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Corredores – Venta de casas como patrimonio y futura vivienda

En nuestro departamento editorial esta semana tuvimos el caso de que un lector había heredado una casa y en realidad no sabía qué hacer con su herencia. Por eso hemos investigado un poco y ahora nos reunimos con el experto en bienes raíces Jan Rickel de Bingen. Nos explicó en una conversación qué posibilidades hay para los herederos de bienes raíces si no quieren vivir en la casa ellos mismos. Queremos hablar sobre el tema «vender una casa», pero también sobre el futuro de la vida en general. ¿Cómo puede ser una vivienda en diez o incluso veinte años? Nuestro experto en bienes raíces nos da respuestas a estas preguntas hoy!

Entrevista con el experto inmobiliario Jan Rickel de IHV – Die Immobilien Makler.

Posibilidades para herederos inmobiliarios

FIV: Empecemos con el emocionante caso «Yo heredo una casa o un apartamento y no quiero vivir en él yo mismo». Alquilar, vender – ¿qué es lo mejor de todo esto?

Para esta decisión muchas cosas juegan un papel muy importante en cuanto a la situación privada del heredero y en cuanto a la condición, ubicación y tamaño de la propiedad. Un simple «bien o mal» gibt´s con esta cosa, por desgracia, no.

Antes de eso, sin embargo, una acción es muy importante para el heredero: El heredero debe estar inscrito en el Registro de la Propiedad como nuevo propietario en el marco de una «corrección del Registro de la Propiedad». Por cierto, el simple testamento escrito a mano del heredero no es suficiente para esto! Usted necesita un certificado de herencia del tribunal testamentario o un testamento del testador redactado por un notario. Las personas que solicitan la transferencia dentro de los dos años siguientes al fallecimiento del propietario anterior no pagan ninguna tasa por la inscripción en el Registro de la Propiedad ni ningún impuesto sobre transmisiones patrimoniales.

Y algo más es muy importante en el caso de la herencia! ¿Es la propiedad de valor o está sobreendeudada? ¿La casa necesita ser renovada o ya se han registrado altas tasas de ocupación de suelo? Después de todo, también puedo rechazar la herencia si los costos o deudas de la casa son más altos que su valor de mercado actual. Pero al final sólo un experto en bienes raíces puede determinar eso.

FIV: ¿Qué quiere decir con situación privada del heredero?

Por ejemplo, quien se encuentre en graves dificultades financieras como heredero, y que posiblemente haya asumido deudas del testador, pensará inmediatamente en vender la propiedad. Un pensamiento comprensible, pero no necesariamente el mejor. Por último, también existe la posibilidad de pedir un préstamo sobre la propiedad como garantía de un préstamo. Con este crédito usted puede pagar sus deudas, por ejemplo. Luego pago el préstamo con los ingresos del alquiler. Esta variante tiene sentido si tengo lazos muy personales con la casa como heredera y no quiero venderla sin más. Tal vez pueda imaginarme como un heredero viviendo en esta casa más tarde. En la discusión con los bancos, se puede aclarar si el préstamo puede ser arreglado de tal manera que la casa esté disponible para mí de nuevo libre de deudas en el momento deseado.

Broker, Certificado de Rendimiento Energético y Aspectos Fiscales

FIV: ¿Pero qué tan bien tengo que saber sobre bienes raíces en tales acciones?

El agente de bienes raíces o un experto en bienes raíces también pueden ayudar con estas preguntas. Por ejemplo, hay una gran diferencia entre alquilar una casa unifamiliar en el campo y heredar un gran edificio de apartamentos en una gran ciudad con, digamos, una docena de apartamentos. La cuestión de si la casa ya tiene un certificado de energía o no es también importante.

FIV: ¿Qué muestra un certificado de energía y cómo lo obtengo para mi casa heredada?

Desde 2010, la presentación de un certificado energético o pasaporte a petición del comprador o inquilino es obligatoria. Se aplican directrices especiales a las propiedades comerciales o a las casas con una parte comercial. Básicamente, este pasaporte me muestra cuán alto es el consumo de energía de este objeto en relación con un objeto medio comparable. Para ello, los valores de consumo para la generación de calor en diferentes años se promedian y se introducen en una escala de varios niveles. Para una mejor comprensión, hay una clasificación en niveles de color además de las clases de eficiencia energética con letras de la A a la E o similares. El verde es el mejor color. Cuando está rojo, mucha energía se va por la ventana.
Un método alternativo es calcular la demanda de energía de una propiedad. Se tiene en cuenta el grado de aislamiento, el diseño y la antigüedad del objeto.
El pasaporte energético es expedido por empresas o personas, los especialistas de la construcción – ingenieros, maestros artesanos, etc. – son. No cuesta mucho, por cierto.

Alquilar un chalet es un negocio muy exigente. Por regla general, los propios inquilinos son muy exigentes en cuanto a la calidad de la propiedad. El propietario siempre está obligado a mantener una condición óptima del edificio. Esto cuesta dinero – y a veces hasta nervios si el inquilino llega regularmente con sus deseos.
Económicamente – es decir, en términos de ingresos de alquiler – alquilar una casa unifamiliar significa que tengo que tener en cuenta la pérdida de ingresos de alquiler. Al menos si la casa está en una zona menos solicitada. El primer problema para el heredero es encontrar inquilinos. Cuando se mudan de nuevo – porque están construyendo o comprando su propia casa – se hace difícil encontrar nuevos inquilinos. En las áreas metropolitanas, por supuesto, esto es menos problemático….
Mi consejo: Si la casa está al alcance de empresas más grandes que regularmente tienen que acomodar a empleados del extranjero, el alquiler de casas unifamiliares va muy bien. En la mayoría de los casos, los contratos de arrendamiento son celebrados por la empresa por un período de dos a tres años. Esto le da flexibilidad como propietario. Además, las empresas suelen pagar muy por encima de la media, ya que conceden importancia a la rápida disponibilidad de la propiedad. Por supuesto, la casa debe estar en perfecto orden para algo así.

Aspectos fiscales

FIV: ¿Hay algún aspecto fiscal en la herencia de una casa?

Oh, si! El uso propio de una propiedad puede ser ventajoso desde el punto de vista fiscal. Si el heredero es el cónyuge del fallecido, por ejemplo, no tiene que pagar el impuesto de sucesiones sobre la propiedad si permanece en ella durante al menos diez años. Esto también se aplica a los hijos del testador si la superficie habitable no supera los 200 metros cuadrados.

Si, por el contrario, el inmueble está arrendado o es arrendado, el 90% de su valor está sujeto al impuesto de sucesiones. Por cierto, el ingreso por alquiler también está sujeto a impuestos. Por otro lado, usted puede, por supuesto, acreditar ciertos gastos para propósitos de impuestos, pero estas son cosas que usted debe discutir con su asesor de impuestos.

FIV: ¿Tengo que renovar una propiedad heredada?

En un caso como éste, nadie tiene que «tener» que hacerlo. Si quiero vender el objeto, el precio depende también de forma crucial de las condiciones de construcción de la casa. La condición de la propiedad como tal también es importante para un buen precio de venta. La Ley Fundamental establece que la propiedad obliga al propietario. Por lo tanto, también está obligado a mantener la propiedad en buenas condiciones. Depende realmente de cada caso si la renovación es necesaria o no.

Apalancamiento y todo sobre edificios de apartamentos

FIV: Volvamos al tema de la deuda. ¿Cómo puedo saber si mi propiedad heredada está en deuda?

El conocimiento del registro de la propiedad es indispensable! Incluso aquellos que creen saber si y qué deudas están gravando la propiedad heredada deben pedir un extracto del registro de la propiedad. También puede haber gravámenes desconocidos, tales como derechos de paso a propiedades vecinas, derechos residenciales de terceros, avisos de reurbanización, etc. Puesto que el heredero entra en la herencia con todos los derechos y deberes, uno también puede experimentar sorpresas desagradables.

Y finalmente puede ser también que los bienes inmuebles heredados aún no hayan sido pagados con el banco. Si desea vender apresuradamente, es posible que tenga que incluir los cargos por el rescate anticipado del préstamo en su factura cuando lo redima. Por lo tanto, puede ser más barato ingresar el crédito y esperar el plazo restante hasta que usted venda. Estos son sólo algunos de los aspectos que hay que tener en cuenta. Pero bastante serio…

FIV: ¿Y qué hay de un edificio de apartamentos? Empecemos por alquilar un edificio de apartamentos.

Estrictamente hablando, alquilar un edificio de apartamentos es algo para profesionales. Pero también puede convertirse en un profesional con el tiempo. También aquí recomiendo – por lo menos en el tiempo de comienzo – cooperar con un corredor con el alquiler. Por ejemplo, si hay vacantes en la casa o si hay que buscar nuevos inquilinos.
La manera más fácil es, por supuesto, si la casa está bien alquilada y los inquilinos no causan ningún problema. Si no desea tratar con los inquilinos usted mismo con respecto a las facturas de servicios públicos, trabajos de renovación, etc., puede recurrir a la gestión de la propiedad.

FIV: ¿Seguro que vender un edificio de apartamentos no es fácil?

No necesariamente quiero llamarlo la «disciplina suprema», pero se necesita mucha experiencia para hacer algo así. Esto comienza con la evaluación profesional y orientada al mercado de la casa, la valoración de las condiciones del edificio y continúa con la preparación de la exposición, la coordinación y ejecución de las citas de visita, así como con el acompañamiento del proceso de venta en el notario. También a los propietarios de bienes raíces con mucha experiencia les gusta utilizar la ayuda de los agentes de bienes raíces en este punto.

Todas las demás cosas de las que hemos hablado se aplican también a la venta o alquiler de un edificio de apartamentos o de un piso heredado.

Buscar ayuda y uso

Pero me gustaría subrayar que nadie debe tener miedo de todas estas cosas. Además de los agentes inmobiliarios y expertos en bienes raíces, hay especialistas en impuestos y abogados que responden a las preguntas del heredero. Los primeros auxilios también se pueden obtener en los sitios web apropiados. Sin embargo, la tasación individual de la propiedad heredada siempre debe ser llevada a cabo personalmente por un experto.

FIV: ¡Eso es realmente alentador! ¿Qué es – para concluir el tema – si hay varios herederos para la propiedad?

Básicamente simple, pero a veces complicado en sus efectos: El coheredero individual no puede en ningún caso disponer de la propiedad por sí solo. Es mejor si la comunidad de herederos llega a un acuerdo y la propiedad puede ser vendida por contrato privado, es decir, en el curso normal de los negocios. Sin embargo, a menudo he experimentado que los herederos no pueden ponerse de acuerdo sobre la venta. Si eso degenera en una larga disputa, entonces la propiedad pierde valor día a día….

FIV: Hablemos de su trabajo y de su vida en general. Ser un agente de bienes raíces significa estar disponible en todo momento. Los compradores y vendedores a menudo quieren un servicio inmediato, ya sea por la mañana o -exagero algo- por la noche. Con todas las preguntas, cálculos y valoraciones: ¿Qué es lo que más le gusta del negocio inmobiliario?

No es tan exagerado con el servicio, incluso por la noche – se añaden las 22 horas a la hora de la noche… Es realmente raro, pero también hay clientes que todavía tienen preguntas urgentes a estas horas. En cualquier caso, los fines de semana son suficientes para hacer negocios con visitas, consultas sobre valoraciones y exposiciones, etc.
Mis padres ya pusieron la ocupación con la construcción de casas, el comercio con bienes raíces en mi cuna. Pero eso no significa que nunca quise o pude haber hecho otra cosa! Realmente disfruto tener un producto realmente tangible y casi vivo en mis manos con la propiedad. Un apartamento o una casa no es un simple espacio cerrado. Incluso si no hay personas viviendo en la propiedad, la propiedad ha cambiado mucho con el paso de los años. Con eso no me refiero a las condiciones del edificio, sino al valor. Cambia con el valor de la ciudad, del barrio, de la calle.

Pero lo principal son las personas que viven, trabajan y envejecen en la propiedad. Le dan a cada casa, a cada apartamento su carácter individual. Encuentro absolutamente emocionante pensar en cada propiedad que construyo, vendo o alquilo: ¿Cómo viviría y trabajaría aquí yo mismo? ¿Las habitaciones están bien organizadas? ¿Hay suficiente luz en las horas adecuadas del día? ¿Para qué tipo de persona es la propiedad más adecuada?

Filosofía del agente inmobiliario

Todas estas son las preguntas y consideraciones que ayudan a conectar al hombre con la propiedad. Es un verdadero sentimiento de felicidad para mí cuando me doy cuenta de que los clientes que he buscado y encontrado para la propiedad son tan entusiastas con la propiedad como yo. Por supuesto, esto no siempre tiene éxito. Pero a lo largo de los años no sólo crece la cartera de clientes, sino también mi experiencia. El vendedor y el comprador de una propiedad también se benefician de ello.

FIV: ¿Qué filosofía sigue en sus consejos a la hora de ayudar a sus clientes a vender su propiedad? ¿Existe algún tipo de filosofía que se sigue como corredor o se calculan los precios sobrios y los metros cuadrados?

La sobriedad con respecto a la valoración de un objeto es absolutamente parte del negocio. Es ella quien le da al agente de bienes raíces la oportunidad de evaluar una casa, un apartamento, etc. sin tener una historia personal con el objeto. Pero para mí, los bienes raíces no son sólo el proverbial oro de concreto. Los bienes raíces son un entorno de vida y de trabajo que debe adaptarse a sus habitantes. Cuando ahora digo que estoy reuniendo a ambos -propietario y dueño- como un corredor matrimonial, suena extraño, pero es una buena comparación.

FIV: Si busco un agente de bienes raíces ahora, ¿a qué debo prestar atención? ¿Qué hace que un corredor sea realmente honesto y bueno?

Hasta hoy, el corredor de títulos profesional no está protegido. Aunque hay especialistas en bienes raíces entrenados y estudiados en parte, al final cada agente de bienes raíces que quiera puede llamarse a sí mismo un agente de bienes raíces. Además, la pertenencia a una de las muchas asociaciones profesionales de corredores no es necesariamente un criterio de calidad para un buen corredor.

Todo comienza con un buen presentimiento hacia el corredor. Si me llevo bien con su naturaleza individual, esta es la base para una cooperación confiada. El agente inmobiliario debe ser capaz de proporcionar información comprensible sobre la situación actual del mercado para la compra, la venta o el arrendamiento. También puede preguntar a otros compradores en las cercanías del corredor – por ejemplo – cómo fue la cooperación. Por supuesto, las referencias también están disponibles a granel a través de los portales correspondientes en Internet.

Muchas gracias por la entrevista.

Entrevista con el experto inmobiliario Jan Rickel de IHV – Die Immobilien Makler.

El condominio como inversión de capital: Invertir con sensatez

A muchas personas se les ocurre la idea de invertir en un condominio en el curso de sus vidas. Especialmente como laico, las preguntas surgen una y otra vez. Hemos entrevistado a un experto en este campo para usted. Aquí puede encontrar todo lo que necesita saber sobre los condominios como inversión de capital.

Entrevista con el experto inmobiliario Jan Rickel de IHV – Die Immobilien Makler.

Piso en condominio como inversión

FIV: Usted ha sido un exitoso agente de bienes raíces en la región del Rin-Meno y más allá durante más de 15 años. ¿Cuáles son las cinco cualidades más importantes que usted piensa que un agente de bienes raíces debe tener cuando se trata de vender una propiedad?

Básicamente lo mismo se aplica aquí que para el agente de bienes raíces que se va a convertir en activo con la compra de un bien inmueble. Empezaré por decirlo en pocas palabras:

  1. Un buen corredor tiene experiencia comprobada.
  2. Un buen agente de bienes raíces conoce el mercado local de bienes raíces.
  3. El buen conocimiento en la industria de la construcción distingue al buen corredor.
  4. Ha proporcionado todos los documentos relevantes sin que se le haya preguntado o los ha compilado correctamente.
  5. Un buen corredor acompaña el proceso de venta por lo menos hasta la conclusión del contrato notarial y acompaña la fecha del contrato.

FIV: ¿Pero cómo puede saber eso cualquiera que vende un apartamento o una casa por primera vez?

Puede que te parezca un poco extraño, pero aquí también -como en la vida en general- la primera impresión es muy importante. Ya nadie se deja cegar por los coches grandes, los trajes y las corbatas. Un buen agente de bienes raíces primero observa de cerca la propiedad y habla con el vendedor acerca de sus deseos y metas. Escuchar y observar: este es el comienzo de una relación comercial exitosa con el corredor.

Evaluación para portales inmobiliarios

FIV: ¿Qué opina de las valoraciones en los diferentes portales de Internet?

Esta es realmente una muy buena primera oportunidad para conocer la calidad de un corredor. Sin embargo, no sólo se debe confiar superficialmente en las estrellas de calificación, sino también leer las reseñas individuales. Por lo menos los más actuales, porque le dan una buena visión general de la calidad del trabajo del corredor y su efecto en el cliente. El número de evaluaciones recibidas también desempeña un papel importante. Aquí se aplica el lema «mucho ayuda mucho», con el fin de obtener una impresión realmente representativa de la calidad del corredor.

También es fácil comprobar si el agente inmobiliario conoce el mercado inmobiliario en el que se va a vender la propiedad. Debería saber qué precios se pagan actualmente por viviendas de diferentes niveles de calidad; debería ser capaz de asignar las llamadas «microlocalizaciones» por medio de nombres de barrios o calles, preferiblemente incluso sin que se le pida que lo haga.

También recomiendo que el vendedor, antes de elegir un agente de bienes raíces, pregunte en la ciudad o región cuál es la reputación de la agencia de bienes raíces. Especialmente si usted está trabajando con un corredor por primera vez, obtendrá una gran cantidad de información útil e impresiones iniciales.

FIV: ¿Qué debo tener en cuenta en una consulta inicial para distinguir a los corredores serios de los dudosos? ¿Hay tres consejos concretos que debería tener en cuenta durante la conversación o incluso durante la primera conversación telefónica?

Durante la primera llamada telefónica, no suele ocurrir nada más que intercambiar información sobre las modalidades de cooperación y, si es necesario, concertar una cita para ver el programa in situ.
Durante la primera consulta es importante que el agente de bienes raíces le explique qué información necesita sobre su propiedad y cómo va a comercializarla. También el precio de venta se discute en la primera cita. Por el contrario, el vendedor debe mencionar sus propios deseos y metas en el proceso de venta.

De lo contrario, deje que el agente de bienes raíces mire en cada esquina en su primera cita para ver la propiedad. Cuando visita los «puntos débiles» tradicionales de la propiedad inmobiliaria por iniciativa propia, usted sabe: el hombre es del sector (de la construcción). Porque incluso si usted como vendedor quiere esconder u ocultar posibles áreas problemáticas de la propiedad: el comprador experimentado las descubrirá y, en el peor de los casos, se abstendrá de comprarlas.

El buen agente examina el sótano, bajo el techo, evalúa el estado de la mampostería, las ventanas, la calefacción, etc. y le da recomendaciones sobre si y en qué medida deben repararse los daños antes de la venta. Este es a menudo un tema delicado. Muy pocos vendedores están interesados en invertir en la propiedad a vender. Sin embargo, le recomendamos que al menos invierta en mantenimiento básico para evitar posibles daños a la propiedad. Por lo tanto, el techo debe estar muy apretado para que no se produzcan daños graves por humedad.

La planificación de un broker

FIV: ¿Hay algo así como una lista de control que puedo esperar de los agentes de bienes raíces?

No, no trabajamos con una lista para marcar. Un agente de bienes raíces experimentado sabe por sus calificaciones profesionales lo que es necesario e importante para la venta exitosa de bienes raíces. Le preguntará al vendedor sobre la base de la venta en una consulta. Estos incluyen planos, detalles de la superficie habitable, año de construcción, fechas de las obras de renovación y mucho más.

Finalmente, un buen agente de bienes raíces le mostrará todos los pasos que son necesarios e importantes desde la valoración hasta la coordinación y ejecución de las citas para ver la cita con el notario. También le mostrará qué servicios proporciona como parte de este proceso.

FIV: Eso ya es un esfuerzo considerable hasta aquí. ¿El vendedor tiene que pagar por este consejo? ¿Qué tiene que hacer exactamente el agente inmobiliario después y cuánto tiempo tarda en completarse la venta?

De hecho, al agente de bienes raíces no se le paga hasta que se vende la propiedad. Ofrecerá todos los servicios prestados hasta ese momento como prestación anticipada. Veremos cuánto trabajo se hace después.
En este punto, permítanme decir algo sobre la palabra clave «mandato único». Si desea vender su propiedad con éxito en un futuro previsible, debería darle al agente inmobiliario este contrato exclusivo, idealmente por un período de medio año. Esta «exclusividad» es importante, aunque sólo sea porque el corredor también inicia el proceso de venta con la intensidad necesaria. Cuando sé que muchos «cocineros» mezclan las gachas de avena, entonces se hace necesario y posible un compromiso mucho menor del individuo. La puesta en servicio de varios corredores también es problemática en otras áreas. Varios corredores a menudo conducen a diferentes precios de venta. Si todos ellos aparecen en el mercado al mismo tiempo, esto arroja una luz dudosa sobre el vendedor y su propiedad.

Sin embargo, el proceso de venta no se acelera con la contratación de varios corredores. La venta de una casa a menudo toma hasta medio año o más. Muy rara vez se tarda sólo unas pocas semanas.

Y eso no siempre tiene que ver con la calidad de la propiedad! Sólo la preparación de la exposición por parte del agente de bienes raíces, la colocación de la propiedad con el grupo de clientes apropiado, en los portales correspondientes toma algún tiempo. Sin embargo, por encima de todo, el trabajo de mediación del corredor entra en juego aquí. Su trabajo es mediar entre el vendedor y el comprador. Por ejemplo, con respecto al precio de venta, la fecha de traspaso planificada, etc.

Por parte del vendedor, el período depende, por ejemplo, de si todos los documentos importantes ya están disponibles o deben obtenerse primero. La ubicación de la casa también es muy importante. En las zonas residenciales más solicitadas, a menudo es mucho más rápido vender una casa. Incluso si no está en las mejores condiciones.

Desarrollo de los precios de venta

FIV: Unas pocas palabras al precio de venta. ¿Los corredores fastidian artificialmente los precios de venta junto con los vendedores? ¿El corredor de la comisión, el vendedor de las ganancias?

No creo que sea así. Además de la situación general del mercado de la oferta y la demanda, el precio de una propiedad está determinado principalmente por factores tangibles. Esto incluye la ubicación, el estado de la construcción, la antigüedad de la casa y, en casos individuales, las circunstancias del vendedor, es decir, si tiene que vender la casa por si acaso.

De lo contrario, es una señal de que un corredor de calidad no está simplemente ganando el precio más alto y entrando en el mercado. De hecho, hay corredores que tratan de asegurar el único contrato para la propiedad con altos precios de entrada. De acuerdo con el lema: bajar con el precio que todavía puedo más tarde. El precio de venta como herramienta táctica del broker…. Eso es claramente una desventaja para el vendedor! Nosotros, por otro lado, determinamos un precio óptimo para su propiedad que tiene en cuenta los aspectos mencionados anteriormente. Por cierto, esto también crea confianza por parte del comprador! La mayoría de los compradores están bien informados sobre los precios de la propiedad y exponen las ofertas tácticas de precios altos.

FIV: ¿Qué influencia tiene la cuestión de la «financiación de la compra de bienes inmuebles» en la duración del proceso de venta?

Eso nos pone de nuevo del lado del comprador. De hecho, la financiación del precio de compra por parte del interesado es a menudo un freno al proceso de venta. Siempre hay compradores que no entran en la discusión bancaria hasta que han visitado la propiedad. En el peor de los casos, se dan cuenta muy tarde de que su propio margen financiero no es suficiente para adquirir la propiedad ofrecida. Por lo tanto, desde el punto de vista del vendedor es importante trabajar con varias partes interesadas. Atraer a estas partes interesadas e inspirarlas en la cita de visita es entonces también una de las importantes y laboriosas tareas adicionales del corredor.

Tareas de un broker

FIV: Esta es una buena introducción a la siguiente pregunta: ¿Qué hace además de recibir a las partes interesadas en la cita para ver la película?

Un agente inmobiliario no sólo recibe a los clientes potenciales en la fecha de la inspección simplemente! Incluso las citas cuestan – como ya se ha dicho – mucho tiempo…. Una cita para ver es un asunto difícil. ¡Esto no es sólo un recorrido por la casa! Se trata de sentir cómo son los posibles compradores. ¿Qué valoran de la casa? ¿Dónde podría ser necesario mediar entre el vendedor y el comprador? ¿Qué me dicen las partes interesadas entre líneas con respecto a sus necesidades de vivir y vivir? También tratamos de determinar si la solidez financiera del comprador es suficiente para el proyecto en la fecha de inspección. Después de todo, somos ante todo el representante del vendedor y queremos protegerlo de sorpresas desagradables. Nada es peor que cuando la venta estalla poco antes de la cita acordada con el notario, porque no hay dinero en la oficina del comprador….

Ya hemos mencionado la creación de una exposición significativa más arriba. Normalmente no sólo hacemos textos atractivos, sino también las fotos para la exposición. Esto también lleva tiempo y requiere mucha experiencia. La exposición suele ser también la base para la financiación del comprador. Por lo tanto, debe ser lo más significativo posible.

El proceso de venta no termina hasta que todas las partes están contentas. Hasta entonces, como corredores también acompañamos la preparación de los contratos de compraventa, las citas con el notario y contactamos con los compradores y vendedores. Dependiendo del tamaño de la propiedad, las personalidades de los vendedores y compradores, o incluso preguntas detalladas sobre el pago del precio de compra, la fecha de mudanza, etc., se trata de un tedioso y largo trabajo de corretaje del corredor. Y no se le paga hasta que se firma el contrato de venta. Mucho trabajo por adelantado, entonces.

Costos alrededor de los bienes inmuebles

FIV: ¿En qué tipo de propiedad pasa usted más tiempo cuando se trata de mediación?

Si se cumplen todos los requisitos, no importa si vendo una casa unifamiliar o un edificio de apartamentos. Sin embargo, las casas multifamiliares no siempre tienden a venderse rápidamente. Pero eso no se debe a que no haya demanda de tales objetos. Al contrario: el edificio de apartamentos suele ser un proyecto de inversión de capital para el comprador. Es por eso que el comprador pone su inversión a prueba, y viceversa, el corredor debe tener toda la información necesaria a mano.
En el caso de una casa unifamiliar, una expectativa de precio demasiado alta por parte del vendedor es a menudo el obstáculo para un rápido éxito de ventas. Aquí un corredor debe proceder con mucha cautela para crear una visión realista del vendedor.

FIV: Si quiero comprar una propiedad, ya sea un condominio, una casa unifamiliar o un edificio de apartamentos, ¿qué tengo que hacer o qué puedo hacer para tener una ventaja sobre otras partes interesadas? Entonces, ¿cómo podemos anotar con el propietario o el corredor?

Muy simple: Sea honesto con usted mismo y con el vendedor o su representante, el corredor. No se engañe con falsas verdades sobre sus posibilidades financieras. Porque eso pasa más a menudo de lo que crees. Muchos compradores creen que sólo tienen que engordar lo suficiente en términos de sus medios financieros para ganar. Sin embargo, el corredor experimentado sabe cómo descubrir esta máscara con preguntas específicas.

Como comprador potencial, averigüe lo que su banco le dará antes de la fecha de visualización. Si usted entra en una conversación con un compromiso de financiación concreto y actual de un banco, esto subraya tanto su intención seria como su seriedad.

Por último, también es muy importante expresar claramente los propios deseos y disgustos con respecto a la propiedad. Esto ayuda a ambas partes a ahorrar tiempo y garantiza ofertas hechas a medida por el corredor.

Muchas gracias por la entrevista!

Entrevista con el experto inmobiliario Jan Rickel de IHV – Die Immobilien Makler.

Inversión inmobiliaria: ventajas fiscales? ¿Casa de reposo? – Preguntas y respuestas

Muchos asuntos de bienes raíces son complejos. En particular, temas como la inversión de capital son a menudo incomprensibles para los laicos. Por lo tanto, es aún más agradable cuando alguien que está familiarizado con este tema lo explica con palabras sencillas. La FIV ha realizado una entrevista con un experto para usted. En esta entrevista aprenderá todo sobre la inversión de capital.

Entrevista con el experto inmobiliario Jan Rickel de IHV – Die Immobilien Makler.

Bienes inmuebles de inversión de capital – Debe tener en cuenta esto

 

FIV: Invertir dinero es complejo. Especialmente cuando se trata de bienes raíces. Condominio, casa unifamiliar, terreno o un edificio de apartamentos completo. ¿Cómo describiría su enfoque de las inversiones en unas pocas frases para nuestros lectores? ¿Qué necesito saber si quiero invertir dinero en bienes raíces?

Desde el principio trabajo bajo el lema «sólo aquellos que conocen su objetivo pueden lograrlo»! Suena banal, y en realidad lo es. Debo tener una idea clara de lo que quiero lograr cuando se trata de inversión, como lo hago en la vida. Una vez que he definido el objetivo, se trata de la estrategia para lograrlo.

FIV: ¡Está bien! Me gustaría ser millonario. Es un objetivo claro, ¿no? ¿Con qué sistema puedo conseguirlo de la mejor manera y de la forma más segura?

Dado que mi negocio es el sector inmobiliario, en última instancia, sólo puedo hablar en nombre de esta área. Pero esto es seguro: cuando se trata de perspectivas a largo plazo para la acumulación de capital, éstas pueden planificarse muy bien y de forma fiable con los bienes inmuebles. Las inversiones de la empresa, ya sea como fondos o inversiones en una sola empresa, están sujetas a fuertes fluctuaciones en su rendimiento. Aunque también pueden compensarse a lo largo de un período de inversión más largo, el riesgo residual sigue siendo mayor que en el caso de los bienes inmuebles. Además, hay otro aspecto muy importante con los bienes raíces: Bajo ciertas circunstancias, puedo lograr un rendimiento significativamente más alto con mi capital propio existente que con cualquier otra inversión. Esto se debe al llamado efecto palanca. Esto siempre ocurre cuando yo mismo no uso la propiedad comprada, es decir, cuando la alquilo. El alquiler es mi ingreso con esta forma de inversión. Si comparo este rendimiento exclusivamente con mi capital invertido, entonces se generan rendimientos en el sólido rango de dos dígitos.

¿Debería tomar riesgos?

FIV: Pero estos son trucos, ¿no? Tengo que pedir dinero prestado al banco para comprar una propiedad. Eso también cuesta dinero en forma de intereses y redención.

No tengo que pedir dinero prestado, pero debería hacerlo. Y esto no tiene nada que ver con los tipos de interés, que siguen siendo favorables en la actualidad.
Suponiendo que tuviera suficiente capital para financiar la propiedad que quería sin un préstamo. Entonces me ahorro el interés y el reembolso, pero tengo un rendimiento mucho peor, porque uso mucho dinero para ganar el alquiler. Si, por otro lado, tomo prestado el dinero del banco, entonces sólo tengo que deducir los intereses de los ingresos del alquiler – si me lo tomo en serio. El reembolso del crédito es mi sobre los años de reembolso estirado fondos de capital propio adicionales, que pongo en la «alcancía» de bienes raíces. En sentido estricto, no depende de la rentabilidad de los fondos propios. Por el contrario, si he hecho la elección correcta al elegir un piso o un edificio de apartamentos, el piso seguirá ganando valor en los próximos años. Si el período de especulación de diez años y mejor aún el período de financiación ha expirado, puedo vender el apartamento de nuevo y cobrar el aumento de valor como un rendimiento adicional de mi capital de redención.

¿Qué tengo que tener en cuenta?

FIV: Suena muy simple. Pero, ¿cuál es el truco?

Sólo en dos lugares hay que tener cuidado! Ya había mencionado un lugar con la ubicación correcta de la propiedad. Si quieres invertir tu dinero en un apartamento alquilado, tienes que prestar atención a la ubicación. Aunque no sea la mejor ubicación en el momento de la compra, debe haber una mejora notable a la vista dentro del período de inversión previsto, es decir, mientras se desee conservar el apartamento. De lo contrario, el aumento de valor no funcionará.

Por otro lado, este efecto de apalancamiento sólo funciona si el interés de financiación de mi capital prestado no es superior al rendimiento total del capital de la propiedad. Con la situación actual de intereses, sin embargo, esto no es un problema para la compra de un apartamento decente hoy en día.

Recomiendo aquí visitar simplemente uno u otro banco. Allí normalmente se obtienen estados de cuenta claros sobre el marco de financiación que el banco está dispuesto a cubrir. Por el contrario, entonces sé cuánto dinero propio necesito como inversión o en qué liga puedo permitirme un objeto de inversión.

FIV: ¿Qué es mejor entonces? ¿Comprar un apartamento o una casa para ti, o alquilarla?

Cuando se trata puramente de inversión de capital y rendimientos, una propiedad en alquiler es la mejor opción. Si quiero ocupar la inversión de capital para «hoy» y la propiedad en sí para el futuro, debo asegurarme, al elegir la propiedad, de que el mobiliario y la ubicación de la propiedad satisfacen mis propias necesidades de vivienda.

FIV: ¿Cómo se camina con confianza por el mercado de capitales, especialmente si el futuro siempre es incierto? ¿Hay alguna recomendación concreta de su parte como experto para nuestros lectores?

Por supuesto que sólo podré y estaré dispuesto a hablar sobre el mercado inmobiliario. Cualquiera que haya invertido en el negocio inmobiliario durante mucho tiempo ya sabe cómo presentarse en este segmento de mercado. Pero todos los demás pueden aprender eso bien! Para los principiantes en el negocio de las inversiones, recomiendo empezar con poco. Un pequeño apartamento de dos habitaciones en una ciudad o región cuya población ha crecido constantemente en los últimos años es un buen lugar para empezar a invertir con seguridad en bienes raíces. Por ejemplo, la certeza de si también se producirá un traslado en los próximos años o décadas y, por lo tanto, la necesidad de un espacio vital, puede obtenerse de las respectivas administraciones municipales. A menudo la página de inicio de la ciudad o región ya tiene alguna información sobre el desarrollo urbano.

Ponerse al día con el asesoramiento de expertos

Con respecto a la propiedad en sí, el estado general de la construcción y el equipamiento es, por supuesto, importante. En caso de duda se puede consultar a un arquitecto, a un artesano amigable o a otras personas con la experiencia inmobiliaria adecuada. ¿Qué renovaciones se han hecho? ¿Qué hay en la agenda? ¿Cómo es la estructura general de propiedad de la casa? ¿Qué tan alta es la fluctuación entre los inquilinos de los otros apartamentos? ¿Hay alguna información sobre el apartamento que voy a comprar? Por supuesto, esto sólo es posible con las propiedades existentes. En el caso de edificios nuevos, se echa un vistazo a las casas que el promotor ya ha construido en otros lugares y, si es necesario, se habla con los residentes que ya han comprado a este promotor.

El precio de compra «correcto» sigue siendo…… El Banco es objeto de una demanda en este ámbito, como ya he explicado anteriormente en relación con el efecto de apalancamiento. Asegúrese de que varios bancos calculen por usted cómo se relacionarán los ingresos por alquiler, los gastos de funcionamiento (reservas, etc.) con las condiciones del préstamo y el capital propio para usted. En lenguaje sencillo: También recibirás diferentes ofertas de diferentes bancos. Esto puede valer la pena para ti.

FIV: Y ahora la pregunta de cuán seguro de mí mismo debería aparecer en la conversación:

La confianza en mí mismo no significa que esté actuando con los proverbiales brazos grandes. Al contrario: el vendedor de bienes raíces y el banquero se darán cuenta rápidamente de su experiencia en materia de inversión de capital. Es mejor ser un principiante! Después de todo, los banqueros son ahora también muy responsables si dan un consejo equivocado.

¿Merece la pena la inversión?

FIV: Actualmente oímos mucho acerca de los retornos de bienes raíces de 4.5 por ciento, a veces 6 por ciento. En el contexto de la actual evolución de los tipos de interés de los saldos de ahorro, esto parece una inversión sensata. ¿Estarías de acuerdo conmigo? ¿Cuánto pagan actualmente los bienes raíces como inversión de capital?

Estos datos de rendimiento son realmente serios y están cubiertos por mis experiencias. En lo que respecta a la rentabilidad pura de los fondos propios, a menudo incluso se ve mucho mejor, como hemos oído anteriormente. Sólo puedo repetir aquí que los bienes inmuebles son una inversión buena y segura en términos de rendimiento como inversión de capital – el llamado «oro concreto». Prerrequisito: la ubicación de la propiedad es tal que genere ingresos continuos por alquiler al nivel normal del mercado. Si se temen períodos más largos de pérdida de alquiler, por ejemplo porque la zona residencial o la casa tiene una alta fluctuación de inquilinos, entonces la inversión no da sus frutos.

Varios tipos de inmuebles – Oportunidades de inversión

FIV: ¿Qué tipo de propiedad me resultaría rentable? ¿Mejor el pequeño apartamento individual, el gran condominio para familias o mejor una casa unifamiliar?

Si usted es un principiante en el negocio de bienes raíces, entonces comience con el pequeño apartamento individual. La casa unifamiliar es algo problemático como inversión de capital para alquilar. Si usted es entonces tiempos correctamente en él y también tiene el capital necesario, es con los bienes inmuebles como con las acciones: la mezcla macht´s! Los apartamentos individuales en las regiones correspondientes (por ejemplo, ciudades estudiantiles) combinados con grandes unidades de vivienda tienen sentido. En concreto, las casas con apartamentos de entre 50 y 110 m2 son ideales, ya que los apartamentos de más de 110 m2 suelen ser más difíciles de alquilar.

FIV: Muchas preguntas, ¿cuándo vale la pena invertir? 10.000 euros, 20.000 euros. ¿Son adecuadas las oportunidades de inversión que se acaban de discutir sólo después de un determinado marco financiero o existen quizás también nuevas alternativas y posibilidades, por ejemplo en forma de tramos regulares?

También en este caso queremos señalar una vez más que un buen inmueble se puede financiar incluso con pequeñas cantidades de inversión. El requisito previo es que el banco también reconozca que la propiedad es una inversión segura. Estado de la construcción, ubicación, importe del alquiler, etc. – todo esto debe ser correcto para que usted obtenga el crédito por el precio de compra exigido. En última instancia, la renta neta anual es el proverbial quid de la cuestión. Por supuesto, todo depende también de que tenga un ingreso regular.

FIV: Para todos aquellos que están pensando en vender o comprar. ¿Qué región y ubicación considera que tiene el mayor potencial en Alemania?

Oh, querida…. Hay tantas regiones. Yo mismo vivo en la zona del Rin-Meno. En cualquier caso, esta es una buena región para comprar. Y no me refiero sólo a las grandes ciudades de Fráncfort, Wiesbaden y Maguncia. Los pueblos pequeños de esta región también están bien en el sector inmobiliario. Hamburgo, la línea Bonn-Colonia-Düsseldorf, el área de Munich, Berlín y Stuttgart son otros ejemplos.

Inversiones en asilos o residencias de ancianos

FIV: Por último, la pregunta: ¿Qué opina de las inversiones en residencias de ancianos o asilos de ancianos?

Muy poco! – es mi respuesta corta. Esto está relacionado con el muy alto riesgo que esta forma de vivienda tiene como inversión. Estamos hablando de los llamados bienes raíces sociales. Teniendo en cuenta el envejecimiento de la población y el consiguiente aumento de la demanda de residencias de ancianos y residencias de ancianos, se sugiere que se trata de una inversión segura. Sin embargo, estas propiedades como propiedades de gestión – como los hoteles, por ejemplo – tienen una seria desventaja: si la compañía operadora trabaja mal, tal propiedad se convierte rápidamente en un pozo sin fondo. Mientras tanto, hay numerosos ejemplos de residencias de ancianos que no estaban acostumbradas a la capacidad o que carecían de las inversiones necesarias para garantizar un alto nivel de atención. Por otra parte, los residentes están ausentes, lo que a su vez lleva a una falta de inversión por parte de los operadores. ¡Un círculo vicioso! No sólo no hay ingresos por alquiler, sino que también hay que inyectar mucho capital para poner la casa en forma o para mantenerla así.

Los clientes privados ya están siendo aprovechados cuando se trata de los precios de compra de las propiedades de los asilos para ancianos! Por lo general, los asilos para ancianos son adquiridos por los llamados compradores institucionales. Como una compañía hospitalaria o algo así. Sin embargo, sólo están dispuestos a invertir un máximo de 14 veces las rentas netas anuales previstas. Por esta razón, los promotores de estas instalaciones han optado en el pasado por acercarse a los clientes privados, con las correspondientes promesas de rentabilidad. A menudo se cobra 20 veces el alquiler neto anual como precio de compra, porque se supone que es una gran inversión segura. No estoy diciendo «no me toques», pero se necesita mucha experiencia y consejos para entrar en este negocio.

Muchas gracias por la entrevista!

Entrevista con el experto inmobiliario Jan Rickel de IHV – Die Immobilien Makler.

Consejos interesantes e importantes para los fotógrafos

La fotografía de retrato es un arte en sí misma, ya que no se trata tanto de representar una sola cara, como de capturar toda la esencia de un ser humano para la eternidad. Una buena foto de retrato es como una cebolla que consiste en muchas capas y una foto de retrato con éxito siempre muestra nuevas capas cuanto más tiempo la mires. Esto es lo que hace que la fotografía de retrato sea tan única y difícil, porque una fotografía técnicamente impecable de una persona está lejos de ser un retrato. Sin embargo, una foto técnicamente mala rara vez es un buen retrato, porque además de todo el arte, el fotógrafo para un retrato debe observar ciertas reglas que pertenecen a los fundamentos de la fotografía de retrato.

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Arte y Técnica de la Fotografía del Retrato

Antes de crear un retrato, el fotógrafo debe decidir si desea fotografiar a la persona de frente, de perfil, de medio perfil o de tres cuartos de perfil. La forma más fácil es ver el objeto a través del visor de la cámara en todas las posiciones y luego seleccionar la mejor vista. Fotografiar a las personas desde el frente puede hacer que parezcan dominantes y masivas. En el semiperfil, el diferente tamaño de los ojos, que es normal en todas las personas, suele revelarse por sí solo.

En el perfil de tres cuartos, el fotógrafo debe prestar atención a la posición de la nariz. El fotógrafo necesita un poco de tacto en la elección de la perspectiva, porque una nariz que parece grande no necesita una perspectiva que la haga parecer más grande y larga. Puede ser interesante jugar con el nivel de los ojos en los retratos, porque esto puede generar ciertas reacciones emocionales. Un retrato a la altura de los ojos crea inconscientemente confianza e igualdad, mientras que una fotografía tomada por debajo del nivel de los ojos hace que la persona parezca más alta y sublime. Una foto tomada por encima del nivel de los ojos hace que la persona parezca más pequeña, lo que se considera un efecto positivo para los niños, pero también puede devaluar a una persona, por lo que esta posición debe utilizarse con precaución.

Fotografía de retratos – la rotación de la cabeza

La fotografía, el diseño y la pintura pertenecen al campo del arte. Cuando se trata de retratos de cualquier tipo, hay rasgos distintivos formales que se van conociendo con el tiempo. Asimismo, la rotación de la cabeza de la cara es divisible en 6 puntos al fotografiar.

  • medio perfil (medio entre el perfil y el perfil de tres cuartos, el segundo ojo sigue siendo visible)

Importante: Conocimientos básicos de fotografía de retrato

También es importante elegir la distancia focal correcta para un retrato, ya que cada ajuste cambia un retrato y produce un efecto diferente. Un retrato realista debe tomarse con una distancia focal de entre 50 y 100 mm, ya que los valores más extremos también tienen consecuencias correspondientes. El detalle de la imagen también es decisivo para un retrato exitoso, en el que el retrato clásico suele ser un busto. El fotógrafo también debe tener en cuenta el entorno en el que un retrato exitoso muestra algo que constituye o aclara la esencia de la persona. Por lo tanto, el retrato debe ser construido con mucho cuidado.

Cuanto más grande sea el rostro fotografiado, más cauteloso deberá ser el fotógrafo para preservar la ligereza artística. Es similar con un retrato cortado, porque la cara no muestra ningún fondo y cubre toda la foto. Los retratos de detalle van un paso más allá, porque este retrato se concentra sólo en un área como un ojo o la boca. Además de la distancia focal, la profundidad de campo tiene que ser correcta, porque hace que el retrato parezca realista. Los ojos deben ser lo más nítidos posible para que el retrato tenga un efecto fascinante. Esto también debe ser subrayado con un brillo especial y un punto reflejo en el ojo.

La elección de la incidencia de la luz también tiene una gran influencia en la calidad de un retrato, donde hay diferentes teorías sobre el lado derecho. Quien tiene el tiempo, simplemente debe comprobar la incidencia de la luz de derecha e izquierda y decidir por la mejor desde ambos lados. Un fotógrafo retratista debe ser un experto en su campo que tenga bajo control tanto el lado técnico como el artístico de la fotografía. Hay ciertas bases y técnicas que un retrato necesita para ser atractivo. Sin embargo, la magia de un buen retrato sólo es posible si el fotógrafo puede capturar el alma en el motivo de la foto.

Fotografía de retratos – ¡pruébalo!

Si hay tantos detalles en la fotografía de retratos a los que hay que prestar atención, entonces tenemos justo lo que necesitan los fotógrafos principiantes o aficionados. Junto con Calvin, Benjamin te mostrará cómo hacer fotos de retratos en sólo 8 minutos. Es importante ser un principiante en el campo de la fotografía, consejos y trucos para disparar y practicar fotógrafos experimentados. Con Benjamin todo el aprendizaje se vuelve súper divertido, echa un vistazo!

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Aprendiendo a Fotografiar: El Entrenamiento del Ojo Fotográfico

En lugar de acostumbrarnos a sostener la cámara en todo lo que pasamos por el visor, deberíamos entrenar nuestra mirada para obtener fotos «buenas y valiosas». Las cámaras digitales son especialmente importantes para la formación del ojo de un fotógrafo, ya que se puede ver el resultado de inmediato: lo que parecía un buen motivo con los ojos desnudos puede parecer aburrido e incoloro como una foto. Pero cuanto más a menudo se tiene la comparación directa, más rápido se aprende a ver qué motivos realmente valen la pena. Sin embargo, los entusiastas de la fotografía deben abstenerse de borrar estas fotos inmediatamente. Por un lado, estas imágenes son mucho más fáciles de evaluar en un PC o portátil y, por otro, estas eliminaciones permanentes pueden provocar errores en los registros de datos.

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Consejos y trucos para fotógrafos aficionados

El entrenamiento del ojo para un motivo de éxito es muy importante, porque puede convertir a un fotógrafo aficionado en un experto ambicioso. Sin embargo, también requiere un cierto talento, una vena intuitiva, un buen motivo y la mejor manera de implementarlo. Al mismo tiempo, un fotógrafo necesita los conocimientos adecuados sobre diseño de imágenes, porque sólo la combinación de la intuición, la formación ocular y una amplia experiencia conduce a imágenes extraordinarias que harán que el fotógrafo se acelere. Uno de los principios técnicos básicos es elegir la mejor perspectiva. La mayoría de las fotos se toman a la altura de los ojos porque la mayoría de las personas se paran mientras toman fotos.

No hay nada malo con estas fotos y parecen naturales. Pero de vez en cuando otra posición puede ser aún más efectiva si el fotógrafo se arrodilla o elige una posición más alta y dispara al sujeto más desde arriba. Quien tenga tiempo para probar la altura de la posición antes del rodaje, debe aprovechar la oportunidad con calma, ya que estos cambios de punto de vista crean vistas completamente nuevas. La situación es similar con el espacio negativo. Los fotógrafos entienden esto como la parte de la imagen que no es el motivo principal. Su diseño tiene un gran impacto en el tema en sí y, por lo tanto, es importante cuando se trata de buenas fotos. Este espacio’vacío’ fija la mirada del espectador en el motivo. Es por eso que a la gente le gusta trabajar en una habitación vacía con borrosidad en lugar de muchos pequeños detalles.

El oficio de la fotografía

¿Quieres tomar fotos pero no sabes a qué atenerte? Usa tu cámara y empieza a practicar. En la fotografía hay muchos puntos importantes a los que prestar atención. Stephan te muestra en un corto clip, los 10 consejos fotográficos más importantes para principiantes.

Imágenes en blanco y negro – El contraste es la clave

La mayoría de la gente ama y disfruta de los colores de las fotos. Pero las fotos en blanco y negro tienen sus propias reglas y muestran su propio mundo único. Por eso siguen existiendo, a pesar de que la tecnología ha quedado obsoleta durante siglos. Además de la belleza única que las fotos en blanco y negro pueden ofrecer, la fotografía en blanco y negro también tiene la ventaja de entrenar increíblemente el ojo para las líneas, las estructuras y la composición de la imagen. El color suele dirigir la mirada a detalles o formas que no son importantes para la composición de la imagen. En el puro contraste en blanco y negro, las estructuras, el espacio negativo y las profundidades de la imagen son más evidentes. Por eso, un fotógrafo aficionado debería echar un vistazo a los ajustes en blanco y negro de su cámara digital y recorrer la naturaleza durante un tiempo y, sobre todo, hacer toda una serie de retratos con ella. Porque no sólo las fotos de la naturaleza ganan con el contraste del blanco y negro, sino que también las personas muestran de una manera maravillosa en estas fotos su singularidad.

A todos los fotógrafos les encanta su equipo y les gusta experimentar con él. Pero es precisamente para entrenar su propio ojo que el fotógrafo aficionado debe concentrarse en un objetivo durante un período de tiempo más largo y explorar todas las posibilidades que le ofrece esta ayuda. Porque esta propia restricción asegura que el fotógrafo, en lugar de utilizar más accesorios o ayudas, se ocupe él mismo del tema y pruebe así nuevas perspectivas o dispositivos estilísticos, lo que entrena considerablemente el sexto sentido de un fotógrafo ambicioso.

Simplemente más de lo esperado – Pruébalo!

Muchos de ustedes publican en los canales de medios sociales Selfies. ¿No querías siempre tener una mejor foto que todos los demás en tu perfil?  Para darle más profesionalidad a todo esto, Benjamin le muestra en pocos minutos cómo puede hacer fotos en blanco y negro en su habitación con una sola luz. Puede ser tan fácil tomar hermosas fotos en sus propias cuatro paredes.

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Fotografíe bien el interior: Condiciones de luz y configuración de la cámara

Cada habitación se ve diferente desde todos los ángulos, más suave en matices cálidos de luz y más angular en luz «fría» con una iluminación bastante brillante. Estos y otros efectos pueden ser utilizados para fines de venta o como ofertas de alquiler al fotografiar el interior. Sin embargo, incluso las tomas publicitarias más efectivas deben permanecer cerca de la realidad real del mercado.

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La planificación

Al planificar las fotografías, debe distinguirse si las ilustraciones deben utilizarse con fines de venta o como ejemplo de alquiler. Los interesados que buscan un apartamento de alquiler pueden inspirarse en una impresión habitada con accesorios personales. Sin embargo, el sofá y la mesa de centro no deben estar llenos de migas o de hojas en las revistas de televisión. Jarrones, tazones de confitería y manteles bonitos son mejor colocados sobre los muebles. Esto parece hogareño y sin embargo bien ordenado.

Los posibles compradores apenas tienen sentido de las fotos familiares en el fondo de una foto de ventas o de las pertenencias personales de los residentes actuales. Este grupo meta prefiere una habitación con sólo unos pocos muebles atractivos, con poca ropa de cama o de mesa, a lo sumo con decoraciones de ventanas que promuevan las ventas y que sean elegantes. Tal vez signifique un poco más de esfuerzo hacer una sala más neutral de lo habitual para el rodaje. Para la presentación de ventas, sin embargo, esto vale la pena porque potencialmente más visitantes solicitarán una visión real.

Sala de escena e interior fotográficamente

En general, los profesionales desaconsejan tomar fotografías al aire libre durante las brillantes horas del mediodía. Sin embargo, para la puesta en escena de un interior bien iluminado, esta es exactamente la oportunidad perfecta para obtener una impresión luminosa del mobiliario y de las condiciones de la habitación. Las direcciones de la luz desde la puerta hasta la ventana son ventajosas, preferiblemente sin cortinas o con la decoración claramente dibujada hacia un lado. Las flores en el alféizar de la ventana pueden subrayar el efecto luminoso de una manera pintoresca, pero sólo si no se trata de plantas grandes y extensas que se ven más bien sombreadas desde el exterior.

Cuando la incidencia de la luz procedente de fuentes naturales es desfavorable, la iluminación cálida de la sala, lo más clara posible, puede ser de gran ayuda. Bajo ninguna circunstancia se debe fotografiar el interior con flash. Esto puede acentuar los bordes y los bordes de forma poco natural y hace que la habitación parezca más fresca. La luz tenue en el dormitorio puede ser agradable para su propio tiempo de descanso – una buena foto de venta de la habitación no la necesita. Debido a que cuanto más brillante es la habitación, más fuerte es la foto que despierta el interés de los compradores potenciales o de los nuevos inquilinos.

Características técnicas

Básicamente, las fotografías de la sala de estar también se pueden tomar con la cámara de un teléfono móvil adecuado. Es mejor utilizar una cámara digital con diferentes configuraciones. Las imágenes de esta buena tecnología son de alta resolución y pueden ser procesadas posteriormente en el PC, por ejemplo para conseguir mejores contrastes o para ocultar pequeños errores de imagen. Si se dispone de la técnica adecuada, también debe elegirse una posición fija para las fotos sin bamboleos. Los trípodes son la mejor opción. Además del equipamiento técnico, también es importante el ángulo recto de la habitación.

En general, los posibles inquilinos o compradores quieren ver tanto espacio como sea posible. Esto también se puede ilustrar fotográficamente en una habitación de tamaño normal. Para ello, la cámara se coloca en una esquina de una habitación en dirección a la ventana o a la luz con una configuración favorable. Las diferentes direcciones de las habitaciones parecen entonces más grandes y, sin embargo, realistas. Sin embargo, este truco de la perspectiva funciona mejor si la habitación no está sobrecargada con muebles en la dirección de la visión. Mover una silla o un sillón puede hacer maravillas ópticas para esto.

5 consejos para la fotografía profesional de interiores

Una sesión de fotos para interiores debe estar bien planeada. Con la tecnología de cámara adecuada, escenarios favorables y una luz lo más natural posible, se pueden producir fotos atractivas que animen a más personas interesadas a visitar el sitio. La elección del ángulo de visión y el diseño interior detallado también hacen que una habitación parezca ventajosa y espaciosa. Este vídeo explica en cinco puntos muy bien cómo se puede hacer fotografía de interiores real con la cámara.

Curso de fotografía en interiores

En 10 minutos Justin te muestra cómo preparar la escena de una habitación. No es sólo un arte poder aplicar la fotografía de retrato o la fotografía al aire libre. Incluso como fotógrafo aficionado, debe aprender a utilizar la fotografía de interior y a armonizar el espacio y la luz. Fotografiar el diseño de interiores es cada vez más importante en este periodo y forma parte de la industria inmobiliaria de lujo Luxury real estate <. Así que es una ventaja saber cómo representar una habitación de forma limpia.

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