Entrevista: De esto se trata

Como empresario, es importante pensar desde el principio en cómo se pueden asegurar y mantener a largo plazo el patrimonio y la empresa propios. Una fundación familiar puede ser una opción interesante en este sentido, ya que no sólo ofrece protección de activos y planificación sucesoria, sino que también puede tener ventajas fiscales potenciales. Al crear una fundación familiar, por ejemplo, los empresarios pueden reducir su carga fiscal y conseguir así un ahorro de impuestos.

En la entrevista hablamos de:

1. ¿Qué es una fundación familiar, por qué y cuándo se «necesita»?
2. ¿Cuáles son las 3 ventajas principales de una fundación?
3. ¿Qué pasa con los impuestos? Sociedades, donaciones, herencias & Co.

Realizamos la entrevista con Immobilien-Erfahrung.de (en conversación «IE»).

¿Qué es una fundación familiar?

FIV: Empecemos con una visión general:

IE: Para garantizar la conservación del patrimonio familiar a largo plazo, es importante protegerlo de diversos riesgos, como los litigios sucesorios, los acreedores y la Agencia Tributaria. Una posible opción en este caso es la creación de una fundación familiar, que puede proporcionar al fundador y a su familia seguridad económica a lo largo de generaciones y proteger el patrimonio de la disgregación. Se trata de una fundación jurídicamente independiente que gestiona bienes inmuebles, acciones de empresas y otros activos.

En pocas palabras:

• Protección del patrimonio familiar a lo largo de generaciones
• Evitar litigios sucesorios y rupturas patrimoniales
• Posibilidad de gestionar activos como bienes inmuebles y acciones de la empresa en la fundación
• Ventajas fiscales mediante la tributación de la fundación con el impuesto de sociedades
• Posibilidad de eludir el derecho a una parte obligatoria de los miembros de la familia

Fundaciones familiares conocidas en Alemania

FIV: Fuerte, porque tenemos muchos artículos sobre el tema de la inversión de primer capital buy & co. Para que no resulte demasiado abstracto para nuestros lectores, ¿cuáles son las fundaciones familiares más conocidas en Alemania? ¿A quién conoce? ¿Puede decirnos 3 ejemplos?

IE: Sí, por supuesto, está la Fundación Bertelsmann, por ejemplo, fundada por Reinhard Mohn, es una de las mayores fundaciones de Alemania y participa en los ámbitos de la educación, la sociedad y la cultura.

También está la Fundación Robert Bosch, fundada por Robert Bosch, promueve proyectos en los campos de la salud, la ciencia y la tecnología, y las relaciones internacionales. Otro buque insignia sería la Fundación Krupp, fundada por la familia Krupp, interviene en los ámbitos de la cultura, la educación y la ciencia, así como en la promoción de proyectos sociales.

Pues sí:

• Aldi Nord y Aldi Süd Stiftung Stiftungs GmbH
• Fundación Grupo Otto
• Fundación BMW de Herbert Quandt
• Y muchos más.

¿Cuándo tiene sentido una fundación familiar?

IE: A grandes rasgos, muy a grandes rasgos:

En realidad, sólo tiene sentido crear una fundación familiar con una dotación de capital de aproximadamente 1 millón de euros.

Protección del patrimonio familiar y de las empresas

FIV: Vayamos ahora al meollo de la entrevista, ¡el por qué y el para qué! ¿Qué significa proteger el patrimonio, de quién y por qué debo protegerlo cuando sea millonario?

IE: Aunque la fundación familiar no esté exenta de impuestos, su creación puede merecer la pena por varios factores:

Formar una familia suele ser un proceso largo y arduo de duro trabajo y penurias. Por eso es comprensible que a los empresarios les preocupe que su legado no continúe en su espíritu tras su fallecimiento.

Una forma de aliviar estas preocupaciones es crear una fundación familiar.

Divorcio, herencia, litigio familiar: ejemplos

La creación de una fundación familiar garantiza que el patrimonio del empresario permanezca en la familia y no se fragmente por divorcios o herencias.

Una fundación también puede ayudar a evitar la disolución de la empresa, ya que las fundaciones no emiten acciones que puedan ser compradas. Esto proporciona una protección eficaz de los activos, ya que la fundación conserva el control de los mismos y los gestiona de acuerdo con los deseos del empresario y su familia.

Además, las fundaciones familiares también pueden ayudar a preservar la paz familiar, ya que crean una estructura clara para la administración y distribución de los bienes.

Sin embargo, la fundación también puede desempeñar un papel importante en el apoyo a organizaciones benéficas y proyectos sin ánimo de lucro, lo que puede ser de gran importancia para los empresarios que deseen comprometerse con la responsabilidad social, por supuesto también en el punto de la autorresponsabilidad.

Sucesiones: impuestos y protección

FIV: Según la Fundación Hans Böckler, el volumen anual de herencias en Alemania, incluidas las donaciones, ascenderá a 400.000 millones de euros anuales de aquí a 2027. La herencia es un tema importante. Así que la pregunta es: ¿qué puede hacer una fundación familiar en materia de sucesiones?

Para ilustrarlo, he aquí las cifras del número de herencias y donaciones imponibles en Alemania de 2008 a 2021.

400.000 millones al año

180.000 herencias al año

Encontrará más estadísticas en Statista

IE: Mediante la creación de una fundación familiar, los miembros de la familia pueden disponer de una seguridad vinculante ya en vida del fundador. La clara estructura de la fundación puede contribuir a desactivar de antemano posibles disputas sucesorias. Especialmente en el caso de grandes patrimonios o estructuras familiares complejas, esto puede suponer una gran ventaja.

Herencias y participaciones obligatorias

Otra ventaja de constituir una fundación familiar es que el fundador puede evitar la reclamación de su herencia por parte de hijos o padres (la llamada reclamación de porción obligatoria) si transfiere el patrimonio a la fundación diez años antes de su fallecimiento. Esto puede ser especialmente importante si el fundador pretende concentrar su patrimonio en determinados miembros de la familia o si, por ejemplo, quiere apoyar a una organización benéfica.

Además, la creación de una fundación familiar también puede ayudar a proteger los activos de los acreedores. Mientras los activos permanezcan dentro de la fundación, no podrán ser embargados por los acreedores del fundador. Esto puede ser importante para los empresarios que tienen un alto riesgo de responsabilidad personal o que están activos en un campo empresarial particularmente de alto riesgo.

Ventajas fiscales: Sólo un 15% de impuestos

FIV: Pasemos ahora a la pregunta que más interesa a todo el mundo, ¿qué significa «ahorrar impuestos» cuando se crea una fundación familiar?

IE: En Alemania, la creación de una fundación familiar puede reportar ventajas fiscales. La fundación está sujeta al impuesto de sociedades, lo que puede suponer una menor carga fiscal en comparación con otras formas de sociedad, como la GmbH, que deben pagar el impuesto sobre actividades económicas. Además, las donaciones a la fundación pueden desgravarse en determinadas condiciones.

FIV: ¿Puede explicarlo con más detalle?

IE: En pocas palabras:

Con una fundación familiar puede reducir legalmente su carga fiscal al 15%.

FIV: Con una fundación familiar se puede reducir legalmente la carga fiscal en Alemania al 15%, de acuerdo. Cómo funciona eso y cuánto paga una GmbH «normal»?

IE: La creación de una fundación familiar puede contribuir a reducir la carga fiscal en Alemania hasta el 15 %.

Se trata del impuesto de sociedades que grava los ingresos de la fundación.

En cambio, una GmbH «normal» debe pagar el impuesto sobre actividades económicas, que puede variar según el municipio. Además, existe el impuesto de sociedades, que grava los ingresos de la GmbH y suele ser más elevado que en el caso de una fundación familiar.

Sin embargo, el impuesto de sociedades del 15 % para las fundaciones familiares sólo se aplica hasta un determinado importe de exención y depende de diversos factores, como el volumen del patrimonio y la estructura de la fundación. Pero compensa, sobre todo con el paso de los años.

Pero no queremos entrar en demasiados detalles.

Impuesto de sucesiones y donaciones

FIV: Por lo que sé, también tiene ventajas en cuanto al impuesto de sucesiones y donaciones, especialmente debido a las desgravaciones, que tributan más favorablemente y, por tanto, pueden abonarse año tras año. ¿Puede decirnos algo más al respecto?

IE: A diferencia de las fundaciones benéficas, la fundación familiar no goza de ventajas fiscales automáticas, sino de antemano. No obstante, puede ofrecer un gran potencial de optimización fiscal en comparación con otras formas societarias.

Transferencia de activos a la fundación

Cuando se transfieren activos a la fundación -especialmente en el momento de su creación- se incurre en impuestos sobre donaciones o sucesiones. En el caso de una fundación privada «normal», suele aplicarse la clase 3 desfavorable del impuesto de sucesiones. En cambio, en el caso de una fundación familiar, la relación entre el fundador y los familiares con derecho (beneficiarios) es determinante. Si sólo son beneficiarios el cónyuge y los descendientes (hijos, nietos), se aplica la clase fiscal favorable 1.

Un consejo aparte: también tenemos una práctica calculadora del impuesto sobre donaciones. Aquí puedes calcular lo que normalmente hay que tributar.

Sin embargo, en el caso de las fundaciones familiares, se parte de una herencia ficticia cada 30 años, por la que se pagan impuestos de sucesiones. En este caso se aplica una desgravación de 800.000 euros, la denominada desgravación por doble hijo. Por lo demás, se aplica la normativa general del impuesto de sucesiones y donaciones. No obstante, si existen bienes empresariales favorecidos, la correspondiente deducción exenta puede suponer un ahorro fiscal considerable.

Si quiere saber más sobre este tema, visite nuestro blog. Entre otros, puedo recomendarle los artículos Asset Protection y Vermögensschutz durch Familienstiftungen de nuestro experto en fundaciones.

FIV: ¡Gracias por la información sobre las fundaciones familiares!

Resumen: 10 enseñanzas sobre la Fundación Familiar

Vamos a resumir brevemente los puntos más importantes para usted.

	Fundación para el Aprendizaje
1	Una fundación familiar ofrece protección de activos y planificación sucesoria para bienes y empresas familiares.
2	Una fundación familiar puede proteger el patrimonio frente a divorcios, herencias y rupturas, y evitar así litigios por herencias.
3	Una fundación familiar proporciona una estructura clara para la gestión y distribución del patrimonio y puede preservar la paz familiar.
4	Con la creación de una fundación familiar, los miembros de la familia ya pueden contar con una seguridad vinculante en vida del fundador.
5	Una fundación familiar puede eludir la reclamación de la herencia por parte de los hijos o los padres (reclamación de una parte obligatoria).
6	Una fundación familiar puede proteger el patrimonio de los acreedores.
7	Una fundación familiar puede utilizarse como instrumento de responsabilidad social.
8	Una fundación familiar está sujeta al impuesto de sociedades, por lo que puede reducir la carga fiscal al 15%.
9	Una fundación familiar ofrece un gran potencial de optimización fiscal en comparación con otros tipos de empresas.
10	En el caso de una fundación familiar, la relación entre el fundador y los familiares beneficiarios es determinante para las clases de impuestos sobre donaciones o sucesiones.

¿Por qué las finanzas?

Adquirir un inmueble es una decisión importante, ya sea como inversión de capital, como vivienda propia o como provisión privada. Con los distintos tipos de financiación, cualquiera puede comprar su primera vivienda o realizar su primera inversión. Antes de firmar un acuerdo de financiación, debes tener en cuenta algunos puntos. En primer lugar, debes comprobar tu capital social, considerar los costes de adquisición accesorios, calcular los intereses y la amortización, tener en cuenta las subvenciones y las reservas de vivienda y calcular tu carga mensual.

La propiedad de la vivienda o los bienes inmuebles como inversión

La compra del primer piso o casa propia es una decisión puramente emocional, mientras que en el caso de los bienes inmuebles como inversión, se trata de una cuestión puramente económica y, por tanto, hay que tomar una decisión no emocional. En ambos casos, sin embargo, es importante manejar una lista de comprobación y los costes accesorios de la compra para evitar errores graves.

Comprar el primer piso

Comprar el primer piso propio es una gran experiencia en la vida. Para asegurarse de que nada salga mal al comprar su primera vivienda, lo mejor es tener a mano una lista de comprobación.

• Comprar el primer piso
• Comprar un piso: Lista de control

Precio de la compra + costes de compra auxiliares / calificación crediticia (regla general: ¿cuánto queda cada mes?)

La compra de un piso o una casa siempre conlleva gastos adicionales. Para poder cubrirlos, hay que pensar de antemano cuál puede ser el precio máximo de compra y de cuánto dinero se dispone cada mes.

• Precio máximo de compra
• Gastos de compra incidentales

Tipos de financiación

Al comprar una propiedad, el precio de compra suele pagarse con la ayuda de la financiación inmobiliaria. Para ello, el comprador puede elegir entre varios tipos de financiación inmobiliaria. Desde préstamos de renta vitalicia, préstamos de partición, financiación completa y financiación de la construcción hasta muchos otros tipos de financiación.

Pero, ¿qué significa realmente la financiación? Es una medida para la obtención y el reembolso del capital. Sin embargo, algunas formas de financiación exigen una garantía en caso de incumplimiento, que debe inscribirse en el registro de la propiedad como hipoteca o gravamen.

Préstamo de renta vitalicia: Probablemente la forma de financiación más conocida

El préstamo de renta vitalicia es una financiación inmobiliaria típica. Las cuotas fijas deben pagarse regularmente y se componen de una parte de intereses y otra de amortización. La particularidad de este préstamo es que el importe de la cuota es el mismo durante todo el plazo, pero la relación entre los intereses y el reembolso cambia sin embargo. Con cada pago, la deuda del préstamo disminuye y, por lo tanto, la parte de los intereses disminuye, pero la parte de la amortización aumenta.

¿Para quién es adecuado este tipo de financiación? Para los inversores preocupados por la seguridad que quieren contar con cuotas fijas durante el periodo de interés fijo.

Lo más importante en pocas palabras:

• Tipos fijos
• Composición de la parte de intereses y amortización
• Tasa constante
• Cambio en el ratio de intereses y amortización

Ventajas e inconvenientes del préstamo de renta vitalicia

Probablemente la mayor ventaja de esta forma típica de financiación es que la cuota es siempre la misma, lo que permite planificar con precisión un presupuesto mensual fijo. Además, a menudo es posible realizar reembolsos no programados en determinados momentos y, de este modo, liquidar el préstamo más rápidamente. Una de las desventajas, sin embargo, es un largo periodo de interés fijo, lo que significa que estás atado a las cuotas mensuales durante un periodo de tiempo más largo. Si tu situación personal cambia y quieres reembolsar antes, tienes que contar con una elevada penalización por reembolso anticipado. Una vez finalizado el periodo de interés fijo, suele ser necesaria una financiación de seguimiento; los tipos de interés se basan en la inversión actual del mercado, que puede ser positiva o negativa.

Ventajas:

• Alta fiabilidad de planificación
• Redención rápida
• Disminución de la carga de intereses
• Cálculo exacto de la financiación posterior
• Deuda residual fijada desde el principio

Desventajas:

• No es posible modificar el contrato
• Acuerdo sobre los reembolsos no programados para la flexibilidad
• Las entidades de crédito no siempre aceptan reembolsos no programados
• El prestatario debe pagar la totalidad de la penalización por reembolso

Hipoteca inversa: hipotecar la vivienda en propiedad

Hay varias formas de financiación disponibles para financiar el sueño de tener una casa o un piso propio. La hipoteca inversa es un tipo de las muchas opciones de financiación. Es un préstamo que paga una compañía de seguros, un banco o un particular. La idea básica es que los propietarios pidan un préstamo contra su vivienda y, a cambio, reciban un préstamo con un plazo fijo de un banco, una compañía de seguros o un particular. A continuación, el importe del préstamo se transfiere en forma de una anualidad o de un pago único. Una situación en la que todos salen ganando: los propietarios pueden permanecer en su casa e incluso complementar su pensión al mismo tiempo.

¿Para quién es adecuada la hipoteca inversa? Esta forma de financiación es especialmente interesante para las personas mayores que ya están jubiladas y no quieren dejar su casa, pero quieren complementar su pensión.

• Desembolso de un préstamo por parte de una compañía de seguros, un banco o un particular
• Hipotecar la vivienda
• A cambio recibe un préstamo con un plazo fijo
• Se paga como pensión mensual o como pago único

Ventajas y desventajas de la hipoteca inversa

¿Tiene poco o ningún capital disponible para comprar una casa? Entonces la hipoteca inversa es exactamente la forma de financiación adecuada para usted. Está especialmente indicado para los pensionistas que han pagado su vivienda con ahorros e ingresos durante toda su vida. Una ventaja particular es que los propietarios pueden vivir en la propiedad hasta el final de sus vidas y recibir dinero por su propiedad durante ese tiempo. De este modo, se puede complementar la pensión. Esto crea un alto grado de seguridad en la planificación, ya que el importe de la anualidad, el tipo de interés y el plazo se fijan por adelantado. Las claras desventajas de esta forma de financiación son las comisiones y el tipo de interés del préstamo. También puede haber gastos de cierre si se supera la edad media y el patrimonio hereditario se reduce considerablemente.

Ventajas:

• Derecho de residencia de por vida
• Se mejorará la pensión
• Sin pago de intereses ni de amortización
• Los herederos pueden rescatar bienes inmuebles

Desventajas:

• Costes elevados de las tasas
• Bajos importes de pago
• Eliminación de la herencia
• Mantenimiento de la propiedad

Aquí puedes ver cómo comprobar tu propio capital y tus ingresos mensuales para poder elaborar un plan de financiación:

Préstamo de reembolso: Disminución de la carga de las cuotas durante el plazo

Un préstamo amortizable es una determinada forma de financiación que se caracteriza por una carga de cuotas decreciente a lo largo del plazo del préstamo. La parte de los intereses disminuye de plazo en plazo, de modo que se reduce constantemente y se asemeja cada vez más al importe del reembolso. ¿Se pregunta si el préstamo amortizable es adecuado para usted?

Si quiere pagar su préstamo de forma rápida y eficaz, esta forma de financiación es la adecuada para usted. Sin embargo, debes tener unos ingresos regulares y sólidos para poder pagar las altas cuotas al principio.

• Disminución de la carga de los tipos a lo largo del plazo
• Reducción constante
• Redención rápida y eficaz
• Debe haber ingresos regulares y sólidos

Ventajas e inconvenientes del préstamo amortizable

El préstamo amortizable conlleva ventajas y desventajas que, sin duda, hay que sopesar antes de suscribir una operación de financiación. Una ventaja considerable es que el prestatario paga una cantidad fija al mes y así la deuda residual disminuye. Sin embargo, el hecho de que la deuda residual se mantenga relativamente alta al principio y sólo disminuya bruscamente al final del plazo es una clara desventaja.

Ventajas:

• Reducción más rápida de la deuda restante y de los intereses
• El capital libre puede utilizarse
• El arrendador puede utilizar los ingresos del alquiler para aumentar la devolución del capital
• Bajo coste total del crédito

Desventaja:

• Deuda residual elevada al principio
• Costes adicionales por la reducción anticipada de la deuda residual
• Forma de préstamo raramente accesible a los particulares
• A largo plazo en la mayoría de los casos

Contrato de ahorro para la construcción: combinación de préstamo y ahorro

Muy sencillo. Es una combinación de préstamo inmobiliario y ahorro normal. En primer lugar, se determina la cantidad que se debe ahorrar al mes, lo que da como resultado la cantidad de ahorro del edificio. El contrato se divide en diferentes fases. En la primera fase, el ahorrador ingresa una cantidad fija cada mes. A continuación, recibe los intereses de esta cantidad.

La segunda fase comienza cuando se ha ahorrado una determinada cantidad, por ejemplo el 35% del importe total. Luego viene la asignación. Recibes el derecho a un préstamo para la construcción a bajo interés por el importe restante. El contrato de ahorro para la construcción es adecuado para las personas que quieren financiar el sueño de la vivienda propia de la forma más barata posible. Sin embargo, esta opción de financiación no está pensada para objetivos de financiación a corto plazo.

• Combinación de préstamo y ahorro
• Diferentes fases
• Cantidad fija mensual con intereses
• La asignación parte de una suma acumulada
• Derecho a un préstamo blando
• Financiación a largo plazo

Ventajas y desventajas de un contrato de sociedad de crédito hipotecario

Un contrato de ahorro para la construcción tiene ventajas e inconvenientes. Puede leer sobre las ventajas e inconvenientes de este tipo de financiación aquí.

Ventajas:

• Alta seguridad
• Garantía del capital
• Beneficios a través de las subvenciones estatales
• Uso previsto flexible

Desventajas:

• Los intereses de los saldos de crédito son más bajos en la fase inicial
• Altas tasas de tramitación
• La carga mensual es mayor que con otras financiaciones

Financiación completa: Con poco capital para tener una casa

¿Hay poco o ningún capital disponible para la compra de un inmueble? ¿No hay oportunidad de ahorrar dinero o acaba de empezar a hacerlo? Es precisamente en este momento cuando entra en juego la financiación completa. A continuación, la entidad de crédito se hace cargo de los fondos propios que faltan y, si es necesario, también financia los costes de construcción auxiliares. Sin embargo, hay que tener en cuenta que los tipos de interés son más altos.

• Poco o ningún capital disponible
• La entidad de crédito se hace cargo de los fondos propios
• Financiación de los costes auxiliares de construcción
• Alto interés

Ventajas e inconvenientes de la financiación íntegra

También es posible financiar un inmueble sin capital propio, lo que puede tener ventajas pero también inconvenientes. En primer lugar, se garantizan períodos de espera cortos, ya que no hay que ahorrar hasta un determinado momento; el sueño de la vivienda propia puede cumplirse inmediatamente. Además, siempre es bueno financiar lo antes posible para no tener gastos antes de la edad de jubilación. Otra ventaja es que los posibles ahorros se pueden utilizar para reparaciones o nuevos muebles. Pero, ¿cuáles son las desventajas? Existe el riesgo de que el reembolso pueda causar problemas debido a posibles cambios. Puede tratarse, por ejemplo, de un desempleo imprevisto o de cálculos incorrectos. Otro punto son los altos tipos de interés.

• No hay que esperar mucho tiempo
• Reembolso anticipado del préstamo
• Capital propio disponible

Desventajas:

• Tipos de interés más altos
• Mayor plazo de amortización
• Cambios de vida imprevistos

Varios empleados comprueban el tipo de interés vigente en el mercado y lo ajustan a los préstamos actuales:

Préstamos variables: Flexibilidad mediante tipos de interés variables

Se trata de un tipo de financiación especialmente adecuado para la financiación inmobiliaria a corto plazo. Lo bueno de esta forma de financiación es que no tiene que pagar un interés deudor fijo porque el tipo de interés se ajusta siempre a los tipos de interés vigentes en el mercado. El tipo de interés se basa siempre en el tipo Euribor del mercado monetario. Pero, ¿qué es el tipo de interés Euribor? Muy sencillo. Es un tipo de interés clave del Banco Central Europeo. Los tipos de interés se ajustan cada tres o seis meses a los tipos de interés del préstamo variable.

Pero, ¿para quién es realmente adecuada esta forma de financiación? Claramente para los compradores que están dispuestos a asumir riesgos. También es adecuado para los compradores y constructores, para quienes la seguridad financiera está garantizada.

• Financiación inmobiliaria a corto plazo
• Sin intereses fijos deudores
• Ajuste al tipo de interés del mercado actual
• Los intereses se ajustan al préstamo cada 3 – 6 meses

Ventajas y desventajas Préstamo variable

¿Está interesado en un préstamo variable? En ese caso, debería sopesar de antemano las ventajas y los inconvenientes. Está claro que se trata de un préstamo de alto riesgo. Una subida inesperada de los tipos de interés no sólo provoca un aumento de los costes, sino que también incrementa la cuota del préstamo. Sin embargo, el préstamo también tiene sus ventajas. Si el nivel de los tipos de interés se mantiene en el tiempo o incluso disminuye, se ahorra en el préstamo inmobiliario. Además, el préstamo puede rescatarse con un preaviso de 3 meses. Por otra parte, los prestatarios también tienen derecho a realizar reembolsos no programados de hasta el 100% en cualquier ajuste del tipo de interés.

Ventajas:

• Con el despilfarro del Euribor tiene sentido, los tipos de interés son más baratos
• Alta seguridad
• Se puede cancelar en cualquier momento

Desventaja:

• La evolución de los tipos de interés es incierta
• Las fluctuaciones de los tipos de interés hacen que los costes mensuales sean imprevisibles

Financiación de la construcción con un seguro de vida

Normalmente, un préstamo para la construcción se combina con una póliza de capital. Esto significa que el comprador sólo paga intereses a intervalos regulares. El reembolso del préstamo sigue con el desembolso del mismo.

Ventajas e inconvenientes de la financiación de la construcción

Como con cualquier financiación, también hay ventajas e inconvenientes en la financiación de la construcción con una póliza de seguro de vida. Una ventaja considerable es que un contrato de ahorro para la construcción con seguro de vida es más barato que un préstamo de renta vitalicia y, además, el préstamo está garantizado en caso de fallecimiento. Una desventaja es que la rentabilidad es muy baja.

Ventajas:

• Más barato que un préstamo normal de renta vitalicia
• Protección del crédito en caso de fallecimiento

Desventajas:

• Baja rentabilidad

Conexión y financiación intermedia

Estos tipos de financiación suelen ser a corto plazo. Aquí puede encontrar más información sobre la respectiva financiación intermedia:

Financiación de seguimiento: renegociación del préstamo

Esta forma de financiación es una renegociación de un préstamo existente. Si la anterior financiación de la construcción o del inmueble ha expirado después del periodo de interés fijo, hay que empezar a pensar en una financiación posterior como muy tarde en este momento. Muchos compradores piden un préstamo para cumplir su sueño de tener una vivienda propia. El periodo de interés fijo de un préstamo hipotecario oscila entre cinco y quince años. Sin embargo, un gran número de prestatarios no consigue devolver el préstamo en ese plazo. Es precisamente entonces cuando los prestatarios pueden hacer nuevos arreglos para pagar la deuda restante.

Financiación intermedia: salvar los cuellos de botella

La financiación intermedia es una financiación que sólo tiene una duración corta. Con esta forma de financiación se pueden salvar los cuellos de botella financieros durante un determinado periodo de tiempo. Los propietarios de un inmueble pueden aportar financiación inmediata y utilizarla después como capital.

Refinanciación: Reestructuración del préstamo

¿Qué significa realmente la refinanciación? Es un ajuste o reestructuración de un préstamo. Tanto si tiene un préstamo personal como uno empresarial, debería revisarlo cada cierto tiempo para asegurarse de que tiene el mejor préstamo. Por ejemplo, es posible que haya pedido muchos préstamos pequeños que pueden combinarse en uno solo.

Asesor Inmobiliario XXL – Todas las preguntas contestadas

El mundo inmobiliario es complejo y polifacético. Si quiere tener una visión de conjunto y no cometer errores, debe prepararse bien y aclarar con tiempo el mayor número posible de preguntas abiertas. No importa si quiere construir, comprar y alquilar una propiedad o vivir en ella usted mismo, o si quiere utilizar una propiedad como inversión para generar ingresos pasivos: La preparación es la clave. Aquí encontrará artículos, así como consejos sobre libros y vídeos de éxito y útiles sobre el tema de los bienes inmuebles, incluyendo consejos y trucos de professionales y expertos.

Ventaja fiscal: Inversión en capital inmobiliario – Respuestas del experto

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Impuesto de sucesiones sobre bienes inmuebles: importe libre de impuestos, valor de mercado y más

Impuesto de sucesiones sobre bienes inmuebles en Alemania. Quien herede o desee heredar un inmueble debe tener en cuenta una serie de aspectos, ya que en Alemania también se cobran impuestos sobre las herencias. El importe de la desgravación fiscal depende del grado de parentesco con el testador. Aquí es relevante el tramo fiscal al que pertenece el heredero y el tipo impositivo aplicable a este tramo fiscal. Desde 2009, la práctica habitual es que el impuesto de sucesiones de los bienes inmuebles heredados se determine en función del valor de mercado.

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Compra y alquiler de inmuebles: Cálculo, contratos de alquiler & Co.

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Comprar una propiedad no es como ir de compras a un centro comercial. Antes de comprar una casa o un piso, hay que aclarar muchos aspectos de antemano. Pueden producirse muchos errores en el proceso. Con nuestra guía, podrá evitar problemas y, en el mejor de los casos, conseguir la propiedad perfecta. Descubra cómo encontrar el tipo de propiedad adecuado para su inversión personal, qué hace que sea rentable y mucho más.

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Construir una propiedad: Financiación, cuota del préstamo y más

¿Construir o comprar una casa? Esta pregunta está en la mente de muchos posibles compradores. Aquí le mostramos las ventajas e inconvenientes de ambas opciones y le ofrecemos interesantes consejos sobre la financiación. Ambas opciones tienen sus ventajas. Un edificio nuevo tiene la gran ventaja de que puedes determinar la distribución de las habitaciones según tus deseos. Con una propiedad existente, no tiene que lidiar con las complicadas fases de construcción y puede mudarse a su propia casa mucho más rápidamente. Aquí encontrará vídeos que le ayudarán a financiar la casa de sus sueños y le mostrarán a qué debe prestar atención.

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La propiedad inmobiliaria como inversión: Invertir dinero de forma inteligente – principiantes y avanzados

¿Le gustaría tener unos ingresos pasivos y un inmueble como inversión? ¿Quiere comprar una casa o un piso, enfocar el sector inmobiliario como una inversión a largo plazo y generar unos ingresos elevados en el futuro? Sin embargo, ¿todavía es completamente nuevo en el mundo de los bienes raíces y está buscando consejos y trucos sobre cómo invertir en bienes raíces de la manera más inteligente? Aquí encontrará consejos y conocimientos importantes sobre cómo tener éxito en el mundo inmobiliario. ¿Cómo se compra un inmueble como inversión, qué riesgos hay o pueden surgir? Y lo que es más importante, ¿qué errores se suelen cometer y cómo se pueden evitar? Nosotros le iluminaremos.

• Consejos de vídeo: La propiedad inmobiliaria como inversión

Libros: Todo sobre el sector inmobiliario – Consejos sobre libros

Si aprendes mejor leyendo, has llegado al lugar adecuado. A continuación encontrará consejos de libros sobre el tema inmobiliario, desde la compra de una vivienda como inversión hasta las inversiones de capital y la generación de ingresos pasivos. En los libros recomendados, los expertos y professionales transmiten sus conocimientos y le proporcionan consejos y trucos para evitar posibles errores desde el principio.

El sector inmobiliario como inversión: recomendaciones y consejos de los expertos

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Inversión inmobiliaria: cómo evitar errores, fundamentos y orientación

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Ganar dinero con los bienes raíces: Inversión inmobiliaria, Guía – Libro de consejos

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Comprar un inmueble: Listas de control, inversiones y consejos professionales

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¡Tip! Impuestos XXL – Impuestos de un vistazo + explicación

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La herencia – el testamento, el impuesto de sucesiones y la parte obligatoria

Sin testamento, el patrimonio se distribuye según las reglas de la sucesión intestada. Sin embargo, esto no siempre es lo mejor para el testador. Si existe un testamento, los bienes pueden repartirse de forma distinta a la prevista por la ley y también pueden heredar las personas que no tienen parentesco de sangre. Por lo tanto, redactar un testamento no sólo es importante para regular con precisión la última voluntad, sino también para evitar disputas en el seno de la familia. Infórmese de todo lo relacionado con los testamentos y las herencias de la mano de los expertos de IHV.

Legar correctamente en vida: testamentos y consecuencias jurídicas

Sin testamento, el patrimonio se distribuye según las reglas de la sucesión intestada. Sin embargo, esto no siempre es lo mejor para el testador. Si existe un testamento, los bienes pueden repartirse de forma distinta a la prevista por la ley y también pueden heredar las personas que no tienen parentesco de sangre. Por lo tanto, redactar un testamento no sólo es importante para regular con precisión la última voluntad, sino también para evitar disputas en el seno de la familia.

El testamento anula la sucesión legal y, por tanto, puede establecer una nueva sucesión. El testador determina quién va a heredar. Si se nombran varias personas, los bienes suelen dividirse según cuotas. Redactar un testamento también da al testador la opción de dejar cosas individuales a personas concretas, como un coche, joyas o bienes inmuebles. Sin embargo, no se consideran legalmente como una herencia, sino como un legado. Para evitar disputas sobre la herencia, ésta puede distribuirse en un testamento de forma que no puedan surgir disputas.

Si no hay testamento y un bien forma parte de la herencia, pasa a ser propiedad de los herederos. En la mayoría de los casos, se forma una comunidad de herederos en la que nadie puede disponer de la herencia en solitario. Cuando se vende una propiedad de este tipo, todos los herederos deben estar de acuerdo. Este hecho puede dar lugar a menudo a disputas dentro de la comunidad de herederos. Además, los costes de un testamento notarial suelen ser sólo la mitad de los costes de los procedimientos de sucesión a los que se enfrentan los herederos si no hay testamento. En el testamento se puede regular con precisión la última voluntad sobre la propiedad y se evitan disputas y costes superfluos para todos los implicados.

Pre-herederos y post-herederos – tareas, deberes y derechos

El testador es libre de determinar los herederos y, por lo tanto, puede transferir sus bienes a varias personas de forma temporalmente escalonada. En consecuencia, el heredero posterior sólo recibe su herencia después de que otra persona, en este caso el heredero anterior, haya heredado. El testador puede, por ejemplo, elegir una ocasión o un momento para que se produzca la sucesión, como la mayoría de edad o la superación del examen de maestría.
Tanto los herederos anteriores como los posteriores son sucesores legales del testador, pero no forman una comunidad de herederos en la que heredarían al mismo tiempo, sino que heredan de forma escalonada por instigación del testador. El heredero posterior tiene un derecho expectante a la sucesión y, por lo tanto, cuando se produce la sucesión, la herencia del heredero anterior se extingue, éste deja de ser heredero y la herencia recae en el heredero posterior. En caso de que el heredero posterior ya haya fallecido en el momento de la sucesión, el testador debe tomar precauciones y nombrar otros herederos posteriores.

Los preherederos también se denominan «herederos temporales». Según la interpretación del testamento, los preherederos sólo tienen ciertos poderes de disposición sobre la herencia y, por tanto, están bastante limitados en lo que pueden hacer. Además, el impuesto de sucesiones siempre recae sobre los pre-herederos al principio, ya que sólo ellos son nombrados legalmente como herederos y, por tanto, soportan las consecuencias fiscales.

Impuestos sobre sucesiones y donaciones

Para proteger a los herederos de una gran carga financiera, se aplican diferentes tipos impositivos y desgravaciones en función del grado de parentesco. Estas desgravaciones incluyen varias cosas que no tienen que tributar para que los herederos no tengan que pagar la mayor parte como impuestos, especialmente en el caso de una herencia grande.
Los subsidios de pensión se pagan si la pareja o los hijos dependían de la ayuda económica del fallecido. En el caso de los cónyuges, la asignación de la pensión es de 256.000 euros siempre que el cónyuge superviviente no tenga una pensión de viudedad o una pensión professional que no esté sujeta al impuesto de sucesiones. En el caso de los hijos, se aplican subsidios de pensión que se gradúan en función de la edad del hijo en el momento del fallecimiento. Los niños de hasta 5 años tienen derecho a una pensión de 52.000 euros. A partir de ese momento, la asignación de la pensión disminuye en aproximadamente 10.000 euros cada cinco años. Por lo tanto, los hijos de entre 20 y 27 años pueden solicitar una asignación de pensión de 10.300 euros, pero estas asignaciones sólo son pertinentes si los hijos no tienen una pensión propia, como una pensión de orfandad.

Los demás subsidios, además de los subsidios de pensión, se regulan en función del grado de parentesco y son independientes de las pensiones de supervivencia existentes o de los bienes propios. En consecuencia, los cónyuges y las parejas registradas heredan una asignación de 500.000 euros. Los hijos del fallecido o los nietos del mismo, si sus padres fallecen antes de la herencia, pueden reclamar un subsidio de 400.000 euros. Los nietos cuyos padres aún viven pueden solicitar ayudas libres de impuestos por valor de 200.000 euros. En el caso de los bisnietos o de los propios padres del fallecido, se aplican subsidios de 100.000 euros. Todos los demás herederos pueden solicitar una desgravación de 20.000 euros. Para que haya que pagar el menor número posible de impuestos al heredar, el testador puede tomar decisiones importantes mucho antes del fallecimiento y determinarlas en el testamento.

Impuesto sobre sucesiones y donaciones: información importante

El impuesto de sucesiones y el de donaciones están estrechamente relacionados. Se aplican prácticamente las mismas desgravaciones que en el caso de las herencias, sin embargo, las desgravaciones concedidas como donación sólo pueden quedar libres de impuestos una vez cada diez años. Por tanto, los testadores que deseen reducir el impuesto de sucesiones para sus herederos deben empezar a ceder sus bienes diez años antes de su muerte. En el caso de las familias de retazos, esta normativa significa que puede tener sentido adoptar a los hijos del cónyuge para que las cantidades libres de impuestos sean iguales a las de los hijos biológicos. La adopción no afecta a la sucesión del otro progenitor biológico.

Además de las desgravaciones fiscales, también hay bienes que están exentos de impuestos. Para los parientes cercanos de la clase impositiva I, los bienes muebles, como el ajuar doméstico o los objetos similares de uso cotidiano, se consideran libres de impuestos si no superan un valor de 42.000 euros. Para el resto de herederos, se aplica un valor de 12.000 euros. Si las obras de arte, los archivos o las bibliotecas forman parte del patrimonio, suelen estar exentos de impuestos en un 60%. Si el patrimonio incluye un edificio en el que vive uno de los herederos, éste también puede quedar exento de impuestos.

La parte obligatoria de la herencia – desheredación, testamento y contrato de herencia

En principio, cada uno es libre de decidir a quién nombra heredero y a quién deshereda. El testador no tiene que justificar en su testamento por qué excluye a un familiar de la sucesión. Sin embargo, una exclusión no significa que el heredero no reciba nada, porque todo heredero tiene derecho a una parte obligatoria. Esta reclamación debe ser solicitada por el propio heredero, ya que estas reclamaciones de porciones obligatorias no se anotan en el certificado de la herencia. Si un testador designa a una persona como único heredero, esto significa, por un lado, que esa persona es la única que hereda todo el patrimonio, pero también que no debe heredar nadie más que tenga derecho a hacerlo.

Los matrimonios pueden desheredar conjuntamente a los parientes cercanos en un contrato de herencia o en un testamento de Berlín. En una forma clásica del testamento de Berlín, los cónyuges estipulan que el más longevo será el único heredero y que los hijos sólo heredarán cuando ambos cónyuges hayan fallecido. Así, los padres desheredan a sus hijos hasta que ambos hayan fallecido. Si se deshereda a alguien, la parte de la herencia que hubiera correspondido a este heredero pasa a la persona que se hubiera convertido en heredero si el desheredado ya hubiera fallecido en el momento de la herencia.

Ordenación de la herencia: comunidades de herederos y sucesión intestada

Lo ideal es que los herederos de una comunidad de herederos paguen rápidamente las deudas de la herencia y luego disuelvan la comunidad de herederos distribuyendo el excedente según las cuotas. Sin embargo, a menudo esta no es la realidad. Las disputas dentro de la comunidad de herederos suelen quedar sin resolver durante años después de la herencia. Cada miembro de dicha comunidad de herederos tiene derecho a exigir la disolución en cualquier momento, incluso sin causa justificada.
Para que una comunidad de herederos pueda disolverse sin disputas, es aconsejable seguir ciertos pasos. Desde la valoración correcta del patrimonio hasta los impuestos de sucesión, hay que cumplir con importantes formalidades.

• Determinar el patrimonio

  La comunidad de herederos no puede dividirse hasta que se haya determinado el patrimonio. Los herederos reciben la mayor parte de la información del banco donde el fallecido tenía las cuentas o depósitos. Para acceder a ellos, se requiere un certificado de herencia o un testamento con un protocolo de apertura ordenado por el tribunal. Sin embargo, las deudas también forman parte del patrimonio. Para determinar el patrimonio en su totalidad, hay que comparar y conciliar las deudas y los bienes.

• Pagar las deudas de la herencia

  Las deudas de la herencia pueden ser pagadas por los herederos de la comunidad de herederos con cargo a la herencia. No es infrecuente que se vendan objetos de la herencia con este fin, como inmuebles o terrenos.

• Las donaciones y regalos tienen en cuenta

  Si un heredero ha recibido regalos o donaciones del fallecido en vida, éstos pueden ser objeto de equiparación. Las donaciones sujetas a equiparación incrementan aritméticamente el patrimonio y se deducen de la cuota hereditaria del donatario. Cada heredero puede solicitar información a los demás sobre dichos regalos para que se tengan en cuenta correctamente.

• Venta de los objetos indivisibles

  Si no es posible realizar una verdadera división de ciertos bienes, como una propiedad en la comunidad de herederos, los herederos pueden tener que vender este bien o embargarlo. Para ello, primero hay que determinar un precio de venta realista. Si no se llega a un acuerdo, uno de los herederos puede iniciar una subasta de partición.

• Distribuir los objetos divisibles

  La herencia debe ser dividida principalmente en su naturaleza por los herederos. Por lo tanto, cada heredero puede tomar objetos de la herencia para sí mismo de acuerdo con los demás herederos. El dinero y los valores pueden ser divididos por la comunidad de herederos según sus respectivas cuotas.

• Los servicios de atención tienen en cuenta

  Si un hijo ha cuidado del progenitor fallecido sin contraprestación durante su vida, se puede reclamar una indemnización por ello. Esta debe ser adecuada a la duración, el alcance y el valor del patrimonio.

• El notario ayuda

  Si no se llega a un acuerdo, la comunidad de herederos puede recurrir a un notario. El notario media entre los herederos para llegar a un acuerdo lo antes posible. Sin embargo, hay que tener en cuenta que esta ayuda lleva asociados algunos costes.

• Considere la Agencia Tributaria

  El impuesto de sucesiones se paga siempre sobre una herencia. Sin embargo, algunas cosas de la herencia pueden deducirse del impuesto, como los gastos del funeral o los honorarios por la apertura del testamento.

Sucesión legal: así se hereda según la ley

La sucesión legal regula tanto el orden de los herederos como las cantidades individuales que se heredan. Primero heredan los parientes más cercanos, como los hijos y los nietos, y luego los más lejanos, como los sobrinos. Los parientes más cercanos suelen excluir de la sucesión a los más lejanos. La proporción que heredan los distintos herederos se documenta en el certificado de la herencia. La sucesión legal se basa en el sistema de parantel o de orden. Divide a los familiares en diferentes órdenes. En consecuencia, los hijos y nietos del fallecido pertenecen al primer orden. Los padres, hermanos y sobrinos del fallecido pertenecen al segundo orden. El tercer orden incluye a los abuelos, tíos y tías, así como a los primos del fallecido. Los cónyuges y las parejas registradas no se consideran parientes, pero tienen derecho a la herencia como los cónyuges. Esto les da un estatus especial y restringe el derecho de los familiares a heredar. Los parientes del orden anterior siempre excluyen de la sucesión a los parientes de un orden posterior.

Más información sobre la sucesión legal

La subasta de partición en las comunidades de herederos: los costes y el procedimiento

Objetos como los bienes inmuebles o los terrenos suelen dar lugar a disputas en las comunidades de herederos. Las ideas sobre cómo proceder con los bienes comunes son demasiado diferentes y los participantes no se ponen de acuerdo. Todo heredero tiene derecho a exigir la partición de la comunidad de herederos en cualquier momento y forzar así su disolución. En tal caso, la subasta de partición puede ser el último recurso para resolver las disputas y disolver la comunidad de herederos.

Herederos sin testamento – según el grado de parentesco

Aunque el cónyuge o la pareja registrada no se consideran parientes en la sucesión legal, tienen una posición especial. Si el fallecido deja cónyuge e hijos, el cónyuge hereda la mitad del patrimonio y los hijos la otra mitad. Sin embargo, si hay más de tres hijos, el cónyuge sólo recibe una cuarta parte y los hijos se reparten el resto. Si sólo hay parientes de segundo orden o abuelos, el cónyuge recibe la mitad de la herencia y los parientes de segundo y tercer orden se reparten la otra mitad. Si no hay parientes de primer, segundo o tercer orden, el cónyuge lo hereda todo.

Herederos de primer orden: hijos y nietos

Los hijos y nietos del fallecido están incluidos en el primer orden. Los hijos no matrimoniales nacidos después del 1 de julio de 1949 también tienen derecho a heredar. Si un hijo del fallecido y el cónyuge están vivos en el momento del fallecimiento, ambos heredan la mitad. Si viven varios hijos, la herencia se divide entre ellos y el cónyuge. Si los hijos del difunto ya han fallecido, heredan los nietos.
Explicado con un ejemplo: Si el fallecido deja a su madre, a su cónyuge, a 2 hijos con dos nietos cada uno y a un hijo fallecido con un nieto, resulta la siguiente sucesión. La madre no tiene derecho a heredar, ya que pertenece al segundo orden y hay herederos del primer orden. El cónyuge y los dos hijos vivos heredan a partes iguales. El nieto del hijo fallecido ocupa el lugar del padre en la sucesión y, por tanto, hereda a partes iguales con los dos hijos vivos y el cónyuge. Los nietos de los hijos vivos tampoco heredan.

Herederos de segundo orden: padres y hermanos

Si no hay hijos ni nietos, heredarán los herederos de segundo orden. El segundo orden incluye a los padres, los hermanos, los sobrinos y las sobrinas. Si ambos padres del fallecido están vivos en el momento de la muerte, la herencia se divide por la mitad. Sin embargo, si uno de los progenitores ya ha fallecido, los descendientes de este progenitor, es decir, los hermanos o sobrinos del fallecido, ocupan su lugar.
Explicado con un ejemplo: El testador deja a su madre, una hermana con dos hijos, un sobrino del hermano fallecido y una hermanastra del segundo matrimonio del padre. Por lo tanto, la herencia se distribuye de la siguiente manera: Una mitad de la herencia va a la línea materna y la otra a la línea paterna. Como la madre sigue viva, recibe la mitad de la herencia. Como el padre ya ha fallecido, su herencia recae en sus hijos. En este caso, a la hermana, al hermano fallecido y, por tanto, al sobrino del fallecido y a la hermanastra del segundo matrimonio. Estos tres se reparten la otra mitad de la herencia. Los hijos de la hermana que aún vive no heredan.

Herederos de tercer orden: abuelos y tíos

Si el fallecido sólo deja herederos del tercer orden, la herencia se divide de la siguiente manera. La herencia del fallecido recae en los abuelos y sus descendientes. Si un abuelo ya ha fallecido, la herencia también recae en los tíos y primos del fallecido.
Explicado con un ejemplo: Si el testador deja sólo a su abuela y a una tía con dos hijos, éstos heredan de la siguiente manera. La abuela recibe la mitad de la herencia. Como el abuelo ya ha fallecido, sus descendientes heredan su parte. Por lo tanto, en este caso, la tía hereda la otra mitad del patrimonio. Sin embargo, los dos hijos no heredan.

Heredar deudas – forma y plazos

Renunciar a la herencia requiere algunas reglas. No basta con informar a la familia o no reaccionar ante la herencia. La forma es muy importante. El heredero debe presentar una renuncia ante el tribunal testamentario, ya sea en forma de registro escrito o en un formulario certificado públicamente. Sin embargo, una simple carta no es suficiente. También es posible una comparecencia personal ante el tribunal testamentario. Allí, el heredero explica su petición y un funcionario judicial la registra por escrito. Es responsable el tribunal de distrito en cuya circunscripción tuvo el fallecido su última residencia. Sin embargo, no sólo la forma es decisiva para el éxito de la renuncia, sino también el contenido y el plazo de la declaración. La declaración debe indicar claramente los motivos por los que no se acepta la herencia. Las razones deben estar claramente enumeradas. Esto puede incluir, por ejemplo, que el patrimonio esté formado principalmente por deudas.

La declaración está sujeta al llamado plazo de seis semanas. Si no se quiere aceptar la herencia, hay que presentar la correspondiente declaración ante el tribunal testamentario competente en el plazo de seis semanas, de lo contrario la herencia se considera aceptada.
En general, el tribunal testamentario no tiene la obligación de llevar la herencia. A los herederos sólo se les notifica la herencia si hay un testamento o les sucede la herencia porque, por ejemplo, otra persona ya ha renunciado a ella. En todos los demás casos, se supone que los herederos saben si heredan o no algo de un familiar fallecido.

Más sobre el tema del legado de deudas!

Renuncia a la herencia: los plazos, los costes y la información más importante

La herencia no siempre guarda sólo cosas buenas para los descendientes. Aunque muchos sueñen con riquezas y joyas caras, las deudas o los inmuebles en mal estado también pueden formar parte del patrimonio. En estos casos, es posible renunciar a la herencia en un plazo determinado y cumpliendo ciertos criterios.

Renunciar a la herencia requiere algunas reglas. No basta con informar a la familia o no reaccionar ante la herencia. La forma es muy importante. El heredero debe presentar una renuncia ante el tribunal testamentario, ya sea en forma de registro escrito o en un formulario certificado públicamente. Sin embargo, una simple carta no es suficiente. También es posible una comparecencia personal ante el tribunal testamentario. Allí, el heredero explica su petición y un funcionario judicial la registra por escrito. Es responsable el tribunal de distrito en cuya circunscripción tuvo el fallecido su última residencia. Si el fallecido es alemán pero tenía su residencia en el extranjero, el tribunal de distrito de Berlín-Schöneberg es el responsable. Existe una normativa especial en Baden-Württemberg. En este estado federal, la notaría estatal es su contacto.

Sin embargo, no sólo la forma es muy decisiva para el éxito de la renuncia, sino también el contenido y el plazo de la declaración. La declaración debe indicar claramente los motivos por los que el heredero no desea aceptar la herencia. Las razones deben estar claramente enumeradas. Por ejemplo, que el patrimonio esté compuesto principalmente por deudas. La declaración está sujeta al llamado plazo de seis semanas. Si el heredero no desea aceptar la herencia, deberá presentar la correspondiente declaración ante el tribunal testamentario competente en el plazo de seis semanas; de lo contrario, la herencia se considerará aceptada. Se supone que la fecha límite es el día en que se enteró de la herencia, que suele coincidir con el día del fallecimiento. El plazo sólo se amplía en algunos casos excepcionales. Por ejemplo, si el fallecido o el propio heredero se encuentran en el extranjero en el momento del fallecimiento, el plazo de seis semanas puede posponerse.

Herencia hereditaria durante toda la vida

Sin testamento, la herencia se distribuirá de acuerdo con las reglas de la sucesión legal. Sin embargo, esto no siempre redunda en interés del testador. Si existe un testamento, la herencia puede ser distribuida de manera diferente a la prevista por la ley e incluso las personas que no son parientes consanguíneos pueden heredar. Por lo tanto, la redacción de un testamento no sólo es importante para regular exactamente el último testamento, sino también para evitar disputas en la familia.

Las preguntas más frecuentes son sobre todo:

• ¿Cuál es la parte obligatoria del heredero?
• ¿Cuál es la parte obligatoria del heredero?
• ¿Qué hereda el cónyuge?
• ¿Qué es la sucesión legal?

La voluntad lo regula todo

Un testamento anula la sucesión legal y, por lo tanto, puede determinar una nueva sucesión. El testador determina quién va a heredar. Si se nombran varias personas, los activos fijos se dividen normalmente según las cuotas. Escribir un testamento también permite al testador dejar cosas individuales a ciertas personas, como un coche, joyas o bienes raíces. Sin embargo, estos no son considerados legalmente como herederos, sino como legados. Con el fin de evitar disputas sobre el patrimonio, el patrimonio puede ser distribuido en un testamento de tal manera que no puedan surgir puntos de disputa.

Los testamentos se pueden redactar con o sin notario. Si se redacta un testamento sin notario, hay que tener en cuenta una serie de factores. El autor debe tener al menos 16 años de edad y ser «comprobable», es decir, estar en plena posesión de sus facultades intelectuales. El testamento debe ser escrito a mano, porque las copias impresas por computadora no son suficientes como un testamento válido. Si el testamento tiene varias páginas, cada una de ellas debe estar numerada, grapada y con una fecha y firma uniformes. Se recomienda un título claro, como «Testamento» o «Mi Última Voluntad» para aclarar el propósito de la escritura.

Sin embargo, si un testamento se redacta con la ayuda de un notario, esto significa que el testador ha entregado verbalmente su último testamento a un notario para que conste en acta. Esto es especialmente importante si la propiedad inmobiliaria forma parte de la propiedad, ya que se requiere un certificado de herencia o un testamento notarial para la transferencia al registro de la propiedad. Si existe un testamento notarial, los herederos se ahorran el costoso y lento procedimiento de certificado de herencia.
H2>Transporte sin testamento – la sucesión legal entra en vigor

La sucesión legal regula tanto el orden de los herederos como las cantidades individuales que se heredan. Primero heredan los siguientes parientes, como hijos y nietos y después los parientes más lejanos, como sobrinos y sobrinas. Los parientes más cercanos generalmente excluyen a los parientes más lejanos de la sucesión. En el certificado de herederos se documenta la tasa de herederos individuales. La sucesión legal depende del sistema de Parantel o del sistema de pedidos. Divide a los parientes en diferentes órdenes. Según esto, los hijos y nietos del testador pertenecen al primer orden. Los padres, hermanos, sobrinos y sobrinas del testador son asignados a la segunda orden. La tercera orden incluye a los abuelos, tíos y tías, así como a los primos del testador. Los cónyuges y las parejas civiles registradas no se consideran parientes, pero tienen derecho a la herencia del cónyuge. Esto les da una posición especial y restringe el derecho a la herencia de los familiares. Los parientes del orden anterior siempre excluyen de la sucesión a los parientes de una orden posterior.

El cónyuge

El cónyuge o pareja registrada no es considerado pariente en la sucesión legal, pero tiene una posición especial. Si el difunto deja atrás tanto al cónyuge como a los hijos, el cónyuge hereda la mitad de la herencia y los hijos la otra mitad. Sin embargo, si hay más de tres hijos, el cónyuge recibe sólo una cuarta parte y los hijos se reparten el resto entre ellos. Si sólo hay parientes o abuelos de segundo orden, el cónyuge recibe la mitad de la herencia y los parientes de segundo y tercer orden comparten la otra mitad. Si no hay parientes de primer, segundo o tercer orden, el cónyuge hereda todo.

Los herederos de primer orden

Los hijos y nietos del testador se cuentan en el primer orden. Los hijos no casados nacidos después del 1º de julio de 1949 también tienen derecho a la herencia. Si un hijo del testador y su cónyuge viven en el momento del fallecimiento, ambos heredan la mitad. Si viven varios hijos, la herencia se divide entre ellos y el cónyuge. Si los hijos del difunto ya han muerto, los nietos heredan.

Los herederos de la segunda orden

Si no hay hijos o nietos, los herederos serán de segundo orden. El segundo orden incluye a los padres, hermanos, sobrinos y sobrinas. Si ambos padres del difunto viven en el momento del fallecimiento, la sucesión se divide en partes iguales. Sin embargo, si uno de los progenitores ya ha fallecido, los descendientes de ese progenitor, es decir, los hermanos o sobrinos y sobrinos del fallecido, ocupan este lugar.

Herederos de tercer orden

Si el difunto deja sólo herederos de la tercera orden, la sucesión se dividirá de la siguiente manera. Los abuelos y sus descendientes heredarán el patrimonio del difunto. Si un abuelo ya ha fallecido, la herencia también recae en las tías, tíos, primos y primos del testador.

Niños adoptados

Una adopción le da a un niño la relación legal. Si el niño es menor de edad en el momento de la adopción, adquiere la condición jurídica de hijo común de ambos cónyuges y, por lo tanto, pertenece a los herederos de primer orden. Así, no sólo el niño adoptivo hereda de sus padres, sino también viceversa. Con la adopción, sin embargo, el niño pierde toda reclamación, todos los derechos y deberes para con los parientes consanguíneos y, por lo tanto, ya no tiene derecho a heredar de sus padres naturales. Este no es el caso de los niños adoptados que son mayores de edad. La relación con los padres biológicos no expira, por lo que un hijo adoptado mayor de edad puede tener derecho a heredar de hasta cuatro partes de la herencia: los padres biológicos y los padres adoptivos. Sin embargo, no existe ningún derecho legal de herencia contra los familiares de los padres adoptivos.

Deudas hereditarias – rechace o no la herencia?

Una herencia no significa principalmente riqueza y nuevas posesiones. Una herencia a menudo está cargada de deudas y significa mucha responsabilidad para los herederos. Después del fallecimiento, los herederos no sólo se hacen cargo de los bienes, sino también de los derechos y obligaciones del difunto. Si esto incluye deudas, los herederos también son responsables con sus bienes privados. Si desde el principio está claro que la deuda se hereda, la herencia puede ser rechazada en el plazo de seis semanas. Si más tarde se descubre que la masa de la insolvencia está gravada con deudas, se puede presentar una solicitud de insolvencia. Los bienes privados del heredero están así protegidos y las deudas sólo tienen que ser pagadas por el patrimonio. Si hay un caso de herencia, la herencia debe ser examinada cuidadosamente y examinada en busca de deudas. La herencia puede ser rechazada por cualquier heredero. Esto es particularmente útil si las deudas o los bienes inmuebles que necesitan renovación forman parte de la propiedad.

Revertir la herencia – dependiendo de la situación, sensible

La herencia no siempre proporciona sólo cosas buenas para los descendientes. Aunque muchos sueñan con riquezas y joyas caras, las deudas o los bienes inmuebles en mal estado también pueden pertenecer a la herencia. En tales casos, es posible rechazar la herencia dentro de un cierto período de tiempo y teniendo en cuenta ciertos criterios.

Ningún heredero está obligado a aceptar la herencia. Esto es posible sobre todo para la protección de los herederos, porque no sólo recibe la fortuna, sino también las deudas del difunto, de las que es responsable con la propia fortuna privada. Por lo tanto, antes de que un heredero comience o sea golpeado, cada heredero debe obtener una visión general precisa de las circunstancias financieras y las deudas del fallecido. Estos incluyen saldos bancarios, valores, objetos de valor, terrenos e inmuebles, así como gastos funerarios, préstamos, atrasos en el pago de la pensión alimenticia y reclamos de porciones obligatorias. Los costos de administrar un patrimonio o abrir un testamento también pueden ser añadidos. Si este examen revela que hay más débito que crédito, tiene sentido rechazar la herencia. Si la propiedad incluye bienes raíces que necesitan renovación, también es necesario un examen detallado. Si la herencia se toma, hay que invertir mucho dinero en las obras de renovación, que pueden ser muy costosas, según el caso. Así que considere cuidadosamente si desea o no tomar la herencia en tal caso.

Una vez que una herencia ha sido aceptada o se ha excedido la fecha límite, por lo general no hay vuelta atrás. Sin embargo, aquí de nuevo las excepciones confirman la regla. En algunos casos es posible retirarse de la herencia posteriormente. Si, por ejemplo, después de la aceptación de la herencia sale a la luz que la herencia contiene un crédito alto del difunto, del cual usted no sabía nada hasta entonces, la aceptación de la herencia puede ser cuestionada. Sin embargo, como requisito previo, usted debe haber tenido un conocimiento exhaustivo de los activos y deudas de la sucesión. Sin embargo, si el heredero desea impugnar los supuestos porque el período de seis semanas no era conocido o no estaba claro cuándo comenzaría, un buen abogado puede hacer lo mismo.

Rechazo de la herencia rechazado por sobreendeudamiento

En el caso contrario, también hay algunas posibilidades. Si la herencia ha sido rechazada debido a un sobreendeudamiento y después resulta que la herencia no contiene tantas deudas como se asumieron inicialmente, el rechazo no puede ser impugnado. Sin embargo, si después resulta que los valores o bienes inmuebles pertenecen a un patrimonio del que usted no tenía conocimiento en el momento del desembolso, es posible que se le presente un desafío. La impugnación debe hacerse por escrito y justificarse ante el tribunal testamentario en un plazo de seis semanas a partir del momento en que se descubra el error.

Prestación de herederos libres

Con el fin de proteger a los herederos de una gran carga financiera, se aplican diferentes tipos impositivos y subsidios en función del grado de parentesco. Estos subsidios incluyen varias cosas que no tienen que ser gravadas para que los herederos no tengan que pagar la mayor parte del impuesto, especialmente en el caso de un gran patrimonio.

Reducción económica para herederos

Esto incluye las prestaciones que deben pagarse si la pareja o los hijos dependían de la ayuda económica del fallecido. En el caso de los cónyuges, el subsidio de pensión asciende a 256.000 euros, siempre que el cónyuge superviviente no tenga una pensión de viudedad o una pensión de empresa que no esté sujeta al impuesto de sucesiones. Si se dispone de una pensión de este tipo, el valor de la pensión se determina en función de la duración prevista de las prestaciones y se reduce en este valor. Para los hijos, se aplican las prestaciones graduadas en función de la edad del hijo en el momento del fallecimiento. Los niños menores de 5 años tienen derecho a una pensión de 52.000 euros. A partir de este momento, el subsidio se reduce en unos 10.000 euros cada cinco años. Por lo tanto, los hijos de 20 a 27 años pueden solicitar un subsidio de pensión de 10.300 euros, pero estos subsidios sólo son relevantes si los hijos no tienen su propia pensión, como por ejemplo una pensión de orfandad.

Las demás prestaciones, además de las pensiones, se regulan en función del grado de parentesco y son independientes de la pensión de superviviente a cargo o del patrimonio propio. En consecuencia, los cónyuges y las parejas civiles inscritas heredan un subsidio de 500.000 euros. Los hijos del difunto o los nietos del difunto, si sus padres fallecen antes de la herencia, pueden solicitar una prestación de 400.000 euros. Los nietos cuyos padres aún viven pueden solicitar un subsidio de 200.000 euros. Los bisnietos o los propios padres del fallecido tienen derecho a una prestación de 100.000 euros. Todos los demás herederos pueden reclamar un subsidio de 20.000 euros. Para que se pague el menor impuesto posible en caso de herencia, el testador puede tomar decisiones importantes mucho antes de la muerte y determinarlas en el testamento. <class=»Apple-converted-space»> Sólo lo que queda después de la deducción de las cantidades libres de impuestos del patrimonio está sujeto a impuestos. Cada adquisición imponible se redondea por defecto a 100 €. Los tipos impositivos individuales para el impuesto de sucesiones dependen de las diferentes clases de impuestos de los herederos y también se gradúan progresivamente.

Impuesto sobre donaciones y sucesiones – las concesiones

El impuesto de sucesiones y el impuesto sobre donaciones están estrechamente vinculados. Se aplican casi las mismas desgravaciones, pero como en el caso de las sucesiones, las desgravaciones fiscales sólo pueden transferirse una vez cada diez años. Los testadores que deseen reducir el impuesto de sucesiones de sus herederos deben, por lo tanto, comenzar a entregar sus bienes diez años antes de su fallecimiento. En el caso de las familias de parches, de este reglamento se desprende que puede ser sensato adoptar a los hijos del cónyuge para equiparar las desgravaciones fiscales con las de los hijos naturales. La adopción no influye en la sucesión al otro progenitor biológico.

De este modo, un regalo permite ahorrar en el impuesto de sucesiones. El testador debe ser consciente de estas posibilidades y utilizarlas de forma selectiva para tener que pagar menos impuestos de sucesión. Las parejas no matrimoniales deben tener en cuenta que incluso las uniones civiles de larga duración sólo permiten las cantidades exentas de impuestos si están reconocidas oficialmente, ya sea por el matrimonio o por el registro de la unión.

Parte de servicio a pesar de la desheredación – usted tiene estos derechos

Básicamente cada persona puede decidir libremente a quién nombrará como su heredero y a quién desheredará. El testador no tiene que justificar en su testamento por qué excluye a un familiar de la sucesión. Sin embargo, una exclusión no significa que el heredero no reciba nada, porque cada heredero tiene derecho a una parte obligatoria. Esta reclamación debe ser solicitada por el propio heredero, ya que estas reivindicaciones de parte obligatoria no se anotan en el certificado de herencia. Si un testador determina que una persona es el único heredero, esto significa, por un lado, que es el único que hereda todo el patrimonio, pero también que nadie más debe heredar a quien realmente tiene derecho a heredar.

Las parejas casadas pueden desheredar a parientes cercanos en un contrato de herencia o en un testamento berlinés. En una forma clásica del testamento de Berlín, los cónyuges estipulan que la pareja que vive más tiempo es el único heredero y que los hijos sólo heredan cuando ambos cónyuges han fallecido. Los padres desheredan a sus hijos hasta que ambos han muerto. Si alguien es desheredado, la parte de la herencia que se le habría debido a este heredero recae en la persona que se habría convertido en el heredero si la persona desheredada ya hubiera muerto en el momento de la herencia.

A pesar de una desheredación, los parientes cercanos tienen derecho a una parte de la propiedad. Este hecho se basa en el deber de cuidado que el difunto tiene para con sus parientes cercanos, incluso después de su muerte. Sin embargo, esto sólo se aplica a los parientes más cercanos, que se determinan de la siguiente manera según la ley: Los parientes cercanos incluyen tanto a los hijos legítimos como a los no casados y a los adoptados, al cónyuge siempre que el matrimonio siga siendo efectivo en el momento de la herencia, a las parejas de hecho inscritas en una unión homosexual y a los padres del testador, siempre que no haya hijos. Los nietos sólo tienen derecho si han sido excluidos de la herencia y sus padres ya no están vivos. Los hermanos y abuelos del difunto no tienen derecho a una participación obligatoria y, por lo tanto, no deben ser entendidos por la ley como parientes cercanos. El desheredado debe hacer valer su derecho a la parte obligatoria frente a los demás herederos. En circunstancias especiales, los padres pueden desheredar completamente a sus hijos y también retirarles la parte obligatoria. Este deseo debe ser expresamente ordenado y justificado en el testamento.

Herencia preliminar y herencia posterior – determinada en el will

El testador es libre de determinar los herederos y, por lo tanto, puede transferir sus activos a varias personas en una transferencia de tiempo. El heredero recibe su herencia sólo después de que otra persona, en este caso el heredero anterior, la haya heredado. El testador puede, por ejemplo, elegir una ocasión o un momento para la sucesión posterior, por ejemplo, la mayoría de edad o la aprobación del examen de maestro artesano. El heredero anterior y el heredero posterior son sucesores legales del testador, pero no forman una comunidad de herederos en la que heredarían al mismo tiempo, sino que heredan en un momento diferente debido a la causa del testador. El heredero tiene un derecho expectante a la herencia subsiguiente y, por lo tanto, el heredero del heredero anterior caduca en caso de sucesión subsiguiente, este último deja de ser el heredero y la herencia se acumula al heredero subsiguiente. En el caso de que el heredero subsiguiente ya haya fallecido en el momento de la herencia subsiguiente, el testador deberá hacer provisiones y nombrar a otros herederos subsiguientes.

Los cónyuges a menudo utilizan la preherencia y la post-herencia para asegurarse de que todos los bienes comunes permanezcan en la familia. Los cónyuges designan al otro como heredero anterior y a los hijos comunes como herederos posteriores. Incluso en el caso de un nuevo matrimonio después de la muerte de un cónyuge, los bienes no pueden ser legados al nuevo cónyuge.

Las comunidades de herederos – comunicación abierta y acuerdo

Una comunidad de herederos describe a todos los herederos de un testador. Esto entra en vigor cuando hay más de un heredero y se forma automáticamente una comunidad de herederos. La comunidad de herederos, sin embargo, pierde su efecto al comienzo de una disputa de herencia. Sin embargo, una disputa no tiene que ocurrir necesariamente en una comunidad de herederos. Como a menudo hay disputas sobre los objetos de la herencia en las comunidades de herederos, muchas comunidades de herederos todavía existen muchos años después de la muerte.

Discutiendo una comunidad de herederos

En el caso ideal, los herederos de una comunidad de herederos pagan rápidamente las deudas de la sucesión y luego disuelven la comunidad de herederos distribuyendo el excedente según las acciones. Sin embargo, a menudo esta no es la realidad. Las disputas dentro de la comunidad de herederos a menudo aseguran que éstas permanezcan sin resolver durante años después de la herencia. Todo miembro de dicha comunidad de herederos tiene derecho a exigir la disolución en cualquier momento, incluso sin una buena razón.

Pagar deudas y distribuir herencia

Para que una comunidad de herederos se disuelva sin disputas, es aconsejable seguir ciertos pasos. Desde la correcta valoración del patrimonio hasta el impuesto de sucesiones, hay que tener en cuenta importantes formalidades.

Pagar las deudas de la finca

Las deudas de la sucesión pueden ser pagadas por los herederos de la comunidad de herederos. No es raro que se vendan objetos pertenecientes a la propiedad, como bienes inmuebles o terrenos.

Los objetos indivisibles venden

Si una división real no es posible para ciertos objetos, como una propiedad en la comunidad de herederos, los herederos pueden tener que vender o forzar el objeto a ser subastado. Para ello, primero se debe determinar un precio de venta realista. Si no hay acuerdo aquí, una subasta de división puede ser iniciada por uno de los herederos. <class=»Apple-converted-space»> Distribuir los objetos divisibles El heredero debe ser dividido en naturaleza por los herederos. Por lo tanto, cada heredero puede tomar objetos de la herencia para sí mismo de acuerdo con los otros herederos. El dinero y los valores pueden ser divididos por la comunidad de herederos de acuerdo a las respectivas acciones.

Las donaciones y dotaciones tienen en cuenta

Si un heredero ha recibido beneficios o regalos del testador durante su vida, éstos pueden estar sujetos a compensación. Los regalos que están sujetos a extinción aumentan el patrimonio matemáticamente y se deducen de la cuota de herencia del receptor. Cada heredero puede pedir a los demás información sobre dichas prestaciones para que puedan ser tenidas en cuenta correctamente.

Considere la oficina de impuestos

Una herencia está siempre sujeta al impuesto de sucesiones. Sin embargo, algunas cosas de la herencia se pueden deducir del impuesto, como el costo del entierro o los honorarios por abrir el testamento.

Calcular el descuento

Una comunidad de herederos no puede dividirse hasta que se haya determinado el patrimonio. Los herederos reciben la mayor parte de la información del banco donde el fallecido tenía las cuentas o depósitos. Para tener acceso a ellos, se requiere un certificado de herencia o un testamento con un registro de apertura de la corte. Sin embargo, las deudas también forman parte del patrimonio. Para determinar el patrimonio completo, las deudas y los activos deben ser comparados y equilibrados.

El notario ayuda

Si no se puede llegar a un acuerdo, la comunidad de herederos puede llamar a un notario. El notario media entre los herederos para llegar a un acuerdo lo antes posible. Sin embargo, hay que tener en cuenta que dicha asistencia está asociada a algunos costes.

Considerar los servicios de enfermería

Si un niño ha cuidado del progenitor fallecido durante su vida sin contraprestación alguna, se puede reclamar una indemnización por ello. Esto debe ser proporcional a la duración, alcance y valor del patrimonio.

La subasta parcial – el último recurso para las comunidades de herederos

Los objetos, como los bienes inmuebles o la tierra, suelen dar lugar a disputas en las comunidades de herederos. Las ideas de cómo tratar la propiedad conjunta son demasiado diferentes y las partes no pueden ponerse de acuerdo. Todo heredero tiene derecho en cualquier momento a exigir una disputa de la comunidad de herederos y así forzar su disolución. En tal caso, una subasta de partición puede ser la última posibilidad de resolver las disputas y resolver la comunidad de herederos.

La subasta de la partición implica algunos riesgos que deben ser bien pensados de antemano. Los bienes inmuebles podrían venderse por debajo de su valor y dar lugar a bajos beneficios para los herederos. Existen algunas alternativas que excluyen estos riesgos. La propiedad puede ser vendida en forma privada, ahorrando en gastos de solicitud, legales y de abogados. Además, los herederos pueden elegir ellos mismos al comprador y así asegurarse de que la propiedad no se venda por debajo de su valor.  Otra alternativa es la subasta voluntaria. La comunidad de herederos puede recurrir a un subastador público que organiza y dirige una subasta. La ventaja para los herederos es que la oferta mínima puede ser determinada por los propios herederos y, por lo tanto, no hay riesgo de que la subasta sea inferior al valor. En ambos casos, sin embargo, la comunidad de herederos debe estar de acuerdo unánimemente con la venta de la propiedad.

Entrevista con el experto inmobiliario Jan Rickel de IHV – Die Immobilien Makler.

Posibilidades para herederos inmobiliarios

FIV: Empecemos con el emocionante caso «Yo heredo una casa o un apartamento y no quiero vivir en él yo mismo». Alquilar, vender – ¿qué es lo mejor de todo esto?

Para esta decisión muchas cosas juegan un papel muy importante en cuanto a la situación privada del heredero y en cuanto a la condición, ubicación y tamaño de la propiedad. Un simple «bien o mal» gibt´s con esta cosa, por desgracia, no.

Antes de eso, sin embargo, una acción es muy importante para el heredero: El heredero debe estar inscrito en el Registro de la Propiedad como nuevo propietario en el marco de una «corrección del Registro de la Propiedad». Por cierto, el simple testamento escrito a mano del heredero no es suficiente para esto! Usted necesita un certificado de herencia del tribunal testamentario o un testamento del testador redactado por un notario. Las personas que solicitan la transferencia dentro de los dos años siguientes al fallecimiento del propietario anterior no pagan ninguna tasa por la inscripción en el Registro de la Propiedad ni ningún impuesto sobre transmisiones patrimoniales.

Y algo más es muy importante en el caso de la herencia! ¿Es la propiedad de valor o está sobreendeudada? ¿La casa necesita ser renovada o ya se han registrado altas tasas de ocupación de suelo? Después de todo, también puedo rechazar la herencia si los costos o deudas de la casa son más altos que su valor de mercado actual. Pero al final sólo un experto en bienes raíces puede determinar eso.

FIV: ¿Qué quiere decir con situación privada del heredero?

Por ejemplo, quien se encuentre en graves dificultades financieras como heredero, y que posiblemente haya asumido deudas del testador, pensará inmediatamente en vender la propiedad. Un pensamiento comprensible, pero no necesariamente el mejor. Por último, también existe la posibilidad de pedir un préstamo sobre la propiedad como garantía de un préstamo. Con este crédito usted puede pagar sus deudas, por ejemplo. Luego pago el préstamo con los ingresos del alquiler. Esta variante tiene sentido si tengo lazos muy personales con la casa como heredera y no quiero venderla sin más. Tal vez pueda imaginarme como un heredero viviendo en esta casa más tarde. En la discusión con los bancos, se puede aclarar si el préstamo puede ser arreglado de tal manera que la casa esté disponible para mí de nuevo libre de deudas en el momento deseado.

Broker, Certificado de Rendimiento Energético y Aspectos Fiscales

FIV: ¿Pero qué tan bien tengo que saber sobre bienes raíces en tales acciones?

El agente de bienes raíces o un experto en bienes raíces también pueden ayudar con estas preguntas. Por ejemplo, hay una gran diferencia entre alquilar una casa unifamiliar en el campo y heredar un gran edificio de apartamentos en una gran ciudad con, digamos, una docena de apartamentos. La cuestión de si la casa ya tiene un certificado de energía o no es también importante.

FIV: ¿Qué muestra un certificado de energía y cómo lo obtengo para mi casa heredada?

Desde 2010, la presentación de un certificado energético o pasaporte a petición del comprador o inquilino es obligatoria. Se aplican directrices especiales a las propiedades comerciales o a las casas con una parte comercial. Básicamente, este pasaporte me muestra cuán alto es el consumo de energía de este objeto en relación con un objeto medio comparable. Para ello, los valores de consumo para la generación de calor en diferentes años se promedian y se introducen en una escala de varios niveles. Para una mejor comprensión, hay una clasificación en niveles de color además de las clases de eficiencia energética con letras de la A a la E o similares. El verde es el mejor color. Cuando está rojo, mucha energía se va por la ventana.
Un método alternativo es calcular la demanda de energía de una propiedad. Se tiene en cuenta el grado de aislamiento, el diseño y la antigüedad del objeto.
El pasaporte energético es expedido por empresas o personas, los especialistas de la construcción – ingenieros, maestros artesanos, etc. – son. No cuesta mucho, por cierto.

Alquilar un chalet es un negocio muy exigente. Por regla general, los propios inquilinos son muy exigentes en cuanto a la calidad de la propiedad. El propietario siempre está obligado a mantener una condición óptima del edificio. Esto cuesta dinero – y a veces hasta nervios si el inquilino llega regularmente con sus deseos.
Económicamente – es decir, en términos de ingresos de alquiler – alquilar una casa unifamiliar significa que tengo que tener en cuenta la pérdida de ingresos de alquiler. Al menos si la casa está en una zona menos solicitada. El primer problema para el heredero es encontrar inquilinos. Cuando se mudan de nuevo – porque están construyendo o comprando su propia casa – se hace difícil encontrar nuevos inquilinos. En las áreas metropolitanas, por supuesto, esto es menos problemático….
Mi consejo: Si la casa está al alcance de empresas más grandes que regularmente tienen que acomodar a empleados del extranjero, el alquiler de casas unifamiliares va muy bien. En la mayoría de los casos, los contratos de arrendamiento son celebrados por la empresa por un período de dos a tres años. Esto le da flexibilidad como propietario. Además, las empresas suelen pagar muy por encima de la media, ya que conceden importancia a la rápida disponibilidad de la propiedad. Por supuesto, la casa debe estar en perfecto orden para algo así.

Aspectos fiscales

FIV: ¿Hay algún aspecto fiscal en la herencia de una casa?

Oh, si! El uso propio de una propiedad puede ser ventajoso desde el punto de vista fiscal. Si el heredero es el cónyuge del fallecido, por ejemplo, no tiene que pagar el impuesto de sucesiones sobre la propiedad si permanece en ella durante al menos diez años. Esto también se aplica a los hijos del testador si la superficie habitable no supera los 200 metros cuadrados.

Si, por el contrario, el inmueble está arrendado o es arrendado, el 90% de su valor está sujeto al impuesto de sucesiones. Por cierto, el ingreso por alquiler también está sujeto a impuestos. Por otro lado, usted puede, por supuesto, acreditar ciertos gastos para propósitos de impuestos, pero estas son cosas que usted debe discutir con su asesor de impuestos.

FIV: ¿Tengo que renovar una propiedad heredada?

En un caso como éste, nadie tiene que «tener» que hacerlo. Si quiero vender el objeto, el precio depende también de forma crucial de las condiciones de construcción de la casa. La condición de la propiedad como tal también es importante para un buen precio de venta. La Ley Fundamental establece que la propiedad obliga al propietario. Por lo tanto, también está obligado a mantener la propiedad en buenas condiciones. Depende realmente de cada caso si la renovación es necesaria o no.

Apalancamiento y todo sobre edificios de apartamentos

FIV: Volvamos al tema de la deuda. ¿Cómo puedo saber si mi propiedad heredada está en deuda?

El conocimiento del registro de la propiedad es indispensable! Incluso aquellos que creen saber si y qué deudas están gravando la propiedad heredada deben pedir un extracto del registro de la propiedad. También puede haber gravámenes desconocidos, tales como derechos de paso a propiedades vecinas, derechos residenciales de terceros, avisos de reurbanización, etc. Puesto que el heredero entra en la herencia con todos los derechos y deberes, uno también puede experimentar sorpresas desagradables.

Y finalmente puede ser también que los bienes inmuebles heredados aún no hayan sido pagados con el banco. Si desea vender apresuradamente, es posible que tenga que incluir los cargos por el rescate anticipado del préstamo en su factura cuando lo redima. Por lo tanto, puede ser más barato ingresar el crédito y esperar el plazo restante hasta que usted venda. Estos son sólo algunos de los aspectos que hay que tener en cuenta. Pero bastante serio…

FIV: ¿Y qué hay de un edificio de apartamentos? Empecemos por alquilar un edificio de apartamentos.

Estrictamente hablando, alquilar un edificio de apartamentos es algo para professionales. Pero también puede convertirse en un professional con el tiempo. También aquí recomiendo – por lo menos en el tiempo de comienzo – cooperar con un corredor con el alquiler. Por ejemplo, si hay vacantes en la casa o si hay que buscar nuevos inquilinos.
La manera más fácil es, por supuesto, si la casa está bien alquilada y los inquilinos no causan ningún problema. Si no desea tratar con los inquilinos usted mismo con respecto a las facturas de servicios públicos, trabajos de renovación, etc., puede recurrir a la gestión de la propiedad.

FIV: ¿Seguro que vender un edificio de apartamentos no es fácil?

No necesariamente quiero llamarlo la «disciplina suprema», pero se necesita mucha experiencia para hacer algo así. Esto comienza con la evaluación professional y orientada al mercado de la casa, la valoración de las condiciones del edificio y continúa con la preparación de la exposición, la coordinación y ejecución de las citas de visita, así como con el acompañamiento del proceso de venta en el notario. También a los propietarios de bienes raíces con mucha experiencia les gusta utilizar la ayuda de los agentes de bienes raíces en este punto.

Todas las demás cosas de las que hemos hablado se aplican también a la venta o alquiler de un edificio de apartamentos o de un piso heredado.

Buscar ayuda y uso

Pero me gustaría subrayar que nadie debe tener miedo de todas estas cosas. Además de los agentes inmobiliarios y expertos en bienes raíces, hay especialistas en impuestos y abogados que responden a las preguntas del heredero. Los primeros auxilios también se pueden obtener en los sitios web apropiados. Sin embargo, la tasación individual de la propiedad heredada siempre debe ser llevada a cabo personalmente por un experto.

FIV: ¡Eso es realmente alentador! ¿Qué es – para concluir el tema – si hay varios herederos para la propiedad?

Básicamente simple, pero a veces complicado en sus efectos: El coheredero individual no puede en ningún caso disponer de la propiedad por sí solo. Es mejor si la comunidad de herederos llega a un acuerdo y la propiedad puede ser vendida por contrato privado, es decir, en el curso normal de los negocios. Sin embargo, a menudo he experimentado que los herederos no pueden ponerse de acuerdo sobre la venta. Si eso degenera en una larga disputa, entonces la propiedad pierde valor día a día….

FIV: Hablemos de su trabajo y de su vida en general. Ser un agente de bienes raíces significa estar disponible en todo momento. Los compradores y vendedores a menudo quieren un servicio inmediato, ya sea por la mañana o -exagero algo- por la noche. Con todas las preguntas, cálculos y valoraciones: ¿Qué es lo que más le gusta del negocio inmobiliario?

No es tan exagerado con el servicio, incluso por la noche – se añaden las 22 horas a la hora de la noche… Es realmente raro, pero también hay clientes que todavía tienen preguntas urgentes a estas horas. En cualquier caso, los fines de semana son suficientes para hacer negocios con visitas, consultas sobre valoraciones y exposiciones, etc.
Mis padres ya pusieron la ocupación con la construcción de casas, el comercio con bienes raíces en mi cuna. Pero eso no significa que nunca quise o pude haber hecho otra cosa! Realmente disfruto tener un producto realmente tangible y casi vivo en mis manos con la propiedad. Un apartamento o una casa no es un simple espacio cerrado. Incluso si no hay personas viviendo en la propiedad, la propiedad ha cambiado mucho con el paso de los años. Con eso no me refiero a las condiciones del edificio, sino al valor. Cambia con el valor de la ciudad, del barrio, de la calle.

Pero lo principal son las personas que viven, trabajan y envejecen en la propiedad. Le dan a cada casa, a cada apartamento su carácter individual. Encuentro absolutamente emocionante pensar en cada propiedad que construyo, vendo o alquilo: ¿Cómo viviría y trabajaría aquí yo mismo? ¿Las habitaciones están bien organizadas? ¿Hay suficiente luz en las horas adecuadas del día? ¿Para qué tipo de persona es la propiedad más adecuada?

Filosofía del agente inmobiliario

Todas estas son las preguntas y consideraciones que ayudan a conectar al hombre con la propiedad. Es un verdadero sentimiento de felicidad para mí cuando me doy cuenta de que los clientes que he buscado y encontrado para la propiedad son tan entusiastas con la propiedad como yo. Por supuesto, esto no siempre tiene éxito. Pero a lo largo de los años no sólo crece la cartera de clientes, sino también mi experiencia. El vendedor y el comprador de una propiedad también se benefician de ello.

FIV: ¿Qué filosofía sigue en sus consejos a la hora de ayudar a sus clientes a vender su propiedad? ¿Existe algún tipo de filosofía que se sigue como corredor o se calculan los precios sobrios y los metros cuadrados?

La sobriedad con respecto a la valoración de un objeto es absolutamente parte del negocio. Es ella quien le da al agente de bienes raíces la oportunidad de evaluar una casa, un apartamento, etc. sin tener una historia personal con el objeto. Pero para mí, los bienes raíces no son sólo el proverbial oro de concreto. Los bienes raíces son un entorno de vida y de trabajo que debe adaptarse a sus habitantes. Cuando ahora digo que estoy reuniendo a ambos -propietario y dueño- como un corredor matrimonial, suena extraño, pero es una buena comparación.

FIV: Si busco un agente de bienes raíces ahora, ¿a qué debo prestar atención? ¿Qué hace que un corredor sea realmente honesto y bueno?

Hasta hoy, el corredor de títulos professional no está protegido. Aunque hay especialistas en bienes raíces entrenados y estudiados en parte, al final cada agente de bienes raíces que quiera puede llamarse a sí mismo un agente de bienes raíces. Además, la pertenencia a una de las muchas asociaciones professionales de corredores no es necesariamente un criterio de calidad para un buen corredor.

Todo comienza con un buen presentimiento hacia el corredor. Si me llevo bien con su naturaleza individual, esta es la base para una cooperación confiada. El agente inmobiliario debe ser capaz de proporcionar información comprensible sobre la situación actual del mercado para la compra, la venta o el arrendamiento. También puede preguntar a otros compradores en las cercanías del corredor – por ejemplo – cómo fue la cooperación. Por supuesto, las referencias también están disponibles a granel a través de los portales correspondientes en Internet.

Muchas gracias por la entrevista.

Entrevista con el experto inmobiliario Jan Rickel de IHV – Die Immobilien Makler.