Alquilar, comprar, vivir en Núremberg

Nuestro socio entrevistador, está especializado en la intermediación, venta y alquiler de inmuebles en Núremberg y alrededores. En una entrevista, hablamos de distritos atractivos, opciones de financiación y el mercado inmobiliario actual. Aquí puedes informarte de todo lo relacionado con la compra de tu primera vivienda, los diferentes tipos de casas y pisos.

Visión general de Núremberg y sus alrededores:

Nuremberg de cerca:

Alquilar: Gastos de servicio

¿Ha decidido alquilar o incluso arrendar una casa o un piso? Entonces debería saber más sobre el mobiliario de los dormitorios y el diseño exclusivo de las terrazas.

Comprar: Inversión

Encuentre su nueva vivienda en los atractivos barrios de Núremberg y evite graves errores en la compra. Descubra lo que debe saber antes de comprar en este artículo. ¿También le interesan otras ciudades? Hemos seleccionado otras ciudades interesantes para usted, como Düsseldorf, Aquisgrán y Múnich.

Entrevista sobre el mercado inmobiliario de Núremberg

¿Está buscando una vivienda adecuada en Núremberg? Pero, ¿se pregunta cuáles son los barrios más populares para vivir, si es mejor alquilar o comprar, o cuán elevados son los gastos accesorios y los impuestos en Núremberg? Entonces ha llegado al lugar adecuado. Hemos hablado con un agente inmobiliario que puede responder a todas sus preguntas sobre la propiedad inmobiliaria en Núremberg.

Agente inmobiliario Christian Reinhart – La empresa en Núremberg

FIV: Antes de hablar de Núremberg y su mercado inmobiliario y de sus recomendaciones para inquilinos y compradores, nos gustaría saber un poco más sobre su agencia Immobilienmakler Reinhart. ¿Podría resumir brevemente para nuestros lectores a qué se dedica su agencia y en qué está especializada?

C. Reinhart: Como agente inmobiliario, nos centramos en la venta y el alquiler de propiedades residenciales. Eso significa que intermediamos propiedades existentes, como condominios y edificios de apartamentos, para inversores y propietarios. Nuestra especialidad es la venta de edificios de apartamentos a inversores, que a menudo intermediamos «fuera del mercado», es decir, sin publicidad, gracias a nuestra buena red.

Alrededores en Nuremberg:

FIV: Como agente inmobiliario en Núremberg, ¿qué propiedades prefiere intermediar personalmente?

C. Reinhart: Cada propiedad es única y es igualmente valorada por nosotros. Sin embargo, preferimos encontrar nuevos hogares para familias jóvenes.

Barrios con futuro en Núremberg

FIV: Distritos para solteros, familias y compañía – Para los que aún no viven en Núremberg y quieren mudarse allí, ¿qué distritos tienen futuro? ¿A qué lugar de Núremberg debería mudarse si quiere vivir bien?

C. Reinhart: Más allá de las típicas zonas residenciales preferidas, como Erlenstegen, Zabo, Johannis o el casco antiguo: Gostenhof, en particular, es una gran zona residencial para los jóvenes con mucho potencial.

Distrito de Gostenhof:

Evolución del precio de los inmuebles

FIV: Los alquileres son un gran tema, en toda Alemania. ¿Cómo ha evolucionado el mercado inmobiliario y los alquileres en Núremberg en los últimos años y cómo lo hará en el futuro?

C. Reinhart: Tanto los alquileres como los precios de compra de los inmuebles residenciales han aumentado considerablemente en los últimos años. Esta tendencia no se ha roto, pero a medio plazo esperamos que los precios se estabilicen en un nivel alto o bajen ligeramente. Sobre todo, los numerosos y atractivos proyectos de nueva construcción de los últimos años deberían contribuir a ello.

Zona de comedor en un loft:

FIV: En Alemania, la gente alquila más que compra. ¿Qué le recomendaría a una pareja joven o incluso a una persona soltera, que alquilara o comprara en Núremberg?

C. Reinhart: Si es económicamente viable comprar una propiedad, preferimos esta opción al alquiler. Por supuesto, esto siempre depende de la situación individual y también de si hay una propiedad adecuada en la ubicación deseada disponible para la compra.

Evite los errores típicos del primer comprador

FIV: Las personas que alquilan en Núremberg son relativamente flexibles y pueden mudarse si es necesario. Si compras una propiedad, no importa si es tu propia casa o un condominio, estás atado a la propiedad a largo plazo, al menos a través del préstamo o la financiación. Según su experiencia como agente inmobiliario, ¿cuáles son los errores típicos del primer comprador y cómo se pueden evitar?

C. Reinhart: Un error típico al comprar por primera vez es comprometer la ubicación. Es decir, es mejor pagar «demasiado» por la propiedad adecuada que comprar una «ganga» en una mala ubicación que no encaja a largo plazo. Un precio de compra un poco elevado se compensa pronto. Una ubicación problemática, por ejemplo en una carretera principal, no puede corregirse sin más.

Impuestos y costes incidentales incurridos

FIV: El precio de compra de un inmueble es una cosa, pero ¿qué gastos secundarios e impuestos deben esperar los compradores de Núremberg?

C. Reinhart: Los costes secundarios de la compra suelen suponer entre el 8 y el 10% del precio de compra. Estos consisten en el impuesto sobre la propiedad del 3,5% recaudado en Baviera. Gastos de notario del 1,5 % y comisión de corredor del 3,5 %.

Gastos de servicio:

• Total 8-10% del precio de compra
• 3,5% Impuesto sobre bienes inmuebles
• 1,5% Gastos de notario
• 3,5% de comisión del agente

Aquí se ve un dormitorio:

Los bienes inmuebles como inversión: salvaguardar el futuro

FIV: Distritos de Núremberg para la inversión inmobiliaria – Pasemos a los bienes inmuebles como inversión en Núremberg, para los que quieren comprar y alquilar. Si nuestro lector decide comprar con posterioridad al alquiler: ¿Qué 2 distritos o satélites de los alrededores de Núremberg recomendaría a un comprador para su inversión en Núremberg? En su opinión, como experto, ¿dónde están las mayores oportunidades de futuro?

C. Reinhart: El lugar preferido por los inversores es el casco antiguo de Núremberg con los barrios de Sebald y Lorenz. Debido al gran atractivo turístico y a la buena combinación y amplia oferta de instalaciones comerciales, eventos, gastronomía y grandes ubicaciones residenciales, aquí también se consiguen precios máximos. Esto contribuye a aumentar el valor y la retención del valor. Por lo demás, muchas otras localidades residenciales de Núremberg ofrecen atractivas oportunidades para los inversores de capital. Se atribuyen especiales oportunidades de futuro a distritos como Johannis y Gostenhof.

Distritos atractivos de Núremberg:

• Sebald
• Lorenz
• Johannis
• Gostenhof

Distrito de Sebald:

Los inmuebles con más oportunidades de futuro

FIV: En su opinión, ¿qué tipo de inmuebles tienen futuro en Núremberg, en qué se debería invertir? ¿Pequeño, grande, existente, de nueva construcción?

C. Reinhart: Núremberg ofrece atractivas oportunidades para los inversores de capital en todas las categorías inmobiliarias. Sin embargo, como ciudad estudiantil e imán turístico, nos gustaría destacar las pequeñas unidades residenciales, como los pisos y las viviendas de 1 habitación, como especialmente atractivas para los inversores de capital.

FIV: Por último, una pregunta más: ha mencionado los errores típicos en la compra de una propiedad. Muchos compran, pero algunos también quieren vender. Como agente inmobiliario con experiencia en Núremberg, ¿qué consejos puede dar a quienes venden una propiedad por primera vez? ¿Cuáles son los primeros pasos y cómo se vende con éxito un inmueble en Núremberg?

C. Reinhart: La base central para el éxito de la venta de un inmueble es la fijación de precios professionales en el mercado.

Si el precio se fija demasiado alto, la propiedad se «quema» en el mercado. Si el precio es demasiado bajo, los vendedores regalan dinero.

En este caso, un agente inmobiliario competente, con experiencia y conocimiento del mercado, es el socio ideal para que los propietarios consigan aunar los intereses de las partes implicadas, desde la fijación del precio hasta el éxito de la cita con el notario.

Alquilar, comprar, vivir en Núremberg

El mercado inmobiliario en Núremberg es amplio, por lo que es importante encontrar el mejor agente inmobiliario para usted. En nuestro resumen encontrará los mejores agentes inmobiliarios de Núremberg, que pueden hacer posible su sueño de tener una propiedad.

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¿Primer piso? Paso a paso hacia la inversión de capital

Comprar tu propio piso – En cuanto te mudas a tu primer piso propio, para la mayoría de la gente es alquiler, alquiler, alquiler. Todos los meses vas a trabajar muchas horas para gastar la mayor parte en el próximo alquiler que vence a principios de mes. No es de extrañar que muchos jóvenes empiecen a pensar en comprar un condominio lo antes posible.

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Alquilar, comprar, vivir en Potsdam

Nuestro socio entrevistador, está especializado en la intermediación, venta y alquiler de inmuebles en Potsdam y alrededores. En una entrevista, hablamos de distritos atractivos, opciones de financiación y el mercado inmobiliario actual. Aquí podrás informarte de todo lo relacionado con la compra de tu primera vivienda, los diferentes tipos de casas y pisos.

Potsdam en un vistazo:

Potsdam de cerca:

Alquilar: Gastos de servicio

¿Ha decidido alquilar o incluso arrendar una casa o un piso en Potsdam? Entonces debería saber más sobre el mobiliario de los dormitorios y el diseño exclusivo de las terrazas.

Comprar: Inversión

Encuentre su nueva casa en los atractivos distritos de Potsdam y evite graves errores a la hora de comprar. Descubra lo que debe saber antes de comprar en este artículo. ¿También le interesan otras ciudades? Hemos seleccionado otras ciudades interesantes para usted, como Düsseldorf, Aquisgrán y Duisburgo.

Entrevista – Todo sobre el mercado inmobiliario de Potsdam

¿Está buscando una vivienda adecuada en Potsdam? Pero, ¿se pregunta cuáles son los barrios más populares para vivir, si es mejor alquilar o comprar, o cuán elevados son los gastos accesorios y los impuestos en Potsdam? Entonces ha llegado al lugar adecuado. Hemos hablado con un agente inmobiliario que puede responder a todas sus preguntas sobre la propiedad inmobiliaria en Potsdam.

Sebastian Wicke: Entrevista a un agente inmobiliario

FIV: Antes de hablar de Potsdam y su mercado inmobiliario y de sus recomendaciones para inquilinos y compradores, nos gustaría saber un poco más sobre su agencia WS Immoconsult Wicke. ¿Podría resumir brevemente para nuestros lectores a qué se dedica su agencia y en qué está especializada?

Sebastian Wicke: Llevo más de 22 años trabajando en todo el país en temas relacionados con todo tipo de bienes inmuebles, pero empecé en el sector de la construcción y los bienes inmuebles comerciales. Después de pocos años, se añadió el sector inmobiliario residencial y ahora nos vemos no sólo como un agente inmobiliario local para Berlín y Brandenburgo, sino también como un professional inmobiliario competente con una red nacional para poder ayudar óptimamente a nuestros clientes en cada consulta.

Nuestros clientes aprecian nuestras acciones serviciales y, sobre todo, rápidas y cualificadas. En esencia, vivimos de nuestra buena reputación y de las recomendaciones de clientes satisfechos de Potsdam y también de nuestro negocio de Berlín. Nuestra gama de servicios es amplia y se adapta regularmente a las necesidades actuales; por ejemplo, desde hace años atendemos el mercado, ahora en auge, de las viviendas amuebladas, «temporary living».

Nuestros servicios principales incluyen, naturalmente, los clásicos como:

Venta y alquiler de bienes inmuebles de todo tipo, ya sean residenciales o comerciales, nuevos o existentes, de inversión u ocupados por el propietario.

Por supuesto, también nos ocupamos de ventas discretas a petición del cliente y también llevamos a cabo transacciones más grandes fuera del mercado en la venta de edificios de apartamentos. Estamos satisfechos con nuestra amplia base de clientes con perfiles de búsqueda de todo tipo, que es muy útil y agradable en este sentido. El cliente sigue siendo el rey para nosotros, por lo que nos esforzamos por estar disponibles también los fines de semana o por la noche, cuando simplemente hay más tiempo y tranquilidad, tal y como se necesita.

Por regla general, nuestros clientes están ocupados con sus propios trabajos durante la semana y no tienen ni tiempo ni nervios para concertar citas entre semana o por la noche. Si la propiedad está entonces a oscuras, también es menos divertido conseguir un buen primer vistazo. Además, la pareja o la familia suelen querer echar un vistazo al objeto de deseo para decidir juntos. Por esta razón, a menudo estamos de viaje con nuestro equipo el sábado o el domingo.

Casa unifamiliar en Potsdam:

Propiedades populares en Potsdam

FIV: Como agente inmobiliario en Potsdam, ¿qué propiedades prefiere intermediar personalmente?

Sebastian Wicke: Por supuesto que disfrutamos con cada proyecto, ya que no hay dos inmuebles ni dos clientes iguales y siempre nos esperan tareas individuales y de «acercamiento» entre compradores y vendedores o arrendadores e inquilinos. Nunca dejamos de aprender, lo que lo hace aún más emocionante. Personalmente, los inmuebles residenciales vacíos, ya sean de venta o de alquiler, son siempre un placer especial.

Experimentar la transición entre los anteriores propietarios/arrendadores y su historia sobre la propiedad y ver la alegría de un nuevo comprador/arrendatario es un proceso emocionante e interesante. Nos alegramos cada vez de poder ayudar con el sueño de vivir y acompañar el viaje desde la visualización hasta la entrega e incluso después. Las propiedades de inversión son menos emocionales, aunque por supuesto no menos emocionantes con una intención diferente.

Distritos con futuro: Bornstedt y Krampnitz

FIV: Barrios para solteros, familias y compañía – Para los que aún no viven en Potsdam y quieren mudarse a esta ciudad, ¿qué barrios tienen futuro? ¿A qué lugar de Potsdam debería mudarse si quiere vivir bien?

Sebastian Wicke: Para todos, «vivir bien» es una cuestión individual y una solución que primero tenemos que elaborar junto con nuestros clientes. Una persona lo quiere verde y tranquilo, otra lo quiere urbano y animado a las puertas, la tercera lo quiere familiar y con buenas conexiones con Berlín. Y Potsdam puede hacerlo todo. Aquí hay un lugar para todos.

Ya sea el hermoso e histórico casco antiguo, la cultura, las zonas históricas con un aspecto moderno y cuidadosamente renovado, como en Neuer Markt, o los nuevos desarrollos como Bornstedt, Neu Fahrland o pronto Krampnitz, Potsdam siempre ofrece nuevos barrios o nuevas percepciones de los antiguos, porque toda la ciudad está en movimiento. La microlocalización respectiva es diferente para cada uno. Pero lo más destacado en este momento es Babelsberg, que siempre ha sido buscado y ahora es cada vez más demandado.

Una vista sobre Bornstedt:

Se está desarrollando muy rápidamente y también con valentía, como demuestra la planificación en torno al Filmpark. El diseño de Daniel Libeskind para un nuevo complejo de edificios en forma de torre, publicado recientemente, ha generado ciertamente mucha atención. Pero la zona que rodea a la estación central de Potsdam, con el emplazamiento de RAW y la Speicherstadt, también muestra el desarrollo de la ciudad.

Sala de estar en una casa unifamiliar:

Evolución del precio de los inmuebles actuales

FIV: Los alquileres son un gran problema en toda Alemania. ¿Cómo ha evolucionado el mercado inmobiliario y los alquileres en Potsdam en los últimos años y cómo lo hará en el futuro?

Sebastian Wicke: Como ocurre en general en todo el país, los alquileres en Potsdam también han aumentado rápidamente en los últimos años debido a muchos factores y, en algunos casos, se han duplicado para los nuevos contratos de alquiler en los últimos 10 años. Debido a las elevadas solicitudes de búsqueda diarias, no veo un cambio de rumbo en un futuro próximo. La demanda de viviendas de todo tipo está ahí y aumenta, independientemente de si se trata de un piso de una habitación o de seis.

El aumento de los alquileres se aplica a todas las propiedades, independientemente del rango de precios. Sin embargo, siempre podemos observar un gran número de inquilinos adecuados para cada propiedad, por lo que podríamos alquilar inmediatamente cada casa o piso varias veces, a veces con largas listas de espera. Potsdam no tiene prácticamente ningún lugar realmente malo, todo vale.

Tipos de propiedad: recomendación para parejas jóvenes y solteros

FIV: En Alemania, la gente alquila más que compra. ¿Qué le recomendarías a una pareja joven o incluso a una persona soltera, que alquile o compre en Potsdam?

Sebastian Wicke: La decisión de alquilar o comprar debe considerarse individualmente para cada cliente y depende también de los medios personales y, sobre todo, de la planificación de la vida. Tenemos clientes a los que nunca aconsejaríamos comprar, porque a menudo se mueven professionalmente y se trasladan a una región completamente diferente después de 1 o 2 años. Sin embargo, también vale la pena que una persona sola piense en la propiedad si el futuro es previsible para los próximos 3-5 años.

Para los que tienen capital de sobra y buscan algo de todos modos, la compra es la mejor opción para invertir el capital de forma segura, ahorrar el alquiler y aprovechar la evolución de los precios de + 6-11 por ciento anual al vender más tarde. Con los actuales tipos de interés históricamente bajos, esto sigue siendo ideal. Siempre y cuando, por supuesto, se compre la propiedad adecuada en las esquinas correctas.

Errores típicos del primer comprador

FIV: Las personas que alquilan en Potsdam son relativamente flexibles y pueden mudarse si es necesario. Cualquiera que compre una propiedad, ya sea una casa o un condominio, está atado a la propiedad a largo plazo, al menos a través del préstamo o la financiación. Según su experiencia como agente inmobiliario, ¿cuáles son los errores típicos del primer comprador y cómo se pueden evitar?

Sebastian Wicke: Básicamente, la flexibilidad no está necesariamente limitada incluso con una compra. Existe la opción de alquilar la vivienda más adelante y, dado el mercado actual de tipos de interés, esto suele cubrir siempre la carga del préstamo y el depósito de la vivienda, y suele quedar un pequeño excedente para ahorrar para los imprevistos. El primer error suele ser ahorrar para que un perito neutral haga una pequeña comprobación antes de la cita con el notario, si nunca ha tratado con inmuebles y no ha desarrollado ya un ojo para ello.

Cocina en una casa unifamiliar en la zona de Potsdam:

Todo vendedor serio lo permite y no es en absoluto algo malo, sino todo lo contrario. En el caso de las buenas propiedades, una tasación neutra subraya más bien la calidad del inmueble. Siempre hay pequeñas cosas, pero se trata de los grandes daños que se pasan por alto y que pueden convertirse en una ruina financiera. En definitiva, representa una inversión realmente manejable de 600,- a 1000,- euros, teniendo en cuenta el tamaño de la inversión, y el cliente puede dormir inmediatamente más tranquilo con una opinión experta cuando luego vaya al notario. El siguiente error del comprador primerizo suele estar en la financiación.

Sólo puedo recomendar el uso de portales financieros y asesores financieros/corredores de préstamos independientes, además de su banco. Esto le permitirá ahorrar sumas de cinco cifras durante el plazo del préstamo y con un buen asesoramiento. No aceptes nunca la primera oferta que se te presente. Otros errores son el exceso de personalización o los gustos muy «especiales» en la primera vivienda: el salpicadero de azulejos de colores, la cocina roja o amarilla o las ventanas de colores de moda durante la construcción. Esto nos pasa factura a todos cuando vendemos: le cuesta dinero al vendedor y nos lleva a condiciones más difíciles cuando vendemos.

Impuestos y gastos accesorios en la zona de Potsdam

FIV: El precio de compra de una propiedad es una cosa, pero ¿qué costes e impuestos adicionales deben esperar los compradores en Potsdam?

Sebastian Wicke: Desgraciadamente, la mayoría de los costes auxiliares están regulados por ley, por lo que no se pueden evitar los siguientes costes que son fijos: Estos son en Brandenburgo 6,5% de impuesto de transferencia de tierras (por cierto la tasa más alta de Alemania, Baviera tiene 3,5%), los honorarios del notario y del registro de la propiedad de aproximadamente 1,5-2% sobre el precio de compra en el contrato notarial, estos honorarios también están regulados por la ley.

Al menos en lo que respecta a los costes de intermediación, se ha hecho algo para aliviar la carga del comprador. Se ha regulado legal y federalmente que desde finales de 2020 el prorrateo de los costes de la comisión entre el vendedor y el comprador debe repartirse a partes iguales, normalmente entre el 3 – 3,57% incl. IVA. (por parte) sobre el precio de compra de viviendas unifamiliares y condominios. Quedan excluidos los solares y los edificios de viviendas. Allí suele ser una comisión del comprador, que, por cierto, a veces es negociable, cosa que mucha gente no sabe. Un buen agente inmobiliario no dejará que un acuerdo se caiga y encontrará una solución equilibrada para todos. Atrévete a hablar de ello.

Los costes incidentales de un vistazo:

• 6,5 % Impuesto sobre transmisiones patrimoniales
• 1,5 – 2 % Registro de la Propiedad + gastos de notaría
• 3 – 3,57 % de comisión

Pisos y casas como inversión: compra y alquiler

FIV: Distritos de Potsdam para la inversión inmobiliaria – Pasemos a los bienes inmuebles como inversión en Potsdam, para los que quieren comprar y alquilar. Si nuestro lector decide comprar con posterioridad al alquiler: ¿Qué 2 distritos o satélites alrededor de Potsdam recomendaría a un comprador para su inversión en Potsdam? En su opinión, como experto, ¿dónde están las mayores oportunidades de futuro?

Sebastian Wicke: La Kaptalanlage de Potsdam es emocionante, porque la zona de Potsdam ya no puede llamarse realmente «barata», pero Múnich nunca lo fue y sólo se ha desarrollado en una dirección en los últimos años. Sigo siendo muy optimista con respecto a la zona de Potsdam y, lamentablemente, tengo que dejar que mis esperanzas de una «burbuja» se rompan. Esto sólo puede observarse con cautela, si es que se observa, en proyectos individuales o en microlocalizaciones y en el segmento superior de precios.

Comedor y sala de estar en uno:

Debido al buen desarrollo económico del área metropolitana de Berlín con su boom de start-ups y las inversiones en los alrededores con Tesla o Microvast y su efecto magnético, que ya estamos sintiendo claramente, así como la gran posición como ubicación científica y universitaria a través de SAP y la Universidad de Potsdam y su crecimiento, Potsdam sigue siendo una inversión emocionante y que merece la pena. Cada año se renueva la lucha por la vivienda y hay escasez de todo, especialmente de pisos asequibles para estudiantes y de viviendas básicas en general, ya que la demanda aumenta constantemente.

Aunque en Potsdam, a diferencia de Berlín, se está construyendo mucho más, no hay sobresaturación a la vista. Después de la inversión, por supuesto, es crucial seleccionar un buen inquilino para que sea divertido. Por cierto, ¡también nos encargamos del alquiler! Desde el comienzo de la pandemia de Corona, también hemos sentido una mayor presión de los berlineses que quieren salir de la «apretada y tensa ciudad» y buscan más espacio para vivir con una oficina en casa y tiempo de ocio con estilo en Potsdam y sus alrededores. Ahora puede ser la habitación más y el jardín o un balcón más grande en el más tranquilo y elegante Potsdam.

Sobre todo porque ahora los desplazamientos son aún menores debido a que hay más oficinas en casa y el trayecto a Berlín para ir a trabajar de repente sólo es 2-3 veces a la semana y ya no es una gran carga. Se pueden encontrar lugares alternativos en los alrededores y siguen siendo asequibles. En Michendorf o en Beelitz hay buenas conexiones por autopista, una mejora de las conexiones ferroviarias en un futuro próximo y muchas oportunidades de naturaleza y ocio para la familia. En los últimos años han ocurrido muchas cosas: se han revitalizado, modernizado y embellecido las ciudades antiguas, se han construido escuelas y guarderías y se han ampliado ampliamente las infraestructuras. Por cierto, el Salón Estatal de Jardinería comenzará en Beelitz el 20 de abril de 2022, así que vale la pena echarle un vistazo dos veces.

Evaluación de los agentes: una inmobiliaria con futuro

FIV: En su opinión, ¿qué tipo de inmuebles tienen futuro en Potsdam, en qué se debería invertir? ¿Pequeño, grande, existente, de nueva construcción?

Sebastian Wicke: Está claro que son los pisos pequeños los que faltan desde hace años. Pisos de entre 1 y 3 habitaciones en casi todas las localidades, preferiblemente edificios antiguos renovados, buenos edificios existentes o modernos edificios nuevos, si no son demasiado caros. El aumento del precio por m² también es el más alto aquí. La proporción de solteros también está aumentando en Potsdam y la presión de la Universidad de Potsdam con sus estudiantes o de las sedes científicas con jóvenes professionales que se trasladan a Potsdam por diversos proyectos es constante. Los pisos amueblados también siguen siendo un tema y pueden merecer la pena si el alquiler está regulado y el precio de entrada no es demasiado alto.

Habitación en el piso de Potsdam:

Primeros pasos y consejos

FIV: Por último, una pregunta más: ha mencionado los errores típicos al comprar una propiedad. Muchos compran, pero algunos también quieren vender. Como agente inmobiliario con experiencia en Potsdam, ¿qué consejos puede dar a quienes venden una propiedad por primera vez? ¿Cuáles son los primeros pasos y cómo se vende con éxito un inmueble en Potsdam?

Sebastian Wicke: El momento de la venta no podría ser más ideal. Hay presión en el mercado debido al escaso inventario, la afluencia y los bajos tipos de interés. Quien tiene una propiedad en Potsdam o en sus alrededores desde hace algunos años, ha hecho todo bien y es propietario de una pequeña o gran propiedad, pero actualmente sólo sobre el papel. Es importante elegir con cuidado al socio adecuado cuando se planea vender y no «toquetear» uno mismo, según el lema: «Puedo hacer el anuncio yo mismo y luego mi propiedad desaparecerá de todos modos, ¡me ahorraré la inmobiliaria!

El problema no es encontrar un comprador, sino evaluar el valor correctamente, de forma objetiva, neutral, sin influencias emocionales y personales. Por supuesto, cada uno está sesgado por sus cosas y gustos. Pero eso también dificulta la negociación directa con el propietario entre vendedor y comprador. Para eso estamos nosotros, para formar una parte sana y sin valores para ambas partes y para arreglar el punto medio durante las vistas y las negociaciones. Siempre tratamos de nivelar el trato óptimo para ambas partes, también con nuestras propias ideas y experiencia.

Cocina en un piso de Potsdam:

No habríamos vendido muchas propiedades si los propietarios y los compradores se hubiesen reunido desde el principio al vender o comprar su propia casa y los diferentes gustos, emociones o deseos. Otro aspecto importante es que luego también profundizamos en las conversaciones con el posible comprador adecuado y realizamos una comprobación financiera y de solvencia.

Un tema completamente diferente son los requisitos legales y los riesgos en constante aumento en el proceso de venta, desde la obligación legal del certificado energético y la información de la etiqueta energética hasta la DSGVO, los derechos a la imagen o la información y las descripciones incorrectas de la zona en la exposición o los documentos posteriores que faltan para la financiación bancaria del comprador. Mi consejo es que elijas un socio de confianza y un professional con suficiente experiencia a través de la recomendación o de una pequeña investigación propia, teniendo en cuenta las reseñas en varios portales.

No siempre tiene que ser una cadena conocida o un gran nombre o venir de un anuncio de televisión con palabras bonitas. Mantenga una conversación personal más larga, preferiblemente en la propia propiedad. La química debe ser la adecuada y no hay que subestimar las cualificaciones professionales ni la historia y experiencia local. Por regla general, no es muy serio dar un precio in situ en la primera cita sin conocer los planos, las zonas exactas y, sobre todo, el estado de mantenimiento.

Y menos aún por correo electrónico o por teléfono, antes de que la propiedad haya sido inspeccionada conjuntamente. Una valoración cualificada requiere una buena documentación y un buen conocimiento del inmueble, y algo así no se puede hacer en 5 minutos, como se suele prometer. Cada objeto es único y no está fuera de serie como un coche usado. Por regla general, es también la mayor inversión o la mayor decisión de capital en la venta que una persona hace en su vida. Eso merece atención y tiempo.

Gracias a Sebastian Wicke por la entrevista.

Alquilar, comprar, vivir en Potsdam

El mercado inmobiliario en Potsdam es grande, por lo que es importante encontrar el mejor agente inmobiliario para usted. En nuestro resumen encontrará los mejores agentes inmobiliarios de Potsdam que pueden hacer posible su sueño de tener una propiedad.

• Agente inmobiliario Potsdam

¿Primer piso? Paso a paso hacia la inversión de capital

Comprar tu propio piso – En cuanto te mudas a tu primer piso propio, para la mayoría de la gente es alquiler, alquiler, alquiler. Todos los meses vas a trabajar muchas horas para gastar la mayor parte en el próximo alquiler que vence a principios de mes. No es de extrañar que muchos jóvenes empiecen a pensar en comprar un condominio lo antes posible.

• Comprar el primer piso

Procedimiento, costes y año de separación: todos los datos sobre el divorcio

Para muchos, el divorcio es el último recurso. Sin embargo, hay muchos datos que hay que conocer para que un divorcio sea lo menos complicado y lo más agradable posible para todos los implicados. Por ello, los expertos de IHV le aclaramos todas las cuestiones importantes para que pueda abordar el tema del divorcio con la experiencia necesaria.

El proceso de divorcio – paso a paso hacia el divorcio

El tribunal de familia suele decidir si un divorcio es amistoso o contencioso. Si el divorcio es amistoso entre los dos cónyuges, el procedimiento de divorcio es muy sencillo. Si se cumple el año de separación, sólo hay que decidir el divorcio y la equiparación de la pensión, que suele realizarse de oficio. En este caso, un solo abogado es suficiente para ambos cónyuges, lo que ahorra enormes costes de divorcio. A menudo es posible incluso un divorcio en línea para los cónyuges, lo que minimiza el tiempo necesario y mantiene los costes bajos. Un divorcio amistoso puede verse facilitado en gran medida por un acuerdo de divorcio, que es redactado por los cónyuges durante el año de separación.

Si hay un divorcio impugnado, ambos cónyuges están obligados a estar representados por sus propios abogados. Esto aumenta enormemente los costes del divorcio para ambas partes. Los procedimientos de los divorcios impugnados suelen ser más largos que los de los divorcios amistosos y conllevan mayores costes.

Conozca más sobre el proceso de divorcio.

Si la fecha del divorcio está determinada por el derecho de familia, los cónyuges deben comparecer ante el tribunal con sus representantes legales en el caso de los divorcios impugnados o con un abogado conjunto en el caso de los divorcios amistosos.

La vista de divorcio comienza con la llamada al fondo, durante la cual se invita a las partes y a los abogados a entrar en la sala y se excluye al público del proceso. En primer lugar, se comprueban los datos personales y se echa un vistazo al certificado de matrimonio. A continuación, el tribunal aclara la expiración del año de separación y pregunta si ambos cónyuges consideran que la pareja de hecho y la vida conyugal han fracasado. Si una de las partes no está convencida de que el matrimonio ha terminado, el tribunal pregunta por qué y examina el fondo del asunto. Sin embargo, si no se demuestra ningún intento exitoso de reconciliación o un comportamiento contradictorio por parte del demandante, el divorcio puede ser definitivo. Por último, se aborda la equiparación de las pensiones y las cuestiones subsiguientes en los divorcios impugnados. Una vez aclarados todos los puntos relevantes, se emite la sentencia de divorcio. Para ello, se restablece el público y el tribunal pronuncia el decreto tanto sobre el divorcio como sobre las posibles consecuencias. Con este paso, el divorcio es legalmente vinculante.

• El tribunal de familia decide si se trata de un divorcio amistoso o impugnado
• Este hecho influye en el proceso y en los costes del divorcio

Divorcio con un año de separación: los datos más importantes

El matrimonio y la familia se consideran una de las instituciones sociales más importantes del sistema jurídico. Por lo tanto, el año de separación pretende tener un efecto preventivo frente a posibles decisiones erróneas, puramente emocionales y sólo temporales, que podrían lamentarse en retrospectiva. Aunque el año de separación sea visto por muchos matrimonios como un acoso o una pura carga, la intención de la normativa es clara: revisar y posiblemente revisar la decisión en el tiempo determinado. Además, el tiempo es útil para ocuparse de algunos asuntos importantes para el curso posterior del divorcio. Aunque existe la obligación de demostrar que se ha cumplido el año de separación, no es posible solicitar al juzgado el inicio del año ni hacerlo ante notario. Por lo tanto, tiene sentido registrar el comienzo del año por escrito.

El acortamiento o incluso la omisión completa del año de separación sólo puede producirse por una decisión de dificultad del tribunal según el artículo 1565, párrafo 2. Un ejemplo de esta decisión puede ser la violencia doméstica extrema, que el tribunal califica de dificultad excesiva.

Los intentos de reconciliación durante el año de separación están ciertamente permitidos. Sin embargo, éstas están sujetas a ciertas directrices. Los intentos de conciliación que no duren más de tres meses no dan lugar a la interrupción del año de separación. Por lo tanto, el tiempo durante el cual se interrumpió la separación cuenta para los 12 meses del año de separación. Para todos los intentos que superen los tres meses, el tribunal de familia asume que los cónyuges han vuelto a conectar. La pareja también tiene la opción de retirar ellos mismos la petición de divorcio dentro de este año. Si el divorcio se sigue llevando a cabo después de esto, se debe presentar una nueva petición de divorcio y el año de separación comienza de nuevo.

• Para divorciarse, una pareja debe pasar por un año de separación
• El año de separación está sujeto a ciertas regulaciones que se establecen en la ley

El convenio regulador del divorcio: custodia, manutención y divorcio amistoso

Todas las cuestiones relativas al matrimonio y al divorcio pueden regularse en un acuerdo de divorcio. En general, este acuerdo regula cómo se van a tratar los bienes comunes, los hijos comunes o cosas similares después del divorcio. Se intenta aclarar de antemano todos los puntos que normalmente se resuelven durante el divorcio para que éste sea lo más sencillo posible. Por lo tanto, un acuerdo postdivorcio incluye aspectos como la manutención. En este caso, se puede liquidar tanto la pensión alimenticia de separación para el período comprendido entre la separación y el divorcio como la pensión alimenticia post-matrimonial para el período posterior al divorcio.

El convenio de divorcio también regula la custodia de los hijos comunes, su manutención y, en su caso, el derecho de visita del progenitor no cuidador. Además, el acuerdo de divorcio especifica cómo se van a tratar los bienes comunes, como la vivienda común o los enseres domésticos. Otros puntos posibles de un convenio de divorcio son los acuerdos sobre la equiparación de ganancias, la exclusión del régimen económico matrimonial de la comunidad de ganancias y el acuerdo sobre la separación de bienes, la renuncia al derecho a la herencia y al derecho a una porción obligatoria y la continuación del apellido común.

• El acuerdo de divorcio ayuda a aclarar un divorcio de mutuo acuerdo de forma rápida y sin complicaciones.
• En el acuerdo, los cónyuges pueden resolver varias cuestiones antes de la fecha del juicio

El ajuste de los derechos de pensión – procedimiento después del divorcio

Los derechos de pensión son diferentes para la mayoría de los matrimonios. Este hecho se debe a que uno de los cónyuges no ha trabajado durante un determinado periodo de tiempo debido a la crianza de los hijos, ha estado desempleado o ha trabajado en el sector público. Para compensar esta diferencia, existe la equiparación de las pensiones, que pretende garantizar que ambos cónyuges tengan una buena seguridad en la vejez. Sin embargo, sólo se tiene en cuenta la pensión obtenida durante el periodo de matrimonio. La pensión obtenida se reparte en el divorcio de forma que ambos cónyuges salgan del matrimonio con la misma cantidad.

Dado que en la equiparación de la pensión sólo se incluyen los derechos de pensión adquiridos durante el matrimonio, el periodo de matrimonio es determinante para la cuantía de la equiparación. El período de matrimonio es válido desde el comienzo del mes en que se celebró el matrimonio hasta el final del mes anterior a la notificación de la demanda de divorcio. Si la duración del matrimonio es inferior a tres años, no hay que realizar ninguna equiparación de pensiones en el divorcio, salvo que uno de los cónyuges insista en ello.

Los derechos de pensión adquiridos durante el periodo de separación también se incluyen en la equiparación de las pensiones. Sin embargo, si el periodo de separación es inusualmente largo, puede estar justificado en determinadas circunstancias calcular la equiparación de la pensión sólo para el periodo que va desde el matrimonio hasta la separación. La no equiparación de la pensión sólo puede ser aprobada por el tribunal en los divorcios con especial mala conducta. Este caso se da cuando uno de los cónyuges ha amenazado o lesionado masivamente al otro.

• El ajuste de los derechos de pensión regula los derechos de pensión de los cónyuges.
• El periodo de matrimonio es decisivo para la cuantía de la equiparación de la pensión

Derecho a pensión: reparto de la pensión tras el divorcio

A primera vista, la equiparación de las pensiones es justa para ambas partes, pero en la práctica sólo revela los problemas a los que tienen que hacer frente los cónyuges. Resulta especialmente problemático para los matrimonios que sólo se divorcian a una edad avanzada. Cuando ambos miembros de la pareja estaban bien asegurados para la vejez, tras el divorcio se encuentran a menudo con sólo dos hogares pobres. Si el divorcio se produce a una edad temprana, ambas partes siguen teniendo la oportunidad de complementar sus pensiones mientras siguen trabajando, mientras que las parejas mayores suelen enfrentarse a la ruina económica. Por lo tanto, en lugar de una división esquemática, a menudo puede ser más favorable para las parejas mayores que una de las partes conserve los derechos de pensión y los intercambie por otros activos, como una propiedad. Así que la legislación en este caso no es del todo óptima, ya que no ofrece a todos las mismas oportunidades y puede ser inevitablemente difícil, especialmente para las parejas mayores.

• El derecho a la pensión también puede regularse por separado del ajuste de los derechos de pensión.
• En algunos casos, los derechos se reparten de forma más equitativa que en el caso de la equiparación de las pensiones.

Bienes inmuebles en el divorcio: cómo tratar los bienes comunes

Si dos personas contraen matrimonio sin contrato matrimonial, viven en una comunidad de gananciales según la ley. La ganancia se define como la cantidad en la que el patrimonio final de uno de los cónyuges supera el patrimonio inicial. Por lo tanto, durante el matrimonio, los dos bienes permanecen separados, y en el momento del divorcio se produce una equiparación de las ganancias acumuladas de los bienes. Por lo tanto, cada cónyuge debería salir del matrimonio con la misma cantidad de ganancias acumuladas.

Si sólo uno de los cónyuges está inscrito en el registro de la propiedad como propietario, la propiedad pertenece sólo a este cónyuge incluso después del divorcio. Durante el periodo de separación, el tribunal también puede asignar la propiedad al no propietario para su uso, pero sólo si este cónyuge no puede encontrar un piso asequible para él y los hijos comunes. Sin embargo, esto no cambia la propiedad del inmueble. Sin embargo, una propiedad también tiene consecuencias financieras en la equiparación de las ganancias.

Un inmueble comprado, construido o ampliado o modernizado durante el matrimonio representa un aumento de valor y, por tanto, es relevante para la equiparación de las ganancias. Un bien heredado o que ya formaba parte del patrimonio antes del matrimonio sólo cuenta para la equiparación de ganancias si se ha modernizado o ampliado durante el matrimonio. Sin embargo, durante el divorcio, el propietario no puede hacer simplemente lo que quiera con la propiedad. Si el procedimiento de divorcio o de equiparación de trenes separados aún no ha finalizado, este último necesita el consentimiento de la ex pareja para la venta, por ejemplo.

Si los bienes pertenecen a los cónyuges a partes iguales o también de forma proporcional, se hace difícil en caso de divorcio, porque la cuestión de cómo proceder con los bienes comunes después del divorcio no siempre es fácil de responder. ¿Quién podrá vivir en la vivienda, se venderá o se seguirá financiando? Este problema viene del hecho de que con el divorcio, la copropiedad no termina también al mismo tiempo. Por lo tanto, los cónyuges divorciados siguen siendo responsables conjuntamente de los bienes después del divorcio.

• El tratamiento de los bienes inmuebles tras el divorcio depende de la inscripción en el registro de la propiedad
• Dependiendo de la entrada, se siguen diferentes procedimientos con los activos

Pensión alimenticia tras el divorcio: las normas más importantes

La manutención sólo se paga a quienes la necesitan. Esto significa no poder mantenerse con sus propios ingresos y bienes. Sin embargo, el cónyuge necesitado debe intentar activamente encontrar un empleo remunerado adecuado para poder reclamar la pensión alimenticia. Se considera apropiado si corresponde a la educación, la edad, las capacidades y las condiciones de salud. Si el cónyuge que recibe la manutención se muda con una nueva pareja, el derecho a la manutención puede caducar según el artículo 1579 nº 2 del BGB.

La manutención sólo la pagan los que pueden hacerlo. Esto significa poder pagar la manutención sin poner en peligro el propio sustento adecuado. Por lo tanto, el cónyuge que paga la pensión alimenticia debe conservar siempre una franquicia. Según la Düsseldorfer Tabelle, las necesidades personales mensuales sin necesidades personales ascienden a 1.200 euros.

El importe de la pensión alimenticia post-matrimonial se determina siempre a partes iguales por ambos cónyuges. En primer lugar, se calculan los ingresos relevantes para la manutención. De los ingresos brutos se deducen los impuestos, las cotizaciones a la seguridad social, las aplicaciones professionales razonables de un porcentaje fijo del 5 % y los gastos reales de previsión para la vejez de hasta el 23 % de los ingresos brutos. Si el cónyuge paga la manutención de los hijos, también debe deducirse. De esta cantidad, se deduce un porcentaje fijo de tres séptimas partes, es decir, algo menos del 43 %, en concepto de alimentos post-matrimoniales si la otra persona no tiene un empleo remunerado. Sin embargo, la persona obligada a pagar la manutención debe poder conservar una cantidad mínima de 1.200 euros como franquicia.

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• En caso de divorcio, existen diferentes formas de pensión alimenticia
• El importe se calcula en función de varios factores

El cambio de nombre tras el divorcio: las opciones para los cónyuges y los hijos comunes

Para cambiar el apellido después de un divorcio, el matrimonio debe estar legalmente divorciado. El divorcio definitivo es cuando ya no hay posibilidad de recurrir la sentencia de divorcio. Para ello, ambos cónyuges deben renunciar a su derecho a recurrir en la vista de divorcio o ninguno de ellos debe oponerse a la sentencia de divorcio a través de un abogado en el plazo de un mes. En la sentencia de divorcio, el tribunal documenta la validez legal del divorcio mediante una anotación de efectos legales. Para obtenerla, la sentencia de divorcio notificada después del divorcio debe enviarse de nuevo al tribunal con la solicitud de la nota de cosa juzgada. Sólo entonces el documento será considerado como un divorcio legalmente válido y utilizable para el cambio de nombre.

El cambio de nombre puede realizarse tras el divorcio en el registro civil correspondiente, ya que en él se lleva el libro de familia. Para ello, se necesitan algunos documentos. Por un lado, la sentencia de divorcio con la sentencia definitiva, un documento de identidad o pasaporte y, en su caso, una copia certificada del registro matrimonial si el interesado se ha trasladado después del matrimonio. Si se dispone de todos estos documentos, el cambio de nombre puede realizarse directamente in situ. La oficina de registro cobra una cantidad de aproximadamente 25 euros por la tasa de certificación y autentificación. Además, hay que pagar por la emisión o el cambio de documentos importantes, como el carné de identidad, el pasaporte, las tarjetas de crédito o el permiso de conducir.

• El cambio de nombre es posible para los cónyuges después del arbitraje sin ningún problema
• El cambio de apellido puede realizarse en el registro civil

Herencia hereditaria durante toda la vida

Sin testamento, la herencia se distribuirá de acuerdo con las reglas de la sucesión legal. Sin embargo, esto no siempre redunda en interés del testador. Si existe un testamento, la herencia puede ser distribuida de manera diferente a la prevista por la ley e incluso las personas que no son parientes consanguíneos pueden heredar. Por lo tanto, la redacción de un testamento no sólo es importante para regular exactamente el último testamento, sino también para evitar disputas en la familia.

Las preguntas más frecuentes son sobre todo:

• ¿Cuál es la parte obligatoria del heredero?
• ¿Cuál es la parte obligatoria del heredero?
• ¿Qué hereda el cónyuge?
• ¿Qué es la sucesión legal?

La voluntad lo regula todo

Un testamento anula la sucesión legal y, por lo tanto, puede determinar una nueva sucesión. El testador determina quién va a heredar. Si se nombran varias personas, los activos fijos se dividen normalmente según las cuotas. Escribir un testamento también permite al testador dejar cosas individuales a ciertas personas, como un coche, joyas o bienes raíces. Sin embargo, estos no son considerados legalmente como herederos, sino como legados. Con el fin de evitar disputas sobre el patrimonio, el patrimonio puede ser distribuido en un testamento de tal manera que no puedan surgir puntos de disputa.

Los testamentos se pueden redactar con o sin notario. Si se redacta un testamento sin notario, hay que tener en cuenta una serie de factores. El autor debe tener al menos 16 años de edad y ser «comprobable», es decir, estar en plena posesión de sus facultades intelectuales. El testamento debe ser escrito a mano, porque las copias impresas por computadora no son suficientes como un testamento válido. Si el testamento tiene varias páginas, cada una de ellas debe estar numerada, grapada y con una fecha y firma uniformes. Se recomienda un título claro, como «Testamento» o «Mi Última Voluntad» para aclarar el propósito de la escritura.

Sin embargo, si un testamento se redacta con la ayuda de un notario, esto significa que el testador ha entregado verbalmente su último testamento a un notario para que conste en acta. Esto es especialmente importante si la propiedad inmobiliaria forma parte de la propiedad, ya que se requiere un certificado de herencia o un testamento notarial para la transferencia al registro de la propiedad. Si existe un testamento notarial, los herederos se ahorran el costoso y lento procedimiento de certificado de herencia.
H2>Transporte sin testamento – la sucesión legal entra en vigor

La sucesión legal regula tanto el orden de los herederos como las cantidades individuales que se heredan. Primero heredan los siguientes parientes, como hijos y nietos y después los parientes más lejanos, como sobrinos y sobrinas. Los parientes más cercanos generalmente excluyen a los parientes más lejanos de la sucesión. En el certificado de herederos se documenta la tasa de herederos individuales. La sucesión legal depende del sistema de Parantel o del sistema de pedidos. Divide a los parientes en diferentes órdenes. Según esto, los hijos y nietos del testador pertenecen al primer orden. Los padres, hermanos, sobrinos y sobrinas del testador son asignados a la segunda orden. La tercera orden incluye a los abuelos, tíos y tías, así como a los primos del testador. Los cónyuges y las parejas civiles registradas no se consideran parientes, pero tienen derecho a la herencia del cónyuge. Esto les da una posición especial y restringe el derecho a la herencia de los familiares. Los parientes del orden anterior siempre excluyen de la sucesión a los parientes de una orden posterior.

El cónyuge

El cónyuge o pareja registrada no es considerado pariente en la sucesión legal, pero tiene una posición especial. Si el difunto deja atrás tanto al cónyuge como a los hijos, el cónyuge hereda la mitad de la herencia y los hijos la otra mitad. Sin embargo, si hay más de tres hijos, el cónyuge recibe sólo una cuarta parte y los hijos se reparten el resto entre ellos. Si sólo hay parientes o abuelos de segundo orden, el cónyuge recibe la mitad de la herencia y los parientes de segundo y tercer orden comparten la otra mitad. Si no hay parientes de primer, segundo o tercer orden, el cónyuge hereda todo.

Los herederos de primer orden

Los hijos y nietos del testador se cuentan en el primer orden. Los hijos no casados nacidos después del 1º de julio de 1949 también tienen derecho a la herencia. Si un hijo del testador y su cónyuge viven en el momento del fallecimiento, ambos heredan la mitad. Si viven varios hijos, la herencia se divide entre ellos y el cónyuge. Si los hijos del difunto ya han muerto, los nietos heredan.

Los herederos de la segunda orden

Si no hay hijos o nietos, los herederos serán de segundo orden. El segundo orden incluye a los padres, hermanos, sobrinos y sobrinas. Si ambos padres del difunto viven en el momento del fallecimiento, la sucesión se divide en partes iguales. Sin embargo, si uno de los progenitores ya ha fallecido, los descendientes de ese progenitor, es decir, los hermanos o sobrinos y sobrinos del fallecido, ocupan este lugar.

Herederos de tercer orden

Si el difunto deja sólo herederos de la tercera orden, la sucesión se dividirá de la siguiente manera. Los abuelos y sus descendientes heredarán el patrimonio del difunto. Si un abuelo ya ha fallecido, la herencia también recae en las tías, tíos, primos y primos del testador.

Niños adoptados

Una adopción le da a un niño la relación legal. Si el niño es menor de edad en el momento de la adopción, adquiere la condición jurídica de hijo común de ambos cónyuges y, por lo tanto, pertenece a los herederos de primer orden. Así, no sólo el niño adoptivo hereda de sus padres, sino también viceversa. Con la adopción, sin embargo, el niño pierde toda reclamación, todos los derechos y deberes para con los parientes consanguíneos y, por lo tanto, ya no tiene derecho a heredar de sus padres naturales. Este no es el caso de los niños adoptados que son mayores de edad. La relación con los padres biológicos no expira, por lo que un hijo adoptado mayor de edad puede tener derecho a heredar de hasta cuatro partes de la herencia: los padres biológicos y los padres adoptivos. Sin embargo, no existe ningún derecho legal de herencia contra los familiares de los padres adoptivos.

Deudas hereditarias – rechace o no la herencia?

Una herencia no significa principalmente riqueza y nuevas posesiones. Una herencia a menudo está cargada de deudas y significa mucha responsabilidad para los herederos. Después del fallecimiento, los herederos no sólo se hacen cargo de los bienes, sino también de los derechos y obligaciones del difunto. Si esto incluye deudas, los herederos también son responsables con sus bienes privados. Si desde el principio está claro que la deuda se hereda, la herencia puede ser rechazada en el plazo de seis semanas. Si más tarde se descubre que la masa de la insolvencia está gravada con deudas, se puede presentar una solicitud de insolvencia. Los bienes privados del heredero están así protegidos y las deudas sólo tienen que ser pagadas por el patrimonio. Si hay un caso de herencia, la herencia debe ser examinada cuidadosamente y examinada en busca de deudas. La herencia puede ser rechazada por cualquier heredero. Esto es particularmente útil si las deudas o los bienes inmuebles que necesitan renovación forman parte de la propiedad.

Revertir la herencia – dependiendo de la situación, sensible

La herencia no siempre proporciona sólo cosas buenas para los descendientes. Aunque muchos sueñan con riquezas y joyas caras, las deudas o los bienes inmuebles en mal estado también pueden pertenecer a la herencia. En tales casos, es posible rechazar la herencia dentro de un cierto período de tiempo y teniendo en cuenta ciertos criterios.

Ningún heredero está obligado a aceptar la herencia. Esto es posible sobre todo para la protección de los herederos, porque no sólo recibe la fortuna, sino también las deudas del difunto, de las que es responsable con la propia fortuna privada. Por lo tanto, antes de que un heredero comience o sea golpeado, cada heredero debe obtener una visión general precisa de las circunstancias financieras y las deudas del fallecido. Estos incluyen saldos bancarios, valores, objetos de valor, terrenos e inmuebles, así como gastos funerarios, préstamos, atrasos en el pago de la pensión alimenticia y reclamos de porciones obligatorias. Los costos de administrar un patrimonio o abrir un testamento también pueden ser añadidos. Si este examen revela que hay más débito que crédito, tiene sentido rechazar la herencia. Si la propiedad incluye bienes raíces que necesitan renovación, también es necesario un examen detallado. Si la herencia se toma, hay que invertir mucho dinero en las obras de renovación, que pueden ser muy costosas, según el caso. Así que considere cuidadosamente si desea o no tomar la herencia en tal caso.

Una vez que una herencia ha sido aceptada o se ha excedido la fecha límite, por lo general no hay vuelta atrás. Sin embargo, aquí de nuevo las excepciones confirman la regla. En algunos casos es posible retirarse de la herencia posteriormente. Si, por ejemplo, después de la aceptación de la herencia sale a la luz que la herencia contiene un crédito alto del difunto, del cual usted no sabía nada hasta entonces, la aceptación de la herencia puede ser cuestionada. Sin embargo, como requisito previo, usted debe haber tenido un conocimiento exhaustivo de los activos y deudas de la sucesión. Sin embargo, si el heredero desea impugnar los supuestos porque el período de seis semanas no era conocido o no estaba claro cuándo comenzaría, un buen abogado puede hacer lo mismo.

Rechazo de la herencia rechazado por sobreendeudamiento

En el caso contrario, también hay algunas posibilidades. Si la herencia ha sido rechazada debido a un sobreendeudamiento y después resulta que la herencia no contiene tantas deudas como se asumieron inicialmente, el rechazo no puede ser impugnado. Sin embargo, si después resulta que los valores o bienes inmuebles pertenecen a un patrimonio del que usted no tenía conocimiento en el momento del desembolso, es posible que se le presente un desafío. La impugnación debe hacerse por escrito y justificarse ante el tribunal testamentario en un plazo de seis semanas a partir del momento en que se descubra el error.

Prestación de herederos libres

Con el fin de proteger a los herederos de una gran carga financiera, se aplican diferentes tipos impositivos y subsidios en función del grado de parentesco. Estos subsidios incluyen varias cosas que no tienen que ser gravadas para que los herederos no tengan que pagar la mayor parte del impuesto, especialmente en el caso de un gran patrimonio.

Reducción económica para herederos

Esto incluye las prestaciones que deben pagarse si la pareja o los hijos dependían de la ayuda económica del fallecido. En el caso de los cónyuges, el subsidio de pensión asciende a 256.000 euros, siempre que el cónyuge superviviente no tenga una pensión de viudedad o una pensión de empresa que no esté sujeta al impuesto de sucesiones. Si se dispone de una pensión de este tipo, el valor de la pensión se determina en función de la duración prevista de las prestaciones y se reduce en este valor. Para los hijos, se aplican las prestaciones graduadas en función de la edad del hijo en el momento del fallecimiento. Los niños menores de 5 años tienen derecho a una pensión de 52.000 euros. A partir de este momento, el subsidio se reduce en unos 10.000 euros cada cinco años. Por lo tanto, los hijos de 20 a 27 años pueden solicitar un subsidio de pensión de 10.300 euros, pero estos subsidios sólo son relevantes si los hijos no tienen su propia pensión, como por ejemplo una pensión de orfandad.

Las demás prestaciones, además de las pensiones, se regulan en función del grado de parentesco y son independientes de la pensión de superviviente a cargo o del patrimonio propio. En consecuencia, los cónyuges y las parejas civiles inscritas heredan un subsidio de 500.000 euros. Los hijos del difunto o los nietos del difunto, si sus padres fallecen antes de la herencia, pueden solicitar una prestación de 400.000 euros. Los nietos cuyos padres aún viven pueden solicitar un subsidio de 200.000 euros. Los bisnietos o los propios padres del fallecido tienen derecho a una prestación de 100.000 euros. Todos los demás herederos pueden reclamar un subsidio de 20.000 euros. Para que se pague el menor impuesto posible en caso de herencia, el testador puede tomar decisiones importantes mucho antes de la muerte y determinarlas en el testamento. <class=»Apple-converted-space»> Sólo lo que queda después de la deducción de las cantidades libres de impuestos del patrimonio está sujeto a impuestos. Cada adquisición imponible se redondea por defecto a 100 €. Los tipos impositivos individuales para el impuesto de sucesiones dependen de las diferentes clases de impuestos de los herederos y también se gradúan progresivamente.

Impuesto sobre donaciones y sucesiones – las concesiones

El impuesto de sucesiones y el impuesto sobre donaciones están estrechamente vinculados. Se aplican casi las mismas desgravaciones, pero como en el caso de las sucesiones, las desgravaciones fiscales sólo pueden transferirse una vez cada diez años. Los testadores que deseen reducir el impuesto de sucesiones de sus herederos deben, por lo tanto, comenzar a entregar sus bienes diez años antes de su fallecimiento. En el caso de las familias de parches, de este reglamento se desprende que puede ser sensato adoptar a los hijos del cónyuge para equiparar las desgravaciones fiscales con las de los hijos naturales. La adopción no influye en la sucesión al otro progenitor biológico.

De este modo, un regalo permite ahorrar en el impuesto de sucesiones. El testador debe ser consciente de estas posibilidades y utilizarlas de forma selectiva para tener que pagar menos impuestos de sucesión. Las parejas no matrimoniales deben tener en cuenta que incluso las uniones civiles de larga duración sólo permiten las cantidades exentas de impuestos si están reconocidas oficialmente, ya sea por el matrimonio o por el registro de la unión.

Parte de servicio a pesar de la desheredación – usted tiene estos derechos

Básicamente cada persona puede decidir libremente a quién nombrará como su heredero y a quién desheredará. El testador no tiene que justificar en su testamento por qué excluye a un familiar de la sucesión. Sin embargo, una exclusión no significa que el heredero no reciba nada, porque cada heredero tiene derecho a una parte obligatoria. Esta reclamación debe ser solicitada por el propio heredero, ya que estas reivindicaciones de parte obligatoria no se anotan en el certificado de herencia. Si un testador determina que una persona es el único heredero, esto significa, por un lado, que es el único que hereda todo el patrimonio, pero también que nadie más debe heredar a quien realmente tiene derecho a heredar.

Las parejas casadas pueden desheredar a parientes cercanos en un contrato de herencia o en un testamento berlinés. En una forma clásica del testamento de Berlín, los cónyuges estipulan que la pareja que vive más tiempo es el único heredero y que los hijos sólo heredan cuando ambos cónyuges han fallecido. Los padres desheredan a sus hijos hasta que ambos han muerto. Si alguien es desheredado, la parte de la herencia que se le habría debido a este heredero recae en la persona que se habría convertido en el heredero si la persona desheredada ya hubiera muerto en el momento de la herencia.

A pesar de una desheredación, los parientes cercanos tienen derecho a una parte de la propiedad. Este hecho se basa en el deber de cuidado que el difunto tiene para con sus parientes cercanos, incluso después de su muerte. Sin embargo, esto sólo se aplica a los parientes más cercanos, que se determinan de la siguiente manera según la ley: Los parientes cercanos incluyen tanto a los hijos legítimos como a los no casados y a los adoptados, al cónyuge siempre que el matrimonio siga siendo efectivo en el momento de la herencia, a las parejas de hecho inscritas en una unión homosexual y a los padres del testador, siempre que no haya hijos. Los nietos sólo tienen derecho si han sido excluidos de la herencia y sus padres ya no están vivos. Los hermanos y abuelos del difunto no tienen derecho a una participación obligatoria y, por lo tanto, no deben ser entendidos por la ley como parientes cercanos. El desheredado debe hacer valer su derecho a la parte obligatoria frente a los demás herederos. En circunstancias especiales, los padres pueden desheredar completamente a sus hijos y también retirarles la parte obligatoria. Este deseo debe ser expresamente ordenado y justificado en el testamento.

Herencia preliminar y herencia posterior – determinada en el will

El testador es libre de determinar los herederos y, por lo tanto, puede transferir sus activos a varias personas en una transferencia de tiempo. El heredero recibe su herencia sólo después de que otra persona, en este caso el heredero anterior, la haya heredado. El testador puede, por ejemplo, elegir una ocasión o un momento para la sucesión posterior, por ejemplo, la mayoría de edad o la aprobación del examen de maestro artesano. El heredero anterior y el heredero posterior son sucesores legales del testador, pero no forman una comunidad de herederos en la que heredarían al mismo tiempo, sino que heredan en un momento diferente debido a la causa del testador. El heredero tiene un derecho expectante a la herencia subsiguiente y, por lo tanto, el heredero del heredero anterior caduca en caso de sucesión subsiguiente, este último deja de ser el heredero y la herencia se acumula al heredero subsiguiente. En el caso de que el heredero subsiguiente ya haya fallecido en el momento de la herencia subsiguiente, el testador deberá hacer provisiones y nombrar a otros herederos subsiguientes.

Los cónyuges a menudo utilizan la preherencia y la post-herencia para asegurarse de que todos los bienes comunes permanezcan en la familia. Los cónyuges designan al otro como heredero anterior y a los hijos comunes como herederos posteriores. Incluso en el caso de un nuevo matrimonio después de la muerte de un cónyuge, los bienes no pueden ser legados al nuevo cónyuge.

Las comunidades de herederos – comunicación abierta y acuerdo

Una comunidad de herederos describe a todos los herederos de un testador. Esto entra en vigor cuando hay más de un heredero y se forma automáticamente una comunidad de herederos. La comunidad de herederos, sin embargo, pierde su efecto al comienzo de una disputa de herencia. Sin embargo, una disputa no tiene que ocurrir necesariamente en una comunidad de herederos. Como a menudo hay disputas sobre los objetos de la herencia en las comunidades de herederos, muchas comunidades de herederos todavía existen muchos años después de la muerte.

Discutiendo una comunidad de herederos

En el caso ideal, los herederos de una comunidad de herederos pagan rápidamente las deudas de la sucesión y luego disuelven la comunidad de herederos distribuyendo el excedente según las acciones. Sin embargo, a menudo esta no es la realidad. Las disputas dentro de la comunidad de herederos a menudo aseguran que éstas permanezcan sin resolver durante años después de la herencia. Todo miembro de dicha comunidad de herederos tiene derecho a exigir la disolución en cualquier momento, incluso sin una buena razón.

Pagar deudas y distribuir herencia

Para que una comunidad de herederos se disuelva sin disputas, es aconsejable seguir ciertos pasos. Desde la correcta valoración del patrimonio hasta el impuesto de sucesiones, hay que tener en cuenta importantes formalidades.

Pagar las deudas de la finca

Las deudas de la sucesión pueden ser pagadas por los herederos de la comunidad de herederos. No es raro que se vendan objetos pertenecientes a la propiedad, como bienes inmuebles o terrenos.

Los objetos indivisibles venden

Si una división real no es posible para ciertos objetos, como una propiedad en la comunidad de herederos, los herederos pueden tener que vender o forzar el objeto a ser subastado. Para ello, primero se debe determinar un precio de venta realista. Si no hay acuerdo aquí, una subasta de división puede ser iniciada por uno de los herederos. <class=»Apple-converted-space»> Distribuir los objetos divisibles El heredero debe ser dividido en naturaleza por los herederos. Por lo tanto, cada heredero puede tomar objetos de la herencia para sí mismo de acuerdo con los otros herederos. El dinero y los valores pueden ser divididos por la comunidad de herederos de acuerdo a las respectivas acciones.

Las donaciones y dotaciones tienen en cuenta

Si un heredero ha recibido beneficios o regalos del testador durante su vida, éstos pueden estar sujetos a compensación. Los regalos que están sujetos a extinción aumentan el patrimonio matemáticamente y se deducen de la cuota de herencia del receptor. Cada heredero puede pedir a los demás información sobre dichas prestaciones para que puedan ser tenidas en cuenta correctamente.

Considere la oficina de impuestos

Una herencia está siempre sujeta al impuesto de sucesiones. Sin embargo, algunas cosas de la herencia se pueden deducir del impuesto, como el costo del entierro o los honorarios por abrir el testamento.

Calcular el descuento

Una comunidad de herederos no puede dividirse hasta que se haya determinado el patrimonio. Los herederos reciben la mayor parte de la información del banco donde el fallecido tenía las cuentas o depósitos. Para tener acceso a ellos, se requiere un certificado de herencia o un testamento con un registro de apertura de la corte. Sin embargo, las deudas también forman parte del patrimonio. Para determinar el patrimonio completo, las deudas y los activos deben ser comparados y equilibrados.

El notario ayuda

Si no se puede llegar a un acuerdo, la comunidad de herederos puede llamar a un notario. El notario media entre los herederos para llegar a un acuerdo lo antes posible. Sin embargo, hay que tener en cuenta que dicha asistencia está asociada a algunos costes.

Considerar los servicios de enfermería

Si un niño ha cuidado del progenitor fallecido durante su vida sin contraprestación alguna, se puede reclamar una indemnización por ello. Esto debe ser proporcional a la duración, alcance y valor del patrimonio.

La subasta parcial – el último recurso para las comunidades de herederos

Los objetos, como los bienes inmuebles o la tierra, suelen dar lugar a disputas en las comunidades de herederos. Las ideas de cómo tratar la propiedad conjunta son demasiado diferentes y las partes no pueden ponerse de acuerdo. Todo heredero tiene derecho en cualquier momento a exigir una disputa de la comunidad de herederos y así forzar su disolución. En tal caso, una subasta de partición puede ser la última posibilidad de resolver las disputas y resolver la comunidad de herederos.

La subasta de la partición implica algunos riesgos que deben ser bien pensados de antemano. Los bienes inmuebles podrían venderse por debajo de su valor y dar lugar a bajos beneficios para los herederos. Existen algunas alternativas que excluyen estos riesgos. La propiedad puede ser vendida en forma privada, ahorrando en gastos de solicitud, legales y de abogados. Además, los herederos pueden elegir ellos mismos al comprador y así asegurarse de que la propiedad no se venda por debajo de su valor.  Otra alternativa es la subasta voluntaria. La comunidad de herederos puede recurrir a un subastador público que organiza y dirige una subasta. La ventaja para los herederos es que la oferta mínima puede ser determinada por los propios herederos y, por lo tanto, no hay riesgo de que la subasta sea inferior al valor. En ambos casos, sin embargo, la comunidad de herederos debe estar de acuerdo unánimemente con la venta de la propiedad.