Venta de inmuebles: cómo hacer que la venta no sea complicada y rentable

Vender una propiedad con éxito siendo principiante es más difícil de lo que se piensa. Hay muchas cosas que hay que tener en cuenta y muchos errores que se pueden cometer. Por ello, debe conocer los procedimientos desde el principio y estar seguro de que lo hace todo bien. Si aborda la venta de una casa sin ayuda, debe estar preparado para dedicar mucho tiempo y organizarse. La única manera de facilitar este proceso es contar con los conocimientos adecuados sobre el tema. Más información sobre la venta de una casa (externa)

Determinar el valor de un inmueble: así proceden los expertos

¿Cuáles son los criterios exactos para determinar el valor de una propiedad y cómo hacen exactamente los tasadores para preparar la tasación? En general, según el artículo 194 de la ley del Suelo, el valor de mercado debe reflejar el precio que se habría alcanzado en un ejercicio comercial normal en el momento de la tasación, sin tener en cuenta circunstancias inusuales o personales. Para determinar este valor, los expertos se guían por varios criterios:

El valor estándar del suelo

El valor estándar del suelo es probablemente el criterio más importante para determinar el valor de mercado, ya que es la base para su cálculo. El valor estándar del suelo indica el valor de un metro cuadrado de suelo no urbanizado en las respectivas zonas de valor estándar del suelo.

El estado estructural y técnico de un inmueble

El segundo criterio importante es, por supuesto, el estado del inmueble. Esto incluye no sólo los materiales utilizados, como los materiales de construcción, el cableado, las tuberías o los sistemas eléctricos, sino también la edad de la propiedad y los materiales. Además, los extras como las instalaciones exteriores, las cocheras, los jardines y los garajes pueden tener un efecto positivo en la valoración y reforzar una evaluación positiva.

La ubicación de las propiedades

Por un lado, la ubicación del inmueble incluye la infraestructura del entorno cercano, como las conexiones de transporte, las instalaciones comerciales, pero también las conexiones con los médicos o los hospitales. Por otro lado, los lugares de moda tienen una ventaja, especialmente en las grandes ciudades. Cuanto mayor sea la popularidad del barrio, mayor será el valor de la propiedad en él.

El estado energético

En primer lugar, por supuesto, hay que presentar el certificado energético. Esto muestra el alto consumo de energía. Cuanto más alto, peor. Además, está la calidad y la novedad del aislamiento de las paredes exteriores y del techo. Estos tienen una influencia decisiva en el consumo de energía y los costes energéticos aumentan enormemente con un mal aislamiento.

El nivel de desarrollo de la propiedad

También es importante para el valor de la propiedad el grado de desarrollo. Esto significa que hay que comprobar si la propiedad está conectada a redes importantes como la red de agua, la red telefónica y también la electricidad. Por supuesto, es una ventaja si la propiedad está conectada a todas las redes importantes.

Sitios contaminados en la propiedad

Los lugares contaminados en la propiedad no son, por supuesto, ventajosos para la misma, ya que tienen que ser asumidos por el nuevo propietario. Estos lugares contaminados se inscriben en el registro de la propiedad y tienen una influencia negativa en la valoración, ya que los posibles compradores tienen más gastos.

La situación actual del mercado

El precio de un inmueble siempre viene determinado por la oferta y la demanda, por lo que este criterio también desempeña un papel importante para el experto. En este caso, se utilizan los datos de ventas de propiedades comparables en ubicaciones similares y se comparan con los datos de la propiedad que se está examinando.

La presentación correcta: así es como se pone en escena su propiedad correctamente

Un anuncio adecuado es lo más importante para la comercialización de un inmueble. Pero también hay que tener en cuenta otros aspectos. Si aborda la venta de una casa sin ayuda, debe estar preparado para dedicarle mucho tiempo y organización. Este proceso sólo puede ser más fácil si se tienen los conocimientos especializados adecuados sobre el tema.

El anuncio: la redacción correcta, las imágenes y la primera impresión

No hay nada peor que su anuncio se pierda entre las masas. Las descripciones cortas y sobrias aburren a los compradores potenciales y son poco atractivas. Por lo tanto, asegúrese de que el título es flojo pero sigue siendo serio. Para ello, hay que utilizar un lenguaje lo más rico posible en imágenes, que despierte emociones y atraiga así la atención. Piensa en qué titular te pegarías a ti mismo. Las ventajas especiales de su propiedad pueden enfatizarse con frases como «elegante edificio antiguo con estuco» o «terraza orientada al sur e inundada por el sol», porque usted parece entusiasmado e invita directamente al buscador de propiedades. Intente atraer al comprador ya con el titular para que siga haciendo clic en su anuncio.

El texto del anuncio: descripción precisa y mención de las ventajas

Una vez que el comprador potencial está en su anuncio, hay otros dos factores que pueden convencerle de la propiedad. El texto del anuncio y sus imágenes. En su texto, debe explicar los datos clave importantes sobre el inmueble, así como los criterios del mismo. Esto incluye el número de habitaciones, el distrito, el balcón, la cocina equipada, el piso, pero también el baño completo o las habitaciones del sótano. Describa la ubicación del piso, sus comodidades y el equipamiento con el mayor detalle posible. Esto incluye los equipos de cocina, los sistemas de calefacción, pero también otros objetos que permanecerán en la propiedad. En el transcurso de la misma, mencione los costes de los pagos de compensación por el equipo existente y los honorarios de intermediación. También es importante incluir información como el alquiler, los gastos accesorios y el tamaño del piso en metros cuadrados.

Las imágenes: lo más importante de un buen anuncio

Sin embargo, el factor más importante son las imágenes. Naturalmente, un comprador quiere ver la mayor parte posible de la propiedad para hacerse una idea de si podría ser algo para él. Para tomar buenas fotos de su propiedad, hay algunas cosas que debe tener en cuenta. En primer lugar, las habitaciones deben estar ordenadas y limpias. Definitivamente, debería hacer las fotos con luz de día, para que las habitaciones se vean realmente bien y los compradores puedan evaluar la cantidad de luz natural que entra en las habitaciones. Su foto de portada debe ser la más expresiva y representar lo mejor del piso. La habitación más bonita, la terraza de la azotea, la cocina abierta o quizás el mirador con vistas. Nunca deben faltar fotos de todas las habitaciones y, si están disponibles, del jardín/balcón/terraza, una vista exterior y, sobre todo, un plano. Nunca debe faltar el plano de planta, ya que da a los posibles compradores una impresión de las proporciones de cada habitación en relación con las demás y les ayuda a ver la distribución de las habitaciones.

Comprar, vender e invertir – Immobilien Magazin

Puede encontrar más información sobre el sector inmobiliario en la revista Real Estate Magazine.

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Los formularios de la casa de un vistazo: Lista

En el mercado inmobiliario, hay una gran variedad de tipos de construcción. Tanto en el ámbito de los pisos como en el de las casas, hay muchas formas y tipos según los cuales se diseña una propiedad. Estos se dividen en diferentes formatos. Aquí hemos enumerado algunos de los tipos de casas y pisos más comunes. Puede encontrar más información sobre el tipo de propiedad respectivo en el artículo correspondiente haciendo clic en el enlace correspondiente.

Panorama de los tipos de casa: desde el bungalow hasta la casa prefabricada

Aquí encontrará una lista con un resumen de todas las formas de casa más comunes. El artículo enlazado le proporciona más información sobre la forma de casa respectiva, le presenta las características y definiciones, y también aprende qué tipo de casa es adecuada para quién y por qué. Además, presentamos las ventajas e inconvenientes de cada tipo de casa en los artículos correspondientes.

• Bungalow
• Casa adosada
• Casa unifamiliar
• Casa con entramado de madera
• Casa de vacaciones / casa de fin de semana
• Casa de la playa
• Casa prefabricada
• Casa de campo
• Casa masiva
• Casa adosada
• Villa
• Casa de bajo consumo
• Casa de energía cero
• Casa pasiva

La base jurídica: el notario, el registro de la propiedad y el contrato de compraventa

Vender una casa es una gran decisión que implica muchos procedimientos legales, contratos y requisitos. Como propietario, debe estar bien informado de antemano sobre lo que le espera en la tienda y a lo que debe prestar atención para salir airoso del trato. Para los desinformados en la materia, hay muchos fundamentos jurídicos a tener en cuenta y, sobre todo, pequeños escollos que conviene evitar a toda costa.

Aprenda más sobre los fundamentos legales de la venta de una casa con los expertos de IHV.

El notario – persona jurídica que supervisa el contrato de compraventa

Las tareas de un notario consisten en regular la venta de un inmueble como autoridad legal imparcial, de manera que todas las partes queden satisfechas y se eviten o resuelvan todos los posibles puntos de disputa de principio a fin. El notario redacta una escritura pública (el contrato de compraventa) en la que se resuelven con transparencia y claridad todas las cuestiones jurídicas necesarias.
Además, el notario certifica el contrato de compraventa de inmuebles. En Alemania, el artículo 311b del Código Civil alemán (BGB) estipula que todos los contratos legales relativos a la tierra, los bienes, las fincas y los inmuebles requieren una certificación notarial obligatoria. Otra tarea de los notarios es garantizar la protección del comprador y del vendedor. Para la protección legal del comprador, el notario reserva la propiedad para el comprador en el registro de la propiedad como aviso de prioridad, para que el vendedor no pueda vender la propiedad a otra persona a corto plazo. Para la protección jurídica del vendedor, el notario organiza la transferencia definitiva de la propiedad en el registro de la propiedad tan pronto como el comprador haya pagado efectivamente el precio de compra.
Además, los notarios garantizan que los créditos sean inmediatamente ejecutables. Esto significa que las reclamaciones estipuladas en los contratos notariales son inmediatamente ejecutables. De este modo, para ejecutar las demandas, ya no es necesario presentar una demanda adicional ante un tribunal, sino que se puede encargar a un agente judicial inmediatamente. Esto ocurre, por ejemplo, si no se paga el precio de compra. Además, un notario explica todas las cuestiones legales no resueltas en la venta de una propiedad. Debe explicar todas las cuestiones legales y jurídicas a todas las partes contratantes de forma tan completa, comprensible y suficiente que sea posible un registro documental de la voluntad real de ambas partes. Está obligado a hacerlo en virtud de su cargo público.

Los gastos del notario son siempre los mismos, ya que los honorarios notariales están regulados de manera uniforme en toda Alemania en la Ley de Derechos Judiciales y Notariales (Gerichts- und Notarkostengesetz, GnotKG). En caso de que un notario intente regular los costes de forma diferente, esto es ineficaz, ya que está prohibido por la ley. Esto se aplica tanto a las reducciones como a los aumentos de costes.

El contrato de compra – los puntos más importantes deben ser regulados

El contrato de compraventa es la base jurídica sobre la que se construye la venta de una vivienda. Según el caso, un contrato de compraventa siempre tiene un aspecto diferente y contiene más o menos normas, en función de lo que hayan acordado las partes. Un contrato de compraventa es un contrato complejo y extenso que contiene muchas ambigüedades legales y también trampas para algunas personas. La aplicación también puede llevar bastante tiempo. A veces pasan hasta 8 semanas entre la firma del contrato en la notaría y la transferencia de la propiedad en el registro de la propiedad. Esta disparidad entre la transferencia del precio de compra, el cambio de propiedad y, por tanto, de usufructo y gravámenes, y el cambio final de propiedad y entrega plantea otras cuestiones jurídicas en la venta de una vivienda, que deben regularse detalladamente en el contrato de compraventa.
Los puntos más importantes que deben regularse en todo contrato de compraventa son los siguientes:

• ¿Qué objeto de compra se vende?
• ¿Quién vende a quién?
• ¿Qué se vende con él? (Cocina equipada, propiedad,…)
• ¿Cómo se vende?
• ¿Cómo se paga? (Efectivo, transferencia bancaria, …)
• ¿Cuándo es la fecha de entrega?
• ¿Cuál es el desglose de los costes auxiliares y de mantenimiento?
• ¿Cómo se regulan los costes de desarrollo?
• ¿Existe alguna posibilidad de reclamar la garantía?
• ¿Cuál es el estado del objeto?
• ¿Tiene defectos el objeto?
• ¿Qué permisos están disponibles y cuáles faltan?
• Asignación de costes
• Autorización de la notaría

Los 6 errores más comunes: cómo evitar los tropiezos

La mayoría de los vendedores de casas son bastante inexpertos en este campo y no saben por dónde empezar. Suelen hacer unas cuantas fotos y ponerlas en un portal inmobiliario. Sin embargo, los propietarios no saben qué esperar, a qué atenerse y qué les espera. Para evitar esta incertidumbre, lo más importante antes de vender una casa es informarse y buscar la ayuda de expertos en la materia.

Un corredor está excluido desde el principio

Por supuesto, también es posible llevar a cabo con éxito la venta de una propiedad sin un agente inmobiliario. Así pues, antes de decidirse a favor o en contra de un agente inmobiliario, considere lo que tiene más sentido para usted en su situación. Un agente inmobiliario puede ahorrarle mucho trabajo y tiempo a la hora de vender una propiedad. También pueden asesorarle en cuestiones financieras y de marketing. Así que hazte las preguntas:

• ¿Tengo tiempo para organizar, acompañar y completar toda la venta de la casa por mi cuenta?
• ¿Mi nivel de conocimientos y mi competencia professional son realmente suficientes para llevar a cabo con éxito la venta sin un agente inmobiliario?
• ¿Puedo coordinar la venta en solitario en un mercado inmobiliario tan cambiante, regional y específico?

Debe ser consciente de que la venta de inmuebles requiere mucho tiempo, organización y experiencia. Un agente inmobiliario recibe una comisión por una venta exitosa, pero esto puede establecerse en un contrato de agencia inmobiliaria. Además, el agente inmobiliario se encargará de las tareas que usted realice, como la correcta publicidad del inmueble, la organización y realización de las citas de visita, la preparación de los contratos de compraventa y la asistencia a la cita con el notario. Esto significa que tiene a su lado a alguien con suficiente experiencia para asesorarle en todos los asuntos.

No está preparado para las citas de visualización

Los posibles compradores se enfrentan a la decisión de realizar una gran inversión o no. Así que quieren ir a lo seguro y estar 100% seguros de su decisión. Para llevar a cabo la venta de la casa con éxito, debe dar a los posibles compradores la mayor seguridad posible. En una cita de visita, debe estar preparado para muchas preguntas de los compradores y tener una buena respuesta para todas ellas. A menudo se trata del estado de la casa: ¿cuántos años tienen las ventanas/puertas? ¿Cuándo fue la última renovación y remodelación? ¿Qué tipo de aislamiento hay? ¿Cómo de altos son los gastos de servicio? y y – prepárate para todas estas preguntas e infórmate detalladamente sobre tu casa desde el principio. El desconocimiento puede desanimar a los posibles compradores o ser una excusa para bajar el precio. También hay que estar abierto a los tasadores y entender que los compradores sólo quieren ir a lo seguro.

El valor del mercado inmobiliario es desconocido para usted

Todos los propietarios de viviendas recuerdan cuánto pagaron por su casa y cuánto costaron las renovaciones, reformas, etc. Sin embargo, a menudo sucede que el valor de la propiedad difiere del precio de compra original, ya que los precios de las propiedades están determinados por la oferta y la demanda. Por eso, antes de poner su propiedad a la venta, debe conocer su valor. Puede hacer estimar el valor del inmueble por un tasador pero también por un agente inmobiliario y así saber mejor en qué rango puede moverse con el precio. Los pequeños defectos de la casa pueden reducir el valor del inmueble y ser un motivo para que los posibles compradores bajen el precio de compra. Por lo tanto, antes de vender, considere si puede hacer reparar los pequeños defectos de antemano y exigir así un precio de venta más alto. Sin embargo, los tasadores o los agentes inmobiliarios también pueden ayudarle en esta decisión y evaluar si esa inversión merece la pena.

No están dispuestos a negociar

Por supuesto, usted, como vendedor, quiere vender su propiedad de la forma más rentable posible. Sin embargo, se enfrenta a un comprador que estará más contento de obtener un beneficio al final. Así que no arruine sus posibilidades de comprar una casa por no estar dispuesto a negociar, pero también acomode a su comprador. Sólo una cosa ayuda en las negociaciones, y es una buena preparación. Debe considerar desde el principio en qué rango puede moverse y cuál es el mínimo absoluto para usted. También debe presentar buenos argumentos para justificar su precio de venta. Entre ellas se encuentran, por ejemplo, una buena infraestructura, la ubicación de la casa o las ventajas especiales de su propiedad. Un agente inmobiliario con experiencia en negociaciones también puede ayudarle a preparar una negociación exitosa o incluso apoyarle en el momento. La terquedad puede estropear muchas cosas y alargar las negociaciones innecesariamente. Acérquense y encuentren un precio que satisfaga a ambas partes.

Su exposición da una falsa impresión

La exposición es una de las cosas más importantes para el éxito de la venta de su propiedad. La exposición es lo primero que ve un cliente potencial y, por tanto, debe causar una primera impresión perfecta. Una mala exposición puede arruinar hasta la casa más bonita. A lo que sí debes prestar atención es a las buenas fotos. Es conveniente que las tome un fotógrafo, pero las fotos caseras también pueden quedar muy bien. Asegúrate de que las fotos se tomen a la luz del día y que la habitación sea fácil de ver. También debe estar ordenada y limpia para que el comprador potencial se sienta inmediatamente a gusto y pueda imaginarse viviendo allí. Haga fotos de todas las habitaciones e, idealmente, también del plano para que el comprador pueda hacerse una idea clara de la propiedad. También quedan bien las fotos del jardín o de las características especiales de la casa. Sea honesto en el texto de su exposición. No dé al cliente falsas esperanzas ni exagere, ya que esto sólo le llevará a la decepción en la cita de visita.

No se comprueba bien el contrato de compraventa

El contrato de compraventa y la cita con el notario son los últimos pasos en el camino hacia el éxito de la venta de una casa. En la cita con el notario, éste vuelve a leer el contrato de compraventa y ambas partes lo firman. Después de esta cita, el contrato es legalmente vinculante y la venta se completa. Antes de esta cita, debes revisar bien el contrato de compraventa y tener claros todos los puntos señalados. Si no está seguro, consulte previamente a un agente inmobiliario que revise el contrato y le asesore. Siempre puede hacer preguntas en la notaría, pero el notario no le asesorará. Sólo es responsable de que el contrato sea legalmente correcto. Para asegurarse de que no hay incertidumbres ocultas, es mejor hacer que el contrato sea revisado de antemano.

Comprar una casa: agente inmobiliario, comisiones y préstamos

Cuando se piensa por primera vez en comprar una propiedad, surgen inmediatamente muchas preguntas. ¿Cuál es la mejor manera de proceder? ¿Necesito un agente inmobiliario o debo buscar por mi cuenta? ¿Qué tamaño debe tener la casa, cuántos metros cuadrados y habitaciones necesita? ¿En qué área busco y, sobre todo, qué presupuesto necesito? A continuación, llegaremos al fondo de todas estas cuestiones.

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Requisitos: el camino hacia la propiedad de sus sueños

En el primer paso en el camino hacia la propiedad de sus sueños, debe considerar primero qué requisitos tiene para su propia casa. ¿Cuántas habitaciones necesita y cuántos metros cuadrados deberían tener idealmente su casa y su propiedad? Por supuesto, también deben tener clara la zona a la que quieren trasladarse y ajustar sus necesidades en función de ello. Una casa en una ciudad será más cara que una casa en un suburbio o en el campo. ¿Necesitas un colegio cerca o un supermercado a poca distancia? ¿Desea un jardín o un entorno adecuado para los niños? Por supuesto, también debe pensar en el exterior de su propiedad. ¿Prefieres un estilo de casa determinado, la casa debe ser más moderna o más de estilo nórdico? Una vez que haya respondido a estas preguntas básicas y sepa cómo quiere que sea la propiedad de sus sueños, puede pasar al paso 2.

Planificación financiera: opciones y requisitos de financiación

La planificación financiera es una parte importante del camino hacia la propiedad de una vivienda, porque la financiación de la construcción y los préstamos son un compromiso importante que puede abarcar varias décadas. Por lo tanto, cualquier persona que esté pensando en comprar una propiedad debe comprobar primero sus propios recursos financieros. Esto incluye, por ejemplo, si ya se dispone de una propiedad o de un contrato de ahorro para la construcción y su cuantía. También hay que comprobar qué fondos se pueden utilizar realmente a corto plazo. Para obtener un préstamo de un banco, se recomienda disponer de al menos un 10-20% de la suma requerida (importe de la compra y costes accesorios de la misma) como capital propio. Cuanto mayor sea el capital, mejor.

Por supuesto, las circunstancias personales también influyen en la resistencia financiera. Entre ellos se encuentran, por ejemplo, la planificación familiar y el deseo de tener hijos, la situación laboral de la pareja y, por supuesto, el estado civil. Es importante tener en cuenta si está prevista una financiación importante en los próximos años y cómo afectará a la situación financiera. También es importante determinar los gastos permanentes para poder incluirlos en la planificación. Entre ellos se encuentran los gastos fijos, como los seguros y los gastos accesorios, pero también las vacaciones, la compra de coches o las provisiones para la seguridad financiera.

El siguiente punto importante es el plazo de amortización, porque hay que pensar en el tiempo que se quiere pagar y, por tanto, en el tiempo que se quiere estar endeudado. Se recomienda planificar la financiación de forma que los deudores no tengan deudas a los 60 años. Sin embargo, esto también depende de lo alto que pueda ser el porcentaje de reembolso. Cuanto más corto sea el periodo de reembolso, mayor será la cuota, pero los periodos de préstamo más cortos también tienen tipos de interés algo más bajos. Como regla general, con una tasa de reembolso del dos por ciento, el periodo de reembolso es de unos treinta años.

Una vez contestadas estas preguntas, es el momento de recopilar los documentos para los bancos, ya que necesitan muchos documentos diferentes para poder solicitar una oferta en primer lugar. Dichos documentos incluyen los ingresos mensuales, acreditados por la liquidación del impuesto sobre la renta, así como una lista de los gastos regulares y los activos corrientes. En esta fase, también debería tener ya un objeto de compra y, en el mejor de los casos, estimaciones de costes, porque cuanto más precisos y completos sean los documentos que presente, más rápido y mejor podrá el banco preparar una oferta. Compare muchas ofertas diferentes de varias entidades de crédito, ya que puede haber muchas diferencias y así podrá encontrar la mejor oferta para su proyecto.

Búsqueda – Corredor, paciencia y anuncios

Hay muchas maneras diferentes de enfocar la búsqueda de vivienda. Por supuesto, un agente inmobiliario tiene muchas ventajas, porque le acompañará desde el principio hasta el final de su búsqueda, conoce consejos de primera mano y puede ayudarle en su decisión. Sin embargo, si prefiere buscar por su cuenta, hay muchos portales en línea, como ‘Immonet’ o ‘Immobilienscout24’, donde puede ver una gran selección de propiedades. Haz saber a tus amigos y conocidos que estás buscando casa, porque a través de los contactos pueden pasar muchas cosas. Al ver una propiedad, hay algunas cosas que debe tener en cuenta para reunir la mayor cantidad de información posible sobre la misma. En primer lugar, sólo debe concertar citas de inspección a la luz del día, para poder ver los defectos y fallos mucho mejor que con luz artificial. Observe cuidadosamente los alrededores y preste atención a posibles ruidos, olores y a la situación del aparcamiento. También hay que estudiar detenidamente las infraestructuras que rodean al inmueble para comparar si se adaptan a sus necesidades. Hablar con los vecinos también puede revelar información útil.

En la propia propiedad, deben prestar atención al estado de la fachada, el tejado y el ático, así como a las habitaciones del sótano y las ventanas. Durante estas observaciones se pueden descubrir manchas de agua en paredes y techos, ventanas anticuadas con un mal aislamiento o un tejado con fugas. Tome fotos de la propiedad y de las zonas defectuosas. Por supuesto, aprenderá mucho sobre la propiedad en la exposición, pero no todas las preguntas serán respondidas aquí. Así que haga una lista de preguntas para poder averiguar lo máximo posible sobre la propiedad durante la visita. Las posibles preguntas podrían ser, por ejemplo, las siguientes:

• ¿Hay que hacer reformas o renovaciones?
• ¿Cuál es el estado del techo y de las ventanas?
• ¿Qué calefacción hay en la vivienda, qué antigüedad tiene y qué aislamiento tiene la casa?
• El certificado energético siempre es útil en este caso, así que pídalo explícitamente.
• El plano de la planta con el dibujo de los muros de carga para poder planificar una posible reconversión.
• El estado de los gastos de funcionamiento
• Comprueba la incidencia de la luz y los puntos cardinales, por ejemplo, para saber cuándo da el sol en el jardín.
• Pregúntales el motivo de la venta y la duración de la vacante
• ¿Las instalaciones, como la cocina, los armarios, etc., permanecerán en la casa y habrá que hacerse cargo de ellas?
• Visite diferentes propiedades para hacer una selección y poder ver diferentes ofertas. Si no está seguro, como en el caso de las paredes húmedas, etc., es mejor consultar a un experto y dejar que lo evalúe todo.

Aspectos jurídicos básicos: contrato de compraventa, inscripción en el registro de la propiedad & Co.

Para comprar una casa hay que seguir los procedimientos legales y observar muchas normas. Para hacerlo correctamente y que la venta de la casa sea legal, hay que seguir una serie de cosas.

Muchos consejos útiles sobre el tema de los fundamentos legales a la hora de vender una casa!

Notarización de un contrato de compraventa: el notario ayuda con el registro de la propiedad y más

El contrato de compraventa cumple la norma de que, según el artículo 311b del BGB, debe haber una certificación notarial si se transmite la propiedad de un inmueble o derechos equivalentes a la propiedad. Sin embargo, la transmisión de la propiedad no es válida tras la firma y la certificación notarial, sino sólo tras la inscripción en el registro de la propiedad.
En primer lugar, un notario redactó un proyecto de contrato de venta que debía convenir a ambas partes. Esto se finaliza un tiempo antes de la firma para que ambas partes puedan comprobarlo. En la reunión de protocolización, el notario vuelve a leer el contrato y ambas partes pueden hacer preguntas. El notario también informa sobre las consecuencias de la venta de la casa y explica los pasos posteriores de la transferencia de la propiedad.

Hasta la inscripción en el registro de la propiedad, el derecho del comprador a la propiedad está garantizado por la inscripción en el registro de la propiedad de la llamada notificación prioritaria de transmisión. Esto garantiza que el traspaso de la propiedad del inmueble pueda realizarse de forma segura. La transferencia de la propiedad en el registro de la propiedad sólo la inicia el notario cuando el precio de compra se ha transferido en su totalidad. La agencia tributaria también debe confirmar con un certificado de liquidación que el comprador ha pagado el impuesto de transmisiones patrimoniales. El momento en que la propiedad se transfiere al comprador, es decir, la «transferencia económica», también se determina en el contrato notarial. A partir de ese momento, el comprador corre con todos los gastos y es responsable de la propiedad. Sin embargo, no es el propietario final hasta que se complete la transferencia de la propiedad y se inscriba su nombre en el registro de la propiedad.

Transferencia de la propiedad: del vendedor al comprador

Al celebrar el contrato de compraventa, no sólo se transfiere la propiedad de un inmueble al comprador, sino que éste también asume todos los riesgos, impuestos y cargas asociados a la propiedad del mismo. Esto permite al nuevo propietario hacer con la propiedad lo que quiera. La transmisión de la posesión está definida con precisión en cuanto a la fecha y es completamente independiente de la inscripción del nuevo propietario en el registro de la propiedad, es decir, de la transmisión de la propiedad.

Dinero y costes de construcción: lo que hay que pagar al comprar una propiedad

Una vez que se ha decidido a comprar la propiedad de sus sueños, se plantea la cuestión de la financiación adecuada. Aquí debes informarte de todas las opciones, porque tendrás que vivir con la decisión sobre la financiación durante los próximos años. Especialmente para las personas sin experiencia, la compra de una propiedad es un gran paso, por lo que debe estar especialmente seguro de encontrar la oferta adecuada.

Aprenda más sobre el tema del dinero de la construcción.

Construir dinero: 6 consejos para una buena financiación

• Consejo 1 – Determine su situación de partida

  Antes de iniciar la búsqueda, debe determinar con detalle su presupuesto y sus necesidades. Esto incluye la superficie habitable, el número de habitaciones, la construcción y el mobiliario, la ubicación, la arquitectura, el transporte local y la distancia a lugares importantes como el lugar de trabajo o las escuelas. Una vez que esté seguro de sus necesidades, aclare su presupuesto. ¿Qué cantidad de capital puede reunir? También es importante determinar los costes mensuales máximos futuros y cuánto puede permitirse realmente. Para ello, compare sus costes y gastos fijos mensuales actuales. Una vez que haya creado una visión general, tendrá una idea aproximada de lo que puede buscar.

• Consejo 2 – Incluir el reembolso del capital

  El alquiler y los intereses son costes reales, pero con un reembolso, el dinero se utiliza como una especie de plan de ahorro a plazos. Esto significa que la deuda de su préstamo disminuye mientras su patrimonio neto aumenta. Por lo tanto, también debes incluir en tus cálculos la cuota que tienes que pagar por el préstamo cada mes. Piensa en cuántos años te gustaría tener la deuda pagada y calcula con este valor. Recuerde que el alquiler que paga cada mes no es una inversión de valor, mientras que el reembolso seguirá aumentando su patrimonio neto cada mes.

• Consejo 3 – Comparar tantas ofertas como sea posible

  Cuantas más ofertas solicite y compare, más opciones tendrá y más probabilidades tendrá de encontrar la propiedad de sus sueños. No tengas miedo de buscar mucho y mirar muchas propiedades. Busca no sólo en los portales inmobiliarios sino también en los listados de los periódicos, pregunta a tus amigos y conocidos y mantén siempre los ojos abiertos. El esfuerzo que pongas en tu búsqueda te compensará definitivamente a largo plazo.

• Consejo 4 – Elija la financiación a largo plazo

  Lo importante de la financiación a largo plazo es que te asegures los bajos tipos de interés durante el mayor tiempo posible. Preferiblemente durante los próximos 15 años o más. Esto le garantiza una tasa de reembolso sólida. En función del precio de compra, utilice un 20% de fondos propios o menos y elija un préstamo de anualidad clásica. La tasa de reembolso de este préstamo debería ser de alrededor del 2%. Si es mayor, su rendimiento también será mayor en caso de inflación. Sin embargo, si es inferior, no cumplirá con la cantidad de reembolso que necesita para no tener dificultades con una financiación posterior. Si también contratas otro préstamo, como un préstamo subvencionado, las condiciones deben coincidir, ya que de lo contrario podrías ser amenazado con penalizaciones por reembolso anticipado en caso de venta.

• Consejo 5 – Obtenga varias ofertas de financiación

  Por supuesto, lo más fácil y sencillo es pedir el préstamo a su banco y gestionar la financiación a través de él. Sin embargo, hay grandes diferencias en las ofertas de financiación de los distintos bancos. Por este motivo, debería obtener al menos dos ofertas diferentes, si no más, para averiguar qué banco le ofrece las condiciones más justas y mejores. No pierdas de vista que el préstamo es a largo plazo, por lo que un ahorro de intereses del 0,2% anual puede suponer una gran diferencia para ti.

• Consejo 6 – No rehúyas las deudas

  Endeudarse es una gran decisión, pero si eliges una «buena deuda», al final ganas dinero. La financiación de la vivienda es una de esas «buenas escuelas», porque se ahorra en gastos de vivienda y se protege bien contra la inflación. Se acaba ganando riqueza real y no se pierde ninguna, como con una inversión en bienes de consumo. Por este motivo, no reembolse demasiado rápido y limítese a un reembolso inicial del 2% y a un plazo de 15 años. De este modo, no tendrá que preocuparse por la subida de los tipos de interés.

Préstamo de seguimiento: reprogramación de la deuda y planificación a largo plazo

A la hora de financiar, es importante que demuestres a tu banco que eres un futuro prestatario. Para los prestatarios que ya han demostrado durante varios años que son capaces de pagar el préstamo según el contrato, los bancos están dispuestos a ofrecer mejores condiciones. Al principio de un préstamo, una gran parte de la cuota mensual suele ser de intereses, y sólo con el paso del tiempo aumenta la parte de reembolso. En el caso de una reprogramación de la deuda, una parte del préstamo suele estar ya reembolsada. Para los bancos, esto significa que la relación préstamo-valor es más baja que en el caso de un préstamo inicial y también la cantidad de asesoramiento requerido es menor, ya que los clientes ya saben cómo funciona la financiación y lo que se espera de ellos. Esto significa que el banco tiene menos trabajo con el cliente, lo que facilita la preparación de la oferta y lleva menos tiempo.

Así que los bancos tienen buenas razones para cortejar a los reestructuradores de deuda, ya que pueden obtener ventajas de ello. Pero la reprogramación también suele ser más favorable para los prestatarios. En función de la situación del mercado financiero, los tipos de interés pueden ser tan favorables que le compense más reprogramar un préstamo antiguo que seguir pagándolo en las antiguas condiciones. Los tipos de interés suelen ser mejores hoy que cuando usted pidió el préstamo. Si espera que los tipos de interés suban en el futuro, es aconsejable elegir un periodo de interés fijo largo y asegurarse unos buenos tipos de interés. De este modo, puede conseguir un rápido ajuste de los tipos de interés si rescinde el antiguo préstamo antes de tiempo.

Si quiere hacerlo todo bien, empiece a pensar hoy mismo en cómo quiere enfocar la reprogramación de su préstamo dentro de unos años para asegurarse una buena financiación de seguimiento. Estos son aún más valiosos si los proveedores se hacen cargo de los costes de la reprogramación de la deuda para el prestatario.

Gastos de servicio: costes ocultos en la compra de inmuebles

Cuando se firma un contrato de compraventa, la financiación ya está asegurada. Sin embargo, a menudo se subestiman los costes adicionales. Las facturas de la agencia inmobiliaria, el notario, el registro de la propiedad y la agencia tributaria llegan en cuanto se fija el préstamo. En consecuencia, el préstamo suele ser demasiado bajo. Al menos el 20 % de los costes de construcción auxiliares deberían incluirse en el préstamo además del precio de compra y son bastante realistas. El resumen muestra los 4 mayores costes adicionales que puede esperar al comprar una casa.

Honorarios – Notarización del contrato de compraventa

Los honorarios de la cita con el notario son probablemente una de las partidas más importantes de los gastos imprevistos de la compra de una vivienda. Aunque los honorarios notariales son fijos y no pueden desviarse de ellos en ningún sentido, también son bastante elevados. Como regla general, alrededor del 1,5% del precio de compra es fijo, y eso sólo por la firma del contrato de compra. Así, si se compra una propiedad con un precio de compra de 100.000 euros, hay unos honorarios para el notario de 1.500 euros, que normalmente tiene que pagar el comprador. Los honorarios exactos de los notarios en Alemania están recogidos en la tabla de honorarios notariales, pero también se pueden calcular en línea.

Impuestos – Impuesto sobre transmisiones patrimoniales para la Agencia Tributaria

Una vez firmado el contrato ante el notario y legalizado el contrato de compraventa, el comprador recibe el correo de la Agencia Tributaria. A continuación, el comprador debe pagar el impuesto de transmisiones patrimoniales. Este impuesto varía un poco. En Alemania, suele ser el 3,5% del precio de compra de la vivienda. Sin embargo, en algunos estados federados, como Hamburgo, Berlín y Sajonia-Anhalt, es del 4,5 % del precio de compra. Por un precio de compra de 100.000 euros, por ejemplo, pagará otros 3.500 / 4.500 euros en concepto de impuesto de transmisiones patrimoniales. Esta deuda debe pagarse de inmediato, ya que sólo cuando la Agencia Tributaria haya recibido el importe emitirá el llamado certificado de liquidación. Esto es absolutamente necesario para transferir el nombre del nuevo propietario al registro de la propiedad. El registro de la propiedad se encarga de ello y, de nuevo, tiene un coste, aunque es relativamente bajo.

Comisión: los corredores calculan su parte

Si compra una propiedad o un terreno a través de un agente inmobiliario, debe incluir, por supuesto, la comisión del agente en el cálculo global. Por regla general, recibirá la factura del agente inmobiliario directamente después de que la escritura se haya registrado en la notaría. El importe de la comisión varía y depende de varios factores, como la región. Suele oscilar entre el cuatro y el seis por ciento del precio de compra del inmueble. Así, por un precio de compra de una propiedad de 100.000 euros, pagará entre 4.000 y 6.000 euros sólo por el agente. Sin embargo, es importante saber que vale la pena negociar la comisión del corredor, porque se sabe que está asociada a un gran margen. Una comisión total recomendada del 3,48%, incluido el IVA, es un valor recomendable y realista.

Ventajas y desventajas de la compra de bienes inmuebles

La compra de bienes inmuebles también ofrece ventajas y desventajas. Dependiendo de la situación vital de cada uno, son más o menos posibles diferentes escenarios. Sin embargo, la compra de una casa es siempre una gran inversión y debe ser siempre bien pensada. Para ayudarle a decidir, enumeramos algunas de las ventajas e inconvenientes de la compra de bienes inmuebles.

Descubra aún más ventajas y desventajas de la compra de bienes inmuebles.

Ventajas: sin alquiler, con seguridad y con tus propias cuatro paredes

Comprar una casa puede ofrecer muchas ventajas. Al comprar una casa, vives en tus propias cuatro paredes, eres el dueño de la casa y puedes diseñarla a tu gusto. Además, no tienes que pagar un alquiler mensual y mientras el préstamo esté pagado, sólo tienes que pagar los servicios públicos mensuales. Una casa también ofrece mucho espacio y, dependiendo de tu situación vital, mucho espacio para la planificación familiar y las aficiones. Además, puede hacer cambios en su propia casa en cualquier momento si lo desea y no tiene que aclararlos previamente con el propietario. Otra ventaja es la seguridad para la vejez, porque aunque la pensión no sea tan grande, puedes seguir viviendo en tu casa y no tienes que mudarte a circunstancias más pequeñas o más baratas. Una casa también forma parte de la herencia para la siguiente generación y representa una inversión de valor, ya que los importes de alquiler gastados se pierden y no pueden transmitirse a los hijos y nietos.

Desventajas: Endeudamiento y responsabilidad personal

Las desventajas de la compra de una vivienda son, por ejemplo, el endeudamiento asociado y la contratación de un préstamo. También eres responsable de la propiedad desde el momento en que la compras y tienes que hacer las reparaciones, cambios, etc. tú mismo. Además, disponen de mucho espacio y superficie que también hay que mantener y así, por ejemplo, hay que trabajar en el jardín o limpiar la casa, lo que consume tiempo. Además, con una casa están atados a un lugar y no pueden trasladarse a otra ciudad o vivir en el extranjero durante un tiempo, ya que adquieren un compromiso con la compra.

Los formularios de la casa de un vistazo: Lista

En el mercado inmobiliario, hay una gran variedad de tipos de construcción. Tanto en el ámbito de los pisos como en el de las casas, hay muchas formas y tipos según los cuales se diseña una propiedad. Estos se dividen en diferentes formatos. Aquí hemos enumerado algunos de los tipos de casas y pisos más comunes. Puede encontrar más información sobre el tipo de propiedad respectivo en el artículo correspondiente haciendo clic en el enlace correspondiente.

Resumen de los tipos de casas: desde el bungalow hasta la casa de campo, pasando por la casa prefabricada

Aquí encontrará una lista con un resumen de todas las formas de casa más comunes. El artículo enlazado le proporciona más información sobre la forma de casa respectiva, le presenta las características y definiciones, y también aprende qué tipo de casa es adecuada para quién y por qué. Además, presentamos las ventajas e inconvenientes de cada tipo de casa en los artículos correspondientes.

• Bungalow
• Casa adosada
• Casa unifamiliar
• Casa con entramado de madera
• Casa de vacaciones / casa de fin de semana
• Casa de la playa
• Casa prefabricada
• Casa de campo
• Casa masiva
• Casa adosada
• Villa
• Casa de bajo consumo
• Casa de energía cero
• Casa pasiva