos remodelados y alquileres adecuados.

Evolución del mercado inmobiliario en Braunschweig

FIV: Los alquileres son un gran problema, en toda Alemania. ¿Cómo ha evolucionado el mercado inmobiliario y los alquileres en Braunschweig en los últimos años y cómo lo hará en el futuro?

Respuesta: Debido a las medidas de eficiencia energética, los alquileres también han subido mucho en Braunschweig. En principio, un alquiler de entre 8 y 11 euros es posible en nuestro
zona de captación la norma. En el futuro, cabe esperar un menor aumento de los alquileres debido a los numerosos edificios nuevos.

Recomendaciones de los corredores para las orientaciones de precios

FIV: En Alemania, la gente alquila más que compra. ¿Qué le recomendarías a una pareja joven o incluso a una persona soltera, que alquile o compre en Braunschweig?

Respuesta: Recomendamos que las parejas jóvenes con ingresos seguros compren lo antes posible. Una propiedad es una provisión segura para la jubilación si se compra en el rango de precios adecuado y los compradores deben tener definitivamente al menos un 10% de capital propio en el momento de la compra. Un punto importante es el buen asesoramiento en la compra, incluida la financiación. En el caso de la primera propiedad, el precio de compra no debe ser demasiado elevado, y a menudo hay que informar al cliente del tiempo que pasará hasta que el comprador pueda considerar la propiedad como suya.

Jardín de una propiedad en Mascherode:

Del piso al chalet Comprar en Braunschweig

FIV: Las personas que alquilan en Braunschweig son relativamente flexibles y pueden mudarse si es necesario. Si compras una propiedad, no importa si es tu propia casa o un condominio, estás atado a la propiedad a largo plazo, al menos a través del préstamo o la financiación. Según su experiencia como agente inmobiliario, ¿cuáles son los errores típicos del primer comprador y cómo pueden evitarse?

Respuesta: Una propiedad demasiado grande o un precio de compra demasiado elevado.

Lo recomendamos. Del piso a la casa es el camino saludable.

Si ya se han puesto los cimientos en forma de vivienda pagada y se puede obtener un beneficio con la venta, ésta es la mejor manera de construir una nueva vivienda, es decir, una casa unifamiliar.

Impuesto sobre transmisiones patrimoniales y gastos accesorios de compra

FIV: El precio de compra de un inmueble es una cosa, pero ¿qué gastos secundarios e impuestos deben esperar los compradores de Braunschweig?

Respuesta: En Brunswick, el comprador debe contar con algo más del 10 por ciento de los costes de adquisición auxiliares, que en el mejor de los casos está disponible como capital.

Casa familiar de 2 plantas en Braunschweig:

La propiedad inmobiliaria como inversión: ¿Dónde comprar?

FIV: Hablemos de los inmuebles como inversión en Braunschweig, para los que quieren comprar y alquilar. Si nuestro lector decide comprar y luego alquilar: ¿Qué 2 distritos o satélites alrededor de Braunschweig recomendaría a un comprador para su inversión en Braunschweig? En su opinión, como experto, ¿dónde están las mayores oportunidades de futuro?

Respuesta: En la zona occidental de Braunschweig y Wolfenbüttel, con buenas conexiones con Braunschweig.

Inmuebles con futuro: locales comerciales o Tiny Houses

FIV: En su opinión, ¿qué tipo de inmuebles tienen futuro en Braunschweig, en qué se debería invertir? ¿Pequeño, grande, existente, de nueva construcción?

Respuesta: Pequeños locales comerciales para reformar, así como inmuebles en los distritos exteriores. La construcción nueva sólo si el constructor es un professional. O la ampliación de las propiedades existentes
añadiendo una extensión o una planta. Las casas diminutas también son muy populares, ya que pueden construirse en espacios reducidos.

Vender una casa o un piso: ¿Qué hacer?

FIV: Por último, una pregunta más: ha mencionado los errores típicos en la compra de una propiedad. Muchos compran, pero algunos también quieren vender. Como agente inmobiliario con experiencia en Braunschweig, ¿qué consejos puede dar a quienes venden un inmueble por primera vez? ¿Cuáles son los primeros pasos y cómo se vende con éxito un inmueble en Braunschweig?

Respuesta: Es mejor ir a través de un agente inmobiliario con experiencia, los propietarios suelen ser malos vendedores ya que están emocionalmente ligados a la propiedad.

Gracias a Welfen ImmoService por la entrevista.

Comprar su primer piso: Ocupación por el propietario o inversión de capital

¿Quiere hacer realidad su sueño de tener su primera propiedad, pero no sabe por dónde empezar? Conozca todo sobre su primera vivienda y los pasos más importantes en nuestro artículo.

• Comprar el primer piso

Alquilar, comprar, vivir en Braunschweig

Para hacer realidad su sueño de tener su primera vivienda, ya sea de alquiler o de compra, y cómo obtener la máxima rentabilidad en Brunswick, lea nuestro artículo sobre agentes inmobiliarios en Brunswick.

• Agente inmobiliario en Braunschweig

Alquilar, comprar, vivir en Hannover

Un buen comienzo en el mundo inmobiliario es siempre la compra del primer piso. En su entrevista con la revista FIV, Mirko Kaminski explica sus experiencias con propiedades en una buena ubicación B. El rendimiento aquí depende del tipo de casa o piso. Por ejemplo, los microapartamentos tienen diferentes posibilidades de explotación que las casas unifamiliares. La ubicación del meso también es decisiva para los precios, ya sea en Kirchrode, Misburg y otros distritos como Bothfeld o Vahrenheide.

Esto es Hannover, en Alemania:

Hannover de cerca:

Alquileres: Contrato y liquidación

Después de la compra exitosa de la propiedad y la finalización del contrato de compra, naturalmente quiere amueblar su propiedad recién adquirida de acuerdo con sus necesidades individuales. Desde el mobiliario del salón hasta el diseño del jardín, nada se interpone en el camino de su imaginación creativa.

Comprar: Retorno de la inversión a través de los bienes inmuebles

En nuestra entrevista lo aprenderá todo sobre los bienes inmuebles y los rendimientos en Hannover. ¿Debería comprar una propiedad en Hannover o merece más la pena comprar cerca, por ejemplo en Hildesheim o Langenhagen?

Entrevista a un agente inmobiliario sobre el sector inmobiliario en Hannover

¿Su primer condominio o inmueble como inversión? En esta entrevista aprenderás los consejos y trucos más importantes. Comprar, alquilar, vivir en Hannover, pero también consejos para las inversiones de capital. Nosotros hacemos las preguntas y él da las respuestas.

Arthax-Immobilien Makler: Entrevista a un socio

FIV: Antes de hablar de Hannover y su mercado inmobiliario y de sus recomendaciones para inquilinos y compradores, nos gustaría saber un poco más sobre su agencia arthax-immobilien.de. ¿Podría resumir brevemente para nuestros lectores a qué se dedica su agencia y en qué está especializada?

Mirko Kaminski: Con arthax-immobilien.de alquilamos, vendemos y gestionamos cada propiedad con el corazón y la mente desde hace unos 20 años, en Hannover y sus alrededores. No sólo somos digitales, sino sobre todo cercanos y accesibles con nuestra oficina central de la tienda. Además, con nuestra experiencia como administradores de fincas, asesoramos y acompañamos a los propietarios mejor y durante más tiempo que los puros agentes inmobiliarios.

Digitalmente, estamos presentes en las redes sociales y tenemos un blog con temas inmobiliarios.
Estamos especializados en la venta de inmuebles residenciales en Hannover y sus alrededores y en la gestión de pequeñas y medianas comunidades de propietarios.

Los inmuebles favoritos de la ciudad: edificios catalogados y estructuras históricas

FIV: Como agente inmobiliario en Hannover, ¿qué propiedades prefiere intermediar personalmente?

Mirko Kaminski: Para nosotros, no siempre tiene que ser cuadrado, práctico y bueno, como muchos edificios nuevos. Las propiedades también tienen bordes ásperos, y algunas de ellas pueden incluso contar buenas historias. Por eso preferimos intermediar en edificios históricos de la época wilhelminiana, de la Bauhaus y del expresionismo del ladrillo, y cuando elegimos la oficina de nuestra tienda, optamos deliberadamente por un antiguo edificio de ladrillo catalogado en el hermoso barrio de Vahrenwald-List de Hannover.

Agente inmobiliario Mirko Kaminski:

Distritos con futuro: Linden y Kronsrode

FIV: Distritos para solteros, familias y compañía – Para los que aún no viven en Hannover y quieren mudarse a esta ciudad, ¿qué distritos tienen futuro? ¿A qué lugar de Hannover debería mudarse si quiere vivir bien?

Mirko Kaminski: La belleza está en el ojo del que mira. La Ciudad de Leibniz de Hannover es una gran ciudad que cuenta actualmente con 51 distritos. Cada distrito tiene algo especial y es excelentemente accesible en transporte público y en bicicleta.

Para quien el distrito más adecuado en la respectiva fase de la vida depende de factores personales.

Mientras que los estudiantes se sienten atraídos por la proximidad de las universidades, las familias buscan distancias cortas a las guarderías, los colegios y el trabajo. Las personas mayores están contentas de prescindir del coche y buscan más ocio y cultura. Los barrios de List, Oststadt, Südstadt, Linden y Nordstadt seguirán siendo siempre clásicos populares. Sin embargo, actualmente se está construyendo Kronsrode, un distrito completamente nuevo.

Desarrollo del mercado inmobiliario: planificación, condiciones y ajustes

FIV: Los alquileres son un gran problema, en toda Alemania. ¿Cómo ha evolucionado el mercado inmobiliario y los alquileres en Hannover en los últimos años y cómo lo hará en el futuro?

Mirko Kaminski: La vivienda debe valer la pena, tanto para los propietarios como para los inquilinos. La nueva construcción y el mantenimiento de los inmuebles están asociados a una gran planificación, requisitos y ajustes energéticos, y los trabajadores cualificados y los materiales siguen siendo escasos.

Por tanto, si se quiere seguir construyendo y mantener las propiedades existentes, los costes deben financiarse con los alquileres correspondientes. Como todos los precios, estos seguirán subiendo. Sólo la política puede frenar esta situación, lo más sensato es promover un número suficiente de viviendas nuevas.

FIV: En Alemania, hay más gente que alquila que compra. ¿Qué le recomendarías a una pareja joven o incluso a una persona soltera, que alquile o compre en Hannover

Mirko Kaminski: La búsqueda de la propiedad adecuada es siempre una búsqueda de compromisos. Antes de comprar la propiedad, hay que asegurarse de las posibilidades de financiación a largo plazo (primero se habla con el banco de la casa) y la ubicación de la propiedad debe ajustarse a la situación de vida actual. Hasta entonces, el alquiler es más flexible que la compra, y volverá a serlo en la vejez de todos modos.

Primera vivienda en Hannover: errores y experiencias

FIV: Las personas que alquilan en Hannover son relativamente flexibles y pueden mudarse si es necesario. Si compras una propiedad, no importa si es tu propia casa o un condominio, estás atado a la propiedad a largo plazo, al menos a través del préstamo o la financiación. Según su experiencia como agente inmobiliario, ¿cuáles son los errores típicos de los compradores primerizos y cómo se pueden evitar?

Así que el que se comprometa para siempre, a ver si encuentra algo mejor…

Mirko Kaminski: Una vez decidida la compra de una propiedad, uno queda atado, es decir, inmóvil.

Sin embargo, en un abrir y cerrar de ojos, un cambio en los planes de la familia puede echar por tierra el proyecto con la misma rapidez que un cambio de carrera, la pérdida de un empleo, un accidente, una enfermedad prolongada, un divorcio, un nuevo contrato de financiación o una reparación o modernización importante del propio inmueble. Por tanto, todo comprador debe ser consciente de todos los riesgos antes de comprar y tener siempre suficiente dinero en sus ahorros, no sólo para el próximo viaje de vacaciones.

Gastos accesorios de compra e impuesto sobre transmisiones patrimoniales: Adquisición de un inmueble

FIV: El precio de compra de un inmueble es una cosa, pero ¿qué gastos secundarios e impuestos deben tener en cuenta los compradores de Hannover?

Mirko Kaminski: Todo precio de compra de un inmueble se ve incrementado por sus costes de adquisición secundarios. Se trata, sobre todo, del impuesto sobre transmisiones patrimoniales del estado federado correspondiente (5% en la Baja Sajonia) y de un 2% aproximadamente de gastos de notaría y juzgados, calculados sobre el precio de compra.

Sin embargo, los costes de venta en la intermediación inmobiliaria comercial (honorarios del agente o del promotor) también influyen. Mientras que los honorarios de un corredor suelen comunicarse abiertamente en la exposición (3% de honorarios del comprador, 3% de honorarios del vendedor), los costes de venta de un promotor inmobiliario siguen siendo sólo un componente interno del precio del inmueble.

Sin embargo, la compra de una propiedad también genera otros gastos. Estos incluyen los costes de gestión, mantenimiento y reparaciones. A medio y largo plazo, también serán necesarios los costes de renovación y modernización. Además, tarde o temprano habrá que instalar una nueva cocina.

• Impuesto de transmisiones patrimoniales: 5%.
• Gastos de notaría: 2%.
• Comisión del comprador y del vendedor: 3%.

La oficina de la agencia inmobiliaria Arthax:

Alquilar o alquilar: Inversiones y distritos

FIV: Distritos de Hannover para la inversión inmobiliaria – Pasemos a los bienes inmuebles como inversión en Hannover, para los que quieren comprar y alquilar. Si nuestro lector decide comprar con posterioridad al alquiler: ¿Qué 2 distritos o satélites alrededor de Hannover recomendaría a un comprador para su inversión en Hannover? En su opinión, como experto, ¿dónde están las mayores oportunidades de futuro?

Mirko Kaminski: Mis favoritos son los barrios céntricos como Vahrenwald-List o Südstadt. Cada lugar, lugar, lugar… tiene ciertas ventajas y desventajas. Lo que siempre sería importante para mí es la urbanidad, la infraestructura y que el comprador esté tan convencido de la propiedad que le gustaría vivir en ella en cualquier momento.

Los políticos planean actualmente la construcción de 400.000 nuevos pisos al año. En Hannover y sus alrededores se construirán numerosas y atractivas urbanizaciones, y tendremos curiosidad por ver cómo se desarrollan.

Consejos de inversión: ¿Principiante o experto?

FIV: En su opinión, ¿qué tipo de inmuebles tienen futuro en Hannover, en qué se debería invertir? ¿Pequeño, grande, existente, de nueva construcción?

Mirko Kaminski: Definitivamente el condominio. Un condominio que todavía está alquilado hoy se pagará en un futuro próximo. Por lo tanto, es apto para ser ocupado por el propietario o para complementar la pensión. Esta forma de inversión de capital es, por tanto, un valioso componente de la propia previsión para la vejez.

Los edificios nuevos suelen ofrecer un nivel de energía mucho más alto y accesibilidad a un precio de compra significativamente mayor.

Vender una casa o un piso en Hannover: ¿qué hacer?

FIV: Por último, una pregunta más: ha mencionado los errores típicos en la compra de una propiedad. Muchos compran, pero algunos también quieren vender. Como agente inmobiliario con experiencia en Hannover, ¿qué consejos puede dar a quienes venden una propiedad por primera vez? ¿Cuáles son los primeros pasos y cómo se puede vender con éxito un inmueble en Hannover?

Mirko Kaminski: Hay especialistas para todo en la vida. Una primera indicación es una valoración gratuita de la propiedad, que puede realizarse cómodamente en unos minutos en Internet. Una tasación inmobiliaria independiente puede proporcionar más información sobre el valor real de la propiedad.

Sin embargo, un agente inmobiliario local que lleve muchos años trabajando con éxito en las inmediaciones no sólo supera las predicciones estadísticas sobre el precio de compra de Internet y las opiniones de los expertos, sino que también garantiza un proceso sin complicaciones. Esto comienza con la obtención y preparación de los documentos importantes necesarios para la venta, continúa con la obtención de información oficial, la preparación y el acompañamiento de la cita con el notario, y termina con la entrega ordenada de la propiedad.

Además, cuenta con un archivo bien guardado de posibles compradores preinscritos demostrables y excelentes referencias.

Como professional digital, tiene un amplio alcance y, además, es personalmente accesible y se le puede visitar en sus atractivas oficinas.

FIV: ¡Gracias a arthax-immobilien.de por la entrevista!

Comprar su primer piso: Ocupación por el propietario o inversión de capital

¿Quiere hacer realidad su sueño de tener su primera propiedad, pero no sabe por dónde empezar? Conozca todo sobre su primera vivienda y los pasos más importantes en nuestro artículo.

• Comprar el primer piso

Alquilar, comprar, vivir en Hannover

Para hacer realidad su sueño de tener su primera vivienda, ya sea de alquiler o de compra, y cómo conseguir la máxima rentabilidad en Hannover, lea nuestro artículo sobre agentes inmobiliarios en Hannover.

• Agente inmobiliario en Hannover