Inversión inmobiliaria como inversión de capital para principiantes: Guía para principiantes
Comprar bienes raíces como inversión de capital – ¿Quieres invertir en bienes raíces? ¡Es una excelente idea! Los bienes raíces pueden ser una forma estable y rentable de inversión de capital. Si los términos rentabilidad y flujo de caja positivo aún son palabras extranjeras para ti, entonces has llegado al lugar indicado. Desvelamos el misterio de la máquina de dinero del posesión de bienes raíces. En este artículo aprenderás las bases de la inversión de capital. Ubicación, rentabilidad, financiación: ¿En qué realmente importa? Aquí regresas al guía: Bienes raíces como inversión de capital.
¿Por qué invertir en bienes raíces?
Los Bienes raíces han tenido históricamente una tendencia al aumento de valor, lo que los convierte en una opción de inversión a largo plazo estable. Los precios de los bienes raíces han subido a nivel nacional en los últimos años. Esto también lo muestra el índice de precios de viviendas del Oficio Federal de Estadística disponible, que partiendo del año 2015 (índice = 100) alcanzó aproximadamente 162,9 puntos en el año 2022. Por tanto, los precios han aumentado un 62,9 por ciento en comparación con el año base 2015. (Statista, 2023)
La demanda de vivienda suele aumentar con el tiempo. Por ello, los bienes raíces son una opción popular, ya que ofrecen ventajas a largo plazo. Pueden generar ingresos regulares en forma de alquiler y aumentar su valor con el tiempo. Las inversiones en bienes raíces ofrecen además ventajas fiscales y cierta protección contra la inflación.
Inversión de capital en bienes raíces: los fundamentos a tener en cuenta
Eso es realmente lo que importa cuando deseas invertir en una inversión de capital.
- La ubicación adecuada (situación A-, B- o C-)
- Rentabilidad mínima del 9 % y flujo de caja positivo (ganancia por encima del punto de equilibrio de costes)
- Financiación a largo plazo con un 20 % de capital propio & amortización del préstamo mediante ingresos por alquiler
En este artículo aprenderás lo más importante sobre la inversión de capital y recibirás consejos útiles para que puedas decidir inmediatamente: invertir o no invertir?
La elección de la vivienda adecuada
Antes de invertir, debes pensar qué tipo de bien raíz deseas comprar.
- Vivienda como inversión de capital
- Casa como inversión de capital
- Bienes raíces comerciales como inversión de capital
- Casas de múltiples familias como inversión de capital
Consejo de lectura:
Las viviendas suelen ser fáciles de alquilar y atraen inquilinos que desean quedarse a largo plazo. Las casas unifamiliares también son una opción popular y pueden generar mayores ingresos por alquiler. Los bienes raíces comerciales incluyen oficinas, espacios de venta al por menor y edificios industriales. Suelen ofrecer rentabilidades más altas, aunque requieren más gestión. Las viviendas de múltiples familias pueden ser una buena opción si deseas tener varias fuentes de ingresos por alquiler.
Normalmente, los principiantes en el ámbito de los bienes raíces suelen comenzar con una piso en propiedad. Ya sea casa o piso, la ubicación es decisiva!
Lugar A, B & C: la importancia del emplazamiento
Consejo: La ubicación de una propiedad inmobiliaria es decisiva. Una buena ubicación puede conducir a mayores ingresos por alquiler y a una mayor apreciación del valor. Presta atención a la infraestructura, el acceso a escuelas y tiendas, así como al desarrollo del entorno.
¿Qué significan las ubicaciones A, B y C de una propiedad inmobiliaria y por qué es tan importante para tu inversión de capital?
Los términos ubicación A, ubicación B y ubicación C son denominaciones comunes en el mundo inmobiliario para evaluar la calidad y la ubicación de una propiedad. La ubicación de una propiedad es un factor decisivo para el éxito de tu inversión de capital, ya que influye significativamente en la rentabilidad del alquiler, en la evolución del valor y en el riesgo.
Ubicación A: alto precio de compra & ingresos más bajos
Las A-Lagen son ubicaciones de primer orden. Se encuentran en los mejores y más codiciados barrios urbanos o en inmediata proximidad a instalaciones e instalaciones importantes como centros urbanos, centros comerciales, escuelas y conexiones de transporte.
Las propiedades inmobiliarias en A-Lagen suelen ser más caras, pero suelen ofrecer las mayores rentas y el mejor crecimiento de valor. La demanda de vivienda en A-Lagen es alta, y estas ubicaciones son menos vulnerables a fluctuaciones económicas. Con una A-Lage estás llevando a cabo una estrategia a largo plazo rentable. Quien dependa de altas rentas a corto plazo recurrirá más bien a una B- o C-Lage.
B-Lage: la media noble
Las B-Lagen se encuentran en zonas buenas, pero no de primer orden. Pueden estar un poco más alejadas de los centros urbanos más importantes, pero ofrecen siempre una buena conexión y una buena calidad de vida. Las propiedades inmobiliarias en B-Lagen suelen ser más asequibles que en A-Lagen, y las rentas son sólidas. El crecimiento de valor puede seguir siendo atractivo si la zona gana en atractivo.
C-Lage: bajo precio de compra & altas rentas
Las zonas C suelen encontrarse en áreas menos demandadas, normalmente más alejadas del centro de la ciudad y de instalaciones importantes. Estas zonas pueden enfrentarse a desafíos sociales y económicos. Las propiedades en zonas C suelen ser más económicas, pero los ingresos por alquiler suelen ser menores. La evolución del valor puede ser limitada, y estas zonas son más vulnerables a fluctuaciones económicas. El riesgo asociado a las zonas C es mayor, aunque puede ser posible obtener ganancias a corto plazo con zonas C.
La importancia de estas zonas para tu inversión de capital radica en que influyen en tu rentabilidad y en tu riesgo
Lo importante es tener en cuenta los ingresos por alquiler, la evolución del valor y el riesgo.
Ingresos por alquiler
Las propiedades en zonas A suelen generar mayores ingresos por alquiler, lo que puede aumentar tu rentabilidad continua.
Evolución del valor
Las zonas A suelen tener el potencial de una mayor apreciación del valor con el tiempo.
Riesgo
Las propiedades en zonas C pueden estar expuestas a mayores riesgos, como el vacío de alquiler o inquilinos poco solventes. Las zonas B suelen ofrecer un equilibrio entre rentabilidad y riesgo.
¿Propiedad en zona A, B o C?
Es es importante tener en cuenta tus objetivos de inversión y tu disposición al riesgo cuando compres una propiedad inmobiliaria. Si buscas ingresos por alquiler estables y una subida de valor a largo plazo, una B-Lage podría ser la mejor opción. Si deseas obtener mayores rentabilidades y estás dispuesto a asumir un riesgo más elevado, podrías considerar invertir en A-Lagen. En cualquier caso, es fundamental investigar a fondo el mercado inmobiliario y la ubicación específica antes de invertir. (Fuente: Lukinski.de)
Consejos sobre otras consideraciones para la selección de propiedades encontrarás en los siguientes artículos:
- Alquilar o comprar sin alquilar?
- Superficie habitable para usuarios finales e inversores
- Año de construcción y estado de las propiedades
- Propiedad existente o nueva?
La rentabilidad decide: invertir sí o no?
Después de haber tomado la decisión sobre la ubicación inmobiliaria adecuada, debes hacerte las dos preguntas más importantes al comprar una inversión de capital para evaluar la inversión en una propiedad. Estas preguntas son:
- ¿Cuánto necesito?
- ¿Cuánto me aporta la propiedad?
Así evalúas una inversión de capital, ¡comenzamos!
¿Cuánto necesito?
En esencia, esta pregunta es muy sencilla de responder con cifras comunes.
Necesitas al menos un 9 % de amortización para cubrir los costos de la inversión.
Estas incluyen 2 % de amortización/precio de compra, 2 % de mantenimiento de la vivienda y los tipos de interés actuales. Los tipos de interés actualmente (año 2023) están en un 5 %. Así que en la situación actual del mercado inmobiliario, se requiere una rentabilidad del 9 % que debe proporcionar la vivienda.
Consejo! Rentabilidad mínima de alquiler
¿Cuánto me aporta la vivienda?
Hasta ahora, sin embargo, no has obtenido ganancias. Si la rentabilidad supera el 9 %, has entrado en el área de beneficios. Esto se llama flujo de caja positivo, que no solo cubre con la inversión todos los costos asociados, sino que también genera un ingreso positivo mensual adicional. Para saber exactamente cuánto puede aportarte la inversión de capital, se calcula la rentabilidad bruta. Para ello es importante conocer el precio de compra de la vivienda y las rentas esperadas. Para ello, deberías comparar objetos similares y sus alquileres de la zona con tu vivienda. Cómo se calcula la rentabilidad bruta, te lo muestra el siguiente ejemplo.
Cálculo de rentabilidad bruta: ejemplo
La rentabilidad bruta de una inversión de capital se calcula de forma sencilla mediante:
Rentabilidad bruta = (Ingresos anuales por alquiler / precio de compra o valor de mercado de la propiedad) * 100
La rentabilidad bruta muestra la relación entre los ingresos anuales por alquiler y el valor de la propiedad en porcentaje. Es una primera cifra clave para evaluar la rentabilidad.
Aquí tienes un ejemplo sencillo para que entiendas el cálculo:
Imagina que compras una propiedad por 180.000 euros. Los ingresos anuales por alquiler de esta propiedad ascienden a 16.500 euros. Entonces, el cálculo sería así:
Rentabilidad bruta = (16.500 / 180.000) * 100 = 9,17 %
En este ejemplo, la rentabilidad bruta es del 9,17 %. Esto significa que obtienes una rentabilidad anual del 9,17 % de tu capital invertido a través de los ingresos por alquiler, antes de considerar cualquier tipo de gasto.
Rentabilidad bruta & rentabilidad neta
La rentabilidad bruta ofrece únicamente una cifra básica que te da una visión general aproximada de la rentabilidad de una inversión de capital. Para tomar decisiones rápidas, este cálculo es una herramienta de ayuda. Sin embargo, la rentabilidad neta es más precisa. La razón por la que la rentabilidad neta es más importante: es una cifra más completa y precisa, ya que tiene en cuenta los ingresos y gastos reales. Incluye costos como impuestos, seguros, mantenimiento, gestión y costos de financiación. Por eso, la rentabilidad neta ofrece una imagen más realista de la rentabilidad real de tu inversión de capital.
Cómo calcular la rentabilidad neta: Ejemplo
Como ya se ha aprendido, la rentabilidad neta de una inversión de capital considera todas las entradas y salidas, incluyendo los costos de operación, impuestos y costos de financiación. Aquí tienes un ejemplo sencillo para calcular la rentabilidad neta:
Imagina que compras una vivienda en alquiler por 200.000 euros. Las ingresos anuales por alquiler ascienden a 15.000 euros. Los costos anuales de operación (como mantenimiento, seguros y administración) suman 3.000 euros. Los impuestos anuales sobre los ingresos por alquiler son de 2.000 euros, y pagas 5.000 euros anuales en intereses por tu hipoteca.
La rentabilidad neta se calcula de la siguiente manera:
Rentabilidad neta = ((Ingresos anuales por alquiler – Costos anuales de operación – Impuestos anuales – Intereses anuales) / Precio de compra de la propiedad) * 100
Rentabilidad neta = ((15.000 – 3.000 – 2.000 – 5.000) / 200.000) * 100
Rentabilidad neta = (5.000 / 200.000) * 100
Rentabilidad neta = 2,5 %
En este ejemplo, la rentabilidad neta es del 2,5 %. Esto significa que obtienes una rentabilidad anual del 2,5 % de tu capital invertido a través de los ingresos por alquiler, tras considerar todos los costos. Por lo tanto, la rentabilidad neta ofrece una imagen más precisa de la rentabilidad real de tu inversión en comparación con la rentabilidad bruta, que solo considera los ingresos por alquiler y el precio de compra. (Fuente: Immobilien-erfahrung.de)
También es una información importante en relación con la compra de una inversión de capital: el impuesto sobre la especulación: ¿Cuándo debo pagar impuestos sobre mis ganancias?
Impuesto sobre la especulación: uso propio & alquiler
Una información importante para ti: la plusvalía es un impuesto sobre las ganancias obtenidas del venta de inversiones de capital como acciones o bienes raíces, cuando se venden dentro de un plazo de retención determinado. Explicado de forma sencilla: pagas este impuesto cuando obtienes ganancias con una inversión de capital. En el caso de uso propio, este impuesto se aplica después de tres años. En el caso de alquiler, después de 10 años.
En el caso de uso propio después de 3 años
La venta de una vivienda propia suele ser exenta de impuestos. Para obtener una exención total, debes haber vivido en la vivienda al menos 2 años y no haber vendido ya la vivienda de forma exenta en los últimos 10 años.
En el caso de alquiler después de 10 años
Los beneficios obtenidos del venta de bienes raíces alquilados están sujetos a la plusvalía. La duración de la posesión influye en la carga fiscal. Al vender dentro de los 10 años posteriores a la compra pueden deberse impuestos. La cantidad del impuesto depende de los beneficios obtenidos y de las tasas impositivas individuales. (Fuente: Haufe.de)
Últimamente, la financiación de tu inversión de capital es el tercer factor fundamental para el éxito de tu inversión. Lo que debes saber ahora, de inmediato!
Financiación de tu inversión
La mayoría de nosotros no puede comprar una propiedad en efectivo. Probablemente necesitarás un préstamo hipotecario. Para ello, deberías revisar tu solvencia y asegurarte de que puedas pagar cómodamente las cuotas mensuales.
La importancia del emplazamiento
La ubicación de una propiedad inmobiliaria es decisiva. Una buena ubicación puede conducir a mayores ingresos por alquiler y a una apreciación del valor. Presta atención a la infraestructura, el acceso a escuelas y tiendas, así como al desarrollo del entorno.
La alquiler de tu propiedad
Tan pronto como hayas comprado la propiedad, deberás encontrar inquilinos. Crea anuncios atractivos, realiza revisiones exhaustivas de antecedentes y asegúrate de una mantenimiento regular.
Gestión y mantenimiento
El mantenimiento de tu propiedad es decisivo para conservar su valor. Debes planificar reparaciones y renovaciones y asegurarte de que se cumplan todas las exigencias legales.
Consideraciones fiscales
Habla con un asesor fiscal para descubrir cómo las inversiones inmobiliarias afectan tu situación fiscal. Podrías beneficiarte de amortizaciones, ventajas fiscales y otras normativas. Más información sobre ventajas fiscales de inversiones inmobiliarias, aquí:
Al final, lo decisivo es la respuesta a la siguiente pregunta:
¿Cómo financiar una inversión de capital de manera más útil?
Al financiar una inversión de capital con miras a la inflación, es importante considerar estrategias a largo plazo. La inflación reduce el poder adquisitivo del dinero con el tiempo, por lo tanto, es fundamental asegurar la conservación del valor a largo plazo de tu capital. El uso de tu propio dinero (capital propio de al menos el 20 % del precio de compra) para financiar la inversión de capital es la opción más sencilla y sin riesgos. Minimiza los préstamos a terceros y las cargas de intereses.
Consejo: Con el Calculador de tipos de interés de construcción de Dr. Klein puedes obtener rápidamente una visión general de tu potencial financiamiento de construcción.
Ahora conoces las bases para comenzar. Recuerda que las inversiones inmobiliarias requieren tiempo y compromiso, pero pueden ser una oportunidad rentable para construir riqueza a largo plazo. ¡Mucho éxito en tu aventura inmobiliaria!
Si deseas profundizar más en el tema de las inversiones inmobiliarias, aquí encontrarás más consejos útiles. Aprovecha el conocimiento de los expertos inmobiliarios y benefíciate de sus experiencias. Todos los errores ya han sido cometidos por alguien. Informate y conviértete en un verdadero profesional en la compra de inversiones de capital.
Piso de estudiantes como inversión de capital: invertir, alquilar y gestionar - invertir con sólo 5.000 euros
Estos 2 hombres están cambiando el mercado del cannabis en Alemania - Entrevista CannaZen.de
Adelgazar: Perder peso, consejos y entrevistas - Experiencias
Podcast inmobiliario: Los 9 mejores podcasts en Apple, Spotify y compañía - precios, gestión, inversión
Vendido el piso de Karld Lagefeld en París: El piso de 10 millones de dólares
Comprar su primer condominio - criterios, precio de compra e inversión de capital - lista de control de 11 puntos
Microapartamento: Trend pequeño piso, hogar unipersonal & ¡cómo ganar dinero con él!
Los relojes de lujo y sus ventajas: Mucho más que elegantes relojes
Convertirse en diseñador autónomo en el sector de la alta costura
Propiedad de aprendizaje para niños: ¡Consejo de libro! Las aventuras de Timmy (en alemán)
