Auditoría comercial: criterios de una propiedad

Antes de comprar una propiedad, siempre hay que revisarla. La inspección comercial se basa en los datos con los que se pueden comparar las propiedades, como el rendimiento del alquiler y el factor del precio de compra, la ocupación por parte del propietario o la inversión de capital o en qué ubicación debería comprar. Para la inspección, debería hacer una lista de comprobación con todos los puntos negativos para poder clasificarlos mejor.

Auditoría para inversores de capital

La auditoría comercial se ocupa especialmente de los contratos de arrendamiento existentes cuando se compra un piso sin alquilar o alquilado. Este punto es especialmente interesante para los inversores de capital, ya que si va a comprar para su propio uso, debería invertir más bien en un inmueble no alquilado.

El examen por etapas:

1. Comprobación de los arrendamientos
2. Atraso en el pago del alquiler y aumento del mismo
3. Costes no prorrateables
4. Reservas y atrasos

Paso 1: Comprobar los contratos de alquiler

Los costes de explotación pueden repercutirse en el inquilino, lo que debería comprobar en un contrato de alquiler existente.

• ¿Puede repercutir en el inquilino todos los costes de explotación en curso?
• ¿Hay una fianza?
• ¿Hay alguna característica especial en el contrato de alquiler?

Paso 2: Atraso en el pago del alquiler o aumento del mismo

Estas características especiales se aplican si se ha acordado que los inquilinos deben devolver el piso renovado cuando se muden.

• ¿Hay algún retraso en el pago del alquiler?
• ¿Existen reducciones de alquiler activas?
• ¿Cuándo fue la última subida del alquiler?

Paso 3: Costes no prorrateables

En este caso, hay que realizar un rápido análisis de mercado de los alquileres comparativos. Si el edificio en el que invierte en un piso tiene ascensor, debe tener cuidado. Un ascensor tiene que ser reparado o mantenido cada pocos años. Estos elevados costes suelen correr a cargo del inquilino y no pueden repercutirse en él.

• ¿Se prevén costes no prorrateables?

Paso 4: Reservas y atrasos

Para ello, es imprescindible comprobar la reserva de mantenimiento de la comunidad de propietarios (WEG) sobre la base del último extracto de las cuotas del condominio, así como el importe del total de los atrasos de las cuotas del condominio. Si hay propietarios individuales que llevan más de cuatro meses de retraso, la probabilidad de impago es alta. En consecuencia, la consecuencia pueden ser los gravámenes especiales.

• ¿A cuánto asciende la reserva de mantenimiento de la comunidad de propietarios (WEG)?
• ¿Hay retrasos en los pagos de la casa de la WEG?
• ¿Se ha comprobado el cobro de las resoluciones?

El siguiente paso: los gastos de funcionamiento de la casa

¿Quiere comprar un piso, pero los gastos de funcionamiento son demasiado elevados? Hay una solución. Los costes de explotación de un inmueble, como un condominio, pueden repercutirse en el inquilino. Pero, ¿cuáles de estos gastos de servicio pueden repercutirse y cuáles tiene que pagar usted como propietario? Lea aquí todo sobre los costes de explotación de su próxima propiedad.