Negociación con bienes inmuebles: ¿Qué es?

Ganar dinero con los bienes raíces sin invertir usted mismo suena como un sueño. Con el trabajo como comerciante de acuerdos, ¡se convierte en una realidad! Como comerciante de ofertas, usted es una de las autoridades más solicitadas en el sector inmobiliario, ya que siempre dispone de las mejores ofertas. Como efecto secundario agradable, también ganará mucha experiencia y se afianzará en el sector inmobiliario.

Un comerciante de acuerdos intermedia con bienes inmuebles para los inversores sin utilizar capital propio.

¿Qué hace exactamente un comerciante de acuerdos? En pocas palabras (fuente: Deal-Trader / immobilien-erfahrung.de): Usted intermedia bienes inmuebles o terrenos para los inversores que compran la propiedad. Usted mismo no necesita invertir ningún capital propio, lo que significa que todo está asociado a poco riesgo. Sin embargo, como usted participa en la compra como intermediario, sigue obteniendo un beneficio considerable.

Probablemente se pregunte ahora si la negociación de acuerdos no circula como otro término para referirse a los corredores. Sin embargo, hay una diferencia esencial. He aquí una breve explicación.

Trabajo en movimiento.

Negociador y corredor: ¿hay alguna diferencia?

Aunque ahora ya sabe en qué consiste el trabajo de un comerciante, mucha gente sigue preguntándose cuál es la diferencia exacta entre un comerciante y un agente inmobiliario.

La respuesta es sencilla. El comerciante de bienes raíces se especializa en un nicho y también intermedia propiedades en las que recibirá una participación, por ejemplo, si se revenden (a menudo con Fix & Flip).

El agente inmobiliario, en cambio, está ampliamente posicionado y suele adquirir todo tipo de inmuebles para transmitirlos por una pura comisión de intermediación.

La diferencia a simple vista:

• Negociador: intermedia objetos en un nicho, en el que recibe una participación cuando se revenden.
• Corredor: Organiza todo tipo de bienes inmuebles a cambio de una comisión de intermediación

Ventajas y desventajas de la negociación de acuerdos

Siempre se gana como comerciante de acuerdos, siempre que se sepa cómo funciona el modelo de negocio. Sin embargo, se necesita tiempo para adquirir la suficiente experiencia en este campo para trabajar como un socio indispensable para los inversores. Las numerosas ventajas y buenas perspectivas de esta profesión, probablemente ya las has leído en el apartado anterior. Sin embargo, cada profesión tiene también ciertas desventajas o desafíos a los que hay que enfrentarse. A continuación, vea los pros y los contras de la negociación de acuerdos.

Ventajas de la negociación de acuerdos: grandes ganancias con pocas apuestas

La negociación de acuerdos le ofrece una gran oportunidad de entrar en el mundo de los bienes inmuebles sin necesidad de tener mucha experiencia o un título específico. Como puede hacerlo sin ningún tipo de capital, esta oportunidad está abierta a cualquier edad y nivel de ingresos. Ganar sin riesgo: ¿suena tentador? Nosotros también lo creemos.

A continuación, le ofrecemos un breve resumen de las ventajas que le ofrece el comercio de acuerdos.

• No es necesario tener experiencia o un título
• Usted entra directamente en el sector inmobiliario
• Tiene una gran demanda en el sector inmobiliario
• No necesita ningún capital propio
• No tiene ningún riesgo a pesar de los altos beneficios

Todas las cosas buenas vienen con cosas malas. Veamos las desventajas y los retos que pueden surgir.

Desventajas: Problemas y desafíos

Aunque el trabajo de un comerciante de acuerdos parezca de color de rosa, toda profesión tiene también sus desventajas. También puede haber retos que tenga que superar como comerciante de acuerdos. ¿Cuáles son los problemas o retos más comunes en la negociación de acuerdos?

Hay que enfrentarse a estos retos:

• Hay que adquirir suficientes conocimientos
• Hay que aprender a analizar el mercado y los precios de los inmuebles
• Hay que encontrar socios comerciales
• Necesitas aprender tácticas de negociación
• Necesitas construir una red
• Hay que saber dónde encontrar las mejores ofertas

No importa si es un pueblo pequeño o una gran ciudad.

Con los contactos adecuados con los vendedores, se puede ganar un dinero bueno y rápido.

Clientes de un comerciante: socio y comisión

¿Le interesa el trabajo de negociador, pero no sabe a quién dirigirse? ¿Quién es exactamente el grupo objetivo o el cliente de un agente inmobiliario?

Como negociador, necesita inversores decididos que quieran comprar bienes inmuebles y que tengan la correspondiente calificación crediticia y capital propio para poder financiar rápidamente los bienes inmuebles. Veamos rápidamente a quién puede vender sus propiedades.

Los principales clientes de un comerciante de acuerdos son:

• Inversores inmobiliarios que prefieren invertir en lugar de investigar
• Compradores que compran propiedades, las renuevan y las vuelven a vender rápidamente (Fix ‘n’ Flip)
• Promotores inmobiliarios (de nueva construcción) que estén interesados en parcelas para la construcción de nuevos edificios.
• Promotores (existentes) que quieren convertir viviendas multifamiliares en condominios
• Agentes inmobiliarios que intermedian en propiedades exclusivas fuera del mercado con participación de comisiones
• Deal Trader, usted mismo es su cliente si puede reunir el capital propio necesario

Después de estas buenas perspectivas, estoy seguro de que a muchos les gustaría convertirse en comerciantes de acuerdos. Pero, ¿para quién es exactamente adecuado el trabajo? ¿Hay un grupo objetivo especialmente adecuado? En primer lugar, el trabajo es apto para casi todo el mundo, así que lee por ti mismo si el trabajo de comerciante de tratos es para ti o no.

Conviértete en un comerciante de tratos: ¿Tiempo parcial o tiempo completo?

La negociación de acuerdos es una gran forma de entrar en el sector inmobiliario. ¿Le interesa el sector inmobiliario y le gustaría vender inmuebles como profesión principal más adelante? Entonces, la negociación de acuerdos es una buena manera de familiarizarse con el mundo inmobiliario. Pero este trabajo también es ideal para los menos interesados que quieran ganar un poco de dinero extra.

El trabajo es para cualquiera que…

• … tiene afinidad con el sector inmobiliario
• … desea ampliar sus conocimientos inmobiliarios
• … le gustaría ganar dinero con los bienes raíces
• … quieren asegurar su patrimonio con bienes inmuebles
• … le gustaría comprar su primera propiedad
• … quieren crear carteras inmobiliarias
• … le gustaría entrar en el sector inmobiliario
• … le gustaría aprender el oficio de agente inmobiliario
• … desea pasar a trabajar por cuenta propia
• … le gustaría crear un segundo pilar
• … le gustaría ganar más dinero por su cuenta

adecuado.

Con este modelo de negocio sin riesgos, no importa si eres estudiante, pensionista, empleado, autónomo o empresario. Es apto para todo el mundo.

Incluso si tiene poco tiempo y estrés, los conocimientos de negociación de acuerdos son valiosos. Con estos conocimientos, puede formar rápidamente a personas para que realicen operaciones por usted. Al mismo tiempo, se generan automáticamente valiosos contactos a través de la red resultante.

Fuente: Deal-Trader / immobilien-erfahrung.de

Rendimiento del alquiler y factor de precio de compra: cálculos

La rentabilidad de un inmueble puede evaluarse mediante dos factores: el rendimiento del alquiler y el factor del precio de compra. El rendimiento de los alquileres indica el importe de los gastos generados por los ingresos de los alquileres. El factor del precio de compra indica cuántos años habría que pagar por la propiedad que se va a comprar. Estos dos valores pueden utilizarse para decidir qué oferta inmobiliaria aceptar.

Para saber más sobre el cálculo de los rendimientos del alquiler y los factores del precio de compra, consulte aquí/ Immobilien-Erfahrung.de

Rendimiento del alquiler: ¿los ingresos por alquiler cubren mis gastos?

El rendimiento del alquiler es una cantidad que se genera por los ingresos del alquiler de su propiedad. Esto debe comprobarse siempre antes de comprar una propiedad de alquiler. Hay dos factores que determinan si una propiedad cubre sus costes mensuales a través de los ingresos por alquiler. Si es superior al 6%, los costes mensuales se cubren al nivel del tipo de interés actual. Todo lo que esté por encima de eso significa una acumulación de capital adicional para ti.

Un buen rendimiento de alquiler:

A partir del 5% con los tipos de interés actuales

El rendimiento bruto del alquiler puede calcularse con una sencilla fórmula:

Rendimiento anual (alquiler) / inversión x 100 = rendimiento del alquiler

Factor de precio de compra: ¿Cuánto tiempo tengo para pagar?

El factor del precio de compra pone el precio de compra en relación con los ingresos anuales por alquiler. El resultado indica en cuántos años se pagará la propiedad adquirida. De este modo, podrá realizar una comparación entre los inmuebles ofertados, que le mostrará la propiedad más rentable.

La fórmula para calcular el factor del precio de compra es la siguiente:

Inversión/ingreso neto anual = factor de precio de compra

El siguiente paso: el rendimiento mínimo del alquiler

¿Cuál debe ser el rendimiento del alquiler, como mínimo, para que pueda dejar que mi inquilino pague la propiedad adquirida sin preocuparse de tener que pagar los intereses y la amortización? Esta es una pregunta que se hacen sobre todo los inversores de capital cuando quieren invertir en un bien de renta y conseguir así una acumulación de riqueza eficiente. Aquí podrá conocer todo lo relacionado con el importe mínimo del rendimiento bruto del alquiler.

Comprar una propiedad: ¿Qué puedo pagar?

Para poder comprar una propiedad de un valor determinado, normalmente hay que pedir un préstamo al banco además de la cuota de capital. El banco determina la cantidad de crédito que pagará a ciertas personas, que a su vez está vinculada a factores.

Factores para reducir la cantidad disponible:

• Solvencia y autodeclaración
• Valor del préstamo hipotecario de la propiedad
• Los fondos propios en función de la solvencia
• Carga mensual

Paso 1: Solvencia y autodeclaración

Para financiar un inmueble, primero hay que determinar su solvencia en el banco con la ayuda de una autodeclaración estructurada.

La autodivulgación: ayuda a la toma de decisiones del banco

La autodeclaración es un resumen de su situación financiera. Le da al banco una idea de su situación financiera actual y, por lo tanto, es una base importante para la toma de decisiones. De ello depende el importe del préstamo y las condiciones de la financiación.

Solvencia: el propio patrimonio

La solvencia debe ser comprobada primero por el banco. Para ello, se comparan los activos y los pasivos. Importante: ¡El balance de activos debe ser siempre positivo! Si este es el caso, usted es solvente. Si no es así, significa que cuanto menor sea la solvencia, más capital propio habrá que conseguir.

Por lo tanto, la solvencia significa:

• Cuanto mayor sea la calificación crediticia, menor será el coeficiente de fondos propios
• Cuanto menor sea la calificación crediticia, mayor será el coeficiente de fondos propios

Paso 2: El valor del préstamo hipotecario de la propiedad

Hay un valor de mercado (precio de mercado) y un valor de préstamo hipotecario (valor de mercado menos el 20%).

Valor de mercado

El valor de mercado describe el precio de venta previsible de una propiedad en las condiciones actuales del mercado.

Valor del préstamo hipotecario

El valor del préstamo hipotecario suele ser un 20% inferior al valor de mercado. Los bancos valoran los inmuebles depositados como garantía (financiación) por debajo del precio de mercado. En pocas palabras, es la cantidad que el banco recibiría en cualquier caso en caso de venta o incluso de subasta forzosa.

Paso 3: Los fondos propios en relación con la solvencia

En principio, se requiere un 20% de fondos propios para financiar una propiedad. El hecho de que la solvencia y la capacidad crediticia desempeñen un papel importante se dio a conocer en el paso 1. Sin embargo, el 20% no siempre se aplica, ya que el importe de los fondos propios depende principalmente de la solvencia y del valor del préstamo hipotecario determinado.

• La norma es un 20% de fondos propios
• Calificación crediticia: reduce los fondos propios
• Precio de compra: reduce el patrimonio neto (si es inferior al precio de mercado)

Paso 4: Carga mensual

En este caso, el banco se interesa por sus ingresos y gastos mensuales. Los ingresos disponibles son cruciales para el reembolso de los intereses y el capital. Si ésta es demasiado baja y los gastos demasiado altos, esto puede conducir a una peor calificación crediticia.

• Ingresos y gastos mensuales
• Decisivo para el reembolso de los intereses y el capital

Conclusión: ¿Cuánto hay de real al final?

Como empleado con un ingreso regular y una autodeclaración bien estructurada, no debería ser un problema alcanzar una proporción de fondos propios del 10%. El importe del precio de compra resulta entonces del siguiente cálculo:

• Patrimonio x 10 = Precio de compra de la vivienda

Infórmese sobre el precio máximo de compra de un inmueble aquí/ Immobilien-Erfahrung.de

8 errores al comprar un inmueble: ubicación, uso personal y valor de reventa

Siempre es probable que se cometan errores en el proceso de compra de una propiedad. Ya sea por una mala ubicación de la propiedad, por razones contrarias al interés propio o por una compra por emoción, los errores cuestan mucho dinero. Para evitarlo, hemos elaborado una guía que le garantizará no volver a cometer un error en la compra de su próximo inmueble.

• Errores al comprar un inmueble

El siguiente paso: el rendimiento del alquiler y el factor del precio de compra

¿Cómo puedo encontrar propiedades de buen rendimiento? Esta es una pregunta que se hacen sobre todo los inversores de capital, ya que buscan principalmente un flujo de caja positivo lo antes posible. Con una rentabilidad suficiente, tienes la suerte de que el inquilino pague la propiedad que has comprado. Aquí aprenderá todo sobre cómo obtener el mejor rendimiento del alquiler.

Autodeclaración para el banco: compra de una casa y un piso

¿Quieres comprar tu primer piso o tu primera casa y el banco quiere que te des a conocer? Aprenda aquí qué es una autodeclaración, qué dice y descargue una plantilla gratuita en PDF que puede utilizar para convencer a su banco.

• Autodescubrimiento

Vivienda cara: El interés propio se convierte en una desventaja

Desde el punto de vista financiero, tener una propiedad no es la mejor idea. Para asegurar la situación financiera de uno con los bienes inmuebles, es mejor considerar la propiedad como una inversión – ¡a menos que una propiedad tenga un valor emocional especial para usted para uso personal! Puede averiguar por qué es así aquí.

Desventaja del interés propio: flujo de caja negativo

Para empezar, ¿qué significa para mí el interés propio?

• Como propietario y ocupante, siempre paga el 100% de los costes de explotación.
• No recibes dinero de la Agencia Tributaria, ni de los posibles inquilinos
• Así que el interés propio significa un gasto constante y ningún ingreso
• La calificación crediticia disminuye debido al mayor riesgo

Ventaja de los bienes inmuebles como inversión: flujo de caja positivo

Una propiedad como inversión le aporta claras ventajas. Puede averiguar cuáles son aquí:

• Todos los costes y gastos corren a cargo principalmente del inquilino y de la Agencia Tributaria
• Con un buen rendimiento, la propiedad de inversión casi se paga sola
• Los intereses son deducibles de impuestos
• La calificación crediticia aumenta ya después del primer año

Comprar y alquilar inmuebles: Seguridad para la vejez

Ha comprado su primera propiedad y ha decidido invertir. Genial, ¡entonces casi todo funciona solo! Aquí tenemos un ejemplo para usted.

Ejemplo: Compra de un condominio por 250.000 euros

• La propiedad se compra con financiación de un banco
• El inquilino paga 1.000 euros al mes
• Los inquilinos pagan por ello: Interés, amortización, modernización
• La Agencia Tributaria ayuda a través de los gastos deducibles y las desgravaciones fiscales
• El rendimiento bruto del alquiler (ingresos anuales por alquiler divididos por el precio de compra) se convierte en una fuente de ingresos constante
• Esto aumenta la calificación crediticia, lo que favorece la compra de una 2ª y 3ª vivienda

¿Aún no está convencido? Lea más sobre la ocupación por el propietario y la inversión de capital aquí/ Immobilien-Erfahrung.de

Conclusión: uso personal frente a la propiedad como inversión

En este artículo ha aprendido mucho sobre lo que significa invertir en beneficio propio o como inversión de capital. Aquí hemos reunido nuestra conclusión sobre lo que creemos que es la forma más solemne de invertir en bienes inmuebles.

• Interés propio – Flujo de caja negativo; usted mismo paga todos los gastos de funcionamiento y mantenimiento, nadie participa en ellos
• Inversión de capital – principalmente los inquilinos y la agencia tributaria pagan sus gastos, su calificación crediticia aumenta y, por tanto, le ofrece una base para su cartera inmobiliaria.

En ambos lados, se pueden ver los aumentos de valor, pero una vez que los bienes raíces comprados se pagan, usted tiene una fuente de ingresos en constante funcionamiento con ella. Para usted, esto significa una vida sin preocupaciones y, sobre todo, sin rentas en la vejez.

Próximo paso: ¿retorno de la inversión o inversión inmobiliaria?

Se ha decidido: ¡comprar por fin su primera vivienda propia! Pero, ¿estoy comprando una propiedad de inversión o una propiedad de renta? Pero, ¿qué es? ¿Cuál es la diferencia básica entre estos dos tipos de inversión? ¿Y qué es exactamente una ubicación A, B o C? Lo más importante es que ambos tipos de inversión le reporten beneficios. Puede leer sobre la forma de beneficio aquí. Aquí podrá encontrar todo lo que necesita saber sobre la rentabilidad y la inversión inmobiliaria.

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Préstamo personal con evaluación de riesgos: ventajas e inconvenientes

¿Cuáles son las ventajas de un préstamo personal de mi banco? ¿Puedo obtener el préstamo sin la SCHUFA? Hay muchas preguntas, y tenemos las primeras respuestas importantes. Para todas las demás cuestiones, lo mejor es que se ponga en contacto con su asesor bancario o con un portal de comparación de préstamos de confianza.

Preguntas sobre el préstamo personal

• ¿Cuáles son las ventajas de un préstamo personal de mi banco?
• ¿Se trata de un préstamo personal con fines específicos?
• ¿Es obligatoria la comprobación previa del crédito en Alemania?
• ¿Puedo pedir un préstamo personal sin consultar a la SCHUFA?
• ¿Qué importes de préstamo son posibles con un préstamo personal?
• ¿Es más barato un préstamo personal que la financiación del concesionario?
• ¿Cuáles son los requisitos para un préstamo personal?
• ¿Puede un préstamo ser deducible de impuestos?

Evaluación de riesgos

Los préstamos personales están disponibles a través de varios portales de intermediación crediticia. La rentabilidad actual de la inversión de Privat-Kreditvergabe es media y, por tanto, el riesgo de Privat-Kreditvergabe tampoco es elevado. Los préstamos privados permiten una fácil participación a través de varios portales de préstamos. Por supuesto, también hay desventajas de los préstamos personales, ya que es necesario disponer de información detallada sobre los proveedores a la hora de pedir un préstamo para evitar errores.

Ventaja

• Fácil participación a través de los portales de intermediación crediticia

Desventajas

• Debe obtenerse por adelantado información detallada del proveedor

Procedimiento de solicitud

Solicitar un préstamo personal en el banco es bastante rápido si se tiene una buena calificación crediticia.

1. Determinar el importe y el plazo del préstamo
2. Rellenar una solicitud de crédito en línea
3. Firmar el contrato de crédito
4. Obtener crédito

Comparación

Fuentes: Auxmoney, Giromatch (a partir de noviembre de 2018) a través de IHV: Préstamo personal

Costes

¹depende de la solvencia y el plazo
Fuentes: Auxmoney, Giromatch (a partir de noviembre de 2018)

Estadísticas

Contratos de préstamo a plazos celebrados en Alemania

Número de nuevos contratos de préstamo a plazos celebrados en Alemania de 2006 a 2018 (en 1.000)

Hogares privados sobreendeudados

Número de particulares sobreendeudados* en Alemania de 2004 a 2019(en millones)