Lista de control: Objetivos y criterios del primer condominio

A la hora de comprar su primera propiedad, debe tomar una decisión bien meditada. Debe fijarse un objetivo en cuanto a los criterios que desempeñan el mayor papel para usted en una propiedad y de ninguna manera comprar por razones emocionales. Tome su decisión basándose en hechos y cifras económicas que puedan compararse fácilmente.

En el siguiente artículo, hemos desglosado los puntos para establecer objetivos a la hora de comprar una propiedad. He aquí nuestros once puntos resumidos en breves preguntas:

1. ¿Interés propio o inversión de capital?
2. ¿Cuál es el precio máximo de compra?
3. ¿Cuál es el rendimiento bruto máximo del alquiler?
4. ¿Debo comprar alquilado o no alquilado?
5. ¿Qué ciudades son elegibles?
6. ¿Cuál es la ubicación perfecta?
7. ¿Invertir en edificios existentes o nuevos?
8. ¿Qué antigüedad puede tener un inmueble?
9. ¿Qué tamaño debe tener un inmueble?
10. ¿Arrendamiento?
11. ¿Vinculación social o posvulneración?

Paso 1 – ¿Interés propio o más bien inversión de capital?

Como ya explicamos en nuestro artículo sobre el tema de la ocupación por el propietario frente a la inversión de capital, siempre es mejor utilizar la primera propiedad como inversión de capital. Porque en el caso de la vivienda en propiedad, siempre se paga el 100% de los gastos de funcionamiento. Los inversores de capital, por el contrario, dejan principalmente que el inquilino y la Agencia Tributaria paguen.

• Aquí encontrará todo sobre el tema del interés propio frente a la inversión de capital.

He aquí, en resumen, lo que significan el interés propio y la inversión de capital:

• Interés propio: 100% responsable de los costes
• Inversión de capital: El inquilino y la agencia tributaria pagan

Paso 2 – ¿Cuál debe ser el precio máximo de compra?

Esta cuestión depende de muchos factores. Sin embargo, el criterio más importante es probablemente la solvencia en términos de activos, así como el balance mensual de los activos y el patrimonio. Todos estos son factores decisivos para su banco a la hora de decidir la financiación.

• Lea más sobre el precio máximo de compra aquí.

He aquí un breve resumen de los factores más importantes:

• Calificación crediticia
• Balance mensual
• Equidad

Paso 3 – ¿Cuál puede ser el rendimiento bruto mínimo del alquiler?

Quieres obtener el mayor beneficio posible de tu piso. ¿Cómo de alto tiene que ser el rendimiento del alquiler para que el inquilino pague idealmente la propiedad y usted no tenga que pagar la amortización y los intereses?

• Lea más sobre el rendimiento bruto mínimo del alquiler aquí.

He aquí, en resumen, la fórmula para calcular el rendimiento bruto del alquiler:

Fórmula: Alquiler anual / precio de compra x 100 = Rendimiento bruto del alquiler

Este objetivo también se denomina acumulación eficiente de la riqueza. En consecuencia, el rendimiento bruto de los alquileres de un inmueble rentable también debería ser alto.

Paso 4 – ¿Comprar una propiedad alquilada o no alquilada?

Si se compra un piso para uso propio, siempre es aconsejable comprarlo sin alquilar. La excepción es cuando se rescinde el contrato de arrendamiento para uso propio. Sin embargo, para los inversores, una propiedad no alquilada supondría mucho más tiempo, ya que hay que buscar nuevos inquilinos.

• Lea todo sobre la compra alquilada o no alquilada aquí.

Comprar sin alquilar como inversión:

Aquí, en resumen, las ventajas y desventajas.

Ventajas:

• Trabajos de renovación: Inmediatamente factible y deducible
• Uso del alquiler propio
• Precio de alquiler en el mercado

Desventajas:

• Vacío al principio: pérdida de renta
• Gastos de renovación

Comprar alquilado como inversión:

Ventajas:

• No hay que dedicar tiempo a los nuevos alquileres
• Se conoce el comportamiento de pago y la conducta de los actuales inquilinos
• Bajo riesgo de vacante

Desventajas:

• Alquileres en su mayoría por debajo del valor actual del mercado
• Los contratos de alquiler existentes deben ser asumidos

Paso 5 – ¿Qué ciudades son elegibles?

Ubicación A, B o C, ¿cuál es el mejor lugar para comprar mi propiedad? La cuestión central aquí es si elijo una propiedad de inversión o una propiedad de renta.

• Lea más sobre los tipos de ubicación aquí.

Posición A, B o C

A continuación se presenta un breve resumen de cómo se define cada uno de los tres tipos de situación:

• Ubicación A (simplemente: metrópolis)
• Ubicación B (simple: gran ciudad / ciudad con desarrollo positivo)
• Ubicación C (simple: ciudad pequeña / campo estancado)

¿Dónde compro qué propiedad?

Los diferentes tipos de ubicación comparan las áreas. Los mayores rendimientos van acompañados de una menor revalorización. Por lo tanto, dependiendo de la ubicación, se elige entre el rendimiento o la inversión inmobiliaria.

• Inmuebles de inversión: sólo se encuentran en ubicaciones A
• Rendimiento de la propiedad: Buena ubicación B o también C

Macro, meso, micro localización

Tras la comparación de la ubicación A, B o C, ahora se comparan los distritos de la ciudad y el barrio concreto.

• Lea todo sobre la ubicación macro-meso-micro aquí.

He aquí un breve resumen:

• Macro localización (localización A, B y C, es decir, en qué lugar del país / qué ciudad)
• Ubicación del meso (en qué parte de la ciudad)
• Microlocalización (ubicación exacta)

Paso 6 – ¿Cuál es la ubicación perfecta?

¿Dónde debería comprar exactamente mi primera propiedad? Para los propietarios e inversores de capital, así como para las propiedades de rendimiento o los inversores con el objetivo de revalorización, la decisión de la ubicación perfecta es correspondientemente diferente. Aquí volvemos a hacer el análisis para que te resulte más fácil encontrar la mejor ubicación para tus objetivos.

• La ubicación perfecta

Paso 7 – ¿Invertir en edificios existentes o nuevos?

A la hora de comprar un piso, además de la cuestión de la ocupación por el propietario o la inversión de capital y la rentabilidad o la inversión inmobiliaria, uno se pregunta si debe invertir en una construcción existente o nueva. Ambas formas tienen sus ventajas e inconvenientes. En este artículo descubrirá cuáles son.

• Lea todo sobre la construcción existente o nueva aquí.

Ventajas de la nueva construcción

• Estado actual de la técnica
• Bajo riesgo para el mantenimiento y las reparaciones
• La codeterminación en el diseño de interiores

Desventajas de la nueva construcción

• Mayor precio de compra y costes secundarios de compra
• Menor rendimiento del alquiler
• Pérdida de gran valor al principio
• Otros costes de desarrollo público

Paso 8 – ¿Qué antigüedad puede tener un inmueble?

¿Quiere invertir en un edificio antiguo? Entonces hay que tener en cuenta algunas cosas antes de comprar. Las propiedades antiguas tienen algunas ventajas, pero también desventajas. Hemos recopilado un breve resumen de todos los datos sobre los diferentes años de construcción en comparación.

La antigüedad de un inmueble es un factor decisivo a la hora de comprarlo. Pero, ¿cuáles son las diferencias y los defectos según la antigüedad y el año de construcción de un inmueble? ¿Merece la pena invertir en una casa o un piso envejecido?

• Año de fabricación y estado

Paso 9 – ¿Qué tamaño debe tener la vivienda?

¿Qué tamaño debe tener mi primera propiedad? ¿Microapartamento, 2, 3 o más habitaciones? Esta pregunta se responde aquí comparando el espacio vital para la ocupación por el propietario y la inversión. En general, el número de metros cuadrados y la distribución de las habitaciones son especialmente importantes.

• Lea todo sobre el tamaño máximo de una propiedad aquí.

He aquí un breve resumen de los criterios para los propietarios:

• El bienestar tiene prioridad
• Planificar un espacio vital suficiente para el futuro, por ejemplo, la planificación familiar
• Superficie no demasiado grande > Precio de compra, costes accesorios
• El equipo puede mejorarse posteriormente

He aquí un resumen de los tres objetivos de los inversores de capital:

1. Alto rendimiento de los alquileres
2. Buena rentabilidad
3. Pocas vacantes

Paso 10 – ¿Es necesario un contrato de arrendamiento?

Cuando se aborda por primera vez el tema del arrendamiento de terrenos, surgen muchas preguntas. ¿Qué es un contrato de arrendamiento de suelo y tiene sentido? Además, ¿quieres saber si puedes deducir de tus impuestos los costes del alquiler del suelo? Aquí se responderán todas sus preguntas.

• Lea más sobre los arrendamientos de terrenos aquí.

He aquí un breve resumen del alquiler de terrenos:

• La propiedad y los derechos de uso están permanentemente separados
• 2 partes: el otorgante y el beneficiario del contrato de arrendamiento
• El otorgante de un derecho de construcción hereditario transfiere un terreno para su desarrollo.
• El propietario del inmueble recibe una renta del suelo por él

Paso 11 – ¿Enlace social y postenlace?

Antes de empezar a buscar un piso, debes saber todo lo relacionado con el compromiso social en materia de vivienda. Aquí conocerá todas las ventajas e inconvenientes y lo que necesita saber sobre todo, desde los préstamos a bajo interés de las autoridades públicas para viviendas sociales, hasta las obligaciones, pasando por el periodo posterior al compromiso.

• Aquí encontrará todo lo relativo a la encuadernación social y a la encuadernación posterior.

El vínculo social en pocas palabras:

• Viviendas asequibles gracias a la financiación pública
• Muy buenas condiciones para los préstamos o subvenciones
• Alquiler para personas con un certificado de derecho a la vivienda

El reencuadre en pocas palabras:

• Compromiso de vivienda social hasta la devolución del préstamo

Vivienda alquilada: rescisión por necesidad propia

Los propietarios tienen derecho a rescindir el contrato de arrendamiento por sus propias necesidades, siempre que el aviso de rescisión por uso propio cumpla con todos los plazos legales, es decir, de 3 a 9 meses. En general, usted, como arrendador y propietario, debe necesitar realmente el piso para sí mismo o para un familiar, y debe haber razones comprensibles y válidas.

Estos son los hechos en resumen:

• Plazos legales entre 3 y 9 meses
• Razón comprensible

Lea todo sobre la ley de uso propio aquí/ Immobilien-Erfahrung.de

Uso propio: motivos y beneficiarios

El uso propio debe estar siempre justificado y sólo puede estar disponible para los familiares más cercanos.

Razones para el uso propio: Ejemplos

El deseo de uso propio debe tener siempre un componente a largo plazo; un uso breve o temporal como fase de transición no sería una justificación.

• Deseo de vivir en un piso/casa propia
• Deseo de tener hijos, ampliación del espacio vital
• Segunda vivienda o casa, absolutamente necesaria por motivos professionales
• …

Beneficiarios: Ejemplos

Puede utilizar el uso personal para usted o para los «beneficiarios». ¿Pero quiénes son? Se reconocen:

• Niños
• Padres
• Abuelos
• Hermanos
• Nieto
• Sobrinos y sobrinas
• Hijos políticos y suegros (si aún existe el matrimonio)
• Cónyuges separados (sin petición de divorcio)
• Pareja civil registrada (sin solicitud de anulación actual)

Siguiente paso: Comparación de los tipos de capas

Tienes la calderilla necesaria y has decidido invertir en un inmueble. Pero, ¿dónde puedo comprar exactamente esta propiedad? En primer lugar, surge la pregunta: ¿rentabilidad o inversión inmobiliaria? Esta cuestión desempeña un papel importante a la hora de elegir la ubicación de un inmueble tanto para los inversores como para los propietarios. ¿Qué significa exactamente ubicación A, B o C y cuáles son las diferencias? Lea aquí todo lo relativo a la ubicación de los inmuebles con sus ventajas, desventajas y riesgos.

Ocupado por el propietario: No alquilado para mudarse inmediatamente

Si adquiere una propiedad, como un condominio, para su propio uso, probablemente querrá mudarse inmediatamente. En este caso, vale menos la pena comprar una propiedad que ya está alquilada. Si adquiere una vivienda que está alquilada en ese momento, puede avisar a los inquilinos por necesidad personal.

Terminación para uso propio

Los propietarios tienen derecho a notificar la baja por necesidad propia, siempre que la notificación de baja por necesidad propia cumpla con todos los plazos legales, que son de 3 a 9 meses. Esto sólo se aplica si realmente necesita urgentemente la propiedad para usted o para un familiar.

He aquí un breve resumen:

• Posibilidad de cancelación para uso propio
• Plazos legales entre 3 y 9 meses
• Motivo comprensible (usted o el beneficiario se mudan)

La propiedad inmobiliaria como inversión: Comprar en alquiler

Comprar alquilado o no alquilado depende siempre de la situación dada. Ambas opciones tienen ventajas y desventajas, que deben tenerse en cuenta en cada situación.

Ventajas e inconvenientes de las viviendas en alquiler

Ventajas:

• No hay que dedicar tiempo a los nuevos alquileres
• Se conoce el comportamiento de pago y la conducta de los actuales inquilinos
• Bajo riesgo de vacante al principio

Desventajas:

• Alquileres en su mayoría por debajo del valor actual del mercado
• Por lo general, los contratos de arrendamiento existentes deben ser asumidos

Los inmuebles como inversión: comprar sin alquilar

También aquí encontrará ciertas ventajas y desventajas a la hora de comprar propiedades no alquiladas. Lo que acabe comprando seguirá dependiendo de las circunstancias de la propiedad que vaya a comprar.

Ventajas e inconvenientes de los inmuebles no alquilados

Ventajas:

• Posibilidad de realizar obras de renovación inmediatas y deducibles
• Alquiler de mercado para los nuevos arrendamientos
• Se puede utilizar un contrato de alquiler propio

Desventajas:

• Vacío al principio: pérdida de renta
• Gastos de renovación y realquiler

Conclusión para los inversores

Decida usted mismo qué factores aportan más valor a sus objetivos. Dependiendo de esto, una propiedad no alquilada o alquilada encajará mejor en su estrategia personal.

Siguiente paso: cese del uso propio

¿Comprar una vivienda alquilada y avisar a los inquilinos porque necesitas la vivienda para tu propio uso? No hay problema, si usted como propietario tiene razones comprensibles y válidas por las que necesita la propiedad. Independientemente de si se trata de una casa o un piso, aquí aprenderá todo lo que necesita saber sobre el uso propio.