Entrevista: ¡De eso se trata!

Para completar con éxito un proyecto Fix & Flip, el objetivo final es obtener beneficios. La idea básica de Fix & Flip es aumentar el valor de una propiedad. Usted compra una propiedad barata pero lucrativa, le añade valor usted mismo y la vende con beneficio. Esto significa que tienes que trabajar de forma rentable para mantener tus gastos bajos y aumentar así tus beneficios.

Realizamos la entrevista con Immobilien-Erfahrung.de (en conversación «IE»). En la entrevista hablamos de:

• Comprar y encontrar propiedades lucrativas
• Ahorro de costes de modernización y renovación
• La venta rentable de la propiedad
• Temas adicionales como impuestos, formas jurídicas y financiación

¿Qué es Fix & Flip?

FIV: Empecemos por lo básico. Puede empezar explicando qué es Fix & Flip y cómo funciona?

IE: ¡Por supuesto! Fix & Flip es una estrategia o método del mundo inmobiliario que se centra específicamente en el comercio de bienes inmuebles. Esto significa que, a diferencia de las estrategias inmobiliarias convencionales, en las que las propiedades se mantienen con el fin de generar beneficios a largo plazo, Fix & Flip comercia activamente con bienes inmuebles. El aspecto fundamental es aumentar el valor de los inmuebles para generar beneficios al comerciar con ellos. El aumento de valor se consigue mediante mejoras y renovaciones rentables.

Por tanto, la estrategia consta de tres pasos básicos: comprar, mejorar y vender.

Fix & Flip Buscar y comprar propiedades

FIV: Ya hablamos del Fix & Flip en uno de nuestros artículos y arrojamos algo de luz sobre los tres pasos. Por supuesto, no pudimos aclarar todo lo que un experto con experiencia puede decirnos. Repasemos de nuevo los tres pasos y veamos qué puede decirnos. Empecemos por el primer paso: la compra.

IE: Sí, con mucho gusto. Empezar es la mayor dificultad. Para empezar a operar con bienes inmuebles, se necesitan bienes inmuebles. Así que el primer paso es la adquisición de bienes inmuebles. Esta es también una de las partes más complicadas de Fix & Flip. En primer lugar, hay que elaborar una lista de criterios para la búsqueda de la propiedad perfecta.

Criterios para la selección de propiedades Fix & Flip

IE: La lista de comprobación para la búsqueda de propiedades debe contener datos clave importantes para usted como flipper. Básicamente, la ubicación y el estado son la base de la decisión.

El inmueble debe estar en una ubicación ventajosa para usted. Ventajosa en el sentido de que es una zona atractiva para los futuros compradores -por lo que se puede vender rápidamente- y sigue estando en una ubicación asequible para usted. Las ubicaciones A no son ventajosas, ya que los centros urbanos, por ejemplo, no merecen la pena en términos de precio. Las ubicaciones B o las C en desarrollo son mucho más adecuadas.

Además, hay que tener en cuenta el estado del inmueble. Dado que la atención se centra en las propiedades «baratas», éstas también suelen albergar problemas. Por supuesto, esto está bien hasta cierto punto, ya que la estrategia incluye «arreglar», pero no debe sobrestimarse.

Con Fix & Flip, es importante evitar las reformas.

Son demasiado costosas y requieren mucho tiempo. Por lo tanto, la estructura del edificio debe estar en buen estado.

FIV: Teniendo en cuenta los criterios básicos, ¿cuál es el mejor lugar para buscar bienes inmuebles?

Buscar y comprar objetos: ¿Cómo proceder?

IE: Los portales en línea proporcionan una base sólida para la búsqueda. Aquí puede encontrar ofertas en el lugar correspondiente y compararlas entre sí. Esto te da una imagen aproximada y una idea del precio. Sin embargo, yo preferiría utilizar los portales en línea para la investigación y no para la compra.

Las mejores opciones de compra se obtienen de forma privada a través de propiedades fuera de mercado. Lo ideal es que ya disponga de una red de personas que se pongan en contacto con usted en cuanto se enteren de una venta. Si no la tiene, tiene que buscar usted mismo el contacto personal. O bien se deja ver, por ejemplo a través del marketing, y deja que los clientes vengan a usted, o bien toma usted la iniciativa y se acerca personalmente a los clientes.

Pero explicar esto ahora iría más allá del alcance de este artículo.

FIV: Muy bien. Volvamos a resumir el primer paso:

• Lista de control con criterios para la propiedad
• La ubicación y el estado del inmueble son importantes
• Evitar objetos que necesiten renovación
• Utilizar portales en línea para investigar
• Inmuebles fuera del mercado a partir de contactos privados

¿Qué vendría después? ¿La actualización?

IE: Primero hablaría brevemente de las opciones de financiación de la compra.

Financiación Fix & Flip: ¿Qué préstamo conviene?

Hace poco hablé con uno de nuestros socios sobre un tema interesante: Fix & Flip sin capital propio. Para llevar a cabo Fix & Flip sin capital propio, se necesita capital ajeno. El capital ajeno se obtiene a través de préstamos y créditos. Durante la discusión sobre qué tipo de préstamo es el mejor, me di cuenta de lo importante que es la cuestión de la financiación.

Por eso quería volver a enumerar brevemente los puntos más importantes.

La financiación puede dividirse en dos ámbitos

La financiación de la propiedad en sí y la financiación del proceso de renovación. Ambas áreas pueden financiarse por separado, pero también de forma combinada. Usted decide esto según sus propias ideas. Existen diferentes tipos de préstamos para ambas opciones.

Resumen de los tipos de crédito

En principio, todos los préstamos convencionales pueden utilizarse para financiar la totalidad del proyecto. Los préstamos de capital riesgo son especialmente adecuados para la compra de la propiedad. Se basan únicamente en el valor de la propiedad, no en el patrimonio neto.

Hay varias buenas opciones de financiación para modernizarse. Los pequeños préstamos son las soluciones más sencillas. Pero las líneas de crédito son más interesantes. En principio, le proporcionan un presupuesto del que puede tomar lo que necesite. En consecuencia, sólo paga intereses y reembolsa lo que utiliza.

FIV: Estoy aguantando otra vez:

• Financiación de la compra
• Financiación de la renovación
• Por separado o combinados
• Préstamos ordinarios
• Préstamo de capital riesgo
• Microcréditos
• Líneas de crédito

Con la financiación fuera del camino, no hay mucho que se interponga en el proceso de mejora, ¿verdad?

Modernización inmobiliaria: ahorro de costes y aumento del valor

IE: Sí, así es. Como el proceso de actualización es muy detallado, intentaré ser breve y mencionar sólo lo más importante. También tenemos explicaciones y contribuciones completas en nuestro sitio.

En pocas palabras, este paso consiste en la creación real de valor y, por tanto, en la generación de beneficios. Aquí, la propiedad, que es poco atractiva para los usuarios finales, se hace atractiva. Esto se consigue mediante medidas de renovación rentables.

Rentabilidad es lo que se dice aquí.

Hay que prestar atención a aumentar efectivamente el valor sin grandes gastos. Como ya se ha dicho, las reformas de gran envergadura no son ventajosas.

La mejor forma de aumentar el valor de la vivienda es cambiar el suelo, renovar la cocina y los sanitarios, instalar ventanas y puertas nuevas y realizar tareas de mantenimiento en el jardín y la terraza.

Los que no sepan hacer manualidades encontrarán aquí la mejor ayuda y asesoramiento de los artesanos.

FIV: Así pues, los ámbitos en los que la renovación puede ser eficaz son:

• Suelos
• Mal
• Cocina
• Windows
• Puertas
• Jardín
• Terraza

¿Está el inmueble listo para la venta tras la mejora?

Fix & Flip Sale: Exposición, ofertas y Home Staging

IE: En principio, sí. Un tasador puede empezar a valorar el inmueble ya durante el proceso de revalorización. Esto le da una idea aproximada del precio de venta en una fase temprana. Además, la preparación de la exposición puede comenzar rápidamente y el anuncio puede publicarse a continuación.

Hay otro truco crucial para la creación: ¡el home staging!

FIV: ¿Qué es exactamente?

Home staging para preparar el anuncio

El home staging es un truco sencillo para presentar el espacio vital de forma más atractiva para las fotos de la exposición. En el proceso, se da vida a las habitaciones. Para ello, no se utilizan muebles reales, sino muebles de cartón fabricados especialmente. Así se ahorra energía y costes de «mudanza».

En cuanto la exposición salga al mercado, ¡espera!

Y cuando hayas recibido suficientes ofertas, compáralas y negocia si es necesario para conseguir un precio aún mejor.

Tras la selección del comprador, lo único que sigue es la cita con el notario y la transferencia de la propiedad.

Por último, se puede calcular el beneficio. Para visualizarlo, en nuestro sitio web encontrará la calculadora Fix & Flip.

FIV: El proceso de venta ha terminado. ¿Qué ocurre con los beneficios? ¿Seguro que tiene que tributar?

Impuestos de Fix & Flip: ¿Cuánto me queda de beneficio?

IE: Toda la razón. Por supuesto, hay que pagar impuestos sobre el beneficio del Fix & Flip, como sobre todo lo demás. Qué impuestos y, sobre todo, de qué cuantía depende de la forma jurídica en la que se haya operado.

Como particular o empresario individual, debe pagar el impuesto sobre la renta. Dependiendo de lo elevados que hayan sido sus beneficios al final, se le asigna un tipo impositivo determinado.

Estos tipos impositivos se registran en la progresión fiscal.

Si piensas dirigir Fix & Flip durante más tiempo, merece la pena fundar una sociedad de responsabilidad limitada. Aunque esto requiere un capital social de 25.000 euros, ahorra muchos impuestos. Además, ya no respondes por tu propio capital, sino sólo por el de la empresa, limitado al capital desembolsado.

Como GmbH, sólo paga un impuesto de sociedades de alrededor del 15% y un impuesto sobre actividades económicas del 3,5%.

Ahora sólo he dado algunos datos clave aproximados sobre la fiscalidad. Por supuesto, se puede profundizar más en el tema.

Si desea obtener más información al respecto, puede visitar nuestra guía Fix & Flip. Entre otros, te recomiendo los artículos Fix & Flip Taxes, Appreciating Property y Fix & Flip Sales.

FIV: ¡Gracias por su tiempo y sus ideas sobre la estrategia Fix & Flip!

IE: ¡Con mucho gusto!

Resumen: 10 lecciones sobre Fix & Flip

Volvamos a resumir brevemente lo más importante.

	Aprender Fix & Flip
1	La idea básica de Fix & Flip es aumentar el valor de las propiedades
2	Los 3 pasos de Fix & Flip: comprar, mejorar y vender
3	Lista de comprobación para la búsqueda de propiedades: tenga en cuenta la ubicación y el estado
4	Buscar y comprar inmuebles a través de portales en línea y contactos privados
5	Financiar el proyecto y encontrar el tipo de financiación adecuado
6	Modernización y renovación rentables
7	Evitar objetos que necesiten renovación
8	Tasar la propiedad y crear una exposición
9	Preparar la exposición mediante home staging
10	Resuelve el contrato, entrega la propiedad y calcula el beneficio (presta atención a los impuestos)

Diferentes formas de crédito: diferentes condiciones

Cuando se habla de préstamos, la mayoría de la gente piensa ante todo en préstamos inmobiliarios. Es decir, un préstamo que hay que pedir porque casi nadie puede pagar de su bolsillo un piso o una casa. Pero la mayoría de los préstamos en Alemania son más bien préstamos personales. Es decir, préstamos que se necesitan para comprar o reparar cosas importantes.

Un buen ejemplo es la compra de un coche nuevo. Si se puede pagar directamente el precio de compra, normalmente se pueden negociar mejores condiciones con el concesionario. En este caso, las condiciones pueden incluso mejorar hasta tal punto que aún se puede obtener un beneficio, incluso descontando los costes del crédito. Por lo tanto, tiene sentido y es sostenible respaldar una compra de este tipo con un préstamo personal. Es importante elegir el préstamo adecuado y que sea lo más barato posible.

Comparar préstamos personales: las diferencias pueden ser asombrosas

Si quiere pedir un préstamo personal, debería comparar préstamos personales en Internet para ir sobre seguro y examinar detenidamente a los distintos proveedores. Las diferencias pueden ser considerables, dependiendo de su calificación crediticia y del importe del préstamo. Una buena comparación de créditos también le ayudará a orientarse en la jungla de los distintos proveedores y a reconocer qué ofertas son válidas. No todas las ofertas son igual de atractivas, ya que todos los proveedores anuncian los tipos de interés más bajos, algo que, sin embargo, casi nadie puede cumplir.

Comparación de préstamos en línea: ventajas

Si está pensando en pedir un préstamo, no debe elegir la primera oferta que se le presente, sino compararlas activamente. Y esto es mucho más fácil online que offline. Mientras que antes había que ir de banco en banco para conocer las distintas ofertas, ahora es notablemente más fácil. Con unos pocos clics, puede especificar las condiciones generales y luego comparar los distintos proveedores regionales y nacionales. Es difícil encontrar un préstamo adecuado de forma más rápida y sencilla. Y no es usted el único. Cada vez son más las personas en Alemania que solicitan un préstamo personal por diversos motivos.

Préstamos a plazos y préstamos personales en Alemania: tendencias

Si se observan las estadísticas actuales sobre préstamos en Alemania, hay una tendencia difícil de pasar por alto. Cada vez se conceden más préstamos y de mayor cuantía. Esto se debe a una gran variedad de factores. Por un lado, la demanda de bienes de consumo ha aumentado considerablemente y muchas personas también compran dichos bienes a crédito. Entre otras cosas, esta evolución se debe a la política de interés cero ofrecida durante mucho tiempo, que fue utilizada activamente por muchas empresas con fines publicitarios. Pero el aumento del nivel de vida también hace, entre otras cosas, que la gente pida préstamos con más facilidad para poder hacer compras importantes más rápidamente.

Los préstamos personales se piden para, entre otras cosas:

• La financiación de un vehículo de motor
• La financiación de las vacaciones
• Compras importantes como frigorífico, cocina o lavadora
• Gastos de reparación del coche o la lavadora & Co.
• Otros créditos al consumo

Así que ya ves que hay mucha gente que quiere pedir un préstamo, y de hecho lo pide, por los motivos y con los fines más diversos. Pero no todas las compras ni todos los propósitos son buenos. Porque un préstamo personal es siempre una carga financiera que hay que soportar. Por lo tanto, es importante considerar qué préstamos se piden y de cuáles sería mejor prescindir.

No pida un préstamo a la ligera: gestione conscientemente su calificación crediticia.

Mucha gente piensa que ya tiene la mejor calificación crediticia posible. Muchas personas no son conscientes de que las solicitudes de crédito pueden dañar esta calificación crediticia. Por lo tanto, debería considerar con suficiente antelación qué préstamo tiene sentido y de cuál puede prescindir. Por otro lado, los préstamos atendidos con regularidad y fiabilidad también aumentan la propia solvencia. Por lo tanto, tiene sentido comprobar su puntuación Schufa y ver cómo está su propia solvencia. Así, por ejemplo, no es aconsejable pedir un préstamo personal para un viaje de vacaciones.

Al fin y al cabo, también existe la posibilidad de disfrutar de unas vacaciones de camping en Alemania, por ejemplo, y ahorrar así dinero. Sin embargo, si en la agenda figuran compras caras como coches, bicicletas o electrodomésticos del segmento de la cocina, un préstamo puede tener mucho sentido. En este caso, el importe del préstamo se corresponde con un artículo que puede revenderse en caso de duda y que ofrece un cierto valor. Siguiendo con el ejemplo, esto sería diferente en el caso de unas vacaciones. Por lo tanto, hay muchas buenas razones para pedir un buen préstamo personal, especialmente uno que sea atractivo en términos de tipos de interés, si la necesidad es lo suficientemente grande.

Prioridades en los préstamos personales: sopéselas cuidadosamente

Lo mejor es pensar en lo siguiente antes de hacer la primera solicitud: ¿Necesito el préstamo para una compra crucial para mi vida? Necesito un coche para ir a trabajar, para mantener a mi familia o para ser más flexible en mi tiempo libre. Necesito una cocina o una lavadora para mi vida diaria. ¿Tanto necesito el nuevo televisor enorme que tengo que pedir un préstamo para comprarlo? ¿Merece la pena endeudarse para unas vacaciones de lujo? Si establece bien estas prioridades, podrá encontrar el préstamo personal adecuado para usted.

Un préstamo personal bien planificado puede hacer posibles muchas compras o reparaciones

Aunque la época de los préstamos sin intereses probablemente sea cosa del pasado, sigue habiendo diferencias considerables en la estructura de los préstamos, la amortización y los tipos de interés. Por eso, si se informa de antemano y compara las distintas ofertas del mercado, se beneficiará considerablemente y podrá obtener préstamos en mejores condiciones. Al final, esto también significa que pagará bastante menos dinero por el mismo objeto o la misma reparación, lo que supone una ventaja económica considerable.

Todo préstamo atendido de forma regular y fiable garantiza también una calificación crediticia mejor y más estable, lo que puede suponer una diferencia considerable, entre otras cosas, en posteriores préstamos inmobiliarios. Por lo tanto, es importante y sensato pedir préstamos cuando se necesitan, siempre que se sea capaz de pagarlos con seguridad y sin presiones. Si necesita un préstamo personal, lo mejor es comparar las distintas ofertas y vigilar siempre su propia solvencia.

Recomendación de los editores

¿Por qué nos gusta tanto la aplicación?

Las calculadoras son fáciles de usar y le ofrecen una visión rápida de la viabilidad financiera de sus proyectos inmobiliarios. Siempre tendrá a la vista las cifras clave y la aplicación estará siempre disponible en su teléfono móvil. Pruébela y descubra las ventajas de la práctica calculadora inmobiliaria de la aplicación Lukinski.

Puede descargar la aplicación directamente y empezar a trabajar.

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¿Qué puede hacer la aplicación inmobiliaria?

He aquí 3 pequeñas recomendaciones y calculadoras inmobiliarias de uso frecuente en la aplicación:

Comprobación del rendimiento: esto es lo que ingresa una propiedad

Una de las funciones más populares de la aplicación es la calculadora de rendimiento, que le ayuda a evaluar la rentabilidad de sus inversiones inmobiliarias. La calculadora de rendimiento le permite comprobar de forma rápida y sencilla si una inversión inmobiliaria prevista es rentable. De este modo, podrá saber si la inversión merece la pena y si el rendimiento se ajusta a sus expectativas. La comprobación rápida de la rentabilidad es especialmente útil para inversiones de capital y le ayuda a tomar decisiones con conocimiento de causa.

Para tu smartphone

Calcular el rendimiento neto: Rendimiento exacto

La aplicación también contiene una calculadora de rendimiento neto que puede utilizar para calcular el rendimiento neto de su propiedad. Puede introducir el rendimiento bruto, así como los impuestos y costes aplicables (por ejemplo, costes de mantenimiento) para determinar el rendimiento neto. Así obtendrá un análisis detallado que le ayudará a tomar decisiones informadas sobre su inversión.

Calcular los gastos de corretaje

Si quieres saber a cuánto ascienden los gastos de corretaje por la compra de un inmueble, también puedes utilizar la calculadora correspondiente de la aplicación. Solo tiene que introducir el precio de compra y la aplicación calculará automáticamente los gastos de intermediación. De este modo, siempre tendrá una visión general de todos los costes y podrá planificar sus finanzas de forma óptima.

Recomendación del editor: smartphone + tablet

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¿Qué es Fix & Flip?

La estrategia Fix & Flip se refiere a la compra, mejora y venta de propiedades en un corto periodo de tiempo con el objetivo de obtener beneficios.

El proceso comienza con la búsqueda de una propiedad infravalorada para comprarla y reformarla. Una vez finalizadas las medidas de mejora, la propiedad se vende en el mercado a un precio más alto.

Así que Fix & Flip es:

• Comprar una propiedad barata
• Actualícelos de forma rentable
• Vender de forma rentable

Comprar una propiedad Fix & Flip

El primer paso para poner en práctica una estrategia de «arreglar y dar la vuelta» es encontrar y comprar una propiedad adecuada. No olvide realizar una evaluación exhaustiva de la estructura del edificio para saber qué tipo de reformas son necesarias para aumentar el valor del inmueble y obtener una estimación realista del precio de venta.

He aquí algunos consejos que pueden ayudarle en este proceso.

Búsqueda de inmuebles infravalorados

Puede tratarse de propiedades en mal estado o cuyos propietarios necesitan venderlas rápidamente. No obstante, a la hora de elegir una propiedad, preste atención a su ubicación. La ubicación es decisiva para el precio de venta posterior.

Uso de plataformas en línea

Hay muchas plataformas en línea que facilitan la búsqueda de propiedades adecuadas, como las plataformas o aplicaciones de las redes sociales y los mercados en línea. Los contactos privados también pueden ser una forma ideal de encontrar propiedades lucrativas para la estrategia Fix & Flip.

Crear una red: Corredores, artesanos & Co.

Establecer contactos con agentes inmobiliarios, artesanos y otros professionales del sector inmobiliario es muy útil para estar informado sobre posibles ofertas. Para ello, basta con utilizar plataformas en línea o ponerse en contacto con particulares.

Puede que tu tío conozca a alguien que haya reformado un cuarto de baño de forma barata alguna vez.

Garantizar la financiación y el capital

Asegúrese de que dispone de capital suficiente para renovar y vender la propiedad que compre. Muchos proyectos Fix & Flip fracasan por falta de capital. Por eso es muy importante planificar generosamente los costes y los recursos financieros.

Fix & Flip ofrece la posibilidad de financiarlas. Puede informarse de cómo funciona aquí:

• Financiación Fix & Flip

Tras la compra de la propiedad llega el importante paso de la modernización.

Fix & Flip Mejora de la propiedad

Mejorar la propiedad es el verdadero trabajo. Aquí hay que asegurarse de planificar el trabajo al detalle. Con esta planificación, podrá calcular mejor los costes y el tiempo. El objetivo de la mejora es aumentar el valor del inmueble con medidas eficaces para obtener beneficios. Estos objetivos pueden alcanzarse con medidas de reforma, renovación y modernización.

En el siguiente artículo descubrirá exactamente a qué debe prestar atención, qué trabajo conlleva y qué costes le supondrá:

• Fix & Flip Mejora de la propiedad

Fix & Flip Vender Propiedad

El último paso después de mejorar la propiedad es venderla. De este paso depende, en última instancia, su beneficio, por lo que es importante elegir el enfoque adecuado.

En primer lugar, debe encargar la tasación de su propiedad a un experto, como un arquitecto o un agente inmobiliario. Ellos te darán una horquilla dentro de la cual podrás fijar el precio de venta.

Puede ver cómo es un cálculo de beneficios de este tipo en este artículo:

• Contabilidad de costes Fix & Flip

También es interesante Los impuestos del Fix & Flip difieren en función de la forma jurídica elegida.

Conclusión Fix & Flip y Ampliación de Capital

Si encuentra una propiedad barata, la estrategia Fix & Flip es una forma rentable de invertir en el sector inmobiliario. Sin embargo, debes tener en cuenta que la estrategia también puede entrañar riesgos, como costes de renovación imprevistos o dificultades para vender la propiedad.

Alto riesgo pero alta recompensa

En resumen, la estrategia Fix & Flip, cuando se ejecuta de forma eficiente, contribuye rápida y eficazmente a su aumento de capital. Hay que asegurarse de estar bien preparado y comprender los riesgos antes de empezar con esta estrategia.

Para obtener información detallada, consulte la guía Fix & Flip de nuestros socios:

• Fix & Flip Inmobiliaria

Alquilar, comprar, vivir en Stuttgart

Un buen comienzo en el mundo inmobiliario es siempre la compra del primer piso. En su entrevista con la revista FIV, Michael Maile explica sus experiencias con propiedades en una buena ubicación A. El rendimiento aquí depende del tipo de casa o piso. Por ejemplo, los microapartamentos tienen diferentes posibilidades de explotación que las casas unifamiliares. La ubicación del meso también es decisiva para los precios, ya sea en Bad Canstatt, Feuerbach y otros distritos como Sillenbuch o Vaihingen.

Esto es Stuttgart, en Alemania:

Stuttgart de cerca:

Alquilar: Contrato y liquidación

Después de la compra exitosa de la propiedad y la finalización del contrato de compra, naturalmente quiere amueblar su propiedad recién adquirida de acuerdo con sus necesidades individuales. Desde el mobiliario del salón hasta el diseño del jardín, nada se interpone en el camino de su imaginación creativa.

Comprar: Rendimiento a través de los bienes inmuebles

En nuestra entrevista lo aprenderá todo sobre los inmuebles y las rentabilidades en Stuttgart. ¿Debería comprar una propiedad en Stuttgart o merece más la pena comprar cerca, por ejemplo en Esslingen o Ludwigsburg?

Entrevista a un agente inmobiliario sobre el sector inmobiliario en Stuttgart

¿Su primer condominio o inmueble como inversión? En esta entrevista aprenderás los consejos y trucos más importantes. Comprar, alquilar, vivir en Stuttgart, pero también consejos para las inversiones de capital. Nosotros hacemos las preguntas y él da las respuestas.

Maile Immobilien: Socio de la entrevista

FIV: Antes de hablar de Stuttgart y su mercado inmobiliario y de sus recomendaciones para inquilinos y compradores, nos gustaría saber un poco más sobre su agencia Maile Immobilien. ¿Podría resumir brevemente para nuestros lectores a qué se dedica su agencia y en qué está especializada?

Michael Maile: Somos una verdadera empresa familiar y yo soy la cuarta generación. Garantizar un servicio con su nombre durante tantas décadas no es algo evidente y, por supuesto, condiciona totalmente las acciones y el trato diario con nuestros clientes.

Algunas de nuestras relaciones con los clientes se remontan incluso al año de fundación, 1925.
Desde hace casi 100 años estamos situados en un lugar muy céntrico en la calle Königstraße de Stuttgart y desde aquí servimos a toda la zona de Stuttgart como contacto fiable para valoraciones, ventas y alquileres.

Entrevistado por Michael Maile:

¿Casa unifamiliar o casa adosada? Propiedades favoritas

FIV: Como agente inmobiliario en Stuttgart, ¿qué propiedades prefiere intermediar personalmente?

Michael Maile: La mayoría de la gente probablemente cree que los agentes inmobiliarios siempre sueñan con las grandes villas de lujo que sin duda existen en Stuttgart. Sin embargo, personalmente siempre he tenido las mejores experiencias con propiedades algo más pequeñas, como pequeños chalets, casas adosadas o casas de campo. Estas son básicamente mis propiedades favoritas, también porque a menudo tienes que tratar con clientes muy agradables tanto del lado del vendedor como del comprador.

Alquileres en Stuttgart: barrios con futuro

FIV: Distritos para solteros, familias y compañía – Para los que aún no viven en Stuttgart y quieren mudarse a la ciudad, ¿qué distritos tienen futuro? ¿A qué lugar de Stuttgart deberías mudarte si quieres vivir bien?

Michael Maile: Stuttgart tiene una topografía muy singular con el conocido Kessel de Stuttgart. Esto, a su vez, significa que el centro de la ciudad está relativamente limitado. Así pues, si quiere vivir de forma muy urbana con distancias cortas o con conexiones locales perfectas, aquí hay algo para todos. Yo no haría grandes distinciones entre los distritos.

Como antes, el oeste y el sur son sin duda los más populares.

Las familias, en cambio, tienen otras prioridades con una ubicación algo más tranquila, segura y verde. También hay muchos en los alrededores de Stuttgart. Personalmente, me inclino por los distritos del sur, como Sillenbuch, Degerloch y Möhringen, por sus muy buenas infraestructuras y las cortas distancias no sólo al centro de la ciudad, sino también al aeropuerto o a la autopista.

Evolución del mercado inmobiliario: estancamiento de los alquileres

FIV: Los alquileres son un gran tema, en toda Alemania. ¿Cómo ha evolucionado el mercado inmobiliario y los alquileres en Stuttgart en los últimos años y cómo lo hará en el futuro?

Michael Maile: Aunque se oigan cosas diferentes en los medios de comunicación. Estamos notando un claro estancamiento de los alquileres en todas las zonas. Los tiempos de las subidas constantes parecen haber terminado por el momento. Sin embargo, debido a la limitación natural de la caldera de Stuttgart, el suministro sigue siendo básicamente muy manejable. Incluso la redensificación o las ampliaciones son sólo marginalmente viables. En este sentido, la demanda sigue siendo significativamente mayor que la oferta.

Sin embargo, a través de Corona, ya hay razones sostenibles aquí, como la oficina en casa, que tienden a proporcionar un poco de relajación en la zona del centro de la ciudad. Por otro lado, los lugares periféricos verdes se han vuelto más codiciados. El futuro siempre supone mirar en una bola de cristal, pero sigo considerando que Stuttgart es un lugar muy estable, aunque parece que se está asentando en un nivel bastante alto.

Pisos modernos en Stuttgart-Vaihingen:

Recomendaciones para principiantes: ¿alquiler o compra?

FIV: En Alemania, la gente alquila más que compra. ¿Qué le recomendarías a una pareja joven o incluso a una persona soltera que alquila o compra en Stuttgart?

Michael Maile: Como es sabido, aquí hay diferentes filosofías. Y aquí simplemente no hay afirmaciones globales. Yo mismo soy un gran partidario de la propiedad en propiedad porque simplemente significa mucha libertad en la vida cotidiana y, en caso de duda, también una buena previsión para la jubilación.

Sin embargo, esto debe ir precedido de un compromiso claro con el lugar y una financiación sólida que deje suficiente margen para las vacaciones, los hijos, etc. A menudo son obstáculos bastante grandes. Por un lado, la flexibilidad en el trabajo suele ser mayor hoy en día y, por otro, el precio de compra es tan elevado que la financiación sólo es posible con considerables restricciones.

En estos casos, aconsejo alquilar en lugar de comprar cuando se vaya a fundar una familia. Y luego, en caso de duda, bien fuera de la ciudad a precios asequibles y con otras prioridades como distancias cortas al colegio o un gran jardín.

Comprar el primer condominio en la ciudad

FIV: Las personas que alquilan en Stuttgart son relativamente flexibles y pueden mudarse si es necesario. Cualquiera que compre una propiedad, independientemente de si es su propia casa o un condominio, está al menos atado a la propiedad a largo plazo a través del préstamo o la financiación. Según su experiencia como agente inmobiliario, ¿cuáles son los errores típicos del primer comprador y cómo se pueden evitar?

Michael Maile: Hay muchos errores que acechan en el proceso de venta y compra. Por ejemplo, los compradores tienden a subestimar las necesidades de capital, a fijarse demasiado en la propiedad y no lo suficiente en la ubicación, o a inspeccionar sólo superficialmente sin experiencia. Para mí, sin embargo, uno de los más graves es la falta de voluntad de sacrificio.

La propiedad perfecta simplemente no existe.

Y cuanto antes lo reconozcas y establezcas conscientemente las prioridades, antes encontrarás algo. En muchos casos, la gente lleva muchos años buscando. Y mientras los inmuebles se encarecían cada vez más, en algunos momentos no era posible conformarse con menos. Al final, a menudo escucho «si hubiéramos tenido…».

Por lo tanto: haz una lista clara de prioridades con ponderaciones y luego no dudes mucho cuando aparezca un buen objeto. No encontrará el objeto perfecto.

Impuesto sobre transmisiones patrimoniales y gastos accesorios de compra

FIV: El precio de compra de un inmueble es una cosa, pero ¿qué gastos secundarios e impuestos deben esperar los compradores de Stuttgart?

Michael Maile: El impuesto de transferencia de tierras en Baden-Württemberg es actualmente el 5% del precio de compra. Para el notario y el registro de la propiedad, debe calcular el 1,5%. Si interviene un agente inmobiliario, este porcentaje oscila entre el 0% y el 3,5%. En algunos casos, el vendedor paga solo al agente inmobiliario. En total, se trata de un 6,5-10% del precio de compra.

Stuttgart de un vistazo:

• Impuesto de transmisiones patrimoniales: 5%.
• Gastos de notaría: 1,5%.
• Costes de intermediación: 0-3,5%.
• Suma: 6,5 – 10%

Los inmuebles como inversión: la proximidad de la ciudad y los edificios antiguos

FIV: Distritos de Stuttgart para la inversión inmobiliaria – Pasemos a los inmuebles como inversión en Stuttgart, para los que quieren comprar y alquilar. Si nuestro lector decide comprar con posterioridad al alquiler: ¿Qué 2 distritos o satélites alrededor de Stuttgart recomendaría a un comprador para su inversión en Stuttgart? En su opinión, como experto, ¿dónde están las mayores oportunidades de futuro?

Las ubicaciones cercanas al centro de la ciudad siguen siendo interesantes para los inversores.

Michael Maile: En este caso, prefiero apostar por edificios antiguos con encanto que por edificios nuevos que puedan ser sustituidos. Especialmente con el desarrollo del Barrio Rosenstein, se construirán muchos pisos en el centro de la ciudad a medio plazo. Así que también debería ser capaz de ofrecer algo único aquí a largo plazo.
Sin embargo, los mejores rendimientos se encuentran sin duda fuera de los confines. Considero que Möhringen y Vaihingen, por ejemplo, son localidades muy interesantes con muy buenas infraestructuras y grandes empresarios.

Tipos de inmuebles con futuro: apariencia y eficiencia

FIV: En su opinión, ¿qué tipo de inmuebles tienen futuro en Stuttgart, en qué se debería invertir? ¿Pequeño, grande, existente, de nueva construcción?

Michael Maile: Como ya he mencionado, soy bastante amigo de este encantador edificio antiguo. Sin duda, la eficiencia energética desempeñará un papel aún más importante en el futuro, pero la hermosa fachada art nouveau de piedra arenisca seguramente no estará aislada. Este tipo de edificios siempre serán buscados y demandados. Personalmente, no soy partidario de la arquitectura de nueva construcción, a menudo muy monótona, con los mismos silos residenciales dispuestos alrededor de un triste patio de recreo, en el que se construye hasta el último metro cuadrado de la parcela.

No obstante, también hay que destacar que, por ejemplo, la accesibilidad será una cuestión más importante, que es más probable que se encuentre en los edificios más nuevos. Cada uno tiene que sopesar esto por sí mismo. Y, por supuesto, es mejor tener tres pisos pequeños que uno grande, también desde el punto de vista de la diversificación del riesgo.

Habitación del ático de una casa familiar:

Vender una propiedad – control de calidad

FIV: Por último, una pregunta más: ha mencionado los errores típicos en la compra de una propiedad. Muchos compran, pero algunos también quieren vender. Como agente inmobiliario con experiencia en Stuttgart, ¿qué consejos puede dar a quienes venden una propiedad por primera vez? ¿Cuáles son los primeros pasos y cómo se puede vender con éxito un inmueble en Stuttgart?

Michael Maile: En primer lugar: en principio, puedes hacer tú mismo la mayoría de las cosas del mundo. La cuestión es siempre cuánto tiempo tienes disponible para ello y en qué calidad puedes hacerlo de forma sostenible. Por eso siempre aconsejo encarecidamente a un vendedor de propiedades sin experiencia que contrate a un agente inmobiliario con experiencia. Sencillamente porque vender un inmueble al mejor precio posible implica mucho más esfuerzo del que se suele imaginar. Debería preguntar entre amigos y conocidos, comprobar las referencias y obtener una impresión no vinculante de la empresa inmobiliaria.

La renovación y la modernización siempre merecen la pena.

Por lo demás, es importante poner guapa a la novia antes de la boda. Las pequeñas renovaciones e incluso la «puesta en escena» deliberada de la propiedad prácticamente siempre merecen la pena desde el punto de vista financiero. No sólo debe tener todos los documentos que son relevantes para los bancos en cuestión, sino también entenderlos y conocer, por ejemplo, las condiciones del registro de la propiedad o las normas de la declaración de partición y ser capaz de comunicarlas en consecuencia.

Las deficiencias deben ser conocidas y comunicadas con habilidad. Lo que es fatal aquí, por supuesto, es la ocultación intencionada de tal defecto.
En el lugar, es importante despertar las emociones del comprador. Es importante entender las prioridades del comprador y los detalles que pueden despertar su interés final. La negociación del precio también suele ser una línea muy fina en la que los vendedores inexpertos suelen tener grandes dificultades.

Conclusión: los vendedores inexpertos deberían buscar primero el asesoramiento de un experto fiable y de confianza. Los vendedores con experiencia suelen saber que un buen agente inmobiliario no cuesta dinero, sino que aporta dinero gracias a sus conocimientos, contactos y el enorme ahorro de tiempo.

FIV: ¡Gracias a Maile Immobilien por la entrevista!

Comprar su primer piso: Ocupación por el propietario o inversión de capital

¿Quiere hacer realidad su sueño de tener su primera propiedad, pero no sabe por dónde empezar? Conozca todo sobre su primera vivienda y los pasos más importantes en nuestro artículo.

• Comprar el primer piso

Alquilar, comprar, vivir en Stuttgart

Para hacer realidad su sueño de tener su primera vivienda, ya sea de alquiler o de compra, y cómo obtener la máxima rentabilidad en Stuttgart, lea nuestro artículo sobre agentes inmobiliarios en Stuttgart.

• Agentes inmobiliarios en Stuttgart

Primera vivienda en Duisburgo

Un buen comienzo en el mundo inmobiliario es siempre la compra del primer piso. En su entrevista con la revista FIV, Manuela Ceresa explica su experiencia con las propiedades en una buena ubicación B. El rendimiento aquí depende del tipo de casa o piso. Por ejemplo, los microapartamentos tienen diferentes posibilidades de explotación que las casas unifamiliares. La ubicación del meso también es decisiva para la fijación de precios, ya sea en Buchholz, Wedau y otros distritos como Meiderich/Beeck y Hamborn.

Esto es Duisburgo, en Alemania:

Duisburgo de cerca:

Alquilar: Contrato y liquidación

Después de la compra exitosa de la propiedad y la ejecución del contrato de compra, naturalmente quiere amueblar su propiedad recién adquirida de acuerdo con sus necesidades individuales. Desde el mobiliario del salón hasta el diseño del jardín, nada se interpone en el camino de su imaginación creativa.

Comprar en Duisburgo

En nuestra entrevista lo aprenderá todo sobre los inmuebles y las rentabilidades en Duisburgo. ¿Debería comprar una propiedad en Duisburgo o merece más la pena comprar cerca, por ejemplo en Oberhausen o Moers?

Entrevista a un agente inmobiliario sobre el sector inmobiliario en Duisburgo

¿Su primer condominio o inmueble como inversión? En esta entrevista aprenderás los consejos y trucos más importantes. Comprar, alquilar, vivir en Duisburgo, pero también consejos para las inversiones de capital. Nosotros hacemos las preguntas y ella da las respuestas.

Servicio MC Immo: Entrevista a un socio

FIV: Antes de hablar de Duisburgo y de su mercado inmobiliario y de sus recomendaciones para inquilinos y compradores, nos gustaría saber un poco más sobre su agencia MC Immo Service. ¿Podría resumir brevemente para nuestros lectores a qué se dedica su agencia y en qué está especializada?

Manuela Ceresa: Mi objetivo en principio (y lo digo exactamente así) es que ambas partes, es decir, comprador y vendedor, queden realmente satisfechos y contentos al final. Esa es nuestra máxima prioridad, y comienza con el contacto con el cliente. Ser abierto y honesto y no perder nunca el encanto: esta es la base de una cooperación de confianza y muy importante para nosotros.

Ofertas de la Agencia de Servicios MC Immo

Manuela Ceresa: Vendemos principalmente casas unifamiliares, pisos e inversiones, así que tenemos un grupo objetivo bastante amplio. Estamos muy bien posicionados a través de nuestro socio comercial Magnu GmbH, ya que cubren el seguro y la financiación, por lo que el cliente no tiene que ir muy lejos.

También ofrecemos una bolsa de comerciantes de todo tipo, empresas de mudanzas, bancos, etc. para poder cubrir muy bien todas las áreas y recomendarlas a los demás.

Al final, el servicio lo es todo y con nosotros, el cliente sigue siendo el rey. También trabajamos con grandes socios de cooperación y tenemos una buena red. El compromiso y la experiencia de muchos años en el mercado son un requisito previo en nuestra empresa, para poder estar atentos al mercado inmobiliario, que es muy complejo y cambia constantemente.

Propiedades favoritas: villas especiales para jóvenes

FIV: Como agente inmobiliario en Duisburgo, ¿qué propiedades prefiere intermediar personalmente?

Manuela Ceresa: Personalmente, tengo una debilidad absoluta por los edificios antiguos con encanto. Me encantan los techos altos, el encanto de las villas juveniles, los viejos y chirriantes suelos de parqué y madera… Podría enumerar muchos más. Sin embargo, en principio, alquilo y vendo todo tipo de inmuebles y no tengo ninguna tendencia a hacerlo, porque cada propiedad tiene su especialidad y se valora.

Moderno baño en un piso de Duisburgo:

Barrios urbanos con futuro: la tendencia de Südstadt

FIV: Distritos para solteros, familias y compañía – Para los que aún no viven en Duisburgo y quieren mudarse a esta ciudad, ¿qué distritos tienen futuro? ¿A qué lugar de Duisburgo debería mudarse si quiere vivir bien?

Manuela Ceresa: Recomiendo sin duda el sur de Duisburgo, porque tiene mucho que ofrecer, como la Sechs-Seen-Platte, mucho «verde», el bosque de escalada, la proximidad a la ciudad, pero también está a tiro de piedra de Düsseldorf. Excelentes conexiones y ningún problema con el transporte público.

Evolución del mercado inmobiliario: alquileres y rendimientos

FIV: Los alquileres son un gran tema, en toda Alemania. ¿Cómo ha evolucionado el mercado inmobiliario y los alquileres en Duisburgo en los últimos años y cómo lo hará en el futuro?

Los alquileres han subido en general, algunas grandes ciudades son ahora inasequibles, puedo confirmarlo absolutamente

Manuela Ceresa: Especialmente en el sur de Duisburgo, que es muy popular entre los düsselburgueses debido a la corta distancia con Düsseldorf. Duisburgo se ha beneficiado absolutamente de ello, pero creo que al menos de momento, debido a la crisis, los alquileres no seguirán subiendo.

FIV: En Alemania, hay más gente que alquila que compra. ¿Qué le recomendarías a una pareja joven o incluso a una persona soltera, que alquile o compre en Duisburgo?

Manuela Ceresa: ¡Una casa móvil, para tener siempre tu casa contigo! Bromas aparte, en principio tiene sentido tener una propiedad, algo que en mi opinión también han aprovechado muchos jóvenes debido a los bajos tipos de interés. Dependiendo de sus necesidades, el alquiler puede ser bastante caro, sobre todo a lo largo de los años.

Primera vivienda en Duisburgo: costes y financiación

FIV: Las personas que alquilan en Duisburgo son relativamente flexibles y pueden mudarse si es necesario. Si compras una propiedad, no importa si es tu propia casa o un condominio, estás atado a la propiedad a largo plazo, al menos a través del préstamo o la financiación. Según su experiencia como agente inmobiliario, ¿cuáles son los errores típicos del primer comprador y cómo pueden evitarse?

Manuela Ceresa: Muchas personas (según mis observaciones) no siempre se dan cuenta, cuando compran una propiedad, de que también están vinculados a su contrato de préstamo por el momento y que tienen que pagar considerables reembolsos anticipados al banco en caso de venta prematura o retirada del contrato; estas sumas dependen de la financiación, por supuesto, y no son insignificantes.

Entonces se omite el alquiler, pero hay que incluir en el presupuesto una serie de otros gastos. Esto incluye el mantenimiento de la propiedad, la administración, los gastos de funcionamiento, la posible financiación posterior, etc. Al comprar la vivienda, tendrá que pagar el impuesto de transmisiones patrimoniales, la comisión del agente y los gastos de notaría, que hay que tener en cuenta.

Impuesto sobre transmisiones patrimoniales y gastos accesorios de compra

FIV: El precio de compra de un inmueble es una cosa, pero ¿qué costes e impuestos adicionales deben esperar los compradores de Duisburgo?

Manuela Ceresa: Cuando compras, tienes que pagar el impuesto de transmisiones patrimoniales, que actualmente es del 6,5%, los gastos de notaría (tabla de honorarios) y la comisión del corredor.

Pisos en Duisburgo:

Buenas inversiones de capital: ¿Qué distritos de la ciudad?

FIV: Distritos de Duisburgo para la inversión inmobiliaria – Pasemos a los inmuebles como inversión en Duisburgo, para los que quieren comprar y alquilar. Si nuestro lector decide comprar con posterioridad al alquiler: ¿Qué 2 distritos o satélites alrededor de Duisburgo recomendaría a un comprador para su inversión en Duisburgo? En su opinión, como experto, ¿dónde están las mayores oportunidades de futuro?

Manuela Ceresa: Buchholz, Wedau – directamente en la Sechs-Seen-Platte y Wanheim-Angerhausen, pero para los inversores, los distritos como Meiderich/Beeck y Hamborn son también muy interesantes. Estos distritos están evolucionando muy positivamente.

Los distritos resumidos:

• Buchholz
• Wedau
• Wanheim-Angerhausen
• Meiderich/Beeck
• Hamborn

Invertir: Rendimiento de los bienes inmuebles

FIV: En su opinión, ¿qué tipo de inmuebles tienen futuro en Duisburgo, en qué se debería invertir? ¿Pequeño, grande, existente, de nueva construcción?

Manuela Ceresa: El factor decisivo es la ubicación. ¿Prefieres vivir en la ciudad o en el campo? ¿Te imaginas envejecer aquí? Cómo son las condiciones, etc. y todo lo demás, por supuesto, corresponde a la necesidad. En el caso de las inversiones de capital, el rendimiento de la inversión desempeña un papel importante, por supuesto, y los inversores pueden evaluarlo muy bien.

Vender un piso en Duisburgo: Documentos para notario

FIV: Por último, una pregunta más: ha mencionado los errores típicos en la compra de una propiedad. Muchos compran, pero algunos también quieren vender. Como agente inmobiliario con experiencia en Duisburgo, ¿qué consejos puede dar a quienes venden una propiedad por primera vez? ¿Cuáles son los primeros pasos y cómo se puede vender con éxito un inmueble en Duisburgo?

Una venta no sólo cuesta tiempo, sino que también está asociada a una serie de retos.

Manuela Ceresa: En primer lugar, los vendedores, es decir, los propietarios, deben saber cuál es el valor real de su propiedad, aclarar la situación de la propiedad con antelación (en el caso de matrimonios o comunidades de herederos), comprobar las posibles cargas de la propiedad, echar un vistazo al registro de cargas del edificio, un posible derecho de residencia o derecho de tanteo, si se quiere trabajar con o sin agente inmobiliario, implicar a un notario, como muy tarde en la venta, planificar la mudanza con tiempo, etc.

También son muy importantes los diversos documentos que hay que poner a disposición del comprador, como un extracto actualizado del registro de la propiedad, los planos, el cálculo de la superficie habitable, etc.

En mi opinión, se puede vender una propiedad con éxito si se es abierto y honesto al respecto. Los daños y defectos no deben ocultarse, el precio de compra debe corresponder al valor actual del mercado, crear una base de confianza entre el vendedor y el comprador y, al final, ¡la propiedad tiene que gustar!

FIV: ¡Gracias a MC Immo Service por la entrevista!

Comprar su primer piso: Ocupación por el propietario o inversión de capital

¿Quiere hacer realidad su sueño de tener su primera propiedad, pero no sabe por dónde empezar? Conozca todo sobre su primera vivienda y los pasos más importantes en nuestro artículo.

• Comprar el primer piso

Alquilar, comprar, vivir en Duisburgo

Para hacer realidad su sueño de tener su primera vivienda, ya sea de alquiler o de compra, y cómo conseguir la máxima rentabilidad en Duisburgo, lea nuestro artículo sobre agentes inmobiliarios en Duisburgo.

• Agente inmobiliario en Duisburgo

Alquilar, comprar, vivir en Wuppertal

Un buen comienzo en el mundo inmobiliario es siempre la compra del primer piso. En su entrevista con la revista FIV, Daniel von Baum explica sus experiencias con propiedades en una buena ubicación C. El rendimiento aquí depende del tipo de casa o piso. Por ejemplo, los microapartamentos tienen diferentes posibilidades de explotación que las casas unifamiliares. La ubicación del meso también es decisiva para los precios, ya sea en Elberfeld, Vohwinkel y otros distritos como Cronenberg y Uellendahl-Katernberg.

Esto es Wuppertal en Alemania:

Wuppertal de cerca:

Alquilar: Contrato y liquidación

Después de la compra exitosa de la propiedad y la ejecución del contrato de compra, naturalmente quiere amueblar su propiedad recién adquirida de acuerdo con sus necesidades individuales. Desde el mobiliario del salón hasta el diseño del jardín, nada se interpone en el camino de su imaginación creativa.

Comprar: Retorno de la inversión a través de los bienes inmuebles

En nuestra entrevista lo aprenderá todo sobre los inmuebles y los rendimientos en Wuppertal. ¿Debería comprar una propiedad en Wuppertal o merece más la pena comprar cerca, por ejemplo en Solingen y Hagen?

Entrevista a un agente inmobiliario sobre la propiedad inmobiliaria en Wuppertal

¿Su primer condominio o inmueble como inversión? En esta entrevista aprenderás los consejos y trucos más importantes. Comprar, alquilar, vivir en Wuppertal, pero también consejos para las inversiones de capital. Nosotros hacemos las preguntas y él da las respuestas.

Daniel von Baum Immobilien: Entrevista a un socio

FIV: Antes de hablar de Wuppertal y su mercado inmobiliario y de sus recomendaciones para inquilinos y compradores, nos gustaría saber un poco más sobre su agencia Daniel von Baum Immobilien. ¿Podría resumir brevemente para nuestros lectores a qué se dedica su agencia y en qué está especializada?

Daniel von Baum: Estimados lectores, estamos especializados en la comercialización de inmuebles privados. En particular, las viviendas unifamiliares, adosadas y de dos plantas. Y, por supuesto, los pisos, que cada vez más se intermedian con inversores de capital y no sólo con propietarios.

Propiedades favoritas en la ciudad

FIV: Como agente inmobiliario en Wuppertal, ¿qué propiedades prefiere intermediar personalmente?

Daniel von Baum: Prefiero intermediar en las propiedades especiales porque simplemente es algo especial. Actualmente tengo un carpintero en oferta y estoy buscando un sucesor. Trágicamente, la mujer del dueño se quedó viuda de repente y me pidieron ayuda por recomendaciones. Por supuesto que estoy feliz de hacerlo y completamente desinteresado. Si encuentro un comprador, me alegraré por los herederos o la joven familia.

Antiguo edificio en el centro de Wuppertal:

Barrios con futuro: el Briller Viertel

FIV: Distritos para solteros, familias y compañía – Para los que aún no viven en Wuppertal y quieren mudarse a ella, ¿qué distritos tienen futuro? ¿A qué lugar de Wuppertal deberías mudarte si quieres vivir bien?

Daniel von Baum: El Briller Viertel, que cuenta con el mayor distrito de villas contiguas de Alemania, es sin duda un clásico. Yo también tengo la suerte de trabajar en espacios tan estupendos. Los jóvenes prefieren el Nordstadt o el Ölberg, también llamado el «Kreuzberg de Wuppertal».

Evolución del mercado inmobiliario: aumento de los alquileres

FIV: Los alquileres son un gran tema, en toda Alemania. ¿Cómo ha evolucionado el mercado inmobiliario y los alquileres en Wuppertal en los últimos años y cómo lo hará en el futuro?

Daniel von Baum: Los alquileres siguen subiendo también en Wuppertal. A diferencia de Düsseldorf y Colonia, los alquileres siguen siendo asequibles, pero están en alza.

FIV: En Alemania, la gente alquila más que compra. ¿Qué le recomendarías a una pareja joven o incluso a una persona soltera, que alquile o compre en Wuppertal?

Daniel von Baum: ¡Compra sin duda! No debes dejar pasar el inicio de la compra, ya que de lo contrario el plazo de amortización será cada vez más corto y tendrás que reunir más capital. Tengo la sensación de que Wuppertal todavía tiene margen de maniobra en cuanto a los precios por metro cuadrado, aunque se note que los tipos de interés ya han subido.

La compra de su primera vivienda: Errores y seguridad

FIV: Las personas que alquilan en Wuppertal son relativamente flexibles y pueden mudarse si es necesario. Si compras una propiedad, no importa si es tu propia casa o un condominio, estás atado a la propiedad a largo plazo, al menos a través del préstamo o la financiación. Según su experiencia como agente inmobiliario, ¿cuáles son los errores típicos del primer comprador y cómo pueden evitarse?

Daniel von Baum: Sin duda es importante que la carga mensual no sea demasiado elevada. También deberías leer las actas de las juntas de propietarios, ya que estás «casado» con ellos y si ya hay una disputa, es mejor no decir «sí».

Impuesto sobre transmisiones patrimoniales y gastos accesorios de compra

FIV: El precio de compra de un inmueble es una cosa, pero ¿qué costes e impuestos adicionales deben esperar los compradores de Wuppertal?

Daniel von Baum: Un tema muy importante en este momento es el impuesto sobre la propiedad, que se está reformando. Seguramente no se abaratará con la reforma, por lo que también puede encarecerse mucho en las buenas ubicaciones. También es importante, por supuesto, cómo se calienta un edificio o qué nivel de energía tiene. Un buen valor para calcular los gastos de funcionamiento (impuestos y gastos accesorios) de un inmueble es: 3 euros/m².

Ferrocarril colgante en Wuppertal:

Consejos para todos: los bienes inmuebles como inversión

FIV: Distritos de Wuppertal para la inversión inmobiliaria – Pasemos a los inmuebles como inversión en Wuppertal, para los que quieren comprar y alquilar. Si nuestro lector se decide a comprar, con posterior alquiler: ¿Qué 2 distritos o satélites alrededor de Wuppertal recomendaría a un comprador para su inversión en Wuppertal? En su opinión, como experto, ¿dónde están las mayores oportunidades de futuro?

Daniel von Baum: Mientras tanto, algunos barrios de Wuppertal se han vuelto realmente muy caros. Es difícil encontrar algo por debajo de 20 veces el alquiler neto anual de frío, y sospecho que los precios no subirán mucho más. A lo largo del eje del valle hay propiedades más baratas aquí y allá con sus correspondientes rendimientos. Además, Nordstadt es, por supuesto, una buena inversión, ya que sigue siendo muy popular para vivir.

Los mejores tipos de inmuebles: ¿Renovación de naves industriales?

FIV: En su opinión, ¿qué tipo de inmuebles tienen futuro en Wuppertal, en qué se debería invertir? ¿Pequeño, grande, existente, de nueva construcción?

Daniel von Baum: Yo invertiría en las acciones existentes. Hay grandes edificios de fábricas antiguas que se pueden reconvertir y volver a alquilar. También hay muchos inmuebles catalogados que quieren adecuarse a los estándares actuales y volver a alquilarse. Por desgracia, otro problema son las propiedades problemáticas cuyos propietarios ya no pueden ser localizados. Estas propiedades se están deteriorando y la ciudad tiene las manos atadas. Creo que estas propiedades deberían poder cambiar de propietario más rápidamente para que vuelvan a estar en buenas condiciones.

Experiencias de venta en Wuppertal

FIV: Por último, una pregunta más: ha mencionado los errores típicos al comprar una propiedad. Muchos compran, pero algunos también quieren vender. Como agente inmobiliario con experiencia en Wuppertal, ¿qué consejos puede dar a quienes venden una propiedad por primera vez? ¿Cuáles son los primeros pasos y cómo se vende con éxito un inmueble en Wuppertal?

Daniel von Baum: La experiencia me ha enseñado que el tratamiento exhaustivo de los datos/información relacionados con la propiedad es esencial para el éxito de la comercialización. ¡Es mejor tomarse un poco de tiempo con la tramitación minuciosa de la propiedad que empezar directamente con la comercialización!

Gracias a Daniel von Baum Immobilien por la entrevista.

Comprar su primer piso: Ocupación por el propietario o inversión de capital

¿Quiere hacer realidad su sueño de tener su primera propiedad, pero no sabe por dónde empezar? Conozca todo sobre su primera vivienda y los pasos más importantes en nuestro artículo.

• Comprar el primer piso

Alquilar, comprar, vivir en Wuppertal

Para hacer realidad su sueño de tener su primera vivienda, ya sea de alquiler o de compra, y cómo conseguir la máxima rentabilidad en Wuppertal, lea nuestro artículo sobre agentes inmobiliarios en Wuppertal.

• Agentes inmobiliarios en Wuppertal

Alquilar, comprar, vivir en Friburgo

Un buen comienzo en el mundo inmobiliario es siempre la compra del primer piso. Pierre Bruns, de Brumani Immobilien, explica su experiencia con las propiedades en una buena ubicación C en su entrevista con FIV Magazine. El rendimiento aquí depende del tipo de casa o piso. Por ejemplo, los microapartamentos tienen diferentes posibilidades de explotación que las viviendas unifamiliares. La ubicación del meso también es decisiva en la fijación de precios, ya sea en Betzenhausen, Ebnet y otros distritos como Haslach y Günterstal.

Esto es Friburgo, en Alemania:

Friburgo vista de cerca:

Alquilar: Contrato y liquidación

Después de la compra exitosa de la propiedad y la ejecución del contrato de compra, naturalmente quiere amueblar su propiedad recién adquirida de acuerdo con sus necesidades individuales. Desde el mobiliario del salón hasta el diseño del jardín, nada se interpone en el camino de su imaginación creativa.

Comprar: Rendimiento de la propiedad

En nuestra entrevista lo aprenderá todo sobre los bienes inmuebles y los rendimientos en Friburgo. ¿Debería comprar una propiedad en Friburgo o merece más la pena comprar cerca, por ejemplo en Denzlingen o Kirchzarten? O puede encontrar lo que busca en otra ciudad de Baden-Württemberg.

Entrevista a un agente inmobiliario sobre la propiedad inmobiliaria en Friburgo

¿Su primer condominio o inmueble como inversión? En esta entrevista aprenderás los consejos y trucos más importantes. Comprar, alquilar, vivir en Friburgo, pero también consejos para las inversiones de capital. Nosotros hacemos las preguntas y él da las respuestas.

Brumani Immobilien: Entrevista a un socio

FIV: Antes de hablar de Friburgo de Brisgovia y de su mercado inmobiliario y de sus recomendaciones para inquilinos y compradores, nos gustaría saber un poco más sobre su agencia Brumani Immobilien. ¿Podría resumir brevemente para nuestros lectores a qué se dedica su agencia y en qué está especializada?

Pierre Bruns: La empresa fue fundada en 2017 por Pierre Bruns y Joachim Niehaus. Gracias a la experiencia empresarial de Joachim Niehaus y a la experiencia en ventas y marketing de Pierre Brun, los dos fundadores pudieron complementarse bien. Así nació la visión de cambiar el mercado inmobiliario de Friburgo. Para ello, trabajamos con un concepto único e innovador.

Nuestra misión es ayudar a los propietarios a vender su vivienda y conseguir el mejor resultado posible para él. Al mismo tiempo, siempre buscamos encontrar el comprador ideal para el vendedor, uno que aporte la máxima revalorización de la propiedad y que se adapte perfectamente a ella. Gracias a este concepto, hemos hecho felices a muchos compradores y aún más a los vendedores.

Propiedades favoritas: Apartamento y Casa de las Generaciones

FIV: Como agente inmobiliario en Friburgo de Brisgovia, ¿qué inmuebles prefiere intermediar personalmente?

Pierre Bruns: ¡Preferiblemente todos! Desde grandes casas de varias generaciones hasta acogedores pisos de 1 habitación. Como agente inmobiliario, es sencillamente lo más bonito ver dos caras de felicidad en la cita con el notario. Por supuesto, la demanda es particularmente alta para las propiedades de alto nivel, especialmente en los distritos populares de Friburgo como Herdern o Wiehre, y siempre es genial ver a los posibles compradores enamorarse de la propiedad y no dejar de sorprenderse. Lo que hace que los rechazos sean aún más difíciles para nosotros.

Pero también nuestras propiedades más pequeñas tienen su propio encanto, para que al final los nuevos propietarios estén contentos con su compra.

El equipo de Brumani Real Estate:

Barrios con futuro en Friburgo: Littenweiler y Wiehre

FIV: Distritos para solteros, familias y compañía – Para los que aún no viven en Friburgo de Brisgovia y quieren mudarse a esta ciudad, ¿qué distritos tienen futuro? ¿A qué lugar de Friburgo de Brisgovia debería mudarse si quiere vivir bien?

Pierre Bruns: Friburgo tiene mucho que ofrecer y no importa a cuál de los 28 distritos se traslade alguien, siempre es hermoso. También observamos que cada vez más gente quiere combinar la vida en la ciudad con la proximidad a la naturaleza.

Cada barrio de Friburgo es especial y único.

Aunque los conozcas a todos y lleves mucho tiempo viviendo aquí, es difícil tomar una decisión. Littenweiler, Wiehre, Zähringen y Herdern son, por supuesto, muy populares entre las familias. El hecho de que estos distritos tengan un acceso casi directo a la naturaleza es muy atractivo. Para los estudiantes y los solteros, los barrios de Altstadt, Oberau, Stühlingen o Betzenhausen pueden ser interesantes. Definitivamente, aquí pasa algo de día y de noche. Un pequeño consejo para el futuro es el barrio de Brühl, en la antigua aduana.

En los últimos años se ha producido un gran desarrollo en esta zona, con muchos edificios nuevos. Esto podría convertirse en un nuevo lugar en el futuro. Por supuesto, esto también es cuestión de gustos. Como agentes inmobiliarios en Friburgo, estamos seguros de que los distritos especialmente demandados en Friburgo seguirán siéndolo en el futuro.

En nuestro sitio web brumani.de también hemos creado una pequeña subpágina para cada distrito, donde todo el mundo puede encontrar información detallada sobre el respectivo distrito.

Evolución del mercado inmobiliario: aumento de los precios de compra

FIV: Los alquileres son un gran tema, en toda Alemania. ¿Cómo ha evolucionado el mercado inmobiliario y los precios de los alquileres en Friburgo de Brisgovia en los últimos años y cómo lo hará en el futuro?

Pierre Bruns: Probablemente no sea un secreto que los precios de compra y alquiler en Friburgo han subido rápidamente. La evolución del valor de mercado de los últimos diez años en Friburgo se sitúa entre el +96,1 % y el 108 %. Las previsiones indican que el año que viene habrá un pequeño descenso. A finales de 2023, los valores del mercado volverán a los precios actuales de los inmuebles. Queda por ver qué pronóstico se cumplirá finalmente; nadie puede ver el futuro.

En cuanto a los alquileres. Debido al constante aumento de los precios de compra, tampoco es de extrañar que los alquileres suban. En 2017, el precio medio del metro cuadrado de un piso de 40 m² fue de 14,20 euros. En 2019, el alquiler medio en Friburgo ya era de 15,40 euros. Suponemos que los alquileres seguirán subiendo en el futuro. Visite nuestra página web para saber más sobre la evolución de los precios en cada uno de los barrios de Friburgo.

Comprar o alquilar una propiedad: Riesgos del préstamo

FIV: En Alemania, la gente alquila más que compra. ¿Qué le recomendarías a una pareja joven o incluso a una persona soltera, que alquile o compre en Friburgo de Brisgovia?

Pierre Bruns: Con los tipos de interés actuales, es por supuesto muy lucrativo comprar un condominio. Siempre que la propiedad esté en buenas condiciones y se compre a un precio justo de mercado. Si está pensando en comprar un piso o incluso una casa en Friburgo, debe tener en cuenta básicamente cuánto capital aporta y qué riesgos está asumiendo con un préstamo inmobiliario.

Además, no hay duda de que hay que elaborar una cuenta de resultados. De este modo, podrá estar seguro de que la propiedad que adquiera no sólo le ocasionará gastos. La compra de un inmueble es siempre algo muy individual y debe estar muy bien pensada.

La primera vivienda propia en Friburgo: oportunidades de financiación

FIV: Los que alquilan en Friburgo de Brisgovia son relativamente flexibles y pueden mudarse si es necesario. Si compras una propiedad, no importa si es tu propia casa o un condominio, estás atado a la propiedad a largo plazo, al menos a través del préstamo o la financiación. Según su experiencia como agente inmobiliario, ¿cuáles son los errores típicos del primer comprador y cómo se pueden evitar?

Pierre Bruns: ¡Usted plantea un punto importante! No hay que subestimar la carga a largo plazo de un préstamo inmobiliario. Especialmente en el caso del primer condominio, es importante ponerse en contacto con varios asesores financieros y examinar detenidamente los tipos de interés actuales. Otro de los errores típicos que cometen los que compran por primera vez es no informarse ampliamente sobre la ubicación y la sensación de vida de la vivienda que han adquirido.

Asegúrese de mirar varias propiedades diferentes. Infórmese sobre la ubicación, las conexiones de transporte, las instalaciones públicas y la calidad de vida en la región correspondiente. Aunque Friburgo es una ciudad muy verde y animada, cada distrito tiene su propio encanto. Tal vez prefiera salir de la vida de la ciudad y trasladarse a uno de los municipios limítrofes de Friburgo.

Gastos accesorios de compra e impuesto sobre transmisiones patrimoniales

FIV: El precio de compra de un inmueble es una cosa, pero ¿qué gastos accesorios e impuestos deben esperar los compradores de Friburgo de Brisgovia?

Pierre Bruns: Al vender un inmueble en Friburgo, que forma parte del estado federado de Baden-Württemberg, el comprador debe pagar un impuesto de transferencia de tierras del 5 %. Además, están los honorarios del notario y la comisión del corredor. Desde finales de 2020, tanto el comprador como el vendedor tienen que correr con los gastos del corredor a partes iguales. Si el agente inmobiliario y el propietario acuerdan una comisión del 3%, el agente también puede exigir hasta un 3% al comprador.

Los costes del notario y del registro de la propiedad corren a cargo únicamente del comprador, lo que supone alrededor del 1,5 % del precio de compra. En total, el comprador puede añadir otro 10 % al precio de compra cuando adquiere una propiedad.

Los costes de compra de un vistazo:

• Impuesto de transmisiones patrimoniales: 5%.
• Costes de intermediación 50/50
• Gastos de notaría y registro de la propiedad: 1,5%.

El cementerio de Friburgo:

Consejos para los inversores en Friburgo de Brisgovia

FIV: Distritos de Friburgo de Brisgovia para la inversión inmobiliaria – Pasemos a los inmuebles como inversión en Friburgo de Brisgovia, para los que quieren comprar y alquilar. Si nuestro lector decide comprar con posterioridad al alquiler: ¿Qué 2 distritos o satélites alrededor de Friburgo de Brisgovia recomendaría a un comprador para su inversión en Friburgo de Brisgovia? En su opinión, como experto, ¿dónde están las mayores oportunidades de futuro?

Pierre Bruns: Actualmente, Friburgo es un paraíso para los inversores, porque los ingresos constantes por alquiler son muy seguros aquí. La tasa de vacantes es del 0,4% y la ciudad de Friburgo está luchando activamente contra el mal uso y las vacantes, porque la demanda es alta. Estamos convencidos de que los inversores inmobiliarios no tendrán problemas para encontrar un inquilino adecuado en todos los distritos de Friburgo en el futuro.

El distrito de Brühl podría ser especialmente interesante para el futuro.

Como ya se ha dicho, las infraestructuras de Brühl se están ampliando cada vez más y se están construyendo muchos proyectos de nueva planta. En febrero de 2019, el 60% de los habitantes de Friburgo votaron en referéndum a favor de la construcción del nuevo distrito de Dietenbach. Aquí se construirán viviendas
para 16.000 personas, lo que naturalmente ofrece un gran potencial para los inversores inmobiliarios. El nuevo distrito está situado en el oeste de Friburgo, junto al distrito de Rieselfeld.

Tipos de inmuebles con futuro: los nuevos edificios como inversión de capital

FIV: En su opinión, ¿qué tipo de inmuebles tienen futuro en Friburgo de Brisgovia, en qué se debería invertir? ¿Pequeño, grande, existente, de nueva construcción?

Pierre Bruns: No hay una fórmula estándar para ello, porque siempre hay varios factores que intervienen en una inversión inmobiliaria. En última instancia, siempre depende del propio poder adquisitivo y de los intereses que el inversor inmobiliario lleve consigo. Tanto las propiedades pequeñas como las grandes pueden ser interesantes para los inversores. Debido a la reputación de Friburgo como ciudad estudiantil, las propiedades más pequeñas siempre tendrán una gran demanda.

Sin embargo, las propiedades más grandes son muy populares entre las familias. Preste mucha atención al estado de las propiedades existentes. La gran ventaja es el menor precio de compra en comparación con las propiedades de nueva construcción. Normalmente ya hay inquilinos en la propiedad, por lo que los ingresos por alquiler ya están en marcha. Los edificios nuevos son interesantes para las inversiones de capital porque puede deducir de sus impuestos parte de los costes de adquisición, producción y mantenimiento del inmueble adquirido.

Esta no es la única razón por la que los edificios nuevos son muy populares entre los inversores; suelen tener un valor muy estable y un equipamiento moderno. Sin embargo, el precio y la ubicación también son decisivos en este caso. No es ningún secreto que la ubicación de una propiedad es un factor central en cualquier compra.

Vender una casa o un piso en Friburgo de Brisgovia

FIV: Por último, una pregunta más. Has mencionado los errores típicos en la compra de una propiedad. Muchos compran, pero algunos también quieren vender. Como agente inmobiliario con experiencia en Friburgo de Brisgovia, ¿qué consejos puede dar a quienes venden un inmueble por primera vez? ¿Cuáles son los primeros pasos y cómo se vende con éxito un inmueble en Friburgo de Brisgovia?

Pierre Bruns: Para apoyar a los vendedores de la mejor manera posible a la hora de vender su propiedad, hemos recopilado guías y listas de comprobación para una venta exitosa de la propiedad. En ellas se ofrecen a los propietarios privados consejos detallados y prácticos. Las guías y listas de comprobación pueden descargarse gratuitamente de nuestra página web brumani.de.

Gracias a Brumani Immobilien por la entrevista.

Comprar su primer piso: Ocupación por el propietario o inversión de capital

¿Quiere hacer realidad su sueño de tener su primera propiedad, pero no sabe por dónde empezar? Conozca todo sobre su primera vivienda y los pasos más importantes en nuestro artículo.

• Comprar el primer piso

Alquilar, comprar, vivir en Friburgo

Para hacer realidad su sueño de tener su primera vivienda, ya sea de alquiler o de compra, y cómo conseguir la máxima rentabilidad en Friburgo, lea nuestro artículo sobre agentes inmobiliarios en Friburgo.

• Agentes inmobiliarios en Friburgo

Alquilar, comprar, vivir en Oldenburg

Un buen comienzo en el mundo inmobiliario es siempre la compra del primer piso. Ingo Eden, de Eden-Ehbrecht Immobilien, explica en su entrevista con la revista FIV sus experiencias con inmuebles en una buena ubicación D. La rentabilidad de la inversión depende del tipo de casa o piso. Por ejemplo, los microapartamentos tienen diferentes posibilidades de explotación que las viviendas unifamiliares. La ubicación del meso también es decisiva para la fijación de precios, ya sea en Eversten, Thomasburg y otros distritos como Haarentor y Wechloy.

Esto es Oldenburg en Alemania:

Oldenburg de nuevo de cerca:

Alquilar: Contrato y liquidación

Después de la compra exitosa de la propiedad y la finalización del contrato de compra, naturalmente quiere amueblar su propiedad recién adquirida de acuerdo con sus necesidades individuales. Desde el mobiliario del salón hasta el diseño del jardín, nada se interpone en el camino de su imaginación creativa.

Comprar: Retorno de la inversión a través de los bienes inmuebles

En nuestra entrevista lo aprenderá todo sobre los bienes inmuebles y los rendimientos en Friburgo. ¿Debería comprar una propiedad en Oldenburg o merece más la pena comprar cerca, por ejemplo en Rastede o Wardenburg? O puede encontrar una propiedad en otra ciudad de la Baja Sajonia.

Entrevista a un agente inmobiliario sobre la propiedad inmobiliaria en Oldenburg

¿Su primer condominio o inmueble como inversión? En esta entrevista aprenderás los consejos y trucos más importantes. Comprar, alquilar, vivir en Oldenburg pero también consejos para inversiones de capital. Nosotros hacemos las preguntas y él da las respuestas.

Eden-Ehbrecht Immobilien: Entrevista a un socio

FIV: Antes de hablar de Oldenburg y su mercado inmobiliario y de sus recomendaciones para inquilinos y compradores, nos gustaría saber un poco más sobre su agencia Eden-Ehbrecht Immobilien. ¿Podría resumir brevemente para nuestros lectores a qué se dedica su agencia y en qué está especializada?

Ingo Eden: Cuando fundamos nuestra agencia inmobiliaria en 1999, empezamos con el eslogan «La nueva primera dirección inmobiliaria de Oldenburg». Desde hace casi 23 años, somos sinónimo de un servicio fiable y de confianza en todos los aspectos de la venta y el alquiler de inmuebles residenciales y comerciales de alta calidad en Oldenburg y sus alrededores.

Nuestros clientes y socios nos confían grandes activos. Naturalmente, un alto nivel de servicio es especialmente importante para nosotros. Por ello, la confidencialidad, la fiabilidad y la comunicación intensa y personal son la base de una cooperación duradera y exitosa.

Estamos contentos de que nos midan con esta máxima cada día.

Nuestra afirmación se ve reforzada por los numerosos premios y evaluaciones de clientes que hemos recibido a lo largo de los años. Recientemente, Eden-Ehbrecht Immobilien recibió por segunda vez el Premio IDA 2022. El premio a los proveedores de servicios inmobiliarios es concedido anualmente como premio del sector por un jurado de expertos de BVFI, la Asociación Federal de la Industria Inmobiliaria, junto con la Feria Inmobiliaria Alemana.

Se presta especial atención a la fiabilidad, el servicio, la oferta atractiva y variada, la fiabilidad, la accesibilidad, la comunicación y la transparencia de los procesos. ¡Ya recibimos el codiciado premio en 2017 e incluso fuimos nombrados uno de los 50 mejores agentes inmobiliarios de Alemania en este contexto!

Además de los premios del sector, también estamos especialmente orgullosos de las 500 valoraciones de nuestros clientes, con una media de 4,6 sobre 5 estrellas, que nos confirman y motivan cada día en nuestro trabajo.

Las mejores propiedades en Oldenburg

FIV: Como agente inmobiliario en Oldenburg, ¿qué propiedades prefiere intermediar personalmente?

Ingo Eden: Por supuesto, es un honor y un placer especial para nosotros cuando se nos confían los llamados proyectos faro o proyectos que dan forma a los barrios para su comercialización. Este tipo de propiedades son siempre un reto apasionante, ya que suelen tener una estructura compleja y una comercialización a muy largo plazo. Se necesita mucho conocimiento, experiencia y resistencia, cosas que hemos demostrado tener después de todo este tiempo.

Los DREI HÖFE, por ejemplo, son uno de estos proyectos especiales que establecen nuevos estándares y desarrollarán su atractivo mucho más allá de los límites de la ciudad de Oldenburg. Las Drei Höfe están siendo realizadas por cuatro empresas de renombre que ya han sido responsables de un gran número de proyectos en Oldenburg y sus alrededores.

El concepto de uso mixto, que marca tendencia, combina la hostelería, la gastronomía, el comercio minorista, la vida urbana y el trabajo en un total de 9.500 m² repartidos en cinco plantas y un nivel alto.

Eden-Ehbrecht Immobilien ha comercializado con éxito un gran número de proyectos de este tipo en el pasado. Esto nos demuestra una y otra vez que siempre podemos imponernos a otros participantes en el mercado con personalidad, conocimientos, fiabilidad y muchos años de experiencia.

El equipo inmobiliario Eden-Ehbrecht:

Barrios con futuro: ocio y familias

FIV: Distritos de la ciudad para solteros, familias y compañía – Para aquellos que aún no viven en Oldenburgo y quieren mudarse a la ciudad, ¿qué distritos tienen futuro? ¿A qué lugar de Oldenburgo debería mudarse si quiere vivir bien?

Ingo Eden: Qué distrito es el adecuado es, por supuesto, una decisión muy individual. Para los solteros y las parejas, la zona del puerto de la Ciudad Vieja podría ser interesante. En los últimos años se ha desarrollado allí un atractivo barrio cercano al centro de la ciudad en una ubicación privilegiada frente al mar. Una arquitectura moderna, una buena infraestructura y la proximidad a varios restaurantes, cines, teatros, museos y las ofertas del centro de la ciudad son sin duda muy interesantes para los nuevos residentes jóvenes de Oldenburg.

Las familias que buscan una casa con jardín tienen, naturalmente, otros requisitos. La proximidad a la naturaleza, las escuelas y demás son más importantes aquí. Suelen optar por las afueras de la ciudad. El área de desarrollo en el sitio de la antigua base aérea es una posibilidad aquí si usted todavía está buscando un terreno para un nuevo edificio.

A la gente le gusta vivir más cerca del centro de la ciudad en Bloherfelde o Eversten.

Sin embargo, en la actualidad es más probable que se construyan edificios de apartamentos densificando la estructura más antigua. Es difícil o caro hacerse con una parcela para una nueva vivienda unifamiliar. Si busca la típica perrera de Oldenburgo, por supuesto que le gustará buscar oportunidades en el Dobbenviertel o en el Gerichtsviertel.

En general, sin embargo, la demanda en Oldenburg es tan alta en todos los ámbitos desde hace años que hay que tener bastante paciencia para encontrar o construir la casa de sus sueños.

Evolución del mercado: aumento de los alquileres

FIV: Los alquileres son un gran problema, en toda Alemania. ¿Cómo ha evolucionado el mercado inmobiliario y los alquileres en Oldenburg en los últimos años y cómo lo hará en el futuro?

Ingo Eden: La demanda de pisos de alquiler en Oldenburg lleva años por encima de la media. Oldenburg es una de las pocas ciudades de su tamaño que ha crecido de forma continuada y seguirá haciéndolo en los próximos años. A pesar de la gran actividad de construcción, especialmente en el segmento residencial más pequeño, la oferta es más baja de lo que ha sido durante mucho tiempo. Es probable que esto siga siendo así durante algunos años.

Sin duda, los efectos de la pandemia han aliviado un poco la situación. No obstante, hay que empezar a buscar con suficiente antelación para encontrar algo adecuado.

En cuanto a los precios, la evolución hace que los alquileres aumenten constantemente, tanto en los edificios existentes como en los nuevos. Sobre todo en las ubicaciones preferentes y en el segmento de obra nueva, hemos alcanzado definitivamente el nivel de gran ciudad en Oldenburg.

Recomendaciones en Oldenburg: orientación a largo plazo

FIV: En Alemania, hay más gente que alquila que compra. ¿Qué le recomendarías a una pareja joven o incluso a una persona soltera, que alquile o compre en Oldenburg?

Respuesta: Dado que la situación en Oldenburg, como se ha descrito anteriormente, no es del todo fácil en estos momentos y los precios son relativamente altos, se trata sin duda de una cuestión de orientación a largo plazo. Si piensa encontrar su nueva casa en Oldenburg, comprar puede tener sentido, por supuesto. Alquilar ciertamente tiene sentido por un tiempo limitado. Si eres nuevo en Oldenburg y aún no te conoces, te aconsejamos que primero busques un piso de alquiler, conozcas Oldenburg y los distintos barrios y te hagas una idea sobre el terreno.

Esto también facilita la búsqueda, ya que así se puede reaccionar a las ofertas con poca antelación. Las propiedades de ensueño a precios razonables son escasas y, en consecuencia, se acaban rápidamente.

La primera vivienda propia: errores en la compra

FIV: Las personas que alquilan en Oldenburg son relativamente flexibles y pueden mudarse si es necesario. Si compras una propiedad, no importa si es tu propia casa o un condominio, estás atado a la propiedad a largo plazo, al menos a través del préstamo o la financiación. Según su experiencia como agente inmobiliario, ¿cuáles son los errores típicos del primer comprador y cómo pueden evitarse?

Ingo Eden: Un error típico de un comprador primerizo sería, por supuesto, comprar una propiedad sin el apoyo de un professional, como un agente inmobiliario con experiencia. La evaluación de una propiedad, ya sea nueva o existente, es relativamente extensa y compleja. Si no sabes exactamente en qué fijarte, es fácil que tomes decisiones de las que luego te arrepientas o las pagues muy caras. Especialmente en un mercado tan ajustado como el de Oldenburg, en el que la rapidez en la toma de decisiones es a menudo la clave para poder comprar una propiedad.

Como dice el refrán, el que se compromete para siempre se pone a prueba.

Debes consultar a un especialista y no dejar que el vendedor te presione. Sólo cuando esté seguro de que la ubicación, el estado y el precio se ajustan a sus expectativas, deberá tomar una decisión. Si algo de esto todavía no está claro, puede que no haya sido la propiedad adecuada.

Gastos accesorios de compra e impuesto sobre transmisiones patrimoniales

FIV: El precio de compra de un inmueble es una cosa, pero ¿qué gastos secundarios e impuestos deben esperar los compradores de Oldenburg?

Ingo Eden: Los elementos estándar aquí son, en primer lugar, por supuesto, el impuesto de transferencia de tierras, actualmente el 5% del precio de compra en la Baja Sajonia. Luego hay que añadir entre un 1,5 y un 2% para el notario y todos los trámites necesarios. Dependiendo de si compra la propiedad a través de un agente inmobiliario, suele tener que calcular hasta un 5,95% de comisión. Según la nueva legislación, el vendedor y el comprador de un inmueble ocupado por el propietario comparten la comisión a partes iguales.

Una visión general de los costes de compra auxiliares:

• Impuesto de transmisiones patrimoniales: 5%.
• Gastos de notaría y registro de la propiedad: 1,5-2%.
• Comisión de intermediación 50/50: 5,95%.

Oldenburg a vista de pájaro:

Inmuebles en Oldenburg como inversión

FIV: Barrios de Oldenburgo para la inversión inmobiliaria – Pasemos a los bienes inmuebles como inversión en Oldenburgo, para los que quieren comprar y alquilar. Si nuestro lector decide comprar con posterioridad al alquiler: ¿Qué 2 distritos o satélites alrededor de Oldenburg recomendaría a un comprador para su inversión en Oldenburg? En su opinión, como experto, ¿dónde están las mayores oportunidades de futuro?

Ingo Eden: En primer lugar, habría que hablar de si debe ser una propiedad residencial, comercial o mixta para la inversión. Dado que Eden-Ehbrecht Immobilien es actualmente uno de los mayores agentes inmobiliarios comerciales de Oldenburg, si no el mayor, existe un gran potencial para los inversores experimentados.

La elevadísima demanda de inmuebles de todo tipo no facilita, desde luego, la entrada de nuevos inversores en Oldenburg en estos momentos. Los promotores de proyectos están dispuestos a pagar precios por metro cuadrado superiores a la media. Hay mucha competencia con otros inversores. La experiencia, la rapidez y la liquidez suelen ser los factores decisivos.

Lugares interesantes para invertir: seguridad y sostenibilidad

En principio, se puede decir que cualquier opción dentro del anillo de autopistas es muy interesante y, sin duda, sostenible a largo plazo. Pero, desde luego, no puedes equivocarte en ninguna zona urbana con una buena infraestructura establecida. En la actualidad, los edificios nuevos con comodidades razonables y acordes con los precios del mercado no están vacíos durante mucho tiempo en ninguna zona urbana.

Satélites interesantes han sido siempre Bad Zwischenahn y Rastede. Pero las zonas entre los satélites y la zona urbana también se han vuelto muy interesantes entretanto.

Lo que sí es importante a largo plazo es sobre todo una financiación sensata, el control de los costes de construcción y las expectativas de precio en la comercialización. Si un propietario depende de tener que alquilar su propiedad a precios muy altos por metro cuadrado durante más de 30 años, esto puede llegar a ser problemático en algún momento con el cambio demográfico y la caída de la demanda.

Los mejores tipos de inmuebles de la ciudad

FIV: En su opinión, ¿qué tipo de inmuebles tienen futuro en Oldenburg, en qué se debería invertir? ¿Pequeño, grande, existente, de nueva construcción?

Ingo Eden: La forma de inversión más popular en este momento es, sin duda, la nueva vivienda multifamiliar. 4-familias, 6-familias, 8-familias, 12-familias, dependiendo de lo que la propiedad y la liquidez disponible permitan. Especialmente las propiedades de alta densidad en zonas urbanas populares son ciertamente atractivas a largo plazo. Si existe la posibilidad de estar cerca de una universidad, de una academia de policía o incluso de clínicas, las unidades residenciales más pequeñas son probablemente la elección correcta.

En las zonas estructuralmente mixtas, una mezcla razonable de unidades pequeñas, medianas y grandes garantizará la rentabilidad a largo plazo. Si tiene suerte, seguro que puede comprar una propiedad con varias partes en zonas cercanas al centro de la ciudad, como el Dobbenviertel o el Gerichtsviertel. Sin embargo, en los últimos tiempos suelen ser casos afortunados.

El mercado de los inmuebles comerciales es, sin duda, aún más especializado. Las oportunidades de invertir aquí son aprovechadas principalmente por empresas en expansión o fuertes promotores de proyectos.

Salón de un piso en Oldenburg:

Consejos para la venta de inmuebles: conocimientos y experiencia

FIV: Por último, una pregunta más: ha mencionado los errores típicos en la compra de una propiedad. Muchos compran, pero algunos también quieren vender. Como agente inmobiliario con experiencia en Oldenburg, ¿qué consejos puede dar a quienes venden una propiedad por primera vez? ¿Cuáles son los primeros pasos y cómo se vende con éxito un inmueble en Oldenburg?

Ingo Eden: El primer y mejor paso sería, por supuesto, llamar o enviar un correo electrónico a Eden-Ehbrecht Immobilien. Contamos con los conocimientos y la experiencia necesarios para acompañar todo el proceso desde el primer hasta el último paso y conducirlo juntos al éxito. Como vendedor, seguro que no hace nada mal, sino todo bien.

Pero en serio. Si quiere vender una propiedad en Oldenburg, le recomendamos que lo haga junto con un «professional» como un agente inmobiliario como nosotros. Evaluar el estado, el valor de mercado y las posibilidades de venta son un ramillete de retos que no necesariamente se acierta a la primera. Aquí es donde la experiencia contribuirá significativamente al éxito.

Muchos propietarios piensan que si «sólo» realizan una valoración gratuita de la propiedad en Internet en uno de los portales más populares, ya están en una buena posición. En este caso, a menudo sólo se solicitan los datos para venderlos después a una agencia inmobiliaria. Estas empresas actúan primero en su propio interés.

Con un agente inmobiliario para una venta exitosa

Así que la recomendación sería averiguar quiénes son los mejores agentes inmobiliarios locales que pueden ayudarle a vender. Porque siguen siendo los que mejor conocen el mercado. Busque las opiniones de los clientes, la experiencia, las referencias y la rapidez de la comunicación una vez que se haya puesto en contacto con ellos. Invite a una selección de 1, 2 o máximo tres agentes para que se reúnan con ellos en persona y les presenten el inmueble.

A continuación, suele recibir las correspondientes tasaciones y valoraciones para la venta del inmueble. A la hora de hacer la comparación, es especialmente importante no guiarse por quién les da el mayor precio de venta. Eso sería demasiado fácil.

En un mercado tan disputado como el de Oldenburg, a algunos vendedores les gusta utilizar este método para conseguir pedidos rápidamente. Porque los propietarios naturalmente quieren vender al mejor precio posible. Pero si el precio de venta declarado está entre un 20% y un 30% por encima del valor de mercado, la decepción no tarda en llegar, acompañada de una reducción del precio de venta.

Cooperación en la venta: documentos importantes

Por encima de todo, los vendedores deben hacer caso a su intuición sobre con quién podrían imaginarse trabajando, independientemente del precio final. La venta requiere una asistencia intensiva en términos de documentos, citas, etc. Sobre todo, la «química» debe ser la adecuada.

Algunos vendedores utilizan la información proporcionada por los agentes inmobiliarios para vender ellos mismos el inmueble, quizá porque temen pagar la mitad de la comisión. Cada uno tiene que saberlo por sí mismo.

Como uno de los agentes inmobiliarios más y mejor valorados de Oldenburg, con más de 20 años de experiencia e innumerables referencias en todas las áreas, estamos naturalmente convencidos de que definitivamente tiene sentido vender una propiedad con un professional a su lado. El resultado suele ser siempre mejor que intentarlo solo.

Gracias a Eden-Ehbrecht Immobilien por la entrevista.

Comprar su primer piso: Ocupación por el propietario o inversión de capital

¿Quiere hacer realidad su sueño de tener su primera propiedad, pero no sabe por dónde empezar? Conozca todo sobre su primera vivienda y los pasos más importantes en nuestro artículo.

• Comprar el primer piso

Alquilar, comprar, vivir en Oldenburg

Para hacer realidad su sueño de tener su primera vivienda, ya sea de alquiler o de compra, y cómo conseguir la máxima rentabilidad en Oldenburgo, lea nuestro artículo sobre agentes inmobiliarios en Oldenburgo.

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Alquilar, comprar, vivir en Frankfurt

Un buen comienzo en el mundo inmobiliario es siempre la compra del primer piso. En su entrevista con nosotros, Lydia Ishikawa explica sus experiencias con las propiedades en una buena ubicación A. El rendimiento aquí depende del tipo de casa o piso. Por ejemplo, los microapartamentos tienen diferentes posibilidades de explotación que las viviendas unifamiliares. La ubicación del meso también es decisiva para los precios, ya sea en Hausen, Bockenheim y otros distritos como el Gutleutviertel o Eschersheim.

Esto es Frankfurt en Alemania:

Frankfurt de cerca:

Alquilar: Contrato y liquidación

Después de la compra exitosa de la propiedad y la finalización del contrato de compra, naturalmente quiere amueblar su propiedad recién adquirida de acuerdo con sus necesidades individuales. Desde el mobiliario del salón hasta el diseño del jardín, nada se interpone en el camino de su imaginación creativa.

Comprar: Rendimiento a través de los bienes inmuebles

En nuestra entrevista lo aprenderá todo sobre los inmuebles y las rentabilidades en Fráncfort. ¿Debería comprar una propiedad en Fráncfort o merece más la pena comprar cerca, por ejemplo en Offenbach o Wiesbaden?

Entrevista a un agente inmobiliario sobre el sector inmobiliario en Fráncfort

¿Su primer condominio o inmueble como inversión? En esta entrevista aprenderás los consejos y trucos más importantes. Comprar, alquilar, vivir en Fráncfort, pero también consejos para las inversiones de capital. Nosotros hacemos las preguntas y ella da las respuestas.

Lydia Ishikawa Real Estate: Socio de la entrevista

FIV: Antes de hablar de Fráncfort y de su mercado inmobiliario y de sus recomendaciones para inquilinos y compradores, nos gustaría saber un poco más sobre su agencia Lydia Ishikawa Immobilien. ¿Podría resumir brevemente para nuestros lectores a qué se dedica su agencia y en qué está especializada?

Lydia Ishikawa: Como empresa gestionada por sus propietarios, llevamos 30 años trabajando en el mercado inmobiliario de Fráncfort. Nos centramos en la comercialización de propiedades residenciales y comerciales de alta calidad, tanto en alquiler como en venta. Nuestro equipo internacional, bien formado y con mucha experiencia, está a disposición de nuestros clientes con plena dedicación.

Propiedades favoritas: edificio antiguo o nuevo

FIV: Como agente inmobiliario en Fráncfort, ¿qué propiedades prefiere intermediar personalmente?

Lydia Ishikawa: En realidad, intermediamos en todos los inmuebles, pero tenemos la suerte de poder elegir al personal adecuado en función del tipo de inmueble. Así que entre nosotros hay amantes de los edificios antiguos, amantes de la Bauhaus, amantes de los edificios nuevos. Personalmente, me encantan los edificios de los años 50 y 60.

El equipo inmobiliario de Lydia Ishikawa:

Distritos con futuro: Lerchesberg y Nordend

FIV: Distritos para solteros, familias y compañía: Para los que aún no viven en Fráncfort y quieren mudarse a esta ciudad, ¿qué distritos tienen futuro? ¿A qué lugar de Fráncfort hay que mudarse si se quiere vivir bien?

Lydia Ishikawa: Mi distrito favorito es Sachsenhausen. Sentarse al atardecer en la Schweizer Straße en uno de los muchos restaurantes es como un día de vacaciones. Sachsenhausen-Nord cuenta con hermosos edificios antiguos, Sachsenhausen-Süd es conocido por sus casas unifamiliares y Lerchesberg por sus villas.

Para los jóvenes, el Nordend es una buena dirección

Aquí, a poca distancia del centro de la ciudad, no sólo hay numerosos pisos bien mantenidos en edificios antiguos, sino también muchos restaurantes y oportunidades de compra. Si quieres vivir un poco más lejos, el Riedberg es un buen lugar. Muchas familias se han instalado aquí.

Desarrollo del mercado inmobiliario: políticas y ayudas

FIV: Los alquileres son un gran tema, en toda Alemania. ¿Cómo han evolucionado el mercado inmobiliario y los alquileres en Fráncfort en los últimos años, y cómo lo harán en el futuro?

Lydia Ishikawa: En Fráncfort faltan viviendas para personas con bajos ingresos. La política de privatización de la vivienda social sigue haciéndose sentir aquí. Los alquileres de los pisos nuevos muestran una tendencia al alza, ya que aquí no se aplica el índice de alquileres.

FIV: En Alemania, la gente alquila más que compra. ¿Qué le recomendaría a una pareja joven, o incluso a una persona soltera, que alquilara o comprara en Fráncfort?

Lydia Ishikawa: Con los tipos de interés todavía bajos, yo recomendaría a los jóvenes que compraran. Aquí también me gustaría que el Estado ayudara más a las familias jóvenes.

Primera vivienda mediante crédito y financiación

FIV: Las personas que alquilan en Fráncfort son relativamente flexibles y pueden mudarse si es necesario. Cualquiera que compre una propiedad, independientemente de que sea su propia casa o un condominio, está ligado a la propiedad a largo plazo al menos por el préstamo o la financiación. Según su experiencia como agente inmobiliario, ¿cuáles son los errores típicos del primer comprador y cómo pueden evitarse?

Lydia Ishikawa: A menudo, la cuota del préstamo es inferior a la del alquiler, dependiendo del capital que se tenga. En este caso, puedes invertir en inmuebles con tranquilidad, porque si cambias de ubicación, podrías alquilar ese piso y utilizar los ingresos para pagar el préstamo. Sin embargo, a la hora de comprar, hay que asegurarse de que el piso sea también alquilable. Por ejemplo, un piso de dos habitaciones de 100 metros cuadrados que era ideal para ser ocupado por el propietario será mucho más difícil de alquilar que uno de sólo 60 metros cuadrados.

Un piso en el centro de Frankfurt:

Gastos accesorios de compra e impuesto sobre transmisiones patrimoniales

FIV: El precio de compra de un inmueble es una cosa, pero ¿qué gastos secundarios e impuestos deben tener en cuenta los compradores de Fráncfort?

Lydia Ishikawa: Los costes auxiliares en Fráncfort, y en realidad en Alemania en general, son muy elevados. La partida más importante es el impuesto de transmisiones patrimoniales, del 6% en Hesse, seguido de los gastos de intermediación, del 3,57%, y los gastos de notaría y transcripción, del 1,5%.

• Impuesto sobre transmisiones patrimoniales: 6%.
• Costes de intermediación: 3,57%.
• Gastos de notaría y transcripción: 1,5%.

El sector inmobiliario como inversión: ¿qué tiene futuro?

FIV: Los distritos de Fráncfort para la inversión inmobiliaria – Pasemos a hablar de los inmuebles como inversión en Fráncfort, para los que quieren comprar y alquilar. Si nuestro lector decide comprar y luego alquilar: ¿Qué dos distritos o satélites de los alrededores de Fráncfort recomendaría a un comprador para su inversión en Fráncfort? En su opinión, como experto, ¿dónde están las mayores oportunidades de futuro?

Lydia Ishikawa: Yo recomendaría Sachsenhausen, Nordend, Westend, Riedberg y el Europaviertel.

FIV: En su opinión, ¿qué tipo de inmuebles tienen futuro en Fráncfort, en qué se debería invertir? ¿Pequeño, grande, existente, de nueva construcción?

Lydia Ishikawa: Con la propiedad existente, sé lo que estoy recibiendo, y las numerosas deficiencias que hay que solucionar en los edificios nuevos ya se han solucionado. Además, los precios de los pisos nuevos son ya muy elevados en estos momentos. Aquí son interesantes los pisos de dos y tres habitaciones para solteros y dinks, es decir, parejas con «doble ingreso, sin hijos», pero también las casas unifamiliares para familias jóvenes.

Los mejores distritos para las inversiones de capital:

• Sachsenhausen
• Extremo Norte
• Westend
• Riedberg
• Barrio Europeo

Experiencia con la venta en Frankfurt

FIV: Por último, una pregunta más: ha mencionado los errores típicos al comprar una propiedad. Muchos compran, pero algunos también quieren vender. Como agente inmobiliario con experiencia en Fráncfort, ¿qué consejos puede dar a quienes venden una propiedad por primera vez? ¿Cuáles son los primeros pasos y cómo se puede vender con éxito un inmueble en Fráncfort?

Lydia Ishikawa: El primer paso es fijar un precio realista. Debe confiar en el criterio y la experiencia de los expertos. Están cerca del mercado y pueden juzgarlo mejor. Al vender una propiedad, también recomiendo elegir un agente inmobiliario experimentado y de confianza, especializado en el tipo de propiedad que se vende, y mantener un estrecho contacto con este experto.

FIV: ¡Gracias a Lydia Ishikawa Real Estate por la entrevista!

Comprar su primer piso: Ocupación por el propietario o inversión de capital

¿Quiere hacer realidad su sueño de tener su primera propiedad, pero no sabe por dónde empezar? Conozca todo sobre su primera vivienda y los pasos más importantes en nuestro artículo.

• Comprar el primer piso

Alquilar, comprar, vivir en Fráncfort

Para hacer realidad su sueño de tener su primera vivienda, ya sea de alquiler o de compra, y cómo obtener la máxima rentabilidad en Fráncfort, lea nuestro artículo sobre agentes inmobiliarios en Fráncfort.

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