Venta parcial de inmueble: ventajas, desventajas e impuestos | FIV

Venta parcial de inmuebles – Desde hace algún tiempo, los bienes raíces se consideran correctamente una protección segura para la vejez. Son estables en valor y de bajo riesgo – perfectos para una vida autónoma en la vejez. Por eso, la venta parcial de su propiedad propia es una excelente opción. Vende parte de tu propiedad, obtén rápidamente liquidez y puedes seguir viviendo allí. Sin embargo, cada decisión también conlleva desventajas. En este caso, inflación, costos posteriores & Co. Aprende aquí todo sobre las ventajas y desventajas de la venta parcial, por qué debes echar un vistazo obligatoriamente al derecho de uso y qué consecuencias fiscales conlleva la venta parcial.

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¿Qué se entiende por venta parcial?

Ventajas: Liquidez rápida, alquiler & Co.

Derecho de uso exclusivo tras la venta

Proceso de venta rápido y liquidez rápida

Tanto compra como venta futura posibles

Beneficio mediante subida de valor y alquiler

Nachteile: Folgekosten, Nutzungsentgelt & Inflation

Pago de una compensación por uso

Verlust durch Inflation & Geldentwertung

Alternative: Immobilienrente bzw. Leibrente

Conclusión: ¿Es útil un venta parcial? – Impuestos, herencia & Co.

¿Qué se entiende por venta parcial?

Si decides por la venta parcial de tu inmueble, no vendes todo el objeto, sino solo una parte de él. En la práctica se trata de un 10 a 50 por ciento de la propiedad. Recibirás entonces el precio de compra por la parte vendida y podrás seguir viviendo allí pagando una tarifa mensual de uso, que se abona al comprador parcial – comparable a una renta. Por lo tanto, no entra otra persona en tu inmueble. En su lugar, permaneces como único usuario.

Nadie más entra, pero puedes seguir viviendo allí

Pasemos ahora a los beneficios. Aquí tienes un resumen del teilverkauf:

Una parte del inmueble se vende (normalmente 10-50%)
Venta parcial de casa: Sí
Venta parcial de apartamento: Sí
Venta parcial de terreno: Sí
Tú permaneces como único usuario del inmueble
Pagaste un pago mensual por el uso

Suena bastante interesante. Pero ¿por qué deberías decidirte por una venta parcial? Vamos a echar un vistazo a los beneficios.

Ventajas: Liquidez rápida, alquiler & Co.

Ein Teilverkauf bringt eine Vielzahl an Vorteilen mit sich. Du erhältst schnell finanziellen Spielraum, profitierest von zukünftigen Wertsteigerungen und kannst durch Vermietung weiteres Kapital erwirtschaften. Genaueres dazu gleich mehr.

Vorteile des Teilverkaufs zusammengefasst:

Proceso de venta ágil
Liquidez rápida
Venta & compra futura posible
No es necesario el retiro
Beneficio mediante posible incremento de valor
Beneficio mediante posible alquiler
Posible derecho de uso exclusivo tras la venta

Einer der entscheidenden Vorteile des Teilverkaufs liegt im alleinigen Nutzungsrecht der Immobilie, das selbst nach einem Komplettverkauf möglich ist:

Derecho de uso exclusivo tras la venta

Wie bereits erklärt, kannst du nach dem abgeschlossenen Teilverkauf weiterhin im Objekt wohnen bleiben. Werfen wir an dieser Stelle einen kurzen Blick auf die zwei Optionen, die dir für die Veräußerung der Immobilie zur Verfügung stehen:

Venta parcial sin perspectiva de venta total o
Venta parcial incluyendo venta completa en X años

Si decides por la venta parcial de tu inmueble y has acordado con el comprador que venderás tu parte completamente después de X años, el derecho de uso te permite seguir viviendo allí incluso después de la venta completa del inmueble. Tú tendrás aún el derecho exclusivo de uso.

La ventaja: Nunca estarás dependiendo del buen voluntarismo o la aprobación del vendedor.

Proceso de venta rápido y liquidez rápida

Ya sea con o sin perspectiva de venta completa – en comparación con una venta normal de inmueble, hay muchas menos barreras en la venta parcial de tu objeto. Si deseas vender completamente tu inmueble, normalmente atraviesas varias fases desde la preparación hasta la verificación de solvencia y hasta el contrato de venta. En particular, la verificación de la solvencia del comprador puede tomar bastante tiempo.

Pasos de una venta normal previamente:

Preparar documentos
Valoración del inmueble
Marketing del inmueble
Elaboración de un anuncio
Organización y planificación de citas para visitas
Negociación de la compra
Tramitación y redacción del contrato de compra
Entrega de llaves

La ventaja de la venta parcial? En la venta parcial se salta gran parte de estos pasos. En su lugar, te diriges directamente al proveedor de servicios financieros, quien luego te compra parcialmente tu inmueble. Por lo tanto, te ahorras tiempo y ganas liquidez rápidamente.

Pasos de la venta parcial en comparación:

Valoración del inmueble
Tramitación y redacción del contrato de compra
Entrega de llaves

Tanto compra como venta futura posibles

Además: Si deseas vender también tu parte del inmueble en el futuro, el comprador parcial te ayudará normalmente a obtener el mejor precio posible. Después de todo, ambos están interesados en un alto beneficio y también un reembolso es posible en un momento posterior.

Beneficio mediante subida de valor y alquiler

Sollte die Liegenschaft zudem in Zukunft and Wert gewinnen, profitierst auch du als Miteigentümer davon. Denk daran: Sie gehört bis zu 50 Prozent weiterhin dir und ausziehen musst du auch nicht. Umzugskosten und der, mit der Suche nach einem neuen Wohnobjekt verbundene Stress fallen somit für dich weg. Selbst wenn du zu einem späteren Zeitpunkt doch ausziehen möchtest, bist du nicht an einen Gesamtverkauf gebunden. Stattdessen kannst du die Immobilie vermieten und dadurch weiteres Kapital für dich rausschlagen.

Als Teilbesitzer des Objekts steht dir auch die Option der Vermietung offen

Je nachdem kannst du auch nur einen Teil des Objekts vermieten. Das bietet sich zum Beispiel bei einer Doppelhaushälfte oder einem größeren Haus an.

Nachteile: Folgekosten, Nutzungsentgelt & Inflation

Cada moneda tiene dos caras, así también el venta parcial. Aunque un proceso de venta rápido y una liquidez rápida suenen atractivas, debes considerar las desventajas de la venta parcial. Por ejemplo, los costes posteriores no deben subestimarse, especialmente el pago de uso.

Pago de una compensación por uso

Como vendedor parcial, no tienes que mudarte, sino que puedes seguir viviendo solo en el inmueble. Para ello, el comprador parcial y nuevo copropietario establece una compensación mensual por uso, similar a una renta. La cantidad exacta depende de la suma pagada y normalmente se encuentra entre el 3 al 5 por ciento del precio de venta.

La compensación por uso se encuentra entre el 3 al 5 por ciento de la suma pagada

La suma se refiere siempre a un año. Aquí tienes un ejemplo de cálculo:

Compensación mensual por uso = 3%
Precio de compra: 100.000
Cálculo: 0,03 * 100.000 / 12
Compensación mensual por uso: 250 euros

Ergebnis: Hast du den Teil deines Objekts für 100.000 Euro veräußert, wird eine monatliche Nutzungsgebühr von 250 Euro pro Monat fällig, die du an den neuen Miteigentümer zu zahlen hast.

Verlust durch Inflation & Geldentwertung

Laut der Europäischen Zentralbank liegt die aktuelle Inflation bei 2% pro Jahr, wobei wir uns aktuell sogar bei 5% befinden (Stand 01/22). So stellen wir fest: Selbst eine Wertsteigerung von 25% oder 30% in 15 Jahren, kann die Inflation nicht ausgleichen – ein großer Nachteil des Teilverkaufs!

Wertsteigerung kann Inflation nicht immer ausgleichen

Hier solltest du also nochmal abwägen, ob sich der Teilverkauf unter solchen Umständen wirklich lohnt. Sollte dir der Teilverkauf dir doch zu heikel sein, kannst du dich alternativ auch für die Immobilienrente entscheiden. Wir stellen sie dir kurz vor:

Alternative: Immobilienrente bzw. Leibrente

La renta inmobiliaria significa que vendes completamente tu inmueble y conservas un derecho de vivienda y uso vitalicios. Además, podrás disfrutar de un pequeño pago mensual. La ventaja: los costos de mantenimiento ya no serán tu responsabilidad, ya que el nuevo propietario se encargará de ellos.

Explicación sencilla de la renta inmobiliaria:

Venta directa y completa de tu inmueble
Derecho de vivienda y uso vitalicios
Pequeña «renta extra» mensual por parte del vendedor
No hay costos de mantenimiento

Conclusión: ¿Es útil un venta parcial? – Impuestos, herencia & Co.

¿Es útil o no un venta parcial, depende tanto de tus circunstancias personales y de tus planes futuros como de la situación financiera actual. Desde el punto de vista fiscal, la venta parcial no se diferencia de una venta regular de inmueble. También puede venderse la parte heredada de una propiedad citando el BGB § 2033 párrafo 1, ya que como heredero puedes disponer de tu parte del patrimonio. Lo mismo aplica en el caso de una divorcio: aquí ya puedes vender tu parte del inmueble un año después de la separación.

Resumido: