Entrevista a un agente inmobiliario en Colonia: J. Westermann habla sobre el alquiler, la compra y el mercado de la vivienda en Colonia

Entrevista a un agente inmobiliario en Colonia – Como agente inmobiliario y fundador de la empresa Rheingold Immobilien en Colonia, Jaap Westermann persigue principalmente la pretensión de ser uno de los mejores agentes inmobiliarios de la ciudad gracias a un servicio excepcional. Lleva dirigiendo la empresa con éxito desde 2007. Antes de trabajar como agente inmobiliario, el Sr. Westermann trabajó como consultor de gestión, por lo que tiene mucha experiencia en el campo del marketing y la gestión del cambio. Entretanto, también se ha convertido en un experto en la valoración de terrenos no urbanizados y urbanizados, lo que considera una cualificación elemental de un agente inmobiliario. Como parte del Club de Competencia de profesionales inmobiliarios, y desde 2018 incluso director regional en la Asociación Federal para la Industria Inmobiliaria (bvfi), cuenta con una amplia red profesional y siempre intercambia ideas con sus colegas sobre las formas de mejorar el servicio. Rheingold Immobilien quiere diferenciarse de las grandes empresas de intermediación y de las cadenas de franquicias en el sector de los servicios mediante la experiencia. El Sr. Westermann no trabaja con agentes comerciales, como suele ocurrir, sino con empleados fijos. La profesional inmobiliaria nos habló del mercado inmobiliario de Colonia, de los costes, de los consejos, de las opciones de financiación a la hora de comprar un inmueble y de los barrios más prometedores de Colonia.

Agentes inmobiliarios de Colonia sobre el mercado inmobiliario, consejos y promoción

El agente inmobiliario de Colonia, Jaap Westermann, lleva más de 13 años trabajando como agente inmobiliario en Colonia y en la región, por lo que es un absoluto experto inmobiliario. Habló con la revista FIV sobre los distritos atractivos, las opciones de financiación y el mercado inmobiliario de Colonia. Usted también puede beneficiarse de los conocimientos de los profesionales y aprender mucho sobre la búsqueda, la compra y la financiación de inmuebles.

Tipos de propiedades populares entre los agentes inmobiliarios y los proyectos más emocionantes a nivel personal

FIV: Antes de entrar en los muchos detalles de la ciudad: como agente inmobiliario en Colonia, ¿qué tipo de casa/apartamento le gusta más intermediar? ¿Hay algún favorito, por ejemplo el piso normal de 3 habitaciones, el loft o más bien la propiedad de lujo en las afueras?

Westermann: Por supuesto, no es sólo el ojo el que come con el posible comprador, sino también con nosotros, los agentes inmobiliarios. Cuanto más atractiva sea la propiedad y el entorno, más se disfrutará. En general, cuanto más pueda imaginar que una propiedad se ajusta a su propia situación vital, actual, futura o pasada, más fácil será, por supuesto. En el caso de los pisos y las casas unifamiliares, es más agradable cuando están o se quedan vacías. Así, no tendrá posibles avisos de las necesidades propias de los inquilinos en segundo plano, y también tendrá mejores oportunidades de llevar a cabo el homestaging. Este problema no se plantea en los edificios de apartamentos.

FIV: ¿Cuál es la propiedad más emocionante que recuerda de sus años como agente inmobiliario?

Westermann: Los casos más emocionantes son, sin duda, aquellos en los que las personas se relacionan de forma menos armoniosa (herencias, divorcios). Aquí nos alegramos cuando como mediadores, a menudo también con los abogados de las partes implicadas, nos metemos en aguas tranquilas. Me vienen a la mente varias de las propiedades más bellas. El edificio de apartamentos con potencial de desarrollo en Deutz, el moderno piso de la ciudad en Waidmarkt, donde el homestaging nunca habría sido posible porque todo estaba perfectamente amueblado, el ático del edificio antiguo seasonette con terraza en la azotea en Klettenberg en una ubicación de ensueño, un piso en la planta 39 del Uni-Centre, donde pasé 2 horas haciendo fotos en la hora azul y la puesta de sol, y muchos más.

Sin embargo, la experiencia más bonita proviene sobre todo de las conversaciones con los vendedores e inquilinos con los que se tiene el contacto más intenso. Una cooperación de confianza y las posteriores caras de felicidad por parte de comprador(es) y vendedor(es) proporcionan entonces los momentos realmente agradables. Independientemente de la propiedad.

«Sólo si se sabe cómo se valora un inmueble se puede comunicar a la altura de los asesores financieros y los inversores experimentados. Sólo si se sabe lo que un banco va a financiar en circunstancias normales, se sabe también cuánto capital se necesita para los precios de los amantes».

Rheingold Immobilien: Página web y Youtube

¿A qué lugar de Colonia debería trasladarse? Distritos para solteros, familias y más

FIV: La mayoría de nuestros lectores compran una propiedad por primera vez. Para que nuestros lectores tengan una visión directa de Colonia: Si alguien se muda recientemente a Colonia y le hace a usted, como experto en Colonia, la pregunta «¿a dónde hay que mudarse?», ¿qué distritos le recomendaría?

• ¿Soltero / orientado a la carrera?
• ¿Familias con hijos?
• ¿Personas ricas (precios de las propiedades superiores a 1 millón)?

Westermann: Creo que es difícil dar una respuesta general. Como dicen los habitantes de Colonia, cada persona es diferente. Algunos se sienten atraídos por donde hay más acción, otros buscan el equilibrio en la paz y la tranquilidad. Para algunos, los colegios del barrio son lo más importante, para otros el camino al trabajo, al aeropuerto o a la estación principal de tren. A algunos ricos les encanta la posibilidad de desarrollarse libremente en Hahnwald, otros se sienten más atraídos por el centro de la ciudad.

Recomiendo que todo posible comprador se haga primero esta pregunta: ¿Qué es importante para mí? En el caso de las familias, todos sus miembros deben hacerlo. Además de la ubicación, también hay que anotar los requisitos de la propiedad soñada. La segunda pregunta debería ser: ¿Qué puedo gastar? En el tercer paso, debe comprobar en qué aspectos está dispuesto a hacer concesiones. ¿Se puede aumentar el presupuesto después de todo? ¿Qué puntos del mobiliario y la ubicación son «imprescindibles» y cuáles son «agradables de tener»? Tenemos descripciones escritas de los distritos en nuestro sitio web. Aquí puede descubrir qué hace que un distrito sea especial. También hemos incluido información sobre los precios de los inmuebles de nuestro informe anual sobre el mercado inmobiliario. Se puede ver de inmediato si encaja o si parece necesario hacer concesiones.

Precios de los inmuebles en Colonia, barrios atractivos: Comprar o alquilar, comparación de ciudades

FIV: ¿Qué costes hay que esperar en Colonia, para el alquiler y, sobre todo, para la compra de un piso o una casa? ¿Cómo compararía Colonia con otras ciudades y qué barrios son actualmente especialmente atractivos?

Westermann: En comparación con Berlín o Múnich, los precios de compra en Colonia siguen siendo ciertamente moderados. Los inversores extranjeros tienden a concentrarse en estas ciudades, en parte con las vacantes de los inmuebles adquiridos y con las expectativas especulativas de que los precios de venta sigan subiendo. Hamburgo destaca sin duda por sus actividades de construcción. En este caso, una ciudad ha tomado el rumbo correcto para volver a alinear la demanda y la oferta. En Colonia ya se ha mejorado mucho, pero aún queda mucho por hacer. Las medidas de construcción actuales no son suficientes para satisfacer la demanda.

El precio depende siempre de la combinación de ubicación, mobiliario, año de construcción y estado de modernización. A la hora de comprar un piso, también es importante conocer el importe de las cuotas de la vivienda y la cantidad que la comunidad ha ahorrado para las próximas medidas. Sin embargo, en general, cuanto más céntrica sea la ubicación y mejor sea su estado (año de construcción, modernización), más caro será. Sin embargo, algunas calles (por ejemplo, las avenidas con casas de estilo guillermino), las zonas de parques o las ubicaciones directamente en el Rin son especialmente atractivas.

Sólo hay unos pocos lugares en Colonia que no tienen demanda. Sin embargo, el nivel de precios es sin duda especialmente alto en todo el centro de la ciudad, los barrios del suroeste de Colonia, Nippes en el norte, Dellbrück y Brück en la orilla derecha del Rin. Pero, por supuesto, también hay otros barrios en las inmediaciones del Rin o justo al lado del parque. No en vano, gracias a Corona, la gente lo aprecia aún más. Sus lectores encontrarán detalles en nuestro informe anual sobre el mercado inmobiliario.

Barrios emergentes: ¿Sülz, Klettenberg, Zollstock o Hürth?

FIV: Otra mirada a los que quieren invertir y alquilar. Como auténtico conocedor de Colonia, ¿qué barrio(s) está(n) en auge actualmente y resulta(n) especialmente interesante(s) para los inversores de capital / inversores? ¿Qué distritos son interesantes para los propietarios e inversores?

Westermann: Debido a lo ajustado del mercado, sin duda siempre es más interesante donde todavía hay fuertes caídas de precios entre dos distritos vecinos. Si alguien busca en Sülz y Klettenberg pero no encuentra allí lo que busca, no es raro que mire por encima de sus narices hacia el siguiente distrito. Esto hace que los precios suban en Zollstock y Hürth. Lo mismo ocurre con otros distritos. Como inversor, es sobre todo relevante lo que usted quiere: un inmueble en muy buen estado con buenas rentas que pueda ser sólidamente realquilado o más bien un inmueble con potencial de desarrollo (potencial de alquiler, vacante y/o potencial de expansión).

¿Cuándo merece la pena contratar a un agente? Ventajas y desventajas

FIV: Según las estadísticas, más del 50% de los inmuebles de Colonia se compran/venden con una agencia inmobiliaria. Desde su punto de vista: ¿cuándo se debe buscar de forma privada y cuándo se debe contratar a un agente inmobiliario profesional para la búsqueda? ¿Cuáles son las ventajas y los inconvenientes?

Westermann: Como buscador, por lo general no debería limitarse en este punto y simplemente considerar todas las posibilidades. Yo crearía perfiles de búsqueda con las agencias inmobiliarias en las que crea que tiene más posibilidades de encontrar la propiedad de sus sueños.

Yo mismo vivo en una vivienda que compré a través de una inmobiliaria, y la actuación del agente no me convenció. Pero si el precio total de la compra y los gastos accesorios de adquisición (comisión del agente, gastos de notario, impuesto de transmisiones patrimoniales) es correcto, debería ir a por la propiedad de sus sueños. Si es necesario, con el puño en el bolsillo. La profesionalidad de un agente inmobiliario se aprecia en las referencias, en la forma de trabajar, en la exposición, en la posibilidad de una visita virtual tras la activación por parte del agente inmobiliario y en la compleción de los documentos requeridos por los bancos.

Consejos para quienes compran una vivienda por primera vez: errores típicos de los primeros compradores

FIV: Como he dicho antes, la mayoría de nuestros lectores son primeros compradores. ¿Cuáles son los errores que suelen cometer los primeros compradores? Por el contrario, ¿qué consejo daría como experto a alguien que compra su primera propiedad?

Westermann: No ahorres en el extremo equivocado y busca asesoramiento cuando sea necesario. Es mejor gastar dinero unas cuantas veces en asesoramiento de compra que sufrir una gran pérdida por un precio de compra exagerado o por defectos evidentes que no se han advertido por falta de conocimiento. Las áreas críticas son siempre el sótano y el ático (humedad, moho), y las conversiones del ático, el invernadero o el sótano (se requiere permiso para que se convierta en espacio habitable). Con los buenos agentes inmobiliarios, todo debería estar en orden, aunque no hay que deducir el trabajo de una buena marca conocida. La mayoría de las franquicias y empresas de Internet trabajan con autónomos. En consecuencia, puedes tener suerte o mala suerte.

Opciones de financiación: Contrato de ahorro inmobiliario: ¿sí o no?

FIV: ¿Qué opciones de financiación para una vivienda recomendaría en Colonia -o en general- y qué opciones tienen los primeros compradores? ¿Qué cantidad de capital debe aportar y qué otros factores influyen en la financiación/la solvencia? ¿Qué consejos puede dar como experto desde su experiencia?

Westermann: ¡Contrato de ahorro en la construcción sólo en la excepción absoluta! En este caso, los proveedores de servicios financieros ganan una mayor comisión, por lo que están encantados de venderlo. Lo mejor es hablar primero con el banco de su casa y con dos proveedores de servicios financieros, independientes de la inmobiliaria, para saber qué es realista. Considera de antemano cuánto dinero necesitas cada mes. No se olvide de los pagos que vencen una vez al año: Vacaciones, posibles reparaciones o nuevas compras. Una propiedad que te lleva al abismo financiero es, sencillamente, la que no te conviene.

Costes incidentales en la compra de bienes inmuebles: Impuestos, gastos & Co.

FIV: Además del precio de compra, hay, por supuesto, costes secundarios. Un factor importante para los compradores en Colonia son los impuestos. ¿Con qué impuestos tienen que contar los compradores de Colonia cuando adquieren una casa en las afueras de la ciudad o un condominio en el centro de la ciudad?

Westermann: El impuesto de transmisiones patrimoniales es del 6,5% en Renania del Norte-Westfalia, más los gastos de notaría y registro del 1,5-2%, posiblemente la comisión del comprador (normalmente del 0 al 3,57% – los importes más elevados deben deducirse del precio de compra).

Lo mejor es comparar los costes totales de las propiedades entre sí desde el principio. Los próximos gastos de funcionamiento también son importantes: en el caso de los pisos ocupados por el propietario, estos gastos se pueden ver muy bien en las facturas de los servicios públicos. Presta también atención a la cantidad de reservas que tienes. Cuanto más antigua sea la propiedad, más debe prepararse para futuras medidas. De lo contrario, deberá prever gastos especiales.

En el caso de las viviendas, es aconsejable pedir una lista de los gastos de funcionamiento (impuesto sobre bienes inmuebles, tasas municipales, proveedores de energía). En mi opinión, los certificados de eficiencia energética suelen dar una imagen inadecuada.

• Impuesto sobre transmisiones patrimoniales Renania del Norte-Westfalia: 6,5%.
• Gastos de notaría y registro: 1,5 – 2%.
• Comisión del comprador, si procede: habitual 0 – 3,57

Subida de los alquileres en Colonia: las causas según los expertos

FIV: Los alquileres y los precios de compra en Colonia han subido mucho en los últimos años. ¿Cuál es el factor decisivo que impulsa con más fuerza este desarrollo en el mercado inmobiliario de Colonia? ¿Actualmente recomendaría invertir en propiedades o esperar?

Westermann: Los factores decisivos para el desarrollo son los bajos tipos de interés -que probablemente seguirán siendo bajos en un futuro próximo debido al elevado gasto público-, la escasa actividad constructora, los pocos espacios libres disponibles y el gran atractivo de las ciudades. Esto último se aplica no sólo a los jóvenes, sino también, cada vez más, a los jubilados que quieren vivir en un entorno en el que la atención médica esté bien asegurada.

Es emocionante ver qué otros desarrollos nos traerá el tiempo. ¿Se trasladarán más familias al campo como consecuencia de ello? Especialmente si se permiten las oficinas en casa con más frecuencia? ¿Habrá más ventas de emergencia en el futuro? Si es así, ¿cuántas? El mercado todavía tiene que ponerse al día. Pero si la oferta aumenta, no todo se venderá tan fácilmente como ahora. Además, ya se nota que no todo se financia. Las ideas utópicas sobre los precios fracasan a más tardar cuando se trata de la financiación.

El propio Jaap Westermann sobre su empresa:

«Vemos nuestro camino como un viaje apasionante con retos técnicos siempre nuevos, pero también con oportunidades. Sin embargo, nuestros clientes son siempre el centro de nuestra atención. Les tratamos de forma amable, respetuosa y personal, que es como me imagino que debe ser un buen servicio.