Entrevista a un agente inmobiliario de Düsseldorf: H. Robiné habla de los precios, el mercado inmobiliario y los consejos de inversión

Agente inmobiliario de Düsseldorf – Harald Robiné es uno de los agentes inmobiliarios más exitosos de Düsseldorf. Su empresa ROBINÉ Projektmanagement, con sede en el Rin de Düsseldorf, es sinónimo de intermediación inmobiliaria de primera calidad y de un servicio al cliente de primera clase desde 1989. A través de su amplia red de contactos profesionales y privados, el Sr. Robiné intenta que sus clientes estén completamente satisfechos y encontrar la propiedad adecuada para cada uno. Es un economista de empresa cualificado con muchos años de experiencia como agente inmobiliario. ROBINÈ Immobilien vende casi exclusivamente propiedades residenciales en el segmento de lujo. En esta entrevista, Harald Robiné nos habla del mercado inmobiliario de Düsseldorf, de su propiedad más espectacular, de los costes, de los impuestos y de la financiación inmobiliaria. Benefíciese de los consejos y conocimientos de un experto y aprenda más sobre los inmuebles y el mercado de Düsseldorf aquí.

Agente inmobiliario Robiné sobre el mercado inmobiliario de Düsseldorf, experiencias y consejos

Harald Robiné se ha hecho un nombre con su empresa en Düsseldorf y más allá de los límites de la ciudad como agente inmobiliario competente y exclusivo. ROBINÉ Immobilien da gran importancia a la calidad y al servicio al cliente, y se especializa en la intermediación de propiedades de primera calidad. Además de la intermediación y la comercialización de bienes inmuebles, los servicios de ROBINÉ Projektmanagement también incluyen la adquisición de terrenos, la conversión y el acondicionamiento de edificios existentes, el desarrollo y la gestión de proyectos, así como la construcción llave en mano de nuevos edificios de alta calidad en las mejores ubicaciones de Düsseldorf.

En la entrevista, el agente inmobiliario compartió con nosotros consejos y trucos, habló de las inversiones de capital y de la inversión, y también nos dio su valoración de lo que hay que tener en cuenta a la hora de comprar una propiedad. Descubra más sobre el sector inmobiliario en Düsseldorf y aprenda de los profesionales.

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La agencia inmobiliaria se presenta: Tipos de casas populares y propiedades más espectaculares

FIV: Estimado Sr. Robiné, antes de entrar en los numerosos detalles de Düsseldorf: Como agente inmobiliario en Düsseldorf, ¿qué tipo de casa o piso le gusta más intermediar? ¿Hay algún favorito, por ejemplo el piso normal de 3 habitaciones, el loft o más bien la propiedad de lujo en las afueras?

Robiné: La primera propiedad en la que intervine, hace más de 25 años, fue una lujosa villa propiedad de un renombrado empresario de Düsseldorf. Gracias a mis buenos contactos y a mi talento innato para las ventas, pude comercializar con éxito el inmueble en poco tiempo y hacerme rápidamente un nombre en Düsseldorf. Después de eso, todo sucedió muy rápidamente, me ofrecieron una villa tras otra para comercializar e incluir en mi cartera.

Sin embargo, esto no significa que hoy en día sólo intermedie en propiedades de primera calidad. Las casas unifamiliares bien mantenidas en ubicaciones suburbanas forman parte de nuestra oferta, al igual que los patios que necesitan ser renovados, los edificios de apartamentos y las propiedades comerciales. Por supuesto, es mucho más emocionante intermediar en propiedades de alto precio en el segmento de lujo que en un piso estándar de 3 habitaciones en el centro de la ciudad. No importa si se trata de lujosas villas, elegantes lofts o casas adosadas de estilo clásico; en última instancia, lo importante es que la propiedad tenga cierto carácter y represente algo especial.

• Página web: Robiné Real Estate
• Instagram: Inmobiliaria Robiné

FIV: ¿Cuál es la propiedad más espectacular que recuerda de sus años como agente inmobiliario?

Robiné: La propiedad más espectacular era un complejo de castillos históricos del siglo XI. El inquilino en ese momento era un portero nacido en Estados Unidos del Borussia Mönchengladbach, Kasey Keller. La NBC visitó al jugador en su casa varias veces. A través de estas actividades, los medios de comunicación alemanes, como WDR, RTL, etc., también tuvieron conocimiento de mí y de la propiedad. En ese momento, el inmueble catalogado estaba literalmente envejeciendo y se encontraba en un estado de grave necesidad de renovación. Al igual que yo, el comprador de entonces reconoció el potencial único de esta propiedad y la renovó con gran atención al detalle para fines residenciales privados. Fue increíble ver cómo la propiedad brillaba con nuevo esplendor unos años después. En un ambiente que no deja nada que desear, se creó aquí una combinación única de historia y modernidad.

¿A qué lugar de Düsseldorf debería trasladarse? Distritos y consejos del agente inmobiliario

FIV: La mayoría de nuestros lectores compran una propiedad por primera vez. Para que nuestros lectores tengan una visión directa de Düsseldorf: Si alguien se muda a Düsseldorf por primera vez y le pregunta como experto «¿a dónde hay que mudarse?», ¿qué distritos le recomendaría?

1. ¿Soltero / orientado a la carrera? Ober- y Niederkassel, Puerto, Derendorf, Pempelfort, Düsseltal, Bilk
2. ¿Familias con niños? Grafenberg, Gerresheim, Golzheim, Kaiserswerth, Lohausen, Derendorf, Bilk
3. ¿Personas ricas (precios de las propiedades superiores a 1 millón)? Meerbusch, Ober- y Niederkassel, Golzheim, Zoo

Costes y precios para alquilar o comprar una vivienda en Düsseldorf + comparaciones

FIV: ¿Qué costes hay que esperar en Düsseldorf cuando se alquila y, sobre todo, cuando se compra un piso o una casa? ¿Cómo compararía Düsseldorf con otras ciudades y qué barrios son actualmente especialmente atractivos?

Robiné: Los alquileres varían mucho según el distrito y las instalaciones. Las propiedades más baratas en los lugares sencillos comienzan a partir de unos 7 euros por metro cuadrado. Estos pisos están amueblados de forma muy sencilla y, a menudo, incluso hay un retraso en la renovación. Incluso los baños de los años 70 no son raros en estas propiedades. El cielo es el límite. Los pisos amueblados en buenas ubicaciones, en cambio, pueden alcanzar precios superiores a los 30 euros por metro cuadrado. Por supuesto, ambos son extremos. El alquiler medio de una vivienda existente en Düsseldorf en 2020 fue de unos 11,40 euros por metro cuadrado de superficie habitable, mientras que el precio medio por metro cuadrado de una vivienda de nueva construcción fue de unos 14 euros.

• Los alquileres varían mucho según el distrito y los servicios
• Inmuebles baratos a partir de unos 7 euros por m²
• Los pisos amueblados de alta calidad en buenas ubicaciones alcanzan precios de 30 euros por m² y más
• Alquiler medio de vivienda existente Düsseldorf 2020: 11,40 euros por m² de superficie habitable
• Precio medio por metro cuadrado de una vivienda nueva en Düsseldorf 2020: aprox. 14€.

Robiné: No es diferente con los condominios. En este caso, también la ubicación y el mobiliario determinan el precio, por supuesto. Mientras que un simple piso de dos habitaciones en el centro de la ciudad puede conseguirse por algo menos de 250.000 euros, se paga tres veces ese precio por un ático bien equipado en una ubicación preferente del mismo tamaño.

A modo de orientación: el precio medio de venta de los pisos existentes en 2020 fue de unos 4.400 euros por metro cuadrado; en el caso de los edificios nuevos, el precio medio por metro cuadrado es de unos 7.300 euros por metro cuadrado. Por cierto, el precio medio de venta de las viviendas unifamiliares ronda los 1,2 millones de euros.

Precio medio de la oferta 2020 para:

• Pisos existentes: 4.400 euros por m²
• Edificios nuevos: aprox. 7.300 euros por m²
• Casas unifamiliares: aprox. 1,2 millones de euros

Razones del aumento de los precios de la vivienda en Düsseldorf

FIV: Los alquileres y los precios de compra en Düsseldorf han subido mucho en los últimos años. En su opinión, ¿cuál es el factor decisivo que impulsa con más fuerza este desarrollo en el mercado inmobiliario de Düsseldorf?

Robiné: Düsseldorf es una ciudad muy fuerte económicamente en la conurbación del Rin-Ruhr. Además de su céntrica ubicación, son factores importantes el tercer aeropuerto de Alemania y el recinto ferial de Düsseldorf, con 24 ferias internacionales de primer orden. Düsseldorf es una localidad líder en los sectores de la publicidad, las patentes europeas, las telecomunicaciones y la consultoría de gestión, así como la «Ciudad de la Moda» de Alemania. La capital de nuestro estado es una metrópolis de orientación global. Numerosas empresas internacionales y extranjeras tienen su sede en Düsseldorf.

El hecho de que la capital de Renania del Norte-Westfalia sea tan popular como lugar para vivir y trabajar se debe sin duda también a la alta calidad de vida en el lugar. Por ejemplo, la metrópoli del Rin ocupa repetidamente uno de los primeros puestos en diversas clasificaciones para evaluar la fortaleza económica y la viabilidad futura.

Al igual que la mayoría de las grandes ciudades, Düsseldorf está experimentando una inmigración a gran escala procedente de Alemania y del extranjero. Desde 2010, la demanda de vivienda ha aumentado permanentemente. Sin embargo, el suelo para el desarrollo y la construcción de nuevas zonas residenciales en el área urbana de Düsseldorf es escaso. Así, la escasa oferta de viviendas asequibles, combinada con la elevada demanda, hace que los precios suban constantemente en Düsseldorf.

FIV: Como experto en el mercado inmobiliario de Düsseldorf, ¿recomendaría actualmente invertir en propiedades o esperar?

Robiné: En principio, siempre recomendaría invertir en inmuebles, ya que los activos tangibles son sostenibles y estables y la política de bajos tipos de interés fomenta la compra de inmuebles. Además, está el aumento constante del valor de los bienes inmuebles. Con una propiedad, inviertes en tu futuro y creas un patrimonio para tu previsión de vejez. Los costes de alquiler, en cambio, son un capital perdido.

«Básicamente, siempre recomendaría invertir en inmuebles, ya que los activos tangibles son sostenibles y estables y la política de bajos tipos de interés fomenta la compra de inmuebles. Además, está el aumento constante del valor de los inmuebles».

¿Dónde debería invertir como inversor en Düsseldorf? Consejos del experto

FIV: Otra mirada a los que quieren invertir y alquilar. Como auténtico conocedor de Düsseldorf, ¿qué distritos están experimentando actualmente un auge y son especialmente interesantes para los inversores de capital / inversores? ¿Qué distritos son interesantes para los propietarios e inversores?

Robiné: Para los inversores de capital, los inmuebles de las localidades sencillas del sur del centro de la ciudad, como Oberbilk, Wersten, Holthausen y Eller, son especialmente interesantes. Aquí, el nivel de precios sigue siendo relativamente bajo en comparación con los demás distritos de Düsseldorf. Los precios de los edificios de apartamentos ya empiezan a rondar los 2.000 euros por metro cuadrado. Dado que también se puede suponer un rápido aumento del valor en el futuro, estas ubicaciones ofrecen oportunidades de inversión y rendimiento especialmente buenas.

También son interesantes las propiedades en localidades de tamaño medio como Bilk, Derendorf, Pempelfort, Düsseltal y Stadtmitte. Actualmente, estos distritos siguen teniendo un nivel de precios más bien medio, pero son muy populares debido a su ubicación central y su carácter urbano. Sin embargo, algunos de los precios por metro cuadrado son casi el doble que en los lugares más modestos.

• Lugares sencillos con potencial de revalorización: Oberbilk, Wersten, Holthausen y Eller
• Lugares de tamaño medio que son muy populares: Bilk, Derendorf, Pempelfort, Düsseltal y Stadtmitte

Agente inmobiliario: ventajas e inconvenientes, costes y cuándo contratar a un agente

FIV: Según las estadísticas, más del 50% de los inmuebles de Düsseldorf se compran/venden con un agente inmobiliario. Desde su punto de vista: ¿Cuándo se debe buscar de forma privada y cuándo se debe contratar a un agente inmobiliario profesional para la búsqueda? ¿Cuáles son las ventajas y los inconvenientes?

Robiné: Muchos propietarios y compradores subestiman el esfuerzo que supone la venta/compra de una propiedad. Por ejemplo, hay que presentar numerosos documentos, como certificados energéticos, planos de planta, información sobre obras y lugares contaminados o el registro de la propiedad, para llevar a buen término la venta. El agente inmobiliario está familiarizado con todos estos requisitos y cubre todas las actividades necesarias, como las gestiones con las autoridades. Además, acompaña al vendedor y al comprador desde el principio y sigue asesorándoles incluso después de la celebración del contrato de compraventa. Por este motivo, siempre aconsejo a los profanos que recurran a un agente inmobiliario. Un agente inmobiliario de confianza conoce con exactitud el mercado inmobiliario local y también ayuda al cliente a encontrar un precio de compra realista.

No se me ocurre ninguna desventaja. En la mayoría de los casos, el corredor recibe el encargo del propietario del inmueble. Sin embargo, dado que, como proveedor de servicios, también representa los intereses del posible comprador, éste también paga una comisión al agente tras celebrar un contrato de compraventa. Una nueva ley, que entró en vigor en diciembre de 2020, estipula que en los casos de doble asesoramiento, el propietario y el comprador comparten a partes iguales la comisión del corredor, que suele ser del 3,57%, IVA incluido, del precio de compra notarial en todo el país.

• La comisión del corredor en todo el país suele ser del 3,57%, IVA incluido, del precio de compra notarial.
• Desde la ley de 2020: propietario y comprador se reparten la comisión de intermediación en caso de doble asesoramiento

Errores comunes y consejos para comprar su primera propiedad

FIV: Como he dicho antes, la mayoría de nuestros lectores son primeros compradores. ¿Cuáles son los errores que suelen cometer los primeros compradores? Por el contrario, ¿qué consejo daría como experto a alguien que compra su primera propiedad?

Robiné: Un error suele ser que los inmuebles -siempre que la compra no vaya acompañada de un agente inmobiliario- se compren precipitadamente y que el comprador no haya tenido en cuenta, por ejemplo, todos los datos técnicos, un posible retraso en las reformas y las características especiales de un inmueble. Esto puede dar lugar a sorpresas desagradables después de la compra. Recomiendo a los interesados que no conozcan la zona que primero alquilen una vivienda y luego se tomen su tiempo para familiarizarse con cada uno de los barrios y las oportunidades disponibles en el mercado inmobiliario.

Financiación inmobiliaria: fondos propios, opciones y recomendaciones del profesional

FIV: ¿Qué opciones de financiación para una vivienda recomendaría más en Düsseldorf -o en general- y qué opciones tienen los primeros compradores?

Robiné: Esto depende principalmente de la respectiva solvencia del comprador. Con los bajísimos tipos de interés actuales de los préstamos, se recomienda pedir un préstamo a un banco. Un préstamo inmobiliario es una gran decisión financiera y para muchos también una decisión única. Por ello, es aún más importante saber que tiene a su lado al socio financiero adecuado. La confianza también desempeña un papel importante. Por eso es comprensible que muchos compradores de inmuebles acudan al asesor de su banco para la financiación de la construcción.

Los intermediarios son alternativas a los distintos bancos. Comparan las ofertas de muchos grandes bancos por usted y a veces pueden ofrecerle tipos de interés más favorables y mejores condiciones.

FIV: ¿Qué cantidad de fondos propios debería tener y qué otros factores influyen en la financiación/la solvencia? ¿Qué consejos puede dar como experto desde su experiencia?

Robiné: En lo que respecta a los fondos propios, hay una sencilla regla básica: cuanto más aportes, mejor, porque si aportas tu propio dinero, reduces considerablemente el riesgo de financiación. Por eso los bancos conceden tipos de interés más bajos para la financiación con fondos propios. Sin fondos propios, los costes de los intereses pueden ser el doble o incluso el triple. Los fondos propios disponibles deben ascender, como mínimo, a entre el 20% y el 40% del precio de compra, incluidos los gastos de compra incidentales. Además, debería reservarse un colchón para las reservas de mantenimiento. Además, una posición profesional segura debería ser, por supuesto, una cuestión de rutina.

• Financiación con fondos propios: el banco concede tipos de interés más bajos
• Sin fondos propios, los costes de los intereses pueden ser dos o incluso tres veces mayores
• Los fondos propios existentes deben ascender a entre el 20% y el 40% del precio de compra, incluidos los costes de compra auxiliares
• Ideal: Bufete financiero para posibles medidas de mantenimiento

También es posible obtener financiación sin capital propio, pero esto está asociado a mayores riesgos. Esto se debe a que la financiación completa se extiende durante un periodo de tiempo más largo, y los intereses y los reembolsos son mucho más elevados. Si su propiedad es ejecutada, se quedará con una montaña de deudas. Por lo tanto, es aconsejable comprar una propiedad sólo si se dispone de suficiente capital propio.

«¡Cuanto más capital traigas, mejor! Eso reduce el riesgo de financiación».

Gastos accesorios de compra: impuesto de transmisiones patrimoniales, notario, comisión del agente

FIV: Además del precio de compra, hay, por supuesto, costes adicionales. Un factor importante para los compradores son los impuestos. ¿Con qué impuestos tienen que contar los compradores de Düsseldorf cuando adquieren una casa en las afueras de la ciudad o un condominio en el centro de Düsseldorf?

Robiné: En Renania del Norte-Westfalia, el impuesto sobre transmisiones patrimoniales por la compra de un inmueble de uso privado asciende siempre al 6,5 % del precio de compra, independientemente de que se trate de una vivienda unifamiliar o de un condominio en un edificio de apartamentos. Hay que añadir aproximadamente un 1,5% para la inscripción en el registro de la propiedad y el notario. Si la compra se realiza a través de una agencia inmobiliaria, el comprador suele tener que pagar el 3,57 %, IVA incluido, del precio de compra notarial. En total, hay que añadir alrededor del 11,5% del precio de compra en concepto de gastos de adquisición incidentales. Dependiendo del importe del precio de compra, esto puede suponer muchos costes adicionales, que no deben subestimarse.

• Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales en NRW: Siempre el 6,5% del precio de compra
• Inscripción en el registro de la propiedad y en el notario: aprox. 1,5%.
• Comisión de intermediación: por lo general, el 3,57 %, IVA incluido, del precio de compra notarial.

«Debe prever aproximadamente el 11,5% del precio de compra como costes de adquisición secundarios».

FIV: Muchas gracias por esta competente y detallada entrevista, señor Robiné. Le deseamos lo mejor a usted, a su empresa y a su equipo.

Consejo: ¿Comprar una propiedad o no? Las grandes ciudades en comparación

Muchas personas juegan con la idea de comprar una propiedad en una de las grandes ciudades populares. Estas ciudades son Berlín, Hamburgo, Colonia, Düsseldorf y Múnich. Sin embargo, encontrar la propiedad adecuada no es tan fácil y, como profano, a menudo es difícil evaluar si vale la pena invertir en un piso o en una casa como inversión. Hemos realizado una entrevista con un experto para usted.

• ¿Comprar una propiedad? Düsseldorf