Inversión inmobiliaria para principiantes: cómo hacerlo sin salirse del presupuesto

Geld anlegen?

En conversación con Lukinski / Kapitalanlagen (Stephan M. Czaja) – Comprar su primer condominio (como inversión) sin arriesgarlo todo de inmediato – es posible. Los pisos pequeños de unos 25.000 euros son el lugar perfecto para empezar. En muchas ciudades alemanas se pueden encontrar pequeñas propiedades cerca de la universidad o en lugares periféricos que pueden transformarse en modernos microapartamentos con un poco de habilidad.

Invertir favorablemente: Piso pequeño, gran estilo y rendimientos inteligentes

¿Por qué?

Por qué 5.000 euros pueden ser suficientes

Para muchos compradores primerizos, esto suena demasiado bueno para ser verdad. Pero si puedes reunir alrededor de un 20 % de capital propio -es decir, unos 5.000 euros por un precio de compra de 25.000 euros- y el banco financia el resto, ya has sentado las bases. También hay un pequeño margen para la modernización, y ahí es exactamente donde está tu margen de maniobra.

• Sólo se requiere un 20 % de fondos propios
• Baja barrera de entrada para su primera inversión

Actualizar con estilo: color, cocina, encanto

Lo que se puede sacar de un piso anodino con poco presupuesto es enorme. Un nuevo color de pared crea inmediatamente un ambiente fresco. Un suelo laminado de la tienda de bricolaje mejora la sensación de vivir. Y una cocina equipada barata no sólo añade funcionalidad, sino también un valor añadido real, sobre todo para los posibles inquilinos.

Consiga más renta con poco esfuerzo

Quienes invierten en mobiliario sencillo suelen obtener bastante más por metro cuadrado. Especialmente para estudiantes, jóvenes profesionales o personas que viajan solas, lo que cuenta no es el tamaño, sino que haya todo lo necesario. Alquilar amueblado significa que puede cobrar más y atraer a un grupo objetivo que busca exactamente eso.

• Una cocina equipada aumenta el valor del alquiler
• Los pisos amueblados generan más ingresos

A quién se alquila: estudiantes, solteros, móviles

Su piso pequeño e inteligentemente amueblado está en sintonía con los tiempos. Cada vez más personas viven solas, y no quieren vivir en pisos enormes. Ya sean estudiantes o nómadas digitales: Un piso de 25 m², amueblado y en buen estado, se alquila rápidamente. Sobre todo en ciudades con universidades o buenas conexiones de transporte público, la tasa de vacantes suele ser cero.

Gran demanda de pisos pequeños

Entonces, ¿por qué gastar más u optar por propiedades grandes? Los pisos pequeños no sólo son más fáciles de financiar, sino que también vuelven al mercado más rápidamente. Y con una empresa de gestión inmobiliaria, no tienes que preocuparte de casi nada.

• Demanda estable de unidades pequeñas
• La gestión inmobiliaria se hace cargo del alquiler y la administración

Menos riesgo, más control

Un pequeño comienzo también significa: arriesgas menos, pero aprendes igual. Usted acumula experiencia inicial, se beneficia de los ingresos mensuales por alquiler y puede volver a vender en cualquier momento. Gracias a su tamaño compacto, tendrá menos costes de explotación, menos mantenimiento y un cálculo muy claro.

Más visión de conjunto con un área pequeña

En lugar de alquilar un piso de 4 habitaciones, donde puede acabar con tres vacías, invierte en una única unidad pequeña, con un grupo destinatario claro. Tus gastos fijos siguen siendo manejables y tienes pleno control sobre tus ingresos.

• Menos esfuerzo, más visión de conjunto
• Menores costes de explotación

Empezar con poco capital, pero con mucho impacto

No se necesitan millones para empezar a invertir en inmuebles. Basta con 5.000 euros para comprar un piso pequeño, mejorarlo un poco y convertirlo en una auténtica fuente de ingresos. Y lo mejor de todo es que aprenderá todo lo que necesita para su futura cartera.

Microapartamento como inversión de capital: ventajas para usted

Pequeño piso de 25 m² en lugar de un gran piso de 4 habitaciones. ¿Por qué? Cada vez más personas viven solas en hogares unipersonales. Estudiantes, solteros, veraneantes, pero también grupos profesionales como los instaladores, que a menudo están en ciudades diferentes. Más información sobre la inversión en pequeños condominios, los llamados microapartamentos, aquí.

• El microapartamento como inversión de capital

Poco dinero, grandes oportunidades: microapartamentos

En conversación con Lukinski / Kapitalanlagen (Stephan M. Czaja) – Invertir con poco dinero, repartir el riesgo desde el principio y ganar aún más dinero directamente a través de kickers como los alquileres amueblados, ¿suena bien? Pues sí.

Mi consejo para los jóvenes inversores: Inviertan en microapartamentos, ¡incluso con poco dinero! Aquí te explico por qué.

Se puede entrar en el mercado inmobiliario incluso con poco capital inicial. Los microapartamentos, en particular, ofrecen la ventaja de tener un precio razonable y, al mismo tiempo, generar una sólida rentabilidad, sobre todo en los lugares más solicitados.

Perfecto para becarios, estudiantes y jóvenes profesionales. Puedes conseguir este tipo de pisos de 25m², 30m² en ciudades medianas y grandes por menos de 20.000 euros (con un 20% de capital propio, sólo necesitarías ~4.000 euros)

Has oído bien. Continuemos:

¿Qué es un microapartamento?

Un microapartamento es un piso pequeño y eficiente de unos 20 a 30 m². Perfecto para estudiantes, jóvenes profesionales o personas que se desplazan diariamente al trabajo y desean vivir en un lugar céntrico y compacto. Para usted como inversor: bajo precio de compra, fácil de alquilar.

5 datos: ¿Qué es un microapartamento?

Estas características son habituales en los microapartamentos y los hacen especialmente atractivos:

1. Pequeño espacio habitable de 25m² – 40m².
2. Sala de estar y dormitorio combinados
3. Cocina compacta o kitchenette
4. Pequeño cuarto de baño con ducha
5. Amueblar con soluciones inteligentes de almacenamiento

¡¿Microapartamento?! Piso pequeño, alto rendimiento

¡Puedes encontrar más vídeos míos en YouTube x Real Estate Experience!

Por qué le interesan los microapartamentos

Si quieres empezar poco a poco, esta forma de vivienda es ideal. No necesitas mucho capital y aun así te beneficias de una demanda estable y buenas oportunidades de alquiler.

Las ventajas de un vistazo

Estos argumentos hablan claramente a favor de los microapartamentos como punto de partida:

• Ya disponible por menos de 20.000 euros
• Fácil de alquilar: amueblado y compacto
• Bajos costes accesorios debido a su reducida superficie
• Popular en ciudades con universidades o una estructura de cercanías

Ejemplo de cálculo: cómo de realista es su entrada

Puedes encontrar un microapartamento por 25.000 euros en ciudades como Braunschweig o Magdeburgo. Con negociación y un poco de suerte, puedes pagar sólo 18.000 euros. Con un 20% de capital propio -es decir, 3.600 euros- puedes financiar el resto con los ingresos del alquiler. Su comienzo en el mundo inmobiliario, sin un gran presupuesto.

En qué debe fijarse al comprar

Es especialmente importante no comprar con demasiada emoción al empezar. Conviene comprobar previamente estos factores:

Lista de comprobación para su compra

Hágase una idea antes de comprar: estos puntos le ayudarán:

• ¿Cómo es la ubicación? (Proximidad a la universidad, al centro de la ciudad o a la estación de tren)
• ¿Cuánto hay que renovar?
• ¿Hay alquileres comparables en el barrio?
• ¿El piso está amueblado o necesita una mejora?

Por qué es tan alta la demanda

La tendencia es claramente hacia pisos pequeños y eficientes, ya que cada vez hay más personas que viven solas. Así lo demuestran también las cifras de los últimos años:

• Casi el 50 % de los hogares alemanes son unipersonales
• Hoy en día, muchas personas viven solas, ya sean jóvenes o mayores.
• El deseo de vivir en el centro sigue creciendo
• Los alquileres suben, sobre todo en las viviendas pequeñas

¿Qué debe tener en cuenta?

Los microapartamentos tienen muchas ventajas, pero también debes ser consciente de sus limitaciones:

• Poco espacio, no apto para familias o aficionados a los muebles
• La fluctuación puede ser mayor (por ejemplo, en los alquileres a corto plazo)
• Los alquileres amueblados necesitan un poco más de organización

Empieza con buen pie

Empezar no tiene por qué ser complicado. Fíjese en ofertas concretas, calcule de forma realista y céntrese en buenas ubicaciones con mucha demanda. La mejor forma de adquirir experiencia inicial es con una propiedad pequeña y manejable.

Mi consejo para los jóvenes inversores: Invierte en microapartamentos, incluso con poco dinero

Aunque «sólo» dispongas de 10.000 o 15.000 euros: ¡Puede empezar! Los microapartamentos le ofrecen una oportunidad real para su primera inversión inmobiliaria con un riesgo manejable y potencial para más. Mi consejo: Vea el vídeo completo en YouTube o visite immobilienerfahrung.de para obtener más consejos prácticos.

¿Comprado y ahora? Alquilar como….

Imagínese entrar en el mundo inmobiliario, no con millones en su cuenta bancaria, sino con sólo unos 5.000 euros de capital. ¿Le parece un sueño? Pero es posible. De eso trata exactamente el especial de hoy: de cómo poner en marcha su primer piso propio como inversión con estilo, color y un poco de valentía.

• Alquilar un piso de estudiantes

Comprar una casa o alquilar un piso en Halle (Saale)

Un buen comienzo en el mundo inmobiliario es siempre la compra del primer piso. Jens Lehmann nos explica sus experiencias con los inmuebles en una buena ubicación D en su entrevista. El rendimiento aquí depende del tipo de casa o piso. Por ejemplo, los microapartamentos tienen diferentes posibilidades de explotación que las casas unifamiliares. La ubicación del meso también es decisiva para los precios, ya sea en Hausen, Bockenheim y otros distritos como el Gutleutviertel o Eschersheim.

Conozca las ciudades vecinas de Halle, como Morl, Petersberg y Kabelsketa. Halle (Saale) en una macro localización:

Aquí tiene una visión general de la ciudad y sus distritos. Además de Trotha, los distritos de Ammendorf, Neustadt y Lettin son populares en Halle (Saale). Halle (Saale) en micro localización:

Alquilar, comprar, vivir: Su futuro en Halle

¿Está pensando en mudarse a una casa o un piso de alquiler en Halle (Saale)? Entonces no debería perderse estos consejos sobre el mobiliario del dormitorio y el diseño de la terraza. ¿Cómo se amuebla la nueva casa?

¿O su sueño es tener su propia casa en Trotha, Ammendorf, Neustadt o Lettin, pero no sabe cómo financiarla? Un experimentado agente inmobiliario de Halle (Saale) le dirá más adelante en la entrevista lo que debe tener en cuenta antes de comprar una propiedad.

Mucha gente quiere ser económicamente independiente a través de los bienes raíces, ¿y tú? – Entonces una estrategia diferente es la adecuada para ti. Aquí encontrará consejos de professionales sobre cómo alcanzar sus objetivos individuales.

Entrevista a un agente inmobiliario sobre la propiedad inmobiliaria en Halle (Saale)

¿Su primer condominio o inmueble como inversión? En esta entrevista aprenderás los consejos y trucos más importantes. Comprar, alquilar, vivir en Fráncfort, pero también consejos para las inversiones de capital. Nosotros hacemos las preguntas y él da las respuestas.

Immobilienagentur Lehmann: El mejor equipo de agentes inmobiliarios

FIV: Antes de hablar de Halle (Saale) y su mercado inmobiliario, queremos saber un poco sobre su agencia inmobiliaria. ¿A qué se dedica su agencia y en qué está especializada exactamente?

Respuesta: Somos la agencia inmobiliaria Lehmann y nos ocupamos de tres pilares del negocio inmobiliario: gestión, alquiler y venta. La atención se centra en los intereses y los objetivos del cliente. En los últimos años, nos hemos especializado en inversores de capital y en inversores. Nuestro trabajo consiste en desarrollar una estrategia a partir de una idea del propietario y aplicarla con éxito. En interés de los propietarios. Al hacerlo, muy a menudo asumimos también una función de asesoramiento y acompañamos los procesos hasta que se alcanza el objetivo. Esta parte es especialmente divertida para nosotros y nuestros clientes, ya que cada propiedad y los proyectos de desarrollo asociados son siempre diferentes.

Condominio: una inversión de capital muy popular

FIV: Como agente inmobiliario en Halle (Saale), ¿qué inmuebles prefiere intermediar personalmente?

Respuesta: Preferimos intermediar en propiedades comerciales, condominios y edificios de apartamentos. ¿Por qué? Detrás de todas estas actividades de marketing hay personas que invierten para «crear» y marcar la diferencia. Estas personas tienen valores y objetivos elevados. Tanto si se trata de un joven de veinticinco años que compra su primera vivienda como de un inversor establecido que planea dar el siguiente paso para comprar su primer edificio de apartamentos, estas personas están muy motivadas. Es simplemente divertido apoyar a estas personas y acompañarlas en este camino.

Aumentar el rendimiento es divertido

Pero el lado del vendedor también es divertido. Tomemos de nuevo el ejemplo del vendedor de un condominio. Ya llevaban años trabajando juntos, porque teníamos el condominio en gestión. Hemos modernizado, optimizado y aumentado el rendimiento. El objetivo se ha cumplido, la estrategia ha funcionado y ahora estos pisos se venden con beneficios. No es raro que durante este tiempo se haya establecido una buena relación con el vendedor, y que usted esté casi triste por vender el condominio, ya que éste y el vendedor se han acercado a usted a lo largo del tiempo y usted ha pasado un buen rato con ellos.

Cocina de una casa familiar en Halle (Saale):

Prefiero alquilar o comprar en Halle (Saale)

¿Qué distritos tienen potencial en el futuro? ¿Cómo evolucionan los alquileres en Halle (Saale)? La ubicación y la tendencia de los precios de alquiler son factores importantes que influyen en la decisión de alquilar o comprar en Halle.

¿Vivir en el centro de la ciudad o más al sur?

FIV: Distritos para solteros, familias y compañía – Para los que aún no viven en Halle (Saale) y quieren mudarse a Halle (Saale), ¿qué distritos tienen futuro? ¿A qué lugar de Halle (Saale) debería trasladarse si quiere vivir bien?

Respuesta: Creo que, sobre todo para las familias, pero también para los solteros, el centro de la ciudad, así como los centros del sur y del norte, son los más agradables. Las distancias cortas, los parques infantiles, las buenas infraestructuras y las actividades sociales se pueden encontrar aquí mismo. Estamos experimentando un enorme aumento de estudiantes y familias en el centro de la ciudad del sur. Tanto en el mercado de compra como en el de alquiler. La ciudad de Halle ha hecho mucho en los últimos años y muchos hermosos edificios antiguos han sido renovados por los propietarios y las asociaciones de propietarios. Así que si no quieres permitirte la ubicación privilegiada de Paulusviertel o Mühlwegviertel, invierte o compra en el centro del sur de la ciudad.

Así evolucionan los alquileres en Halle

FIV: Los alquileres son un gran tema, en toda Alemania. ¿Cómo ha evolucionado el mercado inmobiliario y los alquileres en Halle (Saale) en los últimos años y cómo lo hará en el futuro?

Respuesta: Los alquileres seguirán subiendo a pesar del índice de alquileres. Esto se debe simplemente a la alta demanda y a la relativamente baja oferta. Halle no sólo es una ciudad estudiantil, sino que también está bien situada con conexiones por autopista a la A14, A9 y A38. Puede llegar a Leipzig en 40 minutos. Halle tiene mucho que ofrecer y está en constante desarrollo. En mi opinión, los precios por metro cuadrado tanto de venta como de alquiler están por debajo de las expectativas.

¡Tip! La propiedad inmobiliaria como patrimonio y seguridad

FIV: En Alemania, hay más gente que alquila que compra. ¿Qué le recomendarías a una pareja joven o incluso a una persona soltera, que alquile o compre en Halle (Saale)?

Respuesta: Depende de los objetivos vitales de la pareja. Por ejemplo, siempre preguntamos a nuestros clientes cuál debe ser el estado óptimo. ¿Cuál es el objetivo? De ello depende la estrategia y el camino asociado.

Si, por ejemplo, el objetivo es formar una familia y comprar una casa en Halle Kröllwitz o Dölau y vivir allí con el perro y los niños, entonces recomendaría sin duda un piso de alquiler para la pareja y desarrollar una estrategia de financiación de uno, dos, tres o más condominios en paralelo para alquilarlos. Estas propiedades sirven entonces como capital y garantía. Siempre depende de los objetivos individuales de las personas. En principio, todo es posible si se planifica con sensatez.

Antiguo edificio con mirador en Haale (Saale):

Evite los errores del primer comprador: Comprar en Halle

FIV: Las personas que alquilan en Halle (Saale) son relativamente flexibles y pueden mudarse si es necesario. Cualquiera que compre una propiedad, independientemente de si se trata de su propia casa o de un condominio, está al menos atado a la propiedad a largo plazo a través del préstamo o la financiación. Según su experiencia como agente inmobiliario, ¿cuáles son los errores típicos del primer comprador y cómo pueden evitarse?

Tener objetivos conscientes para el futuro – Consejo 1

Respuesta: En principio, la mayoría de los errores del primer comprador los vemos ya en la primera conversación, cuando hacemos las preguntas «¿A dónde quieres ir? Muchos no son realmente conscientes de ello y toman decisiones equivocadas.

Hay diferentes enfoques para lograr los objetivos.

Como en el ejemplo anterior con nuestra pareja. Además, hay algunos puntos a tener en cuenta en una cadena de estrategia. Si, por ejemplo, primero quiere comprar una propiedad ocupada por el propietario y después adquirir una propiedad de renta, esto es posible, pero mucho más difícil que a la inversa. Si el objetivo es la acumulación de riqueza o la independencia financiera, hay que tener en cuenta criterios diferentes que si «sólo» se quiere financiar una propiedad ocupada por el propietario. Todo depende del objetivo y luego se desarrolla la estrategia adecuada para ello.

Recopilar conocimientos inmobiliarios – Consejo 2

Dado que el sector inmobiliario no forma parte de la actividad principal de la mayoría de las personas, a menudo faltan conocimientos y experiencia en este ámbito. ¿Qué debo tener en cuenta respecto a la financiación con los bancos, cuánto puedo pagar, qué criterios de compra debe cumplir mi propiedad, cuándo quiero volver a venderla, etc.?

Deje tiempo o contrate a un experto – Consejo 3

Otro error es subestimar el tiempo necesario. Hay cosas que tienes que saber y entender, pero no tienes que ponerlas en práctica solo. Para ello, puede recurrir a un professional que evite los errores, sea más rápido al final y también le ahorre dinero. En cambio, debe seguir concentrándose en su objetivo. Hay muchas personas que quieren hacerlo todo ellas mismas para ahorrar dinero. Desgraciadamente, vemos muy a menudo que se cometen costosos errores y se desperdicia el activo más importante y más caro, el tiempo, en cosas que más bien deberían haberse entregado.

Agente inmobiliario Jens Lehmann:

Cómo evitar errores al comprar de un vistazo

Los consejos para comprar su primera propiedad en resumen. En resumen, debes recordar lo siguiente:

• Tener objetivos claros
• Comprar una propiedad de inversión antes que una propiedad ocupada por el propietario
• Desarrollar una estrategia adecuada
• Recopilar conocimientos
• Permitir el tiempo

También hay que tener en cuenta los gastos imprevistos de la compra de un inmueble.

Costes incidentales en la compra de inmuebles en Saale

FIV: El precio de compra de un inmueble es una cosa, pero ¿qué costes e impuestos adicionales deben esperar los compradores en Halle (Saale)?

Respuesta: A los costes adicionales de una compra inmobiliaria hay que incluir el notario (1,5%), el impuesto de transmisiones patrimoniales (5,0%) y, opcionalmente, los honorarios del agente inmobiliario (3,57%). Así que si usted compra una propiedad por 100T€, debería calcular alrededor del 11% con corredor y el 7% sin corredor sobre el precio de compra. Si en la compra interviene un agente inmobiliario, es correcto e importante reclamar estos gastos contra los impuestos. En este caso se necesita un buen asesor fiscal (¡no un funcionario de Hacienda!) que esté familiarizado con el asunto.

Los costes resumidos

Si va a comprar una vivienda en Halle (Saale), estos son los gastos imprevistos que tendrá al comprar:

• Notario (1,5%)
• Impuesto de transmisiones patrimoniales (5,0%)
• Intermediación (3,57%)

Ejemplo: Precio de compra 100.000€.

Con un precio de compra de 100.000 euros pagas:

• 11% con corredor
• 7% sin corredor

Unidad de nueva construcción en Halle (Saale):

Recomendación del experto: La propiedad inmobiliaria como inversión

FIV: Distritos de Halle (Saale) para la inversión inmobiliaria – Pasemos a los inmuebles como inversión en Halle (Saale), para los que quieren comprar y alquilar. Si nuestro lector decide comprar con posterioridad al alquiler: ¿Qué 2 distritos o satélites alrededor de Halle (Saale) recomendaría a un comprador para su inversión de capital en Halle (Saale)? En su opinión, como experto, ¿dónde están las mayores oportunidades de futuro?

Respuesta: Aunque me repita, siempre depende del objetivo del inversor. Sigo viendo buenas oportunidades de inversión en el centro urbano del sur (el beneficio se obtiene con la compra) y también en el centro urbano del norte. Ambos distritos son una buena inversión para diferentes bolsillos.

Inmuebles existentes o de nueva construcción: invertir correctamente

FIV: En su opinión, ¿qué tipo de inmuebles tienen futuro en Halle (Saale), en qué se debería invertir? ¿Pequeño, grande, existente, de nueva construcción?

Respuesta: En principio, debería tener todos los tipos de bienes inmuebles en su radar. Todos los tipos tienen ventajas e inconvenientes y, como siempre, depende de los objetivos. Cuando se construye un edificio nuevo, por ejemplo, el margen es mayor si se construye bien y se cuenta con una buena red de proveedores de servicios que ya se conocen y en los que se confía. Para los recién llegados al sector inmobiliario, las propiedades existentes son un buen punto de partida.

Vender un inmueble en Halle: ¿contratar a un agente inmobiliario?

FIV: Por último, una pregunta más: ha mencionado los errores típicos al comprar una propiedad. Muchos compran, pero algunos también quieren vender. Como agente inmobiliario con experiencia en Halle (Saale), ¿qué consejos puede dar a quienes venden un inmueble por primera vez? ¿Cuáles son los primeros pasos y cómo se vende con éxito un inmueble en Halle (Saale)?

Respuesta: La verdad es que me lo preguntan muy a menudo. Cualquiera puede vender una propiedad. De alguna manera. Algunos lo hacen mejor que otros. En este caso, también se trata de saber hasta qué punto se trata y con qué frecuencia se gestiona una venta. Mi propio consejo para quien quiera vender su propiedad de la mejor manera posible, que no tenga los conocimientos necesarios, que no tenga experiencia con las autoridades y los notarios y que no pueda dedicar tiempo al marketing, es que recurra a un agente inmobiliario bien elegido. Como contrapartida, a veces oigo que esto es bastante caro. Sin embargo, el pasado ha demostrado en numerosos casos que un agente inmobiliario puede ahorrar costes, esfuerzos y muchos problemas al final.

Conseguir un precio de venta elevado: Así es como funciona

Además, los vendedores con agentes inmobiliarios suelen conseguir un precio de venta más alto y la venta es también mucho más rápida. Eso sí, si se dedica un poco de tiempo a elegir el agente inmobiliario adecuado. Otro error es apegarse demasiado emocionalmente a la propiedad y ver un valor que no existe. Con algunos vendedores también ocurre lo contrario y estiman que la propiedad vale menos. Por eso el vendedor tiene que ocuparse intensamente del valor y del cálculo del valor o contratar a alguien que sepa de ello.

Gracias a Immobilienagentur Lehmann por la entrevista.

Comprar su primer piso: Ocupación por el propietario o inversión de capital

¿Quiere hacer realidad su sueño de tener su primera propiedad, pero no sabe por dónde empezar? Conozca todo sobre su primera vivienda y los pasos más importantes en nuestro artículo.

• Comprar el primer piso

Alquilar, comprar, vivir en Halle (Saale)

Para hacer realidad su sueño de tener su primera vivienda, ya sea de alquiler o de compra, y cómo conseguir la máxima rentabilidad en Halle (Saale), lea nuestro artículo sobre agentes inmobiliarios en Halle (Saale).

• Recomendación de corredor en Halle (Saale)

Alquilar, comprar, vivir en Frankfurt

Un buen comienzo en el mundo inmobiliario es siempre la compra del primer piso. En su entrevista con nosotros, Rainer Ballwanz explica sus experiencias con las propiedades en una buena ubicación A. El rendimiento aquí depende del tipo de casa o piso. Por ejemplo, los microapartamentos tienen diferentes posibilidades de explotación que las casas unifamiliares. La ubicación del meso también es decisiva para los precios, ya sea en Hausen, Bockenheim y otros distritos como el Gutleutviertel o Eschersheim.

Esto es Frankfurt en Alemania:

Frankfurt de cerca:

Alquilar: Contrato y liquidación

Después de la compra exitosa de la propiedad y la finalización del contrato de compra, naturalmente quiere amueblar su propiedad recién adquirida de acuerdo con sus necesidades individuales. Desde el mobiliario del salón hasta el diseño del jardín, nada se interpone en el camino de su imaginación creativa.

Comprar: Rendimiento a través de los bienes inmuebles

En nuestra entrevista lo aprenderá todo sobre los inmuebles y las rentabilidades en Fráncfort. ¿Debería comprar una propiedad en Fráncfort o merece más la pena comprar cerca, por ejemplo en Offenbach o Wiesbaden?

Entrevista a un agente inmobiliario sobre el sector inmobiliario en Fráncfort

¿Su primer condominio o inmueble como inversión? En esta entrevista aprenderás los consejos y trucos más importantes. Comprar, alquilar, vivir en Fráncfort, pero también consejos para las inversiones de capital. Nosotros hacemos las preguntas y él da las respuestas.

El equipo inmobiliario de Frankfurt: Ballwanz Immobilien

FIV: Antes de hablar de Fráncfort y de su mercado inmobiliario y de sus recomendaciones para inquilinos y compradores, nos gustaría saber un poco más sobre su agencia Ballwanz Immobilien. ¿Podría resumir brevemente para nuestros lectores a qué se dedica su agencia y en qué está especializada?

Rainer M. Ballwanz: Ballwanz Immobilien se ha especializado desde hace 30 años en tareas y retos residenciales en Fráncfort del Meno. Con un equipo altamente especializado, asesoramos a ciudades y municipios sobre conceptos para áreas de construcción planificadas, así como a promotores inmobiliarios y promotores de proyectos sobre conceptos de productos para nuevos proyectos de construcción. Por supuesto, también nos ocupamos de la comercialización de estos nuevos proyectos de construcción sobre la base de estrategias de marketing y comunicación desarrolladas internamente.

Estamos igualmente dispuestos a asesorar a los vendedores privados y a los propietarios de inmuebles residenciales y a intermediar en los contratos de compra y alquiler. En todas nuestras actividades, la atención se centra en el individuo. Nuestro objetivo es satisfacer sus deseos y necesidades.

Rainer M. Ballwanz y su equipo inmobiliario de Frankfurt en la reunión:

Inmuebles con potencial en Fráncfort

FIV: Como agente inmobiliario en Fráncfort, ¿qué propiedades prefiere intermediar personalmente?

Rainer M. Ballwanz: Preferimos intermediar en inmuebles cuya relación precio/rendimiento sea correcta desde el punto de vista de la demanda. En el caso de los proyectos de nueva construcción, también existe la exigencia de que los edificios se integren orgánicamente en el desarrollo urbano a través de su arquitectura y calidad y cumplan con su responsabilidad en el espacio público.

Barrios populares con futuro: Alquileres en Fráncfort

FIV: Distritos para solteros, familias y compañía – Para los que aún no viven en Fráncfort y quieren mudarse a esta ciudad, ¿qué distritos tienen futuro? ¿A qué lugar de Fráncfort hay que mudarse si se quiere vivir bien?

Rainer M. Ballwanz: Fráncfort es bastante pequeña geográficamente en comparación con otras grandes ciudades alemanas, por lo que en realidad todos los distritos cuentan con una muy buena infraestructura y buenas conexiones con el núcleo de la ciudad.

¿Propiedad en Sachsenhausen, Bockenheim o el Ostende de Frankfurt?

Están las zonas residenciales establecidas, como Westend, Nordend o Sachsenhausen, donde puede ser un poco más caro, pero es un gran lugar para vivir. Si prefiere más urbanidad, debería buscar en Bornheim o Bockenheim, por ejemplo. Además de los barrios de Gallus y Gutleut, el Ostend de Fráncfort es uno de los distritos con más futuro en los últimos años. Si se muda a Fráncfort con una familia, debería echar un vistazo a las nuevas promociones de viviendas en Rebstock, Riedberg o el Barrio Lyoner.

Alquilar: ¿Merece la pena? Alquileres en Frankfurt

FIV: Los alquileres son un gran tema, en toda Alemania. ¿Cómo ha evolucionado el mercado inmobiliario y los alquileres en Fráncfort en los últimos años y cómo lo hará en el futuro?

Rainer M. Ballwanz: La oferta y la demanda también regulan naturalmente los alquileres en la ciudad de Fráncfort, que lleva años creciendo demográficamente en unos 5.000 a 10.000 habitantes. Los alquileres de las viviendas aumentan de forma sostenida y se sitúan ya en un nivel elevado en comparación con la media nacional. En el caso de los pisos existentes, cabe esperar un alquiler medio de 11 a 13 euros por metro cuadrado, pero en el caso de los edificios nuevos, dependiendo de la ubicación y la calidad, los alquileres oscilan entre 16 y 20 euros por metro cuadrado. Si quieres vivir en uno de los modernos y expuestos rascacielos en un lugar céntrico, tienes que calcular un poco más.

Los precios de los alquileres en Fráncfort de un vistazo:

En resumen, en Fráncfort y sus alrededores se pueden esperar los siguientes alquileres medios:

• Pisos existentes: Alquiler medio de 11,- a 13,- €/m2
• Edificios nuevos: Alquiler medio de 16,- a 20,- €/m2
• Edificios de gran altura en lugares céntricos: alquiler medio superior a 20 euros/m².

Aumento de los precios de los pisos de alquiler de nueva construcción: ¿Alternativas?

Rainer M. Ballwanz: Debido a que las reservas de espacio para nuevos edificios en el área urbana de Fráncfort son muy limitadas, cabe suponer que seguirá habiendo una oferta insuficiente en el mercado y que, por tanto, los precios de los pisos de alquiler seguirán subiendo.

Deberíamos aprender que Fráncfort no consiste sólo en el área de la ciudad propiamente dicha, sino que hay un gran número de comunidades urbanas y circundantes, excelentemente conectadas, que «se sienten» como si pertenecieran a la ciudad de Fráncfort. Estas localidades de Fráncfort del Meno, como Bad Vilbel, Neu-Isenburg u Offenbach, son sin duda una buena alternativa para quienes buscan un lugar para vivir. Y normalmente a un nivel de precios más favorable.

Riesgo manejable para los inversores de capital en Fráncfort

FIV: En Alemania, la gente alquila más que compra. ¿Qué le recomendaría a una pareja joven o incluso a una persona soltera, que alquila o compra en Fráncfort?

Rainer M. Ballwanz: Eso depende de las circunstancias personales y de la viabilidad financiera. La respuesta a esta pregunta requiere siempre una consideración individual. Aquellos que básicamente quieren invertir en bienes inmuebles, ya sea para su propio uso o como inversión de capital, pueden sin duda hacerlo con la propiedad adecuada en Frankfurt con un riesgo muy manejable.

La probabilidad de perder dinero en una propiedad residencial con un periodo de inversión de más de 10 años es bastante irreal. Si viene a Fráncfort por trabajo y sabe que probablemente sólo se quedará en la ciudad de uno a tres años, debería buscar más bien una propiedad de alquiler que se adapte a esta etapa actual de su vida.

Comedor y sala de estar en un ático:

Foto: XOXO Studios

Comprar una casa y un condominio: cómo evitar los errores de compra

FIV: Las personas que alquilan en Fráncfort son relativamente flexibles y pueden mudarse si es necesario. Cualquiera que compre una propiedad, independientemente de si es su propia casa o un condominio, está al menos atado a la propiedad a largo plazo a través del préstamo o la financiación. Según su experiencia como agente inmobiliario, ¿cuáles son los errores típicos del primer comprador y cómo se pueden evitar?

Rainer M. Ballwanz: El mayor error es creer que los precios de los inmuebles en la región del Rin-Meno volverán a bajar a largo plazo. Suponiendo que el mundo siga más o menos igual que lo conocemos, los precios se moverán lateralmente como mucho debido a influencias externas temporales. Es poco probable que sea más barato.

¡Tip! Evaluar correctamente el riesgo de inversión

En contra de la práctica habitual, recomendamos no valorar únicamente el precio de compra actual, que a menudo se percibe como demasiado elevado, a la hora de realizar una inversión. En nuestra opinión, es más importante evaluar el precio que puede alcanzar la propiedad en una reventa posterior y con qué probabilidad. Sólo así el comprador puede evaluar el riesgo o el posible éxito de su inversión.

Atención: adopte una visión a largo plazo de los tipos de interés de los edificios

Los tipos de interés de la construcción se encuentran desde hace tiempo en un nivel históricamente bajo, aunque actualmente están empezando a subir lentamente. Esto a veces tienta a los compradores potenciales a subestimar la carga posiblemente considerablemente más alta cuando el primer tipo de interés fijo expira. La financiación también debe ajustarse a las circunstancias individuales de los compradores y a sus planes de vida a largo plazo. Le recomendamos que busque a tiempo el asesoramiento de expertos financieros independientes.

Piso de alquiler en la Torre Omni:

No lo haga sin el conocimiento de los expertos

Un gran error es creer que, al comprar una propiedad residencial, es mejor hacerlo todo uno mismo, sin la experiencia de un abogado, un agente financiero o un agente inmobiliario, y así ahorrar dinero. Se supone que la digitalización ha hecho que los mercados sean más transparentes, al menos por el lado de la oferta. No lo creemos y aconsejamos, sobre todo a los que compran por primera vez, que busquen asesores de confianza que les guíen en el complejo proceso de compra. La decisión de comprar una propiedad suele estar impulsada por las emociones. Evaluar la evolución del valor esperado, establecer una financiación individual o evaluar los contratos de compra son, sin duda, tareas para expertos.

En resumen, lo que debe tener en cuenta

Todos los consejos sobre el tema de la propiedad de la vivienda y los condominios de los expertos de un vistazo:

• Los precios de los inmuebles en la región del Rin-Meno no volverán a bajar de forma sostenida
• Evaluar el riesgo de inversión a largo plazo
• Los tipos de interés de los edificios empiezan a subir lentamente
• La financiación debe considerarse a largo plazo
• No renuncie a los conocimientos de los expertos

Comprar en Fráncfort: tener en cuenta los costes accesorios

FIV: El precio de compra de un inmueble es una cosa, pero ¿qué gastos secundarios e impuestos deben tener en cuenta los compradores de Fráncfort?

Rainer M. Ballwanz: En Hesse, la compra de un inmueble conlleva un 6 % de impuesto sobre transmisiones patrimoniales, gastos notariales por la protocolización del contrato de compraventa y, en su caso, la creación de una carga inmobiliaria, así como los gastos del registro de la propiedad. Si a esto se le suman los gastos de intermediación, que pueden llegar a ser el 3,57% del precio de compra, de los que el comprador tiene que pagar la mitad, en el caso de los inmuebles existentes, pueden surgir unos costes de compra auxiliares del 10-12%.

Sin embargo, también hay que tener en cuenta la evolución de los precios de los inmuebles residenciales en Fráncfort, que han aumentado una media de aproximadamente el 8% para los pisos existentes y de aproximadamente el 9,5% para los pisos nuevos en los últimos 10 años. Esto significa que, con una previsión de evolución de precios similar para los próximos años, los costes accesorios relativamente elevados de la compra se compensarían con relativa rapidez.

Resumen de los costes de la compra de bienes inmuebles

Resumen de los costes de compra incidental en Fráncfort y sus alrededores:

• Impuesto sobre transmisiones patrimoniales –> 6 %.
• Costes de intermediación –> hasta el 3,57%.
• Gastos de notario

Total de costes de compra auxiliares = 10 – 12 %.

Habitación en el piso de alquiler Omniturm:

Comprar y alquilar en Fráncfort: consejos

FIV: Distritos de Fráncfort para la inversión inmobiliaria – Pasemos a los bienes inmuebles como inversión en Fráncfort, para los que quieren comprar y alquilar. Si nuestro lector decide comprar con posterioridad al alquiler: ¿Qué 2 distritos o incluso satélites alrededor de Frankfurt recomendaría a un comprador para su inversión de capital en Frankfurt? En su opinión, como experto, ¿dónde están las mayores oportunidades de futuro?

Tenga claros sus objetivos como inversor – Consejo 1

Respuesta: Al igual que en el mercado de valores, depende en gran medida del perfil del inversor. ¿Qué quiere conseguir? ¿Está dispuesto a asumir un cierto riesgo especulativo con una subida de valor quizás mayor o prefiere «dormir tranquilo» y apostar por una subida de valor menor con la mayor estabilidad de valor posible al mismo tiempo? ¿Qué horizonte temporal tiene previsto el comprador para su inversión?

Seguridad prioritaria: invertir en Westend y Nordend – Consejo 2

Una gran ciudad o metrópolis como Fráncfort siempre se desarrolla desde dentro hacia fuera. Aquellos que tienden a buscar la seguridad están excelentemente invertidos en las ubicaciones establecidas cerca del centro de la ciudad, como el Westend o el Nordend. El centro de Fráncfort y Ostende han evolucionado de forma excepcionalmente positiva en los últimos años y tienen el potencial de seguir siendo muy interesantes para los inversores de capital en el futuro.

Distrito de Fráncfort con potencial: Offenbach – Consejo 3

Si es usted un poco más visionario y le sobra tiempo, debería visitar Offenbach, que sólo está separada de Fráncfort por el río Meno. Suponemos que Offenbach podría ser uno de los mayores ganadores de la región del Rin-Meno en las próximas décadas.

Todos los consejos de un vistazo:

• Tener objetivos claros como inversor
• Sobre la seguridad prioritaria: invertir en Westend y Nordend
• Distrito de Fráncfort con potencial de futuro: Offenbach

Estos tipos de inmuebles tienen futuro: Construcción nueva y pisos

FIV: En su opinión, ¿qué tipo de inmuebles tienen futuro en Fráncfort, en qué se debería invertir? ¿Pequeño, grande, existente, de nueva construcción?

Tendencia inmobiliaria: microapartamentos, habitaciones para estudiantes y apartamentos de un dormitorio

Respuesta: En general, invertir en inmuebles residenciales será una buena decisión en Fráncfort en un futuro próximo. Aquellos que quieran diversificar su riesgo y no busquen el interés propio quizás deban comprar dos pisos pequeños en lugar de uno grande.

¿Construcción nueva, condominio o propiedad existente?

La construcción nueva tiene la ventaja de que los edificios se construyen según el estado actual de la técnica y la normativa de construcción y no hay que esperar ninguna inversión posterior en los primeros años. Si la ubicación del inmueble es más importante para usted, encontrará una oferta más amplia en los pisos existentes. Sin embargo, cuando se invierte en propiedades existentes, recomendamos comprobar de antemano si los requisitos legales que se esperan a medio plazo con respecto a la mejora de la eficiencia energética serán, en principio, factibles.

Por último, pero no por ello menos importante: los precios de las viviendas en edificios exclusivos de gran altura se han desarrollado de forma desproporcionada en Fráncfort y también representan un interesante subsegmento del mercado de inversión para el futuro.

Vender propiedades inmobiliarias: Asesor de ayuda

Por último, una pregunta más: ha mencionado los errores típicos en la compra de una propiedad. Muchos compran, pero algunos también quieren vender. Como agente inmobiliario con experiencia en Fráncfort, ¿qué consejos puede dar a quienes venden una propiedad por primera vez? ¿Cuáles son los primeros pasos y cómo se puede vender con éxito un inmueble en Fráncfort?

Respuesta: Recomendamos que los vendedores particulares de inmuebles consulten a un asesor experto que conozca los mecanismos de mercado/precio de forma analítica y sepa evaluar el valor del inmueble de forma fundamentada. Sólo así se puede conseguir el mejor precio posible en el plazo en el que el vendedor desea disponer del producto.

Muchas gracias a Rainer M. Ballwanz por la entrevista.

Alquilar, comprar, vivir en Gelsenkirchen

El mercado inmobiliario de Fráncfort es amplio, por lo que es importante encontrar el mejor agente inmobiliario para usted. En nuestro resumen, encontrará los 10 mejores agentes inmobiliarios de Fráncfort, que pueden hacer posible su sueño de tener una propiedad.

• Agente de bolsa de Fráncfort

¿Primer piso? Paso a paso hacia la inversión de capital

En cuanto te mudas a tu primer piso propio, para la mayoría de la gente es alquiler, alquiler, alquiler. Todos los meses vas a trabajar muchas horas para gastar la mayor parte en el próximo alquiler que vence a principios de mes. No es de extrañar que muchos jóvenes empiecen a pensar en comprar un condominio lo antes posible.

• Comprar el primer piso