Capital social: uso en beneficio propio e inversión de capital

Para financiar una propiedad, el banco exige una determinada cantidad de garantías. Cuanto mejor sea la calificación crediticia, menos capital propio tendrá que aportar. Al comprar su primera propiedad, se aplican dos reglas básicas para el uso personal y la inversión de capital.

• Interés propio = La mayor equidad posible
• Inversión de capital = el menor capital posible

El capital propio restado de la suma total de la inversión da como resultado la suma del préstamo requerido del banco. Este préstamo se reembolsa mediante cuotas mensuales, incluidos los intereses.

¿Qué es importante en el reembolso?

• Inversores de capital: los intereses pueden deducirse a efectos fiscales
• Propietarios: los intereses no pueden deducirse a efectos fiscales
• Reembolso: Reembolso + intereses por el importe del préstamo

Propietarios: Alto nivel de capital

En este tipo de compra de inmuebles, los intereses de la financiación no son deducibles. Para que al final los intereses sean lo más bajos posible, vale la pena aportar el máximo de capital propio. De esta manera, el banco tiene un menor riesgo con su financiación y se calculan los tipos de interés más bajos.

• A mayor equidad, mejores condiciones
• Al menos un 20% de capital propio para los propietarios

Coste por mes para uso propio

En general, para financiar un inmueble, el coste del préstamo no debe superar el 40% de la renta disponible. También es importante tener en cuenta que los costes y los tipos de interés pueden cambiar. Los costes de funcionamiento de la propiedad, como el agua, la electricidad y el gas, pueden cambiar tan rápidamente como el tipo de interés.

• Interés propio < 40% de los ingresos (netos, después de impuestos)
• Los intereses y los costes de gestión pueden cambiar

Inversión de capital: menor capital social

Si compra una propiedad como inversión, puede deducir totalmente de sus impuestos los intereses de la financiación. Si el rendimiento del alquiler es suficiente, incluso el inquilino paga casi por completo por sí mismo. Sin embargo, los excedentes generados por la devolución deben tributar, lo que supone una gran desventaja.

• Los intereses son deducibles
• El inquilino paga los intereses mediante rendimientos suficientes
• Menos del 10 – 15% de fondos propios para la inversión de capital

Fondos propios rodantes

Explicado de forma sencilla, el «rolling equity» significa que usted recibe el pago de su capital tan pronto como el reembolso en el banco es pagado. En resumen, ¿cómo se puede sacar el capital de una inversión inmobiliaria lo antes posible? Hay dos maneras de conseguirlo.

Dos posibilidades:

• Fondos propios comprometidos
• Financiación completa

Fondos propios comprometidos

Con esta opción de inversión de capital, el capital está inmovilizado hasta que se venda la propiedad, lo que significa que no puede acceder al capital durante ese tiempo.

Ejemplo de cálculo:

• Costes de inversión (precio de compra más costes accesorios): 250.000
• Fondos propios después del banco (15%): 37.500
  _____________________
• Importe del préstamo: 212.500
• 32.500 euros comprometidos como capital

Financiación completa

Aquí se acuerda con el banco que el precio de compra, incluidos los costes accesorios, se financiará en su totalidad. El capital propio se invierte en una cuenta o depósito adicional como garantía, que se libera en cuanto el reembolso del préstamo alcanza el nivel del capital propio.

Ejemplo de cálculo:

• Costes de inversión (precio de compra más costes accesorios): 250.000
  _____________________
• Importe del préstamo: 250.000

Adicional:

• Garantía cedida (cuenta o depósito): 37.500

El siguiente paso: el examen comercial

Ha determinado su precio máximo de compra y ahora se enfrenta a la comprobación comercial para asegurarse de que se respeta el presupuesto previamente determinado y fijado. Esta comprobación es especialmente importante para la compra de la primera propiedad, como un piso o una casa, ya que evita costes y errores innecesarios en la compra de inmuebles. Además de los costes, esta inspección también incluye la inspección y los defectos según el año de construcción, así como el mantenimiento de un edificio. Lea aquí todo lo relativo a la auditoría de compra.

Autodeclaración para el banco

Antes de determinar el capital propio necesario, debe proporcionar al banco una autodeclaración sobre su situación financiera. Puede averiguar lo que significa aquí.

¿Quieres comprar tu primer piso o tu primera casa y el banco quiere que te des a conocer? Aprenda aquí qué es una autodeclaración, qué dice y descargue una plantilla gratuita en PDF que puede utilizar para convencer a su banco.

• Autodescubrimiento

Comprar una propiedad: ¿Qué puedo pagar?

Para poder comprar una propiedad de un valor determinado, normalmente hay que pedir un préstamo al banco además de la cuota de capital. El banco determina la cantidad de crédito que pagará a ciertas personas, que a su vez está vinculada a factores.

Factores para reducir la cantidad disponible:

• Solvencia y autodeclaración
• Valor del préstamo hipotecario de la propiedad
• Los fondos propios en función de la solvencia
• Carga mensual

Paso 1: Solvencia y autodeclaración

Para financiar un inmueble, primero hay que determinar su solvencia en el banco con la ayuda de una autodeclaración estructurada.

La autodivulgación: ayuda a la toma de decisiones del banco

La autodeclaración es un resumen de su situación financiera. Le da al banco una idea de su situación financiera actual y, por lo tanto, es una base importante para la toma de decisiones. De ello depende el importe del préstamo y las condiciones de la financiación.

Solvencia: el propio patrimonio

La solvencia debe ser comprobada primero por el banco. Para ello, se comparan los activos y los pasivos. Importante: ¡El balance de activos debe ser siempre positivo! Si este es el caso, usted es solvente. Si no es así, significa que cuanto menor sea la solvencia, más capital propio habrá que conseguir.

Por lo tanto, la solvencia significa:

• Cuanto mayor sea la calificación crediticia, menor será el coeficiente de fondos propios
• Cuanto menor sea la calificación crediticia, mayor será el coeficiente de fondos propios

Paso 2: El valor del préstamo hipotecario de la propiedad

Hay un valor de mercado (precio de mercado) y un valor de préstamo hipotecario (valor de mercado menos el 20%).

Valor de mercado

El valor de mercado describe el precio de venta previsible de una propiedad en las condiciones actuales del mercado.

Valor del préstamo hipotecario

El valor del préstamo hipotecario suele ser un 20% inferior al valor de mercado. Los bancos valoran los inmuebles depositados como garantía (financiación) por debajo del precio de mercado. En pocas palabras, es la cantidad que el banco recibiría en cualquier caso en caso de venta o incluso de subasta forzosa.

Paso 3: Los fondos propios en relación con la solvencia

En principio, se requiere un 20% de fondos propios para financiar una propiedad. El hecho de que la solvencia y la capacidad crediticia desempeñen un papel importante se dio a conocer en el paso 1. Sin embargo, el 20% no siempre se aplica, ya que el importe de los fondos propios depende principalmente de la solvencia y del valor del préstamo hipotecario determinado.

• La norma es un 20% de fondos propios
• Calificación crediticia: reduce los fondos propios
• Precio de compra: reduce el patrimonio neto (si es inferior al precio de mercado)

Paso 4: Carga mensual

En este caso, el banco se interesa por sus ingresos y gastos mensuales. Los ingresos disponibles son cruciales para el reembolso de los intereses y el capital. Si ésta es demasiado baja y los gastos demasiado altos, esto puede conducir a una peor calificación crediticia.

• Ingresos y gastos mensuales
• Decisivo para el reembolso de los intereses y el capital

Conclusión: ¿Cuánto hay de real al final?

Como empleado con un ingreso regular y una autodeclaración bien estructurada, no debería ser un problema alcanzar una proporción de fondos propios del 10%. El importe del precio de compra resulta entonces del siguiente cálculo:

• Patrimonio x 10 = Precio de compra de la vivienda

Infórmese sobre el precio máximo de compra de un inmueble aquí/ Immobilien-Erfahrung.de

8 errores al comprar un inmueble: ubicación, uso personal y valor de reventa

Siempre es probable que se cometan errores en el proceso de compra de una propiedad. Ya sea por una mala ubicación de la propiedad, por razones contrarias al interés propio o por una compra por emoción, los errores cuestan mucho dinero. Para evitarlo, hemos elaborado una guía que le garantizará no volver a cometer un error en la compra de su próximo inmueble.

• Errores al comprar un inmueble

El siguiente paso: el rendimiento del alquiler y el factor del precio de compra

¿Cómo puedo encontrar propiedades de buen rendimiento? Esta es una pregunta que se hacen sobre todo los inversores de capital, ya que buscan principalmente un flujo de caja positivo lo antes posible. Con una rentabilidad suficiente, tienes la suerte de que el inquilino pague la propiedad que has comprado. Aquí aprenderá todo sobre cómo obtener el mejor rendimiento del alquiler.

Autodeclaración para el banco: compra de una casa y un piso

¿Quieres comprar tu primer piso o tu primera casa y el banco quiere que te des a conocer? Aprenda aquí qué es una autodeclaración, qué dice y descargue una plantilla gratuita en PDF que puede utilizar para convencer a su banco.

• Autodescubrimiento

Autodescubrimiento para los bancos: Financiación inmobiliaria

Ya sea el Deutsche Bank, el Volksbank o la Sparkasse, los bancos necesitan garantías para la financiación inmobiliaria. Cuantas más garantías pueda ofrecer, menos riesgo correrá el banco. Para que los banqueros puedan evaluar tu situación financiera, está la autodeclaración.

Una auto-revelación no tiene una forma fija. Esto significa que encontrará diferentes plantillas en línea.

Fuente: Immobilien-Erfahrung.de

¿Qué es la autodivulgación?

La autodeclaración enumera sus datos personales, sus ingresos y gastos mensuales, así como sus activos y deudas. Su patrimonio neto (ingresos y activos frente a gastos y pasivos) debe ser positivo. Este excedente es su margen financiero para el condominio o su nueva casa.

En nuestro artículo «Comprar un piso», explicamos todo el proceso de compra de un piso. Hoy queremos examinar más de cerca lo que debe incluirse en un formulario de autodeclaración. Porque, sobre todo, en cuanto entregue los documentos a su banco, todo debe ser preciso y completo.

Veamos ahora la autodivulgación en detalle.

¿Qué dice la autodeclaración?

• Resumen de la solicitud de financiación en forma breve
• Datos personales del solicitante y, en su caso, del cosolicitante (por ejemplo, su pareja)
• Balance mensual: ingresos y gastos
• Balance: activos y deudas (pasivos)
• Requisitos de financiación detallados (propiedad, estructura de financiación, importe del préstamo)
• Información sobre la Schufa de Consentimiento
• Consentimiento Protección de datos

Descarga gratuita: Plantilla en PDF y Word

Autodeclaración como plantilla en PDF y Word:

• Plantilla deautodeclaración en PDF
• Plantilla deautodeclaración en Word

La autodivulgación: explicada de forma sencilla

¿Cómo funciona la autodivulgación, explicado de forma sencilla? Aquí están las respuestas.

Resumen de la solicitud de financiación en forma breve

El primer paso es un breve resumen de sus necesidades de financiación. En el formulario de autodeclaración, usted proporciona la siguiente información:

Datos personales suyos como solicitante, en su caso también con el solicitante (por ejemplo, su pareja)

Tras el breve resumen del primer paso, el segundo paso es introducir los datos personales. Información muy básica, nombre, dirección, fecha de nacimiento, estado civil, etc. Ya sea usted solo como solicitante o junto con una segunda persona, por ejemplo, una pareja o un familiar, el llamado cosolicitante.

Balance mensual: ingresos y gastos

El paso número 3 se refiere a tus ingresos y gastos mensuales. Si comparas tus ingresos y gastos mensuales, deberías tener un superávit. O lo que es lo mismo, se gana más de lo que se gasta.

Este excedente es el margen de maniobra para su financiación inmobiliaria, o la posterior amortización mensual.

Este resumen mensual se complementa con sus activos.

Los ingresos incluyen:

• Sueldo/Salario (neto)
• Ingresos variables mensuales recurrentes
• Ingresos de los trabajadores autónomos
• Pensiones y jubilaciones
• Ingresos por alquiler (en frío)
• Subsidio familiar
• Mantenimiento
• Otros ingresos

Sus gastos incluyen:

• Gastos de vivienda; alquiler o préstamo y pregunta: ¿No se aplica en el futuro sí / no?
• Seguro de salud
• Otros seguros (pensión, sociedad de crédito hipotecario, seguro de vida, etc.)
• Coste de la vida
• Préstamos
• Arrendamiento
• Pasivo
• Obligaciones de mantenimiento
• Otros gastos

Balance: activos y deudas (pasivos)

En el cuarto paso, se comparan sus activos y sus deudas. Sus activos incluyen cualquier libreta de ahorro simple, pero también los valores y los bienes inmuebles, si ya los posee.

Sus créditos incluyen:

• Depósitos bancarios y de ahorro
• Valores (valor de mercado)
• Seguro (valor de rescate)
• Activos inmobiliarios
• Creación de un saldo de ahorro
• Otros activos

Sus pasivos (deudas) incluyen:

• Préstamos bancarios, a plazos y de leasing
• Garantías
• Otros pasivos

Requisitos de financiación detallados (propiedad, estructura de financiación, importe del préstamo)

El paso número 5 de la autodeclaración es una descripción detallada de sus requisitos de financiación. En concreto, se trata de la propiedad que se va a financiar, la estructura de financiación y el importe del préstamo.

Lea más al respecto aquí (externo):

• Autodeclaración: Financiación

Información sobre la Schufa de Consentimiento

En el sexto paso, usted da su consentimiento para que Schufa obtenga información sobre usted. Si aún no has oído hablar de Schufa, aquí tienes una breve explicación.

¿Qué es Schufa? Schufa es una gran tarjeta, por así decirlo, que recoge información sobre los consumidores. Esto incluye datos personales, préstamos actuales, contratos de leasing, así como la moral de pago general y la solvencia de los consumidores individuales.

Los socios contractuales pueden acceder a los archivos de datos en cualquier momento y, de este modo, realizar rápidas comprobaciones de solvencia.

Así que cuando los bancos piden un informe Schufa, es un proceso normal. Por eso ya das tu consentimiento en la autodeclaración.

¡Tip! Una vez al año, esta autoevaluación es gratuita:

• Schufa (externa)

Prueba de ingresos

En el último paso de la autodeclaración, recoges pruebas de tus ingresos. Si es un trabajador por cuenta ajena, tiene que presentar un justificante de ingresos; si es un trabajador por cuenta propia, tiene que presentar sus declaraciones de la renta.

Documentos para los empleados:

• Últimas 3 nóminas
• Declaración de salarios de diciembre del año anterior
• Última liquidación de impuestos
• Si se trata de bienes inmuebles, también la declaración de la renta
• Copia del documento de identidad
• Schufa se autorrevela

Documentos para autónomos:

• Los 3 últimos avisos de liquidación de impuestos
• Las 3 últimas declaraciones de impuestos / balances
• Análisis de la gestión empresarial (BWA) en curso
• Copia del documento de identidad
• Schufa se autorrevela

¡Hecho! La autodivulgación, lista para el banco

Eso es todo. Con esto, has completado tu autodeclaración para el banco con tu solicitud de financiación.

Aquí también está la descarga gratuita de las plantillas

• Plantilla deautodeclaración en PDF
• Plantilla deautodeclaración en Word

Comprar su primer piso: así se hace

Comprar tu propio piso – En cuanto te mudas a tu primer piso propio, para la mayoría de la gente es alquiler, alquiler, alquiler. Todos los meses vas a trabajar muchas horas para gastar la mayor parte en el próximo alquiler que vence a principios de mes. No es de extrañar que muchos jóvenes empiecen a pensar en comprar un condominio lo antes posible.

• Comprar el primer piso

Consejos para los propietarios: Esto es lo que debe saber de antemano.

¿Cómo evitar los desahucios, los retrasos en el pago de los alquileres y los impagos? ¿Qué debe figurar en un contrato de alquiler y qué gastos accesorios puede repercutir en el inquilino? Puede descubrir todo esto y más en nuestra guía.

Encontrar la propiedad adecuada: Ubicación, ubicación, ubicación

Si está pensando en alquilar una vivienda, la ubicación de la misma es crucial. Especialmente en el caso de las propiedades de inversión, se deben buscar muy buenas ubicaciones B y C. En otras palabras: Invierta principalmente en propiedades en ciudades populares con buenas infraestructuras y un desarrollo positivo. Las propiedades en los suburbios, un poco fuera del bullicio de las grandes ciudades, también son muy adecuadas como propiedades de rendimiento. Vivir aquí suele ser algo más barato que en la ciudad y se puede llegar rápidamente al lugar de trabajo por la autopista. Así que puede contar con una gran demanda en este sentido.

Consejo: Asegúrese de que su propiedad está en una buena ubicación para evitar que se quede vacía.

Encontrar inquilinos solventes: Comprobación de crédito y certificado de ingresos

Para evitar problemas y estrés en el futuro, también debe comprobar de antemano a todos los posibles inquilinos. Si sólo eliges a tus inquilinos basándote en tu instinto y en tu simpatía, puedes acabar teniendo un duro despertar más adelante: ¡siempre con retrasos en los pagos del alquiler y, en el peor de los casos, incluso con normalidad! Por eso es tan importante comprobar el crédito de los posibles inquilinos. También hay que obtener previamente las declaraciones de la renta o la autoliquidación de Schufa.

Por lo tanto, debe obtener estos documentos de los posibles inquilinos por adelantado:

• Schufa se autorrevela
• Comprobación de la solvencia
• Cuentas de resultados

Calcule los costes auxiliares antes de redactar el contrato de alquiler

¿La visita ha sido un éxito y se ha encontrado al inquilino adecuado? ¡Genial! Luego sólo queda redactar y firmar el contrato de arrendamiento. Un error típico de los principiantes es subestimar los gastos de servicio. Nuestro consejo: piense en su futura factura de servicios incluso antes de redactar el contrato de alquiler. Lo que son y lo que no son los costes auxiliares se define en la Ordenanza de Costes de Explotación (§ 2 BetrKV). Entre otros, los siguientes costes pueden repercutirse en el inquilino:

• Impuesto sobre bienes inmuebles
• Tasa de alcantarillado
• Ascensor
• Recogida de residuos
• Deshollinador
• Costes de iluminación

¿Está pensando en hacer algunas reparaciones en su casa a finales de año? Esto también forma parte de las tasas de servicio prorrateables:

Redactar un contrato de arrendamiento: Acuerdos individuales

En teoría, los contratos acordados verbalmente también tienen validez legal. Sin embargo, nunca se debe prescindir de un contrato de alquiler por escrito. Puedes encontrar muchas plantillas para esto en Internet. No obstante, tenga en cuenta que sólo se trata de contratos estándar. Tendrá que añadir los detalles individuales por separado. También debe prestar atención a la redacción permitida. De lo contrario, el contrato puede considerarse posteriormente inadmisible e inválido. Para estar seguro, haz que un experto, como un abogado, revise el contrato de alquiler.

Los siguientes puntos (según se requiera) deben figurar definitivamente en el contrato de alquiler:

• Liquidación de los gastos de servicio
• Cría de animales
• Subarriendo
• Plazo del contrato
• Obligaciones de limpieza
• Absorción de los costes de las reparaciones menores

Traspaso plano: Protocolo de traspaso

Se ha firmado el contrato de alquiler y se puede hacer la entrega? Para evitar malentendidos, hay que elaborar un protocolo de traspaso. Aquí se anota el número de llaves de la casa o el piso, así como las lecturas de los contadores, el estado de la propiedad, etc. Durante la entrega también se pueden discutir las normas de la casa y la fianza del alquiler.

Reducción de la carga fiscal: desgravación fiscal y factores de reducción de impuestos

Los ingresos por alquiler también deben tributar, a menos que los ingresos por alquiler sean inferiores a la desgravación fiscal anual. Para ello se toma como base el alquiler neto en frío. Aunque no se tienen en cuenta los costes accesorios, los siguientes factores pueden tener ciertamente un efecto reductor de la carga fiscal:

• Carga de los intereses del préstamo inmobiliario
• Seguro de pérdida de ingresos por alquiler
• Reparaciones
• Gastos de publicidad

Conclusión: ¡así es como se alquila la vivienda! – Lista de control

Con nuestros consejos, estará bien preparado para alquilar su propiedad. He aquí un breve resumen:

1. Encuentre la propiedad adecuada: Invertir en propiedades en ubicaciones B y C para evitar vacíos
2. Encontrar inquilinos solventes: Compruebe la solvencia de los posibles inquilinos, por ejemplo, mediante una autodeclaración y declaraciones de ingresos.
3. Calcule los gastos de servicio antes de redactar el contrato de alquiler: Piensa en los futuros costes de explotación y establécete en el contrato de alquiler en
4. Redactar un contrato de arrendamiento: Registrar los acuerdos individuales y hacerlos revisar por un abogado
5. Entrega del piso: elaborar un protocolo de entrega para evitar malentendidos
6. Reducir la carga fiscal: deducir del impuesto las reparaciones, los gastos de publicidad, etc.