Bienes raíces: adquisición de viviendas, casas con buena rentabilidad inmobiliaria
Adquisición de bienes raíces – ¿Encontrar inversiones inmobiliarias rentables es tu objetivo? Para tu primera inversión de capital en bienes raíces y quizás también para la segunda, tercera o cuarta inversión de capital en bienes raíces. Encontrar verdaderos descuentos inmobiliarios, viviendas y casas económicas no es tan sencillo. Lo que principalmente necesitas es 1) una red personal y 2) las herramientas adecuadas.
Preparación para la adquisición de bienes raíces
Antes de comenzar con la adquisición activa de bienes raíces, debes saber en qué ubicación y qué tipo de inmueble quieres comprar.
Son especialmente centrales dos preguntas. Primero, 1) ¿en qué ubicación comprarás? Y segundo, 2) ¿qué tipo de inmueble comprarás?
¿Dónde comprar? Toma una decisión sobre la ubicación
Lo fundamental para la selección son siempre tus criterios individuales para bienes raíces (aquí puedes acceder a la lista de control en 11 pasos). Algunos prefieren comprar objetos más nuevos en buenas ubicaciones, otros tienen buenas conexiones con el oficio y compran más barato, pero también con trabajo mediante mejora, reparación y / o rehabilitación. Ambos casos llevan a una subida de valor y ajuste de precios de alquiler. De esta forma aumenta la rentabilidad de bienes raíces, es decir, lo que ganas con tu propiedad.
La proximidad a la propiedad de bienes raíces siempre es práctica, por ejemplo, en un radio de 80 kilómetros. Pero también la cercanía a lugares donde vive tu familia, donde también estás frecuentemente por motivos laborales, con una distancia ligeramente mayor.
Lee aquí más sobre la elección del lugar:
¿Qué inmueble? Decisión para inversión
Al comprar una vivienda, tienes, sin experiencia previa, la duda de la elección: ¿deberías comprar una casa unifamiliar, solo una casa adosada o un piso? En nuestro guía sobre tipos de inmuebles: ¿qué comprar? ya te hemos explicado detalladamente que existe un tipo de inmueble que tiene muchas ventajas – piso en propiedads.
Una de las grandes ventajas de las viviendas en propiedad para la primera inversión de capital son los costos de mantenimiento, con los que como arrendador te verás enfrentado más pronto o tarde. Techo, ático, mampostería, fachada, calefacción, ¿qué cuesta el mantenimiento a lo largo de los años? Tú también formas parte de los riesgos al comprar una vivienda. Como propietario de una casa, eres responsable del 100 % de los costos. Como propietario de un piso, formas parte de una comunidad de propietarios. Por eso pagas siempre solo una parte de los costos.
¿Por qué y cómo, todos los criterios:
Las dos primeras preguntas centrales deben responderse ahora para poder iniciar la adquisición de bienes raíces en los siguientes pasos.
Iniciar la adquisición: Corredor, red y portales
Para encontrar bienes raíces rentables, tienes muchas opciones: corredores inmobiliarios locales, una red personal, los distintos portales inmobiliarios y también herramientas de adquisición.
Oportunidades: encontrar bienes raíces con estrategia
No existe un solo camino, una única estrategia que te lleve rápidamente al éxito. Date tiempo, incluso si estás buscando una propiedad inmobiliaria mientras trabajas, porque necesitarás tiempo.
Los mercados inmobiliarios son distintos, al igual que las circunstancias. Algunas personas tienen tiempo para revisar los portales inmobiliarios varias veces al día. Otras tienen un trabajo exigente y buscan su primera propiedad fuera de su horario laboral.
Debes abordar la búsqueda desde múltiples ángulos y aprovechar la combinación de posibilidades.
Formas de adquisición:
- Corredores profesionales
- Red personal
- Portales inmobiliarios
- También eBay Kleinanzeigen
- Periódicos regionales (si realmente tienes mucho tiempo)
Off-Mercado y On-Mercado
¿Has oído hablar alguna vez de Off Market y On Market? No todas las inmuebles las encontrarás en portales inmobiliarios. Muchas inmuebles se venden antes de ser oficialmente comercializadas.
Off-Market – Cuando una inmueble se vende sin hacerse pública (periódico hasta portal inmobiliario), se habla de «inmuebles Off Market». El término «Off» en sí mismo proviene del inglés y significa «lejos», «alejado» o «separado».
Casos típicos aquí son inmuebles que se venden entre amigos, cuando uno sabe que el otro conoce a alguien que conoce a alguien que ahora quiere vender. Idealmente aún más rápido. En tal situación puedes conseguir verdaderas gangas inmobiliarias. O aún más directo, si un conocido o vecino te pregunta si quieres comprar su inmueble.
Por eso es también tan importante que construyas tu propia red personal en el lugar, de la cual podrías adquirir inmuebles en ciertas circunstancias.
Además de conocidos o también corredores, un ejemplo extremo podría ser un amigo abogado que está temprano en divorcios y separaciones.
On-Market – Tan pronto como un corredor tiene conocimiento de una inmueble y la presenta a 3, 4 contactos, ya no se puede hablar más de «Off Market». A partir de este momento, una inmueble se encuentra «On Market». Con la contratación de un corredor inmobiliario, anuncios en portales inmobiliarios, en anuncios de eBay o incluso en otros medios (aplicaciones, periódicos), las inmuebles están en el mercado inmobiliario accesible públicamente.
¿Se pueden todavía conseguir gangas verdaderas aquí? A menudo escucharás que ya no se pueden conseguir «verdaderas gangas» en portales inmobiliarios – ¿es así? Pronto más sobre ello.
Resumiendo nuevamente:
Vías de venta:
- Off-Market – Directo, sin competencia de compradores
- On-Market – Publicado (periódico hasta portal en línea)
Contacte con corredores de bienes raíces
Antes de que accedas a bienes raíces a través de una red personal «por esquinas», debes hablar necesariamente con corredores de bienes raíces de tu zona y conocerlos. Si estableces buenas relaciones con uno o varios corredores de bienes raíces, recibirás algunos anuncios de bienes raíces con antelación, es decir, antes de que se publiquen en un portal de bienes raíces.
Por lo tanto, una medida estratégica debería siempre centrarse en conocer corredores de bienes raíces. ¿A quién se acude en primer lugar la mayoría de los vendedores de bienes raíces? A corredores de bienes raíces.
En promedio, el 72 % de todos los bienes raíces se venden a través de corredores (Fuente: Oficina Federal de Estadísticas).
- Berlín con corredor: 78,6 %
- Düsseldorf con corredor: 76,0 %
- Hamburg con corredor: 65,1 %
- Córdoba con corredor: 63,0 %
- Stuttgart con corredor: 56,8 %
- Múnich con corredor: 55,2 %
- Frankfurt con corredor: 53,3 %
Conocer personalmente a uno u otro corredor es, por lo tanto, tan importante como ampliar contactos personales.
Red personal: Conocidos y nuevos conocidos
Simplificado: Si alguien sabe que estás comprando bienes raíces, probablemente te llegarán ofertas. Si nadie sabe que estás comprando bienes raíces, nadie se ocurrirá contarte de una oferta.
Por lo tanto, debes asegurarte de ampliar tu red y hablar con personas que, en algún momento, puedan estar en contacto con bienes raíces que se vayan a vender. Como ya se mencionó anteriormente, podría ser un abogado que se ocupe de divorcios, un tasador inmobiliario, un arquitecto o incluso un artesano que esté constantemente en hogares privados y sepa antes que nadie si un inmueble necesita una rehabilitación tan urgente que se vaya a vender pronto.
- Compras bienes raíces – esto deben saberlo las personas
- Decirlo a tus amigos, quizás escuchen algo
- Conocidos – Desde el abogado especializado en divorcios hasta el artesano
Portales inmobiliarios
A veces escucharás que todas las «buenas bienes raíces» no aparecen en portales inmobiliarios. Eso no es del todo cierto, ya que quizás el corredor no tenga los clientes adecuados para venderlas en su propia red.
A veces, sin embargo, son personas privadas las que publican anuncios en línea. Las fotos son desventajosas, la información sobre la propiedad es incompleta. Al examinar más de cerca algunos anuncios, podrías encontrar aspectos que las convierten en una inversión rentable.
Por lo tanto, las inversiones rentables no se encuentran solo en redes personales, también podrías encontrar gangas en portales inmobiliarios y comprarlas, pero para ello debes invertir 1) tiempo y 2) ser rápido cuando encuentras una «ganga». Más adelante te diremos más al respecto.
Foto: Dragan Grkic / Shutterstock
Periódicos regionales (si realmente tienes mucho tiempo)
Agentes inmobiliarios locales, una red personal, las distintas plataformas inmobiliarias y también herramientas de prospección – si además de todas estas opciones aún encuentras tiempo, también puedes utilizar periódicos regionales y locales.
Por cierto, muchas revistas ahora ofrecen sus anuncios inmobiliarios en línea. Una breve búsqueda en Google de periódicos locales que también presenten inmuebles en línea puede resultar útil. Aquí la competencia suele ser algo menor que en los grandes portales inmobiliarios.
Herramientas para la búsqueda de inmuebles
En el guía Comprar una vivienda a buen precio además te presentamos 3 herramientas prácticas con las que puedes comparar precios de terrenos en distintas regiones. El Atlas del Futuro, Atlas de Precios y Boris (sistema de información de valores de referencia del suelo).
Búsqueda de inmuebles: Encontrar y convencer – consejos
En el camino hacia inmuebles rentables solo hay un camino: permanecer en ello. Tan pronto como hayas encontrado algo bueno, se trata de rapidez y compromiso, frente al corredor y/o vendedor directamente.
Nuestros 3 consejos:
- Permanecer en ello – encontrar tiempo e invertir
- Compromiso – convencer al corredor/vendedor
- Confirmación de financiación y acuerdo de reserva
Encontrar gangas? Portales y notificaciones push
Para que encuentres gangas, deberías también mirar en portales, no solo confiar en tu red personal. Dejas que los portales te envíen notificaciones por push 2x a 5x al día (notificación por correo electrónico). Siempre que el precio por metro cuadrado sea adecuado según la ubicación, llamas al agente inmobiliario o vendedor y haces directamente una reserva.
Consejo para la reserva: Se compra solo ante el notario.
En inmuebles y ubicaciones con alta demanda, deberías – para encontrar verdaderas gangas – ser notificado más de 2x al día. Por ejemplo, son apartamentos de 1 o 2 habitaciones menores de 50 m² con un buen precio por metro cuadrado. Aquí te conviene ser notificado 10x al día. La competencia es alta, lo que significa para ti muchos llamados, ya que todos quieren comprar, a menudo también sin visita previa.
Si tienes buenos contactos con artesanos y en caso necesario también buscas viviendas que necesiten reforma o incluso viviendas plurifamiliares, basta con ser notificado 2x al día.
Lo importante es traer tiempo consigo.
Muchos buscan, muchos se retiran. Utiliza el tiempo para 1) construcción de red y 2) conocimiento del mercado.
Velocidad y compromiso en el proceso de compra
Spätestens dann, cuando una buena oferta aparece en línea, comienza la carrera de los compradores en persona. Como se mencionó anteriormente, encontrar y comprar gangas significa que debes 1) invertir tiempo y 2) si encuentras una «ganga», ser rápido.
La velocidad es muy importante
Y
La seriedad es muy importante.
Consejo: Confirmación de financiación y acuerdo de reserva
En el mejor de los casos, cuando descubres el anuncio, tomas el teléfono inmediatamente y llamas al vendedor, ya sea privado o corredor. Cuanto más serio te presentes desde este momento, mejor. En el mejor de los casos, ya tendrás una confirmación de financiación de tu banco por una cantidad X – ¿qué puede ofrecerle al vendedor el vendedor más valioso que una prueba directa de capital?
A continuación sigue la visita. Consejo: si tienes la sensación de que, debido a los números y los hechos del anuncio, tienes ante ti una verdadera ganga inmobiliaria, haces directamente un acuerdo de reserva con el corredor.
Foto: Freedomz / Shutterstock.com
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