Documentos del contrato de compraventa: ¿Qué necesito?

Aquí hemos resumido paso a paso la estructura de un contrato de venta de una propiedad horizontal.

Parte 1: Datos maestros del comprador y del vendedor

En primer lugar, los datos maestros del comprador y del vendedor, que deben figurar en primer lugar en cada contrato. En cualquier caso, debe anotarse el nombre completo, la dirección y la fecha de nacimiento de ambas partes.

• Datos maestros del comprador y del vendedor

Parte 2: Datos maestros de la propiedad

El piso que se compra también debe describirse detalladamente en el contrato de compra. Los datos del piso, como la dirección y el número de la vivienda, incluyen también el número de hoja del registro de la propiedad o el extracto del registro de la propiedad.

• Datos maestros de la propiedad
• Extracto del registro de la propiedad

Parte 3: Precio de compra del inmueble

A continuación, debe figurar el precio de compra de su piso, incluidos todos los gastos adicionales, así como la fecha en la que debe recibirse el pago a más tardar, es decir, el plazo de pago.

• Precio de compra y plazo de pago

Parte 4: Datos del inquilino

Si compra su piso como inversión, debe añadir los contratos de arrendamiento de los futuros inquilinos tanto en los documentos para el banco como en la página siguiente del contrato de arrendamiento.

Qué más se realiza:

• Datos del inquilino / Lista de inquilinos (como anexo)
• Situación actual de los arrendamientos
• Depósitos de los inquilinos pagados
• Confirmación: No hay retrasos en el pago del alquiler

Parte 5: Promesas del vendedor

Es importante que usted, como comprador, haga constar en el contrato de arrendamiento todos los compromisos acordados verbalmente por el vendedor. Esto incluye, por ejemplo, trabajos de renovación en el piso o similares.

Debería estar en la lista:

• Declaraciones del vendedor

Parte 6: Contabilidad y costes

Por fin te has decidido a alquilar tu piso. Para ello, también necesita los extractos de cuenta de los inquilinos, así como las declaraciones de gastos de las contribuciones de los residentes.

Liquidación

Si la transmisión económica se produce antes de la mitad del año, la liquidación debe ser asumida por el vendedor. Si tiene lugar después de la mitad del año, usted, como comprador, debe encargarse de la liquidación.

• Antes de mediados de año: Vendedores
• Después de mediados de año: Compradores

Costes

También hay que tener en cuenta y enumerar los costes de los propietarios colindantes. La separación se produce desde el momento de la transmisión de la vivienda. Los gastos que se producen antes de la transferencia corren a cargo del vendedor. Todos los gastos posteriores correrán a cargo del comprador.

• Separación a partir de la fecha de transición
• Antes de la transición: Vendedor
• Después de la transición: Comprador

¿Qué más se puede hacer?

Si ya has profundizado un poco en el tema, debes saber que debes separar los elementos de un piso. Se separan cosas como las instalaciones exteriores, los garajes, las cocinas equipadas, pero también los muebles que se han tomado, lo que reduce el impuesto de transmisiones patrimoniales. Además, debe hacerse una cesión de créditos contra los comerciantes. Si ya ha recibido los documentos de su banco antes de la cita con el notario, también debería tener listos los documentos de carga de la tierra.

¿Qué más debe incluir el contrato de alquiler?

• Elementos separados
• Cesión de créditos a los artesanos
• Documentos de la tasa de propiedad

El primer paso: tipos de bienes inmuebles

Su primera propiedad propia, pero ¿cuál es el mejor tipo de propiedad para invertir? Esta es una pregunta que se hacen a menudo los jóvenes inversores, y aquí es precisamente donde tenemos las respuestas para ti. Ya sea una casa, un edificio de apartamentos, un condominio, un inmueble especial o un inmueble comercial, hemos reunido aquí una comparación de todos los tipos de inmuebles para usted. Esta guía es la forma más fácil de iniciarse en el mundo inmobiliario. Además de los aspectos rentables, el sector inmobiliario también entraña algunos riesgos para usted. Para que sean los menos posibles, hemos elaborado una guía para la compra de su primera vivienda.

Auditoría comercial: criterios de una propiedad

Antes de comprar una propiedad, siempre hay que revisarla. La inspección comercial se basa en los datos con los que se pueden comparar las propiedades, como el rendimiento del alquiler y el factor del precio de compra, la ocupación por parte del propietario o la inversión de capital o en qué ubicación debería comprar. Para la inspección, debería hacer una lista de comprobación con todos los puntos negativos para poder clasificarlos mejor.

Auditoría para inversores de capital

La auditoría comercial se ocupa especialmente de los contratos de arrendamiento existentes cuando se compra un piso sin alquilar o alquilado. Este punto es especialmente interesante para los inversores de capital, ya que si va a comprar para su propio uso, debería invertir más bien en un inmueble no alquilado.

El examen por etapas:

1. Comprobación de los arrendamientos
2. Atraso en el pago del alquiler y aumento del mismo
3. Costes no prorrateables
4. Reservas y atrasos

Paso 1: Comprobar los contratos de alquiler

Los costes de explotación pueden repercutirse en el inquilino, lo que debería comprobar en un contrato de alquiler existente.

• ¿Puede repercutir en el inquilino todos los costes de explotación en curso?
• ¿Hay una fianza?
• ¿Hay alguna característica especial en el contrato de alquiler?

Paso 2: Atraso en el pago del alquiler o aumento del mismo

Estas características especiales se aplican si se ha acordado que los inquilinos deben devolver el piso renovado cuando se muden.

• ¿Hay algún retraso en el pago del alquiler?
• ¿Existen reducciones de alquiler activas?
• ¿Cuándo fue la última subida del alquiler?

Paso 3: Costes no prorrateables

En este caso, hay que realizar un rápido análisis de mercado de los alquileres comparativos. Si el edificio en el que invierte en un piso tiene ascensor, debe tener cuidado. Un ascensor tiene que ser reparado o mantenido cada pocos años. Estos elevados costes suelen correr a cargo del inquilino y no pueden repercutirse en él.

• ¿Se prevén costes no prorrateables?

Paso 4: Reservas y atrasos

Para ello, es imprescindible comprobar la reserva de mantenimiento de la comunidad de propietarios (WEG) sobre la base del último extracto de las cuotas del condominio, así como el importe del total de los atrasos de las cuotas del condominio. Si hay propietarios individuales que llevan más de cuatro meses de retraso, la probabilidad de impago es alta. En consecuencia, la consecuencia pueden ser los gravámenes especiales.

• ¿A cuánto asciende la reserva de mantenimiento de la comunidad de propietarios (WEG)?
• ¿Hay retrasos en los pagos de la casa de la WEG?
• ¿Se ha comprobado el cobro de las resoluciones?

El siguiente paso: los gastos de funcionamiento de la casa

¿Quiere comprar un piso, pero los gastos de funcionamiento son demasiado elevados? Hay una solución. Los costes de explotación de un inmueble, como un condominio, pueden repercutirse en el inquilino. Pero, ¿cuáles de estos gastos de servicio pueden repercutirse y cuáles tiene que pagar usted como propietario? Lea aquí todo sobre los costes de explotación de su próxima propiedad.

Vinculación social: ¿Qué es?

En el caso de la vivienda, la vinculación social significa que las viviendas de bajo coste están subvencionadas con fondos públicos. Esto significa que hay préstamos a bajo interés o subsidios para los inversores contra la obligación de los bajos alquileres. ¿El truco? Sólo las personas con un certificado de derecho a la vivienda pueden alquilar estos pisos.

• Viviendas asequibles gracias a la financiación pública
• Muy buenas condiciones para los préstamos o subvenciones
• Alquiler para personas con un certificado de derecho a la vivienda

Reencuadernación

Los compradores están vinculados a las viviendas sociales hasta que se hayan devuelto los préstamos públicos. Sin embargo, debido al periodo de poscompromiso, hay que esperar 10 años más después del reembolso hasta que finalice el compromiso social.

• Compromiso de vivienda social hasta la devolución del préstamo

Alquiler limitado

La renta de coste frena el precio máximo de alquiler de los pisos. Por tanto, la vivienda está vinculada al precio, lo que garantiza que a los inquilinos sólo se les puede cobrar el alquiler de coste. Durante este periodo, el alquiler sólo puede aumentarse cada 3 años, según el índice de precios al consumo.

• Alquiler máximo limitado por el «alquiler de coste».

El vínculo social resumido

Aquí tienes todo lo que necesitas saber sobre la vinculación social.

• Viviendas asequibles gracias a la financiación pública
• Muy buenas condiciones para los préstamos o subvenciones
• Obligación de alquilar a personas con bajos ingresos
• Alquiler máximo limitado por el «alquiler de coste».
• El periodo de carencia sólo termina 10 años después de la devolución total de los préstamos públicos

El siguiente paso: el capital social

Independientemente de si es para uso personal o como inversión de capital, lo primero en lo que hay que pensar, independientemente del tipo de propiedad, es en la financiación. El capital social es una cuestión importante en este caso, desde el uso del capital social hasta la diferencia en la deducibilidad fiscal de los intereses del préstamo. La gran pregunta aquí es ¿cuál es el capital que necesitas si incluyes todos los costes, desde el precio de compra hasta los costes auxiliares de compra? Aquí puedes aprender todo lo relacionado con la financiación y los fondos propios.

Consejos para los propietarios: Esto es lo que debe saber de antemano.

¿Cómo evitar los desahucios, los retrasos en el pago de los alquileres y los impagos? ¿Qué debe figurar en un contrato de alquiler y qué gastos accesorios puede repercutir en el inquilino? Puede descubrir todo esto y más en nuestra guía.

Encontrar la propiedad adecuada: Ubicación, ubicación, ubicación

Si está pensando en alquilar una vivienda, la ubicación de la misma es crucial. Especialmente en el caso de las propiedades de inversión, se deben buscar muy buenas ubicaciones B y C. En otras palabras: Invierta principalmente en propiedades en ciudades populares con buenas infraestructuras y un desarrollo positivo. Las propiedades en los suburbios, un poco fuera del bullicio de las grandes ciudades, también son muy adecuadas como propiedades de rendimiento. Vivir aquí suele ser algo más barato que en la ciudad y se puede llegar rápidamente al lugar de trabajo por la autopista. Así que puede contar con una gran demanda en este sentido.

Consejo: Asegúrese de que su propiedad está en una buena ubicación para evitar que se quede vacía.

Encontrar inquilinos solventes: Comprobación de crédito y certificado de ingresos

Para evitar problemas y estrés en el futuro, también debe comprobar de antemano a todos los posibles inquilinos. Si sólo eliges a tus inquilinos basándote en tu instinto y en tu simpatía, puedes acabar teniendo un duro despertar más adelante: ¡siempre con retrasos en los pagos del alquiler y, en el peor de los casos, incluso con normalidad! Por eso es tan importante comprobar el crédito de los posibles inquilinos. También hay que obtener previamente las declaraciones de la renta o la autoliquidación de Schufa.

Por lo tanto, debe obtener estos documentos de los posibles inquilinos por adelantado:

• Schufa se autorrevela
• Comprobación de la solvencia
• Cuentas de resultados

Calcule los costes auxiliares antes de redactar el contrato de alquiler

¿La visita ha sido un éxito y se ha encontrado al inquilino adecuado? ¡Genial! Luego sólo queda redactar y firmar el contrato de arrendamiento. Un error típico de los principiantes es subestimar los gastos de servicio. Nuestro consejo: piense en su futura factura de servicios incluso antes de redactar el contrato de alquiler. Lo que son y lo que no son los costes auxiliares se define en la Ordenanza de Costes de Explotación (§ 2 BetrKV). Entre otros, los siguientes costes pueden repercutirse en el inquilino:

• Impuesto sobre bienes inmuebles
• Tasa de alcantarillado
• Ascensor
• Recogida de residuos
• Deshollinador
• Costes de iluminación

¿Está pensando en hacer algunas reparaciones en su casa a finales de año? Esto también forma parte de las tasas de servicio prorrateables:

Redactar un contrato de arrendamiento: Acuerdos individuales

En teoría, los contratos acordados verbalmente también tienen validez legal. Sin embargo, nunca se debe prescindir de un contrato de alquiler por escrito. Puedes encontrar muchas plantillas para esto en Internet. No obstante, tenga en cuenta que sólo se trata de contratos estándar. Tendrá que añadir los detalles individuales por separado. También debe prestar atención a la redacción permitida. De lo contrario, el contrato puede considerarse posteriormente inadmisible e inválido. Para estar seguro, haz que un experto, como un abogado, revise el contrato de alquiler.

Los siguientes puntos (según se requiera) deben figurar definitivamente en el contrato de alquiler:

• Liquidación de los gastos de servicio
• Cría de animales
• Subarriendo
• Plazo del contrato
• Obligaciones de limpieza
• Absorción de los costes de las reparaciones menores

Traspaso plano: Protocolo de traspaso

Se ha firmado el contrato de alquiler y se puede hacer la entrega? Para evitar malentendidos, hay que elaborar un protocolo de traspaso. Aquí se anota el número de llaves de la casa o el piso, así como las lecturas de los contadores, el estado de la propiedad, etc. Durante la entrega también se pueden discutir las normas de la casa y la fianza del alquiler.

Reducción de la carga fiscal: desgravación fiscal y factores de reducción de impuestos

Los ingresos por alquiler también deben tributar, a menos que los ingresos por alquiler sean inferiores a la desgravación fiscal anual. Para ello se toma como base el alquiler neto en frío. Aunque no se tienen en cuenta los costes accesorios, los siguientes factores pueden tener ciertamente un efecto reductor de la carga fiscal:

• Carga de los intereses del préstamo inmobiliario
• Seguro de pérdida de ingresos por alquiler
• Reparaciones
• Gastos de publicidad

Conclusión: ¡así es como se alquila la vivienda! – Lista de control

Con nuestros consejos, estará bien preparado para alquilar su propiedad. He aquí un breve resumen:

1. Encuentre la propiedad adecuada: Invertir en propiedades en ubicaciones B y C para evitar vacíos
2. Encontrar inquilinos solventes: Compruebe la solvencia de los posibles inquilinos, por ejemplo, mediante una autodeclaración y declaraciones de ingresos.
3. Calcule los gastos de servicio antes de redactar el contrato de alquiler: Piensa en los futuros costes de explotación y establécete en el contrato de alquiler en
4. Redactar un contrato de arrendamiento: Registrar los acuerdos individuales y hacerlos revisar por un abogado
5. Entrega del piso: elaborar un protocolo de entrega para evitar malentendidos
6. Reducir la carga fiscal: deducir del impuesto las reparaciones, los gastos de publicidad, etc.

Casa, condominio & Co: Venta de inmuebles

El procedimiento para vender una propiedad depende en gran medida del tipo de propiedad. Son necesarios diferentes pasos y documentos en función del tipo de propiedad. En general, a la hora de vender una propiedad, debe considerar primero si quiere o no contratar a un agente inmobiliario. También debe vigilar los factores de aumento y disminución del valor.

Compra y venta (externa y gratuita)

Aprende de los expertos. En Lukinski puede encontrar muchos, muchos más artículos de guía de forma gratuita. Aquí puede aprender todo lo que necesita saber sobre la compra de bienes inmuebles de forma gratuita. Comience con la compra de bienes inmuebles en general, y luego pase a su tipo específico de bienes inmuebles, desde un piso hasta una casa, un edificio de apartamentos o la compra de un terreno. También es importante todo lo relacionado con el contrato de compraventa (¿quién paga los gastos?), los gastos accesorios de la compra y el ahorro de impuestos con los inmuebles. a través de formas jurídicas como una sociedad anónima inmobiliaria o una fundación familiar.

Pero los agentes inmobiliarios de lujo también escriben cada semana nuevos artículos sobre el tema de la venta de inmuebles. Con páginas de asesoramiento más específicas sobre la venta de una casa, la venta de un piso y la venta de varias viviendas y terrenos.

Valoración, declaración de división y documentos importantes

Los pisos son especialmente populares entre las personas que empiezan su carrera y las parejas jóvenes. Son económicos, permiten vivir en el centro de la ciudad y a menudo constituyen la base perfecta para la primera vivienda propia. Pero no todos los pisos son iguales. Mientras que en grandes ciudades como Berlín y Hamburgo se demandan sobre todo pisos de una sola planta, los amantes del aire libre suelen preferir un piso con terraza. Los almacenes altos y los espacios industriales del pasado se están convirtiendo cada vez más en loft de la era moderna y gozan de una gran demanda debido a sus altos muros y a sus amplias plantas.

El piso dúplex de dos plantas y el exclusivo ático de la última planta representan la clase superior de pisos aquí.

Valoración de una vivienda: factores de gradación y depreciación

Una de las preguntas más importantes a las que tiene que enfrentarse como vendedor es: ¿Cuánto vale realmente mi piso? Hay varios factores que, en última instancia, influyen en el valor de su propiedad. Para obtener un valor de venta aproximado, primero vale la pena echar un vistazo:

• Ubicación del piso
• Infraestructura
• Equipo

La ubicación geográfica del piso, es decir, la zona residencial inmediata, puede suponer un aumento de valor para usted en este punto y, por experiencia, siempre resulta ser un buen argumento de venta. Cuanto mejor sea la ubicación del piso, más caro será su valor. Lo mismo ocurre con la conexión al transporte público y la proximidad a hospitales, lugares culturales y similares.

Cuanto más cerca de la vida pública, más valor añaden estos factores.

Además de estos factores blandos y duros que influyen en el valor, también es importante el índice de criminalidad del barrio. También aquí se aplica el principio. Cuanto más seguro, mejor. Sin embargo, el índice de criminalidad no es sólo un número, sino también la sensación de seguridad. Así, este factor puede definirse como un «factor mixto» en la valoración de la vivienda.

Por encima de todo, las renovaciones y modernizaciones aumentan el valor:

Calcula el precio de compra: Criterios para determinar el valor

Ahora que ya sabe a grandes rasgos qué factores influyen en la valoración de la vivienda, entremos en un poco más de detalle. En el segundo paso, ahora hay que mirar los otros criterios para determinar el valor de su propiedad:

1. Año de fabricación
2. Planta baja
3. Número y tamaño de las habitaciones
4. Balcones, terrazas y cenadores
5. Bienes comunitarios

Debido a la inferioridad del tejido constructivo de la época, los propietarios de pisos de los años 60 y 70 tienen que contar, lamentablemente, con un descuento en el precio actual. Sin embargo, los propietarios de un piso reformado en un edificio antiguo (construido antes de 1945) o de un piso moderno en un edificio nuevo pueden esperar un aumento del valor del inmueble.

Los lofts y los áticos también se venden más rápidamente que los pisos de planta baja debido a su popularidad. Estos suelen tener una reducción del valor de las ventas de hasta el 30%. También se considera que los áticos convertidos y los ascensores hasta el último piso aumentan el valor.

-30% para los pisos de la planta baja

Además del tamaño y el número de habitaciones, los extras como los balcones, las terrazas y los invernaderos también son decisivos para determinar el valor. Dependiendo del diseño y del número de metros cuadrados, estos pueden ser considerados como espacio habitable adicional. Los bienes comunes en forma de instalaciones exteriores bien mantenidas, escaleras y ascensores también pueden tener un efecto positivo en el valor de venta como parte de una comunidad de propietarios.

• Lea más: Vender un piso

Las ciudades más caras para los condominios en Alemania – ranking

Tanto si vende su piso como si busca un condominio como comprador. Siempre es bueno conocer el mercado inmobiliario actual en toda Alemania. Este gráfico le ofrece una visión general de las ciudades de Alemania con las viviendas más caras.

Documentos para la valoración de la vivienda

Los siguientes documentos son importantes para determinar el valor exacto de su piso:

1. Extracto del registro de la propiedad
2. Declaración de división
3. Plano de la planta
4. Acta de la reunión de propietarios
5. Declaración de subsidio de vivienda de los últimos tres años
6. Resumen de la reserva de mantenimiento
7. Prueba de seguro
8. Certificado energético
9. En su caso, una copia del contrato de arrendamiento si su piso es de alquiler.

Los formularios de casas y pisos de un vistazo: Lista

En el mercado inmobiliario, hay una gran variedad de tipos de construcción. Tanto en el ámbito de los pisos como en el de las casas, hay muchas formas y tipos según los cuales se diseña una propiedad. Estos se dividen en diferentes formatos. Aquí hemos enumerado algunos de los tipos de casas y pisos más comunes. Puede encontrar más información sobre el tipo de propiedad respectivo en el artículo correspondiente haciendo clic en el enlace correspondiente.

Tipos de casas de un vistazo: Del bungalow a la casa prefabricada

Aquí encontrará una lista con un resumen de todas las formas de casa más comunes. El artículo enlazado le proporciona más información sobre la forma de casa respectiva, le presenta las características y definiciones, y también aprende qué tipo de casa es adecuada para quién y por qué. Además, presentamos las ventajas e inconvenientes de cada tipo de casa en los artículos correspondientes.

• Bungalow
• Casa adosada
• Casa unifamiliar
• Casa con entramado de madera
• Casa de vacaciones / casa de fin de semana
• Casa de la playa
• Casa prefabricada
• Casa de campo
• Casa masiva
• Casa adosada
• Villa
• Casa de bajo consumo
• Casa de energía cero
• Casa pasiva

Resumen de los tipos de pisos: Edificio antiguo plano a sótano

El mercado de la vivienda es muy competitivo y hay muchos tipos de vivienda que tienen ciertas características. En los artículos correspondientes, encontrará definiciones e información sobre el tipo de piso respectivo, así como una lista de posibles ventajas y desventajas del mismo.

• Piso del edificio antiguo
• Plano
• Ático
• Piso de la abuela
• Plano
• Loft
• Piso dúplex
• Ático
• Piso en el sótano
• Piso con terraza

Vender una casa: impuestos, costes y proceso de venta

Las viviendas unifamiliares se encuentran entre las propiedades preferidas de los alemanes en casi todos los estados federados. Como su nombre indica, están ocupados por una familia, una pareja o una sola persona. Hay casas unifamiliares de todas las formas, colores y tipos: desde el moderno chalet urbano hasta la romántica casa maciza con jardín, pasando por la casa eficiente respetuosa con el medio ambiente.

Off Market Deals: Venta de inmuebles de lujo gracias a la adquisición independiente

Si su propiedad se encuentra en los rangos de precios superiores, entonces vale la pena considerar su venta fuera del mercado. Fuera del mercado significa que la venta no tiene lugar públicamente, sino que se vende internamente. Especialmente los personajes públicos, como las celebridades, los políticos y algunos miembros de la nobleza, prefieren este tipo de adquisición. Depende de usted si quiere vender su casa con o sin agente inmobiliario. Lo único importante aquí es una buena red. Lo ideal es recurrir a un agente inmobiliario que también esté especializado en propiedades fuera de mercado y que, por tanto, disponga de una amplia red de posibles compradores.

Vender una casa sin agente inmobiliario: lista de comprobación definitiva

Al principio, muchas personas piensan que tienen que confiar en un agente inmobiliario para la venta de su casa. Sin embargo, no siempre es así. También es posible vender su casa con éxito por su cuenta y también hay una serie de ventajas. Sin embargo, para que pueda estimar lo que tendrá que pagar por una adquisición sin intermediario, aquí le ofrecemos un resumen:

1. Determinación del precio de venta mediante valoración
2. Exposición – o creación de anuncios
3. Recopilación de los documentos necesarios
4. Desarrollo de una estrategia de ventas
5. Contacto con las partes interesadas
6. Organización y ejecución de las citas de visualización
7. Elaboración de un contrato de venta
8. Percepción del nombramiento de notario

Valoración de la vivienda: valor de mercado, valor liquidativo & Co.

La valoración de la vivienda sirve en última instancia para calcular el precio de compra. Por supuesto, antes de dar los siguientes pasos para vender su propiedad, tiene que fijar el precio. Hay varios factores que desempeñan un papel importante en la valoración de su propiedad. Entre ellos se encuentran, por ejemplo, las micro y macroinstalaciones, el ruido de fondo, la ubicación y las perspectivas.

En este contexto, también se habla de un valor de mercado y de un valor patrimonial neto de su casa, que se incluye en la valoración de la misma. El primero es el precio que se calcula en varios momentos utilizando diversos criterios, mientras que en el valor neto de los activos influyen los costes de producción de la propiedad y el valor estándar del terreno.

Vigile los costes de las compras auxiliares: Impuesto de sucesiones y gastos notariales

A menudo, al vender una casa también se producen gastos secundarios. Estos suelen correr a cargo del comprador. Mientras que la transferencia en el registro de la propiedad y los gastos notariales son pagados por ambas partes, el impuesto de sucesiones también se debe en el caso de una herencia. Esto depende, entre otras cosas, de la cuantía individual exenta de impuestos. No olvide que esta normativa difiere de un estado a otro.

Mientras que en Schleswig-Holstein estos costes adicionales pueden suponer hasta el 15% del precio de venta, en Baviera sólo suponen alrededor del 10%.

Otro consejo: si hay un préstamo impagado sobre la casa, merece la pena negociar con el comprador la asunción del préstamo. Merece la pena conocer la opinión de un experto en la materia.

Tenga también en cuenta que para los inmuebles ocupados por el propietario hay un periodo de dos años durante el cual no tiene que pagar impuestos por el beneficio de la venta. Esto significa que deben transcurrir al menos dos años entre las fechas de escrituración de la compra y la venta.

Los documentos y contratos más importantes de un vistazo

La decisión de vender su casa está tomada. La lista de comprobación para comprar una casa está lista y ya ha decidido el precio de venta. Ahora sólo tienes que reunir todos los documentos importantes.

1. Planos de planta
2. Plano del sitio
3. Extracto del registro de la propiedad
4. Certificado de seguro contra incendios
5. Resumen de los costes auxiliares
6. Listado de todos los trabajos de renovación
7. Fotos
8. Certificado energético actual
9. La indicación del espacio vital
10. Cualquier contrato de arrendamiento existente
11. En el caso de varios propietarios, la indicación de la estructura de propiedad
12. Una descripción detallada del objeto

Atención a los contratos de alquiler existentes

Si su casa, o al menos una parte de ella, está alquilada, debe tenerlo en cuenta a la hora de vender. Todavía puede vender su propiedad, pero debe poder justificarlo. Incluso si las obras de renovación o demolición son el motivo de la venta de la casa, hay que explicárselo al inquilino.

• Puede obtener más información en Vender una casa

Comparación de precios definitiva: esto es lo que cuesta una casa en las ciudades alemanas – Estadísticas

Los precios de los pisos, casas y demás varían considerablemente en la República Federal de Alemania. He aquí algunas estadísticas generales sobre los precios de compra de las viviendas unifamiliares. Los precios de compra en Bremen, Rostock, Erfurt y Leipzig suelen ser más bajos. Ciudades como Colonia, Berlín y Hamburgo se sitúan en la zona media en cuanto a precios. A la cabeza de los precios de compra más caros se encuentra la capital bávara, Múnich.

Edificio de apartamentos: contratos de alquiler, precio de venta & Co.

Dado que la venta de un edificio de apartamentos no deja de ser una venta de vivienda, el proceso es similar en este caso. Sin embargo, como hay varias partes implicadas, hay algunos pasos adicionales. Por supuesto, hay que tenerlos en cuenta a la hora de planificar el proceso de venta. Como siempre, lo ideal es que ya tenga en mente una propiedad de seguimiento y que ya haya pensado en el precio de venta de su edificio de apartamentos.

Preguntas que debe hacerse: inquilino, penalización por reembolso anticipado y derecho de tanteo

He aquí un resumen de los aspectos más importantes en los que debe pensar de antemano para evitar sorpresas desagradables a la hora de vender.

1. ¿Tiene una propiedad de seguimiento a la vista?
2. ¿Es necesario renovar o reformar la casa?
3. ¿Tiene todos los documentos necesarios, como la declaración de división, el seguro del edificio, el acta de la junta de propietarios, las facturas de los servicios públicos, la lista de alquileres, etc.?
4. ¿Hay que pagar penalizaciones por reembolso anticipado?
5. ¿Tiene una visión general de los costes de mantenimiento?
6. ¿Piensa vender también las existencias?
7. ¿Existe el derecho de tanteo?
8. ¿Qué opina de la valoración de la vivienda?

Valoración de un edificio de apartamentos: procedimiento y costes

La cuestión es compleja. Los factores micro y macro desempeñan naturalmente un papel importante en la determinación del precio de venta. Por supuesto, esto también incluye la ubicación, las propiedades comparables, la estructura del edificio, etc. El método utilizado para determinar el valor depende del tipo de propiedad. Sin embargo, en general se aplica la siguiente regla: el precio de compra debe estar siempre bien fundamentado, orientado al mercado y ser realista. Hay un total de cinco procedimientos para ello:

1. Método del valor comparativo
2. Método de las ganancias capitalizadas
3. Método del valor real
4. Procedimiento residual
5. Determinación del valor del préstamo hipotecario

Por supuesto, el precio no se calcula hasta el último céntimo. El precio final de compra se determinará más adelante y se basa principalmente en el valor estimado de su casa. En principio, sin embargo, puede recordar que la valoración de un inmueble inferior a 150.000 euros costará unos 1.500 euros. Si su propiedad está valorada en más de 1 millón de euros, al final le costará 3.000 euros.

Para el cálculo, se realiza primero una valoración aproximada. Por lo tanto, el precio de la tasación final se basa, en la mayoría de los casos, en el valor estimado del inmueble a valorar.

El valor material y el valor de mercado influyen en el precio de venta

La valoración y el precio de venta final pueden diferir, como ya se ha explicado. Para la determinación del precio final, no sólo es decisivo el valor del activo, sino también el valor de mercado. El valor del activo le indica el valor objetivo de su casa en términos de año de construcción, mobiliario, tejido del edificio, etc. El valor de mercado (a menudo llamado valor de mercado) es el valor de la propiedad. El valor de mercado (a menudo también llamado valor justo de mercado) es aquel con el que se relaciona el precio de venta. Aquí se relacionan los factores relevantes para el entorno y los factores específicos del mercado. Si la demanda es alta y las ofertas son bajas, el valor de mercado suele ser ahora superior al valor del activo.

Consejo: Las renovaciones y modernizaciones aumentan el valor

Especialmente cuando se vende un edificio de apartamentos, también vale la pena considerar las renovaciones y modernizaciones. Estos siempre aumentan el valor de la propiedad. Por ejemplo, las manchas de humedad en las paredes y el moho deben eliminarse ahora. El parqué dañado y los marcos de las ventanas viejos también marcan la diferencia. Asegúrese siempre de que se reparen todos los daños. De lo contrario, en el peor de los casos, también se puede anular una venta por encubrimiento.

Si además quiere vender sus muebles de interior y exterior, este es también un factor que aumenta el valor:

Documentos para la determinación del valor de mercado

Para que sepa qué documentos son importantes a la hora de determinar el valor de mercado, le ofrecemos aquí un resumen:

• Extracto del registro de la propiedad
• Planos del edificio, planos de planta, secciones
• Descripción del edificio
• Plano del terreno y mapa catastral
• Cálculo de la superficie habitable
• Certificado energético

En el caso de la propiedad del condominio, también necesita los siguientes documentos:

• Actas de las tres últimas juntas de propietarios
• Plan de negocio
• Declaración de división (registro de la propiedad)
• Declaración del subsidio de vivienda

En el caso de las propiedades de renta, también puede necesitar:

• Costes de explotación
• Listas de alquiler
• Contratos de alquiler

Se pueden ver los derechos y gravámenes:

• Documentos notariales
• Entradas especiales (derechos de paso, derechos residenciales, etc.)

Precios de la vivienda en las ciudades más populares de Alemania

Elegir libremente el lugar de residencia, eso es lo que desean muchas personas. Pero la pregunta es ¿hacia dónde? Cada uno de los estados federados y ciudades de la República Federal de Alemania tiene su propio encanto y ventajas. Lo ideal es que puedas encontrar un trabajo rápidamente, que tu propiedad se ajuste a tu presupuesto y que una infraestructura estable sea también muy importante para la mayoría de la gente. Para ayudarte a decidir tu próxima vivienda, tenemos para ti los planos de la ciudad y los precios por metro cuadrado de Berlín, Hamburgo y Múnich.

Berlín: la capital alemana es muy popular entre los inversores

Como capital de la República Federal de Alemania, es el centro de la política europea. Aquí se encuentra la sede del gobierno, así como una multitud de monumentos históricos. El mercado de trabajo también se mantiene estable desde hace años: casi ninguna otra ciudad europea cuenta regularmente con tantas empresas de nueva creación como Berlín. Aquí confluyen diferentes culturas, religiones e influencias que conforman el ambiente berlinés. Otra ventaja:

Berlín goza de una popularidad cada vez mayor entre los inversores inmobiliarios

Mapa de la ciudad: Pankow, Lichtenberg, Marzahn & Co.

La capital alemana, Berlín, está formada por 12 distritos y 96 barrios. Además, la ciudad ofrece mucha variedad debido a su rica historia y a su papel como capital de la República Federal de Alemania y es popular no sólo entre los turistas no europeos, sino también entre las generaciones más jóvenes.

Precios por metro cuadrado: De Hellersdorf a Berlín Mitte

En el barrio berlinés de Hellersdorf se puede pagar algo menos de 2.100 euros por metro cuadrado. Las zonas más caras, en cambio, se encuentran en Berlín Mitte y Dahlem. Este es el resumen:

• Hellersdorf: 2.100 euros por metro cuadrado
• Hohenschönhausen, Reinickendorf, Spandau, Tempelhof y Marzahn: 2.500 – 3.000 euros por metro cuadrado
• Berlín Mitte y Dahlem: 6.000 euros por metro cuadrado

Aquí puede ver la evolución de los precios de la vivienda en Berlín desde 2005 hasta 2020.

Hamburgo: la ciudad hanseática atrae sobre todo a los jóvenes

Mientras que Berlín es un centro político, Hamburgo ocupa una posición económica importante para Alemania. La Speicherstadt está bien conectada con otros países europeos, lo que también se refleja en la amplia oferta gastronómica. Eta 110.000 nuevos ciudadanos han llamado a la metrópoli del Elba su nuevo hogar desde el año pasado. La situación económica de la ciudad hanseática y sus exclusivas zonas residenciales atraen regularmente a personas con altos ingresos e inversores.

Mapa de la ciudad: Altona, Bergedorf, Wandsbek & Co.

Hamburgo consta de siete distritos o barrios:

• Altona
• Bergedorf
• Medio
• Harburg
• Eimsbüttel
• Norte
• Wandsbek

Desde románticas villas a orillas del Elba hasta modernos pisos en el centro de la ciudad, Hamburgo no deja nada que desear y ofrece algo para todos. Por eso no es de extrañar que la ciudad hanseática sea cada vez más popular, sobre todo entre estudiantes y jóvenes professionales. Aquí puede ver una visión general de la ciudad:

Precios por metro cuadrado: Los condominios del Alster se revalorizan

Al sur del Elba encontrará precios bastante razonables (unos 2.500 euros por metro cuadrado), mientras que los precios más altos, a partir de 7.500 euros por metro cuadrado, se encuentran principalmente en el Alster y en las zonas de lujo del Elba.

Aquí puede ver la evolución de los precios de la vivienda en Hamburgo desde 2008 hasta 2020.

En Múnich: La mayor densidad de multimillonarios en la República Federal de Alemania

La calidad de vida en la capital bávara también sitúa a Múnich en la lista de las mejores ciudades de Alemania. La arquitectura tradicional, combinada con el estilo metropolitano y la comodidad típica de Baviera, es especialmente popular entre los multimillonarios y empresarios de todo el mundo.

Mapa de la ciudad: Distritos pequeños con una alta calidad de vida

Múnich consta de 29 distritos y 25 barrios. Los tres distritos más populares de la capital bávara se caracterizan sobre todo por su alta calidad de vida y, por tanto, son los más populares entre los cazadores de pisos:

• Neuhausen-Nymphenburg
• Trudering-Riem
• Schwabing Oeste

Aquí está el mapa de nuevo:

Precios por metro cuadrado: Múnich es la ciudad más cara de Alemania

Múnich es conocida por albergar el mayor número de multimillonarios de la República Federal. Por eso no es de extrañar que el precio de compra de un condominio en Múnich sea el doble de caro que en cualquier otro lugar.

Aquí puede ver los precios de la vivienda en Múnich en comparación con los precios de la vivienda en toda Alemania.

Estructuración fiscal en la venta de inmuebles: ocupación por el propietario y subvenciones estatales

¿Cómo ahorrar impuestos al vender un inmueble? El problema: muchos propietarios caen aquí en la trampa fiscal y pagan dinero innecesariamente. La solución: la estructuración fiscal. El inversor inmobiliario y asesor fiscal Alex Fischer da regularmente consejos para los vendedores en YouTube y en su blog.

Consejo: Deducción fiscal de los gastos del agente inmobiliario

Esto también es posible por partes. Quien adquiera una nueva propiedad después de venderla puede ahora deducir los gastos de intermediación a efectos fiscales. Pero sólo si la casa o el piso se alquila posteriormente. Lamentablemente, la deducción lineal de las tasas no es posible para los propietarios.

También son deducibles los gastos de intermediación en la búsqueda de un inquilino.

Compra y alquiler de inmuebles para principiantes y professionales

En la actualidad, muchas personas compran propiedades y las utilizan como inversión, independientemente de si se trata de un ático, un piso, un dúplex, un chalet, un adosado o un bungalow. Utilizar la propiedad que has comprado no sólo para tu propio uso, sino también para alquilarla es un proyecto a largo plazo. La mejor manera de abordarlo es con los preparativos y las negociaciones adecuadas. Para obtener su primer beneficio, es importante estar bien informado para evitar errores. Intentaremos darte los primeros conocimientos y que te inicies en el mundo inmobiliario.

¡Tip! Visión general de Real Estate XXL

El mundo inmobiliario es complejo y polifacético. Si quiere tener una visión de conjunto y no cometer errores, debe prepararse bien y aclarar con tiempo el mayor número posible de preguntas abiertas. No importa si quiere construir, comprar y alquilar una propiedad o vivir en ella usted mismo, o si quiere utilizar una propiedad como inversión para generar ingresos pasivos: La preparación es la clave. Aquí encontrará artículos, así como consejos sobre libros y vídeos de éxito y útiles sobre el tema de los bienes inmuebles, incluyendo consejos y trucos de professionales y expertos.

• Visión general de los libros y los vídeos de consejos: inmobiliaria

Alquilar una vivienda: primeros pasos

Ha comprado una propiedad y ahora quiere alquilarla, o está pensando en utilizarla como inversión. ¿Pero aún no tiene idea de cómo hacerlo y qué factores debe tener en cuenta? En los siguientes vídeos encontrará las respuestas más importantes a sus primeras preguntas sobre la compra y el alquiler de inmuebles.

Comprar y alquilar su primer piso: Consejos y sugerencias

¿Está a punto de comprar su primer piso, pero aún no está seguro de todo lo que hay que tener en cuenta? La compra de un piso puede parecer desalentadora, sobre todo para los principiantes, pero con el asesoramiento adecuado y algunos consejos de expertos, puede dar el salto al mundo inmobiliario.

Alquilar inmuebles de forma correcta: Todo sobre el contrato de alquiler, el mobiliario y el precio de alquiler adecuado

¿Quiere alquilar una vivienda? Aquí es donde entran en juego factores importantes como la determinación del precio del alquiler. En esta guía de 9 pasos, descubrirás cómo determinar el alquiler y cuál es la mejor manera de redactar un contrato de alquiler.

Compra y gestión inmobiliaria: esfuerzo y trabajo

Al comprar un inmueble, no sólo se invierte dinero, sino también tiempo. Aquí puedes ver cuánto trabajo y esfuerzo hay en el negocio inmobiliario.

Financiación y rentabilidad

Poseer y alquilar un inmueble es una cosa, pero ¿cómo llevar el control de la financiación y calcular su rentabilidad potencial? En estos vídeos encontrará información sobre la financiación, los rendimientos y los ingresos.

Compra y alquiler de inmuebles: cálculo de la rentabilidad del alquiler

Aquí aprenderá a invertir sabiamente en un piso, casa u otra propiedad para comprar y alquilar calculando el rendimiento del alquiler y todos los escollos en torno al alquiler, la compra y la vivienda.

Cálculo de bienes inmuebles: Cálculo de la rentabilidad y del flujo de caja

A la hora de comprar una propiedad, hay que tener en cuenta muchos costes. Para utilizar correctamente los bienes inmuebles como inversión, es importante conocer los ratios inmobiliarios adecuados y calcularlos correctamente. Pero, ¿cuáles son las cifras clave? ¿Flujo de caja, rendimiento bruto de los alquileres, rendimiento neto de los alquileres o sólo el rendimiento de los fondos propios? En este vídeo, hablamos sobre el tema de la «rentabilidad explicada de forma sencilla» y le mostramos qué rentabilidad puede aportarle realmente el sector inmobiliario.

Comprar y alquilar un edificio nuevo: Inversión

¿Vale la pena invertir en un edificio nuevo? ¿Cuánto beneficio se puede obtener de una inversión? Los expertos responderán a sus preguntas sobre este tema.

¿Segundo o más bienes inmuebles?

¿Por qué comprar una segunda propiedad después de la primera? ¿Y cuándo es el momento adecuado para comprar otro? En este vídeo obtendrás 6 respuestas a por qué deberías tener varias propiedades alquiladas.

Errores, riesgos y problemas

Al comprar una propiedad o incluso como propietario, se pueden cometer muchos errores y siempre se encuentran problemas nuevos o ya conocidos. En estos vídeos aprenderá cuáles son los errores y problemas más comunes a la hora de alquilar una vivienda y cómo puede evitarlos de la mejor manera posible. También aprenderá a reconocer y evaluar correctamente los posibles riesgos.

Arrendamiento inmobiliario: riesgos y problemas

El mercado inmobiliario es un mercado muy competitivo y no está exento de riesgos. Aunque a primera vista los inmuebles parezcan una inversión perfecta, siempre hay problemas con las pérdidas de alquileres y las vacantes. ¿Ha comprado un inmueble como inversión y su inquilino ya no paga? ¿No sabe cómo encontrar el inquilino adecuado para su propiedad de inversión para ahorrarse el problema de los impagos? En este vídeo encontrarás consejos y trucos para estos casos:

Comprar un inmueble: preparación, recomendaciones y cómo evitar errores

¿Está a punto de comprar una propiedad y no quiere cometer ningún error? Al comprar una casa o un piso, es fácil caer en trampas y obtener pérdidas en lugar de beneficios. El vídeo le muestra cómo evitar estas trampas y convertirse en un propietario de éxito:

Más consejos sobre el tema inmobiliario

¿Ya tiene una propiedad y está buscando más información sobre temas inmobiliarios, como agentes inmobiliarios, venta de propiedades, bienes inmuebles como inversión o inversión de capital o mucho más? A continuación, eche un vistazo a nuestros artículos con consejos sobre libros y vídeos sobre estos temas. A continuación, por ejemplo, encontrará enlaces a los temas de agentes inmobiliarios y financiación inmobiliaria.

Agente inmobiliario: consejos y trucos de los expertos

¿Notas como tu interés y conocimientos en el campo de la inmobiliaria van en aumento y estás pensando en hacer de la inmobiliaria tu profesión? Aquí encontrará vídeos explicativos sobre la formación y el trabajo diario de un agente inmobiliario:

• Vídeos de agentes inmobiliarios
• Libros para agentes inmobiliarios

Financiación inmobiliaria

Quieres comprar un inmueble como inversión, pero no sabes cómo financiarlo. Es el caso de muchos recién llegados y particulares, y todos ellos tienen que enfrentarse a las mismas preguntas y problemas. Hemos recopilado para usted consejos de libros y vídeos sobre el tema de la financiación inmobiliaria.

• Consejos para la financiación inmobiliaria
• Vídeos de financiación inmobiliaria

Panorama Inmobiliario XXL: Inversión & Co.

Aquí puede volver a la vista general de las recomendaciones de libros y vídeos sobre el tema de la propiedad inmobiliaria en Alemania. Casos de inversión, inversión de capital, ingresos pasivos, compra y alquiler de una casa o un piso y mucho más se explica y se hace comprensible por los expertos. En esta guía XXL encontrará información y artículos sobre las más diversas cuestiones del tema inmobiliario.

• Volver a la visión general de los libros y vídeos: Bienes inmuebles