¿Por qué las finanzas?

Adquirir un inmueble es una decisión importante, ya sea como inversión de capital, como vivienda propia o como provisión privada. Con los distintos tipos de financiación, cualquiera puede comprar su primera vivienda o realizar su primera inversión. Antes de firmar un acuerdo de financiación, debes tener en cuenta algunos puntos. En primer lugar, debes comprobar tu capital social, considerar los costes de adquisición accesorios, calcular los intereses y la amortización, tener en cuenta las subvenciones y las reservas de vivienda y calcular tu carga mensual.

La propiedad de la vivienda o los bienes inmuebles como inversión

La compra del primer piso o casa propia es una decisión puramente emocional, mientras que en el caso de los bienes inmuebles como inversión, se trata de una cuestión puramente económica y, por tanto, hay que tomar una decisión no emocional. En ambos casos, sin embargo, es importante manejar una lista de comprobación y los costes accesorios de la compra para evitar errores graves.

Comprar el primer piso

Comprar el primer piso propio es una gran experiencia en la vida. Para asegurarse de que nada salga mal al comprar su primera vivienda, lo mejor es tener a mano una lista de comprobación.

• Comprar el primer piso
• Comprar un piso: Lista de control

Precio de la compra + costes de compra auxiliares / calificación crediticia (regla general: ¿cuánto queda cada mes?)

La compra de un piso o una casa siempre conlleva gastos adicionales. Para poder cubrirlos, hay que pensar de antemano cuál puede ser el precio máximo de compra y de cuánto dinero se dispone cada mes.

• Precio máximo de compra
• Gastos de compra incidentales

Tipos de financiación

Al comprar una propiedad, el precio de compra suele pagarse con la ayuda de la financiación inmobiliaria. Para ello, el comprador puede elegir entre varios tipos de financiación inmobiliaria. Desde préstamos de renta vitalicia, préstamos de partición, financiación completa y financiación de la construcción hasta muchos otros tipos de financiación.

Pero, ¿qué significa realmente la financiación? Es una medida para la obtención y el reembolso del capital. Sin embargo, algunas formas de financiación exigen una garantía en caso de incumplimiento, que debe inscribirse en el registro de la propiedad como hipoteca o gravamen.

Préstamo de renta vitalicia: Probablemente la forma de financiación más conocida

El préstamo de renta vitalicia es una financiación inmobiliaria típica. Las cuotas fijas deben pagarse regularmente y se componen de una parte de intereses y otra de amortización. La particularidad de este préstamo es que el importe de la cuota es el mismo durante todo el plazo, pero la relación entre los intereses y el reembolso cambia sin embargo. Con cada pago, la deuda del préstamo disminuye y, por lo tanto, la parte de los intereses disminuye, pero la parte de la amortización aumenta.

¿Para quién es adecuado este tipo de financiación? Para los inversores preocupados por la seguridad que quieren contar con cuotas fijas durante el periodo de interés fijo.

Lo más importante en pocas palabras:

• Tipos fijos
• Composición de la parte de intereses y amortización
• Tasa constante
• Cambio en el ratio de intereses y amortización

Ventajas e inconvenientes del préstamo de renta vitalicia

Probablemente la mayor ventaja de esta forma típica de financiación es que la cuota es siempre la misma, lo que permite planificar con precisión un presupuesto mensual fijo. Además, a menudo es posible realizar reembolsos no programados en determinados momentos y, de este modo, liquidar el préstamo más rápidamente. Una de las desventajas, sin embargo, es un largo periodo de interés fijo, lo que significa que estás atado a las cuotas mensuales durante un periodo de tiempo más largo. Si tu situación personal cambia y quieres reembolsar antes, tienes que contar con una elevada penalización por reembolso anticipado. Una vez finalizado el periodo de interés fijo, suele ser necesaria una financiación de seguimiento; los tipos de interés se basan en la inversión actual del mercado, que puede ser positiva o negativa.

Ventajas:

• Alta fiabilidad de planificación
• Redención rápida
• Disminución de la carga de intereses
• Cálculo exacto de la financiación posterior
• Deuda residual fijada desde el principio

Desventajas:

• No es posible modificar el contrato
• Acuerdo sobre los reembolsos no programados para la flexibilidad
• Las entidades de crédito no siempre aceptan reembolsos no programados
• El prestatario debe pagar la totalidad de la penalización por reembolso

Hipoteca inversa: hipotecar la vivienda en propiedad

Hay varias formas de financiación disponibles para financiar el sueño de tener una casa o un piso propio. La hipoteca inversa es un tipo de las muchas opciones de financiación. Es un préstamo que paga una compañía de seguros, un banco o un particular. La idea básica es que los propietarios pidan un préstamo contra su vivienda y, a cambio, reciban un préstamo con un plazo fijo de un banco, una compañía de seguros o un particular. A continuación, el importe del préstamo se transfiere en forma de una anualidad o de un pago único. Una situación en la que todos salen ganando: los propietarios pueden permanecer en su casa e incluso complementar su pensión al mismo tiempo.

¿Para quién es adecuada la hipoteca inversa? Esta forma de financiación es especialmente interesante para las personas mayores que ya están jubiladas y no quieren dejar su casa, pero quieren complementar su pensión.

• Desembolso de un préstamo por parte de una compañía de seguros, un banco o un particular
• Hipotecar la vivienda
• A cambio recibe un préstamo con un plazo fijo
• Se paga como pensión mensual o como pago único

Ventajas y desventajas de la hipoteca inversa

¿Tiene poco o ningún capital disponible para comprar una casa? Entonces la hipoteca inversa es exactamente la forma de financiación adecuada para usted. Está especialmente indicado para los pensionistas que han pagado su vivienda con ahorros e ingresos durante toda su vida. Una ventaja particular es que los propietarios pueden vivir en la propiedad hasta el final de sus vidas y recibir dinero por su propiedad durante ese tiempo. De este modo, se puede complementar la pensión. Esto crea un alto grado de seguridad en la planificación, ya que el importe de la anualidad, el tipo de interés y el plazo se fijan por adelantado. Las claras desventajas de esta forma de financiación son las comisiones y el tipo de interés del préstamo. También puede haber gastos de cierre si se supera la edad media y el patrimonio hereditario se reduce considerablemente.

Ventajas:

• Derecho de residencia de por vida
• Se mejorará la pensión
• Sin pago de intereses ni de amortización
• Los herederos pueden rescatar bienes inmuebles

Desventajas:

• Costes elevados de las tasas
• Bajos importes de pago
• Eliminación de la herencia
• Mantenimiento de la propiedad

Aquí puedes ver cómo comprobar tu propio capital y tus ingresos mensuales para poder elaborar un plan de financiación:

Préstamo de reembolso: Disminución de la carga de las cuotas durante el plazo

Un préstamo amortizable es una determinada forma de financiación que se caracteriza por una carga de cuotas decreciente a lo largo del plazo del préstamo. La parte de los intereses disminuye de plazo en plazo, de modo que se reduce constantemente y se asemeja cada vez más al importe del reembolso. ¿Se pregunta si el préstamo amortizable es adecuado para usted?

Si quiere pagar su préstamo de forma rápida y eficaz, esta forma de financiación es la adecuada para usted. Sin embargo, debes tener unos ingresos regulares y sólidos para poder pagar las altas cuotas al principio.

• Disminución de la carga de los tipos a lo largo del plazo
• Reducción constante
• Redención rápida y eficaz
• Debe haber ingresos regulares y sólidos

Ventajas e inconvenientes del préstamo amortizable

El préstamo amortizable conlleva ventajas y desventajas que, sin duda, hay que sopesar antes de suscribir una operación de financiación. Una ventaja considerable es que el prestatario paga una cantidad fija al mes y así la deuda residual disminuye. Sin embargo, el hecho de que la deuda residual se mantenga relativamente alta al principio y sólo disminuya bruscamente al final del plazo es una clara desventaja.

Ventajas:

• Reducción más rápida de la deuda restante y de los intereses
• El capital libre puede utilizarse
• El arrendador puede utilizar los ingresos del alquiler para aumentar la devolución del capital
• Bajo coste total del crédito

Desventaja:

• Deuda residual elevada al principio
• Costes adicionales por la reducción anticipada de la deuda residual
• Forma de préstamo raramente accesible a los particulares
• A largo plazo en la mayoría de los casos

Contrato de ahorro para la construcción: combinación de préstamo y ahorro

Muy sencillo. Es una combinación de préstamo inmobiliario y ahorro normal. En primer lugar, se determina la cantidad que se debe ahorrar al mes, lo que da como resultado la cantidad de ahorro del edificio. El contrato se divide en diferentes fases. En la primera fase, el ahorrador ingresa una cantidad fija cada mes. A continuación, recibe los intereses de esta cantidad.

La segunda fase comienza cuando se ha ahorrado una determinada cantidad, por ejemplo el 35% del importe total. Luego viene la asignación. Recibes el derecho a un préstamo para la construcción a bajo interés por el importe restante. El contrato de ahorro para la construcción es adecuado para las personas que quieren financiar el sueño de la vivienda propia de la forma más barata posible. Sin embargo, esta opción de financiación no está pensada para objetivos de financiación a corto plazo.

• Combinación de préstamo y ahorro
• Diferentes fases
• Cantidad fija mensual con intereses
• La asignación parte de una suma acumulada
• Derecho a un préstamo blando
• Financiación a largo plazo

Ventajas y desventajas de un contrato de sociedad de crédito hipotecario

Un contrato de ahorro para la construcción tiene ventajas e inconvenientes. Puede leer sobre las ventajas e inconvenientes de este tipo de financiación aquí.

Ventajas:

• Alta seguridad
• Garantía del capital
• Beneficios a través de las subvenciones estatales
• Uso previsto flexible

Desventajas:

• Los intereses de los saldos de crédito son más bajos en la fase inicial
• Altas tasas de tramitación
• La carga mensual es mayor que con otras financiaciones

Financiación completa: Con poco capital para tener una casa

¿Hay poco o ningún capital disponible para la compra de un inmueble? ¿No hay oportunidad de ahorrar dinero o acaba de empezar a hacerlo? Es precisamente en este momento cuando entra en juego la financiación completa. A continuación, la entidad de crédito se hace cargo de los fondos propios que faltan y, si es necesario, también financia los costes de construcción auxiliares. Sin embargo, hay que tener en cuenta que los tipos de interés son más altos.

• Poco o ningún capital disponible
• La entidad de crédito se hace cargo de los fondos propios
• Financiación de los costes auxiliares de construcción
• Alto interés

Ventajas e inconvenientes de la financiación íntegra

También es posible financiar un inmueble sin capital propio, lo que puede tener ventajas pero también inconvenientes. En primer lugar, se garantizan períodos de espera cortos, ya que no hay que ahorrar hasta un determinado momento; el sueño de la vivienda propia puede cumplirse inmediatamente. Además, siempre es bueno financiar lo antes posible para no tener gastos antes de la edad de jubilación. Otra ventaja es que los posibles ahorros se pueden utilizar para reparaciones o nuevos muebles. Pero, ¿cuáles son las desventajas? Existe el riesgo de que el reembolso pueda causar problemas debido a posibles cambios. Puede tratarse, por ejemplo, de un desempleo imprevisto o de cálculos incorrectos. Otro punto son los altos tipos de interés.

• No hay que esperar mucho tiempo
• Reembolso anticipado del préstamo
• Capital propio disponible

Desventajas:

• Tipos de interés más altos
• Mayor plazo de amortización
• Cambios de vida imprevistos

Varios empleados comprueban el tipo de interés vigente en el mercado y lo ajustan a los préstamos actuales:

Préstamos variables: Flexibilidad mediante tipos de interés variables

Se trata de un tipo de financiación especialmente adecuado para la financiación inmobiliaria a corto plazo. Lo bueno de esta forma de financiación es que no tiene que pagar un interés deudor fijo porque el tipo de interés se ajusta siempre a los tipos de interés vigentes en el mercado. El tipo de interés se basa siempre en el tipo Euribor del mercado monetario. Pero, ¿qué es el tipo de interés Euribor? Muy sencillo. Es un tipo de interés clave del Banco Central Europeo. Los tipos de interés se ajustan cada tres o seis meses a los tipos de interés del préstamo variable.

Pero, ¿para quién es realmente adecuada esta forma de financiación? Claramente para los compradores que están dispuestos a asumir riesgos. También es adecuado para los compradores y constructores, para quienes la seguridad financiera está garantizada.

• Financiación inmobiliaria a corto plazo
• Sin intereses fijos deudores
• Ajuste al tipo de interés del mercado actual
• Los intereses se ajustan al préstamo cada 3 – 6 meses

Ventajas y desventajas Préstamo variable

¿Está interesado en un préstamo variable? En ese caso, debería sopesar de antemano las ventajas y los inconvenientes. Está claro que se trata de un préstamo de alto riesgo. Una subida inesperada de los tipos de interés no sólo provoca un aumento de los costes, sino que también incrementa la cuota del préstamo. Sin embargo, el préstamo también tiene sus ventajas. Si el nivel de los tipos de interés se mantiene en el tiempo o incluso disminuye, se ahorra en el préstamo inmobiliario. Además, el préstamo puede rescatarse con un preaviso de 3 meses. Por otra parte, los prestatarios también tienen derecho a realizar reembolsos no programados de hasta el 100% en cualquier ajuste del tipo de interés.

Ventajas:

• Con el despilfarro del Euribor tiene sentido, los tipos de interés son más baratos
• Alta seguridad
• Se puede cancelar en cualquier momento

Desventaja:

• La evolución de los tipos de interés es incierta
• Las fluctuaciones de los tipos de interés hacen que los costes mensuales sean imprevisibles

Financiación de la construcción con un seguro de vida

Normalmente, un préstamo para la construcción se combina con una póliza de capital. Esto significa que el comprador sólo paga intereses a intervalos regulares. El reembolso del préstamo sigue con el desembolso del mismo.

Ventajas e inconvenientes de la financiación de la construcción

Como con cualquier financiación, también hay ventajas e inconvenientes en la financiación de la construcción con una póliza de seguro de vida. Una ventaja considerable es que un contrato de ahorro para la construcción con seguro de vida es más barato que un préstamo de renta vitalicia y, además, el préstamo está garantizado en caso de fallecimiento. Una desventaja es que la rentabilidad es muy baja.

Ventajas:

• Más barato que un préstamo normal de renta vitalicia
• Protección del crédito en caso de fallecimiento

Desventajas:

• Baja rentabilidad

Conexión y financiación intermedia

Estos tipos de financiación suelen ser a corto plazo. Aquí puede encontrar más información sobre la respectiva financiación intermedia:

Financiación de seguimiento: renegociación del préstamo

Esta forma de financiación es una renegociación de un préstamo existente. Si la anterior financiación de la construcción o del inmueble ha expirado después del periodo de interés fijo, hay que empezar a pensar en una financiación posterior como muy tarde en este momento. Muchos compradores piden un préstamo para cumplir su sueño de tener una vivienda propia. El periodo de interés fijo de un préstamo hipotecario oscila entre cinco y quince años. Sin embargo, un gran número de prestatarios no consigue devolver el préstamo en ese plazo. Es precisamente entonces cuando los prestatarios pueden hacer nuevos arreglos para pagar la deuda restante.

Financiación intermedia: salvar los cuellos de botella

La financiación intermedia es una financiación que sólo tiene una duración corta. Con esta forma de financiación se pueden salvar los cuellos de botella financieros durante un determinado periodo de tiempo. Los propietarios de un inmueble pueden aportar financiación inmediata y utilizarla después como capital.

Refinanciación: Reestructuración del préstamo

¿Qué significa realmente la refinanciación? Es un ajuste o reestructuración de un préstamo. Tanto si tiene un préstamo personal como uno empresarial, debería revisarlo cada cierto tiempo para asegurarse de que tiene el mejor préstamo. Por ejemplo, es posible que haya pedido muchos préstamos pequeños que pueden combinarse en uno solo.

Capital social: uso en beneficio propio e inversión de capital

Para financiar una propiedad, el banco exige una determinada cantidad de garantías. Cuanto mejor sea la calificación crediticia, menos capital propio tendrá que aportar. Al comprar su primera propiedad, se aplican dos reglas básicas para el uso personal y la inversión de capital.

• Interés propio = La mayor equidad posible
• Inversión de capital = el menor capital posible

El capital propio restado de la suma total de la inversión da como resultado la suma del préstamo requerido del banco. Este préstamo se reembolsa mediante cuotas mensuales, incluidos los intereses.

¿Qué es importante en el reembolso?

• Inversores de capital: los intereses pueden deducirse a efectos fiscales
• Propietarios: los intereses no pueden deducirse a efectos fiscales
• Reembolso: Reembolso + intereses por el importe del préstamo

Propietarios: Alto nivel de capital

En este tipo de compra de inmuebles, los intereses de la financiación no son deducibles. Para que al final los intereses sean lo más bajos posible, vale la pena aportar el máximo de capital propio. De esta manera, el banco tiene un menor riesgo con su financiación y se calculan los tipos de interés más bajos.

• A mayor equidad, mejores condiciones
• Al menos un 20% de capital propio para los propietarios

Coste por mes para uso propio

En general, para financiar un inmueble, el coste del préstamo no debe superar el 40% de la renta disponible. También es importante tener en cuenta que los costes y los tipos de interés pueden cambiar. Los costes de funcionamiento de la propiedad, como el agua, la electricidad y el gas, pueden cambiar tan rápidamente como el tipo de interés.

• Interés propio < 40% de los ingresos (netos, después de impuestos)
• Los intereses y los costes de gestión pueden cambiar

Inversión de capital: menor capital social

Si compra una propiedad como inversión, puede deducir totalmente de sus impuestos los intereses de la financiación. Si el rendimiento del alquiler es suficiente, incluso el inquilino paga casi por completo por sí mismo. Sin embargo, los excedentes generados por la devolución deben tributar, lo que supone una gran desventaja.

• Los intereses son deducibles
• El inquilino paga los intereses mediante rendimientos suficientes
• Menos del 10 – 15% de fondos propios para la inversión de capital

Fondos propios rodantes

Explicado de forma sencilla, el «rolling equity» significa que usted recibe el pago de su capital tan pronto como el reembolso en el banco es pagado. En resumen, ¿cómo se puede sacar el capital de una inversión inmobiliaria lo antes posible? Hay dos maneras de conseguirlo.

Dos posibilidades:

• Fondos propios comprometidos
• Financiación completa

Fondos propios comprometidos

Con esta opción de inversión de capital, el capital está inmovilizado hasta que se venda la propiedad, lo que significa que no puede acceder al capital durante ese tiempo.

Ejemplo de cálculo:

• Costes de inversión (precio de compra más costes accesorios): 250.000
• Fondos propios después del banco (15%): 37.500
  _____________________
• Importe del préstamo: 212.500
• 32.500 euros comprometidos como capital

Financiación completa

Aquí se acuerda con el banco que el precio de compra, incluidos los costes accesorios, se financiará en su totalidad. El capital propio se invierte en una cuenta o depósito adicional como garantía, que se libera en cuanto el reembolso del préstamo alcanza el nivel del capital propio.

Ejemplo de cálculo:

• Costes de inversión (precio de compra más costes accesorios): 250.000
  _____________________
• Importe del préstamo: 250.000

Adicional:

• Garantía cedida (cuenta o depósito): 37.500

El siguiente paso: el examen comercial

Ha determinado su precio máximo de compra y ahora se enfrenta a la comprobación comercial para asegurarse de que se respeta el presupuesto previamente determinado y fijado. Esta comprobación es especialmente importante para la compra de la primera propiedad, como un piso o una casa, ya que evita costes y errores innecesarios en la compra de inmuebles. Además de los costes, esta inspección también incluye la inspección y los defectos según el año de construcción, así como el mantenimiento de un edificio. Lea aquí todo lo relativo a la auditoría de compra.

Autodeclaración para el banco

Antes de determinar el capital propio necesario, debe proporcionar al banco una autodeclaración sobre su situación financiera. Puede averiguar lo que significa aquí.

¿Quieres comprar tu primer piso o tu primera casa y el banco quiere que te des a conocer? Aprenda aquí qué es una autodeclaración, qué dice y descargue una plantilla gratuita en PDF que puede utilizar para convencer a su banco.

• Autodescubrimiento