Patrimonio: Consejos para tener e invertir en su primera vivienda

Patrimonio – Independientemente de si es para uso personal o como inversión de capital, lo primero en lo que hay que pensar para cualquier tipo de propiedad inmobiliaria es la financiación. La equidad es un tema importante aquí, desde el uso de los fondos propios hasta la diferencia en la deducibilidad fiscal de los intereses del préstamo. La gran pregunta aquí es ¿cuál es el capital que necesitas si incluyes todos los costes, desde el precio de compra hasta los costes auxiliares de compra? Aquí puedes aprender todo lo relacionado con la financiación y los fondos propios.

Capital social: uso en beneficio propio e inversión de capital

Para financiar una propiedad, el banco exige una determinada cantidad de garantías. Cuanto mejor sea la calificación crediticia, menos capital propio tendrá que aportar. Al comprar su primera propiedad, se aplican dos reglas básicas para el uso personal y la inversión de capital.

• Interés propio = La mayor equidad posible
• Inversión de capital = el menor capital posible

El capital propio restado de la suma total de la inversión da como resultado la suma del préstamo requerido del banco. Este préstamo se reembolsa mediante cuotas mensuales, incluidos los intereses.

¿Qué es importante en el reembolso?

• Inversores de capital: los intereses pueden deducirse a efectos fiscales
• Propietarios: los intereses no pueden deducirse a efectos fiscales
• Reembolso: Reembolso + intereses por el importe del préstamo

Propietarios: Alto nivel de capital

En este tipo de compra de inmuebles, los intereses de la financiación no son deducibles. Para que al final los intereses sean lo más bajos posible, vale la pena aportar el máximo de capital propio. De esta manera, el banco tiene un menor riesgo con su financiación y se calculan los tipos de interés más bajos.

• A mayor equidad, mejores condiciones
• Al menos un 20% de capital propio para los propietarios

Coste por mes para uso propio

En general, para financiar un inmueble, el coste del préstamo no debe superar el 40% de la renta disponible. También es importante tener en cuenta que los costes y los tipos de interés pueden cambiar. Los costes de funcionamiento de la propiedad, como el agua, la electricidad y el gas, pueden cambiar tan rápidamente como el tipo de interés.

• Interés propio < 40% de los ingresos (netos, después de impuestos)
• Los intereses y los costes de gestión pueden cambiar

Inversión de capital: menor capital social

Si compra una propiedad como inversión, puede deducir totalmente de sus impuestos los intereses de la financiación. Si el rendimiento del alquiler es suficiente, incluso el inquilino paga casi por completo por sí mismo. Sin embargo, los excedentes generados por la devolución deben tributar, lo que supone una gran desventaja.

• Los intereses son deducibles
• El inquilino paga los intereses mediante rendimientos suficientes
• Menos del 10 – 15% de fondos propios para la inversión de capital

Fondos propios rodantes

Explicado de forma sencilla, el «rolling equity» significa que usted recibe el pago de su capital tan pronto como el reembolso en el banco es pagado. En resumen, ¿cómo se puede sacar el capital de una inversión inmobiliaria lo antes posible? Hay dos maneras de conseguirlo.

Dos posibilidades:

• Fondos propios comprometidos
• Financiación completa

Fondos propios comprometidos

Con esta opción de inversión de capital, el capital está inmovilizado hasta que se venda la propiedad, lo que significa que no puede acceder al capital durante ese tiempo.

Ejemplo de cálculo:

• Costes de inversión (precio de compra más costes accesorios): 250.000
• Fondos propios después del banco (15%): 37.500
  _____________________
• Importe del préstamo: 212.500
• 32.500 euros comprometidos como capital

Financiación completa

Aquí se acuerda con el banco que el precio de compra, incluidos los costes accesorios, se financiará en su totalidad. El capital propio se invierte en una cuenta o depósito adicional como garantía, que se libera en cuanto el reembolso del préstamo alcanza el nivel del capital propio.

Ejemplo de cálculo:

• Costes de inversión (precio de compra más costes accesorios): 250.000
  _____________________
• Importe del préstamo: 250.000

Adicional:

• Garantía cedida (cuenta o depósito): 37.500

El siguiente paso: el examen comercial

Ha determinado su precio máximo de compra y ahora se enfrenta a la comprobación comercial para asegurarse de que se respeta el presupuesto previamente determinado y fijado. Esta comprobación es especialmente importante para la compra de la primera propiedad, como un piso o una casa, ya que evita costes y errores innecesarios en la compra de inmuebles. Además de los costes, esta inspección también incluye la inspección y los defectos según el año de construcción, así como el mantenimiento de un edificio. Lea aquí todo lo relativo a la auditoría de compra.

Autodeclaración para el banco

Antes de determinar el capital propio necesario, debe proporcionar al banco una autodeclaración sobre su situación financiera. Puede averiguar lo que significa aquí.

¿Quieres comprar tu primer piso o tu primera casa y el banco quiere que te des a conocer? Aprenda aquí qué es una autodeclaración, qué dice y descargue una plantilla gratuita en PDF que puede utilizar para convencer a su banco.

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