Vinculación social: ¿Qué es?

En el caso de la vivienda, la vinculación social significa que las viviendas de bajo coste están subvencionadas con fondos públicos. Esto significa que hay préstamos a bajo interés o subsidios para los inversores contra la obligación de los bajos alquileres. ¿El truco? Sólo las personas con un certificado de derecho a la vivienda pueden alquilar estos pisos.

• Viviendas asequibles gracias a la financiación pública
• Muy buenas condiciones para los préstamos o subvenciones
• Alquiler para personas con un certificado de derecho a la vivienda

Reencuadernación

Los compradores están vinculados a las viviendas sociales hasta que se hayan devuelto los préstamos públicos. Sin embargo, debido al periodo de poscompromiso, hay que esperar 10 años más después del reembolso hasta que finalice el compromiso social.

• Compromiso de vivienda social hasta la devolución del préstamo

Alquiler limitado

La renta de coste frena el precio máximo de alquiler de los pisos. Por tanto, la vivienda está vinculada al precio, lo que garantiza que a los inquilinos sólo se les puede cobrar el alquiler de coste. Durante este periodo, el alquiler sólo puede aumentarse cada 3 años, según el índice de precios al consumo.

• Alquiler máximo limitado por el «alquiler de coste».

El vínculo social resumido

Aquí tienes todo lo que necesitas saber sobre la vinculación social.

• Viviendas asequibles gracias a la financiación pública
• Muy buenas condiciones para los préstamos o subvenciones
• Obligación de alquilar a personas con bajos ingresos
• Alquiler máximo limitado por el «alquiler de coste».
• El periodo de carencia sólo termina 10 años después de la devolución total de los préstamos públicos

El siguiente paso: el capital social

Independientemente de si es para uso personal o como inversión de capital, lo primero en lo que hay que pensar, independientemente del tipo de propiedad, es en la financiación. El capital social es una cuestión importante en este caso, desde el uso del capital social hasta la diferencia en la deducibilidad fiscal de los intereses del préstamo. La gran pregunta aquí es ¿cuál es el capital que necesitas si incluyes todos los costes, desde el precio de compra hasta los costes auxiliares de compra? Aquí puedes aprender todo lo relacionado con la financiación y los fondos propios.

Rendimiento del alquiler: ¿Qué es en realidad?

Si financia su propiedad comprada y la alquila, genera ingresos de los inquilinos. El rendimiento del alquiler pone su inversión en relación con los posibles ingresos por alquiler.

Esta sencilla fórmula facilita el cálculo del rendimiento del alquiler:

• Alquiler anual /inversión x 100 = rendimiento del alquiler

El factor de rendimiento de los alquileres puede utilizarse para determinar si los ingresos por alquileres cubren los intereses, el reembolso y los gastos de funcionamiento corrientes y si al final queda un excedente para acumular activos. Además, es la mejor manera de comparar las propiedades de rendimiento que se ofrecen.

Rendimiento y ubicación: factores dependientes

La ubicación es especialmente importante para el rendimiento de una propiedad. Además, depende del objetivo como inversor si uno quiere invertir en una propiedad de inversión o de renta.

¿De qué depende?

• Ubicación de la propiedad
• Estrategia de inversión/rendimiento o propiedad de inversión

Excursus: A – B- C- ubicación y sus rendimientos

Aquí hemos resumido brevemente los posibles rendimientos de los tres tipos de localización:

A- Ubicación:

• Baja rentabilidad
• Aumento del valor a largo plazo

Ubicación B-:

• Buen retorno
• Aumenta su valor de forma moderada pero constante

Ubicación C:

• Muy buen rendimiento
• Sin aumento de valor (+ mayor riesgo de desocupación)

Rendimiento del alquiler: ¿cuándo merece la pena?

Básicamente, cuanto más alto sea el rendimiento, menos tengo que pagar y más me pagan. En el mejor de los casos, incluso hay un excedente mensual que puede utilizarse para acumular activos directos.

He aquí algunos ejemplos de posibles rendimientos:

Capas A:

• Ubicación de primera A como Múnich Ø Rendimiento ~ 3%
• Las ubicaciones A, como Fráncfort Ø, rinden ~ 4 %.

Capas B:

• Una buena ubicación B como Dresde Ø rendimiento ~ 5 %
• Ubicación B como Nuremberg Ø rendimiento ~ 6 %

Capas C:

• Buena ubicación C como Wuppertal Ø Rendimiento ~ 7%.
• Ubicación C como Chemnitz Ø rendimiento ~ 8 %
• Ubicación C pobre como Krefeld Ø Rendimiento ~10%

El siguiente paso: edificio existente o nuevo

A la hora de comprar un piso, además de la cuestión de la ocupación por el propietario o la inversión de capital y la rentabilidad o la inversión inmobiliaria, uno se pregunta si debe invertir en una construcción existente o nueva. Ambas formas tienen sus ventajas e inconvenientes. En este artículo descubrirá cuáles son.

La ubicación correcta: ¿propietario o inversión de capital?

¿Dónde debería comprar exactamente mi primera propiedad? Para los propietarios e inversores de capital, así como para las propiedades de rendimiento o los inversores con el objetivo de revalorización, la decisión de la ubicación perfecta es correspondientemente diferente. Aquí volvemos a hacer el análisis para que te resulte más fácil encontrar la mejor ubicación para tus objetivos.

• La ubicación correcta

Comprar una propiedad: ¿Qué puedo pagar?

Para poder comprar una propiedad de un valor determinado, normalmente hay que pedir un préstamo al banco además de la cuota de capital. El banco determina la cantidad de crédito que pagará a ciertas personas, que a su vez está vinculada a factores.

Factores para reducir la cantidad disponible:

• Solvencia y autodeclaración
• Valor del préstamo hipotecario de la propiedad
• Los fondos propios en función de la solvencia
• Carga mensual

Paso 1: Solvencia y autodeclaración

Para financiar un inmueble, primero hay que determinar su solvencia en el banco con la ayuda de una autodeclaración estructurada.

La autodivulgación: ayuda a la toma de decisiones del banco

La autodeclaración es un resumen de su situación financiera. Le da al banco una idea de su situación financiera actual y, por lo tanto, es una base importante para la toma de decisiones. De ello depende el importe del préstamo y las condiciones de la financiación.

Solvencia: el propio patrimonio

La solvencia debe ser comprobada primero por el banco. Para ello, se comparan los activos y los pasivos. Importante: ¡El balance de activos debe ser siempre positivo! Si este es el caso, usted es solvente. Si no es así, significa que cuanto menor sea la solvencia, más capital propio habrá que conseguir.

Por lo tanto, la solvencia significa:

• Cuanto mayor sea la calificación crediticia, menor será el coeficiente de fondos propios
• Cuanto menor sea la calificación crediticia, mayor será el coeficiente de fondos propios

Paso 2: El valor del préstamo hipotecario de la propiedad

Hay un valor de mercado (precio de mercado) y un valor de préstamo hipotecario (valor de mercado menos el 20%).

Valor de mercado

El valor de mercado describe el precio de venta previsible de una propiedad en las condiciones actuales del mercado.

Valor del préstamo hipotecario

El valor del préstamo hipotecario suele ser un 20% inferior al valor de mercado. Los bancos valoran los inmuebles depositados como garantía (financiación) por debajo del precio de mercado. En pocas palabras, es la cantidad que el banco recibiría en cualquier caso en caso de venta o incluso de subasta forzosa.

Paso 3: Los fondos propios en relación con la solvencia

En principio, se requiere un 20% de fondos propios para financiar una propiedad. El hecho de que la solvencia y la capacidad crediticia desempeñen un papel importante se dio a conocer en el paso 1. Sin embargo, el 20% no siempre se aplica, ya que el importe de los fondos propios depende principalmente de la solvencia y del valor del préstamo hipotecario determinado.

• La norma es un 20% de fondos propios
• Calificación crediticia: reduce los fondos propios
• Precio de compra: reduce el patrimonio neto (si es inferior al precio de mercado)

Paso 4: Carga mensual

En este caso, el banco se interesa por sus ingresos y gastos mensuales. Los ingresos disponibles son cruciales para el reembolso de los intereses y el capital. Si ésta es demasiado baja y los gastos demasiado altos, esto puede conducir a una peor calificación crediticia.

• Ingresos y gastos mensuales
• Decisivo para el reembolso de los intereses y el capital

Conclusión: ¿Cuánto hay de real al final?

Como empleado con un ingreso regular y una autodeclaración bien estructurada, no debería ser un problema alcanzar una proporción de fondos propios del 10%. El importe del precio de compra resulta entonces del siguiente cálculo:

• Patrimonio x 10 = Precio de compra de la vivienda

Infórmese sobre el precio máximo de compra de un inmueble aquí/ Immobilien-Erfahrung.de

8 errores al comprar un inmueble: ubicación, uso personal y valor de reventa

Siempre es probable que se cometan errores en el proceso de compra de una propiedad. Ya sea por una mala ubicación de la propiedad, por razones contrarias al interés propio o por una compra por emoción, los errores cuestan mucho dinero. Para evitarlo, hemos elaborado una guía que le garantizará no volver a cometer un error en la compra de su próximo inmueble.

• Errores al comprar un inmueble

El siguiente paso: el rendimiento del alquiler y el factor del precio de compra

¿Cómo puedo encontrar propiedades de buen rendimiento? Esta es una pregunta que se hacen sobre todo los inversores de capital, ya que buscan principalmente un flujo de caja positivo lo antes posible. Con una rentabilidad suficiente, tienes la suerte de que el inquilino pague la propiedad que has comprado. Aquí aprenderá todo sobre cómo obtener el mejor rendimiento del alquiler.

Autodeclaración para el banco: compra de una casa y un piso

¿Quieres comprar tu primer piso o tu primera casa y el banco quiere que te des a conocer? Aprenda aquí qué es una autodeclaración, qué dice y descargue una plantilla gratuita en PDF que puede utilizar para convencer a su banco.

• Autodescubrimiento

Propietarios: ¿qué me importa?

Los inmuebles para uso propio suelen estar asociados a un valor emocional, tienen que gustarte. En consecuencia, la propiedad es preferible a la localidad. Factores como el camino al trabajo o a la guardería tienen entonces prioridad, en definitiva, la micro-ubicación se vuelve decisiva.

Aquí, de nuevo, en resumen:

• Propiedad que le agrada personalmente
• Proximidad al trabajo/ guardería/ escuela/ …
• La micro-ubicación/calidad de vida es una prioridad

Valor de reventa: la ubicación es decisiva

Sin embargo, siempre hay que tener en cuenta que es posible que más adelante tenga que volver a vender la propiedad de sus sueños. Los motivos pueden ser la edad, el cambio de trabajo o el crecimiento de la familia. Por eso, a la hora de comprar, siempre hay que tener en cuenta la ubicación de la vivienda, ya que ésta determina el valor de reventa.

Ubicación C: El sueño del campo

Si quiere comprar la propiedad de sus sueños en el campo, en una ubicación C, tiene que contar con posibles pérdidas. He aquí, en resumen, los factores que son responsables de la disminución del valor de la propiedad.

• La caída de las cifras de población
• Evolución negativa de la economía
• Mercado local ajustado, poca demanda

Inversión de capital: rendimiento y propiedad de inversión en comparación

Los inversores de capital siempre eligen la ubicación con el objetivo de invertir o rentabilizar la propiedad.

Rendimiento de los bienes inmuebles como inversión

El objetivo es generar un flujo de caja directo a través de los ingresos por alquiler. Esto se consigue gracias a los bajos precios de compra y a un alto rendimiento de los alquileres que cubren los costes incurridos, como la amortización, los intereses y los gastos de funcionamiento. La mejor ubicación para esto es una ubicación B o C.

• Flujo de caja directo
• Posición B o C

La propiedad de inversión como inversión de capital

Las propiedades de inversión persiguen el objetivo de la revalorización a largo plazo. Esto suele ocurrir sólo en las ubicaciones A o incluso menos en las buenas ubicaciones B. La razón: los precios de compra son enormemente elevados, por lo que los gastos de funcionamiento no pueden cubrirse con los ingresos por alquiler.

• Aumento del valor a largo plazo
• A- Ubicación

El siguiente paso: determinar el precio máximo de compra

¿Cuánto puedo pagar por una propiedad? Esta pregunta se hace al principio del proceso de compra de la que puede ser su primera vivienda y depende de muchos factores. Entre ellos se encuentran su solvencia y autodeclaración de bienes, el saldo mensual de bienes (reembolso), el capital propio y el valor de préstamo hipotecario del inmueble a financiar. Aquí aprenderá todo lo que necesita saber para determinar el precio máximo de compra.

Macro, meso, micro: de la ciudad al barrio

La macro, meso y microlocalización es una comparación del tamaño de las localizaciones en las que se va a comprar exactamente una propiedad. Se profundiza cada vez más, desde la pregunta de ¿qué ciudad? (macro), ¿a qué distrito? (meso), al lugar exacto, es decir, la vecindad inmediata (micro).

He aquí un breve resumen de los tipos de situación:

• Macrolocalización: (localización A, B y C, es decir, en qué lugar del país / qué ciudad)
• Ubicación de la meso: ¿Qué distrito?
• Microlocalización: ubicación exacta/barrio

Macro-ubicación: Primera decisión – La ciudad

Se trata principalmente de decidir en qué lugar del país se quiere invertir. Ya has aprendido lo que son las localizaciones A, B y C en nuestro artículo sobre los tipos de localización. A continuación, una breve explicación de los tipos de ubicación, que básicamente ofrecen una comparación de ubicaciones:

• Ubicación A (simplemente: metrópolis)
• Ubicación B (simple: gran ciudad / ciudad con desarrollo positivo)
• Ubicación C (simple: ciudad pequeña / país en estancamiento)

Mesolocalización: segunda decisión – El Distrito

La meso-localización va un paso más allá en el análisis y describe el distrito específico en el que debe estar ubicada su propiedad. Esto es importante porque muchos factores que influyen, como las infraestructuras, los centros educativos o la proximidad al transporte público, son decisivos. Cada distrito tiene sus ventajas y desventajas individuales que hay que diferenciar.

A continuación, una breve descripción de la situación meso:

• Infraestructuras como conexiones por carretera y ferrocarril, centros educativos, médicos, aeropuerto, etc.
• Situación económica
• Atractivo general del lugar
• Influencias ambientales como las inundaciones, etc.

Microlocalización: tercera decisión – El barrio

Aquí nos fijamos en el entorno inmediato. Plazas de aparcamiento, médicos, supermercados, parques y el ruido de fondo del barrio. Dependiendo de su destino, tiene que decidir qué es lo más importante para usted.

He aquí de nuevo una visión general de la micro-situación:

• Transporte público como el tren, el autobús o el taxi
• Aparcamiento público y subterráneo
• Instalaciones comerciales como supermercados y otras tiendas
• Parques y áreas de juego

Para ver ejemplos y más detalles, lea aquí más sobre el análisis de la ubicación/ Immobilien-Erfahrung.de

Siguiente paso: La ubicación correcta

¿Dónde debería comprar exactamente mi primera propiedad? Para los propietarios e inversores de capital, así como para las propiedades de rendimiento o los inversores con el objetivo de revalorización, la decisión de la ubicación perfecta es correspondientemente diferente. Aquí volvemos a hacer el análisis para que te resulte más fácil encontrar la mejor ubicación para tus objetivos.

Rendimiento frente a la inversión inmobiliaria: flujo de caja o revalorización

Rendimiento frente a inversión inmobiliaria: ¿qué es? ¿Cuál es la diferencia fundamental entre estas dos formas de inversión? ¿Y qué es exactamente una ubicación A, B o C? Lo más importante es que ambos tipos de inversión le reporten beneficios. Puede leer sobre la forma de beneficio aquí. Aquí podrá encontrar todo lo que necesita saber sobre la rentabilidad y la inversión inmobiliaria.

Rendimiento o inversión inmobiliaria: la diferencia está en el objetivo

La diferencia directa entre ambas formas de inversión radica en sus objetivos. Dependiendo de cómo quiera invertir su dinero, ambas formas le reportan beneficios. En resumen, el rendimiento del alquiler le proporciona un flujo de caja directo, mientras que una propiedad de inversión aumenta el valor a largo plazo. Pero, ¿qué significan los términos en detalle?

Rendimiento de los bienes inmuebles: Flujo de caja permanente

Rendimiento Los inmuebles generan un alto rendimiento por alquiler. Esto significa que después de todas las deducciones, como el reembolso, los intereses y la gestión, hay un excedente que puede acreditar a su propio bolsillo. El objetivo de comprar una propiedad rentable debe estar siempre delante de sus ojos:

• Primario: Beneficio directo a través de los excedentes del alquiler
• El rendimiento del alquiler correspondiente debería estar garantizado >6%.
• Los inmuebles se encuentran en ubicaciones de C+ (mayor riesgo) a B+ (apenas riesgo)

Inversiones inmobiliarias: aumento del valor a largo plazo

Al comprar una propiedad de inversión, uno tiene en mente el objetivo de aumentar el valor. La atención se centra en la venta rentable de la propiedad con un beneficio, no en los ingresos del alquiler. Por lo tanto, el objetivo al comprar una propiedad de inversión es el siguiente:

• Primario: Aumento del valor de la propiedad con el beneficio de la venta
• Las propiedades deben estar en ubicaciones A-

Ventaja de rendimiento inmobiliario: Máximo beneficio en ubicaciones B y C

La inversión inmobiliaria requiere mucho capital, ya que no hay ingresos inmediatos por el alquiler, es decir, no hay flujo de caja inmediato. Por lo tanto, pasarán años antes de poder vender la propiedad con beneficios.

Por lo tanto, lo que más vale la pena aquí para el comienzo son las propiedades de rendimiento.

Rendimiento inmobiliario: Ventajas

Una propiedad de inversión ofrece muchas ventajas. Los hemos enumerado para usted aquí.

• Fuente de ingresos inmediata
• Los excedentes pueden compensar otras propiedades con déficit de cobertura

Rendimiento inmobiliario: Desventajas

Sin embargo, también hay que tener en cuenta las desventajas, aunque sea la mejor manera para los principiantes. Lea usted mismo en qué consisten:

• Los excedentes están sujetos a impuestos, la presión fiscal aumenta
• La mayor rentabilidad se produce a costa de la revalorización del valor
• No se encuentra en las ubicaciones A

Excursus A- B- y C- ubicación: Alternativas

¿No encuentra una propiedad con una buena rentabilidad para usted en una ubicación A como Berlín o Hamburgo? Nuestro consejo: busque propiedades en ubicaciones B o C, esto le facilitará la búsqueda.

Ubicación B- y C- – ¿Por qué?

• La búsqueda de propiedades es menos complicada
• Precios moderados
• La oferta de inmuebles de renta es mayor aquí

Descubra más sobre las ubicaciones A, B y C aquí / Immobilien-Erfahrung.de

Próximo paso: autodeclaración para el banco

¿Quieres comprar tu primer piso o tu primera casa y el banco quiere que te des a conocer? Aprenda aquí qué es una autodeclaración, qué dice y descargue una plantilla gratuita en PDF que puede utilizar para convencer a su banco.