El asesoramiento fiscal explicado de forma sencilla: 7 áreas

Las tareas de un asesor fiscal difieren en función de las que usted mismo asuma. Las principales tareas de un asesor fiscal son la teneduría de libros, la contabilidad financiera, la contabilidad de nóminas, los estados financieros anuales y, por supuesto, el asesoramiento general sobre impuestos y optimización fiscal.

Si le interesan los procesos y las áreas de responsabilidad individuales, ha llegado al lugar adecuado. Conozca los riesgos de contratar a un asesor fiscal, así como 3 consejos para encontrar un buen asesor fiscal, realmente bueno. A continuación, le daremos una visión profunda de la cooperación diaria con su asesor fiscal.

7 tareas típicas de los asesores fiscales en las empresas:

1. Asesoramiento en la preparación y estructuración de los impuestos
2. Contabilidad financiera y de libros
3. Contabilidad y nóminas
4. Cuenta de pérdidas y ganancias (EÜR)
5. Declaraciones de impuestos (más adelante se hablará de esto)
6. Auditorías de los avisos de liquidación de impuestos
7. Representación ante la Agencia Tributaria y los tribunales

Fuente: Lukinski.de, asesor fiscal para empresas

¿Por qué es tan importante encontrar un buen asesor fiscal de confianza?

Cada euro que no se gasta en impuestos puede reinvertirse y generar más rendimientos (beneficios)

Esto significa que si paga demasiados impuestos, su dinero desaparece. No puedes utilizarlo para nuevas ideas y proyectos, que a su vez te aportan más beneficios y riqueza. Por eso un buen asesor fiscal es tan importante para construir su patrimonio.

Tareas del asesor fiscal: declaraciones de impuestos, salarios & Co.

Según Lukinski, las 4 tareas centrales consisten en estas áreas de forma simplificada:

1. Declaraciones de impuestos (declaraciones mensuales y evaluaciones anuales)
2. Salario de los empleados
3. Balances (estados financieros anuales)
4. Estructuración fiscal (establecimiento y optimización)

Consultoría: fundación, negocio diario y desarrollo

Lo más importante, especialmente para los fundadores, es el asesoramiento fiscal y la estructuración. Los impuestos no son sólo un tema para las grandes empresas y corporaciones. Ya empieza con el sueldo del director general y las desgravaciones fiscales. En el proceso de crecimiento también se producen cambios en la forma jurídica de la empresa (lista externa). Si se observa un posible proceso, éste podría incluir las siguientes etapas, por ejemplo, que se recorren paso a paso como autónomo.

Evolucionar una empresa (ejemplar):

• Empresa unipersonal
• Empresa empresarial (UG haftungsbeschränkt)
• Sociedad de responsabilidad limitada (GmbH)
• Sociedad anónima (AG)
• Holding (con filiales)

Por lo tanto, el asesoramiento fiscal comienza incluso antes de la creación de la empresa. Continúa con aspectos sencillos e iniciales, como el salario de su director general, y sigue con el cambio de las formas jurídicas individuales de las empresas.

Tramitación de asuntos fiscales

Las consultas sobre la estructuración fiscal, la elaboración de conceptos para la evasión de impuestos, eso no es, por supuesto, la rutina diaria en la cooperación. La colaboración diaria con su asesor fiscal consiste principalmente en tratar los asuntos fiscales, desde la contabilidad de las nóminas, la teneduría de libros y la preparación de las declaraciones de impuestos hasta las consultas especiales. Una lista de puntos clave dice más que mil palabras, así que a continuación se resume en qué consiste el «trabajo diario», las tareas del asesor fiscal.

Tareas del asesor fiscal en detalle:

• Contabilidad; incluye el establecimiento de la contabilidad, la creación de un plan de cuentas, la contabilidad propiamente dicha, la imputación de comprobantes).
• Contabilidad de nóminas
• Declaraciones de impuestos; esto incluye el impuesto sobre los salarios, el impuesto sobre las ganancias de capital y las declaraciones anticipadas del impuesto sobre el volumen de negocios
• Preparación de declaraciones de impuestos; éstas incluyen declaraciones de impuestos sobre la renta, de sociedades, de comercio, de volumen de negocios, de donaciones y de sucesiones.
• Preparación de los estados financieros; esto incluye la cuenta de resultados (EÜR), el balance de apertura, los estados financieros anuales, los estados financieros intermedios, el balance de liquidación y los informes explicativos.
• … y peticiones especiales

En aras de la exhaustividad, los asesores fiscales ayudan, naturalmente, no sólo en la creación o puesta en marcha de la empresa, sino también en su liquidación, es decir, en la insolvencia, en caso de que algo vaya mal.

¿Necesito contratar a un asesor fiscal?

Como empresa y autónomo, no está obligado a contratar un asesor fiscal.

Sin embargo, si no tiene una formación sólida o los riesgos son demasiado grandes, por ejemplo porque no es una pequeña empresa (con «sólo» 5.000, 7.000 o 10.000 de facturación al año), entonces debería contar con el apoyo de un asesor fiscal. Cuanto mayor sea la rotación, mayor será el riesgo de cometer errores. Al fin y al cabo, en su empresa no sólo es usted responsable de sí mismo, sino también de sus empleados. Dependen de ti, igual que dependen de los pagos regulares de los salarios.

La transición perfecta a sus tareas!

Aunque haya contratado a un asesor fiscal, no está de más que se encargue usted mismo de ciertas tareas. Dependiendo de la cantidad de tareas que asuma usted mismo (o a través de empleados) en su empresa, puede ahorrarse los costes del asesor fiscal.

¿Qué trabajo le cuesta más por hora: los empleados o los asesores fiscales?

Algunos fundadores recogen todos los recibos y luego los entregan en la oficina, recogidos pero sin clasificar. Este es el primer error, porque así es como el asesor fiscal los asigna a las operaciones de cuentas individuales. Con 100 recibos, rápidamente se necesitan unas cuantas horas más, con todas las consultas.

Sus tareas: Trabajar con asesores fiscales = ahorrar dinero

Cada hora que su asesor fiscal trabaja para usted, aparte de las tareas habituales, tiene un coste adicional. Si envía sus documentos (facturas entrantes y facturas salientes) sin clasificar, el asesor fiscal o un empleado tiene que hacerlo prácticamente todo. Por el contrario, si se entrega todo clasificado, asignado (documento = operación contable) y asignado, la carga de trabajo se minimiza.

Si escribe facturas en las que, por ejemplo, falta su número de identificación fiscal, su asesor fiscal tiene que señalarlo, tiene que cambiarlo todo, enviarlo de nuevo. Si no recoge sus facturas ordenadas y cronológicamente, su asesor fiscal tiene que hacer el trabajo, algunos recibos no son claros, de nuevo consultas, tiempo y costes. Si todavía no utiliza la contabilidad digital, a través de un software de impuestos, los recibos todavía tienen que ser introducidos a mano. Todos estos son factores que elevan el coste de su contable.

En resumen, ¿cuáles son sus tareas cuando trabaja con un asesor fiscal? Porque sí:

Trabajar con el asesor fiscal = ahorrar dinero

Básicamente, hay 4 áreas en las que debes trabajar limpiamente.

Salarios, matrícula, seguro médico, etc.

Teóricamente, el impuesto es lo primero, determinado por la contabilidad mensual. Pero para nosotros, lo más importante es una cosa: ¡sus empleados! Porque sólo a través de un buen trabajo en equipo se pueden conseguir buenos resultados en la empresa. Por lo tanto, para nosotros, lo primero son los salarios, el seguro médico y otras obligaciones que garantizan un equipo bueno y eficaz.

P.D.: Un buen trabajo en equipo siempre significa que eres un buen motivador para tus empleados.

El punto central es la presentación de los datos salariales, siempre el día 15 del mes. ¿A mediados de mes? Sí, exactamente, porque los datos de la nómina deben ser procesados primero, a menudo por oficinas de nóminas externas, que a su vez son encargadas por su asesor fiscal. Esto ocurre especialmente en las oficinas fiscales más pequeñas, cuando no se dispone de los recursos de personal necesarios.

Esto significa que siempre envía los salarios, los tiempos fijos y los tiempos probables al asesor fiscal a mitad de mes. Si tiene empleados que no tienen un horario de trabajo mensual fijo, debe extrapolar las horas de trabajo probables. Estos tiempos estimados se compensan con los tiempos de trabajo reales (del mes anterior) del mes siguiente.

Precaución, ¡trampa de costes desconocida! Seguro de salud

El seguro de salud no forma parte de los salarios y, sobre todo, los fundadores de las empresas a menudo sólo (!) calculan con la suma de los sueldos y salarios en lugar de ver el total de los costes incurridos para los empleados.

He aquí un pequeño ejemplo:

• Salario (transferencia): 1.500 euros
• Seguro médico: 700 euros
• Costes del cálculo de la nómina: 15 euros
• Costes salariales centrales: 2.225 euros
• Costes inconscientes: + 32,6%.

La diferencia entre los 1.500 euros calculados en la mente y los 2.225 euros realmente pagados es de 725 euros, es decir, un 32,6% más. Por lo tanto, recuerde siempre que el coste de los sueldos y salarios incluye, en última instancia, no sólo el pago real al empleado, sino también el seguro médico y los costes de las nóminas que hay que pagar adicionalmente por cada empleado.

Este error de cálculo aumenta con cada empleado. Así pues, si, por ejemplo, contrata directamente a 5 empleados en el momento de fundar la empresa mediante una inversión o un préstamo y no vigila los costes del seguro médico y la contabilidad de las nóminas, tendrá un déficit mensual de 3.575 euros en el ejemplo de cálculo. Si tiene un préstamo de 50.000 euros o una inversión y contrata a 5 empleados, esto tendrá consecuencias rápidas. Tras un periodo de 6 meses, la supuesta pérdida repentina es ya de 21.450 euros. Las finanzas son la razón número uno del fracaso de las empresas.

Aquí entra en juego otra estadística: 9 de cada 10 empresas fracasan en los primeros 5 años. La razón más común es la falta de financiación y recursos de capital. Supuestamente, porque tal vez sea un cálculo erróneo.

Por eso siempre es importante: hay que interesarse por los impuestos y los deberes propios.

No deje el trabajo (sólo) a su asesor fiscal.

Resumamos de nuevo los salarios, los empleados y el seguro médico:

• Presentación de los datos salariales antes del día 15 del mes
• Presentación de las horas de trabajo reales y estimadas (según el tipo de empleado)

Impuestos mensuales: IVA, impuesto sobre el comercio, etc.

De nuestra larga mirada a los empleados ahora al punto que nos ocupa, ¡los impuestos mensuales! Como empresa (excepto las pequeñas empresas) está obligado a cobrar el IVA si el destinatario de la factura está en el país (empresa) y siempre si el cliente es un particular.

Lo más importante para los contables y tenedores de libros:

Cada reserva (transacción) recibe una asignación (documento)

O, en otras palabras, por cada ingreso y retirada de dinero en su cuenta, hay un recibo que acredita para qué se ha utilizado el dinero.

Esta evaluación mensual determina el importe del IVA que debe pagar a la Agencia Tributaria.

Si su volumen de negocio es lo suficientemente alto, la Agencia Tributaria le pedirá que pague el impuesto sobre actividades económicas por primera vez. El impuesto sobre el volumen de negocios es una partida transitoria. El impuesto sobre actividades económicas reduce su beneficio, el impuesto sobre el volumen de negocios no. Lea más sobre los tipos de impuestos en Alemania aquí.

Una vez más, se resumen las tareas más importantes para usted en la preparación de la contabilidad:

• Cada reserva un vale
• Contabilidad casi 1 mes juntos
• Presentación a más tardar el día 10 del mes siguiente (Agencia Tributaria, previamente al asesor fiscal)

Impuestos anuales: Cuentas anuales

Al final del año, según la forma jurídica y la estructura de la empresa, se envían los estados financieros a la oficina de impuestos.

Si no presenta la declaración de la renta usted mismo, las cuentas anuales serán elaboradas íntegramente por su asesor fiscal.

Su estado financiero anual proporciona información sobre la situación financiera de su empresa. El estado financiero anual es obligatorio para todo tipo de empresas y también se envía al Boletín Federal. De esta manera, los balances de las empresas pueden ser vistos públicamente. Esto facilita a otras empresas la comprobación de su solvencia y permite a la Agencia Tributaria conocer su situación actual.

Al final del año, hay varias declaraciones que hay que presentar, dependiendo de la forma jurídica y la construcción de la empresa. En el caso de los autónomos, se trata de la declaración del impuesto sobre la renta o, en general, de la declaración del impuesto sobre el volumen de negocios. Como he dicho, de todos estos aspectos se encarga su asesor fiscal.

Las cuentas anuales deben presentarse a más tardar el 31 de julio. A menos que cuente con la ayuda de un asesor fiscal, la presentación puede prolongarse hasta el 28/29 de febrero del año siguiente.

Ahora, antes de llegar a los 3 consejos para encontrar un buen asesor fiscal, primero los riesgos y peligros de contratar al asesor fiscal equivocado.

Compare los asesores fiscales: Riesgo al contratar

Quiere encontrar un buen asesor fiscal. Porque quiere evitar riesgos y peligros, después de todo, le costará dinero si contrata a la empresa equivocada para su contabilidad. En última instancia, esta es también una de las razones por las que las empresas de nueva creación fracasan. Costes de tramitación, asesoramiento y servicios adicionales y, por supuesto, pérdidas, por ejemplo si no se aprovechan las ventajas fiscales (cita anterior). En el artículo sobre Lukinski se describen 3 factores de riesgo concretos, que normalmente sólo se ponen de manifiesto tras años de cooperación. Los 3 riesgos de un vistazo.

Asignar los riesgos al asesor fiscal:

1. Cooperación intensiva y regular; significa compromiso y tiempo para los cambios del asesor fiscal
2. Cantidad de gastos mensuales y adicionales; dinero que falta para la reinversión
3. A largo plazo: perder dinero (pagar demasiados impuestos, más los costes del asesor fiscal, falta de reinversión) debido a la insuficiente calidad/cantidad del asesoramiento.

Conozca aún más sobre los 3 grandes riesgos de la puesta en marcha aquí:

• Contratación de un asesor fiscal: 3 errores

Buscar un asesor fiscal: 3 consejos

Para encontrar un buen asesor fiscal, el artículo de Lukinski le da 3 consejos prácticos para su búsqueda de un buen asesor fiscal en su zona.

Estos 3 consejos le ayudarán a encontrar un asesor fiscal:

1. No haga clic en el anuncio de los resultados de la búsqueda (vaya directamente a la página 2)
2. Valoración en portales online (más de 5 opiniones)
3. Experiencias y recomendaciones de empresarios de éxito

Evite los anuncios en los resultados de búsqueda y en los portales

Por un lado, nunca haga clic en los anuncios, porque estos resultados de búsqueda no son de calidad. Los anuncios están aquí únicamente porque se paga por ellos. El dinero gastado en publicidad debe, por supuesto, recuperarse. Los costes para el asesor fiscal ya están aumentando, porque la comercialización es cara. Tal vez tampoco sea la mejor oficina de impuestos, después de todo, hay que captar clientes. El boca a boca no es suficiente para adquirir nuevos clientes a través de las recomendaciones, es decir, a través de los clientes satisfechos.

Calificaciones con calidad y cantidad

El consejo número 2 se refiere a la evaluación en los portales online. Aquí debe prestar especial atención al hecho de que hay un número relativamente grande de opiniones. Comprar reseñas es bastante fácil. Por tan sólo 19 dólares, puedes encontrar reseñas reales en los motores de búsqueda y en las redes sociales. Por lo tanto, por un lado, debe comparar el número de reseñas con otras oficinas y, por otro, leer o incluso leer detenidamente las opiniones. También podría comprarse un simple «muy bien».

Experiencias de asesores fiscales de otros empresarios de éxito

El consejo número 3 es el más seguro, pregunta a empresarios experimentados y con éxito en tu zona que puedan darte buenas recomendaciones. Otra ventaja es que tienes una puerta abierta a la empresa. Porque los buenos asesores fiscales no esperan a tener nuevos clientes, ya tienen suficientes consultas a través de las recomendaciones.

He aquí un breve resumen de los 3 consejos prácticos para encontrar un buen asesor fiscal:

1. No haga clic en el anuncio de los resultados de la búsqueda (vaya directamente a la página 2)
2. Valoración en portales online (más de 5 opiniones)
3. Experiencias y recomendaciones de empresarios de éxito

Conclusión: Buscar y contratar un asesor fiscal

Esa fue nuestra visión sobre el tema de la búsqueda y contratación de un asesor fiscal. Así que recuerde, no deje el trabajo (sólo) a su asesor fiscal. Cuanto más entiendas y hagas, menos pagarás al contable y más dinero o beneficio te quedará para reinvertir.

Has aprendido mucho sobre el trabajo conjunto, desde la contabilidad mensual y los salarios hasta las cuentas anuales de tu empresa. También los 3 mayores riesgos y 3 consejos para no equivocarse al elegir un contable.

Puede encontrar más información sobre este tema en la fuente del artículo en Luinski.de: Steuerberater.

Costes y facturación

¿Cuánto cuesta un asesor fiscal por hora? ¿Cómo se calculan los honorarios del asesor fiscal? ¿Cuánto debe costar un asesor fiscal? ¿Y cuánto cuesta un asesor fiscal para pequeñas empresas? Si aún no tiene experiencia con asesores fiscales, aquí tenemos los costes y precios oficiales de la Cámara Federal de Asesores Fiscales. ¡Tip! Debajo de la explicación de la tasa de valor encontrará la tabla de costes para 100.000, 200.000 y 500.000 euros – ¡esto es lo que cuesta/gana su asesor fiscal!

• Costes del asesor fiscal

Errores: 3 riesgos para su empresa

Contratación de un asesor fiscal / Errores – ¡Quieres encontrar un buen asesor fiscal! Porque quiere evitar riesgos y peligros, después de todo, le costará dinero si contrata a la empresa equivocada para su contabilidad. Costes de tramitación, asesoramiento y servicio adicionales y, por supuesto, pérdidas, por ejemplo, si no se aprovechan las ventajas fiscales (cita anterior). En el artículo sobre Lukinski se describen 3 factores de riesgo concretos, que normalmente sólo se ponen de manifiesto tras años de cooperación. Los 3 riesgos de un vistazo.

• Contratación de un asesor fiscal: errores

Asesor fiscal cerca de usted

Asesor fiscal cerca de usted – ¿Encontrar un buen asesor fiscal cerca de usted? Hemos buscado en Internet durante días para encontrar las mejores recomendaciones de asesores fiscales en su zona: Hamburgo, Berlín, Colonia, Düsseldorf, Múnich, Stuttgart & Co. para su declaración de impuestos privada o de la renta o una contabilidad más compleja para empresas, desde la contabilidad financiera mensual hasta los estados financieros anuales. Incluyendo direcciones, números de teléfono y página web.

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Entrevista con el experto inmobiliario Jan Rickel de IHV – Die Immobilien Makler.

Bienes inmuebles de inversión de capital – Debe tener en cuenta esto

FIV: Invertir dinero es complejo. Especialmente cuando se trata de bienes raíces. Condominio, casa unifamiliar, terreno o un edificio de apartamentos completo. ¿Cómo describiría su enfoque de las inversiones en unas pocas frases para nuestros lectores? ¿Qué necesito saber si quiero invertir dinero en bienes raíces?

Desde el principio trabajo bajo el lema «sólo aquellos que conocen su objetivo pueden lograrlo»! Suena banal, y en realidad lo es. Debo tener una idea clara de lo que quiero lograr cuando se trata de inversión, como lo hago en la vida. Una vez que he definido el objetivo, se trata de la estrategia para lograrlo.

FIV: ¡Está bien! Me gustaría ser millonario. Es un objetivo claro, ¿no? ¿Con qué sistema puedo conseguirlo de la mejor manera y de la forma más segura?

Dado que mi negocio es el sector inmobiliario, en última instancia, sólo puedo hablar en nombre de esta área. Pero esto es seguro: cuando se trata de perspectivas a largo plazo para la acumulación de capital, éstas pueden planificarse muy bien y de forma fiable con los bienes inmuebles. Las inversiones de la empresa, ya sea como fondos o inversiones en una sola empresa, están sujetas a fuertes fluctuaciones en su rendimiento. Aunque también pueden compensarse a lo largo de un período de inversión más largo, el riesgo residual sigue siendo mayor que en el caso de los bienes inmuebles. Además, hay otro aspecto muy importante con los bienes raíces: Bajo ciertas circunstancias, puedo lograr un rendimiento significativamente más alto con mi capital propio existente que con cualquier otra inversión. Esto se debe al llamado efecto palanca. Esto siempre ocurre cuando yo mismo no uso la propiedad comprada, es decir, cuando la alquilo. El alquiler es mi ingreso con esta forma de inversión. Si comparo este rendimiento exclusivamente con mi capital invertido, entonces se generan rendimientos en el sólido rango de dos dígitos.

¿Debería tomar riesgos?

FIV: Pero estos son trucos, ¿no? Tengo que pedir dinero prestado al banco para comprar una propiedad. Eso también cuesta dinero en forma de intereses y redención.

No tengo que pedir dinero prestado, pero debería hacerlo. Y esto no tiene nada que ver con los tipos de interés, que siguen siendo favorables en la actualidad.
Suponiendo que tuviera suficiente capital para financiar la propiedad que quería sin un préstamo. Entonces me ahorro el interés y el reembolso, pero tengo un rendimiento mucho peor, porque uso mucho dinero para ganar el alquiler. Si, por otro lado, tomo prestado el dinero del banco, entonces sólo tengo que deducir los intereses de los ingresos del alquiler – si me lo tomo en serio. El reembolso del crédito es mi sobre los años de reembolso estirado fondos de capital propio adicionales, que pongo en la «alcancía» de bienes raíces. En sentido estricto, no depende de la rentabilidad de los fondos propios. Por el contrario, si he hecho la elección correcta al elegir un piso o un edificio de apartamentos, el piso seguirá ganando valor en los próximos años. Si el período de especulación de diez años y mejor aún el período de financiación ha expirado, puedo vender el apartamento de nuevo y cobrar el aumento de valor como un rendimiento adicional de mi capital de redención.

¿Qué tengo que tener en cuenta?

FIV: Suena muy simple. Pero, ¿cuál es el truco?

Sólo en dos lugares hay que tener cuidado! Ya había mencionado un lugar con la ubicación correcta de la propiedad. Si quieres invertir tu dinero en un apartamento alquilado, tienes que prestar atención a la ubicación. Aunque no sea la mejor ubicación en el momento de la compra, debe haber una mejora notable a la vista dentro del período de inversión previsto, es decir, mientras se desee conservar el apartamento. De lo contrario, el aumento de valor no funcionará.

Por otro lado, este efecto de apalancamiento sólo funciona si el interés de financiación de mi capital prestado no es superior al rendimiento total del capital de la propiedad. Con la situación actual de intereses, sin embargo, esto no es un problema para la compra de un apartamento decente hoy en día.

Recomiendo aquí visitar simplemente uno u otro banco. Allí normalmente se obtienen estados de cuenta claros sobre el marco de financiación que el banco está dispuesto a cubrir. Por el contrario, entonces sé cuánto dinero propio necesito como inversión o en qué liga puedo permitirme un objeto de inversión.

FIV: ¿Qué es mejor entonces? ¿Comprar un apartamento o una casa para ti, o alquilarla?

Cuando se trata puramente de inversión de capital y rendimientos, una propiedad en alquiler es la mejor opción. Si quiero ocupar la inversión de capital para «hoy» y la propiedad en sí para el futuro, debo asegurarme, al elegir la propiedad, de que el mobiliario y la ubicación de la propiedad satisfacen mis propias necesidades de vivienda.

FIV: ¿Cómo se camina con confianza por el mercado de capitales, especialmente si el futuro siempre es incierto? ¿Hay alguna recomendación concreta de su parte como experto para nuestros lectores?

Por supuesto que sólo podré y estaré dispuesto a hablar sobre el mercado inmobiliario. Cualquiera que haya invertido en el negocio inmobiliario durante mucho tiempo ya sabe cómo presentarse en este segmento de mercado. Pero todos los demás pueden aprender eso bien! Para los principiantes en el negocio de las inversiones, recomiendo empezar con poco. Un pequeño apartamento de dos habitaciones en una ciudad o región cuya población ha crecido constantemente en los últimos años es un buen lugar para empezar a invertir con seguridad en bienes raíces. Por ejemplo, la certeza de si también se producirá un traslado en los próximos años o décadas y, por lo tanto, la necesidad de un espacio vital, puede obtenerse de las respectivas administraciones municipales. A menudo la página de inicio de la ciudad o región ya tiene alguna información sobre el desarrollo urbano.

Ponerse al día con el asesoramiento de expertos

Con respecto a la propiedad en sí, el estado general de la construcción y el equipamiento es, por supuesto, importante. En caso de duda se puede consultar a un arquitecto, a un artesano amigable o a otras personas con la experiencia inmobiliaria adecuada. ¿Qué renovaciones se han hecho? ¿Qué hay en la agenda? ¿Cómo es la estructura general de propiedad de la casa? ¿Qué tan alta es la fluctuación entre los inquilinos de los otros apartamentos? ¿Hay alguna información sobre el apartamento que voy a comprar? Por supuesto, esto sólo es posible con las propiedades existentes. En el caso de edificios nuevos, se echa un vistazo a las casas que el promotor ya ha construido en otros lugares y, si es necesario, se habla con los residentes que ya han comprado a este promotor.

El precio de compra «correcto» sigue siendo…… El Banco es objeto de una demanda en este ámbito, como ya he explicado anteriormente en relación con el efecto de apalancamiento. Asegúrese de que varios bancos calculen por usted cómo se relacionarán los ingresos por alquiler, los gastos de funcionamiento (reservas, etc.) con las condiciones del préstamo y el capital propio para usted. En lenguaje sencillo: También recibirás diferentes ofertas de diferentes bancos. Esto puede valer la pena para ti.

FIV: Y ahora la pregunta de cuán seguro de mí mismo debería aparecer en la conversación:

La confianza en mí mismo no significa que esté actuando con los proverbiales brazos grandes. Al contrario: el vendedor de bienes raíces y el banquero se darán cuenta rápidamente de su experiencia en materia de inversión de capital. Es mejor ser un principiante! Después de todo, los banqueros son ahora también muy responsables si dan un consejo equivocado.

¿Merece la pena la inversión?

FIV: Actualmente oímos mucho acerca de los retornos de bienes raíces de 4.5 por ciento, a veces 6 por ciento. En el contexto de la actual evolución de los tipos de interés de los saldos de ahorro, esto parece una inversión sensata. ¿Estarías de acuerdo conmigo? ¿Cuánto pagan actualmente los bienes raíces como inversión de capital?

Estos datos de rendimiento son realmente serios y están cubiertos por mis experiencias. En lo que respecta a la rentabilidad pura de los fondos propios, a menudo incluso se ve mucho mejor, como hemos oído anteriormente. Sólo puedo repetir aquí que los bienes inmuebles son una inversión buena y segura en términos de rendimiento como inversión de capital – el llamado «oro concreto». Prerrequisito: la ubicación de la propiedad es tal que genere ingresos continuos por alquiler al nivel normal del mercado. Si se temen períodos más largos de pérdida de alquiler, por ejemplo porque la zona residencial o la casa tiene una alta fluctuación de inquilinos, entonces la inversión no da sus frutos.

Varios tipos de inmuebles – Oportunidades de inversión

FIV: ¿Qué tipo de propiedad me resultaría rentable? ¿Mejor el pequeño apartamento individual, el gran condominio para familias o mejor una casa unifamiliar?

Si usted es un principiante en el negocio de bienes raíces, entonces comience con el pequeño apartamento individual. La casa unifamiliar es algo problemático como inversión de capital para alquilar. Si usted es entonces tiempos correctamente en él y también tiene el capital necesario, es con los bienes inmuebles como con las acciones: la mezcla macht´s! Los apartamentos individuales en las regiones correspondientes (por ejemplo, ciudades estudiantiles) combinados con grandes unidades de vivienda tienen sentido. En concreto, las casas con apartamentos de entre 50 y 110 m2 son ideales, ya que los apartamentos de más de 110 m2 suelen ser más difíciles de alquilar.

FIV: Muchas preguntas, ¿cuándo vale la pena invertir? 10.000 euros, 20.000 euros. ¿Son adecuadas las oportunidades de inversión que se acaban de discutir sólo después de un determinado marco financiero o existen quizás también nuevas alternativas y posibilidades, por ejemplo en forma de tramos regulares?

También en este caso queremos señalar una vez más que un buen inmueble se puede financiar incluso con pequeñas cantidades de inversión. El requisito previo es que el banco también reconozca que la propiedad es una inversión segura. Estado de la construcción, ubicación, importe del alquiler, etc. – todo esto debe ser correcto para que usted obtenga el crédito por el precio de compra exigido. En última instancia, la renta neta anual es el proverbial quid de la cuestión. Por supuesto, todo depende también de que tenga un ingreso regular.

FIV: Para todos aquellos que están pensando en vender o comprar. ¿Qué región y ubicación considera que tiene el mayor potencial en Alemania?

Oh, querida…. Hay tantas regiones. Yo mismo vivo en la zona del Rin-Meno. En cualquier caso, esta es una buena región para comprar. Y no me refiero sólo a las grandes ciudades de Fráncfort, Wiesbaden y Maguncia. Los pueblos pequeños de esta región también están bien en el sector inmobiliario. Hamburgo, la línea Bonn-Colonia-Düsseldorf, el área de Munich, Berlín y Stuttgart son otros ejemplos.

Inversiones en asilos o residencias de ancianos

FIV: Por último, la pregunta: ¿Qué opina de las inversiones en residencias de ancianos o asilos de ancianos?

Muy poco! – es mi respuesta corta. Esto está relacionado con el muy alto riesgo que esta forma de vivienda tiene como inversión. Estamos hablando de los llamados bienes raíces sociales. Teniendo en cuenta el envejecimiento de la población y el consiguiente aumento de la demanda de residencias de ancianos y residencias de ancianos, se sugiere que se trata de una inversión segura. Sin embargo, estas propiedades como propiedades de gestión – como los hoteles, por ejemplo – tienen una seria desventaja: si la compañía operadora trabaja mal, tal propiedad se convierte rápidamente en un pozo sin fondo. Mientras tanto, hay numerosos ejemplos de residencias de ancianos que no estaban acostumbradas a la capacidad o que carecían de las inversiones necesarias para garantizar un alto nivel de atención. Por otra parte, los residentes están ausentes, lo que a su vez lleva a una falta de inversión por parte de los operadores. ¡Un círculo vicioso! No sólo no hay ingresos por alquiler, sino que también hay que inyectar mucho capital para poner la casa en forma o para mantenerla así.

Los clientes privados ya están siendo aprovechados cuando se trata de los precios de compra de las propiedades de los asilos para ancianos! Por lo general, los asilos para ancianos son adquiridos por los llamados compradores institucionales. Como una compañía hospitalaria o algo así. Sin embargo, sólo están dispuestos a invertir un máximo de 14 veces las rentas netas anuales previstas. Por esta razón, los promotores de estas instalaciones han optado en el pasado por acercarse a los clientes privados, con las correspondientes promesas de rentabilidad. A menudo se cobra 20 veces el alquiler neto anual como precio de compra, porque se supone que es una gran inversión segura. No estoy diciendo «no me toques», pero se necesita mucha experiencia y consejos para entrar en este negocio.

Muchas gracias por la entrevista!

Entrevista con el experto inmobiliario Jan Rickel de IHV – Die Immobilien Makler.

Directrices de financiación inmobiliaria

Financiación inmobiliaria de forma sencilla Hemos recopilado para usted consejos, trucos y la información más importante sobre el tema de la financiación inmobiliaria, para que usted también pueda hacer realidad su sueño de tener su propia casa. Lo que hay que hacer y lo que no hay que hacer, los consejos y las experiencias de los expertos le guiarán y responderán a todas sus preguntas sobre el tema «Cómo financio (mi) propiedad». Conviértase en un professional y no cometa más errores en el futuro.

Financiación y compra de inmuebles (externa y gratuita)

Aprende de los expertos. En Lukinski puede encontrar muchos, muchos más artículos de guía de forma gratuita. Aquí puede aprender todo lo que necesita saber sobre la compra de bienes inmuebles de forma gratuita. Comience con la compra de bienes inmuebles en general, y luego pase a su tipo específico de bienes inmuebles, desde un piso hasta una casa, un edificio de apartamentos o la compra de un terreno. También es importante todo lo relacionado con el contrato de compra (¿quién paga los gastos?), los gastos accesorios de la compra y el ahorro de impuestos con los inmuebles, a través de formas jurídicas como la sociedad anónima inmobiliaria o la fundación familiar. Haga clic aquí para ir directamente al tema: Financiación inmobiliaria en comparación.

¡Tip! Visión general de Real Estate XXL

El mundo inmobiliario es complejo y polifacético. Si quieres tener una visión de conjunto y no cometer ningún error, debes prepararte bien y aclarar con tiempo el mayor número de preguntas abiertas. No importa si quiere construir, comprar y alquilar una propiedad o vivir en ella usted mismo, o si quiere utilizar una propiedad como inversión para generar ingresos pasivos: La preparación es la clave. Aquí encontrará artículos, así como consejos sobre libros y vídeos de éxito y útiles sobre el tema de los bienes inmuebles, incluyendo consejos y trucos de professionales y expertos.

• Visión general de los libros y los vídeos de consejos: inmobiliaria

Financiación inmobiliaria: la estrategia adecuada para los inversores de capital

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Financiación inmobiliaria sin fondos propios

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En esta guía, aprenderá cómo puede cumplir su sueño de tener su propia casa, incluso si todavía no dispone de capital propio. No lo dude y empiece a pensar en la compra de una vivienda hoy mismo. Aunque piense que los inmuebles son caros, no serán más baratos a medio plazo. Cuanto más tiempo pagues el alquiler, más caro te saldrá al final.

¿Por qué debería considerar la compra de una propiedad ocupada por el propietario en este momento?

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Guía práctica para la adquisición y financiación de bienes inmuebles

Valoración: 4,4 sobre 5,0 (45 valoraciones)

La guía práctica está dirigida a todos aquellos que quieran comprar una vivienda (financiada con créditos) en Alemania o construirla ellos mismos. El autor presenta el tema de forma clara y fácil de entender, introduciendo las cuestiones jurídicas y económicas de forma concisa y detallada. Los contenidos se ilustran con ejemplos con cálculos concretos y referencias a la situación jurídica actual. La herramienta de cálculo ayuda a determinar los costes reales de la financiación del préstamo.

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Manual de Prácticas Inmobiliarias para Propietarios

Valoración: 4,8 sobre 5,0 (27 valoraciones)

La compra, la construcción y la financiación de su propia vivienda son decisiones a largo plazo y de gran alcance. En esta guía encontrará información completa y listas de comprobación para comprar una vivienda de segunda mano y para construir una nueva por su cuenta. Como ventaja, se dispone de una herramienta de cálculo en Excel para los préstamos inmobiliarios. Con esta guía, podrá organizar bien la compra y la financiación y evitar costosos errores.

Del contenido:

• Comprar una vivienda de segunda mano
• Comprar una vivienda de nueva construcción a un promotor
• Compra de un terreno y construcción por iniciativa propia
• Características especiales al comprar un condominio
• Compra en la subasta obligatoria
• Estrategias de financiación inteligente con préstamos y fondos propios
• Subvenciones estatales para la adquisición de viviendas (por ejemplo, Wohn-Riester)
• Herramienta de cálculo para la financiación de préstamos
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Financiación inmobiliaria para propietarios

Valoración: 4,6 sobre 5,0 (54 valoraciones)

El sector inmobiliario sigue considerándose una inversión sólida. Los tipos de interés son bajos y los precios varían mucho de una región a otra. Y la letra pequeña de los contratos de préstamo de los bancos es cada vez más compleja. Para ver las trampas de la compra de una casa, se necesita experiencia. Este libro le ayudará a desarrollarla: en la estimación del precio de compra, en la estructuración del contrato de compra y en la financiación. Al final, negociará con inteligencia y en igualdad de condiciones con vendedores, agentes inmobiliarios y bancos para conseguir el mejor resultado para su familia.

«Este es, con mucho, el mejor libro sobre la financiación de sus propias cuatro paredes que he leído. Quien lea este libro y ponga en práctica sus consejos, sin duda ahorrará mucho dinero y, sobre todo, evitará riesgos innecesarios. Quien piense que no necesita este libro sólo puede culparse a sí mismo».
Dr. Rainer Zitelmann, inversor inmobiliario, fundador de la consultora Dr. ZitelmannPB. GmbH

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Financiación inmobiliaria: entender los bancos

Valoración: 4,3 sobre 5,0 (26 valoraciones)

¿Cuál es la mejor manera de preparar la compra de un inmueble? ¿Qué hay que tener en cuenta a la hora de financiar? Hay muchos libros y revistas financieras sobre este tema, pero esta guía es diferente. Con este libro de referencia, obtendrá una guía práctica sobre el tema de la financiación inmobiliaria. De forma entretenida y fácil de leer, el autor consigue explicar los escollos de la financiación inmobiliaria de forma sencilla y comprensible. Con la ayuda de muchos ejemplos prácticos, Dirk Nopp aclara incluso los temas más difíciles y explica los términos técnicos de tal manera que incluso los profanos los entienden.

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Guía de financiación de la construcción

Valoración: 4,6 sobre 5,0 (4 valoraciones)

Este libro ayuda en la importante cuestión de la financiación:

• ¿Cómo se elabora un presupuesto?
• ¿Cómo se calcula la cuota mensual?
• ¿Qué costes adicionales debo esperar?
• ¿Cuánto puedo pagar por una propiedad?
• ¿Después de cuántos años estaré libre de deudas?
• ¿Qué opciones de financiación y préstamos existen?
• ¿Qué significan los numerosos términos financieros?
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Financiación de la construcción: la mejor manera de conseguir una casa o un condominio

Valoración: 4,2 sobre 5,0 (7 valoraciones)

La primera piedra de sus propias cuatro paredes.

Un elemento importante para la previsión de la vejez, la independencia de los propietarios, la posesión de una vivienda ofrece una serie de ventajas. Por eso muchas personas sueñan con tener su propia casa o condominio. Para que el sueño no se convierta en una pesadilla, la financiación debe tener una base sólida, porque la decisión de comprar suele suponer una carga económica durante décadas.

Esta guía le apoya en su camino (de financiación) hacia la propiedad inmobiliaria Bien estructurada y comprensible, responde a preguntas como:

• ¿Cómo calculo los costes de la compra o la construcción?
• ¿Cómo puedo determinar mi capacidad de resistencia financiera?
• ¿Qué tipo de financiación de la construcción me resulta más favorable?
• ¿Cómo puedo beneficiarme de la subvención Wohn-Riester?
• Con muchos consejos, ejemplos, listas de comprobación y el «ABC de la financiación de la construcción».
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