Autodescubrimiento para los bancos: Financiación inmobiliaria

Ya sea el Deutsche Bank, el Volksbank o la Sparkasse, los bancos necesitan garantías para la financiación inmobiliaria. Cuantas más garantías pueda ofrecer, menos riesgo correrá el banco. Para que los banqueros puedan evaluar tu situación financiera, está la autodeclaración.

Una auto-revelación no tiene una forma fija. Esto significa que encontrará diferentes plantillas en línea.

Fuente: Immobilien-Erfahrung.de

¿Qué es la autodivulgación?

La autodeclaración enumera sus datos personales, sus ingresos y gastos mensuales, así como sus activos y deudas. Su patrimonio neto (ingresos y activos frente a gastos y pasivos) debe ser positivo. Este excedente es su margen financiero para el condominio o su nueva casa.

En nuestro artículo «Comprar un piso», explicamos todo el proceso de compra de un piso. Hoy queremos examinar más de cerca lo que debe incluirse en un formulario de autodeclaración. Porque, sobre todo, en cuanto entregue los documentos a su banco, todo debe ser preciso y completo.

Veamos ahora la autodivulgación en detalle.

¿Qué dice la autodeclaración?

• Resumen de la solicitud de financiación en forma breve
• Datos personales del solicitante y, en su caso, del cosolicitante (por ejemplo, su pareja)
• Balance mensual: ingresos y gastos
• Balance: activos y deudas (pasivos)
• Requisitos de financiación detallados (propiedad, estructura de financiación, importe del préstamo)
• Información sobre la Schufa de Consentimiento
• Consentimiento Protección de datos

Descarga gratuita: Plantilla en PDF y Word

Autodeclaración como plantilla en PDF y Word:

• Plantilla deautodeclaración en PDF
• Plantilla deautodeclaración en Word

La autodivulgación: explicada de forma sencilla

¿Cómo funciona la autodivulgación, explicado de forma sencilla? Aquí están las respuestas.

Resumen de la solicitud de financiación en forma breve

El primer paso es un breve resumen de sus necesidades de financiación. En el formulario de autodeclaración, usted proporciona la siguiente información:

Datos personales suyos como solicitante, en su caso también con el solicitante (por ejemplo, su pareja)

Tras el breve resumen del primer paso, el segundo paso es introducir los datos personales. Información muy básica, nombre, dirección, fecha de nacimiento, estado civil, etc. Ya sea usted solo como solicitante o junto con una segunda persona, por ejemplo, una pareja o un familiar, el llamado cosolicitante.

Balance mensual: ingresos y gastos

El paso número 3 se refiere a tus ingresos y gastos mensuales. Si comparas tus ingresos y gastos mensuales, deberías tener un superávit. O lo que es lo mismo, se gana más de lo que se gasta.

Este excedente es el margen de maniobra para su financiación inmobiliaria, o la posterior amortización mensual.

Este resumen mensual se complementa con sus activos.

Los ingresos incluyen:

• Sueldo/Salario (neto)
• Ingresos variables mensuales recurrentes
• Ingresos de los trabajadores autónomos
• Pensiones y jubilaciones
• Ingresos por alquiler (en frío)
• Subsidio familiar
• Mantenimiento
• Otros ingresos

Sus gastos incluyen:

• Gastos de vivienda; alquiler o préstamo y pregunta: ¿No se aplica en el futuro sí / no?
• Seguro de salud
• Otros seguros (pensión, sociedad de crédito hipotecario, seguro de vida, etc.)
• Coste de la vida
• Préstamos
• Arrendamiento
• Pasivo
• Obligaciones de mantenimiento
• Otros gastos

Balance: activos y deudas (pasivos)

En el cuarto paso, se comparan sus activos y sus deudas. Sus activos incluyen cualquier libreta de ahorro simple, pero también los valores y los bienes inmuebles, si ya los posee.

Sus créditos incluyen:

• Depósitos bancarios y de ahorro
• Valores (valor de mercado)
• Seguro (valor de rescate)
• Activos inmobiliarios
• Creación de un saldo de ahorro
• Otros activos

Sus pasivos (deudas) incluyen:

• Préstamos bancarios, a plazos y de leasing
• Garantías
• Otros pasivos

Requisitos de financiación detallados (propiedad, estructura de financiación, importe del préstamo)

El paso número 5 de la autodeclaración es una descripción detallada de sus requisitos de financiación. En concreto, se trata de la propiedad que se va a financiar, la estructura de financiación y el importe del préstamo.

Lea más al respecto aquí (externo):

• Autodeclaración: Financiación

Información sobre la Schufa de Consentimiento

En el sexto paso, usted da su consentimiento para que Schufa obtenga información sobre usted. Si aún no has oído hablar de Schufa, aquí tienes una breve explicación.

¿Qué es Schufa? Schufa es una gran tarjeta, por así decirlo, que recoge información sobre los consumidores. Esto incluye datos personales, préstamos actuales, contratos de leasing, así como la moral de pago general y la solvencia de los consumidores individuales.

Los socios contractuales pueden acceder a los archivos de datos en cualquier momento y, de este modo, realizar rápidas comprobaciones de solvencia.

Así que cuando los bancos piden un informe Schufa, es un proceso normal. Por eso ya das tu consentimiento en la autodeclaración.

¡Tip! Una vez al año, esta autoevaluación es gratuita:

• Schufa (externa)

Prueba de ingresos

En el último paso de la autodeclaración, recoges pruebas de tus ingresos. Si es un trabajador por cuenta ajena, tiene que presentar un justificante de ingresos; si es un trabajador por cuenta propia, tiene que presentar sus declaraciones de la renta.

Documentos para los empleados:

• Últimas 3 nóminas
• Declaración de salarios de diciembre del año anterior
• Última liquidación de impuestos
• Si se trata de bienes inmuebles, también la declaración de la renta
• Copia del documento de identidad
• Schufa se autorrevela

Documentos para autónomos:

• Los 3 últimos avisos de liquidación de impuestos
• Las 3 últimas declaraciones de impuestos / balances
• Análisis de la gestión empresarial (BWA) en curso
• Copia del documento de identidad
• Schufa se autorrevela

¡Hecho! La autodivulgación, lista para el banco

Eso es todo. Con esto, has completado tu autodeclaración para el banco con tu solicitud de financiación.

Aquí también está la descarga gratuita de las plantillas

• Plantilla deautodeclaración en PDF
• Plantilla deautodeclaración en Word

Comprar su primer piso: así se hace

Comprar tu propio piso – En cuanto te mudas a tu primer piso propio, para la mayoría de la gente es alquiler, alquiler, alquiler. Todos los meses vas a trabajar muchas horas para gastar la mayor parte en el próximo alquiler que vence a principios de mes. No es de extrañar que muchos jóvenes empiecen a pensar en comprar un condominio lo antes posible.

• Comprar el primer piso

La herencia – el testamento, el impuesto de sucesiones y la parte obligatoria

Sin testamento, el patrimonio se distribuye según las reglas de la sucesión intestada. Sin embargo, esto no siempre es lo mejor para el testador. Si existe un testamento, los bienes pueden repartirse de forma distinta a la prevista por la ley y también pueden heredar las personas que no tienen parentesco de sangre. Por lo tanto, redactar un testamento no sólo es importante para regular con precisión la última voluntad, sino también para evitar disputas en el seno de la familia. Infórmese de todo lo relacionado con los testamentos y las herencias de la mano de los expertos de IHV.

Legar correctamente en vida: testamentos y consecuencias jurídicas

Sin testamento, el patrimonio se distribuye según las reglas de la sucesión intestada. Sin embargo, esto no siempre es lo mejor para el testador. Si existe un testamento, los bienes pueden repartirse de forma distinta a la prevista por la ley y también pueden heredar las personas que no tienen parentesco de sangre. Por lo tanto, redactar un testamento no sólo es importante para regular con precisión la última voluntad, sino también para evitar disputas en el seno de la familia.

El testamento anula la sucesión legal y, por tanto, puede establecer una nueva sucesión. El testador determina quién va a heredar. Si se nombran varias personas, los bienes suelen dividirse según cuotas. Redactar un testamento también da al testador la opción de dejar cosas individuales a personas concretas, como un coche, joyas o bienes inmuebles. Sin embargo, no se consideran legalmente como una herencia, sino como un legado. Para evitar disputas sobre la herencia, ésta puede distribuirse en un testamento de forma que no puedan surgir disputas.

Si no hay testamento y un bien forma parte de la herencia, pasa a ser propiedad de los herederos. En la mayoría de los casos, se forma una comunidad de herederos en la que nadie puede disponer de la herencia en solitario. Cuando se vende una propiedad de este tipo, todos los herederos deben estar de acuerdo. Este hecho puede dar lugar a menudo a disputas dentro de la comunidad de herederos. Además, los costes de un testamento notarial suelen ser sólo la mitad de los costes de los procedimientos de sucesión a los que se enfrentan los herederos si no hay testamento. En el testamento se puede regular con precisión la última voluntad sobre la propiedad y se evitan disputas y costes superfluos para todos los implicados.

Pre-herederos y post-herederos – tareas, deberes y derechos

El testador es libre de determinar los herederos y, por lo tanto, puede transferir sus bienes a varias personas de forma temporalmente escalonada. En consecuencia, el heredero posterior sólo recibe su herencia después de que otra persona, en este caso el heredero anterior, haya heredado. El testador puede, por ejemplo, elegir una ocasión o un momento para que se produzca la sucesión, como la mayoría de edad o la superación del examen de maestría.
Tanto los herederos anteriores como los posteriores son sucesores legales del testador, pero no forman una comunidad de herederos en la que heredarían al mismo tiempo, sino que heredan de forma escalonada por instigación del testador. El heredero posterior tiene un derecho expectante a la sucesión y, por lo tanto, cuando se produce la sucesión, la herencia del heredero anterior se extingue, éste deja de ser heredero y la herencia recae en el heredero posterior. En caso de que el heredero posterior ya haya fallecido en el momento de la sucesión, el testador debe tomar precauciones y nombrar otros herederos posteriores.

Los preherederos también se denominan «herederos temporales». Según la interpretación del testamento, los preherederos sólo tienen ciertos poderes de disposición sobre la herencia y, por tanto, están bastante limitados en lo que pueden hacer. Además, el impuesto de sucesiones siempre recae sobre los pre-herederos al principio, ya que sólo ellos son nombrados legalmente como herederos y, por tanto, soportan las consecuencias fiscales.

Impuestos sobre sucesiones y donaciones

Para proteger a los herederos de una gran carga financiera, se aplican diferentes tipos impositivos y desgravaciones en función del grado de parentesco. Estas desgravaciones incluyen varias cosas que no tienen que tributar para que los herederos no tengan que pagar la mayor parte como impuestos, especialmente en el caso de una herencia grande.
Los subsidios de pensión se pagan si la pareja o los hijos dependían de la ayuda económica del fallecido. En el caso de los cónyuges, la asignación de la pensión es de 256.000 euros siempre que el cónyuge superviviente no tenga una pensión de viudedad o una pensión professional que no esté sujeta al impuesto de sucesiones. En el caso de los hijos, se aplican subsidios de pensión que se gradúan en función de la edad del hijo en el momento del fallecimiento. Los niños de hasta 5 años tienen derecho a una pensión de 52.000 euros. A partir de ese momento, la asignación de la pensión disminuye en aproximadamente 10.000 euros cada cinco años. Por lo tanto, los hijos de entre 20 y 27 años pueden solicitar una asignación de pensión de 10.300 euros, pero estas asignaciones sólo son pertinentes si los hijos no tienen una pensión propia, como una pensión de orfandad.

Los demás subsidios, además de los subsidios de pensión, se regulan en función del grado de parentesco y son independientes de las pensiones de supervivencia existentes o de los bienes propios. En consecuencia, los cónyuges y las parejas registradas heredan una asignación de 500.000 euros. Los hijos del fallecido o los nietos del mismo, si sus padres fallecen antes de la herencia, pueden reclamar un subsidio de 400.000 euros. Los nietos cuyos padres aún viven pueden solicitar ayudas libres de impuestos por valor de 200.000 euros. En el caso de los bisnietos o de los propios padres del fallecido, se aplican subsidios de 100.000 euros. Todos los demás herederos pueden solicitar una desgravación de 20.000 euros. Para que haya que pagar el menor número posible de impuestos al heredar, el testador puede tomar decisiones importantes mucho antes del fallecimiento y determinarlas en el testamento.

Impuesto sobre sucesiones y donaciones: información importante

El impuesto de sucesiones y el de donaciones están estrechamente relacionados. Se aplican prácticamente las mismas desgravaciones que en el caso de las herencias, sin embargo, las desgravaciones concedidas como donación sólo pueden quedar libres de impuestos una vez cada diez años. Por tanto, los testadores que deseen reducir el impuesto de sucesiones para sus herederos deben empezar a ceder sus bienes diez años antes de su muerte. En el caso de las familias de retazos, esta normativa significa que puede tener sentido adoptar a los hijos del cónyuge para que las cantidades libres de impuestos sean iguales a las de los hijos biológicos. La adopción no afecta a la sucesión del otro progenitor biológico.

Además de las desgravaciones fiscales, también hay bienes que están exentos de impuestos. Para los parientes cercanos de la clase impositiva I, los bienes muebles, como el ajuar doméstico o los objetos similares de uso cotidiano, se consideran libres de impuestos si no superan un valor de 42.000 euros. Para el resto de herederos, se aplica un valor de 12.000 euros. Si las obras de arte, los archivos o las bibliotecas forman parte del patrimonio, suelen estar exentos de impuestos en un 60%. Si el patrimonio incluye un edificio en el que vive uno de los herederos, éste también puede quedar exento de impuestos.

La parte obligatoria de la herencia – desheredación, testamento y contrato de herencia

En principio, cada uno es libre de decidir a quién nombra heredero y a quién deshereda. El testador no tiene que justificar en su testamento por qué excluye a un familiar de la sucesión. Sin embargo, una exclusión no significa que el heredero no reciba nada, porque todo heredero tiene derecho a una parte obligatoria. Esta reclamación debe ser solicitada por el propio heredero, ya que estas reclamaciones de porciones obligatorias no se anotan en el certificado de la herencia. Si un testador designa a una persona como único heredero, esto significa, por un lado, que esa persona es la única que hereda todo el patrimonio, pero también que no debe heredar nadie más que tenga derecho a hacerlo.

Los matrimonios pueden desheredar conjuntamente a los parientes cercanos en un contrato de herencia o en un testamento de Berlín. En una forma clásica del testamento de Berlín, los cónyuges estipulan que el más longevo será el único heredero y que los hijos sólo heredarán cuando ambos cónyuges hayan fallecido. Así, los padres desheredan a sus hijos hasta que ambos hayan fallecido. Si se deshereda a alguien, la parte de la herencia que hubiera correspondido a este heredero pasa a la persona que se hubiera convertido en heredero si el desheredado ya hubiera fallecido en el momento de la herencia.

Ordenación de la herencia: comunidades de herederos y sucesión intestada

Lo ideal es que los herederos de una comunidad de herederos paguen rápidamente las deudas de la herencia y luego disuelvan la comunidad de herederos distribuyendo el excedente según las cuotas. Sin embargo, a menudo esta no es la realidad. Las disputas dentro de la comunidad de herederos suelen quedar sin resolver durante años después de la herencia. Cada miembro de dicha comunidad de herederos tiene derecho a exigir la disolución en cualquier momento, incluso sin causa justificada.
Para que una comunidad de herederos pueda disolverse sin disputas, es aconsejable seguir ciertos pasos. Desde la valoración correcta del patrimonio hasta los impuestos de sucesión, hay que cumplir con importantes formalidades.

• Determinar el patrimonio

  La comunidad de herederos no puede dividirse hasta que se haya determinado el patrimonio. Los herederos reciben la mayor parte de la información del banco donde el fallecido tenía las cuentas o depósitos. Para acceder a ellos, se requiere un certificado de herencia o un testamento con un protocolo de apertura ordenado por el tribunal. Sin embargo, las deudas también forman parte del patrimonio. Para determinar el patrimonio en su totalidad, hay que comparar y conciliar las deudas y los bienes.

• Pagar las deudas de la herencia

  Las deudas de la herencia pueden ser pagadas por los herederos de la comunidad de herederos con cargo a la herencia. No es infrecuente que se vendan objetos de la herencia con este fin, como inmuebles o terrenos.

• Las donaciones y regalos tienen en cuenta

  Si un heredero ha recibido regalos o donaciones del fallecido en vida, éstos pueden ser objeto de equiparación. Las donaciones sujetas a equiparación incrementan aritméticamente el patrimonio y se deducen de la cuota hereditaria del donatario. Cada heredero puede solicitar información a los demás sobre dichos regalos para que se tengan en cuenta correctamente.

• Venta de los objetos indivisibles

  Si no es posible realizar una verdadera división de ciertos bienes, como una propiedad en la comunidad de herederos, los herederos pueden tener que vender este bien o embargarlo. Para ello, primero hay que determinar un precio de venta realista. Si no se llega a un acuerdo, uno de los herederos puede iniciar una subasta de partición.

• Distribuir los objetos divisibles

  La herencia debe ser dividida principalmente en su naturaleza por los herederos. Por lo tanto, cada heredero puede tomar objetos de la herencia para sí mismo de acuerdo con los demás herederos. El dinero y los valores pueden ser divididos por la comunidad de herederos según sus respectivas cuotas.

• Los servicios de atención tienen en cuenta

  Si un hijo ha cuidado del progenitor fallecido sin contraprestación durante su vida, se puede reclamar una indemnización por ello. Esta debe ser adecuada a la duración, el alcance y el valor del patrimonio.

• El notario ayuda

  Si no se llega a un acuerdo, la comunidad de herederos puede recurrir a un notario. El notario media entre los herederos para llegar a un acuerdo lo antes posible. Sin embargo, hay que tener en cuenta que esta ayuda lleva asociados algunos costes.

• Considere la Agencia Tributaria

  El impuesto de sucesiones se paga siempre sobre una herencia. Sin embargo, algunas cosas de la herencia pueden deducirse del impuesto, como los gastos del funeral o los honorarios por la apertura del testamento.

Sucesión legal: así se hereda según la ley

La sucesión legal regula tanto el orden de los herederos como las cantidades individuales que se heredan. Primero heredan los parientes más cercanos, como los hijos y los nietos, y luego los más lejanos, como los sobrinos. Los parientes más cercanos suelen excluir de la sucesión a los más lejanos. La proporción que heredan los distintos herederos se documenta en el certificado de la herencia. La sucesión legal se basa en el sistema de parantel o de orden. Divide a los familiares en diferentes órdenes. En consecuencia, los hijos y nietos del fallecido pertenecen al primer orden. Los padres, hermanos y sobrinos del fallecido pertenecen al segundo orden. El tercer orden incluye a los abuelos, tíos y tías, así como a los primos del fallecido. Los cónyuges y las parejas registradas no se consideran parientes, pero tienen derecho a la herencia como los cónyuges. Esto les da un estatus especial y restringe el derecho de los familiares a heredar. Los parientes del orden anterior siempre excluyen de la sucesión a los parientes de un orden posterior.

Más información sobre la sucesión legal

La subasta de partición en las comunidades de herederos: los costes y el procedimiento

Objetos como los bienes inmuebles o los terrenos suelen dar lugar a disputas en las comunidades de herederos. Las ideas sobre cómo proceder con los bienes comunes son demasiado diferentes y los participantes no se ponen de acuerdo. Todo heredero tiene derecho a exigir la partición de la comunidad de herederos en cualquier momento y forzar así su disolución. En tal caso, la subasta de partición puede ser el último recurso para resolver las disputas y disolver la comunidad de herederos.

Herederos sin testamento – según el grado de parentesco

Aunque el cónyuge o la pareja registrada no se consideran parientes en la sucesión legal, tienen una posición especial. Si el fallecido deja cónyuge e hijos, el cónyuge hereda la mitad del patrimonio y los hijos la otra mitad. Sin embargo, si hay más de tres hijos, el cónyuge sólo recibe una cuarta parte y los hijos se reparten el resto. Si sólo hay parientes de segundo orden o abuelos, el cónyuge recibe la mitad de la herencia y los parientes de segundo y tercer orden se reparten la otra mitad. Si no hay parientes de primer, segundo o tercer orden, el cónyuge lo hereda todo.

Herederos de primer orden: hijos y nietos

Los hijos y nietos del fallecido están incluidos en el primer orden. Los hijos no matrimoniales nacidos después del 1 de julio de 1949 también tienen derecho a heredar. Si un hijo del fallecido y el cónyuge están vivos en el momento del fallecimiento, ambos heredan la mitad. Si viven varios hijos, la herencia se divide entre ellos y el cónyuge. Si los hijos del difunto ya han fallecido, heredan los nietos.
Explicado con un ejemplo: Si el fallecido deja a su madre, a su cónyuge, a 2 hijos con dos nietos cada uno y a un hijo fallecido con un nieto, resulta la siguiente sucesión. La madre no tiene derecho a heredar, ya que pertenece al segundo orden y hay herederos del primer orden. El cónyuge y los dos hijos vivos heredan a partes iguales. El nieto del hijo fallecido ocupa el lugar del padre en la sucesión y, por tanto, hereda a partes iguales con los dos hijos vivos y el cónyuge. Los nietos de los hijos vivos tampoco heredan.

Herederos de segundo orden: padres y hermanos

Si no hay hijos ni nietos, heredarán los herederos de segundo orden. El segundo orden incluye a los padres, los hermanos, los sobrinos y las sobrinas. Si ambos padres del fallecido están vivos en el momento de la muerte, la herencia se divide por la mitad. Sin embargo, si uno de los progenitores ya ha fallecido, los descendientes de este progenitor, es decir, los hermanos o sobrinos del fallecido, ocupan su lugar.
Explicado con un ejemplo: El testador deja a su madre, una hermana con dos hijos, un sobrino del hermano fallecido y una hermanastra del segundo matrimonio del padre. Por lo tanto, la herencia se distribuye de la siguiente manera: Una mitad de la herencia va a la línea materna y la otra a la línea paterna. Como la madre sigue viva, recibe la mitad de la herencia. Como el padre ya ha fallecido, su herencia recae en sus hijos. En este caso, a la hermana, al hermano fallecido y, por tanto, al sobrino del fallecido y a la hermanastra del segundo matrimonio. Estos tres se reparten la otra mitad de la herencia. Los hijos de la hermana que aún vive no heredan.

Herederos de tercer orden: abuelos y tíos

Si el fallecido sólo deja herederos del tercer orden, la herencia se divide de la siguiente manera. La herencia del fallecido recae en los abuelos y sus descendientes. Si un abuelo ya ha fallecido, la herencia también recae en los tíos y primos del fallecido.
Explicado con un ejemplo: Si el testador deja sólo a su abuela y a una tía con dos hijos, éstos heredan de la siguiente manera. La abuela recibe la mitad de la herencia. Como el abuelo ya ha fallecido, sus descendientes heredan su parte. Por lo tanto, en este caso, la tía hereda la otra mitad del patrimonio. Sin embargo, los dos hijos no heredan.

Heredar deudas – forma y plazos

Renunciar a la herencia requiere algunas reglas. No basta con informar a la familia o no reaccionar ante la herencia. La forma es muy importante. El heredero debe presentar una renuncia ante el tribunal testamentario, ya sea en forma de registro escrito o en un formulario certificado públicamente. Sin embargo, una simple carta no es suficiente. También es posible una comparecencia personal ante el tribunal testamentario. Allí, el heredero explica su petición y un funcionario judicial la registra por escrito. Es responsable el tribunal de distrito en cuya circunscripción tuvo el fallecido su última residencia. Sin embargo, no sólo la forma es decisiva para el éxito de la renuncia, sino también el contenido y el plazo de la declaración. La declaración debe indicar claramente los motivos por los que no se acepta la herencia. Las razones deben estar claramente enumeradas. Esto puede incluir, por ejemplo, que el patrimonio esté formado principalmente por deudas.

La declaración está sujeta al llamado plazo de seis semanas. Si no se quiere aceptar la herencia, hay que presentar la correspondiente declaración ante el tribunal testamentario competente en el plazo de seis semanas, de lo contrario la herencia se considera aceptada.
En general, el tribunal testamentario no tiene la obligación de llevar la herencia. A los herederos sólo se les notifica la herencia si hay un testamento o les sucede la herencia porque, por ejemplo, otra persona ya ha renunciado a ella. En todos los demás casos, se supone que los herederos saben si heredan o no algo de un familiar fallecido.

Más sobre el tema del legado de deudas!

Renuncia a la herencia: los plazos, los costes y la información más importante

La herencia no siempre guarda sólo cosas buenas para los descendientes. Aunque muchos sueñen con riquezas y joyas caras, las deudas o los inmuebles en mal estado también pueden formar parte del patrimonio. En estos casos, es posible renunciar a la herencia en un plazo determinado y cumpliendo ciertos criterios.

Renunciar a la herencia requiere algunas reglas. No basta con informar a la familia o no reaccionar ante la herencia. La forma es muy importante. El heredero debe presentar una renuncia ante el tribunal testamentario, ya sea en forma de registro escrito o en un formulario certificado públicamente. Sin embargo, una simple carta no es suficiente. También es posible una comparecencia personal ante el tribunal testamentario. Allí, el heredero explica su petición y un funcionario judicial la registra por escrito. Es responsable el tribunal de distrito en cuya circunscripción tuvo el fallecido su última residencia. Si el fallecido es alemán pero tenía su residencia en el extranjero, el tribunal de distrito de Berlín-Schöneberg es el responsable. Existe una normativa especial en Baden-Württemberg. En este estado federal, la notaría estatal es su contacto.

Sin embargo, no sólo la forma es muy decisiva para el éxito de la renuncia, sino también el contenido y el plazo de la declaración. La declaración debe indicar claramente los motivos por los que el heredero no desea aceptar la herencia. Las razones deben estar claramente enumeradas. Por ejemplo, que el patrimonio esté compuesto principalmente por deudas. La declaración está sujeta al llamado plazo de seis semanas. Si el heredero no desea aceptar la herencia, deberá presentar la correspondiente declaración ante el tribunal testamentario competente en el plazo de seis semanas; de lo contrario, la herencia se considerará aceptada. Se supone que la fecha límite es el día en que se enteró de la herencia, que suele coincidir con el día del fallecimiento. El plazo sólo se amplía en algunos casos excepcionales. Por ejemplo, si el fallecido o el propio heredero se encuentran en el extranjero en el momento del fallecimiento, el plazo de seis semanas puede posponerse.

Entrevista con el experto inmobiliario Jan Rickel de IHV – Die Immobilien Makler.

Posibilidades para herederos inmobiliarios

FIV: Empecemos con el emocionante caso «Yo heredo una casa o un apartamento y no quiero vivir en él yo mismo». Alquilar, vender – ¿qué es lo mejor de todo esto?

Para esta decisión muchas cosas juegan un papel muy importante en cuanto a la situación privada del heredero y en cuanto a la condición, ubicación y tamaño de la propiedad. Un simple «bien o mal» gibt´s con esta cosa, por desgracia, no.

Antes de eso, sin embargo, una acción es muy importante para el heredero: El heredero debe estar inscrito en el Registro de la Propiedad como nuevo propietario en el marco de una «corrección del Registro de la Propiedad». Por cierto, el simple testamento escrito a mano del heredero no es suficiente para esto! Usted necesita un certificado de herencia del tribunal testamentario o un testamento del testador redactado por un notario. Las personas que solicitan la transferencia dentro de los dos años siguientes al fallecimiento del propietario anterior no pagan ninguna tasa por la inscripción en el Registro de la Propiedad ni ningún impuesto sobre transmisiones patrimoniales.

Y algo más es muy importante en el caso de la herencia! ¿Es la propiedad de valor o está sobreendeudada? ¿La casa necesita ser renovada o ya se han registrado altas tasas de ocupación de suelo? Después de todo, también puedo rechazar la herencia si los costos o deudas de la casa son más altos que su valor de mercado actual. Pero al final sólo un experto en bienes raíces puede determinar eso.

FIV: ¿Qué quiere decir con situación privada del heredero?

Por ejemplo, quien se encuentre en graves dificultades financieras como heredero, y que posiblemente haya asumido deudas del testador, pensará inmediatamente en vender la propiedad. Un pensamiento comprensible, pero no necesariamente el mejor. Por último, también existe la posibilidad de pedir un préstamo sobre la propiedad como garantía de un préstamo. Con este crédito usted puede pagar sus deudas, por ejemplo. Luego pago el préstamo con los ingresos del alquiler. Esta variante tiene sentido si tengo lazos muy personales con la casa como heredera y no quiero venderla sin más. Tal vez pueda imaginarme como un heredero viviendo en esta casa más tarde. En la discusión con los bancos, se puede aclarar si el préstamo puede ser arreglado de tal manera que la casa esté disponible para mí de nuevo libre de deudas en el momento deseado.

Broker, Certificado de Rendimiento Energético y Aspectos Fiscales

FIV: ¿Pero qué tan bien tengo que saber sobre bienes raíces en tales acciones?

El agente de bienes raíces o un experto en bienes raíces también pueden ayudar con estas preguntas. Por ejemplo, hay una gran diferencia entre alquilar una casa unifamiliar en el campo y heredar un gran edificio de apartamentos en una gran ciudad con, digamos, una docena de apartamentos. La cuestión de si la casa ya tiene un certificado de energía o no es también importante.

FIV: ¿Qué muestra un certificado de energía y cómo lo obtengo para mi casa heredada?

Desde 2010, la presentación de un certificado energético o pasaporte a petición del comprador o inquilino es obligatoria. Se aplican directrices especiales a las propiedades comerciales o a las casas con una parte comercial. Básicamente, este pasaporte me muestra cuán alto es el consumo de energía de este objeto en relación con un objeto medio comparable. Para ello, los valores de consumo para la generación de calor en diferentes años se promedian y se introducen en una escala de varios niveles. Para una mejor comprensión, hay una clasificación en niveles de color además de las clases de eficiencia energética con letras de la A a la E o similares. El verde es el mejor color. Cuando está rojo, mucha energía se va por la ventana.
Un método alternativo es calcular la demanda de energía de una propiedad. Se tiene en cuenta el grado de aislamiento, el diseño y la antigüedad del objeto.
El pasaporte energético es expedido por empresas o personas, los especialistas de la construcción – ingenieros, maestros artesanos, etc. – son. No cuesta mucho, por cierto.

Alquilar un chalet es un negocio muy exigente. Por regla general, los propios inquilinos son muy exigentes en cuanto a la calidad de la propiedad. El propietario siempre está obligado a mantener una condición óptima del edificio. Esto cuesta dinero – y a veces hasta nervios si el inquilino llega regularmente con sus deseos.
Económicamente – es decir, en términos de ingresos de alquiler – alquilar una casa unifamiliar significa que tengo que tener en cuenta la pérdida de ingresos de alquiler. Al menos si la casa está en una zona menos solicitada. El primer problema para el heredero es encontrar inquilinos. Cuando se mudan de nuevo – porque están construyendo o comprando su propia casa – se hace difícil encontrar nuevos inquilinos. En las áreas metropolitanas, por supuesto, esto es menos problemático….
Mi consejo: Si la casa está al alcance de empresas más grandes que regularmente tienen que acomodar a empleados del extranjero, el alquiler de casas unifamiliares va muy bien. En la mayoría de los casos, los contratos de arrendamiento son celebrados por la empresa por un período de dos a tres años. Esto le da flexibilidad como propietario. Además, las empresas suelen pagar muy por encima de la media, ya que conceden importancia a la rápida disponibilidad de la propiedad. Por supuesto, la casa debe estar en perfecto orden para algo así.

Aspectos fiscales

FIV: ¿Hay algún aspecto fiscal en la herencia de una casa?

Oh, si! El uso propio de una propiedad puede ser ventajoso desde el punto de vista fiscal. Si el heredero es el cónyuge del fallecido, por ejemplo, no tiene que pagar el impuesto de sucesiones sobre la propiedad si permanece en ella durante al menos diez años. Esto también se aplica a los hijos del testador si la superficie habitable no supera los 200 metros cuadrados.

Si, por el contrario, el inmueble está arrendado o es arrendado, el 90% de su valor está sujeto al impuesto de sucesiones. Por cierto, el ingreso por alquiler también está sujeto a impuestos. Por otro lado, usted puede, por supuesto, acreditar ciertos gastos para propósitos de impuestos, pero estas son cosas que usted debe discutir con su asesor de impuestos.

FIV: ¿Tengo que renovar una propiedad heredada?

En un caso como éste, nadie tiene que «tener» que hacerlo. Si quiero vender el objeto, el precio depende también de forma crucial de las condiciones de construcción de la casa. La condición de la propiedad como tal también es importante para un buen precio de venta. La Ley Fundamental establece que la propiedad obliga al propietario. Por lo tanto, también está obligado a mantener la propiedad en buenas condiciones. Depende realmente de cada caso si la renovación es necesaria o no.

Apalancamiento y todo sobre edificios de apartamentos

FIV: Volvamos al tema de la deuda. ¿Cómo puedo saber si mi propiedad heredada está en deuda?

El conocimiento del registro de la propiedad es indispensable! Incluso aquellos que creen saber si y qué deudas están gravando la propiedad heredada deben pedir un extracto del registro de la propiedad. También puede haber gravámenes desconocidos, tales como derechos de paso a propiedades vecinas, derechos residenciales de terceros, avisos de reurbanización, etc. Puesto que el heredero entra en la herencia con todos los derechos y deberes, uno también puede experimentar sorpresas desagradables.

Y finalmente puede ser también que los bienes inmuebles heredados aún no hayan sido pagados con el banco. Si desea vender apresuradamente, es posible que tenga que incluir los cargos por el rescate anticipado del préstamo en su factura cuando lo redima. Por lo tanto, puede ser más barato ingresar el crédito y esperar el plazo restante hasta que usted venda. Estos son sólo algunos de los aspectos que hay que tener en cuenta. Pero bastante serio…

FIV: ¿Y qué hay de un edificio de apartamentos? Empecemos por alquilar un edificio de apartamentos.

Estrictamente hablando, alquilar un edificio de apartamentos es algo para professionales. Pero también puede convertirse en un professional con el tiempo. También aquí recomiendo – por lo menos en el tiempo de comienzo – cooperar con un corredor con el alquiler. Por ejemplo, si hay vacantes en la casa o si hay que buscar nuevos inquilinos.
La manera más fácil es, por supuesto, si la casa está bien alquilada y los inquilinos no causan ningún problema. Si no desea tratar con los inquilinos usted mismo con respecto a las facturas de servicios públicos, trabajos de renovación, etc., puede recurrir a la gestión de la propiedad.

FIV: ¿Seguro que vender un edificio de apartamentos no es fácil?

No necesariamente quiero llamarlo la «disciplina suprema», pero se necesita mucha experiencia para hacer algo así. Esto comienza con la evaluación professional y orientada al mercado de la casa, la valoración de las condiciones del edificio y continúa con la preparación de la exposición, la coordinación y ejecución de las citas de visita, así como con el acompañamiento del proceso de venta en el notario. También a los propietarios de bienes raíces con mucha experiencia les gusta utilizar la ayuda de los agentes de bienes raíces en este punto.

Todas las demás cosas de las que hemos hablado se aplican también a la venta o alquiler de un edificio de apartamentos o de un piso heredado.

Buscar ayuda y uso

Pero me gustaría subrayar que nadie debe tener miedo de todas estas cosas. Además de los agentes inmobiliarios y expertos en bienes raíces, hay especialistas en impuestos y abogados que responden a las preguntas del heredero. Los primeros auxilios también se pueden obtener en los sitios web apropiados. Sin embargo, la tasación individual de la propiedad heredada siempre debe ser llevada a cabo personalmente por un experto.

FIV: ¡Eso es realmente alentador! ¿Qué es – para concluir el tema – si hay varios herederos para la propiedad?

Básicamente simple, pero a veces complicado en sus efectos: El coheredero individual no puede en ningún caso disponer de la propiedad por sí solo. Es mejor si la comunidad de herederos llega a un acuerdo y la propiedad puede ser vendida por contrato privado, es decir, en el curso normal de los negocios. Sin embargo, a menudo he experimentado que los herederos no pueden ponerse de acuerdo sobre la venta. Si eso degenera en una larga disputa, entonces la propiedad pierde valor día a día….

FIV: Hablemos de su trabajo y de su vida en general. Ser un agente de bienes raíces significa estar disponible en todo momento. Los compradores y vendedores a menudo quieren un servicio inmediato, ya sea por la mañana o -exagero algo- por la noche. Con todas las preguntas, cálculos y valoraciones: ¿Qué es lo que más le gusta del negocio inmobiliario?

No es tan exagerado con el servicio, incluso por la noche – se añaden las 22 horas a la hora de la noche… Es realmente raro, pero también hay clientes que todavía tienen preguntas urgentes a estas horas. En cualquier caso, los fines de semana son suficientes para hacer negocios con visitas, consultas sobre valoraciones y exposiciones, etc.
Mis padres ya pusieron la ocupación con la construcción de casas, el comercio con bienes raíces en mi cuna. Pero eso no significa que nunca quise o pude haber hecho otra cosa! Realmente disfruto tener un producto realmente tangible y casi vivo en mis manos con la propiedad. Un apartamento o una casa no es un simple espacio cerrado. Incluso si no hay personas viviendo en la propiedad, la propiedad ha cambiado mucho con el paso de los años. Con eso no me refiero a las condiciones del edificio, sino al valor. Cambia con el valor de la ciudad, del barrio, de la calle.

Pero lo principal son las personas que viven, trabajan y envejecen en la propiedad. Le dan a cada casa, a cada apartamento su carácter individual. Encuentro absolutamente emocionante pensar en cada propiedad que construyo, vendo o alquilo: ¿Cómo viviría y trabajaría aquí yo mismo? ¿Las habitaciones están bien organizadas? ¿Hay suficiente luz en las horas adecuadas del día? ¿Para qué tipo de persona es la propiedad más adecuada?

Filosofía del agente inmobiliario

Todas estas son las preguntas y consideraciones que ayudan a conectar al hombre con la propiedad. Es un verdadero sentimiento de felicidad para mí cuando me doy cuenta de que los clientes que he buscado y encontrado para la propiedad son tan entusiastas con la propiedad como yo. Por supuesto, esto no siempre tiene éxito. Pero a lo largo de los años no sólo crece la cartera de clientes, sino también mi experiencia. El vendedor y el comprador de una propiedad también se benefician de ello.

FIV: ¿Qué filosofía sigue en sus consejos a la hora de ayudar a sus clientes a vender su propiedad? ¿Existe algún tipo de filosofía que se sigue como corredor o se calculan los precios sobrios y los metros cuadrados?

La sobriedad con respecto a la valoración de un objeto es absolutamente parte del negocio. Es ella quien le da al agente de bienes raíces la oportunidad de evaluar una casa, un apartamento, etc. sin tener una historia personal con el objeto. Pero para mí, los bienes raíces no son sólo el proverbial oro de concreto. Los bienes raíces son un entorno de vida y de trabajo que debe adaptarse a sus habitantes. Cuando ahora digo que estoy reuniendo a ambos -propietario y dueño- como un corredor matrimonial, suena extraño, pero es una buena comparación.

FIV: Si busco un agente de bienes raíces ahora, ¿a qué debo prestar atención? ¿Qué hace que un corredor sea realmente honesto y bueno?

Hasta hoy, el corredor de títulos professional no está protegido. Aunque hay especialistas en bienes raíces entrenados y estudiados en parte, al final cada agente de bienes raíces que quiera puede llamarse a sí mismo un agente de bienes raíces. Además, la pertenencia a una de las muchas asociaciones professionales de corredores no es necesariamente un criterio de calidad para un buen corredor.

Todo comienza con un buen presentimiento hacia el corredor. Si me llevo bien con su naturaleza individual, esta es la base para una cooperación confiada. El agente inmobiliario debe ser capaz de proporcionar información comprensible sobre la situación actual del mercado para la compra, la venta o el arrendamiento. También puede preguntar a otros compradores en las cercanías del corredor – por ejemplo – cómo fue la cooperación. Por supuesto, las referencias también están disponibles a granel a través de los portales correspondientes en Internet.

Muchas gracias por la entrevista.

Entrevista con el experto inmobiliario Jan Rickel de IHV – Die Immobilien Makler.