Karlsruhe: Apartamento, Casa, Alquilar y Comprar – Entrevista a un agente inmobiliario

Alquilar o comprar en Karlsruhe. Hermosos edificios de época, casas unifamiliares y villas. Karlsruhe le ofrece todo. Un experto le cuenta todo lo que necesita saber sobre Karlsruhe en su entrevista con la revista FIV. ¿Prefiere comprar o alquilar? ¿Qué rentabilidad tiene Karlsruhe y sus alrededores? ¿Y qué barrios son los más bonitos de Karlsruhe para vivir? Puede descubrir todo esto y más en este artículo. Más recomendaciones de agentes inmobiliarios para Karlsruhe y sus alrededores. También en Alemania en nuestro artículo: Agentes inmobiliarios Alemania

Alquilar, comprar, vivir en Karlsruhe

Un buen comienzo en el mundo inmobiliario es siempre la compra del primer piso. En su entrevista con la revista FIV, Michael Pellinghoff explica sus experiencias con propiedades en una buena ubicación B. El rendimiento aquí depende del tipo de casa o piso. Por ejemplo, los microapartamentos tienen diferentes posibilidades de explotación que las casas unifamiliares. La ubicación también es decisiva para el precio, ya sea en Neureut, Durchlach y otros distritos como Weststadt o Knielingen.

Esto es Karlsruhe en Alemania:

Karlsruhe de cerca:

Alquileres: Distritos de la ciudad y mercado inmobiliario

Después de la compra exitosa de la propiedad y la finalización del contrato de compra, naturalmente quiere amueblar su propiedad recién adquirida de acuerdo con sus necesidades individuales. Desde el mobiliario del salón hasta el diseño del jardín, nada se interpone en el camino de su imaginación creativa.

Comprar: Rendimiento e inversión

En nuestra entrevista lo aprenderá todo sobre los inmuebles y los rendimientos en Karlsruhe. ¿Debería comprar una propiedad en Karlsruhe o merece más la pena comprar cerca, por ejemplo en Bruchsal o Ettlingen?

Entrevista sobre el sector inmobiliario en Karlsruhe

¿Su primer condominio o inmueble como inversión? En esta entrevista aprenderás los consejos y trucos más importantes. Comprar, alquilar, vivir en Karlsruhe, pero también consejos para inversiones de capital. Nosotros hacemos las preguntas y él da las respuestas.

Pell-Rich Immobilien: Entrevista con un agente inmobiliario

FIV: Antes de hablar de Karlsruhe y su mercado inmobiliario y de sus recomendaciones para inquilinos y compradores, nos gustaría saber un poco más sobre su agencia Pell-Rich Immobilien. ¿Podría resumir brevemente para nuestros lectores a qué se dedica su agencia y en qué está especializada?

Michael Pellinghoff: Con mucho gusto. Somos una agencia inmobiliaria fundada en 2014 y con sede en Karlsruhe-Neureut, especializada en la venta y el alquiler de inmuebles residenciales y comerciales. A lo largo de la historia de la empresa, mi socio Thomas Gierich y yo también hemos completado con éxito nuestra cualificación como tasadores inmobiliarios certificados. De este modo, nuestro campo de actividad ha crecido hasta incluir las valoraciones y también las tasaciones del valor de mercado de los bienes inmuebles.

Además, en Pell-Rich Living nos concentramos en el alquiler de pisos amueblados en las regiones de Karlsruhe, Stuttgart y Heilbronn. Aquí adquirimos nosotros mismos las propiedades (a menudo con necesidad de renovación), las amueblamos por completo, mantenemos la propiedad y luego las alquilamos a empresas y a particulares.

En 2022, nos centraremos además en la intermediación de propiedades en el extranjero (Dubai y España). Aquí trabajamos con promotores inmobiliarios cualificados. La intermediación de proyectos de nueva construcción también se ha convertido en nuestro caballo de batalla, aquí también creamos renders y visualizaciones.

Propiedades favoritas en Karlsruhe: Propiedades industriales

FIV: Como agente inmobiliario en Karlsruhe, ¿qué propiedades prefiere intermediar personalmente?

Michael Pellinghoff: Comprar bienes inmuebles residenciales, y aquí también, preferiblemente propiedades ocupadas por el propietario. Aquí, las consultas son las más grandes y la mediación suele ser muy rápida en una semana. Por último, también disfrutamos de los inmuebles más difíciles de intermediar, en los que el mercado de compradores es simplemente menor, como los inmuebles industriales. También aquí hemos podido escribir referencias positivas.

Preciosa casa unifamiliar en Neureut:

Distritos con futuro: Durlach o Rüppurr

FIV: Barrios de la ciudad para solteros, familias & co. – Para los que aún no viven en Karlsruhe y quieren mudarse a Karlsruhe, ¿qué barrios tienen futuro? ¿A qué lugar de Karlsruhe debería mudarse si quiere vivir bien?

Michael Pellinghoff: Mientras tanto, todos los distritos están realmente en demanda. Actualmente estamos elaborando nuestro propio informe de mercado en colaboración con el iiB Institut Dr. Hettenbach. En breve estará disponible en: www.pell-rich.de/marktbericht-karlsruhe

Las consultas y, por tanto, los precios son más elevados en los distritos cercanos a la autopista, ya que son los que cuentan con las mejores conexiones de infraestructura. Aquí, en Karlsruhe, destacan sobre todo Durlach y Rüppurr. Sin embargo, el barrio de Weststadt, con sus hermosos edificios antiguos, también está muy solicitado en Karlsruhe.

Los barrios más al norte (Neureut, Knielingen) son, en mi opinión, especialmente adecuados para las familias, ya que la conexión con el centro de Karlsruhe es muy buena, pero también hay muchos espacios verdes. Además, se puede llegar al Rin y a los estanques de las canteras muy rápidamente, lo que, por supuesto, es muy agradable para las familias en verano.

Desarrollo del mercado inmobiliario en la ciudad

FIV: Los alquileres son un gran problema, en toda Alemania. ¿Cómo ha evolucionado el mercado inmobiliario y los alquileres en Karlsruhe en los últimos años y cómo lo hará en el futuro?

Michael Pellinghoff: Véase también en nuestro informe de mercado. Las solicitudes de alquiler en Karlsruhe son enormes, y con ellas los precios en constante aumento. También disponemos de un índice de alquileres cualificado en Karlsruhe que puede obtenerse en la ciudad de Karlsruhe y en línea.

En mi opinión, los precios se mantendrán estables en el futuro y seguirán subiendo para las nuevas propiedades en 2021/22 en línea con el aumento de los costes de construcción. En mi opinión, las viviendas existentes, especialmente las que tienen una enorme demanda (como los pisos de uno y dos dormitorios) seguirán subiendo.

Consejos de los agentes para la financiación inmobiliaria: financiación y tipos de interés

FIV: En Alemania, la gente alquila más que compra. ¿Qué le recomendarías a una pareja joven o incluso a una persona soltera, que alquile o compre en Karlsruhe?

Michael Pellinghoff: Si se dispone de fondos propios y la financiación es posible, entonces definitivamente la compra de bienes inmuebles. Los tipos de interés negativos en las cuentas y la inflación favorecen la decisión en este caso. El dinero en una cuenta diaria no vale la pena. Si se observa la evolución de los precios de los pisos y de las viviendas unifamiliares, es decir, de los inmuebles destinados principalmente a ser ocupados por el propietario, la evolución desde la Segunda Guerra Mundial (incluso con algunas caídas como la de 1998 o la de 2008 provocadas por las crisis) ha ido en constante aumento.

Así, se puede contrarrestar la inflación aquí y crear propiedades.

Jardín de una casa unifamiliar en Karlsruhe:

El sector inmobiliario como inversión: barrios e infraestructuras

FIV: Distritos de Karlsruhe para la inversión inmobiliaria – Pasemos a los inmuebles como inversión en Karlsruhe, para los que quieren comprar y alquilar. Si nuestro lector decide comprar con posterioridad al alquiler: ¿Qué 2 distritos o satélites alrededor de Karlsruhe recomendaría a un comprador para su inversión en Karlsruhe? En su opinión, como experto, ¿dónde están las mayores oportunidades de futuro?

Michael Pellinghoff: Nosotros mismos hemos comprado propiedades en los suburbios con buenas conexiones (Neureut, Knielingen, Hagsfeld), porque aquí todavía se puede comprar un poco más barato (en términos de precio comparable por m²) que en las partes más caras de la ciudad, pero alquilar no es un problema debido a la alta demanda.

Incluso zonas periféricas como Stutensee (especialmente Blankenloch y Büchig debido a la conexión con el S-Bahn), Eggenstein-Leopoldshafen o Linkenheim (en el norte) o Ettlingen (en el sur) son cada vez más populares y atraen a nuevos residentes, por lo que los precios seguirán subiendo aquí.

Como inversión, la renta neta en frío esperada o realmente acordada debe considerarse en relación con el precio de compra y los costes incidentales de la misma. Aquí también hay que pensar en el precio al que se compra. Si me ofrecen un precio favorable en el mercado actual y tengo muchas posibilidades de encontrar un inquilino, recomendaría todos los distritos de Karlsruhe, así como las zonas periféricas que están bien comunicadas (S-Bahn, DB o cerca de la autopista).

Barrios con oportunidades de futuro:

• Neureut
• Knielingen
• Hagsfeld
• Durlach
• Grünwinkel

Tipos de inmuebles con futuro: pisos en alquiler

FIV: En su opinión, ¿qué tipo de inmuebles tienen futuro en Karlsruhe, en qué se debería invertir? ¿Pequeño, grande, existente, de nueva construcción?

Michael Pellinghoff: Pequeño y existente. Según Statista, la previsión de población para el sur de Alemania muestra un aumento de los hogares de uno y dos dormitorios para 2050, es decir, más hogares individuales o pequeños. En el mercado actual, también estamos experimentando un fuerte aumento de la demanda de los tipos de propiedad mencionados. Karlsruhe es también una ciudad estudiantil.

También hay numerosos empleadores aquí, como KIT, Aluplast, Siemens, Bosch, etc., donde también hay muchos empleados que se desplazan al trabajo y que también prefieren propiedades más pequeñas para alquilar, por lo que la demanda de este tipo de propiedad es tan alta. Por lo tanto, como inversor, aquí se pueden conseguir los precios más altos por m².

Vender en Karlsruhe: comercialización y ajuste de precios

FIV: Por último, una pregunta más: ha mencionado los errores típicos en la compra de una propiedad. Muchos compran, pero algunos también quieren vender. Como agente inmobiliario con experiencia en Karlsruhe, ¿qué consejos puede dar a quienes venden una propiedad por primera vez? ¿Cuáles son los primeros pasos y cómo se vende con éxito un inmueble en Karlsruhe?

Michael Pellinghoff: Si es la primera vez que vendo un inmueble, aconsejaría recurrir a un experto que pueda prestar servicios al vendedor (preparación de documentos, visualizaciones, fotografías, la correspondiente comercialización, preparación del certificado energético y, sobre todo, la correcta valoración del precio) pero que también pueda negociar objetivamente con el comprador.

Esto conlleva muchas ventajas. Sobre todo, el precio «correcto» es decisivo en la comercialización. Si pongo un precio demasiado alto a la propiedad, tengo un período de comercialización innecesariamente largo con muchas negociaciones y ajustes de precio. Incluso en el mercado actual, las propiedades pueden «quemarse» en el mercado.

Si el precio es demasiado bajo, renuncio a los posibles ingresos por ventas.

Un agente inmobiliario es, en mi opinión, una agencia de marketing altamente especializada en el marketing inmobiliario con los conocimientos necesarios.
La comisión de intermediación pagada por el vendedor (3,57% del precio de venta registrado en el contrato de compraventa) suele amortizarse con el mayor valor que puedo conseguir con un muy buen intermediario a través de medidas de marketing adecuadas y también de la mayor lista de distribución (redes sociales, página web así como en todos los portales inmobiliarios habituales) del mercado.

Gracias a Pell-Rich Immobilien (Michael Pellinghoff) por la entrevista.

Comprar su primer piso: Ocupación por el propietario o inversión de capital

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