Comprar una propiedad: ¿Qué puedo pagar?

Para poder comprar una propiedad de un valor determinado, normalmente hay que pedir un préstamo al banco además de la cuota de capital. El banco determina la cantidad de crédito que pagará a ciertas personas, que a su vez está vinculada a factores.

Factores para reducir la cantidad disponible:

• Solvencia y autodeclaración
• Valor del préstamo hipotecario de la propiedad
• Los fondos propios en función de la solvencia
• Carga mensual

Paso 1: Solvencia y autodeclaración

Para financiar un inmueble, primero hay que determinar su solvencia en el banco con la ayuda de una autodeclaración estructurada.

La autodivulgación: ayuda a la toma de decisiones del banco

La autodeclaración es un resumen de su situación financiera. Le da al banco una idea de su situación financiera actual y, por lo tanto, es una base importante para la toma de decisiones. De ello depende el importe del préstamo y las condiciones de la financiación.

Solvencia: el propio patrimonio

La solvencia debe ser comprobada primero por el banco. Para ello, se comparan los activos y los pasivos. Importante: ¡El balance de activos debe ser siempre positivo! Si este es el caso, usted es solvente. Si no es así, significa que cuanto menor sea la solvencia, más capital propio habrá que conseguir.

Por lo tanto, la solvencia significa:

• Cuanto mayor sea la calificación crediticia, menor será el coeficiente de fondos propios
• Cuanto menor sea la calificación crediticia, mayor será el coeficiente de fondos propios

Paso 2: El valor del préstamo hipotecario de la propiedad

Hay un valor de mercado (precio de mercado) y un valor de préstamo hipotecario (valor de mercado menos el 20%).

Valor de mercado

El valor de mercado describe el precio de venta previsible de una propiedad en las condiciones actuales del mercado.

Valor del préstamo hipotecario

El valor del préstamo hipotecario suele ser un 20% inferior al valor de mercado. Los bancos valoran los inmuebles depositados como garantía (financiación) por debajo del precio de mercado. En pocas palabras, es la cantidad que el banco recibiría en cualquier caso en caso de venta o incluso de subasta forzosa.

Paso 3: Los fondos propios en relación con la solvencia

En principio, se requiere un 20% de fondos propios para financiar una propiedad. El hecho de que la solvencia y la capacidad crediticia desempeñen un papel importante se dio a conocer en el paso 1. Sin embargo, el 20% no siempre se aplica, ya que el importe de los fondos propios depende principalmente de la solvencia y del valor del préstamo hipotecario determinado.

• La norma es un 20% de fondos propios
• Calificación crediticia: reduce los fondos propios
• Precio de compra: reduce el patrimonio neto (si es inferior al precio de mercado)

Paso 4: Carga mensual

En este caso, el banco se interesa por sus ingresos y gastos mensuales. Los ingresos disponibles son cruciales para el reembolso de los intereses y el capital. Si ésta es demasiado baja y los gastos demasiado altos, esto puede conducir a una peor calificación crediticia.

• Ingresos y gastos mensuales
• Decisivo para el reembolso de los intereses y el capital

Conclusión: ¿Cuánto hay de real al final?

Como empleado con un ingreso regular y una autodeclaración bien estructurada, no debería ser un problema alcanzar una proporción de fondos propios del 10%. El importe del precio de compra resulta entonces del siguiente cálculo:

• Patrimonio x 10 = Precio de compra de la vivienda

Infórmese sobre el precio máximo de compra de un inmueble aquí/ Immobilien-Erfahrung.de

8 errores al comprar un inmueble: ubicación, uso personal y valor de reventa

Siempre es probable que se cometan errores en el proceso de compra de una propiedad. Ya sea por una mala ubicación de la propiedad, por razones contrarias al interés propio o por una compra por emoción, los errores cuestan mucho dinero. Para evitarlo, hemos elaborado una guía que le garantizará no volver a cometer un error en la compra de su próximo inmueble.

• Errores al comprar un inmueble

El siguiente paso: el rendimiento del alquiler y el factor del precio de compra

¿Cómo puedo encontrar propiedades de buen rendimiento? Esta es una pregunta que se hacen sobre todo los inversores de capital, ya que buscan principalmente un flujo de caja positivo lo antes posible. Con una rentabilidad suficiente, tienes la suerte de que el inquilino pague la propiedad que has comprado. Aquí aprenderá todo sobre cómo obtener el mejor rendimiento del alquiler.

Autodeclaración para el banco: compra de una casa y un piso

¿Quieres comprar tu primer piso o tu primera casa y el banco quiere que te des a conocer? Aprenda aquí qué es una autodeclaración, qué dice y descargue una plantilla gratuita en PDF que puede utilizar para convencer a su banco.

• Autodescubrimiento

Propietarios: ¿qué me importa?

Los inmuebles para uso propio suelen estar asociados a un valor emocional, tienen que gustarte. En consecuencia, la propiedad es preferible a la localidad. Factores como el camino al trabajo o a la guardería tienen entonces prioridad, en definitiva, la micro-ubicación se vuelve decisiva.

Aquí, de nuevo, en resumen:

• Propiedad que le agrada personalmente
• Proximidad al trabajo/ guardería/ escuela/ …
• La micro-ubicación/calidad de vida es una prioridad

Valor de reventa: la ubicación es decisiva

Sin embargo, siempre hay que tener en cuenta que es posible que más adelante tenga que volver a vender la propiedad de sus sueños. Los motivos pueden ser la edad, el cambio de trabajo o el crecimiento de la familia. Por eso, a la hora de comprar, siempre hay que tener en cuenta la ubicación de la vivienda, ya que ésta determina el valor de reventa.

Ubicación C: El sueño del campo

Si quiere comprar la propiedad de sus sueños en el campo, en una ubicación C, tiene que contar con posibles pérdidas. He aquí, en resumen, los factores que son responsables de la disminución del valor de la propiedad.

• La caída de las cifras de población
• Evolución negativa de la economía
• Mercado local ajustado, poca demanda

Inversión de capital: rendimiento y propiedad de inversión en comparación

Los inversores de capital siempre eligen la ubicación con el objetivo de invertir o rentabilizar la propiedad.

Rendimiento de los bienes inmuebles como inversión

El objetivo es generar un flujo de caja directo a través de los ingresos por alquiler. Esto se consigue gracias a los bajos precios de compra y a un alto rendimiento de los alquileres que cubren los costes incurridos, como la amortización, los intereses y los gastos de funcionamiento. La mejor ubicación para esto es una ubicación B o C.

• Flujo de caja directo
• Posición B o C

La propiedad de inversión como inversión de capital

Las propiedades de inversión persiguen el objetivo de la revalorización a largo plazo. Esto suele ocurrir sólo en las ubicaciones A o incluso menos en las buenas ubicaciones B. La razón: los precios de compra son enormemente elevados, por lo que los gastos de funcionamiento no pueden cubrirse con los ingresos por alquiler.

• Aumento del valor a largo plazo
• A- Ubicación

El siguiente paso: determinar el precio máximo de compra

¿Cuánto puedo pagar por una propiedad? Esta pregunta se hace al principio del proceso de compra de la que puede ser su primera vivienda y depende de muchos factores. Entre ellos se encuentran su solvencia y autodeclaración de bienes, el saldo mensual de bienes (reembolso), el capital propio y el valor de préstamo hipotecario del inmueble a financiar. Aquí aprenderá todo lo que necesita saber para determinar el precio máximo de compra.