Entrevista al agente inmobiliario de Hamburgo: Thorben Andrich sobre la compra de inmuebles, los costes y los barrios populares de Hamburgo

Entrevista con un agente inmobiliario de Hamburgo – Thorben Andrich es el fundador y director general de Redhome Immobilien GmbH, que se dedica a la inversión y al sector inmobiliario residencial en Schleswig-Holstein, Hamburgo y el norte de la Baja Sajonia. Tras su formación inicial como paisajista, un accidente le obligó a reestructurar su vida. Su formación como especialista en ventas al por mayor fue seguida por un título en bienes raíces en 2016. Sin embargo, ha estado trabajando en la industria de bienes raíces desde 2013. Thorben Andrich nos habló sobre los distritos populares, los costos e impuestos, así como las opciones de financiación y el mercado inmobiliario de Hamburgo. Benefíciese de los conocimientos de los expertos y aprenda más sobre el mercado inmobiliario y sobre Hamburgo.

El agente inmobiliario T. Andrich habla del mercado inmobiliario de Hamburgo

Thorben Andrich es el fundador y director general de Redhome Immobilien GmbH. Como empresa inmobiliaria joven y moderna, él y su equipo se han propuesto ganar puntos con la experiencia y la comunicación a la vista. No sólo tienen experiencia en el mercado inmobiliario de Hamburgo, sino en toda la región de Schleswig-Holstein, Hamburgo y el norte de la Baja Sajonia. El experto nos habló de sus proyectos más interesantes, los costes, las opciones de financiación, las inversiones y los barrios populares de Hamburgo.

¿Qué propiedades le gusta especialmente intermediar como agente inmobiliario?

FIV: Antes de entrar en los muchos detalles de la ciudad: como agente inmobiliario en Hamburgo, ¿qué tipo de casa/apartamento le gusta más intermediar? ¿Hay algún favorito, por ejemplo el piso normal de 3 habitaciones, el loft o más bien la propiedad de lujo en las afueras?

Andrich: Creo que a todos los agentes les gusta vender propiedades de lujo, son precios diferentes y a menudo personalidades muy interesantes que llegas a conocer, y siempre tienes que adaptarte a gente nueva. Gracias a nuestro fotógrafo interno, tenemos la oportunidad de trabajar de forma muy flexible y presentar la propiedad como corresponde. Especialmente en el caso de las propiedades de lujo, esto es muy importante.

Pero también presentamos el clásico piso de 3 habitaciones como corresponde, no hacemos distinciones. Somos muy autocríticos y unas buenas fotos y una gran exposición también forman parte de un «pequeño trato». Nuestro objetivo es captar a los clientes con la exposición y, aunque no hagamos negocio, quizás que nos recomienden a otros.

• Sitio web: Redhome Immobilien GmbH
• Instagram: redhome.real estate

FIV: ¿Cuál fue la propiedad más emocionante o hermosa que recuerda de sus años como agente inmobiliario?

Hubo muchos tratos estupendos, pero siempre me gusta contar la historia de un trato. Se trataba de un edificio de apartamentos en el que había estado en contacto regular con el propietario durante más de dos años. No pudo conseguir el precio que quería para ponerse en el mercado durante más de dos años. Hablamos muy amablemente una y otra vez y a menudo me ofrecí a ocuparme de él. A menudo llamaba y preguntaba todo tipo de cosas y yo siempre le ayudaba, aunque sabía que si vendía él mismo la propiedad, me iría con las manos vacías. En algún momento me llamó y me ofreció mostrar su casa a nuestros clientes de la red.

Tras el intercambio de documentos y la sesión de fotos, creamos una exposición y ofrecimos la propiedad a un cliente adecuado de la red. El fin de semana siguiente visitamos la propiedad y el viernes siguiente fuimos al notario. El vendedor recibió su precio de venta deseado y el comprador estuvo muy contento de pagarnos la comisión de intermediación, porque sabe que siempre le llamamos de nuevo para buscar propiedades adecuadas. El comprador se ha convertido desde entonces en un muy buen amigo que ha comprado otra propiedad de inversión de nosotros. El vendedor también volvió a nuestra oficina al cabo de 6 meses y nos pidió ayuda para un proyecto de nueva construcción. Este ejemplo muestra bastante bien cómo trabajamos y lo que es importante para nosotros. Nos gusta ir más allá y convencer con nuestro servicio y experiencia. Un agente inmobiliario que sólo quiere ganar dinero rápido no tendrá éxito a largo plazo.

Nos consideramos un proveedor de servicios clásico y vemos cada transacción y cada contacto en el contexto de una cooperación a largo plazo. Especialmente en el caso de las propiedades de inversión, esta idea da sus frutos una y otra vez.

«Cualquiera que sólo quiera ganar dinero rápido como corredor no podrá tener éxito a largo plazo». – T. Andrich

¿A qué lugar de Hamburgo debería trasladarse? Distritos para solteros, familias y co.

FIV: La mayoría de nuestros lectores compran una propiedad por primera vez. Para que nuestros lectores tengan una visión directa: Si alguien se muda recientemente a Hamburgo y le pregunta, como experto en Hamburgo, «¿a dónde hay que mudarse?», ¿qué distritos le recomendaría?

Andrich: No es una pregunta fácil de responder, porque ciertamente hay diferentes enfoques e ideas. Si se me permite tomarme a mí mismo como ejemplo.

• ¿Soltero / orientado a la carrera? Sternschanze, St. Pauli, Winterhude, Uhlenhorst, St. Georg, Eppendorf

La creación de redes es lo más importante, sobre todo hoy en día. Con las redes sociales (Instagram, Facebook, Xing, LinkedIn, etc.) hay un sinfín de oportunidades para ir a eventos de networking e intercambiar ideas. Probablemente los distritos más populares que ofrecen una mezcla de redes, escena y diversión son (sólo por nombrar algunos): Sternschanze, St. Pauli, Winterhude, Uhlenhorst, St. Georg y Eppendorf. Aquí puedes conocer tanto a jóvenes empresarios como a veteranos y, en general, tienes una mezcla muy especial. Cada distrito tiene su propio encanto. Gracias a su céntrica ubicación, se puede llegar a todos los distritos muy rápidamente. Viví aquí y conocí a infinidad de gente estupenda.

• ¿Familias con hijos? Lokstedt, Schnelsen, Eidelstedt, Poppenbüttel, Groß Borstel, Alsterdorf, Langenhorn, etc.

Los lugares céntricos de Hamburgo también ofrecen grandes oportunidades para las familias con niños. Sin embargo, las familias jóvenes tienden a trasladarse a las afueras de Hamburgo. Aquí tienes un poco más de espacio para vivir por tu dinero y eso hace una gran diferencia. Los distritos más populares son Lokstedt, Schnelsen, Eidelstedt, Poppenbüttel, Groß Borstel, Alsterdorf, Langenhorn y muchos otros. Simplemente depende de lo que la gente pueda permitirse y quiera.

• ¿Personas ricas (precios de las propiedades superiores a 1 millón)? Rissen, Blankenese, Ottensen, Wellingsbüttel, Duvenstedt, Klein Flottbek

La marca del millón de euros se rompe rápidamente en Hamburgo. Alrededor del Alster va particularmente rápido, pero también los distritos de la ciudad que están lejos del Alster son en parte muy caros, o se han vuelto caros. Ejemplos: Rissen, Blankenese, Ottensen, Wellingsbüttel, Duvenstedt, Klein Flottbek

Costes, alquileres y precios en Hamburgo: evaluación por un profesional

FIV: ¿Qué costes hay que esperar en Hamburgo cuando se alquila y, sobre todo, cuando se compra un piso o una casa? ¿Cómo compararía Hamburgo con otras ciudades y qué barrios son especialmente atractivos en este momento?

Andrich:

• Alquilar: El alquiler medio en Hamburgo es actualmente de unos 14,-/m².
• Compra de pisos: El precio medio de compra de los pisos se sitúa actualmente en torno a los 4.500 €/m².
• Compra de viviendas: El precio medio de compra de las viviendas se sitúa actualmente en torno a los 4.200 €/m².

Los precios varían mucho en función de la ubicación, el tamaño y los servicios. Hamburgo cuenta con una muy buena infraestructura y un sinfín de oportunidades de ocio. Con el Alster y los numerosos parques, esta ciudad también tiene muy buenas zonas de recreo y es muy popular entre los turistas. Hamburgo es grande, pero con una distribución clara y cada lugar ofrece aspectos diferentes y tiene su propio encanto.

Los distritos más populares son: todos los distritos alrededor del Alster, como Rotherbaum, Harvestehude, Uhlenhorst, Winterhude, Eppendorf, St. Georg, pero también Ottensen, Sternschanze, St. Pauli, Altona, Eimsbüttel y Barmbek-Süd. Podría enumerar más, pero eso iría más allá del alcance de este artículo.

¿Distritos de Hamburgo para la inversión inmobiliaria? Consejos del experto en inversiones

FIV: Otra mirada a los que quieren invertir y alquilar. Como auténtico conocedor de Hamburgo, ¿qué barrio(s) está(n) en auge actualmente y es(n) especialmente interesante(s) para los inversores de capital / inversores? ¿Qué distritos son interesantes para los propietarios e inversores?

Andrich: Las afueras de Hamburgo siguen ofreciendo actualmente buenas oportunidades de inversión. Sin embargo, un gran número de inversores ya se ha trasladado a los suburbios de Hamburgo. Esto también ha provocado un fuerte aumento de los precios en esta zona. Por regla general, un inversor sigue queriendo explotar el potencial y conseguir rendimientos. Un inversor clásico quiere «aparcar» su dinero en un inmueble, quizá contando con la revalorización y está interesado en las mejores ubicaciones.

Por ello, los inversores están más interesados en distritos urbanos como: Barmbek, Schnelsen, Stellingen, Hamm, Eilbek o Wandsbek. Los grandes inversores y los inversores de capital tienden a centrarse, por ejemplo, en Winterhude, Eppendorf, Uhlenhorst, Neustadt y St. Cada distrito tiene también buenas y malas ubicaciones.

«Todos los distritos tienen buenas y malas ubicaciones». – T. Andrich

Compra y venta de inmuebles con un agente inmobiliario o búsqueda privada: ventajas e inconvenientes

FIV: Según las estadísticas, más del 50% de todas las propiedades de Hamburgo se compran/venden con un agente inmobiliario. Desde su punto de vista: ¿cuándo se debe buscar de forma privada y cuándo se debe contratar a un agente inmobiliario profesional para la búsqueda? ¿Cuáles son las ventajas y los inconvenientes?

Andrich: Si usted es un particular que busca una vivienda en un barrio determinado, debe presentarse como cliente a las agencias inmobiliarias locales y tener creado el correspondiente perfil de búsqueda. Muchas ofertas ya no están en línea y se ofrecen internamente en los archivos de los clientes. Como particular que busca una propiedad, normalmente no se da cuenta de esto. Además, debe colocar «agentes de búsqueda» en los portales habituales para estar informado de las nuevas propiedades. Los perfiles de clientes completados, con toda la información, ayudan a los corredores a decidirse por los clientes. Además, la financiación debe estar ya más o menos aclarada para poder actuar con rapidez.

• Ventajas de buscar con un agente inmobiliario: le ofrecen más propiedades, puede recibir ofertas exclusivas y experimentar una apreciación diferente.
• Desventajas de buscar con un agente inmobiliario: Suelen ser costes adicionales más elevados, el agente inmobiliario también trabaja para otros interesados.

Errores típicos del primer comprador y cómo evitarlos

FIV: Como he dicho antes, la mayoría de nuestros lectores son primeros compradores. ¿Cuáles son los errores que suelen cometer los primeros compradores? Por el contrario, ¿qué consejo daría como experto a alguien que compra su primera propiedad?

Andrich: Especialmente con las buenas ofertas, es muy importante ser rápido. Si sabes lo que quieres y buscas, puedes pasar por una financiación con una oferta de muestra. Esto le dará una buena sensación del volumen que puede mirar, y si lo peor viene a lo peor, entonces usted puede golpear rápidamente y dar el agente inmobiliario un compromiso de compra en la visualización, tal vez con una confirmación de la financiación. También debe saber cómo leer los diferentes documentos. Lo mejor es pedir diferentes propiedades y «practicar».

Financiación inmobiliaria: Préstamos de renta vitalicia & Co. – opciones y consejos

FIV: ¿Qué opciones de financiación para una propiedad recomendaría más en Hamburgo -o en general- y qué opciones tienen los primeros compradores?

Andrich: En la mayoría de los casos, los compradores pagan ellos mismos al menos los costes auxiliares. A veces tiene sentido incluir los gastos de intermediación en el precio de compra para que la financiación sea más cómoda. Por lo general, recomendaría pagar un poco más del 2% para las propiedades ocupadas por el propietario y asegurar los tipos de interés favorables con un tipo de interés fijo más largo. El modelo de financiación suele ser el clásico préstamo de renta vitalicia. En algunos casos, también puede tener sentido financiar todos los costes auxiliares, y también debe incluir en el cálculo las renovaciones necesarias. La financiación es un tema muy complejo y debes considerar las opciones con antelación.

FIV: ¿Qué cantidad de fondos propios debería tener y qué otros factores influyen en la financiación/la solvencia? ¿Qué consejos puede dar como experto desde su experiencia?

Andrich: Los bancos suelen querer que al menos los costes secundarios se paguen con fondos propios. Los tipos de interés son mejores si una parte del precio de compra se paga también con fondos propios. El hecho de que tenga sentido, y en qué medida, depende del comprador y de la propiedad. Aquí no hay nada bueno o malo.

Tasas e impuestos en Hamburgo: Estos son los costes que hay que esperar

FIV: Además del precio de compra, hay por supuesto costes adicionales. Un factor importante para los compradores en Hamburgo son los impuestos. ¿Con qué impuestos tienen que contar los compradores de Hamburgo cuando adquieren una casa en las afueras de la ciudad o un condominio en Hamburgo Mitte/ Hafen-City?

Andrich: Al comprar una propiedad, se debe pagar un impuesto de transferencia de tierras diferente según el estado federal. En Hamburgo, por ejemplo, es el 4,5% del precio de compra y en Schleswig-Holstein el 6,5%. Si los gastos accesorios, como los honorarios del agente inmobiliario, se transfieren al precio de compra, éste aumenta y el impuesto sobre transmisiones patrimoniales también se aplica a estos gastos. Los impuestos adicionales sólo se producen en caso de venta, en función de la constelación y el periodo de uso. (Impuesto de especulación)

Precios elevados Hamburgo, ¿cuándo merece la pena invertir en una propiedad inmobiliaria?

FIV: Los alquileres y los precios de compra en Hamburgo han subido mucho en los últimos años. ¿Cuál es el factor decisivo que impulsa con más fuerza este desarrollo en el mercado inmobiliario de Hamburgo? ¿Actualmente recomendaría invertir en propiedades o esperar?

Andrich: Los ingresos que se pueden obtener en Hamburgo son mucho más altos que en regiones rurales como Dithmarschen, por ejemplo. Sobre todo los jóvenes se trasladan a Hamburgo para estudiar y hacer carrera.

Por un lado, es el crecimiento de las otras regiones lo que hace que los precios suban, y por otro lado, los tipos de interés favorables han hecho posible que personas con ingresos no tan altos puedan comprar una propiedad en Hamburgo. Hamburgo es una de las ciudades más populares de Alemania. En principio, siempre aconsejaría tener una propiedad, pero sólo con los ingresos adecuados. La relación entre el valor de la propiedad y los ingresos debe encajar y ser sostenible.

Sugerencia: Condominios de lujo en HafenCity Hamburgo – The Crown

Puro lujo: esto es lo que promete la nueva torre residencial «The Crown» en la HafenCity de Hamburgo. Si le gustan los inmuebles de lujo, esta propiedad es definitivamente la dirección correcta. Imagínese de pie en su balcón, a unos 50 metros por encima del Elba, contemplando el edificio en forma de ola de la Elbphilharmonie y disfrutando del sol reflejado en el Elba, que hace brillar el agua. ¿No suena a sueño? No es de extrañar, pues, que casi todas las unidades residenciales del proyecto se hayan vendido ya.

• Condominio de lujo Hafen City: The Crown Hamburg